臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度簡上字第四五號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間給付租金等事件，上訴人對中華民國八十九年十二月八日本院新竹簡易庭八十九年度竹簡字第一三０號判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查兩造於民國七十九年七月二十五日訂定契約，由上訴人向被上訴人承租其所有坐落新竹市○○段八三一、八三二、八三六共三筆土地，並由上訴人於其上興建門牌號碼新竹市舊社里二五一號鋼構建物，作為經營汽車修理廠及住家使用，雖然該契約名為土地租賃，惟究其性質，顯係租地建屋，與一般之租賃不同。又前開兩造於七十九年七月二十五日所訂定之租賃契約，期間為五年，嗣於八十四年七月二十四日租期屆滿後，兩造雖未另訂新約，惟仍繼續原租賃關係，並先後於八十六年七月十五日、八十七年七月十五日簽訂書面之租賃契約，至八十八年一月間，兩造間又再以書面訂定租賃契約，期限為一年二個月（即十四個月），除租金由原來的一萬五千元調整為四萬五千元外，餘皆延續兩造間先前之租賃關係，故仍為租地建屋性質。
（二）次查兩造前開於七十九年六月十日所簽訂之土地租賃契約書第四條：「乙方（即上訴人）於第二條訂定之期限翌日起無條件將已蓋妥之鋼架房屋無償給予甲方（即被上訴人）使用˙˙˙˙」之約定以觀，可知兩造間並非約定租期屆滿時將前開鋼架屋即當然歸被上訴人所有，換言之，依當事人之真意及文義解釋，乃係約定前開由上訴人所興建之鋼架屋，於租期屆滿時雖仍歸上訴人所有，但上訴人應無償提供予被上訴人使用，亦即兩造間就前開鋼架屋係另成立使用借貸契約，並以租賃期限屆至作為使用借貸契約生效之始期自明。且前開鋼架屋於七十九年間之造價即高達二百餘萬元，衡情上訴人自不可能於五年契約期限屆滿時，即將價值二百餘萬元之前開鋼架屋無償讓與被上訴人，上訴人之所以願於契約屆至時無條件借貸與被上訴人，實因被上訴人出租予被上訴人建屋使用之系爭土地，當時傳言政府已列入徵收計劃，是上訴人縱將前開鋼架屋無償借貸與被上訴人使用，屆時政府徵收時，上訴人仍得受領補償。另就兩造於前開租賃契約屆滿後續訂之租賃契約所定之承租標的物以觀，不論八十六年七月十五日、八十七年七月十五日甚至八十八年一月之租賃契約書上，均係記載上訴人承租的標的係前開坐落自由段八三一地號等三筆土地，並不包括前開鋼架屋，倘前開上訴人所興建之鋼架屋於八十四年七月二十四日租期屆至時即歸被上訴人所有，何以其後續所訂定之租約中未將該鋼架屋包括在內？且兩造於八十六年七月十五日所訂定之契約書附註事項二中更約定於契約終止後，上訴人應將地上物清除乾淨歸還予被上訴人，是茍前開鋼架屋於兩造間第一次所訂契約屆滿後即歸被上訴人所有，則何以於契約終止後上訴人仍須將該鋼架屋拆除後返還土地？足證被上訴人所辯前開鋼架屋於租期屆滿時即歸被上訴人所有，其後所訂之租約已變更為一般租賃之性質云云，自不足採。
（三）按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠之租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上者，出租人不得收回，土地法第一百零三條第四款定有明文；又承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明；若承租人於終止租約之聲明到達前，已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物，最高法院著有五十二年度台上字第一二八九號判例意旨可資參照。查兩造間之前開租賃契約，其性質既仍為租地建屋，自有前開土地法第一百零三條即租金非延欠達二年之總額時，出租人不得終止契約收回土地規定之適用。