臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第三六二號
原 告 華昕房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 甲○○
丙○○被 告 乙○○○訴訟代理人 路春鴻律師右當事人間給付服務費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣伍拾參萬陸仟元，及自民國八十九年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免於假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）五十三萬六千元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告為出賣其所有坐落新竹市○○段二三、二四地號土地二筆及其上同區段四０二建號之建物一間（簡稱系爭房地），於民國八十八年八月二十五日偕同其代理人即訴外人張添明至原告處，委請原告為其居間銷售上開不動產，並議定銷售總價為一千三百四十萬元，斯時兩造簽訂授權書一紙，約明倘若原告居間成交系爭房地，被告應給付原告按委託成交價百分之四計算之服務費，嗣原告於尋得買主即訴外人驊洲通運股份有限公司（簡稱驊洲公司）願以一千三百五十萬元承買后，旋即通知被告至原告處簽訂買賣契約，詎被告竟無故不依所約時間至原告處履行簽約事宜，甚者，更私下與上開買方即驊洲公司訂定買賣契約，並完竣系爭房地所有權之移轉登記。
（二）按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而且由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，有最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨可參，是故，被告依上開授權書及判決意旨之規定，自負有按委託成交價一千三百四十萬元之百分之四計算給付報酬予原告之義務，即被告應給付原告五十三萬六千元，惟被告迭經原告請求均拒不支付，爰起訴請求被告給付該金額及該金額自支付命付送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告雖辯稱原告未於與被告約定之委託期限屆滿即八十八年十月十五日前通知被告已有他人願意成交之事實，是原告嗣後所為之通知，已不能拘束被告，且原告亦再舉證證明在前述之委託期限屆滿前，已有買方願以被告所出之委託銷售價格應買之事實云云。惟查，於原告與被告簽訂授權書，接受被告委託代為銷售系爭房地後，經過原告公司人員之努力，確已尋得買主驊洲公司，該公司並於八十八年十月五日與原告公司就系爭房地之買賣，簽訂買賣議價委託書，同意以一千三百五十萬元購買系爭房地，該公司並當場簽發一紙面額一百三十五萬元、以台灣銀行為付款人、票號ＡＪ0000000之支票（簡稱系爭支票）交予原告公司收執，作為定金之預付，而上開之出價已高於被告所定之委託銷售價格，原告隨即於同月六、七日以電話通知被告及其代理人張添明該成交事實，並邀同被告及其代理人張添明前來會商與買主簽訂正式買賣契約之事宜，嗣被告之代理人張添明果於同月七日前來原告公司處會商，雙方並談妥預訂於同月十二日，由買賣雙方正式簽訂買賣契約，原告並於通知買方驊洲公司人員後，由該公司派員於同月八日與原告簽立買賣預約書，約明於同月十二日前來原告公司處與賣方即被告簽訂正式買賣契約，嗣後因被告之代理人張添明以電話與原告公司人員聯絡，改約於同月十五日為簽約事宜，詎屆期於同月十五日當天，買方之負責人及其公司人員依約前來原告公司處，惟被告卻藉故拒不前來，隨後改約在同月十七日，惟屆期買方人員來到後，被告卻仍拒不前來與買方簽訂買賣契約，是依上所述，可認於被告委託期屆滿前，原告確已通知被告有人應買成交之事實，且倘於被告委託期限屆滿前，訴外人驊洲公司無欲應買系爭房屋，何以該公司會於八十八年十月五日、十月八日與原告簽立上開契約，並交付系爭支票予原告？是被告上開所辯云云，純係事後欲推諉責任之詞，與事實不符，不足以採信。
