臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度簡上字第一○五號
上 訴 人 翔勝企業股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 己○○被上訴人 丁○○○甲0000 000
張志宏代理人 丙○○
乙○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年六月二十九日本院新竹簡易庭九十年度竹簡字第八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決就反訴不利於上訴人及訴訟費用部分廢棄。
右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣柒萬壹仟伍佰肆拾貳元，及自民國八十九年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴之第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）緣上訴人前向被上訴人承租其所有坐落新竹市○○里○○路○○○巷十六、十八號一、二樓建物（下稱系爭建物），原審認被上訴人於民國（下同）八十二年二月二十六日將系爭建物交上訴人時，其內隔間、拉匭式門扇、櫥櫃等均存在云云，乃係以證人許禎益之證述為依據，然證人許禎益在原審所為之證述，縱屬真實，亦係針對八十一年六、七月間進入系爭建物所見之情形而為證述，惟當時系爭建物尚在前手承租人即某塑膠工廠占有中，是證人許禎益如何會應被上訴人之要求至系爭建物內，又其所見之情形，如何可證明於八個月後即八十二年二月二十六日上訴人承租系爭建物時，仍係證人許禎益所見之建物現狀，足見原審就此部分證據之取捨，尚有不當。且證人許禎益如何能將十年前所見他人建物內之擺設有清楚之記憶，是證人許禎益之證述已有可疑；再查證人許禎益於原審及本院上訴審就系爭建物內有無氣窗乙節，亦前後證述不一，顯見其證言並不足採信。
（二）又查系爭建物係被上訴人藉強制執行程序，強制由前手承租人取回占有；且前手承租人為塑膠工廠，亦為被上訴人所自認，而塑膠工廠必須裝置成型機器，其體積甚為龐大，如不拆除門扇、隔間牆等，根本無法作業。又查被上訴人點交系爭建物予上訴人時，現場係一片狼籍，當時乃就現況點交並任由上訴人進行清潔整理，而被上訴人所稱之拉匭式門扇等設施已不存在，又縱屬存在，是否即應認被上訴人有拋棄之意思，亦即縱有前開設備，亦已為被上訴人出租之前承租人所拆除。
（三）又查系爭建物係用作廠房使用，上訴人原本係欲簽訂長期租賃契約，惟因被上訴人不願受租期拘束，故兩造係逐年重新締立租約，即自八十二年二月開始承租迄至八十九年十二月之期間，陸續共簽訂九份租賃契約，而租金亦不斷增加，是上訴人縱有如被上訴人所稱前開設施於八十二年已不存在，則被上訴人基於租賃關係之回復原狀請求權時效起算點，亦應分別起算，亦即應自第一次租賃契約期滿而終止時起算，則至其於本件訴訟行使此項回復原狀請求權時，亦因罹於請求權消滅時效而不得向上訴人請求。又本件被上訴人係依最後一次即八十八年所簽立之租賃契約，惟該契約簽訂之時，被上訴人前開所稱之設備早已不存在，上訴人就該部分設備亦無回復原狀之義務，是請求判決將原判決反訴不利於上訴人之部分廢棄，並由被上訴人再給付上訴人七萬一千五百四十二元及自八十九年十二月三十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人（承受訴訟人）主張除與原審判決書所載者相同茲予引用外，另補稱：其所有系爭建物之前承租人雖係塑膠工廠，惟並未拆除系爭建物內之設備。而被上訴人雖經由強制執行程序，自前承租人處取回系爭建物，惟為能再行出租他人，始請許禎益進行整修，從而出租點交予上訴人之前，系爭建物業已進行整理，點交時前開各項設備仍然存在，惟上訴人承租後竟將之拆除，造成被上訴人之損害，被上訴人自得本於回復原狀請求權，請求就此部分損害，由應返還之押租金中扣除等情，是依前開所述，請求駁回上訴人之上訴。
