臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第七五一號
原 告 財團法人工業技術研究院法定代理人 甲○○被 告 乙○○右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖萬捌仟陸佰柒拾叁元及自民國九十年六月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁萬叁仟元供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖萬捌仟陸佰柒拾叁元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：１、被告應給付原告新台幣（下同）七十三萬九千三百三十三元及自民國（下同）七十八年七月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２、被告應另給付原告七十三萬九千三百三十三元及自八十九年四月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；另以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）後位聲明：被告應給付原告九萬八千六百七十三元及自七十八年七月四日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；另以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣被告於七十八年六月三十日將坐落新竹縣○○鄉○○段寶山小段一０八二及一０八二之一地號（重測後為楓橋段八五五、八五六地號，以下仍以重測前之地號記載）等二筆土地出售給原告，當時原告係委派員工黃文河與之簽訂買賣契約書，被告於八十八年七月三日收受全部價金四十二萬元，卻僅移轉該二筆土地所有權應有部分三分之二，惟就其餘應有部分三分之一土地所有權部分卻遲未提出移轉登記文件並辦理所有權移轉手續。嗣前開買賣契約之買受人黃文河業將其依買賣契約依法應有之債權讓與原告，並授權原告代理行使其對被告之催告權、解除權。原告自受讓債權並被授與代理權後，除告知上情外，亦屢次催討被告履約，均無回應，原告乃於八十七年三月二十四日委請律師以遠武字第八七００七號函限期催請被告履約，被告逾期限仍未履約；復於八十九年四月七日委請律師以遠武字第八九００九號函致被告，催請於函到五日內履約，逾期未履約，即以上開函為解除前開未履行部分買賣契約之意思表示。被告於八十九年四月八日接到上開函，是以上開買賣契約於八十九年四月十三日業經合法解除，依民法第二百五十九條第一款規定，被告自應返還相當三分之一買賣價金即十四萬元（土地總價款四十二萬元，其中三分之一未移轉所有權），並依同條第二款規定，應附加自七十八年七月四日起至清償日止按法定前息百分之五計算之利息償還原告。
（二）另原告所委派之員工黃文河，於七十七年十一月三十日以謝豐政之名義與被告就坐落新竹縣○○鄉○○段寶山小段一一七之一及一一七之七地號（重測後為楓橋段八六０、八五九地號，以下仍以重測前之地號記載）面積合計零點四四九五甲等二筆土地簽訂買賣契約，約定每甲之價金二百萬元，買賣總價款為八十九萬九千元，被告於七十七年十二月一日收受頭期款十七萬元，復於七十八年七月四日收受尾款七十二萬九千元，惟僅移轉該二筆土地所有權應有部分三分之一，其餘應有部分三分之二卻遲未提出相關文件並辦理所有權移轉事宜，而買受人謝豐政業已承認黃文河前開之代理行為，並將其依上開賣賣契約依法應有之債權讓與原告，並授權原告代理行使其對原告之催告權、解除權。嗣原告自八十六年十二月十八日受讓債權並被授與代理權後，除告知上情外，亦屢次催討被告履約，均無回應。原告乃於八十七年三月十七日委請律師以遠武字第八七０一０號函限期催請被告履約，被告逾期限仍未履約；原告復於八十九年四月七日再委請律師以遠武字第八九０一一號函致被告，催請於函到五日內履約，逾期未履約，即以上開函為解除前開未履行部分買賣契約之意思表示。
被告於八十九年四月八日接到上開函，仍未於期限內履約，是此部分買賣契約於八十九年四月十三日業已合法解除，依民法第二百五十九條第一款規定，被告自應返還相當買賣價金三分之二之金額即五十九萬九千三百三十三元（土地總價款八十九萬九千元，其中三分之二未移轉所有權）給原告，並依同條第二款規定，應附加自七十八年七月四日起至清償日止按法定前息百分之五計算之利息償還原告。
