臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一五一號
原 告 新光人壽保險股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 新竹縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 魏早炳律師
陳恩民律師魏翠亭律師李克欣律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）四億七千三百二十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（民國八十八年九月十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於七十三年三月間標售坐落新竹市○○段○○段三十七、三十七之十六至三十三地號，共計十九筆土地，及坐落前揭土地上門牌號碼新竹市○○街○號之房屋。標售公告特別表明系爭土地屬「商業區」。原告於七十三年三月六日以六千六百七十八萬八千元向被告標得上揭土地後，被告曾依標售公告第三項第八點，以七十三年三月七日（七三）府財產字第二四八五號函通知原告應於開標後十日內先付地價款百分之三十。上開地價款，扣除押標金六百五十二萬三千元抵繳外，應再繳一千三百五十一萬三千四百元。原告據該通知於同年三月十五日如數繳付第一次價款。嗣因原告對系爭土地是否為「商業區」存有疑義，故於簽訂買賣契約暨繳納百分之七十餘款前之同年三月二十六日，去函被告請其查明。經被告於同年三月三十日，以（七三）府財產字第三五一三九號函復原告，保證系爭土地確屬「商業區」。原告據此保證，遂由當時之總經理吳家錄，於同年四月十七日指示依被告同年四月十二日（七三）府財產字第三八八○號函之通知意旨辦理簽約，並依約於於同年四月二十七日繳付餘款，計四千六百九十五萬四千三百三十五元，終於同年七月二日辦理移轉登記，取得前揭不動產之所有權。
（二）然自同年六月一日迄八月八日，原告迭向訴外人新竹市政府申請建築線指示，準備興建商業大樓，竟均遭該府以系爭土地係編定為「機關用地」為由，不予指定。雖七十四年九月七日，原告特為此向臺灣省政府提起訴願，省府固認原告訴願有理由，惟終因各機關一再推諉延宕，其間雖經原告多年陳情、請求，歷經多年，迄至起訴時，系爭基地仍未獲變更為商業區。迨至八十七年十二月二十九日，新竹市政府突將坐落系爭土地上之日據時期建築物及大門，逕行指定為市定古蹟，原告當時購地以興建商業大樓之計畫，乃全告落空。
（三）原告就上開事件始末，認權益嚴重受損，乃向監察院陳情，經該院調查結果，認被告在標售過程中，新竹市政府曾於第二次公告標售之同日以七十三年二月二十日（七三）府建都字第七一八八五號函通知被告，略謂：「該市○○街之圖書館，經查於被告四十五年五月二十八日所公布實施之新竹都市計畫說明書記載為政府機關用地，依法應作為機關建築用地，不得作為其他用途。」而被告仍認系爭土地都市計畫使用分區為商業區。經多次公文往返，爭議仍未解決前，被告逕以七十三年三月三十日，（七三）府財產字第三五一三九號復函原告，略以：「新竹縣立圖書館都市計畫為商業區應無疑義。」原告乃據以簽約繳款。被告行事顯失草率，核有違失，應注意檢討改善，並追究失職人責任見復。足見被告出賣系爭房地予原告，原告所受領之給付，即不具有被告所保證之品質。
（四）系爭不動產，土地面積五百九十四點四坪，房舍面積二百四十九點八坪。原告預計以三年半時間興建一棟地上九層，地下五層之辦公大樓出租，以收取長期穩定之租金收益。其可興建之總樓地板面積共七千零八坪（含停車位一百零五位），以系爭不動產之固定資產耐用年限五十五年計算，本開發方案共可獲利二十三億六千六百二十五萬元，截至目前為止，計可獲利四億七千三百二十五萬元，今因標的物缺乏被告所保證之品質，原告已無法依原有計畫為使用系爭不動產，原告所受損害、所失利益，亦計有四億七千三百二十五萬元，為此爰依民法第二百二十七條、第三百六十條前段規定請求賠償損害。
