臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹簡字第五五九號
原 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 朱昭勳律師右當事人間請求確認本票債權不存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決確認被告持有原告簽發，發票日為民國八十九年六月二十八日，到期日為八十九年六月二十九日，票面金額為新台幣（下同）三十四萬元之本票對原告之債權不存在。
二、陳述：
（一）原告於八十九年六月二十八日晚上十時許，經新竹市北區房屋仲介，而與被告訂立坐落新竹市○○路○○○巷○弄○號二樓武陵經典房屋及土地以及編號第六號車位之買賣契約。為此，原告是日乃簽發票號ＴＨ0000000號、票面金額為三十四萬元，八十九年六月二十九日到期之本票乙紙，交予被告作為訂金。詎料，翌日原告前往房屋所在觀看，竟發現桃園縣農會於八十九年六月十九日已以桃園縣農總字第一九七五號公告張貼於武陵經典大廈附近，禁止武陵經典大廈住戶（包括被告所出售之房屋在內）通行該農會所有坐落新竹市○○段第七一七－七、七一七－六；七一七－三等三筆地號土地，以通往新竹市○○路，並預定於八十九年八月一日起進行封圍。按上開桃園縣農會所有之土地為武陵經典大廈通往武陵路之唯一通路。如遭封圍，則原告向被告所買之房屋即無適宜之道路可通往公路，非但房屋出入將成為問題，而且更影響房地之價值。然被告對此重要之事項，竟加以隱瞞，而將上述房屋，以三百四十萬元之高價出售予原告。被告事後雖推稱伊未居住在該房屋內，與原告訂立房買賣契約時，不知有該桃園縣農會之公告云云。但查本件房屋為被告所有，被告因出售房屋，乃經常至上開房屋走動查看及處理相關事宜，且上述桃園縣農會之公告早在八十九年六月十九日已實貼在武陵經典大廈附近，俾讓周知，加以武陵經典大全體住戶對桃園農會之擬收回其所有之上述土地妨礙全體住戶之通行乙事，早已競相走告，並展開聯名抗爭及迭向新竹市政府提出陳情，反對桃園縣農會收回該已供作通道之土地。被告在此情況下，焉有不知通路土地將被桃園縣農會封圍收回之事。
（二）原告得悉所買之系爭房屋通路發生糾紛後，即向被告及北區房屋公司表示異議。並拒絕兌系爭本票票款，由於被告就所出售房屋通行問題始終未能獲得解決。為此，北區房屋仲介公司法務副理陳淑華乃為兩造於八十九年七月二十二日召開調解會，原告請求被告須於一星期內提出系爭房屋道路通行證明，否則自動解除房屋買賣契約，被告屆時應將定金本票返還原告。由於被告謂一星期內提出該屋道路通行證明，實有困難，要求延至八十九年八月十二日上午九時三十分，若該道路糾紛仍未獲解決，願自動解決系爭房屋買賣契約，並返還定金本票等語。經兩造達成協議後，乃各自離去。此是日主持調解會之陳淑華副理可證明其事。惟延至八月十二日後，上述道路通行問題仍依舊解決。茲依上述調解會中被告所為之承諾，此際兩造之系爭房屋買賣契約即告解除，而被告依約定應即將上開定金本票返還原告方是。然被告卻不但未將定金本票返還原告，而且更持之向本院聲請准予強制執行之民事裁定，殊屬非是。
（三）「出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利」「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三之規定危險契轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用或契約預定效力之瑕疵」「出賣人並擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任者，買受人得解除其契約」。民法第三百四十九條、第三百五十四條、第三百五十九條定有明文。本件系爭房屋買賣契約，依兩造之上述調解會協議，因被告八十九年八月十二日上午九時三十分前，未能提出該屋通行證明，而已告解除。從而被告依兩造協議即應將定金本票返還原告。換言之，被告就該定金本票債權即已不存在，不得再行使本票票據權利。再者，除此之外，原告依上揭民法有關規定，亦曾先後以郵局存證信函通知被告解除契約及請求返還定金本票之意思表示。是故無論依兩造之協議或民法之上揭規定，系爭房地買賣契約皆已解除。被告就上述定金本票債權，業已因系爭房屋買賣契約解除而不復存在，被告應將此定金本票返還原告，而不得請求之。
