臺灣新竹地方法院民事判決 89年度重訴字第95號原 告 謝進旺訴訟代理人 李文傑律師複代理人 洪建忠被 告 王南爐
甘仁佐魏田王木水上一人訴訟代理人 王德鈞被 告 羅炎珍
羅鑑珍羅道珍戴茂興戴錦億甘仁鏡甘仁先甘仁灶甘火蓉甘貴蓉陳貴陳双鼎王煥清王德茂羅坪珍王心玫魏蘭昌魏蘭慶魏蘭旺戴錢妹黃乾海黃乾福黃乾祥黃乾禎徐立添徐立振陳仁榮黃國忠黃國珍黃劉三妹前列三十二人共同訴訟代理人 錢炳村律師複代理人 張鈺琪
黃峻偉上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國102 年10月28日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其各自所有坐落如附表乙所示地號土地之應有部分，移轉登記予原告所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔84%、被告王南爐負擔0.7%、被告魏田負擔1.91%、被告戴錢妹負擔0.4%、被告陳双鼎負擔1.4%、被告徐立添、被告徐立振各負擔0.3%、被告黃乾海、被告黃乾福、被告黃乾祥、黃乾禎各負擔0.2%、被告王木水負擔1.6%、被告王心玫負擔
0.2%、被告王煥清負擔0.5%、被告王德茂、被告羅炎珍、被告羅鑑珍各負擔0.4%、被告羅道珍負擔0.5%、被告甘仁鏡、被告甘仁佐、被告甘仁先、被告甘仁灶、被告甘火蓉、被告甘貴蓉各負擔
0.2%、被告陳貴負擔0.4%、被告羅坪珍負擔0.9%、被告戴茂興負擔0.53% 、被告魏蘭昌、被告魏蘭慶、被告魏蘭旺、被告陳仁榮各負擔0.09%、被告黃國忠及被告黃國珍各負擔1.1% 、被告黃劉三妹負擔0.6%。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人於訴訟繫屬中死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人亦得聲明承受訴訟；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168 條、第175條第1項、第2項、第178條定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，此為民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項分別定有明文。查被告魏天雲、徐春清、王榆清、黃錦土於訴訟繫屬中死亡，而魏羅妹、魏春蘭、魏蘭昌、魏蘭慶、魏蘭旺、徐春泉、徐秋香、王德房、黃國珍、黃國忠、黃劉三妹等人為其繼承人，此有原告提出之魏天雲、徐春清、王榆清、黃錦土之除戶戶籍謄本、繼承人戶籍謄本、繼承系統表等件在卷可稽(詳本院卷三第106頁至第133頁、卷四第193頁、第196頁、第202頁、卷六第110頁至第118頁)，則原告、黃國珍、黃國忠、黃劉三妹分依民事訴訟法第175條第1項、第2項規定聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。嗣原告於96年1月30日具狀撤回對於被告魏羅 妹、陳財、陳欽、彭陳富菊、劉陳久美、盧玉清、盧凱玲、陳黃玉蘭、陳泉淼、陳泉森、陳麗榕、陳麗湄、陳運旺、王梅清、徐秋香、王德房、王蕭尚妹、王德鎮、王德里、王德堯、王德祥、王德全、王蓮英、王秀英、羅文宏等25人之訴訟，核原告所為之撤回，係於上開被告未為本案言詞辯論前為之，無庸得渠等之同意，自生撤回之效力，並經本院於民國96年3月8日以新院雲民捷90竹調91字第04791號函通知上開被告撤回訴訟，此有本院送達證書附卷可稽(詳本院卷三第200頁至第226頁)，合先敘明。
二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第2款、第3款、第7款定有明文。查原告提起本件訴訟時，原訴之聲明為：「(一)被告王南爐、黃沐英、黃錦土、王乾火、羅炎珍、羅鑑珍、羅道珍、戴茂興、魏天雲、戴錦億、甘仁鏡、甘仁佐、甘仁先、甘仁灶、甘火蓉、甘貴蓉應將其所有坐落新竹縣○○鄉○○段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，移轉登記予原告。(二)被告魏田應就其被繼承人魏木泉所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(三)被告陳貴、陳財、陳欽、彭陳富菊、劉陳久美、盧玉清、盧凱玲、陳雙全、陳雙鼎、陳運旺應就其被繼承人陳睦所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(四)被告徐春泉、徐春清、應就其被繼承人徐阿藤所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分( 如附表二所示 )，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(五)被告王梅清、王榆清、王德鎮、王德里、王德堯、王煥清應就其被繼承人王立旺所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(六)被告王德茂、王德祥、王德全、王蓮英、王秀英應就其被繼承人王兆青所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(七)被告甘仁鏡、甘仁佐、甘仁先、甘仁灶、甘火蓉、甘貴蓉應就其被繼承人甘立成所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(八)被告陳貴、陳財、陳欽、彭陳富菊、劉陳久美、盧玉清、盧凱玲應就其被繼承人陳運田所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分( 如附表二所示 )，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。