臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第二三六號
原告即反訴被告 戊○○
己○○○訴訟代理人 乙○○律師
黃聖琮被告即反訴原告 庚○○
丁○○ 住台北市○○○路○○號一六樓丙○○右三人共同訴訟代理人 魏早炳律師
陳恩民律師魏翠亭律師複代理人 李克欣律師右當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國九十二年十一月十三日辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁佰貳拾捌萬捌仟壹佰捌拾肆元，及其中壹佰貳拾貳萬貳仟叁佰陸拾玖元自民國九十一年三月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰貳拾捌萬捌仟壹佰捌拾肆元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應將如附表編號一、三、五至十六所示之支票壹拾肆紙返還反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔百分之十二，餘由反訴被告負擔。
本判決第六項反訴原告以新臺幣壹佰伍拾貳萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰伍拾伍萬肆仟伍佰柒拾貳元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）玖佰柒拾貳萬貳仟參佰零貳元（其中肆佰萬壹仟伍佰捌拾肆元回復原狀費用、伍佰柒拾貳萬零柒佰壹拾捌元為積欠租金）及自追加訴狀送達之翌日起（民國九十一年三月二十二日）至清償日止按年息百分之五計算之利息。並自民國九十年九月一日起至本件房屋回復原狀完成之日止按月連帶給付原告玖拾伍萬參仟肆佰伍拾參元正。
（二）請准提供擔保宣告假執行
（三）訴訟費用由被告連帶負擔。
二、反訴部分：
（一）反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由反訴原告負擔。
（三）如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）兩造於民國七十八年八月十一日訂立店（房）屋租賃契約書（以下簡稱租賃契約書），由被告向原告承租門牌新竹市○○路○段二百九十四號、二百九十八號、三百號一至七樓（含地下室）全棟（中華路二段二百九十四號、二百九十八號之住家部分除外）。租期自七十八年九月一日起至九十年八月三十一日止，租約期間內承租人得提前終止租約。而於租期始日即七十八年九月一日將系爭房屋交付被告等使用。
（二）被告庚○○單獨一人於九十年二月五日以本院公證處認證函致原告等，稱伊代表其他共同承租人丁○○、丙○○二人通知終止租約云云，但未附丁○○、丙○○推舉其為代表人之文件，以承租人（即被告）三人中之一人通知出租人（即原告）終止租約，依民法第二百五十八條第二項「契約當事人之一方有數人者前項意思表示應由其全體或向其全體為之」，並民法第二百六十三條於租約終止準用之規定，被告庚○○單獨一人向原告所為終止租約之意思表示依法無效。原告對被告庚○○所發九十年二月八日認證函所稱：新竹市政府工務局函告系爭房屋違反建築法第七十三條之規定不得使用云云；經查兩造所訂租賃契約書全文並無租賃標的物特定使用之限制約定，而僅係一般房屋租賃，是以其終止租約之理由純係託詞。