（四）對被告抗辯之陳述：
⑴ 新竹市政雖稱上開房屋之面前道路為本市○○段第三０八地號土地，與桃
圍縣農會擬封圍之土地無關等語，然查上開第三０八地號土地，除原即為狹窄而非道路用地外，目前復有玉山室內設計公司、電線桿、瓦斯管設置其間，根本無法通行，而該筆土地之所有權人乃為新竹農田水利會。是新竹市政府上開函文所載，與事實不符。另兩造所簽訂之買賣契約附有不動產說明書記載，武陵路一九六巷、巷寬道路約六米，現一米均無。且本件系爭房即為仲介人之北區房屋仲介公司副理陳淑華亦認被告未告知桃園縣農會已有封圍巷道之情事，且被告經二次調解，已承諾解除系爭房地買賣契約，而又不返還訂金本票，顯違返誠信原則，乃主動於八十九年八月二十二日代原告擬具解除契約之存證信函稿，並傳真給原告之三子林威，由此足見兩造間之系爭房買賣契約，業因道路通行瑕疵而已合解除契約，同時亦證桃園農會封圍巷道用地，確實造成系爭房也無路可通之情形。
三、證據：提出買賣契約、桃園縣農會公告、民事裁定、陳情書、新竹市政府函、函稿、聲請再議狀、不動產說明書各乙件、存證信函二份、照片三張、土地登記簿謄本四份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告起訴請求確認本票債權不存在，法律上之理由無非以原告「以買賣標的物有無法通行物之瑕疵合法解除契約，及二造協調會被告曾承諾合意解除買賣合約」為由，對於原告所主張者，被告因認與事實及法律均有不合之處。本件買賣標的物「房屋及土地」未有無法通行情事，即未存有無法通行之瑕疵，原告行使解除契約於法無據。有關買賣標的物鄰近之土地確曾發生桃園縣農會即將圍地之風波，惟查與本件買賣標的物通行無關。且被告於簽約前無從知悉圍地風波，被告於八十九年六月九日即全權委託北區房屋仲介房屋，出售系爭房屋，有關房屋買賣其間均由北區房屋仲介，因桃園縣農會於八十九年六月二十七日始於鄰近土地安裝告示牌，兩造間於八十九年六月廿八日始簽訂買賣契約，原告稱「被告事先知悉且蓄意隱瞞周圍土地將遭圍地情事」，恐與事實不合，此有桃園縣農會公文函乙紙可稽，由桃園縣農會二七三三號函明白表示，本案於八十九年六月十九日在本會門首公告，當日並以掛號函寄新竹市湳雅里里長，公告標示牌製作完成後於八十九年六月二十七日至現場安裝完妥；對於未住在系爭房屋之被告不可能於八十九年六月廿八日簽訂買賣契約前即知悉桃園縣農會圍地情事。進步言之，有關系爭房屋鄰近土地遭桃園縣農會圍地與本件買賣標物通行根本無關，依新竹市政府八九府工建字第四五三四四號公文函明白表示，本案經卷查本府工務局套繪圖資料內記載，台端等六十四人所有之建物領有本府工務局核發（七九）工建字第五二一號建造執照在案，該建造執照之申請案之面前道路為本市○○段○○○○號土地，與桃園縣農會對擬封圍之土地︵武陵段七一七之七、七一七之六、七一七之三地號）無關。原告執與買賣標的物無涉情事主張買賣標的物有物之瑕疵，進而主張解除買賣契約，於事實不合，於法有未洽之處。綜前所述，本件原告未合法解除買賣契約，被告執有原告所簽發之本票，係根據買賣契約受領訂金債權而來，兩間並無本票債權不存在事由。
