臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度竹小字第六六號
原 告 丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣貳萬玖佰零捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌佰捌拾元，其中新臺幣肆佰貳拾貳元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）五萬元。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十九年三月一日向被告租賃店面，至九十年二月二十八日租賃期滿，原告未繼續承租，詎被告不退還押租金五萬元予原告，為此提起本件訴訟。
（二）對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱原告未依約將其房屋回復原狀云云，然查，訂定租賃契約之時，被告並未告知原告退租時，應將牆壁粉刷為白色，而原告搬進該屋時，該屋之牆壁已貼上壁紙，地面上係塑膠地板，此與原告搬離該屋時之狀態相同，故原告並未違反租賃契約上之回復原狀之義務，至被告出租本件房屋予訴外人陳韻如之房屋狀況，原告並不知悉，被告與訴外人陳韻如所述房屋原狀之情形亦不相同。至於鐵捲門之修繕，依民法第四百三十條，出租人應給付修繕費用，鐵捲門並非原告損壞的，其修繕之費用應由被告自行負責。且原告亦未如被告所述有提前解除租賃契約之情事。
三、證據：提出租賃契約書影本一份、錄音帶譯文二份、錄音帶三卷、照片九張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）查原告向承租被告坐落於新竹市○○路○○○號一樓房屋經營美髮工作室，租期自八十九年三月一日起至九十年二月廿八日止計一年，原告突於九十年二月二十二日來電要求還返押租金，事後並表示其於同年二月十日搬離租賃處，原告未先期通知被告，又未履行租賃契約，其違反民法有關定期租賃之規定甚明。且被告於接獲原告電話時，即告知應依約行事，將房屋恢復原狀交還原告，其中包括將牆壁面除去壁紙粉刷回白色，天花板補平燈管之孔洞及除去地面塑膠地磚為光滑水泥磨石等，且此於訂定契約當時，被告即已詳細告知原告將來退租時應將該房屋回復上開所述原狀交還被告，始簽訂契約。原告自承已於二月十日搬離租屋處，迄今尚未回復原狀。而押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，承租人已無債務不履行情事，始能要求返還，是原告未自行回復原狀，而設若由被告自行處理恢復原狀，僅五萬元之押租金，絕不足以補償被告巨大損失。
（二）原告所提照片係營業期間之裝潢、設備等及搬離設備遷出租賃房屋後之照片，惟原告並無法提出該屋租予原告前空屋狀態的照片，以比對該租賃房屋在原告營業前後之差異，舉證證明其主張為真正。又經前一承租人出庭作證之陳述，亦可證明出租人與承租人之間應依契約規定行事，其他無明文載入契約之應處理事項內容，亦經出租人口頭告訴承租人知悉。本件兩造於訂定租賃契約書時，被告強調除應依契約行事外，特別要求原告於退租時務必「恢復原狀」。所謂「原狀」，如前述的店面、牆壁面、地面等內容之謂，實不必詳載於契約書，按諸經驗法則，乃屬常情。原告應將牆壁面除去壁紙而粉刷回白色、天花板補平燈管之孔洞及除去地面塑膠地磚為光滑水泥磨石等最重要，另手拉鐵門久未保養而無法使用、改裝後的水電管路亦應恢復等等諸多項目，惟原告至今仍棄罝而皆未處理。再原告營業期間所使用之諸多營業費用未繳交，而由被告代為處理。另原告於四月十九日庭訊時始交出租賃房屋電動門之搖控器及大門之鑰匙，於此之前因原告遲未交出鑰匙故被告即已更換房屋之電動門搖控器，此部分損失亦應由原告負責。
