臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一四六號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求交付停車位事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十四日本院新竹簡易庭八十九年度竹簡字第三一二號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張訴外人戴錦鈿於民國八十三年五月二日向千代建設股份有限公司買受新竹市○○路○○○號五樓建物亦同時購買該大廈地下室編號Ｂ三之停車位（以下簡稱系爭停車位），嗣因戴錦鈿積欠銀行貸款未為清償，致上開房屋及停車位遭銀行查封拍賣，而由第三人林國能拍定取得，被上訴人於八十八年十月五日再向林國能買受上開房屋及停車位，然因該停車位於八十五年間即遭上訴人占用，致執行處無法點交。依本件大廈地下室共有建物新竹市○○段○○○○號建物登記謄本持分為萬分之四八五者有四戶，持分為萬分之三八０者有十二戶，與地下室停車位十六個停車位正好相符，可認建商於出售房屋時，亦一併將前開十六個停車位出售予共有人中之數人，即預先為各住戶就該十六個停車位之使用關係成立一分管協議，並就有購買停車位住戶之地下室登記持分較高，上訴人既係於該分管協議契約成立後，再向其前手購買未附有停車位之二九四三建號房屋，一併受讓該二九六一建號建物應有部分之移轉，自應受前開停車位分管協議契約之拘束。茲被上訴人既因買受取得系爭分管之停車位使用權，自得就該停車位單獨使用收益，上訴人未購買該停車位卻占用系爭停車位，顯然違反住戶間分管契約之約定。又被上訴人於八十八年十月二十八日取得系爭停車位所附屬之該段二九六一建物之所有權，系爭停車位至今仍遭上訴人無權占用，是被上訴人即受有類似租金之損害，爰依分管契約及不當得利之法律關係，訴請上訴人將系爭停車位騰空交付被上訴人並給付新台幣（下同）一萬六千三百元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自八十九年五月二十八日起至該停車位交付日止，每月按二千三百十三元計付之賠償金等情，並聲明駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以其係基於住戶所召開之區分所有權人會議之決議，經授權管理委員會為分管之協議，依該協議在支付對價之情形下，而取得系爭停車位之使用權，並非無權占用，且被上訴人無法舉證證明就該大樓地下室停車位使用，先前各住戶之共有人間已有分管協議，至建商與承購戶所訂之契約，依契約相對性原則僅及於建商與承購戶之間，無拘束他人之效力，該買賣契約有關車位之約定非屬分管契約。況上訴人亦未曾看過所謂建商與原承購戶間有前開所謂有分管約定之買賣契約，並不知原住戶與建商之約定，亦無從得知，依大法官會議第三四九號解釋意旨應有部分之受讓人若不知悉原共有人間之分管契約，亦無可得而知之情形，基於憲法保障人民財產權，共有人與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約，於讓與其應有部分予第三人時，其分割或分管契約，受讓人即可不受拘束。是上訴人乃善意買受專有建物及地下室持分之人，被上訴人所謂之停車位分管協議自不得拘束上訴人等語，資為抗辯。並聲明將原判決不利於上訴人之部分廢棄，廢棄部分駁回被上訴人第一審之訴。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人主張其於八十八年十月五日向訴外人林國能購買其經由法院拍定取得之新竹市○○路○○○號五樓房屋即新竹市○○段二九六一建號（以下簡稱系爭建物），並已辦畢所有權移轉登記，且該大廈地下室即二九六七建號之共有持分萬分之三八０亦已隨同移轉予被上訴人，業據其提出建物登記謄本二份為證，並經本院調閱本院八十七年度執字第三五八六號民事執行卷宗，查核無訛，上訴人對此並未加以爭執，自堪信為真實。
四、上訴人辯稱系爭建物之建商與原承購人間就系爭建物附設停車位之買賣契約，依債之相對性原則，不得拘束被上訴人；該停車位買賣契約可認係住戶間之分管協議，然上訴人亦非在知悉或可得而知之情形，自不受該分管協議之拘束云云。惟按共有物之分管契約，不以共有人間明示之意思表示為限，共有人如有默示之意思表示，亦包括在內；又按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於特定專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為有保留專用權之默示承認，此時就該共有部分之專用權，應認為共有人間已默示成立分管契約，此時各區分所有權人應受該分管契約之拘束。另同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。
五、經查，本件「賺錢年代大廈」（以下簡稱系爭大廈）之建商即千代建設股份有限公司於出售上開建物時，即已將該大廈地下室停車位編定號碼標示，而出售予包括系爭建物之原買受人即訴外人戴錦鈿等十六名住戶，由其等支付相當之對價後，取得該特定編號停車位之專有使用權，業據被上訴人提出系爭大廈預定買賣契約書乙份為證（見原審卷第十五、十六頁），上訴人雖否認其真正，惟證人即系爭建物之抵押權人新竹市第一信用合作社之員工姜次郎於原審審理時證稱，戴錦鈿在八十三年間有以二九六一建號的房屋、土地及編號Ｂ３之停車位向我們銀行設定抵押，後來在我們聲請強制執行指封時也有指明，提出的買賣契約書是設定抵押時由戴錦鈿提供的，設定抵押是由建商集體來辦的，當時建商沒有特別言明抵押標的物包含停車位，但是從他們提供設定的抵押標的物之資料，可以看出二九六一這戶是有包含停車位。