而本件上訴人雖曾延欠被上訴人租金而經被上訴人催告，惟兩造於八十九年一月二十日業已協議，約定上訴人若於八十九年一月三十一日前不支付積欠之租金給被上訴人時，兩造先前所訂之租賃契約無效˙˙˙˙，其真意乃係上訴人若未於八十九年一月三十一日前給付所延欠之租金者，為被上訴人終止系爭租賃契約之條件；且查在簽訂該同意書時，上訴人所積欠的租金數額實際並非十六萬五千元，蓋於八十八年十二月中旬左右，上訴人即已交付現金一萬五千元給被上訴人，而八十九年一月十日上訴人又再交付一紙面額新台幣（下同）五萬六千元的支票予被上訴人收執，因發票日係在兩造前開協議之後，故暫未將金額扣除於所延欠之租金總額，是兩造於八十九年一月二十日簽訂終止租約同意書時，上訴人實際上積欠的金額僅九萬四千元，而非十六萬五千元。嗣於同年一月三十一日，上訴人本擬將向客戶收取之客票交付予被上訴人，惟被上訴人告知待支票兌現後再一併給付，上訴人始於同年二月四日將部分發票日屆至之支票兌現後給付被上訴人現金二萬元並經其收受，是上訴人並非未給付所延欠之租金予被上訴人，且被上訴人顯已同意上訴人緩期清償，從而被上訴人自不能再於事後仍執先前約定之期限，主張上訴人未為給付；且上訴人所延欠之租金於被上訴人八十九年三月間提起本件訴訟時，尚未達二年之總額，基於前述，被上訴人實無權終止系爭租賃契約。
（四）次查，上訴人於為前開書寫同意書後發覺所延欠之金額有誤，曾找被上訴人確認，被上訴人竟一概否認，仍堅持以前開同意書上記載為準（直至上訴人在原審提出交付部分租金之證據資料後，被上訴人見無可抵賴才勉予承認），而上訴人係從事修車粗工，雖學歷及身分均無傲人處，惟始終以誠信自許，認為不論該終止租約同意書上所記載之金額是否有誤，積欠被上訴人租金畢竟是事實，見向被上訴人爭執無效後，乃到處籌錢，惟因手邊上有的大部分係尚未到期的支票，遂情商以客票先行支付，而被上訴人雖未收受該客票，惟亦表示於票兌現時再為給付租金即可，此經於前開終止租約同意書上所訂期限屆至前，在上訴人修車廠見聞上述事實之林建義到庭證述屬實，蓋依證人林建義證稱：「˙˙˙˙在八十九年一月底左右某日傍晚，我找上訴人一起去吃尾牙，被上訴人有到上訴人經營之汽車修理廠，表明要收租金，上訴人當場交付二、三張支票以給付租金，被上訴人接過來看了看支票，表示支票日期尚未屆至，要上訴人領到票款時再交付給他˙˙˙˙」、「（問：前述兩造在洽商，有無談及此同意書所載之事宜？）答：前述八十九年一月底，我至上訴人修車廠該次，上訴人有表示兩造簽訂之終止租約同意書已到期，怎麼辦？當時係上訴人交付支票給被上訴人，被上訴人並將支票退還給上訴人時，上訴人有提及上情，結果被上訴人表示沒有關係，此同意書這樣寫，只要上訴人給他租金即可，亦即票期到期兌現後交給他即可」等語（見本院九十年六月五日言詞辯論筆錄），足見兩造雖有簽訂該終止租約同意書，約定上訴人必須於八十九年一月底前清償積欠之租金，惟被上訴人於期限屆至前，既同意上訴人得於票期屆至兌現後再行給付，是前開終止租約同意書所定之期限，自因被上訴人事後同意緩期清償而失其效力，嗣上訴人於其中一張二萬二千元之客票兌現後，隨即於同年二月四日將二萬元現金給付予被上訴人，不料被上訴人收受後，竟在三月初即以上訴人未繳交租金為由提起本件訴訟，實有違誠信。
（五）綜上所述，被上訴人既已同意上訴人緩期清償該積欠之租金，則前開終止租約同意書所為約定，自已因兩造間合意變更而失其效力，是被上訴人自不得再執該已變更其效力之同意書主張兩造間之租約已因合意而終止，進而請求上訴人返還系爭土地。另因系爭租賃契約既應適用土地法第一百零三條之規定，而上訴人積欠被上訴人租金，於被上訴人提起本件訴訟時，尚未達二年之總額，被上訴人所為終止租約之意思表示不生效力，從而兩造間之租賃關係仍然有效，被上訴人請求返還系爭土地，自無理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出估價單影本一份為證，並聲請訊問證人林建義。