（二）被告另辯稱原告係在買方要約期限八十八年十月十日屆至之後，始再為通知被告成交，此時因買方之要約期間已過，買方已不再受到原來議價委託之要約內容之拘束，則原告對被告所為成交之通知亦不能拘束被告云云。惟查，買方即驊洲公司於其要約期間經過後，仍同意以原訂之成交價一千三百五十萬元透由原告向被告購買系爭房地，並透由原告先後多次與被告約定在八十八年十月十
二、十五日、十七日，假原告公司處簽訂買賣契約，惟嗣後均因被告片面爽約而未簽訂，可知驊洲公司人員確於被告之委託期限內，均同意以原先所定之成交價委由原告與被告簽約，是被告辯稱原告嗣後所為之通知，已因該成交價逾買方之要約期間而無效云云，不足採認。
（三）被告雖另舉證人即當初在原告公司處，承辦本件居間業務之石兆綱之證述，用以證明原告在委託期限屆滿前，未通知被告已經成交之事實云云。惟原告否認證人石兆綱所為證述之內容，且事實上，原告公司先前於接受買賣雙方客戶委託而達成委託條件時，通常均係先以口頭或電話通知買賣雙方，並約定簽訂買賣契約之事宜，僅於其後發現客戶有欲違約之傾向或事實時，始會正式寄發存證信函，是證人石兆綱證稱原告公司於達成買賣雙方之委託成交條件時，均一開始即會以存證信函通知買賣雙方，以作為證據之保存云云，尚與實情不符。是從原告於八十八年十月十五日當天寄發存證信函予被告，通知其於同月十七日出面與買方簽約，該存證信函為被告拒收後，嗣原告再於同月十八日寄發存證信函於被告予以催告之情觀之，可認原告確有於之前即以口頭通知被告成交之事實。
四、證據：提出授權書影本一份、使用執照影本一份、買賣議價委託書影本一份、土地登記簿謄本及其影本各二份、建物登記簿謄本及其影本各一份、買賣預約書影本一份、竹北郵局第五四０號及第五四三號存證信函影本各一份、房地產專任委託銷售契約書範本一份、系爭支票影本一紙，並聲請訊問證人劉守振。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
二、陳述：
（一）兩造間並非專任委託關係：
１、對於原告所提出之授權書，被告並不爭執其真正，惟查，依該授權書授權事項欄第一項所示，被告係授權張添明全權代理與華昕公司（即原告公司）簽訂專任委託銷售契約書及其他相關事項，並授與張添明簽訂買賣契約之代理等相關事宜，惟張添明並未代理被告與與華昕公司簽訂專任委託銷售契約書，亦未代理被告簽訂買賣契約書，此亦為原告在八十九年六月十五日言詞辯論期日時所自承。
２、次查，前開授權書授權事項欄第二項、第四項記載「授權人同意銷售成交給付房地委託成交價的百分之四作為華昕公司用心企劃服務之費用」、「委託期限自八十八年八月二十五日起至八十八年十月十五日止」，可知，系爭房地如於八十八年十月十五日前因原告之仲介而成立買賣契約，則被告應以委託成交價的百分之四計算報酬給付予原告，餘則無其他限制；惟反觀原告所提出之專任委託書，除前開約定外，另有諸如「.... 甲方（即委託人）保證，本合約簽訂，甲方應停止自行銷售，且保證本合約未期滿前，中途絕不以任何方式終止委託，如有違反，仍依本約第五條給付乙方（即原告公司）委託價百分之四服務費.... 」（第六條）、「.... 甲方於本契約期滿後三個月內，將本房屋出售予乙方曾接洽的客戶，仍應依第五條的規定，支付乙方服務費用」（第七條）等特別約定，申言之，普通仲介銷售契約與專任仲介銷售契約之差別在於：
⑴、普通仲介契約之委託人於委託期限內，得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，專任委託契約則否；⑵、普通仲介契約之委託人得隨時終止委託，，專任仲介契約則須以給付約定之服務費作為終止契約之條件；⑶、普通仲介契約受託人並無代為收受定金或代為承諾之權限，專任仲介契約則有此授權；
⑷、普通仲介契約之期限屆滿後，即當然失其效力，專任仲介契約則尚有期限屆滿後三個月內不得與仲介人接洽之客戶成交之限制。
