臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度重訴字第九四號
原 告 乙○○訴訟代理人 林思銘律師被 告 甲○○ 住台北市○○區○○街○○○號一樓訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師右當事人間土地就地重建事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應同意原告就承租之坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號土地，面積一０三平方公尺，改建為本國式ＲＣ四層樓房，並於該土地使用權同意書上簽章。
二、陳述：
（一）緣原告向被告承租坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三二之二八四地號土地（下稱系爭土地），興建門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○號建物居住，兩造就系爭土地有不定期租地建屋之租賃關係。茲因原告所有上開門牌號碼之建物屋況老舊，復歷經民國（下同）八十八年九月二十一日之大地震，業已造成危屋，急需改建，原告附近之租地建屋承租人亦早經向本院起訴請求出租之地主同意重建，並獲得勝訴判決確定，而經改建為ＲＣ四層樓房建物，是原告之建物為確保居住安全及都市繁榮，自有重建之必要，然原告持系爭土地使用權同意書至被告位於臺北之住所請其蓋章同意，被告卻拒絕見面，是不得已提起本件訴訟。
（二）按「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建房屋因故滅失，而租用基地之契約要非失其在，且其申請重建之屋，除契約別有約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，又「一般基地租賃契約，除雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定外，承租人欲建築何種房屋，原非出租人所得過問」，最高法院五十一年度台上字第二九八七號、五十九年度台上字第四四二三號判例均揭示甚明。查不定期限之租地建屋契約，出租人依民法第四百二十三條之規定，應負有於租賃關係存續中保持租賃物合於使用收益狀態，在租賃範圍內，使承租人能充分使用承租之基地，故承租人租地所建之房屋雖未滅失，如依客觀狀況，已難符經濟效益，未能合乎一般狀態之使用，應得請求出租人同意重建；而查原告所有前開建物為日據時代之木造房屋，屋齡已有六、七十年，因八十八年九月二十一日大地震致生傾倒，雖未達完全滅失之狀態，然客觀上實已殘破不堪，不予重建，隨時均有傾倒而危害居住在內之承租人生命財產之危險，是前開房屋客觀狀況已難符使用收益之效益，未能合乎一般狀態之使用，自得請求改建；且本件並無約定重建之方法，亦無須按原建物型式建築，如被告主張另有約定就地重建方法，應由被告負舉證責任。
（三）本件原告雖係於何時承租，因年代久遠而無可考，惟實際上兩造有租賃關係並無爭議，因被告曾先後於七十二年及七十九年間向原告請求調整租金，嗣經台灣高等法院分別以七十二年度上字第三五０八號及七十九年度上易字第五一九號民事判決准許被告調整在案，是被告雖要求原告舉證證明何時取得前開建物向其承租系爭土地，因被告已自認租賃之事實，且已收取原告八十九年度繳交之租金，是原告就此部分已毋庸再行舉證。
（四）又查本件兩造之租約性質係屬租地建屋契約，業經被告於前開調整租金之起訴事實所自認，自應適用土地法第一百零三條之規定，而土地法為民法之特別法，自應優先民法而適用，而依土地法第一百零三條規定，租用建築基地非因下列情形之一，出租人不得收回：１、契約年限屆滿；２、承租人以基地供違反法令使用；３、承租人轉租基地於他人時；４、承租人積欠租金額達二年以上；５、承租人違反租賃契約。本件原告並無前開收回情形，承租人自不得主張收回或主張民法第四百一十九條二十年租期之限制規定。