三、程序方面：查本件經上訴人提起上訴後，被上訴人嗣於九十年七月二十三日死亡，因上訴人及被上訴人之繼承人均未為承受訴訟之聲明，本院乃依民事訴訟法第一百七十八條規定，裁定由被上訴人之繼承人丙○○、張志明、張志宏、乙○○等四人為承受訴訟人，與上訴人續行本件訴訟，合先敘明。
四、法院之判斷：
（一）本件上訴人主張兩造就系爭建物，於八十二年二月二十六日簽訂房屋租賃契約，由上訴人向被上訴人承租系爭建物，同時交付十萬元保證金，嗣八十三年八月二十六日期滿後，兩造又重新訂立租賃契約，此後每次租賃期滿即另更新換約，而就前開保證金之約定，兩造於八十六年十二月三十日另以簽立收據方式，不再於租賃契約為特別約定，該保證金並約定於租賃期滿不續租時，被上訴人應無息返還上訴人，嗣兩造於八十八年十二月三十日就系爭建物簽訂最後一次租賃契約，租期自八十八年十二月三十一日起至八十九年十二月三十日止，而上訴人於八十九年十二月三十日租期屆至後，業已搬離並返還系爭建物予被上訴人，惟被上訴人並未將前開押租保證金返還（於本件原審判決後，被上訴人業將原審判決命應給付之押租保證金二萬八千四百五十八元部分返還）等情，業經提出租賃契約及公證書各八份、房屋租賃押金收據一份為證，亦為被上訴人所不爭執，應堪信上訴人此部分之主張為真實。惟上訴人主張被上訴人將系爭建物點交予上訴人時，並無被上訴人所辯有磚造隔間、氣窗、門斗、門扇、櫥櫃等設備、物品，上訴人亦未就前開建物設備、物品有拆除、毀損、丟棄之情形，而因兩造間之租賃期間既已屆滿，上訴人並已返還系爭租賃建物，則被上訴人就前開全部之押租保證金均應返還，即被上訴人尚應再給付上訴人七萬一千五百四十二元及該部分金額之法定遲延利息等情，而被上訴人則辯稱因上訴人承租系爭建物後，將建物內本存有之磚造隔間、氣窗、門斗及門扇均加以拆除或敲毀，二樓房間內之木製衣櫥、一樓大廳之拉匭式木製門扇，亦均將之丟棄，且將一樓大廳地面供作拉匭門扇所用之鐵製匭道以水泥填平，而租賃期間屆至後未予回復原狀，造成被上訴人之損害，自應由應返還之前開押租保證金中扣除云云。是本件所應審究者，即為上訴人於承租系爭建物之時，是否有被上訴人前開所稱之各項設備及物品；又如有前開設備及物品，被上訴人得否於本件訴訟中主張由應返還之押租金中扣除此部分所受損害。
（二）被上訴人辯稱其將系爭建物點交予上訴人時，建物內本有磚造隔間、氣窗、門斗、門扇、櫥櫃等，惟上訴人承租後，竟將之拆除、敲毀或丟棄，另將一樓大廳地面供作拉匭門扇所用之鐵製匭道以水泥填平云云；惟此為上訴人所否認，則被上訴人自應就點交系爭租賃物時，有前開所稱之設備、物品負舉證責任。被上訴人就此雖聲請訊問證人許禎益，而查證人許禎益於原審固證稱：「在民國七十六年初陸陸續續到八十一年五、六月或則是六、七月左右，當時是由我處理該房屋的水電問題。當時他們搬走時八十一年六、七月，我還是有去系爭地方修理東西（水箱、電燈等），我隱約記得當時二戶好像有隔間的樣子，原告（即被上訴人）於系爭房屋所有水電的工程都是由我負責處理的˙˙˙˙我去現場修理水電時，二樓好像還有一片牆存在，也好像還有衣櫥的框框。隔間好像是用磚頭隔的˙˙˙˙當初一樓進來處所，好像是日式隔間，可以左右移動的和室隔間˙˙˙˙後面只有一間小辦公室」云云；惟證人許禎益就系爭建物內設備、物品之證述，均係以「隱約記得」、「好像」等不確定之語氣為之，是否屬實及得否具有證據能力，已非無疑；又證人許禎益雖於本院上訴審準備程序中證稱：「一樓部分進入時當時兩間建物打通，整個一樓係空的，只有面對建物左手邊部分，有以木板隔了一間小辦公室，除此之外沒有其他地方隔間，其他一樓均是空的，一上二樓左手邊有一房間，後面有一浴室及廚房，沿著走廊再往前直走至盡頭右手邊部分有一房間，而左手邊部分則一空間，兩間房間其牆壁均是以磚牆隔間，走到盡頭向外係窗戶，至於隔間牆上有無裝置窗戶，我因時隔已久已沒印象，前述兩間房間都有安裝木門，二樓兩間房間內都有放置木製櫥櫃，當時木櫃看起來係舊品，外觀上看來已使用多年，除此之外並無其他設備」云云；惟查證人許禎益於原審作證之日期為九十年五月五日，當時就系爭建物內之設備已有不肯定之情形，何以於十個多月後即於九十一年三月二十六日在本院上訴審作證時，卻又能清晰記得上開設備之情形，亦有不合常情之處。