（三）綜上所述，原告未依民法第四百三十一條第二項後段、第四百五十條第一項、第四百五十三條及第四百五十五條等有關租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，應依習慣先期通知，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物予出租人之規定，顯然嚴重違約。又依兩造租賃契約第十八條約定，租賃期間內原告若擬提前遷離他處時，原告應賠償被告一個月之租金，租賃期間內原告如違背本契約各條項時，任憑被告處置。依前述所提諸多之違約及違反民法規定事項，原告請求返還押租金，實無理由。
三、證據：提出租賃契約書、調解委員會通知書暨聲請調解書、水費、瓦斯費、電費、換裝遙控器費用收據、估價單各一件及電話費用單據二紙為證。
理 由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張其於八十九年三月一日向被告租賃坐落新竹市○○路○○○號一樓（下稱系爭房屋），至九十年二月二十八日租賃期滿，原告未繼續承租，詎被告不退還押租金五萬元予原告，為此，訴請被告返還押租金五萬元等情；被告則以其於訂定租賃契約當時，即詳細告知原告將來退租時應將該房屋回復原狀即將牆壁面除去壁紙粉刷回白色，天花板補平燈管之孔洞及除去地面塑膠地磚為光滑水泥磨石等，然原告卻於九十年二月十日租賃期間內，提前遷離他處，且原告並未依約將該房屋回復原狀，另水電及電話費用等亦由被告代其繳付，是被告既未依約回復原狀等債務不履行之情事，其訴請返還押租金自屬無理等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造間於八十九年三月一日就系爭房屋訂定租賃契約，約定租賃期限至九十年二月二十八日止，而其已於九十年二月間搬離系爭房屋，被告迄今尚未返還押租金之事實，業據其提出租賃契約書乙份為證，被告復未加以爭執，自堪信為真實。
四、按房屋租賃保證金（即押租金）之返還，當然為租期屆滿時，出租人與保證人所負回復原狀之義務。如出租人與保證人於租期屆滿時未履行此義務，縱租賃關係於租期屆滿時消滅，而其返還保證金之義務，要難認為隨同失其存在。最高法院四十八年台上字第一一九六號著有判例。又押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。最高法院八十一年台上字第一六三０號判決可資參照。今兩造對本件租賃契約關係已消滅之事實均不爭執，原告既主張因租賃關係消滅，並已搬遷完畢而請求返還系爭房屋之押租金，然被告以原告有未將系爭房屋回復原狀，水電費、電話費未繳交等債務不履行之情事拒絕返還押租金，是本件爭點即為原告即承租人於租賃關係終了後，是否尚有債務不履行之情事？若有債務不履行之情事，因債務不履行所受損害於押租金內扣抵後是否存有餘額？
五、經查，原告主張已依約將系房屋騰空搬遷，固據其提出照片六張為證，然為被告所否認，辯稱於租賃之初有告知被告於租賃期滿時，應將系爭房屋牆壁粉刷為白色，地板應回復成磨石子地，天花板亦應補平燈管之孔洞，而原告雖將房屋搬空然並未依約回復原狀等語。證人即系爭房屋之前承租人陳韻如於本院審理時證稱，伊是八十五年七月跟被告承租系爭房屋，到八十九年二月份頂給原告承租。原先租約是簽到八十八年八月，之後都是口頭承租，被告有答應，也有同意伊登報找人來頂，後來原告就來承租系爭房屋。房東交屋與伊時，房屋當時已釘有天花板及十幾個投射燈及一個日光燈，牆壁是貼壁紙，但已被撕了一半，地板本來是磨石子地，伊後來有再貼一層壁紙，天花板又釘了一層美耐板，地板是鋪塑膠類地板。