臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第三六號
原 告 甲○○訴訟代理人 林思銘律師複 代理人 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 路春鴻律師 住新竹市○○路○號六樓之二A室複 代理人 陳詩文律師 住新竹市○○路○號六樓之二A室右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：⑴被告應給付原告新台幣（下同）一百二十萬元及自民國八十八年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵請准供擔供宣告假執行。
二、陳述：原告於八十八年四月十七日將所有坐落新竹縣竹北市○○段第五一○地號土地以三百四十萬元出售予被告，兩造於八十八年四月十七日在訴外人華昕房屋仲介股份有限公司（以下稱華昕公司）處簽訂不動產買賣契約書，惟被告於給付訂金三十萬元以及第二期款四十萬元計七十萬元後，藉故以原告曾保證所有土地面寬六米，事實上土地面寬卻不及六米為由，拒絕依約給付第三期款一百二十萬元，嗣經原告多次要求履行契約，均為被告所拒。更有甚者，被告竟以該買賣契約無效及該買賣契約即使有效，被告亦已因非可歸責於自己之過失，就該土地性質（面寬）有所誤認，而為錯誤之意思表示，被告已據民法總則有關錯誤之規定撤銷買賣契約之意思表示為由，向本院起訴請求返還已付之價金七十萬元。惟被告係與訴外人華昕公司約定保證該土地面寬六米，原告並未參與，是該保證約定自無從拘束原告。又原告既未於買賣契約中保證該土地面寬為六米，關於土地面寬六米即非屬買賣契約（意思表示）之內容，縱使被告對於土地之面寬有所誤認，亦係被告為意思表示之動機錯誤，非意思表示內容之錯誤，被告尚不得據此撤銷買賣契約之意思表示，其前揭訴訟已經本院於八十八年十二月三日以八十八年訴字第七○一號判決敗訴，嗣經上訴臺灣高等法院，該院業於八十九年四月二十六日以八十九年上易字第七四號判決上訴駁回確定在案，為此爰依買賣契約之法律關係，請求被告依約給付第三期價金一百二十萬元。
三、證據：提出不動產買賣契約、本院八十八年度訴字第七○四號判決、臺灣高等法院八十九年度上易字第七○四號判決各一份、委託約定書議價承諾書、廣告單各二份（均影本）等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：（一）系爭土地係原告委託訴外人華昕公司銷售，被告與該公司訂立議價承諾書時一再表明系爭土地面寬須達六米以上，如未達六米則該筆土地買賣不成立，華昕公司將被告前開附解除條件之要約傳達於原告，並經其肯認，該約定已因雙方意思表示一致而成為買賣契約之內容，不得因雙方嗣後簽定買賣契約時未將此解除條件具體表現於書面之買賣契約書上，即謂無此約定。而系爭土地之面寬，經測量之結果，確實未達六米，兩造間之前揭買賣契約已因解除條件成就而罹於無效，原告自不得請求履行契約。（二）退一步言，縱認前揭買賣契約有效，然該土地面寬是否不及六米，被告極為重視，而土地之地目、使用分區、坐落位置、形狀及面寬，因涉及所有人對土地之利用，影響土地之價值至鉅，故在買賣交易上土地之面寬固非契約成立必要之點，但屬影響當事人購買意願及決定價格高低之重要事項，在交易上係屬重要。再以被告於訂約之初，反覆向華昕公司表示土地面寬未達六米，買賣契約即不成立之情狀以觀，設若被告於訂約之初已知悉該土地之面寬未達六米，必不致於與原告訂約。被告係根據為原告銷售系土地之華昕公司所刊登之廣告及該公司之負責人員之告知，始誤認系爭土地之面寬確係六米，華昕公司係一專業之房屋仲介公司，系爭土地為原告委託該公司刊登廣告對外銷售，被告並於議價承諾書上一再加註面寬如未達六米則買賣契約不成立，主觀上並認為該公司既受原告之委託，自應將此重要事項告知被告，且被告於簽約前，亦曾親自攜帶皮尺至現場，根據界樁測量系爭土地之面寬係屬六米，參以該公司根據系爭土地之地藉圖比對，其銷售人員及主管均認系爭土地之面寬確係六米，並一再向被告保證等情，自足以造成被告對於系爭土地面寬確係六米之確信，進而與原告簽訂買賣契約，是以一般人若處於被告之地位，亦易為相同之錯誤之意思表示，而被告係一家庭主婦，並非從事建築事業，實難期其有較常人為高之注意能力，自難令其就此錯誤，負過失之責。是以，系爭土地之面寬，對於兩造而言，均屬交易上重要考量之事項，而被告係非因自己之過失，誤認土地面寬六米，始與原告簽訂本件買賣契約，自係對於買賣標的物之性質發生誤認所致，此種錯誤係意思表示內容之錯誤，被告自得依法撤銷之。