（三）復依前開二買賣契約第十三條均約定：「˙˙˙˙同樣，如乙方（按指被告）違約不履行上列諸條件之一時，甲方（按指買方）得解除本契約，並要求損害賠償。且解約時乙方除應將已收受價款全部返還與甲方外，另備同額乙倍之違約罰金予甲方，並自違約日起一星期內履行賠償，˙˙˙˙」，查前開買賣契約就未履行部分，既經原告代理買受人解除，被告除應返還已收價款七十三萬九千三百三十三萬元外，並應於合法解除之日後第七天支付同額之違約金予原告。
（四）又按債權人對已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第二百三十四條定有明文；次按債權人於遲延後，復再表示受領之意，或為受領給付作必要協力，催告債務人給付時，債權人之給付即告終了，債務人應即給付，否則債務人應負遲延責任，此為債權人受領遲延之滌除。債權人於受領遲延後，如定相當期限催告債務人履行，即可滌除債權人之受領遲延，與解除權發生要件之催告亦屬相當，債務人如於期限內不為履行，債權人即得解除契約。查被告就前開寶山小段一０八二及一０八二之一地號二筆土地中，屬於共有人李土皇所有應有部分三分之一部分，所提出之繼承登記及所有權移轉登記證件資料殘缺不全，並無從辦理該部分所有權移轉登記；另就前開寶山小段一一七之一及一一七之七地號等二筆土地中，屬於共有人李阿勝應有部分三六分之六、李土皇應有部分三六分之六、李月進應有部分三六分之六、李戰勝應有部分三六分之一、李清輝應有部分三六分之一、李送輝應有部分三六分之四，所提出之繼承登記及所有權移轉登記證件資料亦不完整，而無從辦理該部分所有權移轉登記。另查被告就所辯稱業已提出足供辦理繼承登記及所有權移轉登記之證件資料乙節，迄未舉證以實其說，而其所舉證人黃燕枝，於本院證述時亦含糊不明，自不足證明被告已合法提出給付。又縱令被告其中所提出部分共有人移轉所有權登記資料，在當時曾完整交給辦理之代書黃燕枝，因買受人之過失致未辦理繼承登記及所有權移轉登記，據上說明，亦不過被告之責任於買受人之受領遲延尚未滌除前之消極減免而已。是縱買受人前有過失致受領遲延，亦不因此喪失其請求被告履行之權利，更不因此喪失契約解除權。
（五）又原告整理自黃燕枝代書處取回之資料，僅有李月進之戶籍謄本、黃華竹之印鑑證明及戶籍謄本、李月進繼承系統表、李木發戶籍謄本及印鑑證明、林李香妹戶籍謄本及印鑑證明、李土皇戶籍謄本，至其他共有人李阿勝、李戰輝、李清輝、李送輝應有部分之繼承登記及所有權移轉登記之證件資料均付之闕如。
且據李月進之繼承系統表所載，亦欠缺彭罅妹（李月進之配偶）離婚戶籍謄本、李土皇死亡除戶謄本，可見被告提出之資料殘缺不全。又由李月進部分之戶籍謄本，無法得知李月進之合法繼承人究竟為何人；縱據李月進之繼承統表觀之，似可認定其繼承人為配偶彭罅妹及其子黃華竹（因出養而改冠養家姓），惟因欠缺彭罅妹之戶籍資料及印鑑證明，故李月進應有部分之繼承登記無法辦理至明，自不可能進而辦理所有權移轉登記。是被告交給黃燕枝代書有關前開寶山小段一０八二、一０八二之一、一一七之一、一一七之七地號等土地之共有人繼承登記及所有權移轉登記之證件資料既殘缺不全，而證人黃燕枝亦無法證明被告有交付完整而可辦理繼承及所有權移轉登記之證件資料，從而被告辯稱有交付完整之移轉登記資料云云，自不足採。
（六）又被告於九十年四月二十四日言詞辯論期日所提出之資料，亦足證被告在當時確未交付足供辦理繼承登記及所有權移轉登記之證件資料；按申請繼承登記除應提出土地登記規則第三十二條第一款及第三款所規定之文件外，並應提出被繼承人本人死亡時之戶籍謄本、繼承人現在之戶籍謄本、繼承系統表、遺產稅繳納證明書或其他有關證明文件、繼承人如有拋棄繼承者，應檢附拋棄繼承權有關文件，其向繼承人表示拋棄者，並應加附印鑑證明，前開買賣契約簽訂時所施行之土地登記規則第四十二條第一項定有明文；又按繼承人拋棄其繼承權，應於知悉其得繼承之時起二個月內以書面向法院、親屬會議或其他繼承人為之，此觀修正前民法第一千一百七十四條第二項之規定亦明。本件就共有人李土皇部分，依據被告所提出之資料，其中李土皇之死亡除戶戶籍謄本係由新竹市東區戶政事務所於九十年四月十七日所發給，足證被告在簽訂買賣契約之當時並未交付李土皇之除戶戶籍謄本，是被告所辯此部分資料在簽約後即已交付云云，自不足採。又自前開戶籍謄本之內容觀之，亦欠缺李土皇之全戶戶籍謄本，自難認定李土皇之合法繼承人僅有李木發及林李相妹。又就共有人李戰輝部分，依據被告提出之資料，有繼承系統表、李勝一之戶籍謄本、李戰輝之日據時期戶籍謄本、李勝一之印鑑證明等，其中李勝一之戶籍謄本、李戰輝之日據時期戶籍謄本均係新竹縣寶山鄉戶政事務所於八十九年十一月十日所發給，足證被告在簽約後並未依約交付該等戶籍謄本，是被告辯稱此部分資料在簽約後業已依約交付云云，亦不足採；又自前開謄本內容觀之，因欠缺李戰輝之全戶戶籍謄本，亦難認定李戰輝之直系血親卑親屬僅有李阿龍一人。