臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第五九九號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院判決如左：
主 文確認被告對坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示Ａ部分面積七十三點八九平方公尺、第四三四地號土地如附圖所示Ａ部分面積二二點一二平方公尺，與原告間之租賃關係不存在。被告應將前開土地上之建物拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬捌仟壹佰柒拾伍元，及自民國八十九年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國九十年起至返還第一項土地時止，被告應按年給付原告新臺幣柒仟壹佰參拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四十分之三十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事 實
甲、原告方面
一、聲明：
（一）確認被告對坐落新竹縣○○鄉○○段第四四三號地號土地、第四三四地號土地面積合計九十六點零一平方公尺，如複丈成果圖所示Ａ部分，與原告間之租賃關係不存在，被告並應將前揭土地上之建物拆除，並將上開土地返還予原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）一萬八千六百六十七元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）被告應給付原告一百二十六萬九千二百二十九元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自民國九十年起至返還第一項土地時止，按年給付原告八萬四千六百一十五元。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣訴外人羅玉麟於四十九年十月間，將其原有坐落新竹縣○○鄉○○路○段新盛段第四四三地號（原編二四之七號）土地中之三十三坪土地出租予被告建屋使用，租賃契約中並約定租賃地點為訴外人吳明日房屋之後面，嗣訴外人羅玉麟於四十九年十一月將前開土地出賣予原告，即由兩造承續前揭租賃關係。惟五十年間原告擬調升租金，未為被告所接受，兩造間乃時起爭議，被告即未繳付租金，六十六年間原告與被告達成協議，將原租地三十三坪中被告實際使用之租賃面積二十五坪之土地（即分割後第四四一地號之土地）售予被告，並同時消除原三十三坪土地之租賃關係，兩造遂成立買賣二十五坪土地之買賣契約。查被告購買前開二十五坪土地，核計應為八十二點五零平方公尺，經八十四年土地重測後，登記於被告名下之面積為八十三點二七平方公尺，故被告較其購買之面積多得零點七七平方公尺，依土地市價每平方公尺二萬四千二百四十二元計算，被告尚應給付原告一萬八千六百六十七元作為土地買賣之對價。
（二）又被告於八十九年六月，以存證信函郵寄匯票三千七百八十元予原告，主張此為其就四四三地號及四三四地號共三十五坪土地（合計一百一十五點五平方公尺）八年來之租金，被告主張前揭三十五坪土地之租賃關係係以其與訴外人羅玉麟所訂之基地租賃契約為依據，然查，該租賃契約第一條明示，被告之租賃地點為訴外人吳明日之房屋之後面，該租賃關係已因前開四四一地號二十五坪土地之買賣而混同消滅，被告仍以舊租賃契約為據，主張另有租賃三十五坪之土地，顯有誤解。另被告主張原告之父親曾以口頭允諾將前開三十五坪土地出租予被告，然租賃基地為土地之重大處分，依慣例均訂有書面契約，被告徒以口說毫無根據。此外，兩造自四十九年起即有租金調升之爭議，常理上原告之父親自不會再以每坪每年一點五台斤之條件出租予被告，且原售予被告二十五坪土地乃係因原出租之土地無法收回，故以賤價售予被告，豈有之後再以賤價出租其餘土地予被告之理？據此，被告自六十六年無權侵占原告所有之前揭土地，依民法第七百六十七條之規定，被告應將其地上物拆除，並將土地返還予原告，另依民法第一百七十九條之規定，被告無權使用前開土地，亦應給付原告相當於租金之損害賠償，而依土地法第九十七條及新竹縣政府八十八年七月一日公告湖口鄉土地現值表，四四三地號土地公告地價為每平方公尺七千三百二十六元，每年租金百分之十為七百三十二點六元，先乘以一百一十五點五平方公尺再乘以十五年，共計一百二十六萬九千二百二十九元，被告應給付原告一百二十六萬九千二百二十九元之損害賠償金。