(九)被告羅文宏、羅坪珍應就其被繼承人羅火所有坐落同前段，如附表一所示地號土地之應有部分(如附表二所示)，辦理繼承登記後，並移轉登記予原告。」，嗣於訴訟進行中因被告王乾火、黃沐英、徐春泉死亡，追加渠等繼承人王木水、王心玫、黃乾海、黃乾福、黃乾祥、黃乾禎、徐立添、徐立振為被告，而被告魏田於89年9 月18日將新竹縣○○鄉○○段○○○號土地應有部分300分之39 贈與戴錢妹，原告乃另追加戴錢妹為被告；另被告魏春蘭於承受訴訟後，於97年1 月10將其應有部分全部移轉登記予陳仁榮，故追加陳仁榮為被告。又原告於102年10月28日言詞辯論期日撤回備位聲明(詳本院卷七第149頁)，並將訴之聲明最後變更為：「(一)被告應將其所有坐落新竹縣○○鄉○○段，如101 年8 月30日民事補正聲明(二)暨追加被告狀附表甲所示地號土地之應有部分，移轉轉登記予原告。」，被告雖不同意原告為上開訴之變更、追加，然原告所為上開變更、追加，前後主張所據之基礎事實並未變更，亦不甚礙被告之防禦及訴訟終結，經核均與首揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)緣於民國71年12月10日，新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號( 下稱：系爭14、64、135 地號土地，重測前為新竹縣○○鄉○○○段○○○○○段00000 號、131-2 號、132-3地號，斯時尚未分割出新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地 )土地部分地主，即魏田(魏木泉之繼承人)、陳双全(陳睦之繼承人兼代表)、徐春泉、黃沐英、黃錦土、王乾火、王煥清(王立旺之繼承人兼代表)、王德茂( 王兆青之繼承人兼代表)、羅謝炳妹、甘仁佐(甘立成之繼承人兼代表 )、陳運田、羅坪珍(羅火之繼承人兼代表)、戴雲良、戴源相(戴雲水之繼承人兼代表)、魏天雲等人，與被告王南爐簽立授權書，授權被告王南爐可將其等於上開土地之應有部分予以出售，或與建築商合建房屋。
(二)嗣被告王南爐於74年8月29 日，依授權書所授之權限，與原告及訴外人賴松本訂立土地合建契約書，然原告係自訴外人賴松本處承接建案並與上開地主重新簽訂合約，則土地合建契約書除約定由地主提供系爭14、64、135 地號土地予原告及訴外人賴松本興建房屋外，雙方並就原告與訴外人賴松本因該契約書所生之權利及義務，於第16 條第1項明定由原告行使及負擔。又原告於承受本件建案前， C、D 、E 、F 、G 區即已動工興建房屋，斯時上開建案所坐落之土地尚未納入新竹縣湖口鄉區域計劃範圍內，其中
C、D、E區於74年8月29日興建完成並已銷售，而F 、G 區亦於同日完成，然因F 區無攤商願意承租進駐，且原告業以新台幣(下同)600萬元買斷D、E、F區土地，故無須地主同意即改為建物出售，至G區房屋主體係於74年8月29日興建完畢，嗣由原告接續施做並於79年3 月4 日完成外牆磁磚及裝設鋁門窗、鐵窗工作，有鋁門窗軌道可稽。又G 區房屋所坐落之系爭135 地號土地本為部分被告所有，已取得新竹縣湖口鄉公所之報備證明，惟因台灣省石門農田水利會辦理徵收，雖被告王南爐允諾會取回系爭135 地號土地，惟多年來仍無下文，致原告遲遲無法獲新竹縣湖口鄉公所發給完工證明，並辦理相關產權登記，則建物荒廢至今，此情應不可歸責於原告。
(三)另原告已依土地合建契約書第12條約定，將原有基礎工程之G、E、D、F、C區房屋建造完成，然因73、74 年間實施區域計劃法，本件土地使用分區編為「一般農業區」，使用土地類別編為「農牧用地」，依非都市土地使用管制規則之規定僅能做農牧或水利使用，因此A區及B區土地非經變更程序無法興建住宅。按土地合建契約書第8 條：「若因政府政策或法令變更致部分合建房屋無法興建時，雙方均不計論違約」；第14條約定：「乙方依前第12條所列建造完成後，甲方應即辦理土地編定變更、分割地目變更等手續外，並將已建造完成乙方應得房屋、攤位之土地產權先行移轉予乙方取得。乙方依前第13條建造完成並依約定完成時，甲方應將如圖所示編定之B、C區土地移轉予乙方取得。但如該A區34 戶房屋因政府法令所限，於本約簽訂後10個月內，仍無法興建時，甲方應先將編定之B、C區土地移轉給乙方取得」，是原告並無違約，且被告等人已取足600 萬元價金，則渠等應將上開E 、D 、F 、A 區1-34號房屋，及G 區1-22號房屋基地以外之土地辦理所有權移轉登記予原告。