（五）被告雖辯稱不知原告係要建屋居住云云；惟查本件原告租用土地時，即已建有房屋居住，是顯係基地建屋租賃性質，此觀兩造於本院七十九年度訴字第三九八號增減租金事件，嗣經上訴至台灣高等法院以七十九年上易字第五一九號事件審理，被告係主張原告承租被告之系爭土地建築房屋使用，係不定期租賃等情，而台灣高等法院於前開事件之判決理由二亦載明：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者不在此限，民法第四百四十二條定有明文。本件係租地建屋且為不定期租賃，為兩造所不爭執，依土地法第九十七條˙˙˙˙租用基地建築房屋準用之」等語，是以被告於前開調整租金時就兩造於系爭土地之租賃關係為租地建屋契約已明確表示，於本件又為爭執，實不足採。
（六）就系爭租約之性質，因係被告在前開增減租金事件所為之陳述，與有無爭點效之效果無關；另本件兩造訂約之真意，係使原告在該地從商，且先後已達三、四十年，則顯係以供原告永續使用之意。
三、證據：提出土地登記謄本一件、新竹縣竹東鎮公所公函影本一份、本院八十二年度訴字第四０四號民事判決影本一份、存證信函及支付租金支票影本各一件、相片三張、臺灣高等法院七十二年度上字第三五０八號民事判決影本一份、臺灣高等法院七十九年度上易字第五一九號民事判決影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）查原告之前開建物早於日據時代即已存在，但當時建物坐落之土地係屬被告之父親及伯叔輩共有，並出租予訴外人宋燕貽興建長春醫院（新竹縣○○鎮○○○路即因此而來），宋燕貽去逝後，長春醫院之房舍遭人處分，原告如何取得前開建物，被告不得而知，但前開建物確定非原告所興建，最初與被告之父叔輩發生租賃關係者係訴外人宋燕貽，並非原告，原告至多為受讓宋燕貽之權利義務，是原告亦僅能在宋燕貽之權利範圍內主張權利，而被告並未聽聞被告之父叔輩有同意宋燕貽可永久使用土地之意。
（二）次查原告之前開建物目前仍然存在，且原告依然在該處營業居住，建物形體效用俱在，並無如原告主張之滅失情形。而依民法第四百二十三條規定，出租人既以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用收益狀態，即應認出租人已盡其義務，自不因其後都市發展，而有同意承租人改建重建之義務。次按租用建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，固為最高法院五十一年台上字第二九八七號判例所揭示；惟上開判例所指之因故滅失，應係指該房屋尚得繼續使用之情形下，由於不可抗力或其他外來之突發原告之原因，如偶然之事變、災變或意外事故所造成房屋之滅失而言，倘該房屋無不可抗力或外來之突發事由而滅失，僅因老舊而不具現代經濟效益，尚與因故滅失有間，此乃因往昔基地之承租人在經濟上位於弱勢，為保護承租人，故為有利於承租人之解釋，尚難因認上開判例即有不問任何原因均同意承租人重建房屋之意，實仍應依現實情況，參酌一切客觀情形以判斷是否得重建房屋為是。而基於前述，本件基地上之房屋現仍存在，原告亦仍利用該房屋在營業及居住，並無因不可抗力之原因而滅失之情事，自應無原告所提前開判例出租人負有同意重建義務之適用，本件原告起訴自屬無據。又縱原告之前開建物有些許裂痕，惟該等裂痕並非不可抗力或其他外來之突發原因所造成，原告主張該建物係因九二一大地震受損，亦非事實。
（三）雖原告主張本件基地上之房屋在八十八年九月二十一日大地震造成危屋，業經新竹縣竹東鎮公所審核認定造成毀損，符合受災戶住屋半倒救助標準云云；惟依據原告所提出之新竹縣竹東鎮公所公函內容觀之，原告之建物僅係毀損而已，尚未至滅失程度，是原告此部分主張，仍屬無理由。且前開建物，經被告親自到場觀察結果，與九二一大地震發生前並無何差異之處。而原告亦仍繼續使用該建物，自無原告主張之滅失情形。且該建物於七十三年間即已破舊不堪，迄今又過十餘年，衡情必又更加破舊，如此破舊之建物，任何外力皆有可能造成該屋之受損，原告稱該屋之受損係因八十八年之九二一大地震所造成云云，自應負舉證之責任。又縱認原告之前開建物確有因九二一大地震而發生些許裂痕，但九二一大地震受災區住屋全倒半倒之認定標準，與民法上之毀損、滅失，係屬不同範疇之二個概念，縱原告之前開建物符合受災戶住屋半倒之救助標準，亦非民法上所稱之滅失，尤其本件房屋僅被列為半倒，並非滅失，屬於仍得修復之建物，原告若要主張該屋因九二一大地震發生滅失情形，自應負舉證責任。又前開建物縱因天災或其他事變致全部滅失，如當事人間未經定有承租人得再行重建房屋使用之特約，其租賃關係當然從此消滅，而原告既未主張兩造有前開特約，從而原告請求就地重建亦無理由。