三、證據：提出土地買賣契約書、土地登記謄本、基地租賃契約書、示意圖、存證信函、戶籍謄本、信函各乙件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告於四十九年曾向訴外人羅玉麟承租新竹縣○○鄉○○段○○○○號之土地建屋，並於五十二年申請電錶，嗣訴外人羅玉麟將四四三地號之土地出賣予原告之父親後，租賃契約即存於原告之父親及被告之間。因原告之父親向被告訂閱報紙，故被告以訂報費用抵繳租金至八十年，原告父親過世後，原告拒收租金，被告始將六十六至八十八年間之租金提存。另被告於六十四年間向原告父親購得新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地面積共二十五坪，被告亦在土地上建有房屋，並將原四四三地號土地上之房屋打通相連。是被告原承租之土地為係為新竹縣湖口鄉四四三地號土地即在四四一地號土地右方，與被告六十四年所購買之四四一號二十五坪之土地並不相同，自無租賃契約混同之情形。是兩造間之租賃關係既仍存在，被告即非無權占用原告之土地。
三、證據：提出八十年度及八十八地價稅繳款書、土地所有權狀、地籍圖謄本、八十九年度存字第九一三號提存書、郵政匯票、基地租借契約書、不動產買賣契約書、會議紀錄、分割契約書、地籍圖重繪地籍調查通知書、台灣電力公司新竹區營業處書函、電費收據各乙件、國庫存款收款書影本、存證信函各二份為證。
理 由
一、原告起訴主張訴外人羅玉麟於四十九年十月間，將其原有之坐落新竹縣○○鄉○○段第四四三地號土地（以下簡稱系爭四四三號土地）中位於訴外人吳明日房屋後方三十三坪土地出租予被告建屋使用，嗣系爭四四三號土地由原告取得所有權。於六十六年間兩造達成協議，將原租地三十三坪其中二十五坪之土地即分割後為新竹縣○○鄉○○段第四四一地號土地（以下簡稱四四一號土地）售予被告，並同時消除原三十三坪土地之租賃關係。而被告購買前開二十五坪土地，核計應為八十二點五零平方公尺，登記於被告名下之面積為八十三點二七平方公尺，被告較其購買之面積多得零點七七平方公尺，被告尚應給付原告一萬八千六百六十七元作為土地買賣之對價。另系爭四四三土地上之租賃契約既因被告購買而混同清滅，然被告竟自六十六年間無權侵占原告所有系爭四四三、四三四號土地計九十六點零一平方公尺土地，依民法第七百六十七條之規定，被告應將其地上物拆除，並將土地返還予原告，另依民法第一百七十九條之規定，被告無權使用前開三十五坪土地，亦應給付原告相當於租金之損害賠償共一百二十六萬九千二百二十九元等情；被告則以其於四十九年曾向訴外人羅玉麟承租系爭四四三地號之土地建屋，並於五十二年申請電錶，嗣上開土地由原告父親購得，租賃契約即存在於被告及被告父親之間。因原告之父親向被告訂閱報紙，故被告以訂報費用抵繳租金至八十年，原告父親過世後，原告拒收租金，被告始將租金提存。另被告於六十四年間向原告父親購得系爭四四一地號土地面積共二十五坪，被告亦該土地上建有房屋，並將原四四三地號土地上之房屋打通相連。是被告原承租之土地為係為新竹縣湖口鄉四四三地號土地即在四四一地號土地右方，與被告六十四年所購買之四四一號二十五坪之土地並不相同，自無租賃契約混同之情形等語，資為抗辯。
