臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度訴字第七五六號
原 告 甲○○訴訟代理人 張堂歆律師被 告 乙○○ 住訴訟代理人 鄭勵堅律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾叁萬元，及自民國八十七年十二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣伍拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十七年十二月十九日，將其所有坐落新竹市○○段○○○○號、地目建、面積二三九五平方公尺應有部分十萬分之一五九三之土地，及其上建號三一七六號即門牌新竹市○○街○○巷○○號之六、面積一０八．二二平方公尺及陽台面積一三．九九平方公尺（含共同使用部分三二一一建號、三三一五．０八平方公尺應有部分十萬分之一六一一，及編號四三之車位），以新台幣（下同）三百七十一萬元出售予原告，雙方並簽訂「不動產買賣契約書」，原告並依約定交付簽約款即價金之一部共五十三萬元予被告收執。
（二）詎被告竟不依約履行，復於八十八年六月七日將上開房地，出售予第三人陳桂珠，有土地及建物登記簿謄本各一件可稽，即為可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能，依民法第二百五十六條：債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除契約之規定，本件因為可歸責於債務人即被告之事由，而致給付不能，原告以本起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，解除雙方之買賣契約。
（三）按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時，或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎；民事訴訟事件，當事人曾為不利於己之自承（自認）時，法院自可毋庸別予調查證據，即依據其自承（自認）以為裁判，有最高法院二十六年上字第八０五號、十九年上字第二一六五號判例可資參照。本件被告於八十八年十二月二日言詞辯論時，自認「雙方有談過，但雙方仍沒解除契約」等語，即係對原告之主張：被告在另行出賣系爭土地及建物之前，兩造間之買賣契約，並未解除之事實為自認，揆諸上揭法條及判例之意旨，即有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。太平洋房屋仲介服務股份有限公司（以下簡稱太平洋房屋）戴宏政，於八十八年二月二十六日所書寫之字條，並未交與原告收受。且原告之買賣契約書原本至今仍由原告保管持有中，並未交回太平洋房屋，足見字條中「買賣契約書已於民國八十八年二月八日，交回太平洋房屋契約部」云云，與原告無關。再依上開字條中「已違反契約精神，契約逕自解除」等語觀之，足見被告在另行出賣系爭土地及建物之前，並未對原告為解除契約之意思表示。雙方間因契約內容之履行事宜，而有些許爭執，乃以各種方式協談，始終未能達成一致之結論，但雙方間之買賣契約，至原告提起本件訴訟之前，仍有效存在。
（四）兩造所簽訂之系爭契約，依契約第一條第二款原約定於八十七年十二月三十一日備齊辦理產權移轉登記所須之文件資料交予代書，買方並應同時給付備證款。在該期日前，被告以：要以出售自用住宅以自用住宅稅率繳納土地增值稅，而須先遷戶籍為由，要求延緩備證及繳款、交屋時間等，有原告於八十八年二月四日所寄竹北郵局第五六號存證信函可稽，而被告出售系爭房地時，就系爭房地之狀況所告知被告之情形及依太平洋房屋所提供之物件基本資料稱：「可停三部車。」，惟實際上僅可停放一輛而已。因上開情事，致兩造簽約後一再協調。雙方於八十八年二月四日協調，被告片面書立協議書，內容：至八十八年二月十日止，賣方指定買方之登記名義人；如逾期仍無法指定時，則由買方指定登記名義人（於八十八年二月十二日止）。