當初建商集體來辦抵押時，不是每戶都有，如果有停車位的，資料裡面都會附有停車位的買賣契約書，另當時戴錦鈿有用二九四六的建物設定抵押，這戶就不包含停車位。從二九六七建號之謄本上看，其中一萬分之一七五的應該是屬於只有機車停車位部分，一萬分之三八０以上的是屬於有機械式停車位，更大的應該是平面式停車位等語（見原審卷第九十九至一百零一頁），且訴外人戴錦鈿確係於八十四年間以買賣為原因而登記取得所有權之情，亦有該建物之登記簿謄本附於本院八十七年度執字第三五八六號民事執行事件卷宗可憑；而系爭大廈所附設之地下室停車位共計十六個，平面部分為四個，機械式部分為十二個，有地下室停車位平面圖附於原審卷第六十四頁可稽，亦為兩造所不爭，該地下室部分係另編以新竹民主段二九六七建號登記，為新竹市○○段二九三０至二九六四建號區分所有建物之共同使用部分，觀諸該建物登記謄本上所載上開區分所有建物之持分，其權利範圍為萬分之三八０者有十二戶，權利範圍為萬分之四八五者有四戶，此有建物登記謄本附於原審卷第三十頁可按。而被上訴人所購買之系爭建物即二九六一建號於二九六七建號之持分為萬分之三八０；另二九五三號建物於二九六七建號之持分亦為萬分之三八０，該建物之原承購人與建商亦立有停車位買賣契約書，有買賣契約附於原審卷第八十四、八十五頁可佐，且該停車位買賣契約書內亦載明，「一、甲方購買之停車位，編號第幾號，面積約幾坪，為坐落．．之地下層停車位，位置及其使用範圍如附圖所示，地下層停車位係經工務局核准，．．在該停車位範圍內所有權人依約停車時，全體停車位所有權人均無異議。二、本大廈地下層停車位，另編公共設施建號，僅供購買該汽車停車位之特定住戶所共有，並以三種中車型實際使用面積比例分攤。
三、本大廈地下層之停車位係依三種車型實際使用面積比例分攤所有權持分．．．」等情；堪認建商與原大廈住戶於訂立房屋買賣契約時，已一併將大廈附設之停車位與各住戶為約定專用部分之協議，由願支付相當代價購買停車位住戶取得該固定車位之專用收益權能，而未購買停車位之住戶則默示同意就停車位部分，由承購停車位者使用，亦即就該共有部分之使用收益為住戶間訂立分管契約，且將此就原屬區分所有權人共有部分，因上開約定專用部分之協議，而以該共有部分持分之登記為上開分管契約之公示方法。
六、從而，本件系爭大廈所附設之停車位既於出售區分所建物時，已和各住戶間就停車位之用益權能為一分管契約，而該分管契約亦以持分登記之公示方法為之，上訴人雖非當初向建商購得房屋之住戶，然其於自他人手中購得其現有之二九四三建號建物時，自得從建物登記謄本上所為持分登記，並由持分記載之差別得知停車位之有無，尚難認上訴人係處於不知或非可得而知有此分管契約之情形，是被上訴人辯稱不知或無從知悉有該分管之情形云云，尚無足取。至上訴人辯稱其係依系爭大廈住戶管理委員會之決議而取得系爭停車位之使用權，非無權占有使用乙節，然本件大廈附設之停車位於建商出售大廈房屋時，既已對停車位之使用與各住戶為一分管協議，此分管契約自應拘束其後取得區分建物有權人，業如前述，則姑不論系爭大廈住戶該次所召開之區分所有權人會議是否合法有效，惟亦不得以嗣後區分所有權人決議隨意變更之前所訂之分管協議，否則前所訂立之分管協議若得隨時因區分所有權人會議事後以決議改變，則前分管契約，豈不形同虛設，尤以在區分所有建物，各區分所有權人時常會有更換而與原區分所有權人不同之情形，是除為原分管協議時已保留得由其後合法召開之區分所有權人會議決議變更原分管契約內容，自不容隨意以區分所有權人會議更改原來所訂之分管協議。故被上訴人雖辯稱其係依大廈區分所權人會議之決議而取得系爭停車位之使用權，並已支付對價予大廈管理委員會云云，亦不足為其合法用系爭停車位之論據。
七、末按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。被上訴人既於八十八年十月二十八日取得包含系爭停車位所屬附屬建物之應有部分所有權，惟該車位卻一直遭被告占用而無法使用，原告自受有類似租金之損害，而系爭停車位，於本院拍賣時經鑑價結果，其價值為二十八萬元，此有房屋價格鑑定書影本一份在卷可憑，而因該停車位係位於該二九六七建號建物之地下室內，而該二九六七建號建物係位於新竹市○○路與民主路之交叉路口附近，距離經國路約二十公尺，鄰近該處有新竹市果菜批發市場，衛生署新竹醫院亦距離不遠，附近屬住商合一之情，已據證人姜次郎證述在卷，且為兩造所不爭執，是斟酌上訴人所使用之該停車位坐落之位置等情，參酌土地法第九十七條之規定，認被上訴人請求上訴人支付之相當於租金之不當得利金額，其一年之數額以該停車位價格之年息百分之八為適當，亦即每月為一千八百六十七元（即280000X0.08÷12=1867），則自八十八年十月二十八日起至八十九年五月二十七日止，原告所受之損失金額為一萬三千零六十九元（1867X7=13069）。
八、綜上所述，被上訴人依分管契約及不當得利之法律關係，訴請上訴人將系爭停車位謄空交付被上訴人，並給付一萬三千零六十九元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年六月二十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十九年五月二十八日起，至被告交付系爭停車位之日止，按月給付一千八百六十七元之範圍內，洵屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審判命如上開所示判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十三 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳國成~B法 官 李承訓~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 彭連喜中 華 民 國 九十 年 六 月 十一 日