臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度竹簡字第二三五號
原 告 甲○○○訴訟代理人 乙○○被 告 丙○○右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣肆萬元及自民國九十年五月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應給付原告新台幣（下同）十三萬五千元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
（一）原告主張被告於民國（下同）八十九年十二月五日，簽立要約書委託訴外人北區房屋仲介股份有限公司（下稱北區房屋），以總價四百五十萬元向原告要約購買其所有坐落於新竹縣竹東鎮員山里下員山八十七之十號之房地一戶。而依據上開要約書第三條第一款約定，如該要約書經賣方（即原告）於要約期限內承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務；第五條則約定成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起三日內，買賣雙方應於共同指定之場所簽訂房地產買賣契約書，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價百分之三損害賠償金額。查被告於要約期限內、原告承諾前，皆未為撤回要約之意思表示，而原告收到被告之前開要約書後，亦於八十九年十二月七日承諾，並記明承諾之時間及簽章，與被告約定於同年月十日簽訂本約即正式之不動產買賣契約書，惟至約定日，被告於簽約當場表示不願購買前開房屋，兩造遂改約定於八十九年十二月十六日簽訂房地買賣之本約，惟屆期被告卻仍未前來履約，迭催不理，原告只得依據上開要約書第五條約定及債務不履行之規定，請求被告賠償依買賣總價四百五十萬元百分之三計算即十三萬五千元之違約金。次查被告之前因購屋之事，已由北區房屋之經紀人員陪同觀看過四間房屋之屋況，而就前開房地之買賣，被告於簽立要約書之前，北區房屋之經紀人員亦有提出不動產說明書及標的物現況說明書供被告閱覽，而依據該標的物現況說明書第十五項，就是否使用自來水廠提供之自來水一節係勾註「否」，即被告於簽立要約書前應已知悉所購買原告所有前開建物並未接用自來水，被告辯稱係事後始知悉購買之房屋並無接自來水，而北區房屋經紀人員又未提供標的物現況說明書云云，自不足採。又被告簽立前開要約書交付北區房屋經紀人員向原告為要約時，係因極欲購買前開房地，始自願放棄契約審閱期間，且因原告僅係單純房地買賣之賣方，並非企業經營者，是被告援引消費者保護法上有關消費者權益規定之抗辯，亦無理由。又被告雖辯稱其並無意購買前開房地，且放棄審閱權亦係北區房屋經紀人員之要求而為云云；惟果如此，何以被告於簽立要約書後至原告承諾前，均未撤回其要約之意思表示，嗣延至八十九年十二月十日簽約當場，始表意不願購買前開房地，是其所辯自不足採，且此亦不生撤回要約之效力。
（二）被告則以前開房地係北區房屋銷售業務人員蔡素靜於八十九年十二月五日，主動電邀被告前往房地坐落處現場觀看屋況後，被告始委託該公司代為向原告為要約欲買受之意思表示，是本件買賣性質上係屬消費者保護法所稱之「訪問買賣」；至於出價四百五十萬元之價格，亦係北區房屋經紀人員蔡素靜之建議，藉此試探賣方即原告之意願，因此之出價與賣方即原告之出價尚有一段不小之距離，始會同意簽立要約書，事實上被告並未很想購買系爭房地。且北區房屋經紀人員蔡素靜偕被告至前開房屋現場觀看時，蔡素靜僅提出前開房地之不動產說明書，並未提出不動產標的物現況說明書供被告閱覽，以致被告不知悉前開房屋並未接自來水，且在看屋現場即引導被告在要約書上簽名，嗣蔡素靜偕被告返回北區房屋公司所在處後，該公司另位職員又拿出已事先印好，內容表示立約人放棄三日契約審閱期間之意文句之紙條，要求被告照抄在要約書上，而放棄審閱該要約書內容期間之權利，被告因信任北區房屋之專業而依其所求為之，並非係主動放棄要約書審閱期限。嗣出具要約書之當日晚上，蔡素靜復來電稱賣方即原告想與被告見面洽商購屋事宜，被告則應以需待家人觀看過屋況後再約洽談時間，當時北區房屋亦無異議，是被告當時認為賣方即原告不可能為承諾，始未立即撤回要約。