又依證人許禎益前開於原審係證述系爭建物之二戶有隔間，一樓除有一間小辦公室外，尚有日式隔間，而二樓係有一面牆云云；惟於本院上訴審則證稱系爭二間建物係打通，一樓除一間小辦公室外，均係空的，一上二樓左手邊有一房間，沿著走廊再往前直走至盡頭右手邊亦有一房間云云；前後證述亦有不符。次查系爭建物在出租予上訴人之前，被上訴人係出租給一家塑膠工廠，亦為被上訴人所自認，則衡諸常情，因塑膠工廠之作業需要，其內須裝置較大型機器，則在被上訴人出租給該塑膠工廠使用時，亦有可能因該塑膠工廠作業之需要，而將前開門扇、隔間牆等拆除，從而證人許禎益前開證述更難謂可採。又縱證人許禎益前開之證述為真實，惟據其證述，其最後一次前往系爭建物之時間約為八十一年六、七月間等情（見原審卷第七十七頁，本院九十一年三月二十六日準備程序筆錄）；次查上訴人最初向被上訴人承租系爭建物之日期為八十二年二月二十六日等情，亦為被上訴人所不爭執，則前開證人許禎益最後至系爭建物迄上訴人向被上訴人承租系爭建物之時，其間尚有七、八個月之久，則此期間因被上訴人可能為再次出租他人而進行整建時有拆除部分設備，亦可能交由他人使用而拆除，是證人許禎益於八十一年六、七月間所見系爭建物內設備、物品之情形，迄至上訴人向被上訴人承租時，是否均仍存在，亦非無疑，從而證人許禎益之證述，縱屬可採，亦無從作為被上訴人將系爭建物點交給上訴人之時，有上開所辯之設備、物品存在之證明。
（三）又原審至現場履勘時，雖就系爭建物發現一樓十八號處留有木製門斗，一樓十六號大廳處留有拉匭式門扇部分裝潢，地面有水泥將鐵製拉匭填平之跡象，二樓地面則殘留有九尺長、五尺寬之二處隔間水泥加以填覆痕跡，通往二樓走廊處留有木製門斗殘跡，且拉匭式門扇及氣窗留存於屋後等情，惟此至多亦僅能證明系爭建物曾有前開隔間牆、拉匭式門扇等設備，仍無從證明被上訴人將系爭建物交付上訴人之時上開設備依然存在；此外被上訴人亦未再提供其他證據以證明系爭建物於點交予上訴人時，前開所稱之設備及物品均存在，則被上訴人此部分所辯自不足採。
（四）又縱被上訴人將系爭建物於八十二年二月二十六日因出租而點交給上訴人時，前開隔間牆等設備均存在；惟依被上訴人於原審所述，上訴人於租賃後即擅自將前開隔間牆等設備拆除云云（見原審卷第二十五頁）；則本件所另應審究者即為被上訴人此部分所述如屬真實，上訴人是否負有回復原狀之義務，亦即被上訴人是否得以前開因回復原狀所需之費用而主張由前開應返還之押租保證金中抵銷。查兩造於八十二年二月二十六日簽訂之租約，租期係自八十二年二月二十七日至八十三年八月二十六日，每月租金為二千元；嗣前開租期屆滿後，兩造又於八十三年九月十四日簽訂新租賃契約，租期自八十三年九月十四日起至八十四年九月十三日止，每月租金為二千元；該次租約期滿後，兩造又於八十四年十月五日簽訂租賃契約，租賃期間自八十四年十月五日起至八十五年四月四日止，每月租金則漲為五千元；租期屆滿後，兩造復於八十五年四月六日簽訂租賃契約，租期自八十五年四月六日起至八十六年一月五日止，每月租金為八千元；嗣於前開租賃期間尚未屆滿，兩造又於八十五年十二月三十一日簽訂租賃契約，租期自八十五年十二月三十一日起至八十六年十二月三十日止，租金則為每月一萬元；租期屆滿後，再於八十六年十二月三十一日簽訂租賃契約，租期自八十六年十二月三十一日起至八十七年十二月三十日止，每月租金一萬元；嗣租期屆滿當日即八十七年十二月三十日，兩造又另簽訂租賃契約，租期自八十七年十二月三十一日起至八十八年十二月三十日止，每月租金一萬元；最後一次則係於八十八年十二月三十日簽訂租賃契約，租期自八十八年十二月三十一日起至八十九年十二月三十日止，每月租金一萬元等情，有被上訴人不爭執之租賃契約書及公證書八份在卷可按，足見兩造就系爭建物係每次簽訂六個月至一年六個月不等之租賃契約，而於每次租賃期滿再行洽訂新的租賃契約，約定租賃期間、租金等，並辦理公證，亦即兩造間有關租賃契約之權利義務，應就各個租賃契約以為觀察自明。又查兩造於八十八年十二月三十日簽訂之租賃契約第四條之５固約定上訴人應於交還房屋時回復原狀等語，惟依據前述，如被上訴人所辯屬實，上訴人於八十二年二月二十六日第一次與被上訴人簽訂租賃契約後遷入使用時，即已將前開隔間牆等設備拆除或丟棄，則於八十八年十二月三十日兩造間訂立租賃契約時，因係重新簽訂並辦理公證，當時被上訴人所交付上訴人使用之系爭建物，早已無前開隔間牆等設備，則上訴人本於兩造簽訂之八十八年十二月三十日租賃契約，於租期屆滿返還系爭建物時，自無回復前開隔間牆等設備之義務，是被上訴人依據前開八十八年十二月三十日所簽訂之租賃契約，辯稱上訴人應賠償回復前開設備之費用云云，自不足採。
