臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹簡字第三一二號
原 告 乙○○
身訴訟代理人 邱玉汝律師 住苗栗縣○○鎮○○街○○巷○號三樓之二被 告 丁○○ 住
身訴訟代理人 丙○○ 住
甲○○律師右當事人間請求交付停車位等事件，本院判決如左：
主 文被告應將位於新竹市○○段二九六七建號之建物內，如附件所示之編號Ｂ３號之機械式停車位騰空交付予原告。
被告應給付原告壹萬參仟零陸拾玖元，及自民國八十九年六月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；被告並應自八十九年五月二十八日起至將前開車位交付原告之日止，按月給付原告新台幣壹仟捌佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請求判令被告應將位於新竹市○○路○○○號及二四三號三樓至八樓、二四五號及二四五號三樓至八樓、二四七號及二四七號三樓至八樓，二四九號、二五一號及二五一號三樓至八樓、二五三號及二五三號三樓至八樓地下層編號B3號機械式停車位（如附圖所示位置，簡稱系爭停車位）騰空交付與原告。
（二）被告應賠償原告新台幣（下同）一萬六千三百三十三元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止計付之利息；並自民國八十九年五月二十八日起至將該車位交付日止，每月按二千三百三十三元計付之賠償金。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）查原告所有系爭停車位，原係由訴外人戴錦鈿於八十三年五月二日向千代建設股份有限公司（簡稱千代公司）買受新竹市○○路○○○號五樓建物時所一併購買，戴錦鈿並將該建物及附屬建物即停車位、防空避難室部分向新竹市第一信用合作社（簡稱一信）辦理抵押借款。嗣因戴錦鈿無法清償，該建物及地下室停車位即遭債權人一信聲請本院一併予以查封拍賣，嗣後並由第三人林國能拍定取得。原告於民國八十八年十月五日再向第三人林國能買受系爭建物及停車位，並於同月二十八日辦理登記完畢。其後經原告向本院執行處聲請點交該停車位，惟本院執行處卻函覆該停車位於八十五年間即遭被告占用，無法點交。
（二）按「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」土地登記規則第七十五條定有明文，而依上開條文之規定，可知法定停車空間得合意由部分區分所有建築物區分所有權人所共有，其表現於登記方面，即將停車位之使用面積以持分方式分配於部分所有權人，而無法定停車位之其餘共有人之所有權登記，即將該法定停車位空間持分予以排除，不予登記，此從本件之系爭地下室之共有建物即新竹市○○段○○○○號建物，其停車位共有十六位，而其中持分為萬分之四八五者有建號第二九三三、二九三四、二九三六及二九五三，持分為萬分之三八○者，有建號第二九三二、二九三八、二九三
九、二九四○、二九四二、二九四六、二九四七、二九四八、二九五○、二九
五九、二九六一、二九六三號十二個，共計十六戶，正好與停車位數目相符，依此，可認前開共有建物之地下室停車空間雖為原、被告與其他住戶共有，惟先前建商於出售房屋時，亦一併將前開之十六個停車位出售予共有人中之數人，亦即建商於出售時，即已預先幫各住戶就該十六個停車位之使用關係成立一分管協議，而原告前手於當初向千代公司購屋時，亦係以相當的對價購買系爭停車位，當時未購買停車位之住戶，並未支付車位價款予建商，準此，堪認各共有人間就停車位於先前已訂有共有專用之協議分管契約，則被告既係於該協議分管契約成立後，嗣後再向其前手購買位於該段未附有停車位之二九四三建號之房屋，並一併受讓該二九六一建號建物之應有部分之移轉，即應受前開停車位分管協議契約之拘束，而承認系停爭車位之使用權，已因法院之拍賣及拍定人之再行出售，而歸原告取得，且被告就該分管契約之停車位使用約定，於其向前手買受房屋時，亦不得諉為不知。
（三）茲原告既因買受而取得系爭分管之停車位之使用權，自得就該停車位單獨行使其使用收益權，被告未購買該停車位卻占用系爭車位，顯然違反住戶間分管契約之約定，原告爰依分管契約之法律關係，請求被告將該停車位騰空後交付予原告。又按因無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條定有明文。本件因原告於八十八年十月二十八日取得系爭停車位所附屬之該段二九六一號建物之所有權，惟因該車位至今仍遭被告無權占用而無法使用，是原告自八十八年十月二十八日起，因無法使用系爭停車位，即受有類似租金之損害，被告因此受有使用該停車位之利益。且因系爭機械式停車位經鑑價後其價值為二十八萬元，則參酌土地法第九十七條之規定，原告每月受有二千三百三十三元之損害，自八十八年十月二十八日起至八十八年五月二十八日止受有共計一萬三千三百三十三元之損害，且原告至被告交付該停車位為止，損害仍繼續發生，原告爰另依不當得利之法律關係，請求被告給付賠償金如訴之聲明第二項所示等語。
