臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一七九號
原 告 丙○○訴訟代理人 洪大明律師
張玉琳律師被 告 甲○○ 住台北縣新店市○○路○○○巷五之五號二樓
乙○○ 住右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰玖拾萬伍仟壹佰肆拾玖元及自民國八十八年十月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決第一項原告以新台幣壹佰玖拾柒萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）八百八十一萬零二百九十八元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）八十八年十月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣原告於八十六年八月二十七日向被告二人購買坐落新竹市○○段第六一三之二一地號土地全部、同段六一三地號土地二十八分之一及坐落前開土地上之建物（尚未取得使用執照，建照號碼：新竹市政府八五工建字第七一七號），買賣總價款為八百五十萬元，雙方並訂有不動產買賣契約，原告並已依前開買賣契約第三條約定，於八十六年八月二十七日簽約時給付一百萬元，於八十六年九月三日給付第二期款二百五十萬元，復查前開第六一三之二一地號土地之土地增值稅款七十九萬三千一百四十九元係由原告代繳，另前開第六一三地號土地增值稅款一百萬九千六百九十元，因該部分土地係原告與其他訴外人共九人買受，原告計支出十一萬二千元，總計增值稅原告代繳九十萬五千一百四十九元，此部分依兩造前開買賣契約，應作為買賣價款之一部，亦即原告業已給付買賣價金四百四十萬五千一百四十九元。
（二）依據兩造前開買賣契約第五條、第九條約定，被告依約本應於收受前開第二期款辦理土地及建物所有權移轉，另於收受前開第三期增值稅款後，為原告辦理貸款及完成交屋手續，詎被告二人於出售前開房、地予原告後，即出現財務危機，且與鄰地發生界址糾紛，亦未能做好水土保持，因而未能將建物繼續興建完成，亦無法取得使用執照，被告二人亦避不見面，屢經原告於八十七年八月二十九日、八十七年十月十二日以存證信函催告被告二人限期履行，否則將依據前開買賣契約第十條約定追究被告二人之違約責任，請求返還已給付之價金及與已付價金同額之違約金，惟均未獲置理，而原告購買前開房地原係供居住使用，因被告違約迄未將買賣標的物點交，亦未將建物部分所有權移轉登記為原告所有，原告只得以被告二人違約為由，於八十八年五月二十七日以存證信函解除前開買賣契約。
（三）復依前開買賣契約第十條第二款約定：「乙方（即被告二人）若有不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（即原告）外，另於甲方書面通知二十日內加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方」；基於前述，原告既已依約給付買賣價款，所餘僅為尾款之貸款及交屋款，惟被告二人卻未依約將建物所有權移轉登記並完成交屋，經原告催告限期履行，仍置之不理，顯已違反兩造之前開約定，原告自得本於契約解除之回復原狀請求權及前開買賣契約第十條第二款約定，請求被告二人加倍返還原告已給付之價金即八百八十一萬零二百九十八元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、土地增值稅繳款書影本二份、土地買賣所有權移轉契約書影本一份、存證信函影本三份（含回執六份）、被告通知一份等為證。
乙、被告方面：被告二人均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丙、本院依職權向新竹市地政事務所調取新竹市○○段六一三、六一三之二一地號土地登記謄本各一份，及向新竹市政府工務局查詢前開原告買受之建物未核發使用執照之原因。
理 由
一、程序方面：被告甲○○、乙○○二人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，查均無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰准原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張兩造於八十六年八月二十七日簽訂不動產買賣契約，由原告向被告二人購買前開房地，買賣總價款為八百五十萬元，原告並已依約給付簽約款一百萬元，第二期款二百五十萬元，及第三期增值稅款九十萬五千一百四十九元，亦即原告業已給付買賣價金共計四百四十萬五千一百四十九元，而被告依約本應於收受前開第二期款辦理產權移轉