臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹小字第二七六號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）十萬零一百零一元，及自民國八十九年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
（一）緣原告係以經營汽車修理為業，向被告承租土地時，是為搭建廠房作為汽車修理廠使用，被告告知可以提供必要證件供原告申請工廠登記及取得營利事業登記證，原告始高價向其承租坐落新竹市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），耗費巨資搭建廠房，但被告一直沒有交付任何證件予原告辦理營利事業登記及廠房登記，由於原告工廠所有收發文地址都是經由被告代收，經原告一再催促被告儘速提供所需文件以供辦理廠房登記，被告才告知土地為農地，已在辦理變更為農地中，尚未核准搪塞，嗣後原告接獲市政府罰款通知及市府專人對被處罰業者之說明會時，才知悉原來被告出租之土地根本無法就地合法辦理廠房登記，承租以來被告屢獲罰款通知，八十九年六月間被告又轉交新竹市政府函各業者自八十九年七月一日起須辦理建築物安全檢查簽證之申報，逾期又將罰款六萬元以上三十萬元以下，並可連續課罰，為此原告再與被告起爭執，並表示租到六月止，不要再租了，要終止租約，被告也當場同意，並說月底前搬清，土地廠房交還，押租金就會返還給原告，故雙方合意租約至八十九年六月底終止，且為免再被罰款趕在六月底前搬走，原告即陸續搬遷物品，並於八十九年六月二十八日搬清騰空，交還被告，還僱請清潔公司清理所有廢棄物。八十九年七月一日原告向被告要求返還押租金十萬元，被告就刻意刁難，故意不交還，原告立即以存證信函向被告催討，被告於八十九年七月三日故意回文否認，並宣稱原告積欠七月份租金，然隨即又於次日即八十九年七月四日再發函原告，要求限八十九年七月十五日前回復原狀交還土地，並主張扣除六月份電費二千五百二十四元後，再交還押租金。設兩造未合意終止租約，被告又怎會函覆要求原告回復原狀後要退還押租金，而且原告搬走後，被告在八十九年七月間就已經將原告工廠招牌拆下，先劃分為停車格出租，後又另行廣告廠房倉庫招租，也可以證明原告早已騰空交還，被告謂原告積欠其八十九年七月、八月租金未付，實為無稽，原告既早在八十九年六月底前就騰空交還，被告也已經另行出租，依約自應返還押租金給原告。又被告曾以營業稅為名，向原告收取二千六百二十五元之稅金，兩造之契約原約定承租房屋之營業稅、房屋稅由原告負擔，因被告遲遲未能提供可辦理廠房登記之資料，故並無房屋稅、營業稅問題，被告是以其居住之房屋被以營業用稅率課徵房屋稅向原告索款，因被告之房屋稅應由被告自行負擔，故就所收之款被告應負返還不當得利之責。故連同應返還之押租金，被告共應給付原告十萬零一百零一元。
（二）被告則以兩造所簽訂之租賃契約自八十七年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，為定其租賃契約，在租賃期限內，原告應按契約第四條約定，於每月一日以前支付月租金五萬五千元予被告，詎原告自八十九年七月一日起，就未給付七月份之租金，雖經被告以存證信函催告，仍置之不理，經被告就押租金十萬元，抵付七月分及八月份之租金十一萬元後，仍不足一萬元，故原告已無押租金請求權存在。又本件租賃既為定期租賃，應於期限屆滿時消滅，非任何一方可隨時終止契約，原告主張租約已終止，自應就此事實負舉證之責；原告於其八十九年七月一日之存證信函中謂：「自即日起不予繼續承租，請於文到五日內將押租保證金退還」，但原告載支付命令之聲請狀卻謂：「雙方於八十九年六月間合意終止租約，約定租期至八十九年六月底為止」截然不同，究竟以前者或後者作為兩造已有合意終止租約之合意，莫衷一是，足證原告主張不實。更何況原告有使用租賃標的物之權益，縱使將租賃標的物騰空不使用，乃原告權利之行使，非被告所得過問，惟原告仍應負給付租金之義務。又原告未取得被告之同意，意圖片面主張終止租賃契約，且在原告故意不給付租金之情形下，被告雖得以押租金抵付租金，但押租金為十萬元，無法抵償二個月之租金，被告基於防患未然、未雨綢繆之必要性，才預作出租廣告，直到八十九年九月一日，才和訴外人張元俊簽訂租賃契約。另縱使原告曾於八十九年六月二十八日搬清騰空，充其量僅能證明想和被告洽商終止租約事宜，但無法據此引申為已有終止租約之合意，否則原告不必另於八十九年七月一日以存證信函為終止契約之表示。關於房屋稅金繳付一事，依兩造租賃契約之約定，即應由原告繳納；兩造在八十二年十一月三十日就訂有五年之租賃契約，期滿後又續約五年，如果原告所言為是，則原告根本不會再與被告續約等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
