臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度簡上字第四三號
上 訴 人 甲○○被上訴人 乙○○○訴訟代理人 丙○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號（以下簡稱系爭土地）為伊所有，被上訴人所有鋼筋混凝土加強磚造建物，即門牌號碼新竹縣橫山鄉豐田村三鄰油羅六十四號房屋，無權占用伊所有系爭土地中如原判決附圖所示斜線部分面積七四平方公尺之土地，幾經伊數度催請被上訴人拆除建物返還土地，均為被上訴人所拒，而前開建物之原所有權人陳華琳與系爭土地之前手邱家松間，就系爭土地並無存有合法之使用關係，證人陳華琳、李家基就本件有利害關係，其等所為證述之內容，係故意偏袒被上訴人而有所不實，否則何以其等就土地租谷數額及計算方式之陳述，竟明顯與事實上之占用土地之面積，乘以每坪四台斤所得之結果不符。又縱使伊前手邱家松與前開房屋之原所有人陳華琳，就土地之占用訂有租約關係，惟因訴外人陳華琳建造該房屋，係於六十三年七月以後所為，乃在區域計劃法公布施行之後，而系爭土地為都市計劃外區域，並被依法編定為特定農業區，其使用別為農牧用地，則陳華琳在該土地上建造房屋，即有違反土地法第八十二條及區域計劃法第十五條、第二十一條、第二十二條等強制規定，其間之租賃關係依民法第七十一條之規定，應屬無效。至於伊先前發函予被上訴人之內容，雖記載有已將土地出租予丙○○乙節，惟因該份存證信函係伊委託代書所為，純係代書之筆誤，不得據此即推認兩造間有租賃關係。再者，縱認兩造間就前開土地存有租賃關係，亦屬不定期限，因已超過二十年之最長期限而無效。況縱認契約仍有效，伊乃當庭向被上訴人為終止租約之意思表示，是被上訴人再繼續使用前開土地，即屬無權占用。為此，伊爰依民法第七百六十七條之規定，並提起上訴，請求廢棄原判決，並訴請判命被上訴人拆除前開房屋及返還土地予上訴人。
二、被上訴人則以：前開房屋為伊於八十一年三月三日間，向原屋主陳華琳購得，當時仲介人為李家基及上訴人，伊在購屋成交前，已與原屋主及上訴人均達成共識在先，並約定以每年二百台斤稻穀折合時價現金作為該地之租金，並於八十二年二月間，繳交第一年度之租金，嗣因系爭房屋漏水嚴重，成交後並徵得上訴人同意，伊乃以加強磚造方式加建二樓，以免漏水，並於八十二年七月十八日遷入定居至今，已七年多之久，迨於八十二年十月三十一日，伊因購○○○鄉○○段二三四之一、五一二及五一三地號等土地，在鑑界過程中與上訴人所有之二三五地號土地發生糾紛，導致上訴人開始拒收伊每年所繳交之租金，伊不得已便以存證信函寄達上訴人，豈料仍被拒收，在不得已的情況下，伊乃逕向法院辦理提存，是伊並非無權占用上訴人所有系爭土地等語，作為抗辯，並聲明駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭之事實：上訴人主張系爭土地為為其所有，被上訴人所使用之鋼筋混凝土加強磚造建物，即門牌號碼新竹縣橫山鄉豐田村三鄰油羅六十四號房屋，占用其所有系爭土地中如原判決附圖所示斜線部分面積七四平方公尺等事實，業據其提出土地登記簿謄本、地籍圖等為證，復為兩造所不爭執，並經原審法院於八十九年十一月十六日會同竹東地政事務所測量人員履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及如原判決附圖之複丈成果圖在卷可稽，自堪信為真正。又系爭房屋之一樓部分，其前手為陳華琳，系爭土地之前手為邱家松，係分別由被上訴人於八十一、二年間向其前手陳華琳購買取得房屋事實上處分權，並由上訴人於七十幾年間向其前手邱家松購買取得土地之所有權等情，亦為兩造所不爭執，並據其等提出房屋稅繳納通知書影本為證，亦堪認為真實。
