臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度訴字第七六四號
原 告 甲○○複代理 人 乙○○被 告 丙○○右當事人間給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾伍萬元，及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免於假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）二百六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告前將其所有坐落新竹縣竹北市○○段十興小段第二二之三地號建地及其上建物（建號第一四七號）所有權應有部分全部（下簡稱系爭房地），於民國八十九年六月八日以總價六百三十萬元出售予原告，原告嗣後已依約分別於八十九年六月八日給付四十萬元，同年七月七日給付五十萬元，同年八月二日給付四十萬元，合計已給付被告一百三十萬元後，發現該房屋基地無權佔用鄰地，嗣後經地政機關派員測量結果，其中系爭房屋及後方加蓋部分無權占用鄰地之面積達十八平方公尺，另系爭房屋基地被隔壁「四」號房屋無權占用之面積為十五平方公尺。。而因兩造所簽訂之不動產買賣契約書第七條（簡稱系爭買賣契約）係約定：「本買賣不動產，乙方（即被告）保證產權清楚．．．。」，又第十四條特約事項第二項約定：「乙方於交屋前負責鑑界交地予甲方（即原告）。」。由此，足見本件買賣之不動產，其產權並不清楚，且被告亦無法於交屋前負責鑑界交地予原告，其後經原告寄發存證信函催告後猶然，從而被告違反系爭買賣契約前開之約定及未履行其應盡義務，甚為灼然。按「本件買賣契約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，應將已付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約；如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，並解除本約。」，系爭買賣契約書第十條有明文約定。是被告既然違約如前，且經原告催告後仍置之不理，原告不得已，已委請律師代為發函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，兩造間之契約關係業已解除，此亦為被告在民國八十九年十二月二十六日本院審理時所自承。
（二）按「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，自無因契約解除而隨同消滅。」（最高法院六十一年台上字第二九二二號判例意旨參照）。查，本件系爭買賣契約書第十條有關違約金之約定，係屬懲罰性質，而被告既已違約如前所述，且兩造間之買賣契約業已因解除而消滅。從而，原告依系爭買賣契約第十條之約定，請求被告返還已收之價款一百三十萬元，並另賠償與所受價款同額之損害金一百三十萬元，合計二百六十萬元，併依民法第二百三十三條第一項之規定，請求被告給付遲延利息，自屬合法有據，爰訴請如訴之聲明所示等語。
（三）至於原告因被告上開之違約所已生之實際損害部分，包括所給付之價金一百三十萬元，以月息一分自八十九年八月二日最後一筆支付之日起算，利息損失計九萬一千元，另日後需支付之代書代辦費用一萬二千八百元，已支出之印花稅九百五十七元，簽約手續費一千元，起訴前為催告被告而委請律師繕寫存證信函之費用六千元，以及本件之裁判費二萬六千元，以及訴訟中所支出之測量費用一萬六千元，暨旅費八百元以及郵費三百四十元，併本件之律師費六萬元，合計至少為二十一萬四千八百九十七元。
三、證據：提出新竹英明街郵局第一一一九、竹北博愛郵局第二一三號存證信函影本各一份、不動產買賣契約書影本一份、交款備忘錄影本一份，並聲請至現場履勘及委請新竹縣竹北地政事務所派員實施測量。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本件被告對於原告主張前述向被告購買之房屋，有占用到鄰地，原告有權以此為由，解除兩造間之買賣契約，且兩造間之買賣契約已經原告解除而失效，暨原告已於前述之時間支付價金共計一百三十萬元予被告之情，固不爭執，惟原告不得以系爭買賣契約第十條之約定，作為違約金請求之依據。蓋因上開條款，係屬兩造間所謂「約定解除權」之約定，即係買方得以所繳價款任由賣方沒收，賣方得以加倍給付已收價款予買方，作為解除契約之條件，故非屬所謂違約金之條款。
（二）退步而言，縱原告得向被告請求違約金，惟因本件被告所出售之前開房屋，雖有越界占用鄰地之情事，然其並非可歸責於被告，是原告雖得解除系爭買賣契約請求返還價金，但其所請求之違約金，顯然過高，應予酌減：