如上述期限逾期，則逕行解除雙方所簽立之買賣合約，買方已付款項亦不退還。依上開條款內容可知：係原告買受系爭房地，郤反由賣方來指定買方之登記名義人；縱雙方合意指定登記名義人，亦係由買方即原告來指定才是。如逾八十八年二月十日賣方仍無法指定時，則至八十八年二月十二日止，由買方指定登記名義人，期間僅二日，在二日之內，要找到系爭房地之登記名義人，豈有可能；反觀賣方之期間，自八十八年二月四日起至八十八年二月十日止，期間共六日，係原告之三倍長，顯見對原告之不利與不公平。再依第二款：上述期限逾期，則逕行解除雙方所簽立之買賣合約，買方已付款項亦不退還觀之，賣方即被告大可放任伊指定期間之經過，讓買方即原告以二日之期間，去指定登記名義人，致無法完成而依約沒收已付款項，亦屬不公平且不合理。因上開理由，雙方乃未達成協議，益見雙方之契約並未解除。再依被告提出為證物之存證信函觀之：實際上原告並未收到；並無郵局之名稱，原告是否寄出已見可疑，而不足採。依上所蓋之戳記觀之，係於八十八年二月六日，在上開八十八年二月四日協議之後二日。依存證信函之內容，係要求買方即原告於八十八年二月八日中午十二時三十分，至太平洋房屋簽約中心繼續履約。因原告並未收到存證信函，而無從於當日出席。縱未出席，亦無從即謂系爭契約即已解除。
（五）綜上所述，被告抗辯系爭契約業於八十八年二月八日解除云云，為屬無據。又本件兩造間之契約既經原告以本件起訴狀繕本之送達解除，依民法第二百五十九條第二款之規定，當事人雙方即應負回復原狀之義務，則被告除應返還已受領之五十三萬元外，並應附加自受領時起之利息償還予原告。爰依契約解除回復原狀之法律關係，提起本件訴訟，請求被告返還已受領之五十三萬元，及加計自受領時起之利息。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本、協議書影本、物件基本資料影本、信封影本各一件、土地及建物登記簿謄本各二件。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十七年十月十三日與太平洋房屋仲介股份有限公司簽訂專任委託契約書，委託其銷售被告所有坐落新竹市○○街○○巷○○號之六之房地，嗣經太平洋房屋於委託期限內媒介原告買受前開房地並與被告簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為五百三十萬元，原告於簽約時，依約給付五十三萬元之買賣價金，兩造並約定於同年十二月三十一日由原告給付第二次之買賣價款及備齊移轉所有權之文件。
（二）詎料屆期原告以資金調度有困難為由，拒不履行約，致使契約無法順利進行，雖經太平洋房屋及被告多次通知原告前來履約，均置之不理，被告乃依前開買賣契約第九條第二項後段：「如經賣方催告期限履行，逾期仍不履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已給付之價款，作為違約賠償，買方不得異議‧‧‧。」，解除買賣契約並沒收原告前所給付之簽約金，以為違約之賠償，其間並無不法。
（三）被告已以存證信函催告，惟原告逾期仍不履行，證人戴宏政、郭俊良已於八十八年十二月十七日在本院作證時證稱本件因原告不履約而被告以於八十八年二月八日解除契約，當時原告本人亦在場。
（四）按依前開買賣契約書第九條第二項中段之規定，被告既已解除契約，並沒收原告已付之價金，則原告主張，顯無理由，按原告給付之價金五十三萬元，兼有定金與懲罰性違約金之雙重性質，依民法第二百四十九條第二項之規定，如五十三萬元係系爭定金，則原告因違約，其不得請求返還，如係懲罰性違約金，則被告已沒收，並已通知原告，原告亦不得請求返還。
（五）本件因原告之拖延，原本被告另有其他買客出價更高，因被告既與原告簽約，為遵約定，乃捨棄之，豈知原告違約，而出高價者已不願買賣，被告自有損失。
（六）被告從未自認，依八十八年十二月二日之言詞辯論筆錄固有記載「雙方有談過，但雙方仍沒解除契約‧‧‧」，此記載似與被告當時之陳述有出入，縱使筆錄之記載無誤，被告陳述之真意乃在陳述雙方無合意解除，被告主張之解除契約係單方依法依約解除，非雙方之合意，足證被告並未自認。