(四)另有關合建房屋併基地之取得，依土地合建契約書第4 條第1 項約定：「甲方(即被告)取得如圖( 即土地合建契約書後附之分配位置圖 )自編之A區1-34號計34戶，G區1-22號計22戶，E 、D 、F 三區內全部以甲方取得10分之3 ，
E 、D 、F 三區取得方法以共同出售，出售取得價金由雙方各取得2分之1，直至甲方取足滿600 萬元正，餘由乙方(即原告) 取足滿10分之7合建比率相等時止，剩餘之金數、房屋、攤位均依合建比率各自取得多退少補行之」、第
2 項：「除前甲方取得者外，餘者皆由乙方取得」、第12條：「現已完成基礎以上之可建造房屋者，全部棟戶數乙方應於75年10月6 日以前建造完成，俾資向鄉公所申請完工證明憑辦分區編定變更、分割等事宜，乙方不得延誤以保全雙方之權益」、第13條：「甲方取得A 區34戶現因法令所限，未能同時開工建造，但爾後若分區編定准予變更，依法可建造時，甲方應即備齊證件交付乙方，乙方應於收到證件後10日內提出申請建照，並負擔一切建照費，俟建照核下20日內開工建造，約定360 天內建造完成交由甲方掌管使用」，亦足明系爭合建之土地，除上開 E、D、F、A區1-34號房屋，及G區1-22號房屋之基地外，其餘部分悉由原告取得。
(五)另新竹縣○○鄉○○段35至50、53至54、56至63、65、67至78、79至129號土地已分別自系爭14、64 地號土地分割出來，並逕行辦理土地所有權移轉登記予各土地上建物之所有權人，則被告迄今未履行者，僅為新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地(下稱：系爭14、64、55、
66、135 地號土地 )，又上開土地地目均為「溜」，使用分區為「一般農業區」，使用地類別為「農牧用地」，依農業發展條例第33條之規定，一般自然人並不受農地移轉之限制，惟上開土地縱從「溜」地聲請變更為「廢溜」地，如欲興建A、B區房屋，仍須送交地方政府專案審核通過方可為之。
(六)末查，兩造於本件訴訟期間為解決系爭土地過戶事宜，曾於95年1 月12日協調會時達成協議如下：
１、土地增值稅由原告、被告及購屋客戶各自負擔三分之一，被告應負擔三分之一部份暫由原告先行代墊，於嗣後一併結算。
２、兩造合建金額結算方式：⑴D、E、F三區所佔約2,000 坪土地，由原告付給被告6
00萬元以為買斷，被告應將2,000 坪土地分割登記予原告所有。
⑵C區(C1至C36)36戶已興建之住宅依約原本全歸屬原告
所有，但另行協議以一棟80萬元為計算基礎，兩造以
7 ：3 比例分配售屋款，其餘日後興建房屋採銷售後
7 ：3 分配。嗣原告並於96年12月27日與地主代表之被告王南爐、甘仁佐訂立協調書，並於結算原告銷售上開C 區36戶房屋，以每戶單價80萬元計算，應分配予地主30%款項，及買受2,000坪土地之價款6 百萬元，扣除原告於施工期間代被告支付相關款項、代地主支付C區房屋1/3土地過戶之增值稅後，核計被告應得款項為5,395,393 元【計算式：出售C 區36戶房屋地主得分配款+D、E 、F 區2,000 坪土地買斷總價- 原告於施工期間代被告支付相關款項- 原告代地主支付之土地增值稅=8,640,000+6,000,000-4,690,960-4,553,647=4,553,647=5,395,393】，原告並於97年1 月11日開立支票交予被告王南爐及甘仁佐保管，則原告亦得依上開協議約定，請求被告移轉登記系爭土地予原告所有。
(六)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告辯稱授權書係偽造而無效，且土地合建契約書之約定顯係違反強制或禁止之規定云云，惟本件授權書及土地合建契約書，前經被告甘仁佐、王南爐、魏蘭昌、魏田、徐立振、羅坪珍、訴外人羅文宏及已歿之黃沐英、黃錦土等人於91年4 月4 日調解程序筆錄到庭表示上開授權書及土地合建契約書為真正，合先敘明。
２、被告另辯稱原告施工延誤、原告故將G 區之房屋建在水利地上，已無法移轉房地之所有權云云，與事實相悖。查系爭土地均係水利用地，非獨系爭135 地號土地方是水利用地。參以C 、D 、E 區房屋亦係建在水利地上，但已售罄並辦理移轉，更見G 區房屋迄今無法辦理產權登記，非原告之過咎。
３、被告主張依民法第148 條規定，本件原告欲將系爭土地馬路部分分給其他共有人，顯係以損害其他共有人為主要目的云云。惟不知渠等立論依據為何，按原告本規劃若取得系爭土地馬路部分，將捐予新竹縣湖口鄉公所，此情被告甘仁佐、王南爐均明瞭，就被告所稱原告欲將系爭土地馬路部分分給其他共有人云云，被告應舉證以實，而非恣意妄言。
４、被告另主張依民法第265條規定，原告於G區之工作物不但無力完成，於A 區亦無力興建，故其財產顯形減少，渠等援引不安之抗辯權，請求駁回原告之訴，亦屬無稽。茲A區無法興建，G區未能續建之原因，原告已敘明如上，並於訴訟期間，兩造曾達成約定如下：
⑴土地增值稅由原告、被告及購屋客戶各自負擔三分之
一，被告應負擔三分之一部份暫由原告先行代墊，於嗣後一併結算。
⑵兩造合建金額結算方式：
①D、E、F三區及C37至C39三戶範圍所佔約2000 坪土地，由原告付給被告600萬元以為買斷。
