臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第五九二號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳德文律師被 告 丙○○
溫哥華建設股份有限公司 設桃園縣○○鎮○○街○○號二樓右 一 人法定代理人 乙○○右二人訴訟代理人 徐原本律師
陳偉民律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣貳佰萬元之同時，將如附表所示之建物及土地所有權狀，暨門牌號碼新竹縣○○鎮○○路二０五之六號一樓房屋交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾叁萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣肆拾萬零貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、先位之訴：
一、聲明：被告應連帶給付原告新台幣（下同）四百三十七萬元，及自民國八十九年九月二十六日起（即起訴狀送達翌日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並陳明願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：
（一）兩造於八十年七月十八日訂立土地及房屋預定買賣契約書，原告迄八十二年七月二十五日已陸續按期交付一百九十一萬元予被告。嗣於交屋時發現房屋私有面積坪數嚴重短少十點八六坪，並為被告所承認，本建地全體購屋人均有與本件相同之室內私有面積坪數短少之糾紛，購屋人紛與建商涉訟，就坪數不足之部分均經法院判決是認，原告為息事寧人於八十八年九月十六日與被告代理人彭學堯簽署具和解性質之同意書，雙方同意就系爭房屋面積減少、室內門窗、戶扇玻璃、爐台、廚具、牆壁漏水之損害部分折價三十九萬元之修復費用，原告並同時再付五十五萬元屋款。嗣察覺系爭房屋室內漏水之情況極為嚴重，且幾乎無法修復，根本與被告輕描淡寫之漏水情形不符，被告之代理人彭學堯故意隱瞞系爭房屋有難以修復之嚴重漏水情形，致原告陷於錯誤而允為上開同意書。蓋因系爭房屋完工時因私有面積短少十點九六三坪，被告僅在同意書上折價三十九萬元，已屬明顯偏低，另案判決中，係將短少坪數以每坪五萬三千元折價，系爭房屋為一樓，每坪單價更高，如何可能十點九六三坪僅折價三十九萬元，顯見折價三十九萬元主要係針對坪數短少之現象而為折價。三十九萬元既不敷補償原告坪數短少之損失，顯見原告願簽署同意書已極勉強，不可能同時再接受系爭房屋有難予修復之嚴重漏水情事，應為當然之事理，並為被告所明知，被告就此足以影響原告簽立同意書之重要事項（漏水）亦知之甚明，依誠信原則有告知原告之義務，詎竟輕描淡寫以等同於修繕老舊門扇、爐台、玻璃之標準，而在同意書第一條輕予帶過，從上開字面之記載應可明確推知被告確未踐行告知系爭房屋有嚴重漏水而難予修復情事之義務。又本建地之其他訴訟，關於私有面積短少之折價標準，有單以房屋售價為標準折算者，亦有以房地總價折算者，其折價相差一倍多，本案被告慫恿原告和解時，原告誤以為「每戶」折價三十四萬元為法院終局意見，乃不查而予同意。又系爭大樓既有嚴重龜裂致明顯有安全疑慮，直接影響原告和解意願，詎被告於書立同意書時竟未予告知，顯有詐欺情事。