又就共有人李送輝部分，依據被告所提出之資料，其中李勝一之戶籍謄本及李送輝之死亡除戶戶籍謄本均係新竹縣寶山鄉戶政事務所於八十九年十一月十日所發給，而李勝一之印鑑證明係屬於共有人李戰輝部分之文件，足見被告於簽約後確未依約交付有關李送輝之繼承登記及所有權移轉登記資料；且就被告於八十九年十一月十三日所申請之前開戶籍謄本，亦無法認定李送輝之合法繼承人；另李送輝係李何氏曲妹過房子，其繼承人應非僅有李勝一一人。又就共有人李阿勝部分，依據被告所提出之資料，其中李池對妹之戶籍謄本係新竹縣寶山鄉戶政事務所於八十九年十一月十三日所發給，而李金波之死亡除戶戶籍謄本究係被告於何時所申請核發取得，由謄本無法看出，均足證被告於簽約後確未依約交付李阿勝之繼承登記及所有權移轉登記資料；又因欠缺李阿勝之全戶戶籍謄本，則李阿勝之合法繼承人究有哪些人，亦無法認定。另李欽明縱得代位繼承李阿勝之遺產，但亦未見出具法定期間內拋棄繼承權之書面文件。
（七）至被告雖辯稱前開買賣契約無效云云；惟按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效，而此項約定，並不以訂立書面為必要，倘訂約當時，當事人確有此項合意，雖未明訂於買賣契約條款中，亦不得因此而謂其契約為無效（最高法院八十二年度台上字第二五０七號判決意旨參照）。查本件由黃文河代理謝豐政於七十七年間與被告簽訂之買賣契約，其中就買受之寶山小段一一七之一地號土地係丙種建築用地，另寶山小段一一七之七地號土地則係屬農業用地；另前開七十八年間由黃文河與被告簽訂之買賣契約之二筆土地中之寶山小段一０八二地號土地係林業用地，而一０八二之一地號土地則係農牧用地，且買受人謝豐政、黃文河固均非有自耕能力之人，惟查於訂約之時，買賣雙方當事人就前開寶山小段一一七之七、一０八二之一地號農地，均有口頭約定買受人得指定登記與任何有自耕能力之第三人，此觀被告已履行部分即寶山小段一一七之七地號農地應有部分三分之一、一０八二之一地號農地應有部分三分之二所有權所移轉登記之人，均係買受人所指定之有自耕能力之第三人鄭書鑫、李兆台等二人即足證明，亦據接洽買賣之證人黃文河證明屬實。從而前開有關「買受人得將買賣契約中之農地指定登記與任何有自耕能力之第三人」之約定，雖未明訂於買賣契約條款中，而僅為口頭約定，但依上開最高法院判決意旨，前開買賣契約中就農地部分之買賣自應屬有效。而被告逾期未履約，原告自得依法解除未履行部分之契約，而請求被告如先位之訴聲明之給付。又縱認前開二筆農地部分之買賣應為無效，則就原告先位之訴其餘部分，亦仍應認為有效，是原告先位之訴其餘部分之請求亦應認有理由。又前開先位之訴有關農地部分之買賣縱認無效，原告亦得依後位之訴之不當得利法律關係，請求被告返還系爭二筆農地之全部買賣價金。
三、證據：提出買賣契約書影本二份、債權讓與契約書影本二份、原告委請律師所發書函（含回執）影本四份、土地登記謄本四份、李木發印鑑證明及戶籍謄本各一份、林李相妹之印鑑證明及戶籍謄本各一份、李土皇戶籍謄本及繼承系統表各一份、李月進部分戶籍謄本一份、黃華竹之印鑑證明及戶籍謄本各一份、李月進繼承系統表一份、李戰輝戶籍謄本一份、李送輝戶籍謄本一份、李送輝及李戰輝之繼承系統表各一份等為證，並聲請訊問證人謝豐政、黃文河。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴，如受不利判決，請准提供擔保免予假執行。
二、陳述：
（一）查原告主張前開二買賣契約中買賣之土地中均有耕地，而簽訂買賣契約之日期，其中承買人黃文河部分為七十八年六月三十日，謝豐政部分為七十七年十一月三十日，而土地法第三十條規定，係於九十年二月二日始經立法通過刪除，從而前開兩件買賣自當然適用當時有效之土地法三十條。查原告業自認其為前開二件土地買賣之買受人，蓋原告主張前開土地中寶山小段一０八二、一０八二之一地號土地，係由其委派之員工黃文河簽約承買，另前開寶山小段一一七之一、一一七之七地號土地，則由其委派之黃文河以謝豐政之名義簽約承買自明，而原告並無自耕能力，竟向被告購買上開農地，則依修正前之土地法第三十條、最高法院六十五年十二月七日決議及最高法院八十六年台上字第五０七號判決要旨，該二份買賣契約依法均為無效，原告自不得對無效之買賣契約加以解除。又原告雖主張在簽訂買賣契約時買賣雙方有口頭約定，就農地部分由買方指定有自耕能力之人為取得土地所有權人云云，惟此為被告所否認，蓋被告當時根本不知出售土地中有農地、林地、建地之分，是自無前開口頭之約定。又雖前開寶山小段一一七之一地號土地係丙種建築用地，同小段一０八二地號係林業用地，惟查前開寶山小段一一七之一地號土地並無建物，同小段一０八二地號土地亦無森林，實則與前開一一七之七、一０八二之一地號土地，均同為農業用地，故全部契約均應認無效，從而原告先位之訴以被告違約為由行使解除權，並請求被告返還價金及給付違約金云云，自屬無據。
