臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度簡上字第八八號
上 訴 人 民富育樂有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 許美麗律師被上訴人 壬○○
庚○○戊○○己○○丁○○甲○○ 住台北市○○路○段○○○巷○○○弄○○號辛○○被上訴人 丙○○右八人共同 葉文博律師訴訟代理人 楊淑珍律師被上訴人 丑○○被上訴人 辰○○被上訴人 癸○○右 一 人法定代理人 子○○○兼右三人訴訟代理人 寅○○被上訴人 卯○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十四日本院新竹簡易庭八十八年度竹簡字第一五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）右廢棄部分：
１、被上訴人壬○○、庚○○、戊○○、己○○、吳明峰、辛○○、丙○○應連帶給付上訴人新台幣（下同）三百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２、被上訴人辰○○、卯○○、寅○○、癸○○應連帶給付上訴人三百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）本判決請依職權宣告或准上訴人提供擔保，宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決所載相同者，茲予引用外，補稱：
（一）上訴人向被上訴人承租坐落竹市○○段一五六一、一五六一之一、一五六一之二、一五六一之三、一五五八、一五五九、一五六二地號土地共七筆（以下簡稱系爭土地），係為供上訴人經營保齡球館之用，兩造間確有此合意約定，且租賃契約非以訂定書面為其成立要件，僅雙方確有合意約定，縱未形於書面，雙方仍應受其拘束。是原審判決以兩造所訂立之租賃契約對於租賃物之使用、收益方法並未約定，認定兩造對系爭土地並未有供經營保齡球館使用之合意，實嫌速斷。蓋被上訴人辛○○為上訴人公司之股東、丁○○為上訴人公司股東吳佩鍠之夫，其等均有參與公司股東會，亦知上訴人公司承租系爭土地之目的，其以出租人之身分與上訴人公司訂立租賃契約並要求指定起造人，自是明知承租使用目的、且同意如此使用之情形下，與承租人即上訴人公司簽立租賃契約，應足認承租人與出租人間就租賃物之使用已有合意之約定，且被上訴人俊溫法及丁○○同時係其他出租人之代理人，渠二人既為其他出租人之代理人，代理人以本人名義所為之意思表示效力直接對本人發生效力，故被上訴人丁○○、辛○○與上訴人之任何租約約定，其他出租人均不得主張拒受拘束。另上訴人於系爭土地所興建供擔保齡球館使用之鐵皮屋，於八十二年十一月底已大致完成，而上訴人與被上訴人辰○○等人係於八十二年十二月一日簽立租賃契約，由此可知被上訴人辰○○等人簽約當時鐵皮屋已近完成，則該屋係供保齡球館使用，被上訴人辰○○等人顯然知之甚詳，被上訴人辰○○等人既明知上訴人承租系爭土地之目的在經營保齡球館，仍與上訴人簽約，益證兩造對系爭土地之承租使用目的，亦確有合意。
（二）至上訴人於租得之土地上所興建之鐵皮屋內除經營保齡球館外，尚經營「富都飲食店」、「點將專業保球館服務中心」、「民富商行」等，均是為經營保齡球館所擴展之相關周邊事業，依附於保齡球館之開設而存在，故上開商店之存在，足表上訴人承租系爭土地經營保齡球館係其終局目的，要非認兩造應無出租系爭土地專供經營保齡球館之合意。再上訴人公司之經營項目除保齡球館之經營外，另包括其他視聽器台、體育用品之買賣，餐飲、遊樂場之經營，上開營業項目均是週邊事業，任何一間公司於設立登記時均不可能將營業項目侷限於僅有一、二項，限制公司事業之多樣性發展，此自不得作為不利於上訴人之認定。
（三）又退步言，姑且不論兩造租約確係合意約定租賃物係供承租人即上訴人公司經營保齡球館之用，上訴人公司係一有限公司之營利事業單位，承租系爭土地目的是作為商業使用之事實，被上訴人並不爭執，此有原審八十八年十二月一日庭訊筆錄可稽。故縱系爭租約就租賃物之使用目的未明確約定係供經營保齡球館之用，兩造間亦有作為商業使用之合意。