（三）查兩造所訂租賃契約書第七條約定：「店（房）屋有改裝設施之必要時、乙方取得甲方同意後始得自行裝設．．．」；第九條約定：「甲、乙雙方若有違約情事依雙方損失賠償之。」，此項約定並未約明適用時段，故租約存在之際或終止租約後均適用之。又民法第四百三十八條第一項規定「承租人應依約定方法、為租賃物之使用．．．」，經查兩造既在租約書第七條訂明：「店（房）屋有改裝設施之必要時、乙方取得甲方同意後始得自行裝設」，則除原告同意其自行裝設之情事發生外，被告應依房屋原狀使用，此即為被告使用系爭房屋之約定方法。
（四）原告於出租房屋後長期旅居加拿大，偶或返家，於七十九年四月返家時發現被告等擅自將房屋改裝、相詢後乃由被告等出具備忘錄，表明願回復原狀，賠償損害之意旨，被告等於九十年二月二十八日擅自遷離後發現其擅自施設者處處皆是，依上開約定，被告等負有回復原狀之義務。對於備忘錄所載者及原告旅居加拿大而不知此次事後始發現者詳如鑑定書附表所載者，被告均負有給付回復原狀所必要費用之義務。
（五）按「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害」，民法第二百十四條定有明文。查原告於九十年二月十九日以新竹英明街郵局第二○七號存證信函催告被告就其擅自改裝回復原狀無效，再於九十年三月五日以新竹英明街郵局第二八三號存證信函催告亦無效果。復於九十年三月二十六日以新竹英明街郵局第三九七號存證信函限期催告又無效果，自原告九十年二月十九日催告時迄今，被告仍置之不理，依首開規定原告自得請求以金錢賠償損害。
（六）系爭租約並未合法終止：
１、民法第二百五十八條第二項規定「契約當事人之一方有數人者前項意思表示應由其全體或向其全體為之」，同法第二百六十三條規定上述規定於終止租約準用之。
２、『代表』與『代理』之制度，其法律性質及效果均不同；『代表』在法人組織法上不可欠缺，代表與法人係一個權利主體間之關係，代表人所為之行為，不論為法律行為、事實行為或侵權行為均為法人之行為；『代理』人與本人則係兩個權利主體間之關係，代理人之行為並非本人之行為，僅其效力歸屬於本人，且代理人僅得代為法律行為及準法律行為。
３、被告主張：「．．．蓋無論是推舉、委任或授權他人代理或代表其為終止租約之意思表示，其權利之授與只須向代理人，以意思表示為之，即為已足，並不以形諸於文件，亦不以向代理人對之為代理行為之第三人為之為必要．．．」，將代理與代表混為一談難謂非誤會。
４、被告庚○○所發九十年二月五日終止租約認證函稱：「．．．為特代表全體承租人．．．」，參照前揭說明，依法無據，仍係其單獨一人所作之「告知」，其告知依法無效。
５、被告雖狀呈委託書二紙為證，與被告庚○○認證函所載「代表」其含義兩不相同而矛盾，「代表」無據，「委託」則未依合法委託，而終止行為不存在。
６、委託書二紙內容相同，內載：「委託人丁○○先生茲委託惠民醫院院長庚○○先生全權處理惠民醫院院址：新竹市○○路○段○○○號與房東戊○○先生簽立之房屋租賃契約之事宜」上開委託書之委託，被告丁○○、丙○○委託與被告庚○○者為：租賃標的物：新竹市○○路○段○○○號而已，但兩造之租約標的物，依據兩造所訂租賃契約書第一條明定為「甲方店（房）屋所在地及承租使用範圍：新竹市○○路○段○○○號、二九八號、三○○號一至七樓（含地下室）全棟（中華路二段二九四號、二九八號之二樓住宅部份除外）」，兩不相同，可知被告丁○○、丙○○與被告庚○○之間，係部份事務之委託，而不及於全部租賃物。出租人對象：依委託書所指之他方，即出租人僅「房東戊○○」一人而已，而兩造所訂房屋租賃契約書之出租人除原告戊○○外，尚有原告己○○○，故原告己○○○部份不在其委託之內，被告庚○○縱發認證函，但被告丁○○、丙○○所委託之範圍，僅部分房屋，及部分出租人其終止權受限、所作「告知」依法無效。
７、契約之終止與解除，其法律性質不同：委託書所載委託事務，明載「房屋租賃契約解約之事宜」，係解除契約事務之委託。而本案則為終止租約問題，被告傅、張某並未委託被告謝某。基上兩造之系爭租賃契約在九十年八月三十一日前並未合法終止而仍繼續存在。