（四）又本件房屋基地能否改建為本國式ＲＣ四層樓房，原告亦應證明。按「土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能違其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已」，有最高法院三十年渝上字第三一一號判例可稽。又土地之租賃以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，縱當事人未明定租賃之期或係不定期租賃，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解釋為係租至房屋不堪使用時為準，否則土地之出租人豈非永無收回自有土地之時，此亦有違公平正義之原則，顯屬不合理，亦為學說見解所肯認。
且「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」，亦有最高法院八十五年度台上字第七九０號判決要旨可稽。而被告從未聽聞父叔輩有同意原承租人或被告可永久使用系爭土地，從而原告要主張就地重建，應舉證證明宋燕貽先生與被告之父伯叔輩等於成立租賃契約時有永久存續之意思，否則原告之請求自屬無理由。
（五）次按基地租賃契約，縱為不定期之租賃，仍應受民法第四百四十九條第一項之限制，不得更逾二十年（最高法院制有三十年渝上字第三一一號判例、司法院二十年院字第五三六號解釋可資參照）；又按法律行為違反強制之規定者無效，民法第七十一條亦定有明文。本件原告就坐落系爭土地上建物係自日據時代即使用迄今之事實不爭執，則揆諸前揭判例意旨，即令兩造間曾有租賃關係，因原告自認自日據時代即已承租使用迄今，固此等法律行為亦因期間逾二十年違反強制規定而應歸於無效；換言之，原告本於無效之租賃關係請求就地重建，亦無理由。另基於衡平原則，原告之建物本因老舊而不能使用，本應終止租約，卻可重建四樓ＲＣ建物繼續租用，亦顯失公平。
（六）又查原告坐落系爭土地之建物原僅為一層樓木造平房，占用面積高達一０三．八五平方公尺，位於竹東鎮寬約二十米之東寧路邊，路上車水馬龍，附近商店林立，原告竟主張每月租金為一萬零五百九十五元；今竟更為主張要求重建ＲＣ四層樓房，強為租賃，亦顯失公允。
（七）又原告提起本件訴訟後，復於八十九年九月二十八日請求被告於系爭土地之使用權同意書上簽章云云，就此追加訴訟，被告表示不同意。
（八）次查日本學者雖有提倡在一定條件之下承認判決理由中所為之判斷亦有拘束力之見解，然我國學者則多持否定之見解；且參照最高法院五十一年度台上字第一０四一號判例及七十二年度第四次民事庭會議決議，亦認確定判決之主文，係就給付請求權之訴訟標的之法律關係為裁判，並不及於為其前提之基本權利法律關係。從而本件兩造雖曾於七十九年間為增減土地租金事件涉訟，但確定判決之既判力，僅以主文為限而不及於理由，則前開判決理由所為之論斷，非當然有拘束本件訴訟判決之效力；換言之，對於兩造間之租賃關係究屬因使用特定房屋而承租坐落基地，或租地建屋類型之爭點，本院依法仍有自由判斷之權。況查所謂「爭點效」理論，乃指訴訟上之重要爭點，經當事人盡其主張舉證之能事，且經法院對其為實質上審理之條件下，方才承認其拘束力；經查兩造前開事件即台灣高等法院七十二年度上字第三五０八號民事判決，並未提及兩造間之租賃關係究應如何定性，至於七十九年度上易字第五一九號判決，雖載有被告主張原告承租土地建築房屋使用等語，然係因當事人不諳法律，復未委任律師為訴訟代理人，是其對兩造間之基本法律關係能否詳實定性，仍非無疑，倘此訴訟上之重要爭點，未經當事人盡其主張舉證之能事而為攻防，自難謂其有何爭點效可言。末查，即或兩造間之基本法律關係定性為租地建物契約，依照台灣高等法院八十八年度重上更㈠字第四六號判決意旨，除當事人間有永久續存之意思外，探求當事人之真意，其租賃關係亦應解為至基地上所建房屋不堪使用時消滅，始符誠信原則。
三、證據：提出台灣高等法院七十二年度上字第三五０八號民事判決影本一份、相片二張、內政部八十八年九月三十日台（八八）內社字第八八八五四六五號函影本一份、台灣高等法院八十七年度重上字第四九號民事判決影本一份、八十八年度重上更（一）字第四六號民事判決影本一份、姚瑞光著「民事訴訟法論」第四四
八、四四九頁節本一份為證。
丙、本院依職權會同兩造履勘現場，並囑託新竹縣竹東地政事務所派員測量原告所有前開建物在系爭土地之坐落位置及面積。