而系爭土地無論是經營保齡球館或作為其他商業活動使用，均無法達租賃目的。不得經營保齡球館乙節，業經新竹市政府工務局以八十八年十一月十日（八八）市工都字第二六三八０號函覆說明在案。不能作為商業使用方面，依都市計畫法台灣省施行細則第十六條第一項規定，除保齡球館外，樓地板面積超過三百平方公尺之飲食店，亦不得設置。而本件系爭二租賃契約共七筆土地面積合計有三千七百九十四平方公尺，其上所建供上訴人使用之鐵皮屋面積亦達二千三百九十三點零二平方公尺，是姑不論系爭土地之承租目的是否經營保齡球館之用，或如被上訴人所辯係經營餐飲店等其他之商業使用，以系爭土地、建物面積之大遠超過三百平方公尺，亦受到前揭法令之限制，無法使用，故於上訴人而言，仍是租賃目的之不達。又雖餐飲店符合前開規定者，不受限制，惟仍得依相關規定提出申請，始得為之，並非一概均不受限制。是上訴人根本無完整利用租賃物作商業活動使用。故原審未查系爭土地及其上鐵皮屋是否符合都市計劃法台灣省施行細則第十六條之一之規定，逕謂非保齡球館及樓地板面積超過三百平方公尺飲食店之餐廳、飲食店等，應均在得合法使用之範圍內，而非不得作為商業活動使用，所認顯然違誤。
（四）上訴人主張終止租約，於法有據，依租約第六條、第五條約定請求返還押租金，實有理由，按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。
系爭土地既不能供經營保齡球館之用，且使用分區為住宅區，作為商業使用亦受法令限制，則租賃物顯然無法合於所約定使用、收益之狀態。
又系爭土地使用分區為住宅區，上訴人亦係於使用執照核發後始知曉，在此之前鐵皮屋興建之相關事務係交建築師事務所處理，上訴人並不清楚，並因興建保齡球館花費鉅資，上訴人明確告知被上訴人等人承租土地之目的，並經渠等同意，配合申請建造執照及使用執照。準此，上訴人既已與被上訴人等人即出租人言明約定使用目的，系爭土地係因使用分區為住宅區，不能提供經營保齡球館或作為其他商業活動使用，而無法達租賃之目的，則租賃目的之不達顯然非可歸責於承租人之事由所致甚明。姑且不論上訴人並非自始知悉系爭土地是住宅區，縱然自始知悉，系爭土地既有經營保齡球館之約定，無法達原租賃之目的又是系爭土地使用分區之限制所致，仍與上訴人是否知悉土地使用分區無涉，仍屬「非可歸責於」上訴人之原因事由，職是，上訴人主張依民法第四百三十五條第二項或類推適用上開法文法理，終止兩造租賃契約，於法並無不合。
（五）原審判決謂民法第四百三十五條規定之立法理由係在保護承租人之利益，本件承租人終止租約，尚有違誠信原則，與民法第四百三十五條保護承租人利益之立法目的亦有違，故認不得類推適用等語。惟本件之情形，是出租人自始知悉承人承租系爭土地之目的，並要求興建之鐵皮屋起造人由其指定，則承租人即上訴人在系爭土地上經營保齡球館違反法令規定，出租人即被上訴人心知肚明，並對上訴人隨時有遭取締無法繼續經營，唯一一途只得終止租約等情，亦有預見，是上訴人主張終止本件租賃契約實無違反誠信原則之可言。又被上訴人對上訴人承租系爭土地之目的知之甚詳，今既因非可歸責於上訴人之事由不能達租賃目的，基於公平原則，及保護承租人即上訴人之利益，應予上訴人有終止租約之權，始符事理之平。
是兩造間之租賃契約，已經原告以存證信函定期催告被上訴人限期改善，而被上訴人無法於期限內改善，上訴人亦以存證信函於八十七年十一月三十日為終止兩造間租賃契約之意思表示。而系爭土地業經被上訴人等人收回，並出租予第三人使用占有中，有原審八十八年十月二十七日庭訊期日當庭呈之照片可稽，並經被上訴人自承因被上訴人未經給付租金始將租賃物出租他人在案。租賃物既已交被上訴人等占有使用中，由此可證，本件租約早經上訴人終止，亦證上訴人已履行交還租賃物之義務，從而，上訴人自得請求被上訴人依約返還押租金。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片二張為證。
乙、被上訴人方面：
一、被上訴人壬○○、庚○○、戊○○、己○○、丁○○、甲○○、辛○○、丙○○方面：
（一）聲明：除受不利判決，被上訴人願供擔保，免為假執行宣告外，餘如主文所示。