（七）請求移除之物均屬被告所有：被告主張，系爭租賃物中有些設備或傢俱或所指雜物，係被告等承租前原告等所有之物云云。但查除建物外，原告於七十八年八月十一日將建物即醫院內之出資額之應有部分動產悉數出賣與被告丁○○、丙○○，而被告丁○○、丙○○與原有股東即被告庚○○成為動產共有人，被告庚○○並同意其事之事實，有「讓渡協議書」第一條所載「．．．甲方（按即原告）茲同意以總計新台幣壹仟壹佰伍拾萬元之代價將其就惠民醫院之出資額，及基於該出資額所擁有之全部有體及無體財產權益分別讓售予乙方（按即被告丁○○）及丙方（按即被告丙○○）」，及同意書所載：「立同意書人（按即被告庚○○）謹此同意戊○○將其就惠民醫院之出資額及基於該出資額所擁有之全部有體及無體財產權益分別讓售與丁○○及丙○○二人」可證。由此足證原告對該建物內於七十八年八月十一日訂立讓渡協議書之前之雜物傢俱等已喪失全部所有權，而歸被告等三人共有，至於七十八年八月十一日讓渡後所增加之任何動產物品則原告為第三人，更與該新增物品無關，是以該建物內所有之一切雜物、傢俱等俱屬被告等所有至為明顯。被告上開主張與事實不符，係拒絕移除之托詞。
（八）租約書第十一條之解釋：被告抗辯租約書第十一條：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俱、雜物或裝潢設施等於屆滿後三個月內若有置留不搬者，應視作廢棄物論，任憑甲方處理，乙方決無異議」指此為「特約範疇，雙方對此既已另定特約解決其事，自應優先於其他契約條款及法律規定而適用，怎容原告等違反此一特別約定而另行要求回復原狀或為金錢賠償」云云。查此項約定係被告之附有期限之權利拋棄，至於原告一方則並未拋棄對其起訴請求之權利，文義明確，究竟原告何以在未拋棄權利下不得為本案請求？請被告舉證。尤以租約書第十一條之適用，限於「租賃期滿遷出時」，並未約定包括租約書第六條所定中途終止租約者，文義明確，被告強調租賃書第十一條之約定，為其有利之主張顯有誤會。
（九）兩造所訂租賃契約書第七條訂明：「房（店）屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方同意後始得自行裝設，但不得損害原有建築」，其真意為被告改裝設施時須得原告同意，縱經原告同意但於裝設時不得損害及原告之原有建築物，被告卻解釋成未經原告同意下裝設又損害原有建築物始負賠償責任云云，要屬無據。原告對其擅自改裝設施應負損害賠償之約定並未約定適用之時段，故於租約存在之際或終止租約後均得請求之，況兩造租約於九十年八月三十一日租約期滿始終止，原告更得行使請求權，被告之主張顯有違誤。且系爭建物之「原狀」已呈建築圖為證，除建物外均已出賣而為被告三人所有之事實，已如前述，原告已負舉證之責。
（十）現場情況及鑑定書可證明被告迄今未搬清系爭物品並回復原狀，為被告亦所不能否認之事實。被告主張租約已終止伊已拋棄租賃物云云；但查「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力．．．」，民法第二百三十五條定有明文。又按上訴人於租約屆滿時拒絕將系爭房屋返還被上訴人，於火災後該房屋受損已非租賃期滿時狀態，此有公證理算報告書中照片七張附卷可證，自難謂該受損之系爭房屋係依債務本旨應返還之系爭房屋，上訴人既未能按債務本旨準備完成，其雖通知被上訴人，被上訴人亦無受領之義務及受領遲延之可言，是上訴人以郵局存證信函對被上訴人表示拋棄占有，核與民法第二百四十一條規定要件不合，尚難據以免除返還系爭房屋之義務（最高法院八十六年台上字第八六五號判決參照）。上開判決既認承租人在非依債務人本旨返還房屋時縱拋棄占有亦不免返還房屋之義務，則除返還房屋外當然需負有支付租金及租金損害之義務。因而被告在本件房屋回復原狀完成之日止負有支付租金及租金損害之義務。