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）上訴人辯稱兩造間於八十八年一月所訂立租約，其性質上仍為租地建屋契約，是依土地法第一百零三條第四款規定，非積欠租金達二年以上金額時，出租人不得收回土地，因而辯稱被上訴人不得終止租約云云；惟查兩造間於七十九年七月二十五日簽訂之土地租賃契約，至八十四年七月二十四日即因租期屆滿而消滅；且依該土地租約第四條約定，租期屆滿翌日承租人即上訴人所建之鋼架屋即無償歸出租人所有，故事後兩造另立之租約，均屬另一房屋租賃關係，與原先之租地建屋契約已全然無涉，更無適用土地法第一百零三條第四款規定之餘地。
（二）上訴人又辯稱依兩造間上開土地租約第四條：「乙方於第二條約定之期限翌日起無條件將已蓋妥之鋼架造房屋無償給予甲方使用」之約定觀之，可知兩造間並非約定租期屆滿時上訴人所建之鋼架屋即當然歸被上訴人所有，依當事人之真意及文義解釋，實係約定於租期屆滿時，前開鋼架屋仍為上訴人所有，僅係願無償借予被上訴人使用云云；惟查前開七十九年六月十日簽訂之土地租約第十條約定：「雙方於租賃期滿並不再續租時，乙方（即上訴人）應騰空建物交付甲方（即被上訴人）」等語，及參諸租約第三條、第五條僅收取低廉之租金，且五年內不得調整租金等約定，足見兩造簽訂前開土地租約，乃係約定五年租期屆滿後，上訴人即應無條件將所搭蓋之未保存登記鋼架屋轉讓歸屬被上訴人所有，不能要求任何補償，並應騰空交付予被上訴人。嗣兩造於前開土地租約租期屆滿後，亦依約定由上訴人將鋼架屋所有權轉讓予被上訴人，然因上訴人欲再承租該鋼架屋繼續經營汽車修理業，兩造因而另立較短期之房屋租賃契約，租金予以調高且租期滿後即換約，至八十八年一月間，兩造再訂定為期十四個月，即自八十八年一月十五日至八十九年三月十五日止之房屋租約，是前開另立之房屋租賃契約，與前開七十九年六月十日簽訂之土地租約，已全無任何延續之關係。另上訴人本人於原審時亦已自認「˙˙˙˙當時是說好等我不租時，才放棄地上物給他」等語，且兩造於八十九年一月二十日所書立之「終止租約同意書」，亦載明「˙˙˙˙且承租人乙○○必須於民國八十九年二月二十日前將房屋遷讓交還」，由其中「將房屋遷讓交還」一語，亦足見兩造前開約定之真意，確係於前開土地租賃契約期滿後，由被上訴人取得鋼架屋之所有權，而非僅成立使用借貸關係自明；再由上訴人於原審就雙方終止租約後相當於租金之損害賠償金，亦自願與被上訴人達成和解，更可知上訴人上開所辯之詞殊無可採，蓋若前開鋼架屋仍歸上訴人所有，且借予被上訴人使用，上訴人何須反再付錢予被上訴人。
（三）至上訴人辯稱兩造於前開土地租約屆滿後，續訂之租約所約定承租標的物，係記載上訴人承租標的物為坐落新竹市○○段○○○○號等三筆土地，並不包括前開鋼架屋；另八十六年七月十五日訂立之契約書附註事項二中，更約定於契約終止後，上訴人應將地上物清除乾淨歸還予被上訴人等情，是倘前開鋼架屋於兩造間第一次所訂契約屆滿後即歸被上訴人所有，則何以其陸續所訂之契約書中，承租之標的並不包括前開鋼架屋，又何以於契約終止後，被上訴人仍須將地上物即前開鋼架屋拆除後返還土地云云。惟查兩造於前開土地租約屆滿後，再另訂之房屋租賃租約，其租賃標的物均已明確標示建物所在地地號及面積範圍，如就租賃標的物係記載：「甲方店房屋所在地及使用範圍：竹市○○段
八三一、八三二、八三六等三筆土地地號土地內深度五十台尺、寬度七二台尺共計一００坪」，已明確標示房屋所在地地號及面積範圍，其他條款亦均係就房屋租賃而非土地租賃為約定，並無由上訴人予以曲解稱承租契約之標的為土地而不包括前開鋼架屋之餘地。再者，上訴人所謂八十六年七月十五日所訂契約書附註事項二有契約終止後，上訴人「應將地上物清除乾淨歸還予」被上訴人之約定；惟按縱然有之，其文義明顯指房屋（即地上物）應打掃清除乾淨後，歸還予被上訴人，並非拆除房屋返還土地之意甚明。