（二）陳述：除與原審判決所載相同者，茲予引用外，補稱：
１、上訴人主張類推適用民法第四百三十五條第二項之規定，終止本件租賃契約，顯無理由且於法不合。按民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少價金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止租約。」查本件出租人並無無法提供合於所約定使用、收益租賃物之情形，上訴人憑此規定請求終止租約顯無理由。退步言之，縱使被上訴人確有無法提供合於所約定使用、收益之情事，上訴人亦無終止租約之權，蓋依民法租賃一節之規定而言，就出租人無法提供合於所約定使用收益狀態租賃物之情形，並無賦予承租人有終止租約權利之規定，且兩造之租賃契約為定期租賃契約，除有法定事由明定當事人一方得以終止外，尚未予雙方當事人得隨時終止租約之權利，而兩造之契約亦無此項解約或終止權保留之特約，亦即上訴人並無法定或意定之契約終止權，上訴人雖主張類推適用民法第四百三十五之條規定，終止本件租約，然依民法第四百三十五條係就租賃因不可歸責承租人之事由致租賃物滅失，而承租人不能達租賃之目的時，始予承租人有此終止租約之權限，其立法理由係在保護承租人之利益，然僅限於租賃物之滅失係不可歸責於承租人之事由所致，且若租賃物存餘部分可達租賃目的時，承租人僅得因使用收益範圍縮小而請求滅少租金，非有得逕行終止租約之權利，再觀之本件上訴人於承租系爭土地後，搭建地上物請領建造執照時，即知系爭土地位於住宅區，不得經營保齡球館，而仍承租使用，迄今已逾五年，始謂出租人未提供合於所約定使用收益之租賃物，該租賃物縱有經營保齡球館使用之約定，現之無法繼續經營尚非不可歸責於為承租人之上訴人，且上訴人於系爭土地上除經營保齡球館外，尚供餐廳、保齡球服務中心、商行等使用，亦非不能達租賃之目的，是本件情形與民法第四百三十五條之規定非具有同一法律上理由，性質亦不相似，且本件承租人終止租約，尚有違誠信原則，自不得類推適用上開規定主張終止租約，請求被上訴人返還押租金。
２、上訴人因在系爭土地上經營保齡球館，早於八十三年三月七日即已遭新竹市政府工務局函示等情事違反土地使用分區管制規定及違規使用建築物，除依建築法第九十條規定應罰六千元外，並請上訴人立即停止使用並恢復原核准用途云云，惟上訴人於收受上開函件後，不僅未停止將系爭土地上之建築物繼續供作保齡球館之用，反違反法令繼續營運，時至八十七年間，終因經營不善，使擬藉故提前終止租約，觀諸上訴人之行徑，顯非具不可歸責之事由可言。而上訴人於八十三年三月十二日再次奉接新竹市政府工務局（八三）市工建字第三一四號函示有實際營業項目（即經營民富保齡球館）與登記項目不符之情事，而遭科處罰鍰並諭令立即改正，另台灣省政府建設廳亦於八十三年三月二十一日以八三建三管字第一四一六九四號函示上訴人公司有超出營利事業登記範圍經營保齡球館業務而有違返公司法第十條第二項規定之情事，是諭令上訴人公司限期辦妥該項營利事業變更登記，嗣後上訴人公司方辦理經營保齡球館業務之變更登記獲准。綜此足見，兩造於八十二年十月間訂立系爭租賃契約之際，上訴人公司之營利事業登記範圍根本並無經營保齡球館業務之項目，從而，兩造間租系爭土地或建物之目的又焉有可訂明專供經營保齡球館用？況上訴人公司顧知悉在系爭土地上經營保齡球館係屬違反土地使用分區管制規定後，仍至台灣省政府建設廳申請變更營利事業登記項目，俾使繼續在系爭土經營保齡球館，更見上訴人自八十三間起即甘冒被新竹市政府工務局施以斷水斷電處分之風險，而繼續在系爭土地經營保齡球館，時至八十七年間，上訴人公司又焉能諉稱其不可歸責，反向被上訴人等主張依民法第四百三十五條之法理而終止系爭定期性之租賃契約。
３、綜上所陳，兩造間既無合意約定出租系爭土地係專上訴人經營保齡球館之用，被上訴人亦無如上訴人所稱無法提供合於所約定使用收益系爭租賃物之情事，兩造間亦無得隨時終止租約之特約，則上訴人訴請終止本件租約，並請求返還押租金，於法即屬無據。
（三）證據：除援用第一審所提證據外，補提公司變更登記事項卡乙件、新竹市政府工務局函、台灣省政府建設廳函各二份為證。