，另於收受前開增值稅款後，為原告辦理貸款及完成交屋手續，詎被告二人於出售前開房、地予原告後，即與鄰地發生界址糾紛，亦未能做好水土保持，因而無法取得使用執照，經原告先後二次以存證信函催告被告二人限期履行，否則將依據前開買賣契約第十條約定追究被告二人之違約責任，請求返還已給付之價金及與已付價金同額之違約金，惟被告仍違約迄未將買賣標的物點交，亦未將建物部分所有權移轉登記為原告所有，原告乃於八十八年五月二十七日以存證信函解除前開買賣契約之事實，業據提出與其所述相符之不動產買賣契約書影本一份、土地增值稅繳款書影本二份、土地買賣所有權移轉契約書影本一份、存證信函影本三份（含回執六份）、被告通知一份等為證，次查前開原告購買之建物因與鄰地涉有建築糾紛，尚未協調處理完成或經法院判決確定，目前尚無核發使用執造等情，亦據新竹市政府工務局以八十八年十二月七日（八八）市工建字第二七八七一號函查覆在卷，而被告二人經通知未到庭爭執，亦未提出書狀為任何陳述，參諸原告所提出之前開證據及新竹市政府工務局之公函，原告之主張自堪信為真實。
三、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條定有明文。次依據兩造前開買賣契約第五條約定，被告二人應於原告第二次付款同時交付土地所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料及蓋妥辦理移轉登記等有關證件，交付土地登記專業代理人等情；是本件被告二人本應於收受原告給付第二期款時，將前開相關證件、資料交付俾辦理土地及建物所有權之移轉，惟基於前述，就建物部分因與鄰地發生建築糾紛，而無法取得使用執照，以致無法辦理建物所有權第一次登記而將所有權移轉予原告，參諸前述，自已構成給付遲延之違約事由；次查原告因被告未履行前開契約約定之義務，則依據前開規定，原告自得定相當期限催告被告履行，並於催告期滿被告仍未履行後解除兩造之契約，從而原告主張業已依法解除兩造之前開買賣契約等情，自屬有據。
四、又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條定有明文。復依兩造簽定之系爭契約第十條第三款約定，當被告二人若有不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與原告外，另於原告書面通知二十日內加倍賠償所收價款同額之損害金與原告等情。本件依前述，被告二人既有違約情事，且原告業以於八十八年五月二十七日以書面通知其加倍返還前開所收受之價金，則原告縱已解除系爭契約，亦不妨礙原告依上開約定，請求被告因不履行之損害賠償，從而原告依據系爭契約第十條第三款之約定，請求被告返還已給付之價金四百四十萬五千一百四十九元之價金及給付違約賠償金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；再按違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準，此有最高法院四十九年台上字第八０七判例可稽。原告依據系爭契約第十條第三款約定，請求被告加倍返還原告所付價款為違約賠償金，即除請求被告返還四百四十萬五千一百四十九元之原付價款外，另再請求相當原付價款即四百四十萬五千一百四十九元之違約賠償金云云，惟本院參諸前開原告購買之土地目前每平方公尺之公告現值為六千五百元，與前次移轉即八十六年九月間之公告現值相同（有土地登記謄本在卷可按），而原告係為自行居住而購買前開房地，因被告未依約履行必須另行籌資購買其他房地，又兩造約定之買賣價金總計為八百五十萬元，原告則已給付四百四十萬五千一百四十九元，已逾總價款之二分之一，被告收受原告交付該價金迄今所得享有之利益等項，認原告請求被告二人給付與價金相同金額之違約金四百四十萬五千一百四十九元，顯然過高，應參照一般客觀事實、社會經濟狀況等一切情狀，酌減至一百五十萬元為當。從而原告請求被告二人給付在五百九十萬五千一百四十九元（即四百四十萬五千一百四十九元之價金返還及一百五十萬元之違約金）及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息範圍部分，為有理由，應予准許；至逾上開範圍部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，不予准許。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第八十三條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十一 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蔡雅蕾中 華 民 國 八十九 年 二 月 十一 日