（四）至上訴人又辯稱兩造於八十九年一月二十日固曾書立「終止租約同意書」，約定「承租人乙○○先生積欠自民國八十八年十月一日起至民國八十九年一月三十一日止，出租人甲○○先生坐落於湳雅街二五三號之房舍土地租金，達新台幣壹拾陸萬伍仟元整，現承租人乙○○先生同意於民國八十九年一月三十一日前，仍不支付積欠甲○○先生租金全額，雙方同意先前所訂立之房屋租賃契約無效。且承租人乙○○先生必須於民國八十九年二月二十日前將房屋遷讓交還，不得異議」等語，然上訴人於八十九年元月十日即已給付發票日為八十九年元月二十二日，面額五萬六千元之支票予被上訴人，另於同年二月四日再給付被上訴人二萬元現金，是上訴人並非未給付所延欠之租金予被上訴人，且被上訴人顯已同意延期清償，則上開終止租約同意書所為約定，自已因兩造間合意變更而失其效力，從而被上訴人自不能於事後再執已變更其效力之同意書主張上訴人應交還房屋，且上訴人所欠之租金於被上訴人起訴時，尚未達二年之租金總額，被上訴人無權終止租約云云，茲敘述被上訴人此部分之主張如下：
１、上訴人就上開「終止租約同意書」所約定之八十九年一月三十一日前，並未支付積欠租金之全額，此為上訴人所不爭執，上訴人於原審亦自認就前開積欠之租金並沒有完全繳納，僅請求補償房屋造價而已云云，從而依據上開「終止租約同意書」之約定，兩造之房屋租賃契約即行合意終止，上訴人自應依約將房屋遷讓交還予被上訴人。
２、上訴人於八十九年元月十日，即書立上開終止租約同意書前，固曾交付未到期之面額五萬六千元支票乙紙予被上訴人，但此係抵償其八十八年十二月其所欠之租金，且既係書立終止租約同意書前所交付，上訴人顯無從強解為書立終止租約同意書後，兩造有何變更終止租約之協議甚明。
３、上訴人於八十九年二月四日雖曾再付二萬元予被上訴人，但此亦係抵付八十八年十二月前所欠租金，蓋自八十八年十二月至八十九年四月止，上訴人共積欠五個月之租金及損害金，每月為四萬五千元，合計總額為二十二萬五千元等情，兩造在原審均已表示無爭議，且經上訴人多次自認且認諾，故上述二萬元係抵償八十八年十二月前之欠租並無何疑義。雖上訴人辯稱前開交付二萬元欠租之事，係被上訴人有同意緩期清償，且因此已變更終止租約及交還房屋之約定云云，但若被上訴人有同意緩期清償及變更原終止合意，究緩期至何時？為何不另書立書面？上訴人對之全無法解釋，顯然係臨訟飾卸之詞自明。
４、上訴人另又以證人林建義之證述，辯稱可證明八十九年二月四日曾陪同上訴人一起前往被上訴人處，給付二萬元予被上訴人親收，且知被上訴人有同意其緩期清償等事實云云，惟查證人林建義係證稱：「（問：上訴人是否有於八十九年二月四日將現金二萬元交給被上訴人，以清償部分積欠之租金？此事我並不清楚，只是上訴人曾有跟我提及此事」等語，故證人林建義所述僅屬傳聞，自無從採為有利於上訴人之證明。又證人林建義雖另證稱曾於八十九年一月底及農曆春節過完後某日，兩次至上訴人之汽車修理廠，有見過被上訴人來協商云云，但上訴人卻係稱證人林建義於八十九年二月四日陪同其前往被上訴人住處協商云云，兩人所述不合，顯然證人林建義係為不實證言。又證人林建義證稱八十九年農曆春節過後，上訴人打電話請其到汽車修理廠，謂被上訴人要來談收回一部分租賃土地事宜，而上訴人雖欲將一、二樓全部交還，但被上訴人卻表示僅要一樓部分，二樓不要，以致兩造未能談妥云云；按被上訴人既要求交還前開鋼架屋，豈會於上訴人表示願交還全部鋼架屋時，反只要求返還其中一樓部分，而致未能談妥？可見證人林建義此部分之證述顯與常情不符。又上訴人若自願交還一、二樓全部鋼架屋，顯然與被上訴人間未有另達成緩期清償及變更終止租約合意之事甚明，故證人林建義之證述，實均無足證明上訴人上開抗辯之待證事實，自屬無可採信。