（二）次查兩造間亦非買賣關係，蓋被告與黃文河、謝豐政名義所簽訂者，雖名為「買賣契約書」，實則買地之初原告及所派人員均明知前開買賣之土地非屬被告一人所有，僅係在向被告購買屬於被告所有之應有部分時，連帶委請被告幫忙購買鄰近之前開土地其餘部分，並以印妥之買賣契約書例稿填寫；原告既知前開土地之詳細地號而填載，當然知土地所有權人並非僅被告一人，是兩造間為民法第五百二十八條所定之委任，依民法第五百四十三條規定，委任人黃文河、謝豐政在未得受任人同意前，自不得將處理本案之委任事務請求權讓與原告，從而依民法第七十條規定，原告與訴外人黃文河、謝豐政間之讓與行為自屬無效。是原告依據前開「債權讓與契約書暨代理權授與書」，催告並解除兩造之契約，自均屬無理由，其進而請求被告給付違約金，更屬無據。
（三）緣被告於七十七年十一月三十日與訴外人謝豐政簽訂買賣契約，並由謝豐政指定之代書黃燕枝辦理，原告將相關辦理移轉登記之資料，均依約交給代書黃燕枝；而因此部分土地，原告僅為共有人之一，部分共有人找不到，致其中應有部分三十六分之七無法辦理移轉登記，故原告經與訴外人謝豐政連絡後，謝豐政表示要將受領價金中之十萬元返還，其有將十萬元價金交給代書黃燕枝再轉交訴外人謝豐政。雖其後此部分土地其餘應有部分三十六分之二十九部分有無移轉，被告並不知悉，但已將該部分土地所有權移轉之相關資料交予代書黃燕枝。另就七十八年六月三十日與訴外人黃文河簽訂買賣契約部分，原告將土地所有權移轉登記資料，亦均交由訴外人謝豐政所指定之代書黃燕枝，何以資料交由代書黃燕枝後僅將其中應有部分三分之一之土地移轉，被告並不知悉；則被告既將可辦理移轉所有權之資料交由代書黃燕枝，原告自不得以被告事後所提之資料不全而主張被告有違約情事。次依據前開買賣契約書第三條約定，係在賣方即被告將所有資料交付買方，由買方取得所有資料向稅捐機關申報增值稅日起三個月內始付清尾款，因前開買賣，買方業將尾款付清，足見被告業已將所有權移轉所需之文件資料全數依約提供，從而被告自已依約履行，原告自不能以事後被告所提供之資料不全，而主張被告違約。又查前開買賣之土地本為寶山水庫預定用地，嗣因水庫地點改至他處，原告認無利可圖，且要負擔高額增值稅始不願辦理土地所有權移轉，亦不得主張被告有違反前開買賣契約第十三條約定之情事。
（四）至原告於八十九年四月七日所發遠武字第八九００九號、八九０一一號催告及解除契約函，均係針對簽訂之無效契約所為，自不發生催告及解除契約之效果，且原告所定之催告期限僅五天，而發函日八十九年四月七日為星期五，被告收受之日期為翌日即星期六，同年月九日為星期日，是催告之期間僅餘四工作天，而要求被告補提之資料卻需向政府機關申領，另原告就尚須提供移轉所有權登記資料亦未指明，被告亦不知悉何部分未完成所有權移轉，則參諸最高法院三十八年台上字第三十五號判決意旨，原告之催告期限亦不相當。況被告既早將齊備文件交付，訂約當時被告係應原告一方要求籠統包辦，他部分共有人亦在場出具委託書形式由被告簽名於買賣契約書，被告將價金如數轉交於其餘出賣之共有人，無分文酬勞，原告僅要求被告一人負擔返還價金，亦顯失公平。另原告請求自七十八年七月四日即請求利息之支付，則就逾五年部分均已時效完成，是就其逾時效部分，被告亦得為時效之抗辯。
三、證據：提出收據影本一份、戶政規費收據影本十三份等為證，並聲請訊問證人黃燕枝。
丙、本院依職權向新竹縣竹東地政事務所調取寶山段寶山小段一０八二、一０八二之
一、一一七之一、一一七之七等地號歷來土地登記簿謄本。理 由
壹、兩造爭執要旨：