同意書既有撤銷之原因，爰以存證信函依民法第九十二條以被詐欺而為意思表示為由聲明撤銷上開同意書，上開同意書既經撤銷，雙方即回復原來之契約狀況，被告給付之房屋私有面積短少達百分之二十三之多，已嚴重影響原告預期之居住品質，又發現系爭房屋有難以修復之嚴重漏水情事，被告給付之房屋有嚴重瑕疵極為明顯，上開情事係可歸責於被告之事由所致，爰以房屋預定買賣契約書第八條、第二十一條聲明解除契約，請求連帶加倍返還已繳款合計三百八十二萬元合計四百三十七萬元。並依據民法第三百五十九條解除契約。對照系爭契約書第八條上段所生之金錢給付請求權即「本約房屋倘乙方無故不能交付或不賣時，乙方應按照甲方已付價款加倍退還乙方」，上開文句對照同條下段「但因不可歸責於乙方之事由致使乙方無法交付時，雙方同意解除本契約，同時乙方應按甲方已繳付價款無條件退還甲方，甲方不得異議」觀之，顯見在可歸責於被告致不能交付之狀況下，當然有同條上段之適用，依消費者保護法第十一條、第十二條關於定型化契約有利於消費者解釋原則判之，更見明朗（所謂不能交付當然包含不能依債務本旨交付，又同條上段當然有合意解除契約之意），上開條文係民法第二百五十九條之特別約定應優先適用，如認不足採，原告依民法第二百五十九條亦得請求附加利息返還價款。請求返還依同意書所付之五十五萬元部分，其訴訟標的為不當得利返還請求權，原告主張系爭同意書時被詐欺而聲明撤銷同意書，或和解標的物有安全顧慮而不能補正，聲明解除和解契約，和解契約均自始溯及消滅，應返還不當得利五十五萬元。
（二）前與本件相同之糾紛，因係被告起訴，法院約有如下見解：１坪數確有不足，建商不能主張解約並沒收以繳屋款，購屋人未違約，可聲明同時履行抗辯。２建商請求給付之價金須扣除短少坪數依比例計算（該訴中買方未主張行使解約或減少價金之形成權）。
（三）民法第三百五十九條所謂解除契約對出賣人「顯失公平」，係指消耗性或有特定屬性之標的物而言，例如買受之衣褲、汽車既經使用，解約即對出賣人顯失公平，原告主張依前開契約書第八條之約定解除契約，法律上應不發生對建商「顯失公平」情事，蓋建商在籌資興建前早已透過專業之建築師得知所建房屋之坪數，以評估其投資成本及利得，對完工房屋之狀況瞭若指掌並親自建造，竟仍隱瞞真實坪數而與購屋人訂約，已不無詐欺罪嫌，被告既自始惡意且明知房屋完工狀況，系爭契約解除不過還原其原有狀況而已，應不發生顯失公平情事，且本件標的物為房屋且未交付，建商本應就其自始之過失自負解約後之完全責任，不生顯失公平情事，只不過回復訂約前之原狀而已。本件遷延近十年，純係被告自始之惡意所致，應自行負擔其後果，消費者毫無過失，坪數嚴重短少致訂約時預期之使用品質嚴重降低，法律上應不容建商自始之惡意致無辜消費者須永遠忍受居住之不便，房屋有嚴重漏水情事而難予修復，被告亦應負完全責任。
貳、備位之訴：
一、聲明：被告應將如附表所示之建物及土地所有權狀，暨門牌號碼新竹縣○○鎮○○路二０五之六號一樓房屋交付原告。並陳明若原告聲明減少之價金過高，聲請為對待給付之判決。
二、陳述：
（一）倘審理結果認原告尚無權解約，則原告聲明行使民法第三百五十九條之價金減少請求權，鑑於本件糾紛源於被告之故意侵害行為，除坪數嚴重短少、漏水嚴重難予修復外，並致生原告延滯迄今十年未能進住之所損害，依上揭契約書第八條約定被告應負加倍賠償已繳價金之本旨，爰聲明減少價金二百三十九萬元，總價金既經減少為二百四十六萬元（同原告已繳價款），原告自得訴請交屋並交付土地及建物所有權狀。
（二）原告主張減少價金之項目為：１自應交屋日八十二年八月十三日起迄交屋日止，所生相當於租金支出（收入）之損失。原告依土地法第九十七條規定計算系爭房屋每年租金，系爭房屋每年租金為九萬一千四百三十九元，計算式為：系爭土地公告現值五十一萬五千一百八十九元，加房屋評定價格三十九萬九千二百元乘百分之十得每年租金九萬一千四百三十九元，迄今合計七年六十四萬零七十三元，再加至交屋日止每年九萬一千四百三十九元之租金金額。２系爭房屋嚴重漏水之修復費用。３房屋折舊依稅捐機關折舊表，每年折舊率百分之一，迄今已七年計，系爭房地總價四百八十五萬元乘折舊率得三十三萬九千五百元。４房屋短少坪數一百零五萬四千四百七十四元（房地總價四百八十五萬元除總坪數乘短少坪數十點八六坪）。