（五）綜上所述，上訴人提起本件上訴，僅在拖延訴訟，以繼續無權占用被上訴人所有之系爭土地，而獲得利益，其上訴顯無理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出理 由
一、本件被上訴人起訴主張上訴人於七十九年六月十日承租其所有坐落新竹市○○段
八三一、八三二、八三六地號土地內面積一百坪，租期自七十九年七月二十五日起至八十四年七月二十四日止，每月租金一萬五千元，兩造並約明上訴人得在上開土地上搭蓋鋼架屋使用，惟租期屆滿，該鋼架歸被上訴人所有；嗣租期屆滿後，兩造另訂房屋租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租前開土地及建物（鋼架屋），租金則調高為四萬五千元，最近一年之租賃期間為自八十八年一月十五日起至八十九年三月十五日止，惟上訴人自八十八年十月十六日起即未給付租金，迭經催討，上訴人始於八十九年一月二十日書立「終止租約同意書」，該同意書約明倘上訴人不於八十九年一月三十一日前付清積欠之全部租金，則同意終止租約，且必須於八十九年二月二十日前將前開鋼架屋建物遷讓交付被上訴人；然上訴人迄今非但不遷讓交還前開鋼架屋建物，亦拒不給付租金；按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條定有明文，上訴人遲付租金後，被上訴人曾定期催告，上訴人未於期限內支付租金，嗣後才書立「終止租約同意書」，是被上訴人終止租約請求上訴人遷讓建物，應有理由；另本件經新竹市地政事務所實測結果，發現上訴人亦占用被上訴人所有坐落同段八五七地號土地，而同段八三一之二地號係分割自同段八三一地號等情。上訴人則以其對於曾與被上訴人訂立前開租約，並有收到被上訴人遲延租金定期催告之存證信函，嗣並簽立終止租約同意書等情均不爭執，惟以前開鋼架屋為其所有，當時兩造言明待其不租時，才放棄鋼架屋所有權給被上訴人，並請求補償，兩造口頭有約定等語資為抗辯。
二、兩造不爭之事實：
（一）兩造於七十九年、八十六年、八十七年、八十八年先後訂定書面租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有之前開土地使用，且於七十九年六月十日簽訂之土地租賃契約書係屬於租地建屋性質。
（二）上訴人於被上訴人提起本件訴訟，就八十九年一月二十日前積欠被上訴人之租金總額為九萬四千元。
（三）兩造曾於八十九年一月二十日簽訂終止租約同意書，約定上訴人必須於同年月三十一日前將積欠之租金全部繳清，否則上訴人得終止租約。
三、本件經請兩造協議並簡化爭點如后，並均同意本件所應審究部分均以下列爭點為準，其餘部分不再爭執：（一）兩造間之租賃契約自八十四年七月二十四日期滿後，繼續成立之租賃契約，被上訴人主張因上訴人業已將所建之鋼架屋移轉為被上訴人所有，故其後租賃契約係為單純房屋租賃契約；上訴人則辯稱自前開土地租賃契約期滿後，其後之租賃契約仍係租地建屋契約性質。（二）上訴人簽訂前開終止租約同意書後，有無另發生緩期清償協議之情事部分，被上訴人主張並無同意上訴人就延欠之租金緩期清償，且上訴人縱有為部分之清償，因仍尚有積欠租金之情事，依據前開終止租約同意書之約定，被上訴人自得終止租約；而上訴人則抗辯因簽訂前開終止租約同意書後，被上訴人有同意緩期清償，則前開簽訂之終止租約同意書即業已失其效力，被上訴人自不得終止租約。（三）就兩造間後來成立之租賃契約有無土地法第一百零三條之適用，被上訴人主張因兩造之租賃契約屬於房屋租賃性質，自無土地法第一百零三條有關租金非積欠達二年不得終止租約規定之適用；上訴人則抗辯兩造間之租賃契約應適用土地法第一百零三條規定，因上訴人積欠之租金尚未達二年，被上訴人所為之終止租約意思表示自屬不合法而無效，從而上訴人依據租賃關係使用系爭土地及前開鋼架屋，自非無權占有。從而本件既經兩造簡化爭點如上述，本件自應就上開爭點加以論究。