二、被上訴人丑○○、辰○○、寅○○、癸○○方面：
（一）聲明：如主文所示。
（二）陳述：除與原審判決所載相同者，茲予引用外，補稱：
１、本件被上訴人與上訴人對租賃物使用目的之約定均載明於書面租賃契約外，並無其他形式之約定。上訴人以新竹市政府工務局於八十二年十一月十日核發（八二）工建字第六七一號建造執照，起造人為訴外人蘇貞貞及建造執照使用分區為住宅區等，即稱其與被上訴人於八十二年十二月一日訂立之租賃契約即有對系爭土地係專供保齡球館使用為合意，實與事實不符，不足採信。被上訴人不知租賃土地是否合於上訴人使用目的，仍依其要求，於簽立租賃契約前，先行依其規劃之使用目的請領建造執照。而申請建造時，上訴人並不願簽立契約，自無依上訴人之名義申請建造執照之理，是該建物之起造名義人始由被上訴人指定訴外人蘇貞貞。而上訴人係於八十二年十一月十日領得建造執照，兩造乃於八十二年十二月一日簽立租賃契約，上訴人不願再變更起造人，故兩造於租賃契約第一條合意約定由乙方即上訴人出資以蘇貞貞名義搭建鐵架使用。第十條合意房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，並無不合。是既由上訴人出資興建，被上訴人何有介入興建之事實？又被上訴人暨非上訴人公司股東，自無知悉其興建計畫與過程，而若興建保齡球館，使用執照豈能核發，顯見上訴人所述與事實不符，自相矛盾。本件上訴人所蓋之鐵皮屋使用執照係八十二年十二月三十一日核發，其上所載使用目的亦無變更。而依建造執照所使用目的係有商業使用及住宅使用，新竹市政府所核發之使用執照亦足證明為供合法使用，是被上訴人所提供之系爭土地自係得合於約定為使用收益，顯上訴人所稱被告租賃土地無法供合法使用，自與事實不符。
２、本件兩造租賃期限為三年，每月租金為六十萬元，經上訴人稱事業難經營，且部分為住宅使用，始予調降租金為四十二萬元。且地上物於租期屆滿全部拆除，被上訴人亦無其他收益可言。是上訴人於訂約時刻意隱瞞日後非法使用經營保齡球館之事實，否則被上訴人豈有調降租金之理？又上訴人經營保齡球館每月收益一千餘萬元，所有投資六個月全部回收，任何人均不可能因其所稱每月使用、收益一千餘萬元之約定，而僅收微不足道之租金。
３、縱如上訴人所稱兩造於八十二年十二月一日所訂立之租賃契約意思表示內容錯誤，惟依民法第八十八條、第八十九條、第九十條之規定，其意思表示內容之錯誤之撤銷權業於八十三年十一月三十一日消滅。故上訴人所舉事證，均不實在，有違契約誠信原則，自不足採。
三、被上訴人卯○○方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
壹、程序方面：本件被上訴人卯○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、上訴人起訴主張其與被告壬○○、庚○○、戊○○、己○○、丁○○、甲○○、辛○○、丙○○就坐落新竹市○○段一五六一、一五六一之一、一五六一之
二、一五六一之三地號土地訂立租賃契約，租賃期限自八十二年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，上訴人於訂約時，交付三百萬元予被告作為押租保證金，上訴人另與被上訴人辰○○、丑○○、卯○○、寅○○、癸○○承租坐落新竹市○○段一五五八、一五五九、一五六二地號土地共三筆，租賃期限自八十二年十二月一日起至九十二年十一月三十日止，上訴人於訂約時，亦交付三百萬元予被上訴人作為押租保證金。且兩造於訂約時有約定租賃物即系爭土地係供上訴人作保齡球館使用，且縱未明確定係供經營保齡球館之用，兩造間亦有作為商業使用之合意。