（五）又兩造訂立系爭不動產土地合約書之時間，雖買賣合約書上載為七十三年三月，日期空白，但該日期係兩造簽約時倒填，並非實際簽約日期，實際簽約日期係在七十三年四月十八日以後。
三、證據：提出新竹縣政府七十三年三月三十日（七三）府財產字第三五一三九號函、新竹市政府八十八年一月二十五日（八七）府工都字第九四二三二號函、新竹市政府八十七年十二月二十九日（八七）府民禮字第一一三七六三號函、監察院八十八年四月十六日院台內字第八八一九○○三二二號函、台北南陽郵局（第三十三支局）存證信函第六一三九號、新竹縣政府八十八年四月九日（八八）府財產字第四一七五五號函、新竹縣政府七十三年三月七日（七三）府財產字第二四八五號函、新竹縣政府七十三年三月三十一日（七三）府財產字第三○二七號函、新竹縣政府七十三年四月十二日（七三）府財產字第三八八○號函、新光人壽保險股份有限公司七十三年三月二十六日新壽財字第○一二號函、新光人壽保險股份有限公司七十三年四月十日新壽財字第○一五、○一六號函、新竹市政政事務所土地複丈結果通知書各一份、新竹縣政府出售房屋土地價款繳款書二紙、人工土地登記簿謄本十九份為證（均影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回，⑵如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：
（一）本件被告於七十三年三月間就前揭不動產辦理標售，原告於同年三月六日得標，兩造買賣契約已經成立。而標售公告上並無隻字片語敘及系爭土地屬「商業區」，兩造事後所補簽之書面不動產買賣契約亦未見兩造就系爭土地所坐落之區位有特別約定，二造於合約第十條中還特別約定「本標售之土地嗣後因都市計劃列為公共設施用地，承購人（乙方）不得異議，及要求本府任何賠償」，且系爭土地究屬「商業區」否？原告得自行查證，足見被告並未就該土地屬商業區為保證。被告於七十三年三月三十日復函原告稱系爭土地為商業區，係在買賣契約成立之後被告就系爭土地所屬區位之看法，並無任何保證之意，不影響兩造前已經合法有效成立之買賣契約之內容。
（二）系爭土地之所以未能指定建築線，係因新竹市政府引用不再適用之內政部六十七年台內營字第七九九四七號函示，遽以認定系爭土地係機關用地，而未依內政部六十八年台內營字第九四二號函決議之意旨辦理都市計劃變更，原告就系爭土地申請指定建築線，新竹市政府以該土地屬機關用地為由，否准指定建築線，其任事用法顯有不當。經原告對該行政處分提起訴願，亦經省政府於七十五年一月二十三日以七五府訴二字第一四二二六六號訴願決定將原處分撤銷，由原處分機關另為處分。實際上，系爭土地自四十五年五月二十八日經被告公布實施之新竹都市計畫圖分區使用，已劃分為商業區，並經被告於六十五年規劃舊縣立圖書館遷時，仍予認定為商業區，至七十三年被告標售土地時，都市計劃均無變更，足見原告買受系爭土地後，遲遲不能獲准指定建築線，其咎應在新竹市政府，被告早已將系爭土地交付原告，系爭土地並無任何瑕疵，被告不必為事後新竹市政府拒不核准原告指定建築線之事負責。
（三）兩造買賣契約早於七十三年三月六日成立，系爭房地於十五年後之八十七年底遭新竹市政府指定為市定古蹟，與被告毫無關係。
（四）縱認被告確應負損害賠償責任，原告主張其所受損害及所失利益缺乏客觀公正之依據。
三、證據：提出台灣省新竹縣政府七十三年二月二十日七三府財產字第一八五○號標售縣有房地公告、新竹縣政府標售縣有不動產土地房屋合約書各一份（均影本）為證。
丙、本院依職權向新竹市政府函調新竹市政府七十三年二月二十日（七十三）府建都字第七一八八五號函影本。
理 由