詎北區房屋於同年十二月七日再次來電時，竟告知原告已簽字同意出售前開房地之訊息，此後北區房屋即不斷電催被告前往簽訂正式之不動產買賣契約，被告雖對前開購屋之事深感不安，而不擬購買，但因受制於經告知原告已承諾之訊息，故未以書面撤回購屋之要約，惟嗣於同年月十日下午被告赴北區房屋時，即已當面表明並無購買之意願，並遞交撤回要約之書面通知，並於該時始見到被告前開出具之要約書業經原告同意簽章。惟基於前述，北區房屋不僅未提供標的物現況說明書，亦未依法提供被告合理之要約書審閱期間，致使被告於尚未完全瞭解要約書之性質及利害關係前，即簽訂放棄要約書審閱期間權利之條款，北區房屋此係乘被告之急迫、輕率或無經驗，使被告受損而使其本身受有利益，其甚至未告知被告前開房屋只有地下水而無自來水，致被告在對購買之房屋設施配備認知有錯誤之情況下簽立該要約書。北區房屋上開行為明顯違反消費者保護法施行細則第十一條之規定，而有損被告權益，是被告自可主張不受上開要約書內容之拘束。另北區房屋所表示之賣方即原告欲約被告洽商之訊息，使被告誤以為賣方即原告需待雙方洽商後，始會決定是否以被告所出價格出售，詎料尚未經洽商，北區房屋即告知賣方即原告已簽章同意出售之情，即前開出具要約書過程乃係北區房屋人員之不當主導及遊說下，使被告於倉促草率之情況下完成之，此締約過程明顯違反平等互惠及誠實與信用原則，是本件原告若有任何損失，應由北區房屋負責賠償，而非向被告求償等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
（一）原告主張被告於八十九年十二月五日，就原告所有之前開房地，有出具要約書委託北區房屋以四百五十萬元之價格，向原告為訂立買賣預約之要約意思表示，嗣經原告於同年月七日對該要約為承諾後，被告卻未在約定時間與原告訂立正式買賣契約書，並在原告為承諾後始表示不欲購買，嗣經催告仍未履約之事實，業據提出要約書、存證信函等為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真實。惟原告主張被告前開出具之要約書，業經原告於期限內為承諾之意思表示，兩造已成立買賣契約之預約，被告自應依約負有簽訂正式買賣契約之義務，惟被告卻違反上開約定，是依據要約書第五條約定，被告自應賠償相當買賣總價款百分之三即十三萬五千元之金額作為違約賠償等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件首應審究者為兩造間之買賣預約是否業已成立；又被告是否有違反簽訂正式買賣契約之義務而應依前開要約書第五條之約定負有賠償買賣總價款百分之三違約金之義務。
（二）按前開要約書第六條約定「本要約書及其附件壹式參份，由買賣雙方及北區房屋仲介股份有限公司各執一份為憑，並自簽認日起即生要約之效力」；第七條要約之有效期間約定「買方（即被告）之要約期間至民國八十九年十二月十五日十八時止。但要約有第三條第一款但書之情形時，本要約及其附件同時失效」；第三條預約之成立係約定「一、本要約書經賣方承諾並親自記明承諾時間及簽章時，買賣預約即成立生效，雙方應履行簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾，預約始為成立生效。˙˙˙˙」等，有被告不爭執之要約書一份在卷可按；而查前開要約書係被告於八十九年十二月五日所出具，原告則於八十九年十二月七日中午十二時三十分簽章承諾，亦為被告所自認，則參諸前開約定，本件買賣之預約自已成立，從而被告如否認前開所出具要約書及兩造已成立買賣預約之效力，自應由被告負舉證責任。
（三）被告雖辯稱本件係北區房屋銷售業務人員蔡素靜主動電邀其前往現場觀看屋況後，被告始出具要約委託北區房屋向原告為要約，故其性質係屬訪問買賣云云，惟按訪問買賣乃指企業經營者未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售，而發生之買賣行為，消費者保護法第二條第九款定有明文，而本件係被告經由北區房屋銷售人員陪同至現場觀看後始出具要約書，而原告則係針對被告之要約為承諾，亦即本件係被告委託北區房屋向原告為訂立買賣預約之要約意思表示，自非屬「未經邀約而在消費者之住居所或其他場所從事銷售」之情形，而原告亦僅係普通交易主體地位之個人，並非以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業之企業經營者，是本件買賣之性質自與消費者保護法所稱之「訪問買賣」有間，被告此部分所辯尚不足採。被告雖另辯稱前開至房屋現場觀看時，北區房屋人員並未提供不動產標的物現況說明書供被告閱覽，以致被告不知悉前開房屋並未接水電，而簽具要約書時，北區房屋人員又要求被告依據其提供紙條照抄在要約書上，放棄審閱該要約書內容期間之權利，至於出價四百五十萬元之價格，亦係北區房屋經紀人員之建議，因出價與賣方即原告原欲出售價格尚有不小之差距，被告始簽立該要約書，實則被告並未很想購買云云。