（十一）被告主張：嗣因所承租之上開建物，經新竹市政府工務局執行八十九年度建築物公共安全聯合檢查結果、認為有違反建築法第七十三條或七十七條之規定而不得繼續使用（被證六），因而造成承租之建物無法繼續供做承租目的之醫院使用，被告不得已於九十年二月六日依照租約第六條之約定發函終止系爭租約云云。惟查：被告呈案之新竹市政府工務局八十九年十二月廿六日
（八九）市工建字第二四二二五號函並無「不得繼續使用」字樣，係指系爭房屋違反建築法第七十三條、第七十七條第一項之規定，應自「即日起自行改善完竣，如經本府聯合稽查時仍未辦理改善或停止使用，本局即依法辦理」，但迄今至被告於九十年二月廿八日止，新竹市政府並未有聯合稽查之舉。所稱：「本局即依法辦理」係指依建築法第九十條、第九十一條之規定處罰鍰，令限期補辦手續。原告戊○○自民國六十五年間起即在系爭房屋經營惠民醫院，截至被告於九十年二月二十八日遷出止系爭房屋均充作醫院之用從未間斷，並無建築法第九十條所定之擅自變更使用事。系爭房屋均經維護合法使用，構造及設備安全並無建築法第九十一條所定之違反。而建築法第九十條、第九十一條其責任對象為所有權人之原告及使用人之被告，被告既未轉知該公函且又就並無違反之事實向新竹市政府工務局申訴，俾釐清曲直(如申訴無效可改善補救)，竟逕指該工務局函令系爭房屋「不得繼續使用」云云；顯然不實在，其以有「不得繼續使用」之函令，故終止租約云云，亦屬無據。
（十二）被告所提出之新竹市建築物防火避難設施與設備安全檢（抽）查報告書記載：「備註；１、使用人應將公共安全檢查結果，轉知建築物所有權人」等字樣，然被告卻未轉知原告。上開報告書上右欄載明；「檢查日期：八十九年十一月二十八日」，而左下欄：「綜合結論：□現況用途類組屬；FI、須於每年六月底前申報建築物公共安全檢查簽證」，意即衛生局三課會同工務局，於八十九年十一月二十八日檢查結果限令惠民醫院於九十年六月底前依建築法第七十七條之規定由惠民醫院（即庚○○）委託專業機構或人員檢查簽證向主管建築機關申報。其期限截至九十年六月底之前，被告對此既未轉知原告，且在九十年六月底「檢查簽證」屆止前，即以莫須有而虛構之詞謂工務局函知「不得繼續使用」之語為理由終止租約擅自離去，其租約之終止顯無理由，至為灼明。而該報告書中欄「防火避難設施類」所□之「２、非防火區劃分間牆」、「３、內部裝修材料」被指為「５、材料不符」等，均係被告自行裝修者，亦與原告無涉。
二、反訴部分：系爭租約並未合法終止，業如前述。兩造間之租賃關係既尚未合法終止，被告基於租賃終止之法律關係請求返還押租金及預付之支票，顯無理由。退一步云，反訴原告並未回復原狀返還房屋，反訴被告依民法第二百三十五條、第二百六十四條之規定主張同時履行之抗辯權。
叁、證據：提出房屋租賃契約書、終止租賃通知書、備忘錄二份、存證信函一份、支票八紙、照片二十四紙為證，並聲請履勘現場、聲請台灣省土木技師公會鑑定。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如為被告不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
二、反訴部分：
（一）反訴被告等應共同給付反訴原告二百萬元，及自九十年三月一日起至清償之日止，依照年息百分之五計算之利息。
（二）反訴被告等應將如附表所列十六張支票返還予反訴原告。
（三）反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