四、被上訴人主張上訴人於七十九年六月十日與其簽訂土地租賃契約書，承租被上訴人所有之前開三筆土地內面積一百坪，租期自七十九年七月二十五日起至八十四年七月二十四日止，約明上訴人得在上開土地上搭蓋鋼架屋使用，而該契約第四條並約定「乙方（即上訴人）於第二條訂定之期限翌日起無條件將已蓋妥之鋼架房屋無償給予甲方（即被上訴人）使用」等語，嗣上訴人有在前開土地興建前開鋼架屋（尚有部分占用被上訴人所有同段八五七地號土地），租期屆滿後，兩造又陸續八十六年、八十七年、八十八年訂定書面租賃契約之事實，業據提出提出土地租賃契約書、房屋租賃契約書、土地登記簿謄本等為證，亦經原審會同兩造至現場勘驗並經囑託新竹市地政事務所測量員實地測量屬實，有勘驗筆錄及新竹市地政事務所製作之土地複丈成果圖在卷可參，復為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。惟被上訴人主張前開土地租賃契約書第四條約定之真意乃係自租期屆滿翌日起，上訴人即應將所建之前開鋼架屋即無償歸移轉為被上訴人所有，且前開租約期滿後，上訴人亦已依約將前開鋼架屋所有權轉讓予被上訴人等情，則為上訴人所否認，是欲論究兩造間自前開土地租賃契約期滿後成立之租約性質，首應探究前開鋼架屋於前開七十九年六月十日簽訂之土地租賃契約期限屆滿時之所有權歸屬。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（最高法院十九年度上字第四五三號判例意旨參照）。查前開土地租賃契約第二條係約定「乙方（即上訴人）於第二條訂定之期限翌日起無條件將已蓋妥之鋼架房屋無償給予甲方（即被上訴人）使用」等語，而參酌同契約第三條約定每月之租金為一萬五千元，第五條則約定五年之租賃期間內均不得調整租金，第八條就地價稅如調整，調整後之地價稅由被上訴人負擔，第十條則約定：「雙方於租賃期滿並不再續租時，乙方（即上訴人）應騰空建物交付甲方（即被上訴人）」等語，上訴人於原審時亦自認「˙˙˙˙當時是說好等我不租時，才放棄地上物給他」等語（見原審卷第三十六頁），足見兩造簽訂前開土地租賃契約第四條約定之真意，顯係指五年之租期屆滿後，上訴人即應無條件將所前開搭蓋之未保存登記鋼架屋轉讓歸屬被上訴人所有，不能要求任何補償，並應騰空交付予被上訴人自明。蓋前開約定之真意，茍如上訴人所辯僅係於租期屆滿將前開鋼架屋提供被上訴人無償使用，而非歸屬被上訴人所有云云，則豈非上訴人所蓋之前開鋼架屋將永遠合法占用被上訴人所有之系爭土地？又果如上訴人所辯前開租賃契約終止後，乃為兩造間就前開鋼架屋使用借貸之始期，則因該使用借貸係屬於無償契約，又未訂有期限，則上訴人豈非可隨時終止此使用借貸契約，而請求被上訴人將該建物交還供上訴人使用？且依前開土地租賃契約其他約定，本件上訴人承租被上訴人之土地係坐落新竹市區，使用範圍達一百坪，係供汽車修理廠之用，每月之租金卻僅一萬五千元，而租期長達五年，租賃期間租金均不能調整等情以觀，更足證前開土地租賃契約第四條約定之真意，係上訴人同意於租期屆滿後將興建之鋼架屋移轉給被上訴人所有，而上訴人因此得以享有五年租賃期間顯較一般客觀價值低廉之租金自明。
五、兩造於前開七十九年間簽訂之土地租賃契約期滿後，又陸續於八十六年七月十五日、八十七年七月十五日及八十八年一月簽訂租賃契約等情，亦為上訴人所自認；而查前開陸續簽訂之租賃契約，均係載明「房（店）屋租賃契約書」，且期間均甚為短暫，租期最長者不過為十四個月，足見前開土地租賃契約期滿後，就上訴人前開興建之鋼架屋業已移轉為被上訴人所有，否則何以兩造其後簽訂者均係以房屋租賃契約書之形式為之，且租期均甚為短暫，此與租地建屋契約之性質顯然不同，益證上訴人辯稱自兩造前開土地租賃契約期滿後，仍係延續原本之租地建屋契約性質云云不足採。