然系爭土地於八十七年間遭新竹市政府取締，並勒令停止使用，且停止供水、供電，被上訴人所提供之租賃物既無法合於約定之使用、收益狀態，上訴人自得類推適用民法第四百三十五條第二項之規定終止雙方租約，而上訴人已於八十七年十一月二十六日以存證信函向被上訴人為終止租賃契約之意思表示，為此，爰訴請被上訴人返還押租金等情；被上訴人壬○○、庚○○、戊○○、己○○、丁○○、甲○○則辯稱，訂約當時並未與上訴人合意約定系爭土地僅供保齡球館使用，且系爭土地可供商業使用，上訴人在租賃達五年後始片面終止租約，純係因其經營不善，並非被告有何違反約定，且上訴人並非無可歸責事由，故其自不得主張類事推適用民法第四百三十五條之規定終止租約，請求返還押租金等語；被上訴人辰○○、丑○○、卯○○、寅○○、癸○○則以其等亦未與上訴人有為系爭土地係專供保齡球館使用之合意，且其等係於上訴人申請建造執照完成後，始與上訴人訂約，建造執照及使用執照上均為有作保齡球館使用之註記，是上訴人嗣後如何使用，及遭斷水斷電與其等無關，其自不得終止租約請求返還押租金等語，資為抗辯。被上訴人卯○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
二、上訴人主張其分別於八十二年十月二十五日、八十二年十二月一日與被上訴人壬○○、庚○○、戊○○、己○○、丁○○、甲○○及辰○○、丑○○、卯○○、寅○○、癸○○分別就系爭土地訂立土地租賃契約，並同時各交付被上訴人三百萬元，作為押租保證金之事實，業據其提出租賃契約書二份為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第四百三十五條定有明文。本件上訴人主張因被上訴人所提供之租賃物即系爭土地無法為合於約定之使用、收益，是其得類推適用上開法文終止兩造間之租賃契約等語，然姑不論上訴人得否類推適用上開法律規定終止租約，惟其前提要件仍須承租人即上訴人有不可歸責之事由，始得為之。經查，上訴人係於八十二年十月二十八日因欲於系爭土地搭建鐵皮屋，而向新竹市政府工務局申請興建鐵皮屋之建造執照，而其等於申請書上之建築物用途欄上載明為店鋪、住宅、餐廳、辦公室，嗣經新竹市政府工務局於八十二年十一月九日以（八二）工建字第六七一號核發建造執照在案，且該建造執照上亦已載明使用分區為住宅區，而上訴人於取得建造執照後，即於系爭土地上興建鐵皮屋，並於建築完成之後，於八十二年十二月二十四日申請上開建物之使用執照，經新竹市政府工務局於八十二年十二月三十一日以（八二）工使字第七五二號核發在案；此業據本院依職權向新竹市政府工務局調閱系爭土地上建物建造執暨申請使用執照所有資料，查核無訛。是上訴人既自承其於核發建造執照後即知悉系爭土地為住宅區，則衡情若其承租系爭土地係為專供保齡球館使用，於此時其即可得預見所搭建之鐵皮屋不得作為經營保齡球館使用，而其竟於尚未花費鉅資興建鐵皮屋前，並未與已簽訂租約之被上訴人壬○○等人為終止或解除租約約之情事，而仍與被上訴人辰○○等人於八十九年十二月一日簽訂租賃契約，顯有違常理，甚而於系爭土地上興建鐵皮屋，且於興建完成後，以原建造執照上所載之使用用途向新竹市政府工務局申請核發使用執照，並即開始為營業之使用。嗣於八十三年三月七日上訴人即遭新竹市政府工務局以（八三）市工建字第四三０二號，以上訴人所搭建之鐵皮屋係違規使用建築物及違反土地使用分區管制規定，而科處罰鍰六千元，並命其停止使用並恢復原核准用途使用，復於八十三年三月十二日又經新竹市政府工務局以
（八三）市工建字第三一四號函，以上訴人有營利事業登記證與實際營業項目與登記項目不符之情形及未經許可而懸掛廣告招牌，而科處上訴人罰鍰六千元，並命其依規定辦理相關證照及變更使用執照，有新竹市政府工務局函文二份在卷可稽，是上訴人於明知系爭土地使用分區為住宅區之情形下，仍興建鐵皮屋開設保齡球館，並於遭新竹市政府為取締、勒令停業後，亦未即時向被上訴人即承租人表示租賃物有不合於約定使用、收益之情形，而繼續經營保齡球館及其他餐廳、保齡球服務中心等相關營利事業，遲至八十七年八月十四日又遭新竹市政府工務局以（八七）市工建字第二二三四七號函，以上訴人違反建築法第七十三條之規定，而科處罰鍰六萬元，並勒令停止使用，始對被上訴人主張終止租約，是其於系爭土地上非法使用其所搭建之鐵皮屋經營保齡球館近五年，因政府單任施以公權力而無法繼續經營保齡球館，始稱租賃目的不達，自難認係無不可歸責之事由。