（四）雖被告辯稱其取得系爭停車位之使用權，係住戶於八十八年間召開區分所有權人會議，經過會議決議通過，並支付十二萬元予管理委員會後而取得云云。惟查，系爭停車位於訴外人一信在八十七年八月間聲請本院對訴外人戴錦鈿之財產實施強制執行時，已一併遭本院予以查封在案，則該等住戶於八十八年間得否再以區分所有權人會議決議處分系爭停車位，已有疑義，況公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款，固規定住戶就某些共有物，得以區分所有權人之會議，決議約定專用或約定共用，惟其並不能因此變更原先已有之約定專用或約定共用之情形，否則倘住戶嗣後又得以決議將原先分管之協議予以變更，使得原先購買停車位者無法使用停車位，將使社會秩序大亂，是可知該條例第三十一條第一項第五款之規定，並不包括變更約定專用事項至明。
三、證據：提出預定買賣契約書影本二份、本院查封筆錄及指封切結書、價格鑑定書影本各一份、建物登記簿謄本一份，並聲請訊問證人姜次郎。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
五、被告為蒙混 鈞院一再謊稱「其是向蔡姓住戶買的，他之前是去向建商買的，我向蔡姓人士買的時候，就有買受停車位，但是並沒有言明是哪個。」證人亦稱「．．．原來有使用車位的人，就讓他使用原來的車位，之所謂原來使用者是以他事實尚有占有使用來論，‧‧」「我們決議當時他有使用車位，就是他目前使用的車位（即Ｂ３）」「後來我們重新拿出來分配停車位的人．．．。長期佔用者，就沒有繳錢，但是被告他有繳了十二萬元」茲查被告八十六年八月取得所有權，至八十八年七月決議，依證人所述，被告使用了近二年車位，顯然是長期佔用，何以須再繳款。且被告嗣後又稱「我是原住戶，就Ｂ４的停車位是我原來所使用，就Ｂ３的停車位是管委會在我繳了十二萬以後分配給我的。」不但與證人證詞互相矛盾，亦與其嗣後所提出分配圖決議後重新分配Ｂ４係由曾國齡所使用不相符合，顯然該二人互相配合說詞，以混淆 鈞院視聽。
六、公寓大廈管理條例第三十一條第一項第五款規定，係得以區分所有權人之會議重度決議約定專用或約定共用事項，並非變更約定專用或約定共用事項。且目前公寓大廈停車位建商於出售時，即已將之約定為部分共有人所共有使用，並將之登記於登記謄本，而有公示性，有買停車位者，即得使用停車位，沒有買停車位者，即不得使用，已行之多年，亦即有購買停車位者係以相當對價取得該停車位，倘住戶嗣後又得以決議將該分管之協議予以變更，使得購買停車位者無法使用停車位，將使社會秩序大亂，是可知該第三十一條第一項第五款之規定，實不包括變更約定專用事項至明。
七、末查，該會議紀錄原告否認其真正亦否認有經過住戶三分之二出席及所有權比例合計三分之二出席人數四分之三以上及區分所有權比例占出席人數區分四分之三以上同意。
八、又依土地法第四十三條規定，依本法所為之登記有絕對效力，亦即具有公示力及公信力。學者謝在全亦認「欲取得不動產權利之當事人，通常必查閱不動產登記之內容，故應推定其知悉內容，亦即就已登記事項不得諉為不知。．．．」（請見原證五）依土地登記規則之規定，本件法定停車空間之使用既以持分方式區分登記建物謄本上，即具有公示力及公信力，被告即不得諉為不知。
此並請傳訊千代建設股份有限公司負責人曾煥基（證人一）到庭即明。
四、再區分所有建物之共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，部份區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，土地登記規則第七十五條定有明文。此於公寓大廈之地下停車位，尤為顯著。各區分所有人有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受專有部分時，一併買受停車位，未買受停車位者即予除外，而無該停車位之應有部分。而系爭停車位於訴外人戴錦鈿向千代建設股份有限公司公司買受其專有部分即新竹市○○路○○○號建物時即一併買受系爭停車位，嗣雖經法院拍賣再由原告取得，惟該停車位應有部分亦已一併移轉予原告，此由原告所取得第二九六一建號共同使用部分地下層權利範圍為萬分之三百八十，而被告所有建號第二九四三號未有購買停車位就共同使用部分僅萬分之一百七十五，均已辦理所有權移轉登記，此有該建物登記謄本（請見原證三）可茲對照。
