臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹簡字第十五號
原 告 丙○○訴訟代理人 陳詩文律師複代理 人 甲○○ 住被 告 乙○○ 住右當事人間請求返還租押金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）五十萬元及自民國八十八年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應將如附表所示編號一至五之支票共五紙返還原告，如不能返還時，應給付原告六十二萬五千元。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）右第一、二項之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十六年十二月十八日與被告簽訂租賃契約，向被告承租坐落新竹市○○路○段○○○號二樓之房屋（簡稱系爭房屋），做為經營ＫＴＶ店使用，約定租賃期間自八十七年一月二十日起至九十年一月二十日止，為期三年，每月租金十二萬五千元，押租金為五十萬元之現金，原告業已支付予被告，第一年（即八十七年一月二十日起至八十八年一月二十日止）租金給付方式，由原告交付以黃福來簽發、以萬通銀行大里分行為付款人，面額為三十七萬五千元之支票四紙，合計一百五十萬元（即十二月乘以十二萬五千元）；第二年（即八十八年一月二十日起至八十九年一月二十日止）租金給付方式，以同發票人及付款人、面額十二萬五千元之支票十二紙交予被告，由被告按月提示兌領。於租賃期間兩造往來尚稱圓滿，原告每期之租金均依約定時間如期兌現給付予被告，從未逾期或積欠，惟原告所經營之該店於八十八年六月七日因有不知名之第三者茲事，致使原告於該日起即結束營業，嗣兩造乃於同年月二十日，合意提前於同年七月二十日終止系爭租約，且被告為圖日後可再迅速出租他人，即要求原告將申請不易取得、且需配合房屋裝潢、消防設備之營利事業登記證原本留下交付予被告，被告並為協助後手之承租人得以順利繼續經營ＫＴＶ，而辦理該ＫＴＶ店負責人名義之變更，始與原告協議免除原告回復原狀之義務，以利後手承租人可利用原設備營業，被告亦因此而能獲取較高之租金，被告並因此即向原告承諾儘速返還前述之押租金五十萬元及如附表所示之五紙支票，至此，原告因此搬離後，因急需款項維持經營，而屢次以電話及存證信函向被告要求返還押租金五十萬元及五紙支票，惟被告均置之不理。
（二）按「無法律上之原因而受利益，致他受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文，再按「租賃契約如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之」，民法第四百五十四條亦有明定，且兩造簽立之房屋租賃契約書第五條後段約定：「乙方（承租人）如不繼續承租，甲方（出租人）應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」，兩造既已於八十八年六月二十日合意提前終止系爭租賃契約，原告自得依兩造簽立之租賃契約第五條後段、民法第四百五十四條及不當得利之法律關係，依選擇合併之關係，訴請被告返還前述之押租金及如附表所示之五紙支票。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖辯稱原告如欲有效終止租約，依民法第四百五十條第三項之規定，至少應於三個月前向其為終止租約之通知云云。惟查，兩造間之租約雖屬定期租賃，惟依該契約第七條及實務見解，承租之原告非不得於期限屆滿前終止契約，且依最高法院六十七年台上字第二二九三號判例之意旨，本件原告提前向被告為終止租約之通知，不須在三個月前，而原告既已在契約終止日（即八十八年七月二十日）前之一個月（即八十八年六月二十日）以電話通知被告欲終止該契約，應屬合法有效。
（二）雖被告否認於八十八年六月間有與原告協議成立，同意自同年七月二十日起合意終止兩造間之租賃契約云云。惟查，依證人黃宏銘之證詞，以及被告於八十八年七月間，無條件將先前原告交付作為租金給付之支票一紙退還原告，併被告於同日收受原告所交付之該房屋鑰匙及營利事業登記證，以及該房屋早於八十八年七月間即有招租之行為等情事，已堪認兩造確有於八十八年六月二十日便合意終止系爭租賃契約，被告所辯云云，顯非事實。
四、證據：提出房屋租賃契約書影本一份、營利事業登記證影本一份、原告發給被告之存證信函影本二份、被告發給原告之存證信函影本二份、贖回退票申請書影本一份、現場照片四張，並聲請訊問證人黃宏銘。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告固不否認有與原告簽立租約，將系爭房屋出租予原告，並收取原告交付之押租金五十萬元及如附表所示五紙支票，且該五張支票仍由被告保有中，惟否認有於八十八年六月二十日與原告協議，並同意自八十八年七月二十日起合意終止系爭租賃契約，原告雖舉出證人黃宏銘之證述為證，惟被告否認證人黃宏銘證詞之真實性，原告應另舉證以實其說。