（七）據證人戴宏政證稱：之間有協調。催原告履約，他不履約，二月八日那天，有請原告到場，但原告不簽，就走了，並有告訴他當天不簽，就算解約了。」，另證人郭俊良亦稱：我們有協調，有寄掛號請雙方履約，那天買方沒來，之後繼續打電話去催買方來履約，但均沒有回應，彼等證詞均足證明有多次口頭或書面催告原告，而證人均係太平洋仲介公司員工，被告有授權彼等處理本件糾紛。
（八）綜上所述，被告既有催告原告履約，原告逾期仍不履行，則被告自得解除契約，此觀諸系爭合約第九條第二項之規定可知，於八十八年二月八日時當天，被告與代理人既已當面向原告為解除契約之意思表示，則原告之主張顯無理由。
三、證據：提出專任委託契約書、不動產買賣契約書、履約催告函、解除契約通知函、存證信函回執聯各乙紙（以上均為影本）。
丙、本院依職權函竹北郵局查詢系爭存證信函送達與收件人即原告之確實時點，及原告所提信封上所載郵戳所代表之意義等。
理 由
一、原告主張被告於八十七年十二月十九日，將其所有坐落新竹市○○段○○○○號、地目建、面積二三九五平方公尺應有部分十萬分之一五九三之土地，及其上建號三一七六號即門牌新竹市○○街○○巷○○號之六、面積一０八．二二平方公尺及陽台面積一三．九九平方公尺（含共同使用部分三二一一建號、三三一五．
０八平方公尺應有部分十萬分之一六一一，及編號四三之車位），以三百七十一萬元出售予原告，雙方並簽訂「不動產買賣契約書」，原告並依約定交付簽約款即價金之一部共五十三萬元予被告，詎被告竟不依約履行，復於八十八年六月七日將上開房地，出售予第三人陳桂珠，為可歸責於債務人即被告之事由，致給付不能，依民法第二百五十六條：債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除契約之規定，原告以本起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。依系爭契約第一條第二款原約定於八十七年十二月三十一日備齊辦理產權移轉登記所須之文件資料交予代書，原告並應同時給付備證款。然兩造因停車位等問題，致兩造簽約後一再協調。原告並未收到被告所提出之合約履行同意書。雙方於八十八年二月四日協調，被告片面書立協議書，其內容對原告不利與不公平，雙方乃未達成協議，益見雙方之契約並未解除。再依被告提出之存證信函，原告係於八十八年二月十日始收到，於同年月八日亦未至太平洋房屋仲介股份有限公司（以下簡稱太平洋方屋公司）與被告協商，既未出席，亦無從謂系爭契約已解除。太平洋房屋公司職員戴宏政，於八十八年二月二十六日所書寫之字條，並未交與原告收受，由其內容觀之，被告在另行出賣系爭土地及建物之前，並未對原告為解除契約之意思表示。雙方間因契約內容之履行事宜，而有些許爭執，乃以各種方式協談，始終未能達成一致之結論，但雙方間之買賣契約，至原告提起本件訴訟之前，仍有效存在，被告抗辯系爭契約業於八十八年二月八日解除云云，為屬無據。系爭契約既經原告以本件起訴狀繕本之送達解除，依民法第二百五十九條第二款之規定，當事人雙方即應負回復原狀之義務，則被告除應返還已受領之五十三萬元外，並應附加自受領時起之利息償還予原告等語。被告則以：被告於八十七年十月十三日與太平洋房屋公司簽訂專任委託契約書，委託其銷售被告所有前開房地，嗣經太平洋房屋於委託期限內媒介原告買受前開房地並與被告簽訂不動產買賣契約書，總價金為五百三十萬元，原告於簽約時，依約給付五十三萬元之買賣價金，兩造並約定於同年十二月三十一日由原告給付第二次之買賣價款及備齊移轉所有權之文件。詎料屆期原告以資金調度有困難為由，拒不履行約，致使契約無法順利進行，雖經太平洋房屋及被告多次通知原告前來履約，均置之不理，被告並已於八十八年二月六日以存證信函催告被告於同年月八日履行，惟原告逾期仍不履行，被告乃於同年月八日依前開買賣契約第九條第二項後段之規定，解除買賣契約並沒收原告前所給付之簽約金，以為違約之賠償，其間並無不法。原告給付之價金五十三萬元，兼有定金與懲罰性違約金之雙重性質，依民法第二百四十九條第二項之規定，如五十三萬元係系爭定金，則原告因違約，其不得請求返還，如係懲罰性違約金，則被告已沒收，並已通知原告，原告亦不得請求返還。被告既已解除契約，並沒收原告已付之價金，則原告主張，顯無理由等語資為抗辯。