四、再者，被上訴人既否認兩造間有合意約定系爭土地係為供上訴人上經營保齡球館之用，上訴人就此有利於已之事實，自應負舉證之責。上訴人雖提出租賃契約、上訴人公司股東名冊變更登記申請書及股東同意書、臨時股東會議記錄、股東會委託書、公司執照、使用執照等為證，然上訴人與被上訴人所簽訂之系爭土地租賃契約，對系爭土地之使用目的、用途，僅被上訴人壬○○等人與上訴人訂立之契約第七條明定被上訴人同意供原告以被上訴人名義建造房屋，及被上訴人辰○○等人與上訴人訂立之契約第一條明定由上訴人出資以訴外人蘇貞貞名義搭建鐵皮屋使用，第十條明定房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，此外，並無就租賃物之使用收益並為其他之約定。況上訴人係於鐵皮屋建造執照核發之後始與被上訴人辰○○等人簽訂租賃契約，而觀該建造執照使用用途上亦無有為供作保齡球館使用之記載，參以上訴人公司於公司設立登記時，所營事業乙項，亦未有經營保齡球館之項目，係經台灣省政府建設廳因新竹市政府八十三年間所發上開函文始知上訴人公司超出營利事業登記範圍經營保齡球館業務，而於八十三年三月二十一日以八三建三管字第一四一六九四號函予上訴人公司，限期辦理營利事業變更登記，上訴人公司始於八十五年間二月二十三日辦理公司營利事業變更登記，有公司變更登記事項卡乙件及台灣省政府建設廳函文二份在卷足按。另被上訴人辛○○等人縱知悉上訴人承租系爭土地有供作保齡球館使用之情事，亦無法執此遽認其等與上訴人簽訂租賃契約時係以此為契約終止條件，上訴人於租得系爭土地後，除經營「民富保齡球館」外，尚經營「富都飲食店」以從事餐廳之營業、經營「點將專業保齡球服務中心」以販售球具、並經營「民富商行」用以設置電動玩具供人消費使用，此均為上訴人所不否認，是兩造租賃契約內雖均有搭建地上物之約定，上訴人就該地上物亦非僅經營保齡球館，足見兩造應無出租系爭土地專供經營保齡球館之合意，上訴人雖陳稱上開商店等均為附屬周邊事業，係依附於保齡球館而存在，則其竟未於公司設立登記時登記經營保齡球館為營業項目，與其所述，顯係自相矛盾，自無足採。又土地使用分區為住宅區者，依都市計畫法台灣省施行細則第十六條規定，保齡球館及樓地板面積超過三百平方公尺之飲食店，不得設置。惟飲食店符合同法台灣省施行細則第十六條之一者，不受前條之限制。有新竹市正政府（八八）市工都字第二六三八０號函附於原審卷第二一七頁可稽，是上開函文並未表示系爭土地不得為商業使用，且依上訴人所申請核發之建物使用執照觀之，其上作為餐廳使用之面積為二百九十八點零二平方公尺，亦符合上開規定，況上訴人於系爭土地上搭建鐵皮屋，而經營保齡球館、餐廳、保齡球館服務中心、商行等近五年時間，為上訴人所不爭，是被上訴人對其所提供之租賃物自無所謂無法為合於約定使用、收益之情事，且八十七年間上訴遭新竹市政府勒令停業，並為斷水斷電之處分，係因其違反築法第七十三條後段規定，未經領得變更使用執照，而為變更使用之情形，有新竹市政府工務局七）市建工字第二二三四七號、三一五三一號函附於原審卷第十七、第十八頁可憑，亦非系爭土地無法為商業使用。至系爭土地目前是否為被上訴人占有使用亦或被上訴人有另出租第三人之情事，係為另一法律關係，與本件上訴人主張其有合法終止租約之權，要屬無關。此外，上訴人復無其他事證足資證明兩造間有以系爭土地若無法作為經營保齡球館使用為租賃契約之解除或終止條件，準此，兩造間對系爭土地於訂定租賃契約時既未有專供保齡球館使用之合意，被上訴人所提供之租賃物亦無不能為合於約定之使用收益，且上訴人亦非不可歸責，則上訴人主張其得類推適用民法第四百三十五條之規定終止租約，尚非可採。
五、從而，上訴人主張類推適用民法第四百三十五條之規定，其已合法終止兩造間之租賃契約，訴請被上訴人壬○○、庚○○、戊○○、己○○、吳明峰、辛○○、丙○○連帶給付上訴人三百萬元，被上訴人辰○○、卯○○、寅○○、癸○○應連帶給付上訴人三百萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即乏所據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳國成~B法 官 鄭政宗~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 彭連喜中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日