（二）有關原告主張原被告二造曾協議解除房屋買賣契約情事；被告對原告之主張予以嚴正否認。若二造，果有協議解除契約，則原告不必多次發函被告解除契約請求返還本票，原告亦不必提刑事告訴，告訴被告詐欺以刑事逼迫被告達成和解，二造必不生任何紛爭。原告主張其得悉所買之系爭房屋通路發生糾紛後，即向被告及北區房屋公司表示異議。並拒絕兌現系爭本票票款，由於被告就所出售之房屋通行問題始終未能獲得解決。為此，北區房屋仲介公司法務副理陳淑華乃為兩造召開調解會，會中原告請求被告須於一星期內提出系爭房屋道路通行證明，否則自動解除房屋買賣契約，被告屆時應將定金本票返還原告由於被告謂：一星期內提出該屋道路通行證明，實有困難，要求延至八十九年八月十二日上午九時三十分，若該道路糾紛仍未獲解決，願自動解除系爭房屋買賣契約，並返還定金本票等語。經兩造達成協議後，乃各自離去。此是日主持調解會之陳淑華副理可證明其事。惟延至八月十二日後，上述道路通行問題仍依舊未解決，且新竹市政府亦表示該道路糾紛與該府無關。茲依上述調解會中被告所為之承諾，此際兩造之系爭房屋買賣契約即告解除，而被告依約定應即將上開定金本票返還原告方是等情，被告否認有此協商會議之承諾，原告主張有此解除契約之承諾，應依民事訴訟法第二百七十七條負舉証責任，因此二造間之買賣契約既未合法解除，二造間買賣契約猶仍存在，原告主張本票債權不存在即非有理。且證人陳淑華出庭具結作證時亦證稱，原被告間並無解除契約之承諾：法官問：「第一次或第二次協調時，有無提及解除契約？」證人回答：「有，原告主張解除契約，但被告認為有通道可行走，不願解除契約。」法官問：「是否有限被告一星期內提出道路證明否則解除契約？」証人回答：「當時是爭執二號通道可否通行，所以在第一次協調後所做的是二號可否通行，當時是約定在協調後十多天內讓二號通行道可為通行，若不行則解約，原告同意，但被告未同意解除，我不記得被告有同意解約。」據証人所陳，被告並未於協調會上有承諾道路問題，若無法解決，則承諾買賣契約自動解除，原告主張顯係虛偽不實。
（三）綜據上述本件買賣標的物並未有無法通行，物之瑕疵之存在亦未有原被告間協議道路若無法通行，則買賣契約自動解除失效之合意，原告主張契約合法解除，系爭本票債權不存在，即無理由。
三、證據：提出不動產委託銷售契約書、標的現況說明書、不動產銷售授權書、不動產買賣契約書、本票、桃園縣農會函、存證信函、民事裁定、台灣新竹地方法院檢察署檢察官不起訴處分書、台灣高等法院檢察署處分書各乙件為證。
理 由
一、原告起訴主張兩造於八十九年六月二十八日，就門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○弄○號二樓之房屋及其坐落土地暨停車位（以下簡稱系爭房地）訂立買賣契約。原告遂簽發票號為ＴＨ0000000號、票面金額為三十四萬元，八十九年六月二十九日到期之本票乙紙（以下簡稱系爭本票），交予被告作為訂金。惟翌日原告至系爭房地觀看，竟發現桃園縣農會於八十九年六月十九日已以桃園縣農總字第一九七五號公告張貼於武陵經典大廈附近，禁止武陵經典大廈住戶包括系爭房地在內通行該農會所有坐落新竹市○○段第七一七之七、七一七之六、七一七之三等三筆地號土地，並預定於八十九年八月一日起進行封圍。上開桃園縣農會所有之土地為武陵經典大廈通往武陵路之唯一通路，如遭封圍，則原告向被告所買之房屋即無適宜之道路可通往公路，更影響房地之價值。嗣經兩造協議若被告未於八十九年八月十二日前提出道路通行證明，則兩造間系爭房地之買賣契約則自動解除，並應返還系爭本票。被告迄今尚無法提出道路通行證明，則兩造間之買賣契約應即告解除，是系爭本票之債權即不存在。另原告亦主張依民法權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之規定以存證信函通知被告解除契約，然被告竟持系爭本票聲請裁定強制執行，為此，爰訴請確認被告所持有之系爭本票對原告之債權不存在等情。