綜上，兩造所簽訂之買賣契約並非有效，原告不得據以請求被告履行契約，而縱令該買賣契約有效，亦因該契約係被告因錯誤而為意思表示，有得撤銷之事由，今買賣契約已經被告依法撤銷，原告亦不得據以請求被告履行契約。（三）縱認被告不得以意思表示錯誤為由撤銷系爭買賣契約，惟依買賣契約第十條規定，「本約簽訂後，倘甲方（即被告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即原告）定期催告仍不給付時，願既付價款全部無條件沒收，抵作違約金，並解除本約；如乙方不賣或不照契約履行應盡之義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」。顯屬保留解除權之約定，即凡悔約不買或不賣之一方，只須任由他方沒收所付價金或加倍返還價金即可解除契約，被告自得行使該約定解除權，並以答辯狀之送達為解除契約之意思表示之通知，解除系爭買賣契約，從而原告依無效之買賣契約請求被告給付後續之價金即無理由。
三、證據：提出錄音譯文二份、臺灣高等法院八十九年度上易字第七四號返還買賣價金事件八十九年三月二十八日筆錄影本、存證信函影本各一份、廣告單影本二份、議價承諾書四份、八十八年度訴字第七○一號返還買賣價金事件答辯狀影本一份為證，並聲請訊問證人陳惠玟、謝秋香。
理 由
一、原告起訴主張其於八十八年四月十七日將所有坐落新竹縣竹北市○○段第五一○地號土地以三百四十萬元出售予被告，兩造於八十八年四月十七日在訴外人華昕公司處簽訂不動產買賣契約書，惟被告於給付訂金三十萬元以及第二期款四十萬元計七十萬元後，藉故以原告曾保證所有土地面寬六米，事實上土地面寬卻不及六米為由，拒絕依約給付第三期款一百二十萬元，嗣經原告多次要求履行契約，均為被告所拒。更有甚者，被告竟以該買賣契約無效及該買賣契約即使有效，被告亦已因非自己之過失，就該土地之性質（面寬）有所誤認，而為錯誤之意思表示，被告已據民法總則有關錯誤之規定撤銷買賣契約之意思表示為由，向本院起訴請求返還已付之價金七十萬元。惟被告係與訴外人華昕公司約定保證該土地面寬六米，原告並未參與，是該保證約定無從拘束原告。又原告既未於買賣契約中保證該土地面寬為六米，關於土地面寬六米即非屬買賣契約（意思表示）之內容，縱使被告對於土地之面寬有所誤認，亦係被告為意思表示之動機錯誤，非意思表示內容之錯誤，被告不得據此撤銷買賣契約之意思表示，其前揭訴訟已經本院於八十八年十二月三日以八十八年訴字第七○一號判決敗訴，嗣經上訴臺灣高等法院，該院已於八十九年四月二十六日以八十九年上易字第七四號判決上訴駁回確定在案，為此依買賣契約之法律關係，請求被告依約給付第三期價金一百二十萬元等語。
二、被告則以系爭土地係原告委託訴外人華昕公司銷售，契約之內容包括土地面寬若未達六米則該筆土地買賣不成立，系爭土地之面寬，經測量之結果，確實未達六米，兩造間之前揭買賣契約已因解除條件成就而罹於無效，原告自不得請求履行契約。退一步言，縱認前揭買賣契約有效，然被告於訂立買賣契約之際，誤認該土地之面寬六米，係對於買賣之標的物之性質有所有誤認，該物之性質被告相當重視，且在一般土地買賣交易上亦相當重要，影響價格甚鉅。被告因原告委託之華昕公司之告知而誤認系爭土地面寬六來，於簽訂買賣契約之前亦曾親自到現場丈量，並比對地籍圖而認為土地面寬確為六米，其錯誤非因被告之過失所致。是被告對於其因錯誤而為意思表示所簽訂之買賣契約，經依法為撤銷之意思表示後，該買賣契約應視為自始無效，原告不得請求履行無效之買賣契約，又縱認被告不得以錯誤為由撤銷意思表示，亦得依買賣契約第十條保留解除權之約定，解除兩造間之買賣契約等語置辯。
三、原告主張伊出售系爭土地予被告，被告並已陸續給付原告買賣價金三十萬元、四十萬元合計共七十萬元，嗣經地政機關測得系爭土地面寬僅五‧三米，被告據此拒絕繼續履行契約給付第三期買賣價金一百二十萬元，業據提出買賣契約書節本乙紙、本院八十八年度訴字第七○一號判判影本可稽，被告對此亦不爭執，自堪信為真。