二、原告主張系爭四四三號、四三四號土地為其所有，被告自六十六年間即占有使用其所有上開土地如附圖所示紅色部分面積之事實，有土地登記簿謄本二份在卷可稽，並經本院依職權會同兩造履勘現場，暨囑託新竹縣新湖地政事務所繪製複丈成果圖在卷可書按，被告復未加以爭執，自堪信為真實。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。最高法院七十二年台上字第一五五二號判決可資參照。本件原告主張系爭四四三、四三四號土地為其所有，而被告無權占用使用上開土地計九十六點零一平方公尺之土地，被告對占有使用上開土地之事實並不爭執，惟辯稱其係基於租賃契約而占有使用上開土地，是被告自應就其係有權占有上開土地負舉證之責。經查，被告於四十九年間雖曾向訴外人羅玉麟承租系爭四四三號土地，惟依兩造所不爭執之基地租借契約書第一條約定，租借地址坐落新竹縣○○鄉○○段德盛（現在吳明日住家的後方）甲方（即訴外人羅玉麟）之所有地內押出雙方會同面踏三十三坪出租與乙方（即被告）建築房屋用，有基地租借契約書在卷可佐，故依上開契約實無法知悉被告前向訴外人羅玉麟所承租之三十三坪就係在系爭四四三號即原二四之七號土地上何位置。而證人即吳明日之子吳慶城於本院審理時證稱，其父親之房屋於七十年間因水災已遭破壞，並不知悉訴外人羅玉麟出租土地予被告之事等語（見本院九十年四月十二日言詞辯論筆錄），經本院當庭命其繪製其父親吳明日原有之房屋位置，而其所繪房屋之位置係在新竹縣湖鄉德盛二四之二七九、二四之二八號即重測後四三五、四三六號土地處，有證人庭繪之房屋位置圖在卷可參，而被告另於六十五年間所購得原告所有新竹縣○○鄉○○段二四之七其中約二十五坪土地即分割重測後之系爭四四一號土地，係坐落吳明日所有房屋東片樹礐向東起算二十五坪，有不動產買賣契約書暨土地位置附圖附卷可稽，是依上開證人之證言顯見，被告嗣後所購得之系爭四四一號土地與原先承租於系爭四四三號上之土地均係位於訴外人吳明日房屋後方處；再證人劉碧於本院審理時證稱，小時候約四十六年左右，就住在新竹縣湖口鄉德盛村德盛二鄰三十號。那是伊父親向羅玉麟先生租地，後來向沈先生買地，買的和租的是同一塊地，是伊父親先買，後來被告才買，伊父親是四四０號土地，伊先搬來後，被告才搬來。被告剛搬來時是在四三五地號與四三四地號交接處居住，後來在五十三年、五十四年左右，就搬到如複丈成果圖上Ａ、Ｂ區域居住，伊父親約在五十六、五十七年向沈先生買地，被告搬至Ａ、Ｂ區域後房屋是否有改建不清楚，伊五十四年就出嫁了，以後較少住在那邊等語（見本院九十年五月二十五日言詞辯論筆錄），故依上開證人所述，縱被告於五十三、五十四年間即於系爭四四三號、四三四號如附圖所示部分建屋居住，亦無法證明該部分土地即係其當初與訴外人羅玉麟所承租之土地，況證人亦證述被告剛搬來時係居住於四三五、四三六地號交接處，核與證人吳慶城所繪吳明日房屋後方處大致相符，亦非被告所稱係在系爭四四一號土地右方處。另被告雖提出其於五十二年間即於門牌號碼新竹縣湖口鄉德盛村德盛二八號即門牌整編後之新竹縣○○鄉○○路○段○巷○弄○號房屋設置電錶之單據，惟此亦無法證明被告係有權占有使用系爭四四三、四三四號如附圖所示紅色部分之面積，此外，迄至本件言詞辯論終結時為止，被告尚無法提出其他事證以資證明其於系爭四四三、四三四號如附圖所示紅色部分面積存有租賃關係之事實，是原告訴請確認被告於上開土地與被告間無租賃關係存在，尚堪可採，而被告復未就其有何其他正當權源可占有使用上開土地盡其舉證之責，是原告主張基於所有權人之地位訴請被告將系爭四四三、四三四號土地上之建物拆除，將土地返還原告，自屬有據。
四、次按無正當權源使用他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，應依不當得利之法則將所得利益返還土地所有人。最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。查原告分別於六十七年八月十五日、七十七年四月十二日取得系爭四四三號、四三四號土地，並於同年辦畢所有權移轉登記，有土地登記謄本二件在卷足按，則就系爭四四三號土地原告請求被告自七十五年起至八十九年止給付相當於租金利益之不當得利，自屬有據，至系爭四三四號土地，被告係於七十七年始取得上開土地之所有權，其僅得請求七十七年四月十二日起至八十九年止相當租金利益之不當得利，超過部分之請求，即乏所據。另按土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地其建築物申報地價總額百分之十為限，而該規定於租用基地建築房屋之情形亦有加以準用，此觀土地法第一百零五條規定自明。