（二）查本件被告之代理人張添明並未與原告公司簽訂專任委託契約書，已詳前述，是兩造間既僅存有普通仲介之契約關係，則原告自不得以專任委託契約書所約定之特別事項，對被告主張其有此權利或被告應受何等限制，且因被告就系爭房地與訴外人驊洲公司所成立之買賣，並非因原告居間仲介而成交，原告自不得請求給付報酬：
１、原告主張訴外人驊洲公司於八十八年十月五日，即願以一千三百五十萬元向被告買受系爭房地，原告旋即通知被告成交簽約，係被告故意違約不簽訂買賣契約書云云，固據其提出議價委託書、支票影本、存證信函等書類並舉證人劉守振為證。惟查，關於原告所提出之前述買賣議價委託書及支票影本，被告否認其真正，原告迄今亦未舉證以實其說，殊難採信。
２、退步言之，縱認前開議價委託書及支票為真，惟依該議價委託書之內容「茲委託本公司 (即原告)就下列房地向賣方 (即被告)議價，本人並已支付如下之協調金，委託本公司向賣方協調之用....」、「本協調金不屬定金，亦非服務費，若賣方不同意以右開價格出售時，協調金原金退還，協調日期至民國八十八年十月十日20: 00止，若賣方同意以右開價格出售時，經通知成交，本協調金視為定金之一部份....」以觀，可知：⑴訴外人驊洲公司前開議價之意思表示，係定有承諾期限之要約，換言之，如於八十八年十月十日前，被告未對要約為同意之意思表示，其要約依民法第一百五十八條規定，即失其拘束力；⑵被告與原告間係普通仲介委託關係，並非專任委託，即被告並未授原告有代為收受定金之權限，而驊洲公司係以票號ＡＪ0000000支票乙紙交予原告公司作為協調金，姑不論該協調金並非定金，且被告亦未授權原告公司代為受領定金，是自難認原告公司於收受驊洲公司之前開支票時，買賣契約即已成立。
（三）再者，被告之代理人張添明係於八十八年十月十七日始接獲原告公司所寄出之存證信函，告知系爭房地業已售出並收取買方訂金支票，其期限顯已在被告授權委託期限屆至後，且驊洲公司之前開要約之承諾期限係在八十八年十月十日前，原告既未向驊洲公司延長其要約之承諾期限，則驊洲公司原先願以一千三百五十萬元向被告買受系爭房地之要約即已失其效力，而原告係在驊洲公司之要約失其效力且被告之委託期限屆至後始行通知被告之代理人張添明，自難認其為有效。況被告委託授權之期限於八十八年十月十五日即行屆至，換言之，八十八年十月十五日後，訴外人張添明即無代理權，自無從代被告為意思表示或受意思表示，而原告公司於委託關係終止後始通知張添明，被告自不受拘束，更無同意以委託價格出售予原告公司所覓得買主之義務。
（四）雖原告另稱伊公司於寄發存證信函予張添明前即已以口頭告知張添明成交，而所舉證人劉守振亦附和其詞證稱確有其事云云；惟查，依原告所提出之八十八年十月十五日與同年月十八日所寄發的存證信函內容以觀，該十五日所寄發的存證信函係告知張添明系爭買賣已成交，並請其於十七日至原告公司簽約；而十八日所寄發的存證信函則指責張添明未於十五日、十七日到該公司與買方簽約。惟依常情判斷，如果原告之前即已告知買賣成交且約定在十五日到該公司簽約而張添明並未赴約，則原告於十五日所寄發的存證信函應敘及於此，並再訂簽約時間，然而，原告十五日所寄發的存證信函僅表示買賣成交，對於之前已告知成交且訂於十五日簽約之事竟隻字未提，是劉守振證稱在十五日之前就已口頭告訴張添明已經有人出價而成交一事，純屬虛構。而前任職於原告公司並負責銷售被告系爭房地之石兆綱亦證稱，「係伊負責與被告之代理人張添明接洽，伊並不知悉驊洲公司已出價，故伊未告知張添明系爭房地已成交」、「八十八年十月七日伊有陪同張添明至原告公司，但劉守振並未告知驊洲公司出價，僅向張添明確認該授權書」、「十月十五日晚上經劉守振告知一同去找張添明，但直到次日凌晨尚未找到」、「如買方有出價且超過賣方委託的底價以上，則依原告公司的慣例，均會當日以存證信函的方式通知賣方... 」各等語，可見原告並未將驊洲公司已為要約之情事於被告委託期限屆至前通知被告或被告之代理人張添明，否則，何以連負責與被告代理人張添明接洽之原告公司職員石兆綱均不知悉有此要約？又何以違反該公司之慣例，未於驊洲公司十月五日要約超出被告委託底價時，即寄發存證信函予買賣雙方？凡此種種，俱見原告及證人劉守振所言，多屬臨訟編織之詞，不足採信。是被告既未因原告之居間而成立買賣契約，原告自無從依所謂之契約向被告請求居間報酬。