一、原告起訴主張：被告於七十三年三月間標售上揭房地。標售公告特別表明系爭土地屬「商業區」。原告於七十三年三月六日標得後（簽訂本約），嗣因對系爭土地是否為「商業區」存有疑義，故於簽訂買賣契約暨繳納百分之七十餘款前之同年三月二十六日，去函被告請其查明。經被告於同年三月三十日函復原告，保證系爭土地確屬「商業區」。原告據此保證，遂於同年四月十七日後與被告辦理簽約（本約）事宜，於同年七月二日辦理移轉登記，取得前揭不動產之所有權。然自同年六月一日迄八月八日，原告迭向訴外人新竹市政府申請建築線指示，準備興建商業大樓，竟均遭該府以系爭土地係編定為「機關用地」為由，不予指定。惟終因各機關一再推諉延宕，其間雖經原告多年陳情、請求，歷經多年，迄至起訴時，系爭基地仍未獲變更為商業區。迨至八十七年十二月二十九日，新竹市政府突將坐落系爭土地上之日據時期建築物及大門，逕行指定為市定古蹟，原告當時購地以興建商業大樓之計畫，乃全告落空。被告明知系爭土地是否為商業用地仍有疑義，仍保證該土地為商業用地，原告據以簽約，足見被告行事顯失草率，核有違失。被告出賣系爭房地予原告，原告所受領之給付，即不具有被告所保證之品質。系爭不動產，土地面積五百九十四點四坪，房舍面積二百四十九點八坪。原告預計以三年半時間興建一棟地上九層，地下五層之辦公大樓出租，以收取長期穩定之租金收益。其可興建之總樓地板面積共七千零八坪（含停車位一百零五位），以系爭不動產之固定資產耐用年限五十五年計算，本開發方案共可獲利二十三億六千六百二十五萬元，截至目前為止，計可獲利四億七千三百二十五萬元，今因標的物缺乏被告所保證之品質，原告已無法依原有計畫為使用系爭不動產，原告所受損害、所失利益，亦計有四億七千三百二十五萬元，為此爰依民法第二百二十七條、第三百六十條前段規定請求賠償損害等語。
二、被告則以：被告於七十三年三月間就前揭不動產辦理標售，原告於同年三月六日得標，兩造買賣契約已經成立。而標售公告上並無隻字片語敘及系爭土地屬「商業區」，兩造事後所補簽之書面不動產買賣契約亦未見兩造就系爭土地所坐落之區位有特別約定，二造於合約第十條中還特別約定「本標售之土地嗣後因都市計劃列為公共設施用地，承購人不得異議，及要求本府任何賠償」，且系爭土地究屬「商業區」否？原告得自行查證，足見被告並未就該土地屬商業區為保證。被告於七十三年三月三十日復函原告稱系爭土地為商業區，並無任何保證之意，不影響兩造前已合法有效成立買賣契約之內容。且系爭土地未能指定建築線，係因新竹市政府以該土地屬機關用地為由，否准指定。訴外人新竹市政府之否准，經原告訴願，已由臺灣省政府將原處分撤銷。實際上，系爭土地本即劃分為商業區，至七十三年被告標售土地時，都市計劃均無變更。被告早已將系爭土地交付原告，給付時系爭土地並無任何瑕疵。而兩造買賣契約早於七十三年三月六日成立，系爭房地於八十七年底遭新竹市政府指定為市定古蹟，與被告毫無關係。又縱認被告確應負損害賠償責任，原告主張其所受損害及所失利益缺乏客觀公正之依據等語置辯。
三、原告主張於七十三年三月六日向被告標得系爭房地，嗣原告於七十三年三月二十六日向被告函詢系爭十九筆土地之使用分區，被告以七十三年三月三十日府財產字第三五一三九號函復原告，謂系爭土地屬「商業區」，兩造乃於同年四月十八日之後簽訂書面契約，於同年七月二日辦理所有權移轉登記予原告之事實，業據提出被告標售縣有房地公告、投標須知、新竹縣政府七十三年三月七日（七三）府財產字第二四八五號函、七十三年三月三十日（七三）府財產字第三五一三九號函、七十三年四月十二日（七三）府財產字第三八八○號函、人工土地登記簿謄本十九份為證，並有被告所提出之被告標售縣有不動產土地房屋合約書在卷足稽，兩造所簽立之「新竹縣政府標售縣有土地房屋合約書」所載之簽約時間雖為七十三年三月（未載日期），惟被告於七十三年四月十二日尚以（七三）府財產字第三八八○號函催告原告速依投標須知規定辦理簽約繳款，經原告內部主管於同月十八日批示先簽約，自堪信原告主張兩造於七十三年四月十八日之後始簽立不動產合約之事實為真。經查被告所公布之前揭標售公告，並未就系爭土地是否為「商業區」有何表明，原告主張被告於標售公告特別表明系土地屬商業區，要非可採。茲有爭執者，乃在兩造之買賣契約究於何時成立，及被告七十三年三月三十日府財產字第三五一三九號函所內容是否係保證品質？