理 由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：˙˙˙˙（二）請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。查本件原告於起訴後，雖追加請求被告在土地使用權同意書上簽章等情，惟此部分追加之基礎事實，與原起訴請求被告同意在系爭土地重建本國式ＲＣ四層樓房建物之事實均相同，從而雖被告不同意原告為此部分追加，惟依據前開規定，原告此部分追加，自應准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張其向被告承租系爭土地，興建前開建物居住，兩造就系爭土地有不定期租地建屋關係，茲因原告所有前開建物屋況老舊，復歷經八十八年九月二十一日之大地震，業已造成危屋，急需改建，原告附近之租地建屋承租人亦早經向本院起訴請求出租之地主同意重建，並獲得勝訴判決確定，而經改建為ＲＣ四層樓房建物，是原告之建物為確保居住安全及都市繁榮，自有重建之必要，且不定期限之租地建屋契約，出租人應負有於租賃關係存續中保持租賃物合於使用收益狀態，在租賃範圍內，使承租人能充分使用承租之基地，故承租人租地所建之建物雖未滅失，如依客觀狀況，已難符經濟效益，未能合乎一般狀態之使用，應得請求出租人同意重建；而查原告所有前開建物為日據時代之木造房屋，屋齡已有六、七十年，因九二一日大地震雖未達完全滅失之狀態，然客觀上實已殘破不堪，不予重建，隨時均有傾倒而危害居住在內之承租人生命財產之危險，是前開房屋客觀狀況已難符使用收益之效益，自得請求改建，而本件並無約定重建之方法，亦無須按原建物型式建築；被告雖否認兩造契約之性質為租地建屋，惟查被告於兩造之前調整租金事件已自認兩造之契約性質為租地建屋，是原告自無庸再就此部分為舉證；另本件兩造訂約之真意，係使原告在該地從商，且先後已達
三、四十年，則顯係以供原告永續使用之意訂立前開租賃契約等情。被告則以原告之前開建物早於日據時代即已存在，但當時系爭土地係出租予訴外人宋燕貽興建長春醫院，原告係如何取得前開建物，被告無從知悉，原告至多為受讓宋燕貽之權利義務，而被告否認宋燕貽承租時可永久使用系爭土地，亦否認係屬租地建屋契約；次查原告之前開建物目前仍然存在，且原告依然在該處營業居住，建物形體效用俱在，並無如原告主張之滅失情形，而被告亦以合於所約定使用收益之租賃物交付原告，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用收益狀態，自不因其後都市發展，而有同意原告改建、重建之義務；次按原告所舉最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例，係指租地建屋之建物尚得繼續使用之情形下，由於不可抗力或其他外來之突發原告之原因，如偶然之事變、災變或意外事故所造成房屋之滅失而言，倘該建物無不可抗力或外來之突發事由而滅失，僅因老舊而不具現代經濟效益，尚與因故滅失有別，而基於前述，本件基地上之房屋現仍存在，原告亦仍利用該房屋在營業及居住，自無前開判例之適用；又縱原告之前開建物有些許裂痕，惟該等裂痕並非不可抗力或其他外來之突發原因所造成，原告主張該建物係因九二一大地震受損，亦非事實；且該建物於七十三年間即已破舊不堪，迄今又過十餘年，衡情必又更加破舊，如此破舊之建物，任何外力皆有可能造成該屋之受損，是亦難謂係因前開九二一大地震所造成，況九二一大地震受災區住屋全倒半倒之認定標準，與民法上之毀損、滅失，係屬不同之概念，縱原告之前開建物符合受災戶住屋半倒之救助標準，亦非前開所稱之滅失，且前開建物縱全部滅失，如當事人間未經定有承租人得再行重建房屋使用之特約，其租賃關係當然從此消滅；又縱認兩造係屬租地建屋性質，按土地之租賃以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，縱當事人未明定租賃之期限或係不定期租賃，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解釋為係租至房屋不堪使用時為準，且應受民法第四百四十九條第一項之二十年之限制，否則土地之出租人豈非永無收回自有土地之時，顯屬不合理；本件原告自認自日據時代即已承租使用迄今，是兩造之租約亦因逾二十年而應歸於無效等情置辯。