三、證據：提出竹北郵局第五四０號存證信函影本一份，並聲請訊問證人石兆綱。理 由
一、本件原告起訴主張：緣被告為出賣其所有之系爭房地，於八十八年八月二十五日偕同其代理人即訴外人張添明至原告處，委請原告為其居間銷售上開不動產，並與原告簽訂授權書一紙，議定銷售總價為一千三百四十萬元，約明倘若原告居間成交系爭房地，被告應給付原告按委託成交價百分之四計算之服務費，嗣原告於尋得買主即訴外人驊洲公司願以一千三百五十萬元承買后，旋即通知被告至原告處簽訂買賣契約，詎被告非但無故不依所約時間至原告處履行簽約事宜，竟進而私下與買方驊洲公司訂定買賣契約，並完竣系爭房地所有權之移轉登記，而按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而且由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，有最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨可參，是故，被告依上開授權書及判決意旨之規定，自負有按委託成交價一千三百四十萬元之百分之四計算給付報酬予原告之義務，即被告應給付原告五十三萬六千元，惟被告迭經原告請求均拒不支付，爰起訴請求被告給付該金額及該金額自支付命付送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行等語；被告則以：其固簽立有上開授權書，惟兩造間就系爭房地之銷售事宜，並未存在有專任委託關係，僅存在有普通仲介銷售契約，職是，被告於此一銷售契約中，仍得自行銷售系爭房地，或同時委託其他人進行銷售，且受託人即原告並無代為收受定金或代為承諾之權限，被告亦不受有於期限屆滿後三個月內不得與仲介人接洽之客戶成交之限制，而因被告之代理人張添明係遲至八十八年十月十七日，始接獲原告公司所寄出之存證信函，告知系爭房地業已售出並收取買方訂金支票之情形，其期限顯已在被告授權委託期限屆至後，且驊洲公司之前開要約之承諾期限係在八十八年十月十日前，其後願以一千三百五十萬元向被告買受系爭房地之要約即已失其效力，而原告係在驊洲公司之要約失其效力且被告之委託期限屆至後始行通知被告之代理人張添明，自難認其通知為有效，被告自亦不受該通知之拘束，而有出面以委託價格與原告所覓得之買主驊洲公司簽約之義務，況因被告就系爭房地嗣後與訴外人驊洲公司所成立之買賣，並非因原告居間仲介而成交，原告自不得請求被告給付其報酬及遲延利息等語，以資置辯。
二、原告主張被告為出賣其所有系爭房地，於八十八年八月二十五日偕同其代理人即訴外人張添明至原告處，委請原告為其居間銷售上開不動產，斯時被告及其代理人並簽訂授權書一紙，議定銷售總價為一千三百四十萬元，並約明倘若原告居間成交系爭房地，被告願給付原告按委託成交價百分之四計算之服務費，嗣原告並已於八十八年十月十八日以存證信函通知被告前來洽商與買主驊洲公司簽約事宜，惟被告收受後置之不理，嗣後並自行與訴外人驊洲公司人員，就系爭房地完成買賣契約之簽訂事宜，並於同年十一月二十四日將系爭房地辦理移轉登記予驊洲公司，亦未給付原告任何居間報酬等情，已據原告提出授權書影本一份、使用執照影本一份、買賣議價委託書影本一份、土地登記簿謄本及其影本各二份、建物登記簿謄本及其影本各一份、買賣預約書影本一份、竹北郵局第五四三號存證信函影本各一份為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。原告另主張其於與被告成立委託銷售關係後，於委託期限內即八十八年十月五日尋得買主即訴外人驊洲公司願以一千三百五十萬元承買系爭房地，並與該公司簽訂買賣議價委託書，因該公司出價願以一千三百五十萬元購買系爭房地，已高於被告之議定銷售價格，原告旋即於同月六、七日通知被告至原告處簽訂買賣契約，並於同月八日與買方驊洲公司簽訂買賣預約書，收受驊洲公司所交付作為預付定金性質之系爭支票一紙，詎被告嗣後屢經原告之通知，均藉故不前來與買主簽訂買賣契約等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：⑴依兩造間成立之委託銷售契約之內容以觀，原告是否已為被告完成其應負之銷售義務，而得向被告請求報酬？⑵兩造間如未成立專任委託銷售關係，是否影響原告向被告請求給付銷售報酬之權利？