四、上訴人另主張被上訴人係無權占用其前開土地，惟為被上訴人所否認，並辯稱：其與上訴人間就系爭土地有不定期租賃關係存在，並係承受其前手陳華琳與上訴人間之租賃關係而來，且提出字據、存證信函及提存書為證，經查：
（一）證人陳華琳到庭證稱：「我蓋房子的時侯，土地是邱家松的，當初我是用一坪土地四斤稻穀租賃，總共每二百斤稻穀作為使用土地之對價，我有給付給邱家松，後來甲○○七十幾年買去的時候，我也有給付甲○○等語」（見原審八十九年十月十三日言詞辯論筆錄）、「他們土地何時過戶的我不知道，我之前都是把租金繳給邱家松，後來邱家松叫我繳給原告，我繳給原告應該有四、五年，房子是五十幾年蓋的」（見原審九十年一月十二日言詞辯論筆錄）、「被告買房子當時，是甲○○與李家基介紹的，當時是李家基與甲○○與我聯絡，錢是他們拿到九讚頭交給我的，在哪裡談我忘記了，我當時是二十萬元賣給他的，我只有賣房子給他，土地沒有，土地的問題我有告訴他，一年二百斤榖交給甲○○，當時我們有共同商量，商量的地點我忘記了，當時我們是共同談好了才決定賣的... 」（見原審九十年二月十六日言詞辯論筆錄、「（問：買賣房屋的時候有無到甲○○家中去談？）因甲○○是介紹人之一，他曾經有打電話給我，說楊先生要買房子，要我去看房子。我說這禮拜不行，隔了一週才去，當時有甲○○、我、丙○○及他姐姐，當天有在我家及甲○○家中談，因為我的房子在他家前面。」等語（見本院九十年五月十七日準備程序筆錄）；另證人李家基於原審到庭證稱：「（問：被告現住的房子是與誰買的？）他的房子是向陳華琳買的，當時我是介紹人，因為當時丙○○在找房子，說是要買房子，剛好遇到我，我就告訴他陳華琳已經搬走了，他的房子要賣，我向他說：如果有要買才要帶你去買。當時我有詳細的告訴他房子情形，我當時有告訴他，土地是甲○○的，陳華琳是以一年二百斤稻穀承租，如果有適合住的話才與陳華琳接洽。」、「因為陳華琳當時是住在九讚頭，他並沒有住在那裡，因為我們是鄰居，所以他（指丙○○）來找我去談，因為要先與地主（即原告）談，所以先到地主家裡談，當時陳華琳並沒有在場，我有收到丙○○給的仲介費，至於甲○○有沒有收到，我不知道。」、「當時是在甲○○家裡談的，房子陳華琳蓋的時候，土地是邱家松的，後來土地轉讓給甲○○，我們當時有講說陳華琳將房屋賣給王對英的時候，一年二百斤的稻穀要交給甲○○，當時甲○○有承認。」等語（見原審八十九年二月十六日言詞辯論筆錄），於本院審理時證稱：「當初丙○○買房子的時候，我帶丙○○去看，當時有跟地主及陳華琳講好，楊也有說要地主及屋主的談好土地出租的事情他才要買，地租是延續陳華琳向邱明松的租金，一年二百台斤榖。」、「在甲○○的家裡談的。當時甲○○、我、丙○○還有其他人我不清楚。」、「（問：當天除了在邱家泉家談以外有無在要買賣的房子裡面講？）陳華琳當天沒有去，甲○○跟我們都有先進去屋之內看，之後才到邱家泉家中談。」等語（本院九十年五月十七日準備程序筆錄），而上訴人於原審時，已對證人陳華琳所述其先前係將土地之租金交給邱家松，嗣因土地之後過戶予上訴人，其乃繼續繳給上訴人有四、五年之久乙節表示不爭執（見原審九十年一月十二日言詞辯論筆錄），參以證人邱家松於原審證稱：「確有同意陳華琳在系爭土地上蓋房子」等語（見原審九十年一月十二日言詞辯論筆錄），而核諸常情，陳華琳與邱家松非親非故，邱家松豈會無償同意陳華琳使用系爭土地，是陳華琳所稱支付地租乙節，應為可採。又證人陳華琳、李家基就上開所述上訴人亦有參與仲介被上訴人買受前開房屋，於仲介過程中上訴人並同意被上訴人就該房屋使用之基地，向其繳納租金，有關雙方之接洽過程等情，業已陳述明確，且所述大致相符，倘係臨訟編串，何以如此？是從上開證人之陳述內容，可知被上訴人辯稱其係繼受前手陳華琳與上訴人間之租約關係乙節，尚非全屬子虛。