按「最高法院四十八年度台上字第一六五號判例，認為『共有人於其他共有人
訂立共有物分割或分管特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部份之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後不應再予援用。‧‧。」司法院大法官會議第三四九號解釋可茲參酌。又「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。」土地登記規則第七十五條定有明文。
三、次查系爭地下室停車空間雖為原、被告與其他住戶共有，惟各住戶於當初向千代建設股份有限公司購買停車位時，均已約定有購買停車位者各自使用特定停車位，此參酌停車位預定買賣契約書第一、二條規定即明（請見原證一），而未有購買停車位住戶並不得異議，足認各共同人間就停車位已訂有共有專用之協議分管契約，此並請傳訊千代建設股份有限公司負責人曾煥基（證人一）到庭即明。
四、再區分所有建物之共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，部份區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，土地登記規則第七十五條定有明文。此於公寓大廈之地下停車位，尤為顯著。各區分所有人有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受專有部分時，一併買受停車位，未買受停車位者即予除外，而無該停車位之應有部分。而系爭停車位於訴外人戴錦鈿向千代建設股份有限公司公司買受其專有部分即新竹市○○路○○○號建物時即一併買受系爭停車位，嗣雖經法院拍賣再由原告取得，惟該停車位應有部分亦已一併移轉予原告，此由原告所取得第二九六一建號共同使用部分地下層權利範圍為萬分之三百八十，而被告所有建號第二九四三號未有購買停車位就共同使用部分僅萬分之一百七十五，均已辦理所有權移轉登記，此有該建物登記謄本（請見原證三）可茲對照。
五、再按民法第八百一十八條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第八百二十一條第一項規定：回復共有物之請求，僅得為共有人之全體之利益為之。惟同法第八百二十條第一項明定：共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用收益，足見上開第八百一十八條及第八百二十一條但書規定係指共有物未經共有人為分管約定時始有適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用收益。茲原告既買受業經分管之停車位，自得就買受停車位單獨使用其使用收益權，被告未購買該停車位卻占用原告所分管之系爭車位，顯然違反住戶間分管契約，為此爰依分管契約請求如第一項聲明。
六、系爭停車位經鑑價價值為二十八萬元（原證二），為此爰依該金額計付訴訟費用費。
七、末查，無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條定有明文。茲原告於八十八年十月二十八日取得所有權，惟因該車位遭被告占用而無法使用，受有類似租金損害，依卷附鑑定書，該機械式停車位價值二十八萬元，參酌土地法第九十七條規定，原告每月受有二千三百三十三元損失，至八十八年五月二十八日止受有共計一萬三千三百三十三元損害，而原告至被告交付該停車位止，其損害仍繼續發生，為此請求如第二項聲明。求為判決如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）陳述：__
（三）證據：提出__
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、程序方面：本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，已據其提出與所述相符之________為證，原告之主張為可採信。
（二）原告據以提起本訴，為如主文第一項所示之請求______，即無不合，應予准許。
三、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十八 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 沈藝珠中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十八 日