三、經查：
（一）原告主張被告已於八十八年八月二十五日透由其代理人張添明，就系爭房地之銷售事宜，與原告成立委託銷售契約，由被告同意系爭房地以銷售價格一千三百四十萬元，委由原告居間代為找尋買主予以銷售，被告並承諾於房地成交時，以委託成交價之百分之四計算，作為支付原告公司服務之費用，且委託期限係自八十八年八月二十五日起至同年十月十五日之情，有原告提出之前開授權書及土地、建物登記簿謄本一份為證，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。又原告主張其於接受被告之委託後，已於八十八年十月五日為被告覓得買主即訴外人驊洲公司願意以總價一千三百五十萬元承買系爭房地，並與驊洲公司簽訂買賣議價委託書，因驊洲公司之出價已高於被告前開所定之銷售價格，本件系爭房地之買賣本可成交，原告乃於同月六、七日以電話通知被告及其代理人張添明上開驊洲公司出價及成交情形，並請求被告前來原告公司處協商與驊洲公司簽訂買賣事宜，嗣後原告並已於同月八日代理被告與驊洲公司就系爭房地之買賣，簽訂「買賣預約書」，於該預約書中本來約定買方應於同月十二日上午九時至原告公司處，與賣方簽訂正式之買賣契約書，其後復改訂為同月十七日，且驊洲公司並已於簽訂前述之買賣議價委託書時，交付系爭面額一百三十五萬元之支票一紙予原告，作為預約定金之支付，惟被告及其代理人嗣後屢經原告之通知及催告，均拒不出面辦理簽訂買賣契約事宜等情，已另據原告提出買賣議價委託書影本一份、買賣預約書影本一份、竹北郵局第五四０號及第五四三號存證信函影本各一份、系爭支票影本一紙為證，且據證人即當時負責為原告公司處理此銷售業務之店長劉守振到庭證稱：「我不是業務員，但是該案為我店內的業務員承辦，都有經過我審核」、「（問：在八十八年十月十五日之前，被告有沒有講說以多少底價成交）答：「被告當時是以一千三百四十五萬元（按實為一千三百四十萬元）為底價，我們在八十八年十月五日就找到驊洲公司，他們同意以一千三百五十萬元買，過了兩天我們就找張添明來我們公司談，因為他是被告授權的代理人，他說被告不識字，委託他處理，當時我就告訴張添明該房子已經成交，請他陪同被告本人來簽約，他說他回去再和被告講，我說如果被告本人不能來，要寫一份授權書。後來我們有以電話聯絡張添明，要他十五日來簽約，我們也有請驊洲的鄭先生十五日來，十五日驊洲的鄭董和他們副董共三人有來，但是張添明沒有來，他說他在台北開會，當天我們當場和驊洲敲定十七日簽約，也有和張添明約好，十七日的時候鄭先生還是有來，但是張添有還是沒有來」、「（問：為何你們十五日就寄存證信函給張添明）答：因為之前我們就告訴他已經成交，他也表示要來簽約，結果十五日約早上九點他沒有來，所以我們當天下午就發存證信函，一般而言如果雙方有來簽約我們是不會寄存證信函給買賣雙方」、「（問：有無囑託石兆綱通知張添明說已經成交？）答：十月七日當天張添明本人來我們公司，我和石兆綱本人都有告訴他已經成交。我確實在當時有叫石兆綱聯絡張添明來公司，雖然出賣是和石兆綱接洽，但是因為我是店長必須要接觸、審核，所以實質上我也可以說是承辦人」等語綦詳，且依原告所提出之該紙支票影本觀之，其發票人確係為驊洲公司、受款人為原告公司、支票面額為一百三十五萬元，且票號為ＡＪ0000000，發票日為八十八年十月十日，核與原告提出之前述與驊洲公司訂定之買賣議價委託書及買賣預約書中，所提及之支票之相關內容，暨驊洲與原告間約定之要約期限八十八年十月十日之日期相吻合，且發票人欄之驊洲公司及其負責人鄭日省之印章，亦與上開之議價委託書及買賣預約書中買主驊洲公司之公司章及負責人簽章相符合，參以於原告所提出其在八十八年十月十五日所寄予被告之存證信函中，亦提及：「... 