１、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有明文。「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準」，又「此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約定之違約金額，竟依被上訴人所列，將轉售可能跌價之損失、重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，作為被上訴人之損失依據，而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議」，最高法院分別著有七十九年度台上字第一九一五號判例及八十六年度台上字第一Ｏ八四號判決意旨可資參照。
２、本件原告主張其因解除系爭買賣契約所受之損害為利息部分按月息一分計算，代書代辦費用一萬二千八百元，印花稅九百五十七元、簽約手續費一千元，起訴前委託律師催告所發之存證信函計六千元、訴訟中支付之測量費一萬六千元及旅費八百元、郵票三百四十元，併委任律師之費用六萬元，共計二十一萬四千八百九十七元。惟查，前開利息部分，原告起訴時既已請求給付法定遲延利息，是其再以按月息一分計算損害，顯有重複，而代書費部分，原告自承雖已約定，但尚未支付，而本件買賣契約既經解除，自無再辦理移轉登記等事務之可能，是其代書費並未支付，將來亦無支付之必要，顯無損害可言；而印花稅亦係買賣送件時所核課，本件買賣並未送件，自無繳交印花稅之必要；至於存證信函、委任律師之費用及裁判費等支出，或為訴訟費用，應由法院於判決時裁判由何方負擔，或為原告主張及行使權利所生之費用，均與契約之履行與否並無直接關連，尚難認為係原告因解除契約所生之實際損害，從而，扣除以上顯無依據之部分，原告因本件買賣契約之解除實際上所受之損害，僅代書簽約費一千元，及依法定利息計算之利息損失。是原告主張之違約金，不論依其起訴時所主張之加倍賠償或前開計算之損害，均屬過高，請求本院依法酌減至五千元以下。
３、本件被告所出售之前開房屋主體經測量之結果，固確有部分占用鄰地之情事，惟因被告之前手郭博修於興建系爭房屋時亦係依法聲請測量，且依當時地政機關即竹北地政事務所測量結果，並無占用鄰地之情事。而因該屋於興建後，並無另行增建或改建之情形，是被告取得該房屋而使用經年，並不知系爭房屋基地有占用鄰地之情事。且倘被告知有越界占用之情事而故意不告知原告，則被告至愚，斷不會於與原告訂定買賣契約時同時約定必須鑑界。是依前述之說明，本件買賣被告縱有違反契約之約定，亦係不可歸責。況被告於得知鑑界之結果與當初興建時所測繪之界址不一致時，亦曾主動去函原告表示願返還已收之價金，惟終因原告堅持被告必須加倍返還已收之價金而作罷。是固然被告為物之出賣人，應就出賣物之權利瑕疵負無過失之擔保責任，惟就本件整體買賣交易之過程以觀，被告信賴具有公信力之國家地政機關之測量，又何過之有？是本件買賣之無法達成，被告既無可歸責之事由，則原告請求被告應給付其與所付之價金同額之違約金，顯無理由，應予以駁回。
三、證據：提出房屋使用執照影本一份、竹北六家郵局第十九號存證信函影本一份，並聲請本院向新竹縣政府調取前開房屋申請建造及核發使用執照之相關資料，及向新竹縣竹北地政事務所調取該所就前開房屋辦理第一次所有權登記時，所附之建物測量成果圖，暨聲請本院囑託內政部土地測量局派員就前開房屋坐落之位置予以鑑測。
理 由
一、本件原告起訴主張：緣被告前將其所有之系爭房地，於八十九年六月八日以總價六百三十萬元出售予原告，原告嗣後已依約共計給付被告價金一百三十萬元後，卻發現該房屋基地無權佔用鄰地，且買賣之土地部分遭鄰屋占用，已有產權不清之情形，雖經原告發函催告被告予以處理，惟被告卻遲延未為置理，被告已有違約之情狀甚明。原告不得已業已依系爭買賣契約之約定，合法通知解除兩造間之前開契約，自得依系爭買賣契約第十條之約定，請求被告返還已收之價金一百三十萬元，並給付原告同額之違約金合計二百六十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等情；被告則以：本件縱使因前開房屋有占用鄰地，致被告有違反兩造間買賣契約之情事，惟亦不可歸責於被告，是考量被告並無可歸責之事由，以及原告因契約解除所生之損害並不多等情，原告請求以一百三十萬元計算之違約金，顯然過高，應予以酌減，且系爭買賣契約第十條之內容，並非違約金條款之約定等語置辯。