四、茲原告起訴主張被告應依兩造所簽訂之前揭買賣契約，給付第三期買賣價金一百二十萬元，應以買賣契約有效成立及債權已屆清償為前提。經查：訴外人華昕公司固受兩造委託代覓系爭土地之買受人及出賣人，而揆諸一般常情，華昕公司受委託及所提供服務之範疇，僅在於為兩造尋覓對買賣標的物之坐落位置、買賣總價、土地面積等條件相符者，使其互相要約、承諾並進而訂立契約以獲取傭金，而無代理訂立買賣契約之權限，是兩造就系爭土地訂立之買賣契約內容如何？悉應以當事人間互為要約、承諾而意思表示一致者為限，苟兩造於訂約時未為合意之事項，縱兩造曾分別與訴外人華昕公司有所約定，亦僅屬該當事人與訴外人華昕公司間之約定事項，並不當然得拘束另一方當事人，是本件被告抗辯曾與訴外人華昕公司訂立議價承諾書，表明「‧‧‧面寬需六米以上，如未達六米，此筆土地買賣不成立」等語，縱認屬實，其僅屬於被告與訴外人華昕公司之約定事項，尚不得遽謂該被告與訴外人華昕公司有關面寬六米之約定屬於系爭買賣契約條款之一部分甚明。復查，兩造於八十八年四月十七日簽訂「不動產買賣契約書」時，並無關於「土地之面寬如未達六米以上契約即不成立」之記載，亦有原告提出之該買賣契約書影本在卷足憑；至於被告抗辯於訂約定曾親自詢問並經被告肯認系爭土地確為六米始同意訂約云云，已為原告所否認，被告迄無舉何証據以實其說，且衡諸常情，兩造苟曾口頭就面寬六米達成合意，通常應於附記鑑界條款時一併就「面寬六米」加以註明，而本件兩造訂約時僅附註「乙方（即被告）鑑界土地交予甲方（即原告），鑑界費用由乙方支付」等語，而無任何面寬六米之記載，況經本院訊問證人即華昕公司之經紀人陳惠玟、謝秋香二人，其二人均結證稱兩造於簽訂買賣契約之際，未就土地面寬之事有所約定，是被告有關口頭約定面寬六米乙節，亦不足採。準此，被告抗辯兩造訂立買賣契約時附有面寬未達六米契約不成立之解除條件云云，不足採信。亦即本件買賣契約並未因土地面寬未達六米之解除條件成就而為無效。
五、兩造於八十八年四月十七日所簽訂之買賣契約並未因解除條成就而無效，已如前述，被告則另以其係誤認該土地面寬六米而與原告簽訂契約。按意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條定有明文。本條第一項之規定，係指意思表示內容或表示行為有錯誤者而言，與意思表示之動機錯誤之情形有別。若非表示內容或表示行為之錯誤，即不得據本條項以為撤銷。換言之，其錯誤必針對意思表示之內容或行為而發生者始足當之，倘其錯誤非意思表示之內容或行為，終屬相對人所無法窺知，當屬於意思表示動機之錯誤，為保護交易安全計，自不宜任由當事人撤銷。惟於當事人之資格、物之性質在交易上認為重要者，其對於意思表示之決定、形成影響甚鉅，為一般交易大眾所共同考量之重點，當事人就此雖未以之為意思表示之內容，但為相對人所可得而知其重要性，其錯誤可視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條第二項之規範意旨即在於此。查華昕公司受原告委託銷售系爭土地後，其負責開發部門人員曾申請該土地之地籍圖，依地籍圖之比例尺換算後，認系爭土地之面寬應有六米，乃在銷售廣告載明土地之面寬為六米，華昕公司之銷售人員陳惠玟及謝秋香與被告洽談買賣事宜時，亦一再告知並多次以議價委託書保證土地之面寬為六米，被告於簽約前，亦曾親自攜帶皮尺至現場測量，認土地面寬達六米，惟事後經地政人員實測後始發現土地面寬不到六米，業據被告提出廣告單二份及議價承諾書四份為證，並經證人陳惠玟、謝秋香到庭結證無誤，原告亦不爭執上開事實，而土地之面寬關乎該土地之利用甚鉅，為一般交易大眾重要考量之事項，被告於訂約前，就系爭土地之面寬不斷與訴外人華昕公司為確認，自堪認土地之面寬係屬交易上之重要事項，當事人對土地面寬之認識如有錯誤，應視為意思表示內容之錯誤，而被告並非具有測量技術之專業人士，其既經專營不動產仲介業務之仲介人員一再告知及保證土地面寬達六米，並親自攜皮尺前往現場測量後，始與原告簽訂買賣契約，應認已盡交易上之注意義務，尚難認為其對於土地面寬之認知錯認具有過失。據此，被告非因其過失，對於物之性質認知有錯誤，該物之性質於交易上復可認為重要，被告自得依法撤銷之。而被告已於意思表示後一年內，以八十八年度訴字第七○一號返還買賣價金事件八十八年十二月三十一日答辯狀表示撤銷原買賣契約之意思表示，該答辯狀繕本並經送達於原告，有被告提出該答辯狀一份在卷可稽，系爭買賣契約已因被告為撤銷之意思表示而歸於自始無效。
六、綜上，被告已依法撤銷買賣之意思表示，系爭買賣視為自始無效，原告依據無效之買賣契約請求被告給付買賣價金，洵屬無據，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法，於本件判決不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 八 月 十八 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
B~B法院書記官 蘇綉霞中 華 民 國 八十九 年 八 月 十八 日