並收取買方訂金新台幣（支票）一百三十五萬元... 希台端於八十八年十月十七日上午九點至本公司和買方正式簽立買賣契約書」之情，可認原告所提出之前開買賣議價委託書及買賣預約書、系爭支票一份，均確係原告與驊洲公司所簽訂，並由驊洲公司所簽發而交付予代為收執者，其上記載之內容確屬真實無訛。而經核證人劉守振前開所述之情節，與前開原告提出為真正之議價委託書、買賣預約書及支票，以及存證信函等之內容相符合，足認其證詞之可信性甚高。參以買方即驊洲公司人員於八十八年十月五日既已出價表示願意承買系爭房地，且其出價已高於被告之委託銷售價格，並已於同月八日與原告進一步約定預定在八十八年十月十二日與被告簽訂買賣契約，而於前述被告及其代理人張添有所簽立而交付予原告收執之前開授權書中，亦已載明被告及其代理人張添明之聯絡電話之號碼，則衡諸常情，於此一情形下，原告焉有不儘速利用該等電話通知被告及其代理人該已代其尋得買主並可以成交之事實？是證人劉守振所稱已於八十八年十月七日通知被告成交之情，堪以採信。
（二）雖被告舉出先前在原告公司處任職，並負責承辦此一銷售事宜之業務員石兆綱有關之證述，作為有利其事實認定之依據。而證人石兆綱固到庭證稱：「係伊負責與被告之代理人張添明接洽，伊並不知悉驊洲公司已出價，故伊未告知張添明系爭房地已成交」、「八十八年十月七日伊有陪同張添明至原告公司，但劉守振並未告知驊洲公司出價，僅向張添明確認該授權書，並談到傭金之事情」、「十月十五日晚上經劉守振通知我說有人要買，要我陪同他到賣方家，我們當晚就去找張添明，但直到次日凌晨尚未找到」等語云云，惟查，衡諸一般社會上交易之常情，於交易雙方在未約明以某種特定方式為通知之情形下，通常交易之一方於初期與對方聯繫接洽，而尚未發覺問題時，均會先採行以口頭、電話聯繫之方式，以收便利之效，惟其後倘發現口頭通知無法達到效果或無法收到保全證據之目的時，始會進一步採行存證信函催告、通知之方式，甚或親自登門造訪，本件依前所述，原告既已於八十八年十月十五日正式寄發存證信函予被告，並要求被告於同月十七日前來原告公司處與買方驊洲公司簽約，可見原告於先前業已以其他方式通知被告該已能成交之事實，且證人石兆綱既係負責該委託銷售業務，此為兩造所不爭執，則依原告所提出之前述驊洲公司所簽立之買賣議價委託書及買賣預約書，其簽立日期均係早在八十八年十月五日、十月八日之情以觀，證人石兆綱應已於八十八年十月五日，至遲於十月八日，已知悉驊洲公司有以高於被告之出價欲承買系爭房地之事實，是證人石兆綱所述原告公司在八十八年十月十五日之前，並未要其通知被告該已能成交之事實，其亦不知驊洲公司有出價願承買之情形，其係直到十月十五日深夜經店長劉守振告知後，始知悉有人欲承買，才隨同劉守振前去被告代理人張添明住處欲將成交之事實通知張添明云云，尚與常情有違，是證人石兆綱所述原告公司未於八十八年十月十五日被告委託期限屆滿前，通知被告公司該驊洲公司欲承買之情云云，與事實不符，不足以採信。
（三）被告雖辯稱訴外人即買方驊洲公司同意以一千三百五十萬元承買系爭房地之要約承諾期限係至八十八年十月十日即屆至，惟原告未於該期限內通知被告已成交之事實，且嗣後亦未向驊洲公司延長該要約承諾期間，而被告既未與驊洲公司於八十八年十月十日前正式訂立買賣契約，是嗣後驊洲公司即可不再受原先所定要約總價一千三百五十萬元之拘束云云。惟查，依前所述，原告應係在買方即驊洲公司之前開要約承諾期限即八十八年十月十日屆至之前，即已將驊洲公司出價願承買之情通知被告，且依訴外人驊洲公司與原告所簽立之前開買賣預約書內容觀之，可知驊洲公司業已同意並透由原告先後與被告約定，在八十八年十月十二日或十七日，就系爭房地至原告公司處，依原先所出一千三百五十萬元之價格，欲與被告正式簽訂買賣契約，準此，已堪認驊洲公司事實上已有延長其原先所定要約承諾期限之情形，是被告上開所辯云云，尚難以採認。