二、原告主張被告於八十七年十二月十九日，將其所有系爭房地，以三百七十一萬元出售予原告，雙方簽訂「不動產買賣契約書」，原告依約交付簽約款即價金之一部共五十三萬元予被告，詎被告竟不依約履行，復於八十八年六月七日將上開房地，出售予第三人陳桂珠，而原告以本起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，有兩造提出之不動產買賣契約書影本、起訴狀土地及建物登記簿謄本各二件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。又被告曾於八十七年十月十三日與太平洋房屋公司簽訂專任委託契約書，委託其仲介銷售被告所有系爭房地之事實，有專任委託契約書影本附卷足憑，亦為原告所不爭執，亦堪信為真。從而本件兩造爭執之點，即在於被告是否在將系爭房地轉賣予第三人陳桂珠前，業已因原告給付遲延而合法解除系爭買賣契約，而依該契約之規定，沒收原告已給付之價款，以致系爭契約於原告解除契約前即已消滅，而使原告之主張無理由，抑或被告於將系爭房地轉賣予第三人前，並未合法解除系爭契約，嗣後猶將系爭房地轉賣予第三人，因此可歸責事項，導致給付不能，原告因而取得解除權並進而行使之，使被告應返還所受領之價金及利息。
三、就被告是否於將系爭房地轉賣予第三人陳桂珠前，即已合法解除系爭買賣契約部分，按買方如未依本契約之約定履行（給付遲延、給付不能、不為給付），如經賣方催告限期履行，逾期仍不履行時，賣方得解除本契約已給付之價款作為違約賠償，買賣標的物任憑賣方處理，買方不得異議。兩造所不爭執之前開不動產買賣契約書第九條第二項中段定有明文，有不動產買賣契約書影本在卷可稽，依據該買賣契約書，被告主張原告應於八十七年十二月三十一日給付備證款，然原告屆期並未繳納之事實，為原告所不爭執，則對於兩造所約定之給付備證款部分，原告既未遵期繳納，原告顯然已給付遲延。被告雖認原告給付遲延後，被告已以口頭或書面之方式催告原告限期履行，原告逾期仍未履行，從而被告業於八十八年二月八日當原告之面解除系爭買賣契約，惟查：
（一）被告雖提出被告之代理人太平洋房屋公司職員郭俊良於八十八年一月二十六日出具之合約履行通知書，其上記載原告應於八十八年一月三十一日前備齊證件，並繳交第二次款，而認被告已限期催告原告履行，惟原告稱其並未收到前開合約履行通知書等語，經查：該通知書為證人郭俊良所製作，其上並無原告收受之記錄，被告亦未舉證證明原告確實收到此合約履行通知書，尚難證明被告已憑此通知書催告原告限期履行，應不生催告之效力。
（二）又兩造對於曾於八十八年二月四日至太平洋房屋公司協商，期間被告雖提出協議書，然兩造並未依據協議書之內容達成協議等情均不爭執。而依原告所提前開協議書，其上雖記載八十八年二月四日雙方協議如下：至八十八年二月十日（含）止，賣方指定買方之登記名義人，如逾期仍無法指定時，則有買方指定登記名義人（於八十八年二月十二日（含）止，如上述期限逾期，則逕行解除雙方所簽定之買賣合約，買方已付款項亦不退還等情，原告雖未同意前開協議書之內容，然被告既已將協議書之內容告知原告，應生催告原告限期於八十八年二月十日前履行之效力，惟被告主張其係於同年月八日解除系爭買賣契約，則縱認被告於八十八年二月四日確實催告原告於同年月十日前履行，然於期限屆至後，因被告並未行使解除權，兩造間之買賣契約因而仍然存在。而前開協議書上雖有上述期限逾期，則逕行解除雙方所簽定買賣契約之記載，惟兩造既未簽訂前開協議書，就此部分內容並未合意，應不生逕行解除契約之效力。
（三）被告雖復提出被告於八十八年二月六日所發之新竹民生路郵局第五十四號存證信函，辯稱已催告原告於八十八年二月八日中午十二時三十分前履約云云，惟查：前開存證信函係於八十八年二月十日始送達於原告，有竹北郵局00000000─００二號函在卷可稽，則原告於八十八年二月八日前既未收受前開存證信函，前開以該存證信函為催告之意思表示，自然對原告不生效力。