四、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立；預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約，最高法院六十一年度台上字第九六四號、六十四年度台上字第一五六七號分別著有判例可參。詳言之，當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。在房地買賣情形，亦應先考量當事人之意思，當事人意思不明或有爭執時，應視標的物之坪數、價金、繳付價款、移轉登記期限…等是否明確約定而為判斷。經查被告七十三年二月二十日公告之「台灣省新竹縣政府標售縣有房地公告，僅載明標售土地之坐落、底價、押標金、投標資格、投標手續、付款方法（開標日起十日內辦理簽約，先付土地價款百分之三十，餘款在一個月內全部付清後一個月點交土地）、開標日期等有關投標之基本事項，其內容難謂明確周詳，並約定於開標日起十日內應另行簽立買賣契約，事後兩造所簽訂之「新竹縣政府標售縣有不動產土地、房屋合約書」中另就標售不動產之標示、面積、價金之繳付、不動產之移轉之程序、登記費用、稅捐、工程受益費之負擔、面積如有增減時之處置、原告違約之效果等履約事項作更為詳細之約定，自應認原告於七十三年三月六日得標時，僅與被告就買賣系爭不動產成立預約，兩造間之買賣契約應係四月十八日之後訂立「新竹縣政府標售縣有土地房屋合約書」時始成立。
五、次按民法第三百六十條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證不動產為「商業區」之品質，而其物又欠缺其所保證品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。出賣人與買受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可。本件兩造之不動產買賣契約之本約，成立於七十三四月十八日之後已如前述。另原告所主張其於與被告簽定買賣契約本約之前，因對於系爭土地屬商業區或機關用地存有疑義，乃發函向被告求證，經被告函覆確認該土地確屬商業區無疑之事實，業據提出原告公司七十三年三月二十六日新壽財字第○一二號函（以下簡稱新壽一二函）、被告七十三年三月三十日（七三）府財產字第三五一三九號函為證，被告對此亦不否認，足證被告確於簽訂本約前告知被告系土地係屬商業區無訛。被告此項告知，觀諸新壽一二函，係由於原告就前開合約書第十條規定中關於系爭土地之都市計劃分區使用情形存有疑義，請求被告釋示，俾憑辦理簽約，被告則回函表示該土地具有商業區之品質無疑。兩造於簽訂買賣契約本約前所為之上揭行為，尚難謂非原告就物之品質有所要求，而被告就此予以同意。復參以原告為以營利為目的之股份有限公司，端無購買「機關用地」之理，被告亦絕無處分「機關用地」之本意。是被告就系爭土地保證其具有「商業區」之品質應屬無疑。至被告抗辯，買賣契約第十條已約定本標售土地嗣後因都市計劃晚為公共設施用地，承購人不得異議，故難謂被告就標的物之品質有所保證云云。惟查，上開契約第十條之約定，係就嗣後（應指危險移轉後）土地都市計劃分區使用之變更而言，尚難據此推論被告就標的物之品質未為保證，被告所辯顯不足採信。
六、再按出賣人之物的瑕疵擔保責任，無論係因法律規定或特別約定而生，均係指物之出賣人對於買受人擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無瑕疵或具有其保證之品質而言（同法第三百五十四條參照）。而民法第三百七十三條所稱之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起，移轉於買受人，（最高法院四十七年度台上字第一六五五號判例參照）。本件被告既就買賣標的物之品質（系爭土地屬商業區）為保證，自當擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於原告時，具有其保證之品質。原告主張，兩造於七十三年七月二日辦理移轉登記予原告，系爭不動產於斯時由原告取得所有權，業據提出人工土地登記簿謄本十九份為證。