參、證據：提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、同意書、收據、存證信函、最高法院八十七年度台上字第一三一四號判決、臺灣高等法院八十六年度上字第五四九號、八十六年度上字第一九三０號判決、交屋通知、房屋稅繳款書、房屋構造別代號暨折舊率對照表、剪報、（以上均為影本）、土地登記簿謄本、建物登記謄本等件並聲請訊問證人古慶青、傅明煥。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。並陳明如為不利之判決，願供擔保請免為假執行。
貳、陳述：
一、原告於八十八年九月十六日與被告溫哥華建設股份有限公司（以下簡稱溫哥華公司）之代理人彭學堯所簽訂之同意書，其第一條第一項約定：立同意書人溫哥華公司代表人乙○○，茲同意原告前向本公司購買世紀星鑽大廈Ｇ棟一樓，應給付之價金中，尚欠二百九十四萬元。今奈該建物之面積與契約面積確有減少，並且室內門窗戶扇玻璃、爐臺、廚具、牆壁漏水必須修復，同條第二項約定：前項之全部修復，以及接裝水電設備暨減少面積等被告溫哥華公司同意補給原告自行修補，合計費用三十九萬元。第三條約定：併同亦原告先給付現金五十五萬元，殘餘部分貸款取得即予給付清楚，並同意依照現況點交。其末並書明：以上各項承諾，當遵履行，恐口無憑，特立此同意書為憑。
二、按民事上所謂詐欺云者，係謂相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示。原告在簽立此同意書之前，多次與其配偶相偕前往檢視系爭房屋後，方簽立該同意書，足見原告是如何之慎重其事，怎可能發生錯誤，從而原告主張其係受彭學堯之詐騙始簽立該同意書，應非實在。原告自不得依民法第九十二條第一項以因被詐欺而為意思表示為由，聲明撤銷上開同意書。又依最高法院四十四年台上字第七五號判例意旨略謂：被詐欺而為意思表示，依民法第九十二條之規定，固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證責任。故原告應救被詐欺為意思表示之事實負舉證責任，惟原告就其如何被詐欺而為意思表示之事實，迄今無法舉證以實其說，系爭同意書，仍屬有效，原告自不得因事後反悔，而佯稱係被詐欺而為意思表示，而聲明撤銷該同意書，系爭同意書既屬有效，且被告並未違約，從而原告之請求，應無理由。
三、按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文，且當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷，最高法院二十年上字第六
三二、一九四一號判例可資參照。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，亦為民法第一百零三條第一項所定，從而訴外人彭學堯代理被告與原告所簽訂之系爭同意書應屬合法生效。系爭同意書既屬合法生效，則兩造自應依該同意書所訂立之內容履行。
四、按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第七百三十六條有明文規定。系爭同意書其有和解之性質，是同意書之內容顯示互相讓不知情形，自是意料中事。原告主張系爭房屋私有面積短少十點九六三坪，僅折價三十九萬元，明顯偏低，而認被告有詐欺之事實，顯無理由。又被告亦不知系爭房屋有嚴重漏水情事，原告自不得以此即認被告有詐欺之事實。