三、原告主張其向被告承租系爭土地，而其在系爭土地上有所有之前開建物，兩造就系爭土地有不定期租賃關係，而前開建物自日據時代興建迄今，屋況老舊之事實，業據提出土地登記謄本一件、相片三張、臺灣高等法院七十二年度上字第三五０八、七十九年度上易字第五一九號民事判決各一份為證，亦為被告所不爭執，惟原告主張兩造之契約係屬租地建屋之性質，自有前開最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例意旨之適用等情，則為被告所否認，是本件首應探究者本件兩造之租約性質究係單純基地租賃契約或係租地建屋契約性質。
四、查被告曾於七十九年間向本院提起增減租金訴訟，請求調整兩造間之租金，而起訴時即主張原告承租系爭土地建築房屋使用等情，另台灣高等法院於原告提起上訴時亦依據兩造不爭執之前開租地建屋且為不定期租賃之事實，而於七十九年度上易字第五一九號民事判決所認定，有原告提出之台灣高等法院七十九年度上易字第五一九號民事判決一份在卷可按；另被告於本件訴訟亦自認原告之前開建物係用以居住營業使用等情（見八十八年十二月八日答辯狀）。按土地法第一百零三條所謂租用基地建築之房屋，兼指住居與供營業用之房屋而言，從而被告既於前開調整租金事件已自承兩造之契約屬於租地建屋，而所建之房屋又係同時供居住及營業使用等情，其性質自屬於土地法第一百零三條之租地建屋契約自明。雖被告辯稱前開事件之確定判決所為之判斷，並不能發生「爭點效」之效力，而於本件訴訟發生拘束力云云；惟查被告既不否認曾於前開訴訟為前開之主張，則被告於該事件所為之事實陳述，經本院核與本件訴訟其他訴訟資料相符，本院自可予以採納，與前開事件判決就此部分之認定是否有發生「爭點效」並無關連，是被告此部分所辯尚不足採。
五、次按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建房屋因故滅失，而租用基地之契約要非失其在，且其申請重建之屋，除契約別有約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務；又一般基地租賃契約，除雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定外，承租人欲建築何種房屋，原非出租人所得過問，最高法院固著有五十一年度台上字第二九八七號及五十九年度台上字第四四二三號判例可資參照；而本件兩造之契約既屬租地建屋性質，是前開判例自有其適用。惟前開判例所示，承租人請求出租人同意重建，須符合（一）尚在租賃契約之期間內；（二）建物業已滅失：即建物業已全部傾毀或其毀損之程度非進行拆除重建無法使用；（三）係因一定之事故：即指在該建物在仍得繼續使用之情形下，由於不可抗力或其他外來之突發原因（如偶然之事變、災變或意外事故），造成之房屋「滅失」始足當之。本件原告雖主張其前開之建物業因九二一大地震而傾倒云云，並據提出新竹縣鎮公所八十八年十月十八日八八竹鎮民字第一八五五四號公函一份及相片三張為證。惟查依原告所提出之前開建物相片，原告所有之建物雖屋頂有部分塌陷，外觀形體均尚完整，故已難謂為前開所稱之「滅失」。且本院經會同兩造至現場履勘結果，前開建物為一層樓店面，屋後屋頂以木樑支撐，屋前樑已塌陷，現場以木條支撐等情，有本院八十九年一月三日勘驗筆錄在卷可按；足見原告所有之建物除屋前樑有部分塌陷外，其餘建物之結構尚存在，而屋前樑塌陷，亦屬可以修復之情形，其毀損情形尚難謂非進行拆除重建無法使用之程度。復查原告所有前開建物係自日據時代即使用迄今，亦為原告所自認；另原告就兩造於七十二年間之調整租金事件中亦主張因其前開建物使用業已五、六十年，因建物使用年限已久，內部破舊不堪等情，亦有臺灣高等法院七十二年度上字第三五０八號民事判決一份在卷可按；足見原告之前開建物於七十二年間即因使用期間甚久而已破舊不堪，因原告之建物屋頂部分係屬木造，在七十二年間即已使用五、六十年，則迄今再歷經十餘年，依前開建物之建造時代、材質，該建物早已逾耐用期限，因此建物本身有部分毀損、塌陷，乃為正常，是原告主張之前開建物之部分屋頂塌陷，亦應屬於因使用已逾耐用期限之自然結果，而難謂係因不可抗力或外來之突發原因而造成，是亦與前開所稱「因故滅失」之要件不符。雖原告主張其建物之毀損，係因八十八年間九二一大地震而產生云云；惟基於前述，原告之前開建物，迄八十八年間業已使用六、七十年，早已破舊不堪而逾建物耐用期限，則該建物在發生九二一大地震之前是否處於仍得繼續使用之情形，亦非無疑；且前開使用長達六、七十年之木造屋頂建物，在本已破舊不堪之情形下，僅係大雨或一般之風力，均可能使前開建物屋頂塌陷，是原告前開建物之部分屋頂塌陷是否與九二一大地震有因果關係，亦非無疑。