②C區(C1至C36)36戶已興建之住宅依約原本全歸屬原
告所有，但另行協議以一棟80萬元為計算基礎，兩造以7 ：3 比例分配售屋款，其餘日後興建房屋採銷售後7 ：3 分配。
承上，原告依約將C區及2,000坪土地為土地產權移轉後，即結算被告應得款項為5,395,393 元，嗣因地主說沒看到錢不願過戶，遂於96年12月27日簽訂協議書，並於97年1 月11日開立支票交予被告王南爐及甘仁佐保管，則何來原告財產明顯減少之情。又被告甘仁佐於99年 4月15日到庭陳稱「74年間已經有蓋到房子是C、D、E 區，F 區沒有蓋，三方面達成共識，因為要繳增值稅，地主同意以每間房子80萬元賣給建商」等情，雖未做成開會記錄，惟衡量被告王南爐、甘仁佐均為地主，當會顧及自身之利益，渠等既願同意上開會議結論並收受結算款項5,395,393 元，顯見上情確屬有據，則被告王南爐受系爭土地地主授權，所為上開協議亦符委託書規定，故被告等人自應受其拘束，殆無庸疑。
５、另購屋者繳付地價稅給地主乙事，肇因當年地主不配合完工房屋辦理產權移轉，致購屋者無法自行繳納地價稅，而須由地主負擔，是以地主主張房屋已由購屋者進住，不應由渠等負擔並轉向原告索討，原告衡情如屬合理範圍即願先行代付，惟經地主代表人即被告王南爐、甘仁佐初步計算，原告應納85年至91年間之地價稅共計912,261 元，然上開金額原告認為不甚合理，因地價稅計算範圍應以完工出售之房屋為範圍(不含市○○道路)，且完工房屋係購屋者自住，應以自用住宅稅率計算，若以一般稅率計算應繳付之地價稅，由原告代墊後再向購屋者收取，一來產權移轉已辦理完畢，原告向購屋者收取代墊之地價稅本有困難；二來若以一般稅率計算地價稅，購屋房客應無法接受，況此項爭議地主亦難辭其咎，因此被告不應將地價稅乙事全部推諉原告負責，且經原告重新計算後，上開7 年地主繳付之地價稅金額應為155,093元(詳本院卷四第5至第6 頁)。
６、綜上，原告既已履行合建契約，且地主得分配之價款亦已交付被告王南爐，則被告即無由主張同時履行抗辯。
(四)原告為此聲明：
１、被告應將其所有坐落新竹縣○○鄉○○段，如101 年
8 月30日民事補正聲明(二)暨追加被告狀附表甲所示地號土地之應有部分，移轉登記予原告。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)被告王南爐部分：
１、系爭14、64、135 地號土地自69年為新竹第二工業區徵收後，當時該土地共有人僅有14人，然證人戴祥瑞的父親即訴外人戴錦聲向另外三位地主買地被徵收後，其曾提起行政訴訟勝訴後，把系爭土地還給原地主。
２、被告王南爐本身為從事代書業，71年12月10日之系爭授權書為其所書寫，係於71年間交予其處理該系爭土地，並授權其談合建之事。然該授權書是寫了認證後才蓋章，其上之受任人，其僅書寫訴外人戴錦聲之姓名，而印章是證人戴瑞祥的父親拿來蓋的，以前都是證人戴祥瑞之父親出面，且其都是與其父即訴外人戴錦聲接觸，並不清楚會有證人戴祥瑞之姓名。又原地主把系爭土地上已興建房屋部分之所有權狀共92筆交給伊，並於92年間辦理過戶登記，全部的地主都有蓋章，且印鑑章係個人請領，並未由其保管。又因系爭14、64地號土地辦理道路分割手續時，有些地主不願意配合，又因分割才有畸零地，原地主死亡後，繼承人未配合辦理過戶登記，才會拖延，現在僅剩畸零地及道路用地沒有過戶。
３、水利法有規定經過水利會的同意，且要寫函給水利會，水利會變更地目為「廢溜地」就可辦理移轉登記，而被告係於71年向台灣省石門農田水利會聲請廢溜證明。又按區域計畫法及土地法之規定，地目編定為「農牧地」就不能興建房屋，但是地目為「溜、廢溜、農牧地」還是可以移轉所有權。惟74年8 月29日之土地合建契約書中，訴外人賴松本為第三手建商，原告與訴外人賴松本為第四手建商，嗣因原告興建時新竹縣區域計畫法於73年10月15日到73年11月15日間實施，原先在區域計畫法施行前，溜地、廢溜地、旱地等地目皆可興建房屋，興建好後就不用申請建照，惟區域計畫法施行後，以前所編定為溜地、林地、旱地、原野地都編列為農牧用地，則不能再興建房屋。
４、又74年土地合建契約書約定由地主取得A區34戶，C區22戶房屋，D 、E 、F 區由地主取得10分之3 ，且在原告之前的建商就已蓋好G 區42戶的房子，然當時房子沒有人購買，且渠等要求建商先給錢才可買回水利會徵收的地，然因建商沒有資金，故由地主以600 萬元出售D、E、F 區2,000 坪的地給建商，由建商將G 區房子蓋好並出售才有資金給付地主，且G 區蓋好後可申請完工證明變更地目，而將與水利會商談合建的事情，是以其並不認同要賠償原告興建G區房屋的價值。若G區房子建蓋完成後，即依土地合建契約書處理，由被告取得10分之 3。
５、另關於系爭14、64地號土地及土地合建契約書之D、E、F區域，已出賣予原告。系爭土地合建契約書之C區部分，是在合建範圍內，並約定C區建物為3、7分帳。而C區編號38、39號是按照地政事務所所測繪出來，是屬於出售2,000 坪的範圍內，為建商所有，至於C 區編號37號已超出C 區36戶的範圍，原告應將此戶房屋出售之金額分配30% 之金額予地主。又被告王南爐同意將名下所有系爭14、64地號土地即2,000 坪土地範圍內既有道路部分移轉予原告，或分割出來捐贈給鄉公所。