五、系爭大樓於地震後所產生之裂縫，是否有安全顧慮？經被告溫哥華公司函請臺灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定結果為：鑑定標的物（即系爭大樓）因留設伸縮縫於地震後產生表面粉刷層剝落現象，導致建物產生裂縫及部分磁磚剝落，其伸縮縫表面因施作固體材料而產生之裂縫，對於結構體本身之安全並無影響，此有鑑定報告書足憑。原告以系爭大樓有嚴重龜裂致有明顯安全疑慮，而主張被告於書立同意書時未予告知，而有詐欺情事，顯與事實不符。
參、證據：提出臺灣省建師公會新竹縣市辦事處函及所附之新竹縣○○鎮○○路○段○○號與十九號間伸縮縫之安全鑑定報告書、標示漏水位置之平面圖（以上均為影本）等件。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告起訴就先位之訴部分，其訴訟標的係基於兩造間系爭房屋預定買賣契約書第八條、第二十一條之解除契約回復原狀（即請求被告給付已繳屋款）及同額賠償請求權，嗣原告雖追加民法第三百五十九條之解除契約回復原狀請求權，惟原告起訴時已就買賣因物有坪數短少及漏水等瑕疵之情形予以論及，被告亦不爭執有前開瑕疵，就此部分不須另行蒐集新訴訟資料，得認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核之前開法條，原告訴之追加應屬合法，合先敘明。
二、就先位部分而言：
（一）原告主張兩造於八十年七月十八日訂立土地及房屋預定買賣契約書，原告迄八十二年七月二十五日已陸續按期交付一百九十一萬元予被告，嗣於交屋時發現房屋私有面積坪數嚴重短少十點八六坪，原告於八十八年九月十六日與被告代理人彭學堯簽署具和解性質之同意書，雙方同意就系爭房屋面積減少、室內門窗、戶扇玻璃、爐台、廚具、牆壁漏水之損害部分折價三十九萬元之修復費用，原告並同時再付五十五萬元屋款。嗣察覺系爭房屋室內漏水之情況極為嚴重，且幾乎無法修復，與被告輕描淡寫之漏水情形不符，被告之代理人彭學堯故意隱瞞系爭房屋有難以修復之嚴重漏水情形，致原告陷於錯誤而允為上開同意書，因系爭房屋私有面積短少十點九六三坪，被告僅在同意書上折價三十九萬元，已屬明顯偏低，三十九萬元既不敷補償原告坪數短少之損失，不可能同時再接受系爭房屋有難予修復之嚴重漏水情事，被告就此足以影響原告簽立同意書之重要事項（漏水）亦知之甚明，有告知原告之義務。又系爭大樓既有嚴重龜裂致明顯有安全疑慮，直接影響原告和解意願，被告於書立同意書時竟未告知，亦顯有詐欺情事。同意書既有撤銷之原因，爰以存證信函依民法第九十二條以被詐欺而為意思表示為由聲明撤銷上開同意書。上開同意書既經撤銷，雙方即回復原來之契約狀況，被告給付之房屋私有面積短少達百分之二十三之多，已嚴重影響原告預期之居住品質，又發現系爭房屋有難以修復之嚴重漏水情事，被告給付之房屋有嚴重瑕疵極為明顯，上開情事係可歸責於被告之事由所致，爰以房屋預定買賣契約書第八條、第二十一條聲明解除契約，請求連帶加倍返還已繳款合計三百八十二萬元，連同依同意書所交付之五十五萬元，合計四百三十七萬元。並依據民法第三百五十九條解除系爭契約等情。被告則以原告在簽立此同意書之前，多次與其配偶相偕前往檢視系爭房屋後，方簽立該同意書，足見原告慎重其事，怎可能發生錯誤，從而原告主張其係受彭學堯之詐騙始簽立該同意書，應非實在，自不得因事後反悔，而佯稱係被詐欺而為意思表示，且原告就其如何被詐欺而為意思表示之事實，迄今無法舉證以實其說，不得依民法第九十二條第一項以因被詐欺而為意思表示為由，聲明撤銷上開同意書。