（四）按稱居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條定有明文。本件於原告與被告間所成立之委託銷售契約之內容以觀，係由原告於被告所定之銷售期間內即八十八年八月二十五日起至同年十月十五日止，在被告所定之銷售總價一千三百四十萬元之條件內，由原告代為被告覓得買主，並期使被告與買方就系爭房地得以訂立買賣契約者，是原告之契約給付義務，乃重在於在被告所定委託期限內，為被告找到合乎其所定銷售總價以上之出價承買者，並由原告居間協調，聯絡買賣雙方，期使買賣雙方達成締結正式買賣契約之目的，而本件依前所述之情形，可見原告確已於被告所定銷售期限即八十八年十月十五日之前，為被告找到合乎條件之買主即驊洲公司，且原告並已於委託期限屆至前將該情通知被告，並代為被告接洽協調好買賣雙方正式簽約事宜，惟卻因被告之推託，始致被告與買方驊洲公司未能正式締結買賣契約，依此，可認原告就其與被告間所成之委託銷售契約，已為被告完成其契約之給付義務，堪以認定。
（五）至於被告辯稱本件兩造間之契約非屬「專任銷售委託契約」之性質乙節，固為原告所不否認，惟查，於普通之銷售委託契約中，其委託人於委託期限內，除得委託此一受託人為其銷售外，固亦得自行銷售，亦得同時委託其他人進行銷售，且於此一受託人尚未完成其受委託之任務，而委託人自行銷售或同時委託他人所進行之銷售，已然成交時，此時，委託人固不須給付報酬予此一受託人，惟倘此一受託人已為委託人完成其受託任務，此時委託人即不得再藉詞其嗣後已自行銷售成功云云或其他事由，而主張解免其給付居間報酬予此一受託人之義務。查，本件原告已在被告所定之委託期限內，為被告找到買主驊洲公司，並已經通知被告，且為買賣雙方接洽好簽訂買賣契約之事宜，已如前述，可見原告已在委託期限內，完成被告所賦予之居間義務，雖被告嗣後拒絕出面與買方驊洲公司簽約，並辯稱係其嗣後自行找到買方而成交，與原告無關云云。惟查，被告嗣後所成交及辦理簽約移轉登記之對象，既同係原告先前所為其找到之買主驊洲公司，且其與驊洲公司關於系爭房地之買賣，其移轉登記日期係在八十八年十一月二十四日，而原因發生日期則在同年十月二十五日，係緊接在原告與其所定之委託限限屆至之後，是其與驊洲公司之成交，應非被告自行銷售而得來，乃係被告利用原告已為其完成之居間任務而完成，準此，被告嗣後即不得再藉詞與驊洲公司之成交係其自行銷售而成，與原告無關云云，用以迴避其按銷售委託契約所應負給付居間報酬予原告之義務。
四、按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而且由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，有最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨可參，且「授權人同意銷售成交給付房地委託成交價之百分之四做為華昕房屋仲介有限公司用心企劃服務之費用」，前開授權書授權事項第二點已有明定，本件原告就被告系爭房地之銷售，已為被告居間協調找到買主驊洲公司願以一千三百五十萬元成交，並接洽協調好買賣雙方簽訂買賣契約之事宜，惟被告卻為避免報酬之支付，而故意拒絕出面與驊洲公司訂立該由原告所媒介就緒之買賣契約，且嗣後自行與驊洲公司就同一標的訂立買賣契約，是依前開判例之意旨，依誠實信用原則，被告仍負有給付居間媒介之報酬予原告之義務，從而，原告依上開授權書及判決意旨之規定，請求被告給付其按委託成交價一千三百四十萬元之百分之四計算即五十三萬六千元之報酬，及該金額自支付命付送達翌日即八十九年五月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬於法有據，應予以准許。
五、就主文第一項所示部分，兩造陳明願供擔保，分別請求假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十九 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 沈藝珠中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十九 日