有約定要將天花板回復伊自己釘的部分，及塑膠地板拆除，伊貼的壁紙撕掉，另外要將鋁門裝回去，自己另外釘的櫃子拆除。兩造訂約時伊有在場，但未參與，伊再頂讓給原告之前有跟原告說回復原狀就是如之前伊與被告的約定。他們也都有同意才定約。對原告所提錄音帶譯文除了對系爭房屋天花板部分說錯，天花板不是水泥的外，本來就是已經有釘天花板，其餘沒有意見等語，經本院當庭提示原告所提出之照片予證人，證人亦證稱，照片上非當初所約定回復原狀之樣子，地板還未拆除，天花板也還未回復，牆壁的壁紙也是伊貼的。交屋予原告時房屋狀態，除伊加釘之櫃子之外，如提示照片所示，但交屋時有跟原告說要回復原狀及房東交給伊之房屋狀態一樣等語（見本院九十年五月二十一日言詞辯論筆錄），核與原告所提出其與訴外人陳韻如對話之錄音帶譯文內容大致相符，堪認兩造於訂定系爭租賃契約當時，有約定原告於租賃期滿時，應將壁紙撕除、塑膠地板拆除、天花板部分拆除美耐板、將訴外人陳韻如所加釘之櫃子拆除及將鋁門裝回以回復原狀。今原告尚未將上開事項回復原狀，為原告所不爭，雖原告於訴訟進行中表示願自行將上開事項回復原狀，為被告所不同意，稱原告自九十年二月間搬離迄今已數月，未將系爭房屋回復原狀亦未將系爭房屋鑰匙歸還被告，致被告自行換鎖，已不願再讓原告進入系爭房屋等情，查原告自二月間搬離至提起本件訴訟已二月有餘，迄至本件訴訟末了，原告始表示願自行回復原狀，因兩造於訴訟前幾度協調未果，已然破壞兩造間之互信基礎，是被告於訴訟中不願讓原告進入系爭房屋回復原狀，尚難認係以不正當方法阻止條件成就。
六、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第二百一十五條定有明文。查原告於租賃期滿迄今尚未依約回復原狀，業如前述，被告自受有未回復原狀之損害，而主張其自行回復系爭房屋原狀之損害計為四萬八千三百三十五元，據其提出估價單乙紙為證，然為原告所否認，辯稱被告所提估價單上費用過高等語，並另行提出估價單乙紙；查依被告所提估價單上所載細目中，水管線路拆除費、粉刷牆壁、粉刷天花板部分非屬兩造所約定回復原狀之範圍內，此部分之費用自不得列為被告所得請求損害賠償之項目，次就原告應回復原狀部分，逐一審究之：天花板拆除部分；原告所提估價單此部分費用為一千元，而被告所提之估價單此部分為一萬零二百元，證人即為被告估價之人方秋風於本院審理時證稱，該項施作因係要重新訂天花板且材質是使用三合板，故須一萬零二百元，然依訴外人陳韻如之證述，天花板部分僅須將其所釘之美耐板拆除即可，而依證人宋智豪於本院審理時證稱，因依原告所述單是拆除美耐板八點五坪範圍只要花費一千元等語，是此部分之費用，應以一千元為其回復原狀之材料費用；撕除壁紙及拆除塑膠地板部分：依被告所提之估價單上此部分費用為二十三坪計七千三百六十元，而原告所提估價單上此部分之費用為十一點五坪計二千三百元，證人宋智豪證稱，拆除壁紙是以坪數算，所估出價格只算材料部分，工資是另外算，若是二十三坪則為四千六百元，塑膠地板亦是用坪數算，因壁紙及塑膠地板都是用強力膠黏的，只要將壁紙、塑膠板拆除後用小刀將強力膠刮除乾淨即可等語，而證人方秋風並未就此部分所為估價為何須如此高作何說明，自以證人宋智豪之證人較為可採，惟此部因證人宋智豪並未實際進入系爭房屋估價，而依證人吳秋風估價此部之坪數為二十三坪，是依此計算，撕除紙部分材料費用為四千六百元，至拆除塑除膠地板部分材料費用則為二千元；至拆除櫃子部分；原告所估價額為五百元，被告就此部分並未估價，以原告所估價額計算，尚屬妥適；安裝鋁門之費用；依被告所提估價單前大門拆除費及前鋁門安裝費共計六千元，而原告所提估價單上開部分各為一千元，證人宋智豪證稱，依原告所述，將強化玻璃拆下再裝鋁門共為二千元，這是指原有材料皆保留之情形等語，而迄至本案言詞辯論終結時止，兩造對原有鋁門仍在尚可安裝，並未加以爭執，是就此部分之施作，以六千元計算，誠屬過高，是以二千元為計算基礎，較為可採。