（四）被告另主張兩造有於八十八年二月八日在太平洋房屋公司協商，當日有催告原告履約，然並未談成，被告因而當場解除契約，原告則稱：伊是二月四日去太平洋房屋公司談，但二月八日並沒有去談，從而就該日原告是否有出席協商乙節，兩造容有爭議。經查：證人郭俊良稱二月八日當天協議伊不知道，證人戴宏政則證稱：二月八日那天有寫解約協議書，但原告不簽就走了等語（參本院八十八年十二月十七日言詞辯論筆錄），而證人劉政穎亦僅證稱：印象中是二月八日等語（參本院八十九年五月十九日言詞辯論筆錄），依證人郭俊良、劉政潁之證詞，均尚無法證明兩造確有於是日進行協商，另倘依證人戴宏政所述，協商當日有提出協議書，然兩造均未舉出有何於八十八年二月八日書寫解約協議書之記錄，反而於原告所主張之同年二月四日，被告書立前開解約協議書，則若證人戴宏政所述為真，兩造協商之日即應為八十八年二月四日而非同年月八日，原告是否確如被告所主張於八十八年二月八日有到太平洋房屋協商，已有所疑。縱使原告雖未收到前開存證信函，而確於二月八日出席與被告協商，惟證人劉政穎證稱：賣方希望能當天完成備證手續，後來有談到若不行要二月十日前來完成程序，則被告催告期限顯然並不明確，難以證明被告有以確定之期限催告原告履約，況倘催告期限為二月八日協商當天為止，被告亦於是日即當場解除契約，惟按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行，得解除契約，民法第二百五十四條定有明文，被告所定催告之期限顯然非為「相當期限」，倘認被告催告之期限係八十八年二月十日，則被告於是日後，並未行使解除權，則仍使系爭契約有效存在。
（五）被告雖出具太平洋房屋職員證人戴宏政書立之見證書，其上註明於八十八年一月二十六日由該公司寄出履約通知，在八十八年一月三十一日前繼續履約，並於八十八年二月六日發存證信函，催告於八十八年二月八日中午十二時三十分至該公司繼續履約，原告均在約定時間內，無法來備證，已違反契約精神，契約逕自解除等情，原告則否認收受前開見證書，被告復無法舉證證明原告確實知悉前開見證書，尚難認前開見證書對於原告發生效力。
（六）被告雖辯稱據證人戴宏政證稱：之間有協調。催原告履約，他不履約，二月八日那天，有請原告到場，但原告不簽，就走了，並有告訴他當天不簽，就算解約了，另證人郭俊良亦稱：我們有協調，有寄掛號請雙方履約，那天買方沒來，之後繼續打電話去催買方來履約，但均沒有回應等語，而認被告有以口頭催告原告，然縱認被告主張屬實，前開證人確有以口頭告知原告履約，然並未舉證證明被告訂有相當期限，催告原告履約。
綜上所述，被告主張前開被告已合法解除系爭買賣契約等情，均尚難採信。足徵被告於將系爭房地轉賣予第三人前，並無合法行使解除權，而使系爭買賣契約消滅，從而被告主張依契約第九條第二項中段沒收原告已收取之價金，亦無理由。
四、按債權人於有因可歸責於債務人之事由，致給付不能者之情形時，得解除契約，民法第二百五十六條定有明文。經查：被告既於兩造間買賣契約仍有效存在之情形下，於八十八年六月七日將系爭房地轉賣予第三人，而使被告無法將系爭房地依約給付與原告，致給付不能，被告顯屬可歸責，原告依法得行使解除權，原告既以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，兩造間系爭契約即因原告行使解除權而消滅。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，同法第二百五十九條第一、二款定有明文。從而原告主張被告應返還已收取之價金五十三萬元，及附加自受領時起之利息償還予原告，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
六、本件事證以臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 張宏節右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀~B法院書記官 陳秀子