系爭同意書既屬有效，且被告並未違約，兩造自應依該同意書所訂立之內容履行，原告之請求，應無理由。系爭同意書其有和解之性質，是同意書之內容顯示互相讓不知情形，自是意料中事。原告主張系爭房屋私有面積短少十點九六三坪，僅折價三十九萬元，明顯偏低，而認被告有詐欺之事實，顯無理由。又被告亦不知系爭房屋有嚴重漏水情事，原告自不得以此即認被告有詐欺之事實。系爭大樓於地震後所產生之裂縫，經被告溫哥華公司函請臺灣省建築師公會新竹縣市辦事處鑑定結果為系爭大樓因留設伸縮縫於地震後產生表面粉刷層剝落現象，導致建物產生裂縫及部分磁磚剝落，其伸縮縫表面因施作固體材料而產生之裂縫，對於結構體本身之安全並無影響，原告以系爭大樓有嚴重龜裂致有明顯安全疑慮，而主張被告於書立同意書時未予告知，而有詐欺情事，顯與事實不符等語資為抗辯。
（二）原告主張兩造於八十年七月十八日訂立土地及房屋預定買賣契約書，原告陸續按期交付一百九十一萬元予被告，嗣於交屋時發現房屋私有面積坪數嚴重短少十點八六坪，原告於八十八年九月十六日與被告代理人彭學堯簽署具和解性質之同意書，雙方同意就系爭房屋面積減少、室內門窗、戶扇玻璃、爐台、廚具、牆壁漏水之損害部分折價三十九萬元之修復費用，原告並同時再付五十五萬元屋款之事實，業據原告提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、同意書、收據（以上均為影本）、土地登記簿謄本、建物登記謄本等件為憑，復為被告所不爭執，則本件爭執首要之點，厥為原告是否得依民法第九十二條以被詐欺而為意思表示為由聲明撤銷上開同意書。
（三）經查：原告雖主張系爭房屋室內漏水之情況極為嚴重，且幾乎無法修復，與被告輕描淡寫之漏水情形不符，被告之代理人彭學堯故意隱瞞系爭房屋有難以修復之嚴重漏水情形，致原告陷於錯誤而允為上開同意書，有撤銷之原因，爰以存證信函依民法第九十二條以被詐欺而為意思表示為由聲明撤銷上開同意書云云。惟按民法九十二條第一項前段之撤銷權，係以因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。而民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。又被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院十八年上字第三七一號、四十四年台上字第七五號判例可資參照。原告既主張其係因被詐欺而為意思表示，自應就被告係欲使原告陷於錯誤，故意示以不實之事等情負舉證責任。然原告就被告代理人彭學堯究竟是否欲使原告陷於錯誤，有何輕描淡寫漏水情形，或如何之故意隱瞞系爭房屋有難有修復之嚴重漏水情形，其具體的行為為何，並未舉證以實其說。且原告於購買系爭房屋後經常前往察看，很瞭解房子狀況，該屋自八十六年間就漏水，漏水之情形迄今均同，原告於八十八年九月十六日簽立同意書前並曾委託證人傅明煥檢修系爭房屋，發現漏水嚴重，原因為頂樓住戶漏水所致，八十九年九月二十一日並再次委託證人傅明煥前往檢修之事實，業據證人古慶青證稱：原告房子從八十六年間就漏水，從發現漏水至今漏水情形一樣，原告從原告買房子之後原告就時常去看房子，到去年為止仍經常去看，原告很瞭解房子狀況，原告有請證人傅明煥去修過等語（參本院八十九年十一月二十八日言詞辯論筆錄），並據證人傅明煥證稱：有去過原告房子兩次，八十八年九月二十一日前十幾二十天有去檢修原告房子，發現是頂樓漏水，一樓沒有漏水，從一樓就可看見是頂樓漏水下來，是頂樓住戶水管漏水導致一樓漏水，房子牆壁是濕答答的，上面長滿青苔，外觀肉眼就可以看出漏水很嚴重，八十八年九月二十一日之後也有回去看過，房子結構有因地震而裂開，我就不敢承接此工程，所以之後漏水有無更嚴重我不清楚，後來就沒有再維修等語，原告亦自承有看過現場（參本院八十九年十月六日言詞辯論筆錄），足徵原告經常察看房子，並於簽立同意書前曾委請證人傅明煥前往檢修漏水情形，查明其原因，對於系爭房屋漏水之情形應甚瞭解，被告應無陷於錯誤之情形。