一、本件原告起訴主張被告於七十八年六月三十日將前開寶山小段一０八二及一０八二之一地號等二筆土地出售給原告，由原告委派員工黃文河與之簽訂買賣契約書，被告業已收受全部價金四十二萬元，惟被告僅將該二筆土地應有部分三分之二所有權辦理移轉，其餘部分之所有權卻遲未提出相關文件辦理所有權移轉登記事宜；又被告另於七十七年十一月三十日，將前開寶山小段一一七之一及一一七之七地號二筆土地出售給原告，並由原告所委派之員工黃文河以謝豐政之名義與被告簽訂買賣契約，買賣總價款為八十九萬九千元，被告業已收受全數價金，惟僅將該二筆土地應有部分三分之一所有權辦理移轉，其餘三分之二部分卻遲未提出相關文件辦理所有權移轉登記；而原告自受讓上開黃文河、謝豐政對被告基於買賣契約之債權並被授與代理權後，屢次催討被告履約，均未獲回應，原告又分別於八十七年三月十七日、八十七年三月二十四日委請律師發函，限期催請被告履約，被告逾期限仍未履約；原告乃於八十九年四月七日再委請律師催告被告於函到五日內履約，如逾期未履約，即以上開函為解除未履行部分買賣契約之意思表示，因被告仍未履約，是以前開二買賣契約業於八十九年四月十三日合法解除，原告自得請求被告返還解除部分之價金。又依前開買賣契約第十三條約定：「˙˙˙˙同樣，如乙方（指被告）違約不履行上列諸條件之一時，甲方（按指買方）得解除本契約，並要求損害賠償。且解約時乙方除應將已收受價款全部返還與甲方外，另備同額乙倍之違約罰金予甲方，並自違約日起一星期內履行賠償，˙˙˙˙」等語；查前開買賣契約未履行部分既因被告違約不履行而經依法解除，則被告自應另給付與解除部分已收價款同額之違約金。又如認前開買賣契約中屬於農地部分之契約係屬無效，而認原告上開先位之訴有關農地部分為無理由，就此無理由部分，原告亦得以後位之訴，依不當得利法律關係，請求被告返還屬於農地部分之全部買賣價金等情。
二、被告則以其就前開二買賣契約所示土地之相關移轉所有權文件、資料，均已依約交付給買方即訴外人黃文河、謝豐政所指定之代書黃燕枝，至資料交由代書黃燕枝後何以只分別移轉前開土地所有權之應有部分三分之二及三分之一，被告並不知悉。因被告既已將可辦理所有權移轉登記之資料交由代書黃燕枝，自已依約履行，原告自不得以被告事後所提之資料不全，而主張被告業已違約；且由前開買賣契約約定，係待被告提出全部所有權移轉資料後，買方始支付尾款，而本件買方既已將全數價金支付，亦足見被告業已依約將全部移轉登記資料交付。又查前開買賣之土地本為寶山水庫預定地，嗣因水庫地點改至他處，原告認已無利可圖，且要負擔高額增值稅始不願辦理所有權移轉登記，從而原告自不得主張被告有違反前開買賣契約第十三條約定，而得主張解約及請求返還價金及同額之違約金。又查前開二買賣契約中各有一筆土地為農地，而原告既自認其為實際之買受人，而原告又無自耕能力，竟購買農地，從而前開二買賣契約均應認無效，原告自不得對無效之契約行使解除權，進而原告有關違約金之請求亦無理由。又縱認原告得為本件之請求，惟其自七十八年七月四日即請求利息之支付，則就逾五年部分均已時效完成，是就其逾時效部分，被告亦得為時效抗辯等情置辯。
貳、先位之訴部分：
一、原告主張被告於七十八年六月三十日與訴外人黃文河簽訂買賣契約書，將前開寶山小段一０八二及一０八二之一地號等二筆土地出售，被告並業已收受全部價金四十二萬元，惟目前該二筆土地僅有應有部分三分之二所有權辦理移轉；又被告另於七十七年十一月三十日與訴外人謝豐政簽訂買賣契約書，將前開寶山小段一一七之一及一一七之七地號二筆土地出售，被告亦已收受全部價款八十九萬九千元，惟目前該二筆土地僅有應有部分三分之一所有權辦理移轉，嗣買受人黃文河、謝豐政分別將其依買賣契約依法應有之債權讓與原告，並授權原告代理行使其對被告之催告權、解除權之事實，業據提出買賣契約書、債權讓與契約書各二份、土地登記謄本四份等為證，亦為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張就前開二買賣契約之土地中之前開寶山小段一一七之七、一０八二之一地號雖為農地，惟於訂約之時，買賣雙方當事人均有口頭約定買受人得指定登記與任何有自耕能力之第三人，是前開二買賣契約自屬有效云云，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件首應探究者為簽訂前開買賣契約時，是否因就農地部分未約定登記與有自耕能力之第三人而屬無效，又此之無效，是否因而導致全部買賣契約無效。
二、按以不能之給付為契約標的者，其契約無效，民法第二百四十六條第一項前段定有明文；復按修正前之土地法第三十條第一項、第二項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，而違反前開規定者，其所有權之移轉無效等語；又前開修正前土地法第三十條之規定，係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，關於約定負擔移轉該項土地所有權之債務之債權行為（如買賣、互易、贈與等契約），並不在限制之列，故約定出售私有農地於無自耕能力之人者，其所定之農地買賣契約（債權契約），尚不能認係違反強制規定，依民法第七十一條前段應屬無效，惟此項買賣契約所約定之給付，既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依民法第二百四十六條第一項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效，因之此項約定出售私有農地於無自耕能力之人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，其契約應屬無效（最高法院六十五年十二月七日六十五年度第九次民事庭會議決議參照）。