且縱令原告前開建物之部分屋頂塌陷，係因九二一大地震而導致，其建物經主管機關審核認僅符合半倒之標準，亦有原告所提出新竹縣竹東鎮公所八十八年十月十八日八八竹鎮民字第一八五五四號公函在卷可稽，足見原告所有之前開建物亦非屬全倒而符合前開「滅失」之條件；又查八十八年間九二一大地震，乃台灣近數十年來最大之地震，造成之災害甚鉅，因此政府主管機關為避免民眾損失過鉅，並儘速進行災區重建，各項救助標準、審核程序均加以放寬，是前開所謂認定「半倒」，是否即與一般認知之情形相符，亦有疑義。復按有關九二一大地震受災區全倒、半倒之認定標準，所謂住屋半倒，乃係指（一）受災戶住屋屋頂瓦片連同椽木塌毀面積超過三分之一，或鋼筋混凝土造成住屋屋頂之樓板、橫樑因災龜裂毀損，非經修建不能居住，或住屋修建費用為重建費用之百分之五十以上者；（二）受災戶住屋因遭砂石掩埋或積砂泥，其面積及深度達簷高二分之一以上者而言，亦有內政部八十八年九月三十日台（88）內社字第八八八五四六五號函在卷可按，從而縱令原告所有前開建物符合九二一大地震受災戶之「半倒」標準，其建物仍可經修復後供居住使用，亦難謂符合前開判例所稱之「滅失」情形，從而原告以此主張其前開建物已符合前開判例所稱之「因故滅失」情形，因而自可請求被告同意重建云云，自不足採。
六、原告又主張所謂承租他人土地所建之房屋雖未滅失，如依客觀狀況，已難符經濟效益，未能合乎一般狀態之使用，仍得請求出租人同意重建，而原告所有前開建物屋齡已有六、七十年，縱未達完全滅失之狀態，然客觀上實已殘破不堪，客觀狀況已難符使用收益之效益，自得請求改建云云。惟按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，最高法院八十五年度台上字第二一０八號判決意旨參照；而出租人將租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於所約定使用收益之狀態，即應認出租人已盡其義務，並不因其後都市發展，而當然有同意承租人改建之義務。是依前述，租地建屋契約，茍未明定租約之期間，以所建建物至不堪使用時為租賃期限，因興建之建物為不動產，其一般耐用期限甚長，故一旦成立不定期之租地建屋契約，往往歷經長久之期間，而出租人茍無土地法第一百零三條各款規定之情形，在建物尚未至不堪使用前，出租人亦無從收回，從而除約定租期係永久使用外，當承租人在興建建物使用多年，而建物因逾耐用期限而有多處破舊接近不堪使用之程度時，依據前述，出租人本得期待近期內得以租約業已終止而收回土地，此時若准許承租人能再以其建物在客觀尚難符經濟效益，未能合乎一般狀態之使用為由，而得請求出租人同意重建，則出租人除有土地法第一百零三條各款規定之事由外，豈非將永無收回土地之可能，則上開契約將與永久存續之租約無異，顯非我土地法規範租地建屋契約之立法本旨。查本件被告業已將出租之土地交付原告使用，且在租賃期間就該土地保持合於所約定使用之狀態，亦應認原告已盡其出租人之義務，自不因其後都市發展或被告為改善居住環境等非不可抗力之因素，而使被告負有同意原告改建之義務。且原告所有前開建物係因使用達六、七十年，早逾耐用期限，被告本得在該建物不堪使用時收回出租之土地，另行利用，且該建物縱尚未達不堪使用之程度而仍認租賃契約並未終止，惟基於前述，原告之前開建物屋頂塌陷部分亦係可得修復，則縱因其後都市發展，使原告之建物與當地之繁榮景象未可完全相容，惟不能據此即謂被告負有同意原告重建之義務，否則豈非完全剝奪被告在短期內可能收回出租土地之期待利益，是原告此部分之主張自不足採。原告雖又主張本件原告租用之土地係在該地從商居住，且先後已達三、四十年，則兩造訂約真意顯係以供原告永續使用之意云云；惟查此為被告所否認，原告就此亦未舉證亦為證明，且本件兩造之租約既屬租地建屋性質，則原告租用前開土地達三、四十年，亦屬符合常情，並不能以此即謂係有使原告永久使用系爭土地之意，從而原告此部分之主張亦不足採。
七、綜上所述，本件原告請求被告應同意就所承租之系爭土地上重建四層ＲＣ樓房，並於該土地使用權同意書上簽章云云，自屬無據，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，無審究調查之必要，不予逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 呂超上中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十 日