（二）被告固不否認已經收取系爭房屋之鑰匙，以及原告交付之該房屋之營利事業登記證，併退還原告先前所交付作為租金給付之八十八年七月二十日期之支票一紙予原告，惟查，因原告本人不住在新竹，而該房屋鑰匙係原告所經營之ＫＴＶ店某經理拿來暫時交付予被告保管，此因該房屋內部要整修需要搬運東西，為整修及搬運東西方便，原告始暫時委由他人先將房屋鑰匙託交予被告保管，是不能因此即認兩造已合意終止契約；而被告對於原告在系爭房屋之營業性質及項目均無所知，不可能同意替原告頂租，或有任何招租之行為，而上開營利事業登記證，係原告片面自行寄存而留在被告處，絕非被告要求原告所交付，且因原告人在台中，被告始遲遲無法歸還該營利事業登記證予原告，至於被告會退還該紙支票予原告，係因原告一再要求，而被告考量到已保有原告交付之押租金五十萬元，以及如附表所示之五紙支票，縱原告有不付租金之情事，被告尚有保障，始退還該支票予原告，是原告執此作為兩造已合意提前終止租約之理由，顯屬無據。
（三）本件被告係二房東，亦即係由被告先向訴外人吳漢灶承租其所有坐落新竹市○○路○段○○○號一樓、二樓等之房屋後，再將其中之系爭房屋出租予原告，而事實上被告給付予訴外人吳漢灶之租金係直到八十八年十二月份為止，衡諸常情，被告不可能早於同年六月二十日，即與原告合意終止雙方間之租約，而免除原告付租之義務，並允諾退還押租金予原告。本件兩造間之租約關係既仍屬存在，而原告既自八十八年七月二十日起即未付租金，且於搬離該房屋後，迄今仍未回復該房屋之原狀，是被告保有如附表所示之五紙支票，以及原告前所交付之押租金五十萬元，作為扣抵原告積欠被告之租金，併原告對被告所負之將房屋回復原狀責任之擔保，核屬有據。
三、證據：提出支票影本五張、存證信函影本二份、房屋租賃契約書影本一份、繳租予吳漢灶之支票影本五張。
理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十六年十二月十八日與被告簽訂租約，向被告承租系爭房屋，以經營ＫＴＶ店，約定租期自八十七年一月二十日起至九十年一月二十日止，每月租金十二萬五千元，押租金五十萬元，而原告已依約給付被告五十萬元之押租金及先前各期之租金，並交付被告包含如附表所示之五紙支票，供被告按月提示兌領，以支付租金，嗣於八十八年六月七日因某第三人到原告經營之該店茲事，致使原告於該日起即結束營業，兩造乃於同月二十日，合意提前自同年七月二十日起終止系爭租約，被告並要求原告交付營利事業登記證，以利其提供予承租系爭房屋之後手繼續該ＫＴＶ店營業之使用，且同意原告保留該店內之裝潢，不須拆除回復原狀，並允諾儘速返還原告押租金五十萬元及如附表所示之五紙支票，詎其後迭經原告請求，被告竟反悔置之不理，原告爰依民法不當得利及四百五十四條及系爭契約第五條後段之規定，依選擇合併之關係，訴請被告如訴之聲明所示等語；被告則以：其未於八十八年六月間與原告合意而同意自同年七月二十日起提前終止系爭契約，兩造間之契約關係仍屬存在，而原告自八十八年七月二十日起已積欠租金迄今，且自行搬離後亦未將系爭房屋回復原狀，是被告保有原告交付之押租金及如附表所示之五紙支票，核屬有據等語，以資置辯。
二、原告主張其於八十六年十二月十八日與被告簽訂租約，向被告承租系爭房屋，以經營ＫＴＶ店，約定租期自八十七年一月二十日起至九十年一月二十日止，每月租金十二萬五千元，押租金五十萬元，而原告已依約給付被告五十萬元之押租金及先前各期之租金，並於先前交付被告包含如附表所示之五紙支票，以供被告按月提示兌領，以支付自八十八年八月二十日起至八十九年一月十九日止之租金，嗣於八十八年六月七日某第三人到原告經營之該店茲事等情，業據原告提出房屋租賃契約書影本一份為證，且為被告所不爭執，堪信此部分為真實。原告另主張其因此於八十八年六月二十日與被告協議，被告並同意自同年七月二十日起提前終止租約，且承諾儘速返還押租金五十萬元及如附表所示之五紙支票予原告等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）原告主張被告已於八十八年六月二十日與其協議，同意自同年七月二十日起提前終止雙方之租約，固據其舉出證人黃宏銘之證詞為證，惟查，證人黃宏銘係證稱：「八十八年七月二十幾日左右有搭原告便車到新竹，下午一點多到被告營業處即原告租屋處，當時他們雙方還談租金四月，其中一個月抵水電，另被告同意返還三個月租金，被告要求原告將營利事業登記證給被告以利出租給後手，之前他們已談好終止租約，在六月多就談好，七月二十日當天終止，這是在搭車過程中丙○○告訴我的，當天我們去時還把鑰匙、營利事業登記證交與被告，原告要求被告將那些票及押租金還他，被告只還一張票，其他他說還沒準備好」等語，是依證人所述，其係片面經由原告告知有關被告同意終止租約之事，且其於當日現場時，係聽到被告只同意返還三個月租金於原告，並以一個月抵扣原告欠繳之水電費之情，核與原告主張被告已於先前同意終止租約，並承諾儘速返還系爭五紙支票及押租金之情不符，而從證人黃宏銘所述，已可看出被告對於雙方若提前終止租約後，其退還予被告之押租金及支票應為多少一事，於八十八年七月二十幾日與原告會面時，雙方仍有所協商及意見之表述，而衡諸常情，此一協商退租之多少，與被告是否同意原告提前終止兩造間之租約一事，應有密切之關係，準此，依證人黃宏銘所述，已難遽以認定兩造間已於八十八年六月二十日合意提前終止雙方之契約。