二、原告主張被告前將其所有之系爭房地，於八十九年六月八日以總價六百三十萬元出售予原告，原告嗣後已依約分別於八十九年六月八日給付四十萬元，同年七月七日給付五十萬元，同年八月二日給付四十萬元，合計已給付被告一百三十萬元後，發現該房屋基地無權佔用鄰地，嗣後經地政機關派員測量結果，其中系爭房屋主體部分，占用鄰地即同段二二之二地號土地之面積為五平方公尺，占用同段一０之一八地號土地之面積為四平方公尺，而系爭房屋後方加蓋部分，占用鄰地即同段一０之一八地號土地之面積為九平方公尺，合計系爭房屋之主體及後方加蓋部分占用鄰地面積達十八平方公尺；另原告所購買之該段二二之三地號土地即系爭房屋之基地，被隔壁「四」號房屋無權占用之面積為十五平方公尺，已有產權不清之情形。且於先前經原告發函催告被告予以改善處理，被告仍未有效處理，原告業已以被告違約為由，委託律師在八十九年九月十六日寄發存證予被告，解除兩造間之前開買賣契約，兩造間之契約已經解除而失效等情，已據原告提出新竹英明街郵局第一一一九、竹北博愛郵局第二一三號存證信函影本各一份、不動產買賣契約書影本一份、交款備忘錄影本一份為證，且據內政部土地測量局就前開房屋占用鄰地，以及其基地被鄰屋占用情形予以測量屬實，製有鑑定書檢送到院在卷可憑，並為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張依系爭買賣契約第十條之約定，請求被告返還已支付之價金一百三十萬元，及賠償原告以一百三十萬元計算之違約金乙節，被告固不爭執負有返還所收價金一百三十萬元予原告之義務，惟就違約金之請求部分，則以前揭情詞置辯。經查：
（一）按「本買賣不動產權，乙方（即被告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方負責於尾款付清以前速予理清，若甲方（即原告）因此而受有損害時，乙方應負完全賠償責任」、「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，應將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約；如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除」，系爭買賣契約書第七條、第十條已有明定。而經細繹上開契約第十條之約定內容，其一方面約定於賣方不賣或不照約履行應盡之出賣人義務時，買方即取得解除買賣契約之權利，另一方面並約定於買賣雙方有違反契約所定義務時，負有以所付之價款抵作賠付對方之違約金，或需賠付對方與已付價金同額之損害金，是核其契約條款之內容，亦兼具有違約條款之性質在內。而查，被告所出賣予原告之系爭房地，既有前述之房屋占用部分之鄰地，以及土地之一部分遭鄰屋占用之情形存在，已有違反契約第七條所定應產權清楚之違約情事，且經原告催告處理改善後，被告仍未為之，從而原告依此為由解除系爭買賣契約，並依該契約條款第十條之約定，請求被告返還已受領之價金一百三十萬元，於法即屬有據，應予以准許。
（二）次查，本件兩造所訂系爭買賣契約第十條之約定中，既有關於「... 如乙方（即被告）不賣或不照約履行應盡義務時，... 另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方（即原告）... 」之違約金之約定，且被告確有未照契約履行應盡義務之情事，已如前述，是原告本於契約第十條之約定，請求被告賠償其違約金，自屬有據。惟就原告請求之違約金一百三十萬元部分，被告抗辯其數額過高，請求本院予以酌減等語。經查，按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條已有明定，惟是否相當，仍須以債務人如能如期履行契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害（含積極損害及消極損害即所失利益）情形，以為酌定之標準，是約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開規定，法院均得減至相當之數額，且係法院得依職權予以核減，不待債務人之主張，亦不論其屬懲罰性或賠償額預定之違約金性質皆然，且於債務人主張核減之情形，並非必須由債務人提起形成之訴，債務人如於訴訟中主張違約金過高，促請法院依職權予以核減，亦無不可（最高法院四十九年度台上字第八０七號、七十九年度台上字第一九一五號判例意旨、七十年台上字第三七九六號、八十四年度台上字第九七八號判決意旨參照）。本件原告主張其因被告之違約，致受有包括以其已支付之價金一百三十萬元按月息一分計算之利息損失九萬一千元，日後需支付之代書代辦費用一萬二千八百元，業已支付之印花稅九百五十七元，簽約手續費一千元，委託律師繕寫存證信函之費用六千元，以及本件之裁判費二萬六千元，暨訴訟中支出之測量費用一萬六千元、旅費八百元以及郵費三百四十元，併本件之律師費六萬元，合計至少為二十一萬四千八百九十七元之損害，惟被告僅承認其中之手續費用一千元之支出，係原告因其之違約所生之損害，而否認其他部分之支出，並謂原告有關利息部分之損害計算係重複等語。茲由本院就原告所主張其因被告之違約所受之損害，予以審酌如下：