查系爭四四三號土地七十四年申報地價為每平方公尺七百六元、八十年每平方公尺為九百一十五點二元、八十六年每平方公尺為一千一百五十四元，系爭四三四號土地八十年申報地價為一千二百一十九點二元、八十六年每平方公尺為一千三百六十三元、八十九年每平方公尺為一千三百九十元，有新湖地政事務所，徵諸系爭四四三、四三四號土地四周均為磚造一樓平房，且僅有一小部分係面臨新竹縣○○鄉○○路，而系爭建物目前作為住家使用，業經本院履勘現場屬實，並有照片三張附卷可參，本院審酌上情，認系爭四四三、四三四土地之年租金以申報地價之百分之五為適當，依此標準計算，原告得請求被告給付之相當於租金之利益為六萬八千一百七十五元（計算方式：四四三地號土地73.89x706x5/100x5=13042，73.89x915.2x5/100x6=20287，
73.89x1514x5/100x4 =17054小數點以下四捨五入，13042+20287+17054=50383；四三四地號土地22.12 x1219.2x5/100x8=10787，22.12x1219.2x5/100/12x8=896，22.12x1219.2x5/100 /12x12/30=49，22.12x1363.2x5/100x3=4523，
22.12x1390x5/100=1537小數點以下四捨五入，10787+896+49+4523+1537=17792），原告超過此部分之請求，則非正當，不應准許。另自九十年起至被告返還無權占有土地止，原告得按年向被告請求給付相當租金之利益則為七千一百三十元（73.89x1514x5/100=5593，22.12 x1390x5/100=1537，5593+1537=7130小數點以下四捨五入）。
五、原告另主張被告於六十六年間向其購買系爭四四一地號土地即分割重測前二四之七號土地上約二十五坪之土地，核計應為八十二點五零平方公尺，然登記於被告名下之面積為八十三點二七平方公尺，較其購買之面積多得零點七七平方公尺，被告尚應給付原告一萬八千六百六十七元作為土地買賣之對價云云，然查，被告於六十五年間向由所購買不動產標的，依兩造所不爭執之不動產買賣契約書所載「買賣不動產標示，乙方所有分管取得土地坐○○○鄉○○段第二四之七號土地內依照後附略圖紅色所示位置店面寬參拾肆台尺面積約貳拾伍坪（即吳先生所有房屋東片樹礐向東起算）出賣與甲方取得」，另於契約第二項約定，價款交付方法：第一期：本契約成立同時交付買賣定金新台幣四萬元正即日收訖不另立收據。第二期：殘款限於本買賣不動產移轉登記書類經地政機關收件審查通過時，全部一次付清。民國六十六年四月二十三日收到殘價款新台幣九千六百一十元正，即總價款全部付清無訛，另於第十條其他約定事項載明，本契約成立後，甲方應自費申請複丈面積，以憑辦理登記；有不動產買賣契約書在卷可憑，而上開二四之七號土地原係共有狀態，嗣於六十五年賣與被告後始於六十七年間申請辦理分割登記，而被告所購得之部分經分割後為二四之一五四號面積為八十三平方公尺，嗣於八十四年間上開二四之一五四號土地辦理地籍圖重測而變更為新盛段四四一地號面積八十三點二七平方公尺，有所有權分割契約書、土地所有權狀、土地歷次移轉登記簿謄本在卷足證，是依上開不動產買賣契約本因該不動產尚未辦理分割登記，故僅於契約中表明二四之七號土地中約二十五坪左右之面積為買賣之標的，然於六十七年間辦理分割登記後即載明上開買賣標的之面積為八十三平方公尺，與原契約中所載二十五坪計八十二點五平方公尺僅相差零點五平方公尺，應屬原買賣契約中之合理誤差之範圍，至八十四年間辦理地籍圖重測致該面積增加零點二七平方公尺，亦不足為原告因土地面積增加而得請求被告再給付買賣價金之論據，是原告此部分之主張，尚非可採，不應准許。
六、從而，被告既無法證明其於系爭四四三、四三四號如附圖所示紅色部分土地上有租賃關係存在，原告訴請確認兩造就上開土地並無租賃關係存在，並依所有權人之地位及不當得利之法律關係請求被告將坐落上開土地上之建物拆除及給付六萬八千一百七十五元及自起訴狀繕本送達翌日八十九年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則乏所據，應予駁回。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 彭連喜中 華 民 國 九十 年 八 月 八 日