（二）原告另以被告於八十八年七月二十幾日已取得系爭房屋之鑰匙及營利事業登記證，並退還八十八年七月二十日期之到期支票予原告，主張依此可認被告已同意與原告提前終止租約乙節，被告固不否認於前述時間取得系爭房屋之鑰匙及營利事業登記證，並退還該紙支票予原告，惟否認已經合意提前終止租約之事實。經查，本件原告所經營之該ＫＴＶ店，係因有第三人於八十八年六月間到場滋事，且原告平日係居住台中，不在新竹等情，為兩造所不爭執，是被告辯稱係因該店需要整修或搬運東西，原告始將鑰匙暫時託交被告保管，以利進行一事，並非全然為虛。至於被告固收受原告交付之該店面的營利事業登記證，且該ＫＴＶ店之營利事業登記證之取得固不容易，惟亦難據此即認定被告已同意終止與原告間之租約關係。又被告固退還其中一紙八十八年七月二十日期之支票予原告，惟其仍保有原告交付之押租金五十萬元及系爭五紙支票，含支票之票面額，其總金額仍高達一百十二萬五千元，是被告辯稱其係因認為保有上開押租金及五紙支票，對其權利已有保障，才應原告之要求將一紙支票退還原告乙節，亦非不足採信。
（三）至於原告另主張自八十八年七月間起，已由被告代為招租之行為之情，固據其提出現場照片四張可憑，惟被告否認係其為該張貼招租廣告之行為。經查，依前述之照片所示，無從據以認定係被告為該招租之行為，準此，自不得進而推認其已於八十八年六月二十日與原告合意提前終止租約。
（四）被告辯稱其係系爭房屋之二房東，係由其先向訴外人吳漢灶承租吳某所有坐落新竹市○○路○段○○○號一樓、二樓等之房屋後，再將其中之系爭房屋出租予原告，而被告所已給付包括系爭房屋之租金予訴外人吳漢灶者，係一直到八十八年十二月份為止等情，已據其提出繳租予吳漢灶之支票影本五張在卷為憑，且為原告所不爭執，堪信此部分為真實。依此，被告既已於八十八年七月後，仍繼續繳納包括系爭房屋部分之租金予其出租人吳漢灶，衡諸常情，其應不致於在同年六月間即與原告協議，並同意自八十八年七月二十日起即提前終止兩造間之租約，且承諾無條件儘速返還五十萬元之押租金及系爭五紙支票予原告之理。
三、綜上所述，原告主張被告已於八十八年六月二十日與其協議，同意提前自八十八年七月二十日起即合意終止雙方之系爭契約乙節，尚難認為真實。而系爭契約既為定期契約，且其期限尚未屆滿，是兩造間之租賃關係仍屬存在，被告既為出租人，自有權繼續保有原告交付之該押租金五十萬元及原告作為繳租之用所交付之如附表所示之五紙支票，從而，原告訴請被告返還該押租金及五紙支票，核屬無據，自應予以駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 五 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 沈藝珠中 華 民 國 八十九 年 四 月 五 日附表：
~F0~T48┌───────────────────────────────────────────────────┐│附表： 八十九年度竹簡字第十五號│├─┬────────┬───────┬────────┬───────────┬────────┬──┤│編│發 票 人 │付 款 人│票 面 金 額 │發 票 日│支 票 號 碼 │備考││號│ │ │ ︵新台幣︶ │ │ │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────────┼────────┼──┤│１│黃福來 │萬通銀行大里分│十二萬五千元 │八十八年八月二十日 │ＡＧ二００九五一│ ││ │ │行 │ │ │二 │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────────┼────────┼──┤│２│黃福來 │萬通銀行大里分│十二萬五千元 │八十八年九月二十日 │ＡＧ二００九五一│ ││ │ │行 │ │ │三 │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────────┼────────┼──┤│３│黃福來 │萬通銀行大里分│十二萬五千元 │八十八年十月二十日 │ＡＧ二００九五一│ ││ │ │行 │ │ │四 │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────────┼────────┼──┤│４│黃福來 │萬通銀行大里分│十二萬五千元 │八十八年十一月二十日 │ＡＧ二００九五一│ ││ │ │行 │ │ │五 │ │├─┼────────┼───────┼────────┼───────────┼────────┼──┤│５│黃福來 │萬通銀行大里分│十二萬五千元 │八十八年十二月二十日 │ＡＧ二００九五一│ ││ │ │行 │ │ │六 │ │└─┴────────┴───────┴────────┴───────────┴────────┴──┘