二、被告則以其並未與原告有解除契約之協議，果有協議解除契約，則原告不必多次發函被告解除契約請求返還本票，亦不必提刑事告訴，告訴被告詐欺。此亦經證人即為兩造協調之北區房屋仲介公司陳淑華於本院證述屬實。再本件系爭房地並未有無法通行情事，依新竹市政府八九府工建字第四五三四四號公文函中明白表示，本府工務局套繪圖資料內記載，台端等六十四人所有之建物領有本府工務局核發（七九）工建字第五二一號建造執照在案，該建造執照之申請案之面前道路為本市○○段○○○○號土地，與桃園縣農會擬封圍之土地︵武陵段七一七之七、七一七之六、七一七之三地號無關。是兩造間既未有解除契約之協議，且原告執與系爭房地無涉情事主張買賣標的物有物之瑕疵，進而主張解除買賣契約，於法亦屬無據，是其未合法解除買賣契約，而被告執有原告所簽發之系爭本票，係根據買賣契約受領訂金債權而來，兩造間自無系爭本票債權不存在之事由等語，資為抗辯。
三、原告主張其兩造於八十九年六月二十八日，就系爭房地訂立買賣契約，原告遂簽系爭本票，交予被告作為訂金。嗣被告將系爭本票持向本院聲請裁定准予強制執行之事實，業據其提出買賣契約書、本院八十九年度票字第一四一五號民事裁定各乙份為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本件原告主張兩造於訂立系爭房地之買賣契約後，原告得悉所買系爭房地通路發生糾紛，而經北區房屋仲介公司為兩造協調，於協調過程中，被告承諾若於八十九年八月十二日前無法提出系爭房地道路通行證明，則其自動解除買賣契約，並返還作為定金用之系爭本票；且武陵段七一七之七、七一七之三、七一七之六等土地既將遭桃園縣農會封圍，系爭房地則無適宜道路可通行至武陵路，系爭房地自有物之瑕疵及權利瑕疵，原告亦已依法以存證信函為解除契約之意思表示，故兩造間之買賣契約既已解除，被告所持有原告所簽發之系爭本票債權對原告自不存在等情，然為被告所否認，辯稱兩造間並未有協議解除契約之情事，且系爭房地並無瑕疵，原告以存證信函解除契約亦不合法等語，是本件爭點厥為兩造間系房地之買賣契約是否已合法解除？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。今原告主張被告承諾若其未於八十九年八月十二日前提出道路通行證明，則兩造間之買賣契約即自動解除，既為被告所否認，其自應就此有利於己之事實，負舉證之責。經查，證人即為兩造協調之北區房屋仲介公司陳淑華於本院審理時證稱，本件係兩造有糾紛後才由其處理，當時業務員說原告不想買後來又說因系爭房地前有一條土地是桃園縣農會要封起來不能通行。之後拿地籍圖來看發現車道出口還可以通行。在簽約前如圖（證人當庭所繪）示一、二部分是空的沒有建築物，但做何使用不確定，後來如圖一部分要封起來，二的部分還是可以走。在第一次協調同時我記得有協議書，當時好像是把本件契約履行時間（即交付價金、移轉所有權）延後。當時還有談到二號道路上有電線桿及公司在上面無法通行。其說等電線桿及公司建物拆除後道路可通行時再談。當時雙方有約過十幾天後再為協調，第一次談完之後，有協助買方行文到市政府，後來二號道路有違章建築部分已拆除，但電線桿有無拆除並不清楚。違章建築部分在第二次協調前就已拆除。第二次協調時，買方還是不願履行，那次只有談到這，後來原告兒子有來找其寫存證信函，基於服務顧客有幫忙寫存證信函，之後就沒有處理。在協調時，原告主張解除契約，但被告認為有通道可行走，不願解除契約。在第一、二次協調時其有提出是否給被告一段時間去處理，若無法解決則解約，當時原告同意給一段時間，但被告不置可否，未正式表示同意，因若雙方有共識會寫書面協議。當時是爭執二號通道可否通行，所以在第一次協調後所做的是二號可否通行，當時是約定在協調後十多天內讓二號通道可為通行，若不行則解約，原告同意，但被告未同意解除等語（見本院九十年二月八日言詞辯論筆錄）。是依上開證人之證言觀之，兩造於協調時被告並未為若未於八十九年八月十二日前提出道路通行證明，即解除契約之承諾，此外，原告並未舉出其他事證以資證明兩造間有何意定解除權行使之事由，是其主張兩造間就系爭房地之買賣契約，因被告未於八十九年八月十二日前提出道路通行證明，而已告自動解除，故被告所持系爭本票上之債權即不存在，尚難採信。