復查兩造於八十九年一月二十日所書立之「終止租約同意書」，亦載明「現承租人乙○○先生（即上訴人）同意於民國八十九年一月三十一日前，仍不支付積欠甲○○先生租金全額，雙方同意先前所訂立之房屋租賃契約無效，且承租人乙○○必須於民國八十九年二月二十日前將房屋遷讓交還」等語，有上訴人所不爭執之終止租約同意書一份在卷可按，而由前開同意書所載「先前所訂立之房屋租賃契約」、「將房屋遷讓交還」等語，亦足見兩造前開土地租賃契約書第四條約定之真意，確係於土地租賃契約五年期滿後，由被上訴人取得鋼架屋之所有權，而非如上訴人所辯僅係由上訴人無償借與被上訴人使用，而兩造僅成立使用借貸關係自明，否則前開終止租約同意書何以上訴人會明確載明兩造當時之契約係屬房屋租賃契約，又何以上訴人於前開同意書約定之期限前如未依約繳納全部租金時，要將房屋遷讓交還，均足證上訴人之所辯不足採。
六、上訴人雖另辯稱前開土地租賃契約期滿後，續訂之租約雖以房（店）屋租賃契約書之形式，惟所約定承租標的物，仍係記載被上訴人所有之前開三筆土地內之一百坪，並不包括上訴人所興建之鋼架屋，足見兩造之租約性質仍係租地建屋云云。惟查兩造於前開土地租約屆滿後，所另訂立之租賃租約以八十八年一月間所簽訂者為例，其中第一條即係載明租賃標的物之範圍，即「甲方房店屋所在地及使用範圍：竹市○○段八三一、八三二、八三六等三筆土地地號土地內深度五十台尺、寬度七二台尺共計一００坪」等語，足見租賃之標的物已指明為甲方（即被上訴人）之房店屋所在地及使用範圍，而其後註記之地號則為標明被上訴人所有而出租之房屋所在地地號及面積範圍自明，另就該契約諸如第五條有謂「乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房店屋後無息退還押租金」，第六條有謂「乙方於租期屆滿時˙˙˙˙應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」，第七條有謂「˙˙˙˙應無條件經該房店屋照原狀還甲方」，第八條有謂「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋」，第十一條有謂「因乙方之過失致房店屋毀損，應負損害賠償之責」等語，均足見由前開租賃契約之其他條款約定，亦可證明兩造間之租賃契約性質為房屋租賃而非土地租賃自明，是上訴人此部分所辯亦不足採。上訴人又辯稱兩造於八十六年七月十五日訂立之租賃契約附註事項二有約定於契約終止後，上訴人應將地上物清除乾淨歸還予被上訴人等語，是契約終止後，上訴人仍須將前開鋼架屋拆除後將土地返還，足見兩造間並非房屋租賃契約云云；查兩造間於八十六年七月十五日所簽訂租賃契約書附註事項二固有約定契約終止後，上訴人應將地上物清除乾淨歸還予被上訴人等語；惟上開約定之真意顯係指上訴人於租約終止後應將承租之房屋（即地上物）打掃清理乾淨再將之歸還予被上訴人，並非上訴人所辯應將地上物拆除返還土地，否則何以會有「應將地上物清除乾淨歸還」之語句，足見上訴人此部分所辯亦不足採。
七、上訴人雖又辯稱於簽訂前開終止租約同意書之前，其即於八十九年元月十日交付發票日八十九年元月二十二日、面額五萬六千元之支票予被上訴人，另簽訂前開同意書後即於同年二月四日又給付被上訴人二萬元現金，是上訴人並非未給付所延欠之租金，且被上訴人顯已同意延期清償，則上開終止租約同意書之約定，自已因兩造間合意變更而失其效力，被上訴人自無權終止租約云云。惟查上訴人亦自認在前開終止租約同意書所約定之八十九年一月三十一日期限前，並未清償積欠租金之全額等情，而上訴人於原審亦自認兩造間目前沒有租約，其已無權利住在被上訴人所有前開土地上等情（見原審卷第三十六頁），從而上訴人於本院上訴審時，始又推翻在原審就兩造租賃關係業已終止之自認，已不足採。上訴人雖另辯稱八十九年二月四日證人林建義曾陪同其前往被上訴人處，除給付二萬元之前積欠之租金外，且被上訴人有同意其緩期清償云云，惟查證人林建義係證稱：