另上開所估之單價均僅為材料費用，並無包括工資，而證人宋智豪證稱，工人一工一天為二千元，若坪數增加，工資及材料亦會增加，是依原估價單上所列施工項目，所須工資為八千元，然就壁紙撕除部分之坪數較估價單上所列為多，是此部分之工資，經本院審酌後以增加一工一天為適當，故工資部分之金額應為一萬元，再垃圾清運費用部分，被告所提之估價單與證人宋智豪證述載運一趟為二千元均相同，查上開施工所造成之垃圾應非一般人所得易於清理之情形，故被告主張垃圾清運費二千元，尚堪可採。另上開費用係未含稅之金額，依證人宋智豪證述一般稅金係加上百分之五計算，則上述費用計為二萬二千一百元再加百分之五稅金計一千一百零五元。是被告回復原狀所受損害應為二萬三千二百零五元。
七、次查，被告另抗辯原告雖於九十年二月間搬離，然其並未繳清租賃期間之瓦斯費及水電費、電話費用，業據其提出系爭房屋九十年二月份之瓦斯費通知及收據聯、台灣自來水公司水費收據、台灣電力公司電費通知及收據為證，原告對該等文件之真正並不爭執，惟主張水電費部分被告亦應負擔六百元，被告於本院審理時亦當庭表示同意（見本院九十年四月十九日言詞辯論筆錄），是此部分費用水費為九百六十五元、瓦斯費為一千九百六十二元、電費為二百六十五元，電話費用為二千零四十五元，扣除六百元後，被告尚可於押租金內扣除四千六百三十七元。至被告復稱其更換系爭房屋鑰匙費用為二千五百元，有收據乙紙在卷可稽，亦應由押租金內扣除乙節，查原告於九十年二月間即搬離系爭房屋，至九十年四月十九日訴訟進行中始將鑰匙返還被告，而依被告所提上開收據之日期為九十年三月五日，是原告本應於租賃期滿，交還系爭房屋時即一併將鑰匙歸還，然其迄未歸還，致被告無法自由使用，而自行更換鎖匙，此所造成之損害，被告自得請求原告給付，然考量系爭房屋原有鎖匙本已使用相當時日，扣除其使用上之折舊，此部分金額以一千二百五十元為適當。末查，被告另辯稱原告未於租賃期滿，即提前解約，應賠償一個月之租金云云，然原告係於九十年二月間始搬離，被告亦自承原告係於九十年二月二十二日來電請求返還押租金，而兩造所訂租賃契約乃於九十年二月二十八日屆滿，為兩造所不爭，是衡情原告於租賃期間即將屆滿前先將房屋搬空，並告知搬離情事而要求返還押租金，尚難認係屬提前解約之情形，被告自無依租賃契約請求賠償一個月租金之權利。
八、從而，被告於原告所交付之押租金中，可扣除其債務不履行損害之金額共計為二萬九千零九十二元，而原告前所交付之押租金為五萬元，扣除上開金後，被告尚應給付原告二萬零九百零八元，是原告主張被告應返還系爭房屋押租金五萬元，於二萬零九百零八元之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則乏所據，應予駁回。
九、本件為小額訴訟判決，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。
十、本件為判決之期礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用舉證，經本院審酌後核與判決之結果無影響，爰不一一論駁。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十三、第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第四百三十六條之十九第一項、第四百三十六條之二十，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 彭連喜中 華 民 國 九十 年 八 月 二 日