且由原告所聲請傳喚之證人古慶青、傅明煥亦均無從證明被告對於漏水情形有何被詐欺之情形。而就前開同意書之內容，僅實際陳述系爭房屋有何瑕疵，如何減少價金，無從推斷被告有何輕描淡寫漏水之情形。次按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第七百三十六條定有明文。和解原因由兩造互相讓不而成立，和解之後任何一方所受之不利益均屬其讓步之結果，不能據為撤銷之理由，和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張，最高法院十九年上字第一九六四號判例參照。系爭同意書具有和解性質之事實，為兩造所不爭執，則前開同意書自係兩造互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。從而原告雖認因系爭房屋私有面積短少十點九六三坪，被告僅在同意書上折價三十九萬元，已屬明顯偏低，不可能同時再接受系爭房屋有難予修復之嚴重漏水情事，或空言被告慫恿原告和解時，原告誤以為每戶折價三十四萬元為法院終局意見，乃不查而予同意云云，前開同意書既係兩造互相讓步所約定之契約，當不可以事後認為減少價金之金額偏低，或前開漏水情形實際上修復費用應為多少，而事後翻異，或據為撤銷之理由。又原告雖主張系爭大樓既有嚴重龜裂致明顯有安全疑慮，直接影響原告和解意願，被告於書立同意書時竟未告知，亦顯有詐欺情事云云，然依原告所提之剪報資料及證人傅明煥之證詞，原告主張之系爭大樓嚴重龜裂情形，乃是八十八年九月二十一日地震所致，惟系爭同意書乃是八十八年九月十六日所為，早於地震之前，被告又如何於事前未卜先知，告知原告系爭大樓有嚴重龜裂之情形？甚或有詐欺情形？綜上所述，原告未能舉證證明原告係因被被告詐欺而為同意書之意思表示，從而原告主張撤銷同意書之意思表示，即無理由。
（四）次查系爭同意書既仍屬有效，而細究前開同意書之內容：第一條第一項約定：立同意書人溫哥華公司代表人乙○○，茲同意原告前向本公司購買世紀星鑽大廈Ｇ棟一樓，應給付之價金中，尚欠二百九十四萬元。今奈該建物之面積與契約面積確有減少，並且室內門窗戶扇玻璃、爐臺、廚具、牆壁漏水必須修復，同條第二項約定：前項之全部修復，以及接裝水電設備暨減少面積等被告溫哥華公司同意補給原告自行修補，合計費用三十九萬元。第三條約定：併同亦原告先給付現金五十五萬元，殘餘部分貸款取得即予給付清楚，並同意依照現況點交。其末並書明：以上各項承諾，當遵履行，恐口無憑，特立此同意書為憑。足徵前開同意書乃是就系爭房屋面積短少、室內門窗戶扇玻璃、爐臺、廚具、牆壁漏水等瑕疵，約定減少價金三十九萬元，由原告自行修補，亦即對於系爭買賣標的物有關物之瑕疵部分雙方訂立具有和解性質之同意書，具體約定以減少價金方式處理系爭房屋瑕疵之問題。按和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，最高法院十九年上字第一九六四號判例意旨可參，原告身為系爭具有和解契約性質之同意書之當事人，自應受到同意書效力之拘束，不得就買賣標的物瑕疵部分另行主張解除契約，從而原告依據民法第三百五十九條請求解除契約，亦無理由。
