臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度竹簡字第九四號
原 告 北區房屋仲介股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求給付服務費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國八十九年二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新臺幣( 下同 )二十七萬二千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
(一)原告起訴主張被告於民國八十八年八月二十四日與原告簽立房地產專任委託銷售契約書，由被告委託原告以六百八十萬元價格代理銷售其所有坐落新竹縣竹北市縣○○街○○○號九樓房地乙戶，委託期限自八十八年八月二十四日起至八十八年十二月三十一日止，並同意支付服務費用二十七萬二千元，且允諾於委託期間停止自行銷售，嗣原告於接受被告委託後，即積極銷售，並勤於做報紙廣告、貼紅宣、掛看板，亦曾多次帶買方至現場觀看屋況，花費之成本極高，詎被告竟於委託期間內將前開房地出售予案外人許雯菁，顯然違反前開停止自行銷售之約定，是依兩造所簽立房地產專任委託銷售契約書第三條既約定：「甲方( 指被告 )同意專任委託期限自民國八十八年八月二十四日至民國八十八年十二月三十一日止。逾期如未成交，本約自動失效，但甲方保證，本合約簽訂後，甲方應停止自行銷售，．．．如有違反，仍依本約第七條給付乙方( 指原告 )委託價百分之四服務費，作為違約賠償，．．．」，則被告即應給付服務費用同額之違約賠償二十七萬二千元，惟經原告多次以電話及存證信函通知被告繳付服務費用，被告均未置理，原告迫於無奈乃對被告聲請核發支付命令，並因被告提出異議，乃提起本件訴訟，請求被告給付原告二十七萬二千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情。
(二)被告則以原告並未向其解釋不能自行出售房屋，且其於出售前開房地予案外人許雯菁時，曾告知原告公司職員廖家弘，徵得其同意後，其始出售，而原告既未帶顧客觀看屋況，及刊登房地廣告，則原告請求被告給付違約賠償，顯屬無據等語，資為抗辯。
三、法院之判斷：
(一)原告主張兩造於八十八年八月二十四日簽立房地產專任委託銷售契約書，由被告委託原告以六百八十萬元價格代理銷售被告所有坐落新竹縣竹北市縣○○街○○○號九樓房地乙戶，委託期限自八十八年八月二十四日起至八十八年十二月三十一日止，然原告於委託期間內將前開房地出售予案外人許雯菁等情，業據提出房地產專任委託銷售契約書、土地登記謄本、建物謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。而原告主張兩造曾約定被告於委託期間應停止自行銷售，如有違反，則應給付原告委託價百分之四服務費，作為違約賠償乙節，雖為被告所否認，惟觀之兩造所簽立之上開房地產專任委託銷售契約書第三條既書有：「甲方(指被告 )同意專任委託期限自民國八十八年八月二十四日至民國八十八年十二月三十一日止。逾期如未成交，本約自動失效，但甲方保證，本合約簽訂後，甲方應停止自行銷售，．．．如有違反，仍依本約第七條給付乙方( 指原告 )委託價百分之四服務費，作為違約賠償，以示雙方之誠信。」之約定，且證人即處理本件房地代銷事務之人員廖家弘亦到庭結證：其處理本件房地代銷事務時，有將契約親自交給被告看，並經其解說之後，被告才簽字，其確曾告知被告在委託期間內不得自行銷售房地，而被告於委託銷售沒多久之後，即說有買主要買，經其向經理報告，經理說要依約處理，不然則要給付違約賠償，其即告知被告不得自行銷售，不然要給付違約款，嗣後被告即未再向其提及要自行銷售房地，迨至十月底其要帶客戶前去觀看屋況時，因未能進入房地，乃調閱謄本查看，方知被告已將房地自行出售他人等語明確，復為被告當庭不否認證人廖家弘證詞之真實性，則原告主張兩造確有約定被告於委託期間內不得自行銷售前開房地，即屬有據，被告辯稱其不知該約定，且係徵得廖家弘同意後始行出售前開房地云云，要無足採。又依兩造所簽立之上開房地產專任委託銷售契約書第三條，原告固得因被告違反自行銷售之約定，請求被告給付委託價百分之四服務費，作為違約賠償，核其性質，應屬違約金之性質，而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條已有明定，惟是否相當，仍須以債務人如能如期履行契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，是約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開規定，法院均得減至相當之數額，且係法院得依職權予以核減，不待債務人之主張，亦不論其屬懲罰性或賠償額預定之違約金性質皆然，且於債務人主張核減之情形，並非必須由債務人提起形成之訴，債務人如於訴訟中主張違約金過高，促請法院依職權予以核減，亦無不可。是於本件訴訟中，原告請求被告給付違約金額是否過高，依上述說明，本院自得依職權予以審酌。再原告主張其於接受被告委託後，即積極銷售，並勤於做報紙廣告、貼紅宣、掛看板，亦曾多次帶買方至現場觀看屋況，花費之成本極高，並提出刊載於聯合報之銷售廣告五則及北區房屋銷售帶看服務表二紙為據，且經證人廖家弘證述：其曾帶五至八個客戶去看過被告房地，當時因建設公司尚未交屋予被告，乃由建設公司人員陪同其等進入屋內查看等語綦詳，則被告辯稱原告未曾為本件房地銷售事務云云，不足採信。而兩造就服務費用之支付既於上開房地產專任委託銷售契約書第七條明訂：於買賣雙方正式簽約之同時，給付房地委託成交價百分之四作為服務費，參諸上開契約書第六條復約定於委託期限內未能成交時，則原告一切支付費用，不得要求被告補償等情，則原告既未能舉證其就本件買賣確已覓得買主出價達被告委託銷售底價，然因被告自行出售前開房地致契約無法簽立，則其主張被告應按房地委託銷售價百分之四支付服務費，顯屬過高，是本院綜合審酌原告因被告違約自行銷售房地，致其受有支付本件房地銷售之廣告費、企劃費、人員訓練及人事開銷等損失，暨社會經濟狀況等情，本院認被告得沒收之違約金以酌減為八萬元始為適當。
(二)本件之違約金約定為二十七萬二千元既屬過高，並應酌減為八萬元方屬適當，已如前述，則原告訴請被告給付八萬元，及自支付命令聲請視為起訴時之聲請狀繕本送達被告翌日即八十九年二月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予以駁回。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十四 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 蕭宛琴中 華 民 國 九十 年 二 月 十五 日