惟此為原告所否認，查證人即陪同被告至現場看屋之北區房屋銷售人員蔡素靜證稱其向被告仲介購買前開房地時，被告表示之前即曾由該公司人員陪同觀看過屋況，當時原告之售價為六百多萬元，嗣其再陪同被告前往看屋時，原告出售價格已降為五百九十萬元，被告認為如降價為四百五十萬元則可接受，嗣返回該公司營業處所，其乃將前開房地之基本資料（含標的物現況說明書）交付被告閱覽，因被告所提出之買價與原告之售價有相當之差距，乃建議被告出具買賣議價委託書，惟因依此方式須先簽發相當出價百分之二十面額之本票或交付同額之現金，而出具要約書則不用，因被告之出價與原告出售之價格有不小之差距，其乃表示願意為被告盡量試試，是被告即以出具要約書之方式委託該公司向原告為要約之意思表示等語（見本院九十年七月二十四日言詞辯論筆錄）；次查前開要約書第三條第三款亦明載有關不動產產權說明書及不動產標的現況說明書均為前開要約書之一部等語，是被告在簽具前開要約書之時，自應知悉該要約書尚包括前開房地之資料且已閱覽而知悉，否則茍北區房屋人員未提供不動產標的現況說明書閱覽，其自可要求提供，豈會直接即出具前開要約書，足見被告辯稱北區房屋人員未將不動產標的現況說明書交付其閱覽云云，自不足採。另查前開不動產標的物現況說明書第十五項，就是否使用自來水廠提供之自來水一欄係勾註「否」，亦足見被告於簽立要約書時業已知悉前開房屋並未接自來水自明。至被告所辯其簽立要約書時，係北區房屋要求其放棄要約書之審閱期間，另出價亦係基於北區房屋之建議云云；惟基於前述，被告所出購買之價格與原告原本欲出售之價格相差達一百四十萬元，兩者價差甚鉅，被告為能達到購買之目的，簽立要約書時放棄審閱期，俾使北區房屋儘速與原告磋商，或如被告所自認因差價甚鉅，賣方即原告不可能於短時間承諾，因而放棄要約書之審閱期，均與常情無違；且茍如被告所辯其出具要約書係因北區房屋人員之遊說，其實並未很想購買，甚至係在不情願下放棄審閱期之權利云云，因被告亦保有一份要約書，自亦可在出具要約書後，立即依據要約書約定撤回其要約之意思表示，益證被告之所辯不足採。次查前開要約書雖為定型化契約條款，惟其內容僅一頁總計七條之簡單規定，而被告因之前業有由北區房屋陪同看屋之經驗，且在北區房屋銷售工程師蔡素靜陪同其觀看前開房屋之前，亦已先至現場觀看前開房屋之經驗，則其基於對前開房地之瞭解，因而簽具放棄審閱期間之文句，亦難謂前開要約書即因而未生效力。且被告此部分所辯縱令屬實，因該要約書並非原告所擬具，而係北區房屋與被告間因委任契約而由該公司所提供，就原告而言，並不知悉原告出具要約書之過程，是縱有如被告所辯係北區房屋人員未提供或告知相關屋況，致其在對前開房屋設施配備認知有錯誤之情況下而簽立該要約書，且北區房屋有不當剝奪其審閱期間之情事，亦係被告得否就其損失向北區房屋求償之問題，並無從作為其所出具要約書係屬無效或兩造間並未成立買賣預約，而使其不受要約書約束之理由。
（四）被告又辯稱其出具要約書之當晚，北區房屋之銷售人員蔡素靜曾來電告知原告想與被告見面洽商購屋事宜，其乃應以待家人觀看房屋後再約洽談時間，以致被告以為就前開買賣之事尚須待兩造見面商定，原告不可能為承諾，始未撤回要約云云。惟此亦為原告所否認，主張其並未與被告約定另洽商見面之時間，且其亦未對被告要約之內容加以變更或為其他具體表示，故被告自仍應受要約書約定之拘束等情；查證人蔡素靜固證稱被告出具要約書後，有關買方即原告部分係由北區房屋另位開發工程師負責議價事宜，嗣開發工程師通知原告希望找被告當面洽談，其有把此事告知被告等情，惟亦證稱被告在經其為前開告知後，表示要其繼續與賣方即原告磋商，原告能降價即盡量談，如原告將出售價格降為四百五十萬元即願意買受，不用另外與原告見面商談，電話中並未談及要另約定時間談買賣事宜，嗣於八十九年十二月七日，原告即承諾願以四百五十萬元出售，其乃於八十九年十二月八日連繫被告，告知被告於八十九年十二月十日簽立前開房地之買賣本約，被告當時尚有詢問貸款三百萬元所需之利率等事宜，嗣又表示因並未預期原告會在如此快速之時間為承諾，而原本所有之不動產未能出售，以致無法購買前開房地，同年月九日，其有再與被告連絡，被告表示待八十九年十二月十日見面再說，嗣八十九年十二月十日被告到場表示無法購買前開房地等語（見本院九十年七月二十四日言詞辯論筆錄）；足見被告出具要約書後，原告固曾經由北區房屋人員通知被告欲見面洽商購屋事宜，惟原告並未變更任何要約之內容而發生視為新要約之情事；另因被告表示要北區房屋人員繼續與原告議價，不用與原告見面商談，從而兩造亦未就洽商買賣事宜有另行達成協議，從而被告自仍應受原出具要約書之拘束自明。