（一）被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
（二）本件原告主張兩造就系爭土地訂有租賃契約，租期自八十七年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，暨原告給付被告押租金十萬元之事實，業據原告提出租賃契約書為證，復為被告所不爭執，堪信為實在。至原告主張因系爭土地無法辦理廠房登記之故，兩造之租賃契約業於八十九年六月底合意終止，被告應返還上開押租金等情，雖據原告提出存證信函、相片二紙、估價單、新竹市政府工務局函、新竹市稅捐稽徵處函、新竹市政府聯合稽查違章工廠現場紀錄表等件為證，然為被告所否認，並以原告積欠八十九年七、八月之租金未付，上開押租金已不足抵償租金等語抗辯。查兩造所簽訂者係為定期之租賃契約，則定期之租賃，在期限屆滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止租約，但亦得特並約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契約。而於承租人終止租賃契約之情形有如：民法第四百二十四條租賃物有瑕疵危及安全健康時、民法第四百三十條出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕、民法第四百三十五條第二項租賃物存餘部分，不能達租賃之目的、民法第四百三十六條因第三人主張權利，致不能使用收益時等情。經查，原告主張兩造已合意至八十九年六月底租約終止之事實，雖聲請訊問證人陳思全為證，然據該證人證稱：八十九年六月二十八日原告借我貨車去搬家，都搬光了，搬家那天被告沒有說話站在門口，：：不知道房子租約到什麼時候，我只負責搬家，房子鑰匙有無交付給被告不清楚等語可知，證人之證詞僅能證明原告係何時搬遷，然未能證明兩造間究有無合意終止租賃契約乙情，故原告主張兩造已終止租約云云，並不足採。再查，原告雖嗣於八十九年七月一日以存證信函通知被告以被告屢次未配合提供資料供原告申請營利事業登記證為由，故「自即日起不予繼續承租」。惟承租人欲終止定期租賃契約，需符前述之法定事由，本件原告雖以未能辦理營利事業登記證為由終止契約，然查兩造所簽訂之租賃契約中，並無被告需配合原告辦理營利事業登記證之約定，原告據此單方終止本件租約，顯不合法，是原告前開存證信函並不發生終止租賃契約之效力甚明。此外，原告復無法提出其他之證據證明兩造已合意終止租約或原告已合法終止租約，故原告所為兩造之租賃契約業已終止之主張，並不足採。
（三）按押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢，故於租賃契約終了時，倘承租人有欠租或負有損害賠償債務者，其所交付之押租金當然抵充。所謂當然抵充，即無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，當然抵充而結算其差額。又抵充乃出租人之權利而非義務，租賃關係存續中出租人亦得以押租金抵充欠租，於此情形等於出租人拋棄押租金返還期限之期限利益，承租人無反對之權利。查本件兩造之租賃契約既未終止，已如前述，則原告即有繳付租金之義務，而原告亦自承其租金僅繳至八十九年六月，則至被告所自承認租賃契約終止即被告將租賃標的物租於第三人之時，原告尚積欠被告八十九年七、八月之租金計十一萬元未付。依前揭所述，出租人本有以押租金抵充欠租之權利，是原告請求被告返還押租金，為無理由，應予駁回。
（四）關於原告依不當得利之規定，請求被告返還二千六百二十五元之稅金部分，查兩造於租賃契約第十九條已明白約定承租之房屋稅、地價稅、綜合所得稅，均由乙方（即原告）負責繳納，則被告據此約定受領原告所繳納之上開稅金，並非無法律上之原因受利益，與不當得利之要件未合，是原告此部分之請求，亦不應准許。
（五）本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經審酌後，餘判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 魏瑞紅右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 李桂珠中 華 民 國 九十 年 二 月 二十二 日