（五）次按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前開義務，致租賃物毀損、滅失者，負有損害賠償責任，民法第四百三十二條固定有明文；惟前開出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，因二年間不行使而消滅，此觀民法第四百五十六條之規定意旨亦明。本件基於前述，縱被上訴人前開所辯屬實，因上訴人於兩造簽訂第一份租賃契約而遷入使用後，即將前開隔間牆等設備拆除，則被上訴人所得向上訴人請求損害賠償即回復原狀所生費用，至多亦僅能依八十二年二月二十六日簽訂之第一份租賃契約請求，蓋自八十三年九月十四日簽訂第二份租賃契約起，因前開隔間牆等設備已不存在，則就其後之租賃契約而言，因被上訴人交付租賃標的物即系爭建物時，已無前開設備，則上訴人返還租賃物時自亦無回復此部分設備之義務。次查兩造間之第一份租賃契約，其租賃期限係至八十三年八月二十六日期滿，亦即該租賃關係於前開租賃期滿即為消滅，而兩造於前開租賃期滿並非以續租方式延續租賃契約之效力，而係於同年九月十四日另訂新租賃契約方式，則在兩造另行於八十三年九月十四日簽訂新租賃契約之時，應認上訴人業已本於前開第一份租賃契約返還租賃物即系爭建物予被上訴人（否則本於新訂之租賃契約，被上訴人將不可能交付租賃物），僅因兩造另行簽訂新租賃契約，而發生新的租賃關係，被上訴人再行將系爭建物交予上訴人承租使用；亦即縱認被上訴人對於上訴人有損害賠償請求權，亦應自第一份租賃契約屆滿或至遲自第二份租賃契約發生效力之時（即八十三年九月十四日），其請求權時效即應開始計算；則被上訴人之前開損害賠償請求權，迄至提起本件訴訟（九十年二月十三日）時，早已逾前開二年之請求權時效，而上訴人又已行使時效抗辯權，則被上訴人自無從再本於前開損害賠償請求權，請求上訴人給付此部分回復原狀所生之費用。
（六）綜上所述，本件兩造之租賃契約既於八十九年十二月三十日期滿，且並未另訂租約，上訴人並已將系爭租賃建物返還被上訴人，則依據前開押租保證金之約定，被上訴人自應將上訴人所交付之十萬元押租保證金返還；而被上訴人既未能證明系爭建物於最初出租予上訴人之時有將前開隔間牆等設施一併交付，則其就前開設備抗辯上訴人應予給付回復原狀費用云云，自非無據；又縱令被上訴人有將前開隔間牆等設備交付，則因此部分損害賠償請求權，亦罹於時效而因上訴人行使時效抗辯權，是被上訴人亦無從再行請求。從而上訴人於原審提起反訴，請求被上訴人返還押租保證金十萬元，及自租期屆滿之翌日即八十九年十二月三十一日起至清償日止，按法定週年利率百分之五計算之遲延利息等情，自屬有據，應予准許。原審就上訴人前開請求金額中之二萬八千四百五十八元部分及該部分金額自八十九年十二月三十一日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之遲延利息，與該部分金額准供擔保宣告假執行部分，予以准許，自屬有據；惟原判決就上訴人其餘七萬一千五百四十二元請求及該部分金額自八十九年十二月三十一日起至清償日止之法定遲延利息，予以駁回，即有未洽，上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第一、二項所示。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十九 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 蔡孟芳~B法 官 黃美文~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 吳玉蘭中 華 民 國 九十一 年 六 月 十九 日