「（問：上訴人是否有於八十九年二月四日將現金二萬元交給被上訴人，以清償部分積欠之租金？）此事我並不清楚，只是上訴人曾有跟我提及此事」等語（見本院九十年六月五日準備程序筆錄），故證人林建義僅係由上訴人之告知而知悉上訴人前開抗辯之事實，故此部分僅屬傳聞之詞，且與上訴人所述係由證人林建義陪同其前往被上訴人處云云明顯不同，自無從採為有利於上訴人之證明。又證人林建義雖另證稱八十九年一月底左右其至上訴人經營之汽車修理廠找上訴人，被上訴人亦前來表明要收租金，上訴人有當場交付二、三張支票以給付租金，被上訴人看過支票後表示日期尚未屆至，要上訴人領到票款時再交付云云，惟此與上訴人所辯證人林建義係於八十九年二月四日陪同其前往被上訴人住處協商緩期清償事宜云云，顯有不同，是否屬實，已非無疑；且縱令屬實，證人林建義前開所述，至多亦僅能證明被上訴人同意將上訴人清償全部積欠租金之期限緩期至支票發票日屆至時，惟對於前開終止租約同意書所約定之其他部分並未加以變更，是上訴人辯稱前開終止租約同意書因而失其效力云云，亦不足採。而基於前述，上訴人無論就終止租約同意書之約定期限或其後支票發票日屆至之日期，上訴人均未將積欠全部租金清償完畢，從而依據前開終止租約同意書之約定，被上訴人自仍得主張終止租約。又證人林建義另證稱於八十九年農曆春節過完後某日，上訴人要其到上訴人經營之汽車修理廠，請其協助處理被上訴人洽談收回一部分租賃土地事宜，其到現場時，被上訴人有表示鋼架屋之一樓中四十坪部分要收回利用，上訴人則表示要收回則一、二樓一起利用較佳，惟被上訴人表示其僅要一樓部分，二樓部分不要，以致兩造未能談妥云云；惟查茍如證人林建義所述被上訴人業已要求交還前開鋼架屋，豈會於上訴人表示願交還全部鋼架屋時，反只要求返還其中一樓部分，而致未能談妥，顯與常情不符，可見證人林建義此部分證述是否屬實，已顯有疑義；且縱屬實情，由證人林建義前開證述，可明上訴人既已自願交還全部鋼架屋，而被上訴人亦表示要收回，足見當時兩造之租約業已終止，益可證上訴人前開所辯終止租約同意書業已失其效力云云不足採。
八、至上訴人辯稱前開鋼架屋被上訴人應對上訴人予以補償云云，惟此為被上訴人所否認，證人林建義雖證稱兩造於前開八十九年農曆春節過後商談時，上訴人有提及前開鋼架屋係其所建，如收回時如何補償，被上訴人則表示因政府尚未徵收，如果政府徵收的話，會補償給上訴人云云，惟查兩造前開於七十九年六月十日所簽訂之土地租賃契約第四條即已約定於五年租期屆滿之翌日，上訴人應無條件將鋼架屋移轉給被上訴人，而其後歷次之租賃契約及前開終止租約同意書上亦均無補償約定之記載，故證人林建義前開所述是否屬實，已非無疑；且證人林建義此部分所述縱令屬實，亦僅係未來政府就前開鋼架屋徵收發放補償費時，上訴人得否向被上訴人請求給付此部分受領之補償費，並不能作為其拒絕遷讓返還前開鋼架屋之理由，是上訴人此部分所辯亦尚難採信。
九、綜上所述，兩造間之租賃契約自前開土地租賃契約期滿後起即已屬於房屋租賃性質，自無土地法第一百零三條第四款有關租地建屋收回土地規定之適用，而因上訴人並未依約定之期限繳清積欠之租金，被上訴人因而依據兩造間之房屋租賃契約及終止租約同意書之約定，於依法終止租約後，請求上訴人將前開鋼架屋遷讓交還，即屬有理由。原審據以准許被上訴人之請求，而判決上訴人應將前開鋼架屋遷讓交付被上訴人，於法自無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌對於判決結果均不生影響，爰不逐一調查論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 陳國成~B法 官 許翠玲~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B法院書記官 呂超上中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日