(二)被告甘仁佐部分：
１、訴外人即老村長黃沐英已經往生，並把本案之責交予其處理，於先前有三筆土地，其中二筆土地從水利會爭取過來，並與建商合作。上開三筆土地於合建時，其中 A、G 區以前為池塘，於72年間，地目為溜地應可興建房屋，原告有些部分已經興建完成，嗣於73年間法令變動，地目變成建地就不能興建房屋，然G 區42戶房屋有些坐落在64地號土地上，且當時建商比C 區37戶房屋還早興建，故應將G 區房屋建蓋完成。另外有一筆2,000 坪土地即土地合建契約書中之D、E、F區，已經以600萬元賣斷給建商，雖其未經授權，然600 萬元係作為預備補償款之用；又於74年間已興建C、D、E區，而F區尚未興建，均達成共識後，契約局部有所改變，因原本要興建給地主的地方都未興建，並於95年1 月12日土地合建契約履行協調會中有協議，地主、買主、建商各負3 分之
1 的增值稅，同意2,000 坪賣斷的部分用36戶去賣，茲因被告無法繳納增值稅，所以C 區36戶的房屋約定交給建商去賣，然本件所興建的房屋不只有賣出36戶，嗣後還多一戶C區37戶，是以，建商以每戶80萬元給地主30%，做為地主繳納增值稅的金額。惟C 區37戶，該戶表示所購買金額為98萬元，原告應速將98萬元的3分之1款項交付予地主，另被告所預先代墊的地價稅912,261 元，建商有答應地主代墊的地價稅的要幫被告繳交，並於建商與地主在中興村開會時有簽名，後來發現地價稅不止10幾萬，實際上地價稅是912,261 元，建商亦應該要支付給被告，方為合理。
２、又系爭土地合建契約書中之C區編號38、39號雖屬於D、
E、F區2,000坪的土地內，C區37戶是屬地主與建商合建部分，未坐落在2,000坪的範圍內。惟2,000坪以600 萬元賣斷時，加上C 區36戶分配給地主的款項，扣除地主應該分擔3 分之1 的增值稅及相關款後的金額為5,395,
393 元，而這筆錢等到系爭土地過戶完成，系爭55、66地號畸零地過戶給建商，道路分割過給鄉公所後，並就地價稅及C 區37戶出售的款項建商返還予被告後，才會分配給所有的地主。若沒辦法分割，款項就要無息還給建商，若可配合分割，就可以按照持分將款項分給地主。另就其中4,690,960 元的代墊款是代表人被告王南爐有借款50萬，付土地補償金，而其餘所得為3 、7 分帳。
３、系爭14、64地號土地是代表人被告王南爐，以行政訴訟把土地拿回，但嗣後被告王南爐擅自作主將系爭135 地號土地即G區與原告合建，系爭64、14 地號土地所有權人與系爭135 地號土地的所有權人大部分都不太相同，只有少部分的才同時有這三筆土地，因系爭135 地號土地大部分為水利會所有，水利會並表示就土地不能買賣，但可以商洽合建事宜。
(三)被告魏田等32人部分：
１、原告所提71年12月10日之授權書係屬無效，此有證人戴祥瑞於99年5 月17日到庭證述，稱其並未委任其父去簽，字亦肯定非其父所寫；當時代書王南爐亦不知為何有戴祥瑞之名，故該授權書顯係偽造，則被告王南爐既未經合法之授權，其代表所簽之「土地合建契約書」亦屬無效。又土地合建契約書之附件(詳本院卷一第24頁)既載「全部地主共23位同意書」，惟並無該同意書，雖其後原告提出68年4 月3 日之「協議、同意並授權證書」(詳本院卷五第118至第125頁)，但所有權人顯非23位，而共計有31位，扣除兼受任人黃沐英尚有30位，故被告否認該契約書為真正。再者，土地合建契約書所載之標的物係新竹縣○○鄉○○○段○○○○○段000000000
00 000000 號共3 筆土地(詳本院卷一第20頁、卷五第102頁 )，惟協議、同意並授權證書僅列2筆，未列上開131-2 號土地(詳本院卷五第118 頁)，故兩者並無關連。此外，依當時法令，系爭土地亦不得興建該等房屋，則土地合建契約書之約定顯係違反強制或禁止之規定而無效。
２、本件原告欲將系爭土地馬路部分分給其他共有人，後更主張要捐給新竹縣湖口鄉公所，顯係以損害其他共有人為主要目的，已違反民法第148 條之規定。又原告未為對待給付，除施工延誤，未依土地合建契約書之約定於75年10月6日前完成A 、B 、G區之建築，亦未交付應給付之款項予被告魏田等32人，對此原告亦不否認。雖原告主張交付被告甘仁佐5,395,393 元，惟其並非被告魏田等32人之代理人，故未生給付之效果，乃係私相授受。又原告所提95年1 月12日「契約履行協調會會議記錄」(詳本院卷五第56頁)，上載會議主席為被告甘仁佐、王南爐，惟被告甘仁佐竟不知何時約定做價80萬元？且被告王南爐於99年5 月17到庭陳稱「那次我有到場，在活動中心，後來幾次我沒有去」，則數次會議內容為何，應由原告負舉證責任。
３、況查，該契約履行協調會不但地主未全到，被告亦否認有同意結論事項等情，蓋當初協議無法成立，係因A 區範圍究係中心線以東2,000坪抑或C區36戶2,000 坪有所爭執，且收支明細表(詳本院卷五第59頁)所列款項，其中被告王南爐的借款退回去不用計算，總款應為5,895,393元，另道路補償金522,400元未經地主同意，水利會罰款12萬元及替代工程款亦與地主無關，被告甘仁佐的車馬費當時也有爭議，又水利會地價金34,500元從何而來並不清楚，訴外人黃沐英池塘爭議化解補償金30萬元並未經地主同意，故無法達成協議。況且當時之簽名係到場即簽，此從本院卷五第57頁載明「地主簽到」可知，則遲到早退、進進出出、未通知到場者都有，被告徐立添亦表明沒有同意，故無法以契約履行協調會會議記錄證明地主均同意之，且收支明細表亦係原告單方之計算(詳本院卷五第59至第61頁)，未經雙方同意。此外，原告尚於100年2月10日到庭自承：當初並沒有說D、E、F區是否含有C37、38、39房屋，故此部分並未經雙方合意，從而，被告魏田等32人依民法第264條第1項前段之規定主張同時履行之抗辯。