（二）被上訴人辯稱上訴人於其在八十一年間，先以其姊楊春枝名義承買系爭房屋後，曾收取其繳付之租金乙節，業據其提出繳納租金收據影本一紙為證，而證人即被上訴人之夫丙○○之姊楊春枝證稱：「被告有委託我去繳過租金，我去繳過一次，當時因為我弟弟住在龍潭，所以我幫他去繳，當時是晚上拿去的，時間我忘記了，繳了兩千元給他，那是一年的租金，我是到他現在住的家裡繳，當時原告兩夫妻都在場，簽名是原告自己簽的」等語（見原審八十九年十二月二十二日言詞辯論筆錄），而上訴人於當時經原審提示該紙收據後，其亦當庭表示無意見（見原審八十九年十二月二十二日言詞辯論筆錄），且該紙收據上記載有「民國八十一年地租貳百台斤錢貳仟零肆拾元甲○○收」，而經核該等「甲○○收」之字跡，經與上訴人當庭書寫者相較，並以肉眼比對結果，亦有相似之情形，此有上訴人之簽名筆錄在卷可憑，準此，被上訴人上開所辯乙節，即非屬虛妄。
（三）雖上訴人以被上訴人占用其土地之前開建物，經測量結果，如依證人陳華琳、李家基所述每坪每年以四台斤計算租榖，則未達其等所述之每年二百台斤，可見證人所述當時有聽到兩造間提及租穀一年二百台斤乙節並不實在云云。經查，被上訴人上開房屋占用上訴人系爭土地之面積，經嗣後測量結果，固為七四平方公尺，此有前述之原判決附圖在卷可憑，是如以每坪每年四台斤計算租穀，一年固應為八十九點五四台斤，而非二百台斤，惟證人陳華琳就此則亦證稱：「因為當時使用對方的土地是四十八坪多加上旁邊的水溝約有五十坪，一坪用四斤算」等語，而被上訴人則陳稱：「當初陳華琳向邱家松租土地的時候言明四十坪，一坪四台斤應該是一六０台斤，後來邱家要求要整數，他們才講好變成二百台斤，系爭房屋確實有一部分佔到國有地，所以當初佔用到邱家松的地，確實佔用多少陳華琳本人並不是很清楚」等情，而衡諸先前陳華琳與邱家松就系爭土地之使用事宜，因未涉及糾紛，故其二人間就土地之使用面積並無清楚之測量，致就實際占用之面積與所認知者有所差異，亦非不合常情。況參以前述之給付租金收據之內容觀之，其上亦提及「地租貳佰台斤」，是證人陳華琳、李家基所述其等當時有提及租穀為每年二百台斤，且為上訴人所承認乙節，堪信為實在。
（四）綜合上開所述及證人李家基、陳華琳、楊春枝之證述，以及附於原審卷內之前開房屋稅籍資料所載，可認陳華琳係於五十幾年間，向邱家松承租系爭土地之一部分以建造一層樓房屋，其後因土地於七十幾年間由上訴人取得，故土地之租賃關係由上訴人繼受取得而存於陳華琳與上訴人之間，其後復因前開房屋於
八十一、二年間由被上訴人向陳華琳購買，並於當時由上訴人出面同意，繼續由被上訴人承受陳華琳原與上訴人之間存在之土地租賃關係，準此，可認兩造間就前開房屋所使用之系爭土地之部分，其間所存在者，應係繼續先前陳華琳與邱家松間之租地建屋不定期租約關係。上訴人雖另主張縱認陳華琳與邱家松間，就系爭土地存有租賃關係存在，亦因陳華琳係在六十三年以後始在系爭土地上建造前開房屋，已違反區域計劃法之相關強制規定，該租賃契約應屬無效云云。經查，上訴人固以前開房屋其中占用其土地部分，即已達七四平方公尺，僅為該房屋面積之半數，是該房屋面積至少有一百四十平方公尺，而依卷附稅籍資料所載，該五十九年起課之建物，其面積僅七十七平方公尺，其後六十三年固增加三十點四平方公尺，惟均與前開建物目前之面積不符，可見陳華琳所出售予被上訴人之建物，並非六十三年以前所蓋，即有區域計劃法規定之適用云云。