（四）第一項及第二項請准分別提供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告起訴時係請求回復原狀損害賠償，嗣又主張「請求被告給付欠租新台幣五百七十二萬七百一十八元正，及自民國九十年九月一日起至回復原狀完成日止按月連帶給付原告九十五萬三千四百五十三元正」，此一嗣後之主張顯為訴之追加，被告不同意之。且查此一追加之訴與其原訴之回復原狀損害賠償之請求權基礎及原因事實均顯不相同，且有礙被告之防禦及訴訟之終結，自不應准許，應請本院將追加之訴駁回。
（二）被告對上開租約及約定內容不爭執。惟查，被告所承租之上開建物，經新竹市政府工務局執行八十九年度建築物公共安全聯合檢查結果，認為有違反建築法第七十三條或第七十七條之規定而不得繼續使用，此有新竹市政府工務局（八九）市工建字第二四二二五號函可稽，其中關於「使用執照」部分，因系爭建物之使用執照之建築物使用用途，僅係作為一般住宅使用，除非變更使用執照之用途為得作為醫院使用，否則不得作為醫院使用，故被告於得知上情後，除請總務主任甲○○通知原告敦請其加以改善外，亦親自請求原告加以改善，惟原告竟均置之不理，拒絕改善。查建築法第九十條第一項及九十一條第一項之規定，違反建築法第七十三及七十七條之規定，主管單位得對建築物所有權人及使用權人處以罰鍰，甚至可勒令停止使用，斷水斷電，被告為經營醫院之人，病患性命攸關，豈能坐視醫院隨時有遭主管機關斷水斷電，甚至勒令停業？迫於無奈，才於九十年二月六日發函終止租約，並於同月二十八日搬離系爭房屋。至於原告辯稱未接獲被告通知，或被告未要求其改善云云，均非事實。查上開新竹市政府工務局（八九）市工建字第二四二二五號函，明確記載副本收受者為營業場所建築物之所有權人，其辯稱不知情，或未見到公文，絕非事實。綜上，本件係因原告無法依約提供合於租賃目的之房屋供被告使用，被告於通知改善無效，終止租約，自屬合法，原告請求被告支付房租，應屬無理。
（三）至原告指被告中庚○○於九十年二月八日代表全體承租人通知原告等之終止租約函因未附其他共同承租人推舉之文件，所為終止租約依法無效云云，則屬無稽。蓋無論是推舉、委任、或授權他人代理或代表其為終止租約之意思表示，其權利之授與只須向代理人，以意思表示為之，即為已足，並不以形諸於文件，亦不以向代理人對之為代理行為之第三人為之為必要（民法第一六七條規定參照）。是原告前開主張，依法已屬無據，況被告庚○○於代表全體承租人去函為終止租約之意思表示前，確先已取得共同承租人丁○○及丙○○二人之授權，亦有委託書二件可證，益見其主張之無稽。
（四）原告起訴請求被告損害賠償之依據，係依租賃契約第七條及第九條，惟查，該二條文均係以未經原告同意而自行改裝致損害原有建築物為前提，查被告否認有未經原告自行改裝之事實，更否認有損害原有建築物之結果，原告對此未能積極舉證明，其訴自無理由。況查，原告起訴請求回復原狀，然對於其所指之「原狀」為何，並未加以舉證證明，僅提出系爭建物剛剛興建完成之平面圖為證，然被告所承租者，係使用多年之建築物，其不足採，不言可喻。而本件雖經台灣省土木技師公會鑑定，鑑定報告中所謂「移除項目」及「復原項目」，均係依原告片面主張之原狀而為之鑑定，查系爭租賃物於出租與被告之前，本就是作為醫院使用多年（醫院中有些設備或傢俱或所指雜物係被告等承租前原告等所有之物，被告等未敢搬離），土木技師公會鑑定報告持原始建築設計圖為依據，依原告主張，未經舉證證明之移除或復原項目為鑑定，其結果自有偏頗，不足採信。