４、另本案關於2,000坪土地以600萬元出售給建商部分，渠等並未授權被告王南爐、甘仁佐處理，係上開二人與原告於96年12月27日訂立協議書(詳本院卷七第111 、112頁 )，渠等直至101年始知上情。而原告於2,000坪土地有建屋，土地也有移轉第三人，且地主之印鑑章由被告王南爐保管。此外，被告認為G 區房屋沒有價值，因該區至少有6 件死亡案件，屬於凶宅，從70年興建到現在，水泥都已風化，應該沒有價值，惟鑑定人即歐亞不動產估價師事務所未考量凶宅部分，且原告對於G 區應無事實上處分權，亦無取得G區之正當權源。
５、按民法第265 條之規定：「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。」，查本件原告於G 區之工作物不但無力完成，於A 區亦無力興建，故其財產顯形減少，是以被告魏田等32人援引不安之抗辯權。
６、末查，原告未依系爭土地合建契約書約定完成A、G區之建築，全部地主至今均未取得分文，原告施工延誤，依約應於75年10月6 日前完成，至今仍未完成建築，復故將G 區之房屋建在水利地上，已無法移轉房地之所有權，被告為此對於原告主張解除系爭合建契約。
７、被告為此答辯：⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
(一)原告主張於71年12月10日，新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號土地部分地主，即魏田(魏木泉之繼承人)、陳双全(陳睦之繼承人兼代表)、徐春泉、黃沐英、黃錦土、王乾火、王煥清(王立旺之繼承人兼代表)、王德茂( 王兆青之繼承人兼代表)、羅謝炳妹、甘仁佐(甘立成之繼承人兼代表 )、陳運田、羅坪珍(羅火之繼承人兼代表)、戴雲良、戴源相(戴雲水之繼承人兼代表)、魏天雲等人，與被告王南爐簽立授權書，授權被告王南爐可將其等於系爭土地之應有部分予以出售，或與建商合建房屋，此有原告提出之授權書一紙附卷可稽(詳本院卷一第17頁至第19頁)，復為被告王南爐、甘仁佐、黃沐英、黃錦土、魏蘭昌、魏田、徐立振、羅坪珍所不否認上開授權書之真實性( 詳本院卷二第129頁)，參以系爭土地之部分地主王乾火、王南爐、魏田、甘仁佐、甘仁先、甘仁灶、王德茂、王德祥、王德全、陳双全、陳運田、王煥清、羅火、羅謝炳妹、徐春泉、戴源相、黃錦土、魏天雲等人亦曾於68年4月3日訂立協議書授權訴外人黃沐英全權代理處分重測前新竹縣○○鄉○○○段○○○○○段00000000000地號土地事宜，亦據原告提出協議同意授權證書附卷可佐(詳本院卷五第118頁至第125頁)，足見系爭土地因屬共有地，且所有人數眾多，為處理土地出售或合建事宜，確有委任授權專人處理之必要，是以，原告上開主張系爭土地之部分地主，曾授權被告王南爐可將其等於系爭土地之應有部分予以出售，或與建商合建房屋乙節，要非無據。
(二)又原告主張被告王南爐於74年8月29 日，依授權書所授之權限，與原告及訴外人賴松本訂立土地合建契約書，然原告係自訴外人賴松本處承接建案並與上開地主重新簽訂合約，則土地合建契約書除約定由地主提供系爭14、64、13
5 地號土地予原告及訴外人賴松本興建房屋外，雙方並就原告與訴外人賴松本因該契約書所生之權利及義務，於第
16 條第1項明定由原告行使及負擔，亦據原告提出系爭74年8月29日土地合建契約書一紙附卷為憑(詳本院卷一第20頁至第26頁)。
(三)再者，系爭合建之重測前新竹縣○○鄉○○○段○○○○○段00000地號土地分割增加131-9至131-67地號，重測前番子湖段上番子湖小段132-3地號土地分割增加132-575至132-607地號，同段131-2地號土地則未有分割，上開地號於87年間辦理地籍圖重測時，新編段別為吉祥段，亦據本院依職權向新竹縣新湖地政事務所查詢明確，此有新竹縣新湖地政事務所98年12月15日新湖地登字第0000000000號函檢送登記資料謄本、重測前後地號對照清冊可佐( 詳本院卷四第133頁)，佐以原告在訂立系爭合建契約後，在系爭合建土地上建造房屋，並將系爭合建土地分割出35 至129地號土地，且以買賣為原因陸續過戶登記予訴外人所有，此有原告提出其在系爭合建土地上建造房屋之照片、系爭土地地籍圖、土地登記謄本附卷可稽( 詳本院卷四第141頁至第153頁、卷四第138頁、卷五第161頁至第270頁)，對照系爭土地合建契約書分配位置附圖所示區域，自系爭土地上分割出之地號適位於合建區域之E、F、D及C區之範圍，則被告苟未授權王南爐處理與原告間之土地合建事宜，衡之常情，應無同意將位在合建範圍內之C 區土地配合建商即原告在建屋銷售予他人時，辦理土地分割移轉登記予他人所有之理，益見被告魏田等32人辯稱並未授權王南爐處理本件與原告間之合建事務云云，顯違一般經驗法則，要難採信。