且茍如被告所辯兩造有另行約定再找時間洽商買賣事宜，則依據證人蔡素靜前開所述，當原告於八十九年十二月七日在要約書上簽章承諾而經北區房屋人員告知上情時，被告何以還詢問有關貸款所需之利率等事宜，顯與常情不符；且依被告後來表示因未預期屋主即原告會在如此快之時間確認，而其原所有之不動產因尚未出售，以致無法購買前開房地等情觀之，足見被告確有出具前開要約書要以四百五十萬元之價格買受前開房地之情事，只是被告當時以為其出價較諸原告原欲出售之價格相差甚遠，原告可能不會接受其出價或至少不會在短期內承諾，以使其得以有較充裕之期間出售其另外所有之不動產，未料原告事後均依據其要約之內容承諾，因而導致被告措手不及而反悔為要約之撤回，惟基於前述，原告既已於約定之要約期限內為承諾，而原告為承諾之前，被告並未撤回其要約，則兩造間之買賣預約自已成立，被告於原告承諾後所為之撤回自不生撤回之效力自明。
（五）復按前開要約書第五條就簽訂房地產買賣契約書之期間及違約處罰，係約定「由本要約書而成立買賣預約時，自買賣預約生效之日起三日內，買賣雙方˙˙˙˙簽訂房地產買賣契約書。除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三之損害賠償金額」等語；本件基於前述，被告於買賣預約成立後既未依前開約定履行訂立買賣本約之義務，從而原告即得依據上開約定請求被告負債務不履行之損害賠償責任。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；又約定之違約金是否相當，則須以債務人如能如期履行契約，則債權人得享受之一切利益，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，是約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依上開規定，法院均得減至相當之數額，且法院係得依職權予以核減，不待債務人之主張，亦不論其屬懲罰性或賠償額預定之違約金性質皆然（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例、八十二年台上字第二五二九號判決參照）。次按前開約定書第五條有關按買賣總價款百分之三計算之損害賠償約定，係屬違約金之性質；而基於前述，原告原本欲出售之價格為五百九十萬元，而原告要約之價格則為四百五十萬元，顯低於原告原本預期出售可得之利益甚多，從而原告依被告之要約內容為承諾，如被告依約定簽訂買賣本約並履行，原告因此得享受之利益顯較微薄，原告亦自認其所有之前開建物嗣於九十年五月二十八日有另行以四百八十萬元之價格售出等情（見本院九十年七月二十四日言詞辯論筆錄），足見原告在目前不動產不景氣之情形下，其之後再出售之價格尚高於原承諾出售給被告之價格達三十萬元，而如依前開要約書第五條約定，按買賣總價款百分之三計算違約金即達十三萬五千元（0000000x3/100=135000），從而前開約定被告應給付之違約金額自屬過高，依上述說明，本院自得依職權予以核減。本院審酌原告因被告違約不簽訂正式買賣契約，而延至九十年五月二十八日始將所有前開房地再行售出，使其受有因房地延後出售期間之就本得收取價金存入金融機構之利息損失或喪失此部分資金運用之預期利益，另亦增加再行託售所增加之仲介成本、國內房地產景氣低迷之情況下所擔負之另售成交機會減少及價格下跌之潛在風險等損失，惟因原與被告成交之價格僅四百五十萬元，與其原欲出售之價格差距甚大，且嗣後實際另售之成交價格為四百八十萬元，反較被告若未違約時之價格為高，使其實際所受損失較少，並參諸社會經濟狀況等情，本院認原告所得請求被告給付之違約金以酌減為四萬元始為適當，是原告訴請被告給付四萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十年五月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予以駁回。
四、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 九 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 呂超上中 華 民 國 九十 年 八 月 九 日