（五）原告雖又主張依據系爭房屋預定買賣契約書第八條、第二十一條之約定，因可歸責於被告事由，而使系爭房屋存有短少坪數、嚴重漏水等瑕疵，從而被告應按原告已繳付價款加倍退還原告云云。惟細究系爭契約第八條係約定：本約房屋倘乙方（指被告）無故不能交付或不賣時，乙方應按照甲方（指原告）已付價款加倍退還乙方，但因不可歸責於乙方之事由致使乙方無法交付時，雙方同意解除本契約，同時乙方應按甲方已繳付價款無條件退還甲方，甲方不得異議。前開契約條款乃是對於被告不能交付或不賣時之約定，非為買賣標的物瑕疵之約定。就此被告陳稱對於系爭房屋並無不能交付或不賣，原告對於系爭房屋被告不能交付或不賣等情，則未舉證以實其說，參以被告尚且與原告訂立系爭同意書，並約定待殘餘款項部分給付清楚，依照現況點交，被告顯然無不能交付或不賣之情形。原告依據前開契約書第八條、第二十一條之規定解除系爭契約，仍無理由。另原告主張系爭房屋私有面積短少達百分之二十三，又有難以修復之嚴重漏水情事，有嚴重瑕疵，上開情事係可歸責於被告之事由所致，而依據前開契約規定解除契約，然前開契約規定並非瑕疵之約定，而係不能交付或不賣之約定，已如前述，原告以瑕疵之事由卻依據前開契約條款主張解除契約，亦無理由。
（六）綜上所述，原告主張撤銷同意書之意思表示，及解除系爭契約既均無理由，原告先位之訴主張被告應返還已繳屋款及同額賠償部分，及同意書所約定先繳納之五十五萬元部分，即無理由，應予駁回。
三、就備位之訴而言：
（一）原告主張鑑於本件糾紛源於被告之故意侵害行為，除坪數嚴重短少、漏水嚴重難予修復外，並致生原告延滯迄今十年未能進住之損害，而行使民法第三百五十九條之價金減少請求權，聲明減少價金二百三十九萬元，而總價金既經減少為二百四十六萬元（同原告已繳價款），原告自得訴請交屋並交付土地及建物所有權狀，若原告聲明減少之價金過高，聲請為對待給付之判決等情。被告則以原告主張減少價金等於未付部分，被告不能接受置辯。
（二）經查：原告係依據民法第三百五十九條之規定請求減少價金，惟系爭同意書已就系爭房屋面積短少、室內門窗戶扇玻璃、爐臺、廚具、牆壁漏水必須修復等瑕疵，約定減少價金三十九萬元，由原告自行修補，亦即對於系爭買賣標的物有關物之瑕疵部分雙方訂立具有和解性質之同意書，具體約定減少價金之內容，原告自應受該同意書之拘束，已如前述，原告自不得就前開瑕疵部分再次行使價金減少請求權，僅能依據同意書之約定，減少價金三十九萬元，並經原告給付五十五萬元後，原告應尚有屋款二百萬元未付。從而原告主張減少價金二百三十九萬元，應無理由。惟原告既陳明如本院認為原告聲明減少之價金過高，聲請為對待給付判決，則原告於給付尚未給付之屋款二百萬元之同時，被告自應將如附表所示之建物及土地所有權狀，暨門牌號碼新竹縣○○鎮○○路二０五之六號一樓房屋交付原告，從而原告此部分之主張為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十一條第二款、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 張宏節右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 陳秀子中 華 民 國 九十 年 二 月 二 日附表：
一、土地部分：坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○○號，地目建，面積二千四百八十三平方公尺， 權利範圍二千四百八十三分之三十一。
二、建物部分：基地坐落：新竹縣○○鎮○○段○○○○○號，建號○○○鎮○○段一六五六建號，層次面積：一百零九點六三平方公尺，權利範圍全部。附屬建物：平台，面積九點六六平方公尺。共同使用部分：東寧段一七０三建號，面積二千一百六十八平方公尺，權力範圍九十四分之一，東寧段一七０七建號，面積二百三十九點五九平方公尺，權利範圍十四分之一。