查前開訴外人黃文河與被告簽訂之買賣契約中之寶山小段一０八二之一地號土地及訴外人謝豐政與被告簽訂之買賣契約中之寶山小段一一七之七地號土地，其地目均為「田」，而其編定使用種類則係「山坡地保育區農牧用地」，有土地登記謄本二件在卷可考；則依據前開簽訂買賣契約當時之農業發展條例第三條第十一款規定，所謂「耕地」者，乃指農業用地中依區域計劃法編定之農牧用地，或依都市計劃法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地，從而前開二筆土地自屬修正前土地法第三十條第一項所稱之「私有農地」自明；又查前開二買賣契約之買受人謝豐政、黃文河均無自耕能力，亦為原告所不爭執。原告雖主張黃文河、謝豐政分別與被告簽訂前開買賣契約時，有另以口頭約定就前開買賣土地中屬於農地部分，應移轉登記與有自耕能力之第三人云云，惟此為被告所否認，並辯稱簽訂契約當時根本不知出售土地中有農地、林地、建地之分，是並無原告主張之前開口頭約定等情。證人黃文河雖證稱就前開二買賣契約屬於農地部分，其有與被告約定要移轉給有自耕能力之第三人云云；惟查證人黃文河原係原告之員工，亦為與被告簽訂契約之對造，復將前開基於買賣契約之權利讓與原告，則基於與原告之原本之僱傭關係、與被告處於對立角色及其本身與本件買賣契約有效與否之甚大利害關係（契約如屬無效，其受原告委託處理之事務即有不當），其此部分證述是否屬實，已非無疑。且按承受私有農地所有權之人有無自耕能力，應以承受時（訂約時）為準，倘承買人係無自耕能力人，而約定得由承買人指定登記於第三人時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，始能認為非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，此際，其契約方屬有效；是買受人訂約買受系爭農地時，並無自耕能力，雖於買賣契約書約定土地所有權之登記，取得人之姓名任由買受人自行擇定，出賣人不得異議等語，惟此不問有無自耕能力，得任意指定承受人之約定，於訂約當時，即已違反修正前土地法第三十條之規定而屬於自始客觀給付不能，尚難認有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形，不能因嗣後指定有自耕能力之人為移轉所有權登記之名義人而變為有效（最高法院七十五年度台上字第九二０號、七十六年度台上字第七二四號、八十年度台上字第一八二五號、八十四年度台上字第一五九二號、八十五年度台上字第四０號判決意旨參照）；查前開二買賣契約之第十二條均係約定：「本買賣標的辦理所有權移轉登記之權利人，得任由甲方（即買受人）指定」等語，顯然並未明白、具體約定登記於任何有自耕能力之第三人自明；而查本件買賣雙方簽訂買賣契約書時，既係由買方指定專業代書處理，則茍前開買賣契約訂約時買賣雙方有就農地部分另為具體約定登記與有自耕能力之第三人，何以不於前開買賣契約中具體載明，而僅係以口頭約定方式為之，亦顯與常情有違，是證人黃文河此部分證述自不能作為原告前開主張有利之證明。
三、又查原告在本院九十年度竹簡字第五五號（含本院九十年度簡上字第八一號）返還買賣價金事件，就訴外人謝豐政於同時期另向訴外人沈煥清購買農地所簽訂之買賣契約，其第十三條亦與前開買賣契約有完全相同之約定，惟原告卻主張該契約因買賣雙方未具體約定登記與有自耕能力之第三人，因此違反修正前土地法第三十條規定而無效等情，嗣經本院新竹簡易庭及本院上訴審審理後，亦認原告前開之主張為可採，因而認定前開訴外人謝豐政與沈煥清簽訂之買賣契約為無效，業據本院調取本院九十年度竹簡字第五五號（含本院九十年度簡上字第八一號）返還買賣價金事件卷查核屬實，益證原告主張本件買賣契約買賣雙方有前開口頭約定云云，顯不足採。雖原告主張該事件與本事件之出賣人不同，自不能為相同之認定云云；惟查原告自認向被告及訴外人沈煥清等購買前開各土地之目的，乃係原告欲組織一團體購買整個山坡地進行開發，以蓋成完整之社區，供原告員工購買居住使用等情（見本院九十年十一月二十七日言詞辯論筆錄），另在本院前開九十年度簡上字第八一號返還買賣價金事件亦為相同之陳述（見該事件卷第三十三頁），是本件向被告及訴外人沈煥清等購買前開各土地之目的係在將整個山坡地興建完整之社區，則就農地部分，茍確有為前開具體登記給有自耕能力第三人之約定，衡情自應就各買賣契約採相同之做法，豈會為前開完全不同之處理，足見原告此部分主張亦不足採。