（二）次按出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利；物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三之規定危險契轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效力之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責任者，買受人得解除其契約。此觀民法第三百四十九條、第三百五十四條、第三百五十九條定有明文。查原告主張系爭房地周違之道路將遭桃園農會封圍不得通行，而主張被告即系爭房地之出賣人應負權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之責，而據以解除契約，並以存證信函為解除契約之意思表示，然權利瑕疵擔保係謂出賣人不能將買賣標的物之財產權之全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具者為限。若出賣之特定物所含數量少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可資參照。是姑不論本件系爭房地周圍之新竹市○○段第七一七之七、七一七之三地號土地是否為系爭房地之唯一通路，惟本件兩造間買賣契約之標的物即系爭房地，被告即出賣人並無不能移轉系爭房地之情形，亦無其他第三人對原告即買受人就系爭房地主張權利之情事；再原告亦無主張其所購買系爭房地本身有何瑕疵或減少暨滅失其通常效用、預定效用之事實，其所主張之上開土地若遭封圍，則無法通行乙節，要與物之瑕疵本身無涉，故其主張依權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之規定行使解除權，並以存證信函為解除契約之意思表示，於法自有未合。況新竹市政府於八十九年七月十九日（八九）府工建字第四五三四四號函文中亦揭示，本案（即新竹市○○路○○○巷○弄「武陵經典」大廈全體住戶唯一出入口遭封圍一案），經卷查本府工務局套圖繪資料內記載，台端等六十四人所有之建物領有本府工務局核發（七九）工建字第五二一號建造執照在案，該建照執照之申請案之面前道路為本市○○路○○○○號土地，與桃圍縣農會擬封圍之土地（武陵段七一七之七、七一七之六、七一七之三地號）無關，有新竹市政府函文乙份在卷可稽，且依證人陳淑華上開證言亦稱車道出口還是可通行，如圖二即武陵段三０八號土地還是可以走等語；另依兩造所不爭執之買賣契約書第一條第三款亦已載明，甲方（即原告）於簽約前業已至標的物所在地詳細檢視，並將標的物產權資料審視完畢，而原告亦自承其於簽訂系爭房地之買賣契約前看過系爭房地兩次，一次係於簽約前五、六天，另一次係在簽約前一、二天，是若果如原告所稱上開擬封圍之公告於八十九年六月十九日已實貼在武陵經典大廈附近，而武陵經典大全體住戶對桃園農會之擬收回其所有之上述土地妨礙全體住戶通行乙事，早已競相走告，並展開聯名抗爭及迭向新竹市政府提出陳情，則其於簽約前應無不知上開武陵段七一七之七、七一七之六、七一七之三三筆土地將被封圍之理；再縱令原告之主張為真，其主張因此即解除系爭買賣契約亦顯失公平，準此，原告主張其已合法解除契約，即不可採。
五、綜上所述，兩造間之系爭房地買賣契約，既未合法解除，系爭本票之原因關係自仍存在，原告主張系爭本票之原因關係即買賣契約已經解除而消滅，訴請確認被告持有之系爭本票對原告之債權不存在，即乏所據，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 五 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 彭連喜中 華 民 國 九十 年 三 月 五 日