１、利息部分之損害：原告係分別於八十九年六月八日給付被告四十萬元，同年七月七日給付五十萬元，同年八月二日給付四十萬元，已如前述，而原告主張當時一般民間借貸之利息係按月息一分即年息百分之十二計算之情，為被告所不爭執，是算至原告起訴狀繕本送達被告之該日即八十九年十月三十一日為止，原告支付之價金一百三十萬元所受之利息損失約為五０一六０元（即400000X0.12X0.3975加上500000X0.12X0.32加上400000X0.12X0.2475=50160）。至於上開原告給付予被告之一百三十萬元，其中自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率計算之利息，原告固於起訴時另有請求被告給付，惟依前開之說明，如以一般民間借貸之利息按月息一分即年息百分之十二計算結果，原告尚受有與法定遲延利息計算間之差額利息之損失，是自起訴狀繕本送達之翌日起算至本件宣判日為止，原告就上開之一百三十萬元，所受之差額利息損害至少尚有四九三二二元（即0000000X0.542X【0.12-0.05=0.07】=49322）。是合計原告所受之利息損失，至少尚有九九四八二元（即50160+49322）。
２、代書代辦費用及印花稅部分：原告雖主張其因本次房地買賣事宜，日後需支付予代書之代辦費用，已與代書期約約定費用為一萬二千八百元乙節，惟為被告所否認，而原告迄未就其日後需支付該筆費用，進一步予以舉證，且因原告自承尚未支付該筆費用，而因本件買賣契約已經原告於八十九年九月十六日寄發存證信函予以解除而失效，準此，居於買賣雙方之兩造，於日後亦無再行委託代書辦理移轉登記等事務之可能，是衡以一般常情，原告與該代書間之委任事務亦告終了，原告將來亦無支付前述代辦費用予代書之必要，自難認其有此部分費用支出之損害。至就印花稅部分，因兩造間並未就系爭房地之買賣過戶事宜申請地政機關辦理移轉登記，而因印花稅係買賣送件申請移轉登記時所核課，本件買賣既未送件，自無繳交印花稅之必要，原告自亦無該部分支出之損害。
３、委託律師繕寫存證信函支出之費用、本件訴訟之裁判費及委託律師為訴訟代理人支出之費用、郵費及測量費用、旅費：原告於發現系爭房地有前述產權不清之情事後，固曾委託律師繕寫存證信函催告被告予以處理，並因此支付該存證信函之相關費用，惟查，原告該部分費用之支出，核與被告之違約與否無相當因果關係，尚難認係屬原告因被告之違約所生之積極或消極之損害。至於原告所預先繳納之本件訴訟之裁判費、郵費、旅費及測量費用部分，均屬本件訴訟之訴訟費用，核與被告之違約與否，無相當因果關係，且上開之費用均應由本院於判決時，予以裁判由兩造中之何方或依比例負擔，尚難認係因被告之違約所生之損害，自均不得作為本件計算原告所生損害之基礎。
（三）綜上所述，原告因本件被告之違約，所生之損害計至少有利息部分九九四八二元及手續費一千元，合計約為一００四八二元。又就被告辯稱其於買賣當時，並不知系爭房地有前述之產權不清之情形，係不可歸責乙節。經查，被告之前手郭博修於興建系爭房屋時，業已依法聲請測量，而依當時地政機關即竹北地政事務所之測量結果，該房屋並無占用鄰地，主管機關並依法核發使用執照之情，已據新竹縣竹北地政事務所檢送該建物之測量成果圖及新竹縣政府檢送該建物之建照及使用執照相關資料在卷可憑，且因該屋於興建後迄今，並無另行增建或改建之情形，此為兩造所不爭執，是被告取得該房屋而使用經年，迄至與原告訂約之際，均不知系爭房屋基地有占用鄰地之情事，係直至其後委請地政機關再行鑑界，經鑑測結果，始知悉有越界占用鄰地之情事。況被告於知悉系爭房地有前述之產權不清之情況下，亦曾於八十九年九月六日主動去函原告，表示願意返還已收之價金之情，有被告提出之存證信函影本一份為證，且為原告所不爭執。是依前述之說明，本件兩造間之買賣，縱因被告於出賣之前，未經先行施予鑑界，以致不知系爭房地之產權不清，而仍予以出賣予原告，致生被告違反契約約定之情事，惟依前開之說明，可認被告之可歸責性尚屬輕微。是本院綜合審酌原告因被告違約致受有利息損害至少有九九四八二元（因被告返還一百三十萬元予原告之日，勢必在宣判日之後，故原告所受之利息損害，必較前述之金額為多）、手續費之支出一千元之損害，以及被告之違約程度，及其可歸責性尚屬輕微，暨社會經濟狀況等情，認原告主張依契約第十條所定以其已繳付予被告之價金同額之金額即一百三十萬元作為違約金尚屬過高，應酌減為十五萬元始為適當。
三、綜上所述，本件原告依兩造所訂買賣契約書第十條之約定，請求被告返還價金及賠償違約金，其中價金部分為一百三十萬元，另違約金部分為十五萬元，合計在一百四十五萬元，及該金額自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬於法有據，應予以准許，逾此部分，則無理由，應予以駁回。
四、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行已失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日