原告雖另主張前開農地已移轉部分即寶山小段一一七之七地號農地應有部分三分之一及同小段一０八二之一地號農地應有部分三分之二所有權所移轉登記之人，均係買受人所指定之有自耕能力之第三人鄭書鑫、李兆台等情；惟基於前述，承受私有農地所有權之人有無自耕能力，應以訂約時為準；本件基於前述，原告既未舉證證明於簽訂契約時，買賣雙方有具體約定由買受人指定登記於有自耕能力之第三人，則買賣契約自屬因客觀給付不能而無效；而無效法律行為，係指自始、當然、確定無效，自不能以其後有部分土地因移轉給原告指定有自耕能力之人，即謂契約則變為有效，是原告此部分主張，亦不能作為兩造前開就農地買賣部分之契約係屬有效之理由。從而前開二買賣契約，其中就農地部分，因買賣雙方既未具體約定移轉登記給有自耕能力之第三人，就該部分之契約，自屬無效。又查前開修正前之土地法第三十條規定，雖嗣經修正刪除，並於八十九年一月二十六日修正公佈，惟前開二買賣契約於簽訂時既屬違反民法第二百四十六條第一項前段之規定而無效，亦即屬於自始、確定、當然無效，則此無效之法律行為，自亦不因其後法律修正而認為有效。
四、次應審究者為前開就農地買賣部分之契約為無效，則就其餘部分之契約是否亦屬無效，抑或仍應認為有效。按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效；但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文；又前開民法第一百十一條但書之規定，並非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用，尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法院七十五年度台上字第一二六一號判例意旨參照）。本件原告固主張縱認前開二買賣契約中就農地部分係屬無效，惟就其餘土地部分，既與前開農地係屬可分之給付，則就其餘部分之買賣契約仍屬有效云云；惟基於前述，本件原告自認訴外人黃文河、謝豐政等人購買前開各土地之目的，乃在購買整個山坡地進行開發，以興建完整之社區供原告員工購買居住使用，另被告亦表示黃文河、謝豐正等人當時係購買整片土地為開發，屬於其出售部分僅為一小部分等情；另查前開二買賣契約，其中黃文河與被告簽訂部分，雖該二筆土地分別為農地及林地，惟就價格僅約定二筆土地之總價以四十二萬元計算，並未區分二筆土地各自之價金為多少；另就訴外人謝豐政與被告簽訂部分，二筆土地分別為農地及丙種建築用地，而無論就公告現值或公告地價，該二筆土地均有甚大之差距，惟雙方當時僅係以每甲二百萬元計算總價金為八十九萬九千元，亦未區分各筆之價金分別為多少，亦有該二買賣契約書及土地登記謄本在卷可按；足見兩造締約之真意，顯係將買賣契約所購買之土地作為一整體不可分之標的，至少就各份契約應為上開之解釋自明。又基於前述，黃文河、謝豐政前開向被告及訴外人沈煥清購買之農地因均屬無效之結果，則就其餘土地部分勢將無法為整體之開發利用，亦即參酌買賣雙方當時立約之真意，及前開所述各項，依上開說明，就前開二買賣契約其餘土地部分，亦應認為無效。
五、綜上所述，前開二買賣契約既均屬無效，則縱令被告有如原告所主張未提出足以辦理移轉所有權登記文件資料等情屬實，因被告本無就無效契約負履行義務，從而亦無從認被告有違約，而無效之契約亦無從由原告加以解除。從而原告先位之訴，以被告違約業經催告並解除契約為由，請求被告應返還受領之價金七十三萬九千三百三十三元及該部分價金自最後受領時起即七十八年七月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；另請求被告給付原告七十三萬九千三百三十三元之違約金及自八十九年四月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息乙節，即屬無據，應予駁回。又原告先位之訴部分既經駁回，其此部分假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。
參、後位之訴部分：