經查，按區域計劃法第十五條固規定：「區域計劃公告實施後，不屬第十一條之非都市土地，應由有關直轄市或縣市政府按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制...」，而該法第二十一條第一項規定：「違反第十五條第一項之管制使用地者，由該管直轄市、縣市政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀」，另第二十二條則規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役」，惟依上開規定之內容，可認其係屬為便於行政機關管制土地使用所為之法律規定，非屬直接規範私人間權義關係之規定，故土地使用者縱有違反，亦屬接受行政處罰或刑事處罰之問題，尚難認上開之規定，係屬強制之規定，而使土地所有權人與承租人間之租賃契約因而無效。況縱認上開之區域計劃法之規定係屬強制規定，惟依前開之說明，陳華琳搭建前開房屋之時，係於五十幾年間，當時尚無區域計劃法規定之適用，是陳華琳與邱家松承租土地之時，即無因違反強制規定而無效之問題。至於上訴人主張前開房屋係陳華琳於六十三年區域計劃法公布施行後所蓋乙節，惟查，證人陳華琳已到庭明確證稱其出售予被上訴人之房屋，係於五十幾年間所蓋，已如前述，而依卷附之房屋稅籍證明書所載，其記載前開房屋之課稅面積固僅為七七平方公尺再加上三十點四平方公尺，惟因其係屬課稅之目的所得之建物面積，其測量方法是否精確，已有疑義，尚難認與本件所為占用系爭土地之測量面積可以相當。是上訴人主張前開房屋係陳華琳於六十三年以後所蓋，即有區域計劃法之規定而使其與邱家松間之租賃契約歸於無效云云，尚難以成立。
（五）雖上訴人另主張縱認兩造間存有租約關係，亦因超過二十年而無效，且其亦已當庭終止兩造間之租約關係云云。經查，兩造間之租約，依前開所述，既係屬未定期限，即無因超過二十年而無效之問題。且因兩造間係屬承接原先土地所有人與承租人間之租地建屋契約關係而來，則兩造間有關土地之使用關係，容係有土地法第一百零三條租地建屋規定之適用，上訴人即無從逕行主張終止租約。又因依民法第四百五十條第二項之規定，出租人即上訴人欲終止本件不定期之租約，亦應先期通知被上訴人，惟因上訴人迄未為此項之通知，則上訴人逕行主張終止兩造間之租約，尚難認為合法有效。
五、綜上所述，被上訴人就其前開建物所占用之系爭土地，與上訴人間既仍有租賃關係，則其占用該土地即屬有權占用，而上訴人又未能舉證明前開契約關係已合法消滅，則其主張依所有物返還請求權之規定請求被上訴人拆屋還地，於法不合，應予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其認事用法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，因與判決結果不生影響，爰不予贅述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 四 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳國成~B法 官 張宏節~B法 官 鄭政宗右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十 年 七 月 四 日