(四)次查，兩造訂立系爭合建契約書後，因系爭土地所在之區域實施區域計畫法，原在區域計畫法施行前，溜地、廢溜地、旱地等地目可以不先申請建築執照即可建屋，區域計盡法施行前完成之基礎，可申請完工證明後，變更區域及地目，業據被告王南爐陳述明確(詳本院卷四第185頁 )，而系爭土地因屬農牧用地，依據非都市土地使用管制規則第6條第3項附表一農牧用地容許使用項目為「農作使用」、「農舍」、「農業設施」第15項，其中農舍之許可使用細目為「農家住宅」、「農舍附屬設施」、「農產品之零售」、「農作物生產資材及日用品零售」、「民宿」等 5項，故農牧用地得供建築符合上開規定之房屋使用乙節，亦經本院依職權向新竹縣政府查詢明確，此有新竹縣政府99年4月9日府地籍字第0000000000號函一紙附卷可佐( 詳本院卷五第10頁 )，觀之系爭合建契約書第13條亦記載：
「甲方(註：指地主)取得A 區34戶現因法令所限，未能同時開工建造，但爾後若分區編定准予變更，依法可建造時，甲方應即備齊證件交付乙方(註：指原告)，乙方應於放到證件後十日內提出申請建照，並負擔一切建照費，俟建照核下二十日內開工建造，約定360 天內建造完成交由甲方掌管使用。」、第8 條：「若因政府政策或法令變更致部分合建房屋無法興建時，雙方均不計論違約」乙節( 詳本院卷一第21頁反面及第22頁反面 )，則系爭土地現仍為特定農業區之農牧用地，亦經本院依職權向新竹縣新湖地政事務所查詢明確(詳本院卷五第6頁 )，足見被告所提供之系爭土地既為農牧用地，僅得作為「農作使用」、「農舍」、「農業設施」之使用，難以通過一般房屋建築執照之申請審查，故被告辯稱原告未依系爭土地合建契約書約定完成A、B區之建築，係有可歸責之事由，其得據此解除系爭合建契約云云，顯悖於兩造契約第8 條之約定，顯屬無據。
(五)復查，原告確有在G 區建造42戶建物，業據原告提出上開興建建物照片附卷可稽(詳本院卷五第36頁)，復經本院囑託新竹縣新湖地政事務所測繪上開42戶建物坐落之基地位置及面積係位於系爭64 及135地號土地上明確，此有新竹縣新湖地政事務所於102年8月19日以新湖地測字第0000000000號函覆土地複丈成果圖附卷為憑(詳本院卷七第129頁至第131頁)，核與系爭土地合建契約書附圖所附之G 區42戶建物所在位置相符，故被告魏田等辯稱原告故將G 區之房屋建在水利地上云云，亦無足取。而系爭135 地號土地前經訴外人台灣省石門農田水利會以被告王乾火、羅謝炳妹、陳運田、王德茂、王德祥、徐春清、徐春泉、王南爐、王德全及王煥清已領取購地價款，請求上開被告移轉登記系爭土地之應有部分，經本院73年度訴字第248 號民事案件於73年3 月19日判決被告應移轉土地所有權登記予訴外人台灣省石門農田水利會確定在案，此有本院依職權調閱73年度訴字第248 號民事判決一紙附卷可佐( 詳本院卷五第130頁至第131頁、第79頁至第84頁 )，是以，原告未能取得G區房屋坐落在系爭135地號土地上之所有權，應認係有可歸責於被告之事由存在，故被告辯稱係原告故將 G區之房屋建在水利地上，已無法移轉房地之所有權，顯為倒果為因之詞，亦難採信。惟原告在G 區建造之房屋依原告陳報建築完成日期為74年8 月29日，距今屋齡已近30年，經本院於100年4月19日會同兩造勘驗G區房屋為2層樓透天建物，勘驗當日房屋均無鐵窗存在，一戶房屋門邊可見仍有鋁門窗的外框腐蝕，現場鋼筋鐵條部分外露，二樓地磚未施作，油漆未粉刷，但是二樓外牆磁磚已貼妥，現場未看到窗戶外框等情，此有本院勘驗筆錄附卷為憑( 詳本院卷五第303頁)，核與系爭合建契約書第11條約定被告取得之房屋須有門窗、1、2層地面舖設地磚，及內牆及天花板均以水泥、PVC 粉光之情形不符，參以本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定現場G區編號F32該戶建物之價值，現場房屋並未見有鋁門窗、鐵捲門等設備，該戶房屋價值鑑定為344,275 元，此有估價報告書附卷可佐，則依系爭合建契約書約定，地主可取得G 區22戶建物均須依第11條約定之建材及施工，則依系爭合建契約第14條約定，原告於建造完成後，被告應即辦理土地編定變更，分割地目變更等手續外，並將已建造完成原告應得房屋之土地產權先行移轉與原告取得，則原告自承其目前並未興建A、B區房屋(詳本院卷四第186頁反面)，而G區之房屋原告亦未依合建契約約定完成建造，及點交予被告接管，故原告依據系爭合建契約書約定請求被告移轉登記被告所有如附表甲所示系爭14 、64及135地號之土地應有部分，既因條件尚未成就，要屬無據，難予准許。
(六)再查，原告主張兩造於本件訴訟期間為解決系爭土地過戶事宜，曾於95年1 月12日協調會時達成結論如下：
１、地主應得款計5,395,393元(試算表詳會議資料附件，其中建方「代地主付款」計4,690,960 ，由代表人王南爐另與地主說明收支情形。
２、地主應得款由建方分二期支付：⑴第一款支付50%，付款條件：
①地主代表交付G區42戶報備證明。
②地主辦理「2,000坪及C區36戶」土地內道路用地之變更與分割。
③「2,000坪及C區36戶」土地內道路用地移轉給建方，地主交付【證件、印鑑證明及用印】。