又於同年六月一日迄八月八日，原告連續向訴外人新竹市政府申請建築線指示，準備興建大樓，亦據提出監察院八十八年四月十六日院台內字第八八一九○○三二二號函（見該函第七、八頁）為證，被告就此亦不否認，足徵被告斯時已將系爭不動產交付予原告。據此，被告於將系爭房地交付予原告之際，該土地是否具有「商業區」之品質？即有審究之必要。經查：（一）原告自同年六月一日迄八月八日，原告迭向訴外人新竹市政府申請建築線指示，均遭該府以系爭土地係編定為「機關用地」為由，不予指定，業如前述。而至起訴時止，該府仍以系土地尚未變為商業區為由，拒絕核發建築相關證照，此有新竹市政府八十八年一月二十五日（八七）府工都字第九四二三二號函可證，被告就此亦不否認，應堪信為真。原告則據此主張，系爭土地未具被告所保證之「商業區」品質。然查七十四年九月七日，原告特為此向臺灣省政府（下稱）提起訴願，省府乃認原告訴願有理由，而撤銷該府之原處分，有前揭監察函在卷可參（見該函第七、八頁）。省府撤銷原處分，乃以新竹市政府依據已廢止之內政部六十七年七月十三日台內營字第七九九四七號函示，認於都市計畫書圖不符時，應以計畫書所敘內容為準似有不當。應改依內政部六十八年五月十三日台（六八）內營字第九四二號函送營建業務協調會談第六次會議決議（第八案）：『都市計畫書圖不符時，應查明其錯誤原因予以訂正，並依都市計畫變更程序辦理，但不受定期通盤檢討之限制』辦理。亦即系爭土地，依據都市計畫書所載，雖載為「機關用地」，然依據都市計畫圖所示則屬「商業區」，訴外人新竹市政府應依法查明訂正錯誤，不得逕以都市計畫書為準否准被告之申請。雖訴外人新竹市政府竟捨訂正之途，而於變更新竹（含香山）都市計畫（商業區通盤檢討）案內，提出變更內容，並經該市都委會第九十次會決議，變更為商業區，此有上揭新竹市政府府工都字第九四二三二號函可佐。惟該府任事用法不無違誤，業經監察為糾正在案（參照前揭監察院函）。雖被告已於七十三年二月二十日接獲訴外人新竹市政府來函表示，系爭土地應屬「機關用地」，有本院依職權調查之新竹市政府七十三年二月二十日（七十三）府建都字第七一八八五號函在卷可稽，被告仍率將系爭房地出賣予原告，在行政處理上不無可議，但仍不影響系爭土地依法具有「商業區」之品質。參以卷附之新竹市地政事務所七十三年三月十日土地複丈結果通知書備註欄所載，系爭土地屬「都市內商業區」，益徵系爭土地實系具有被告所保證之「商業區」品質。從而系爭不動產於危險移轉時具有被告所保證之品質，原告據此主張被告應負瑕疵擔保責任自無可採。（二）原告雖另主張迨至八十七年十二月二十九日，新竹市政府突將坐落系爭土地上之日據時期建築物及大門，逕行指定為市定古蹟，有前揭監察院函、新竹市政府八十八年一月二十五日（八七）府工都字第九四二三二號函、新竹市政府八十七年十二月二十九日（八七）府民禮字第一一三七六三號函在卷可佐，被告亦不爭執，可信為真。惟系爭不動產早已於指定為市定古蹟前即已交付，依照前揭說明，系爭房地之利益或危險均應由原告負擔。被告自無就此負有瑕疵擔保責任之理，原告亦無據此主張系爭房地未具被告所保證之品質之餘地。
七、末按所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言。本件依債務之本旨，被告應給付具有商業區品質之土地，而被告所為之給付具有其所保證之「商業區」品質，業如前述。此外，原告復未有就被告之給付有何其不符債務本旨之情形而為主張及舉證，被告自亦無不完全給付之可言。
八、從而，原告本於買賣契約之法律關係，依民法第三百六十條前段、第二百二十七條請求被告給付四億七千三百二十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（民國八十八年九月十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
九、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法，與本判決所為上述判斷不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 蘇綉霞中 華 民 國 八十九 年 九 月 二 日