一、原告另主張如認前開買賣契約無效，因被告既已自訴外人黃文河、謝豐政受領全部之買賣價金，從而原告亦得提起後位之訴，基於不當得利法律關係，請求被告返還前開二筆農地之全部買賣價金九萬八千六百七十三元等情，被告對於業已收受前開全部價金亦不爭執。被告雖辯稱其與訴外人黃文河、謝豐政間僅為委任關係，亦即僅係在向原告購買屬於被告所有之應有部分時，一併委請被告幫忙購買前開土地之其餘部分云云；惟查被告雖僅為前開土地之共有人之一，惟出賣人並不一定限為所有權人，且被告於本院第一次言詞辯論期日即自認有分別與訴外人黃文河、謝豐政簽訂買賣契約書等情（見本院八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），是被告此部分所辯自不足採。
二、被告又辯稱如本件得依買賣契約向其請求，亦應由訴外人黃文河、謝豐政為之，其與原告間並無任何法律關係云云；惟按債權人得將債權讓與於第三人，民法第二百九十四條第一項前段定有明文；查訴外人謝豐政業於八十六年十二月十八日與原告簽訂債權讓與契約書暨代理權授與書，其中第六條約定訴外人謝豐政同意將對被告依法應有之不當得利返還請求權所生之債權讓與原告，原告並同意受讓等語，另訴外人黃文河亦與原告簽訂債權讓與契約書暨代理權授與書，其中第五條亦約定訴外人黃文河同意將對被告依法應有之不當得利返還請求權所生之債權讓與原告，原告並同意受讓等語，有債權讓與契約書暨代理權授與書二份在卷可考，復經證人黃文河、謝豐政到庭證述屬實（見本院九十年二月二十二日言詞辯論筆錄）。次查原告另亦分別於八十七年三月十七日及同年月二十四日，委請律師先後以遠武字第八七００七、八七０一０號函，告知上開受讓黃文河、謝豐政基於前開買賣契約所得對被告主張之一切權利等情，亦有律師函及回執各二份在卷可考，則前開債權讓與亦對被告發生效力，從而被告此部分所辯亦不足採。
三、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項分別定有明文；查前開二買賣契約既均屬無效，則被告受領之價金，自屬無法律上之原因而受利益，致買受人黃文河、謝豐政分別受有損害，訴外人黃文河、謝豐政本均得依據前開不當得利之規定請求被告返還。惟基於前述，訴外人黃文河、謝豐政既均將前開不當得利之返還請求權所生之債權讓與原告，原告並將上情通知被告，從而原告自得依據不當得利之規定，請求被告將前開受領之價金返還，而原告就此部分請求返還者僅屬於農地部分之價金，自屬有據，應予准許。惟被告辯稱其與黃文河、謝豐政簽訂前開買賣契約及受領前開買賣土地價金時，均不知悉該買賣契約係屬無效，其係至九十年六月十四日請律師撰寫準備書狀時，始經由律師告知而知悉前開二買賣契約有無效之原因等情，而原告就被告受領前開買賣價金時即已知悉無法律上原因之事實，亦未舉證以為證明；另參諸原告於前開八十七年至八十九年間猶委請律師發函給被告催告提出相關移轉所有權登記文件以便辦理移轉事宜等情，另於本件訴訟過程亦均主張認為兩造之契約有效，另被告亦係直至九十年六月十五日向本院提出前開準備書狀時，始抗辯前開契約為無效等情，而參諸該準備書狀之撰寫日期為九十年六月十四日，足見買受人黃文河、謝豐政及出賣人即被告在前開簽訂買賣契約及受領價金時，均不知買賣契約係屬無效而無法律上之原因，是被告上開所辯尚屬可採。次查原告亦未提出任何證據證明被告在提出九十年六月十四日準備書狀之前，即知悉其受領之價金係屬無法律上原因，則自應認被告係於九十年六月十四日始知悉上情，參諸前開說明，本件原告請求被告返還前開受領利益附加利息之起算點即應自被告知悉之翌日即九十年六月十五日起算自明，是原告主張前開受領之不當得利附加利息之起算點應自七十八年七月四日起算乙節，就超過範圍之部分，亦屬無據。
四、綜上所述，本件原告以後位之訴，本於不當得利法律關係，請求被告返還受領之部分價金（即屬於農地部分）九萬八千六百七十三元及自九十年六月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，即屬有理由，應予准許；至逾前開範圍部分，則屬無據，應予駁回。
五、假執行之宣告：兩造就後位之訴部分，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告有理由部分，經核均尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，此部分假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十五 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 呂超上中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十五 日