④2,000 坪內建方應得土地移轉給建方，地主交付【證件、印鑑證明及用印】。
⑤約定時間、地點配合地主用印，建方同時付款。
⑵第二期支付50%，付款條件：前款產權移轉完成。每位地主應得款，由建方試算交地主代表簽認。
３、地主向購屋者應收之地價稅，由地主提供稅務資料授權建方向購屋者收取，但該款由建方先行墊付給地主。
此有被告甘仁佐提出之上開會議紀錄，及簽到名冊、5,395,393元之收支明細表附卷可稽(詳本院卷五第56頁至第59頁 )，雖有部分被告未在上開協議會記錄上簽名，惟就地主以60
0 萬元賣斷系爭合建契約內原屬D、E及F區範圍內2,000坪土地予建商之約定，顯已變更系爭合建契約原約定DEF 三區係以地主取得10分之3 ，以共同出售，出售取得價金由雙方各取得1/2，直至地主取足600萬元，餘由建商取足10分之7 ，剩餘之金數、房屋、攤位均依合建比率各自取得多退少補乙節(詳本院卷一第20頁反面)，參以本院依職權向新竹縣新湖地政事務所調閱位在系爭合建契約E 區範圍內之新竹縣○○鄉○○段○○○○○○號土地自總登記迄今之所有權人資料，可知上開土地均係於92年12月4 日自本件合建之地主即全部被告移轉登記予訴外人鄭皓文所有，此有新竹縣新湖地政事務所於101年9月6 日以新湖地資字第0000000000號函檢送土地所有權人資料附卷可佐(詳本院卷七第10頁至第84頁)，而辦理土地移轉登記亦須備妥原土地所有權人之印鑑證明、身份證件，且在土地過戶契約書上亦須蓋用印鑑章，及交付土地所有權狀，足見兩造在系爭土地因受限政府法令之更異，未能按原合建契約書之約定進行時，另已達成由原告以600 萬元向被告買受系爭合建契約內原屬D、E及F區範圍內2,000坪土地之新協議，被告始願配合原告辦理位於2,000 坪土地範圍內分割過戶予原告出售房屋之第三人所有，觀之原告與被告王南爐、甘仁佐亦就此於96年12月27日簽立協議書載明上情甚明(詳本院卷七第111頁至第112頁)。
(七)另查，本院於100年4月19日會同兩造及新竹縣新湖地政事務人員所以新竹縣○○鄉○○○街○○巷道路中心點測繪2,
000 坪土地所在之具體位置，經新竹縣新湖地政事務所先後於100年5月18日以新湖地測字第0000000000 號函、100年11月10日以新湖地測字第0000000000號函覆本院如附件所示14-9001地號面積1,229.22平方公尺為道路，14-9002地號面積686.63平方公尺為C區，14-9003地號面積325.23平方公尺，14-9005地號面積16.56平方公尺，合計位在系爭14地號土地上面積為2,257.64 平方公尺【計算式為：(1,229.22+686.63+325.23+16.56)=2,257.64】，另系爭64-9001地號之道路面積369.63平方公尺，亦係於2,000坪土地範圍內(詳本院卷五第303頁、卷六第2頁至第3頁、第45頁至第46頁 )，以此計算被告應移轉予原告之土地應有部分比例為如附表乙所示。
(八)末按民法第264條第1項之同時履行抗辯本僅及於同一雙務契約成立所生之對待給付，未及於非基於同一之雙務契約而發生之對立債務，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，如非立於互為對待給付之關係者，即不能發生同時履行之抗辯(最高法院59年台上字第850號判例意旨參照 )。本件原告既已就其向被告買受2,000 坪之土地扣除代被告支付相關款項，及原告代地主支付之土地增值稅後，於97年1月11日開立5,395,393元支票交予處理本件合建事務之受任人即被告王南爐及甘仁佐保管，復有被告甘仁佐提出湖口鄉農會存款存摺明細附卷可佐( 詳本院卷五第71頁 )，則原告以此主張其得請求被告移轉登記如附表乙所示之土地，即屬有據。至被告甘仁佐雖辯稱：原告尚須給付予被告出售編號C37房屋3分之1 款項，及將被告所預先代墊的地價稅912,261 元給付予被告云云，可認被告有為同時履行抗辯之意思。惟本件原告既係本於兩造間所達成由原告以600 萬元向被告買受系爭合建契約內原屬D、E及F區範圍內2,000坪土地之協議，請求被告移轉系爭土地，與被告有無為原告代付地價稅及原告須給付予被告另出售編號C37房屋所得1/3房屋價款，並非立於互為對待給付之關係，並不發生同時履行抗辯問題，被告此部分抗辯，並不足採。至於被告有無代原告支付地價稅，原告有無同意負擔被告繳付之地價稅，被告可否請求原告返還，及原告應給付被告另出售編號C37房屋所得1/3房屋價款，均屬被告是否另訴向原告請求之事宜，併此敘明。
四、綜上所述，原告請求被告應將其各自所有坐落如附表乙所示地號土地之應有部分，移轉登記予原告所有，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，難予准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第85條第1項前段、第79條、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 22 日
民事第二庭 法 官 王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 22 日
書記官 蔡玉嬌