（五）矧依系爭租賃契約第十一條約定：「租賃期滿遷出時，乙方（即被告等）所有任何傢俱，雜物或裝潢設施等，於屆滿後三個月內若有置留不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決無異議」。因此，即使原告所指傢俱、雜物確係被告等之所有，或係被告等可以搬離而未搬離之物，依前開雙方之特別約定，被告等亦得放棄所有權及搬離之權利，「應」直接「視作廢物論」而「任憑甲方（即原告等）處理，乙方決無異議。茲為慎重計，爰再藉此聲明：即使原告等所指之雜物、傢俱等有被告等可以搬回之物，均同意依約視作廢物論，任由原告處理。退萬步言之，被告縱有廢棄物、家具等留置不搬，亦屬被告等是否應依租約第十一條之約定之特約範疇，雙方對此既已另定特約解決其事，自應優先於其他契約條款及法律規定而適用，怎容原告等違反此一特別約定而另行要求回復原狀或為金錢賠償？何況，依備忘錄所載，被告等只負於租賃關係消滅之後回復原狀之義務，如未回復，經原告限期三日仍未發包施工，則聽由原告自行發包施工，該工程款應由被告全額負擔而已。茲查，原告等並未踐行上開程序，就憑空要求巨額賠償，自更屬依約不合。綜上所陳，原告等之本訴部分顯屬依法無據，爰請判決如本訴之答辯聲明，以符法制。
二、反訴部分：
（一）緣反訴原告於民國七十八年八月十日與被告訂立租賃契約，向反訴被告承租系爭租賃物，租賃期限自七十八年九月一日起至九十年八月三十一日止共十二年，作為經營惠民醫院之用，並於八十年八月三十一日交付反訴被告押租金二百萬元，約定反訴被告應於本租約期滿或終止時，無息無條件全額退還反訴原告，此有卷附租賃契約第二條、第三條約定可稽。
（二）依租約第六條約定：「契約期間內乙方若擬遷移他處時，得通知甲方終止本契約．．．」。嗣因所承租之上開建物，經新竹市政府工務局執行八十九年度建築物公共安全聯合檢查結果，認為有違反建築法第七十三條或第七十七條之規定而不得繼續使用，因而造成承租之建物無法繼續供做承租目的之醫院使用，反訴原告不得已只得於九十年二月六日依照租約第六條之約定發函終止系爭租約，並請求反訴被告退還押租金二百萬元，惟反訴被告迄仍未履行返還押租金之義務，爰請求返還押租金二百萬元，及自租賃關係消滅，反訴被告等應返還押租金之翌日，即九十年三月一日起之法定遲延利息如反訴聲明第一項。
（三）另依系爭租約第四條第一項約定，系爭租約第十二年（即民國八十九年九月至九十年八月）之租金為每月新台幣玖拾伍萬參仟肆佰伍拾參元整，同條第二項約定，其付款方式為每三個月開立支票一張，每兩年為一期，於每期期初交付被告。惟嗣應反訴被告戊○○等之要求，將原先每三個月開立支票一張支付之方式，改開為四張，並分別指定受款人為反訴被告己○○○及其子黃聖文、黃聖雄、黃聖琮等四人，並全部交由反訴被告戊○○等收受，九十年三至五月三個月租金共二百八十六萬零三百五十九元，扣除代繳租金所得稅金百分之十後為二百五十七萬四千三百二十三元，分別開立為四張即附表編號一至四號四紙支票金額之總和，附表編號五至八號四紙支票則為九十年六至八月之租金。惟由於兩造間之租約已於九十年二月二十八日終止，因此自九十年三月起至八月止之六個月由反訴原告預開予反訴被告等收受與租金同額之支票，即成為無法律上之原因而受利益，原告自得依不當得利返還請求權，請求被告等返還如後附表編號一至八號之支票。
（四）另因反訴被告當時認為第十一、十二年之租金偏低，因此雙方協議由反訴原告另再補貼反訴被告等原租金額大約百分之五之租金，即每三個月新台幣一十三萬二千零十七元，同樣亦由反訴原告分別開立為四張即受款人為己○○○、黃聖文、黃聖雄、黃聖琮之支票交付予被告等（其中編號九至十二號為補貼九十年三月至五月，編號十三至十六號為補貼九十年六至八月份），惟因雙方間之租約已經終止，因此反訴被告等收受自九十年三月起至八月止之六個月與補貼租金同額之支票，亦成為無法律上之原因而受利益，反訴原告等自亦得依不當得利返還請求權，請求反訴被告等返還如後附表編號九至十六號所示之支票，爰請求判決如反訴之聲明第二項。
叁、證據：提出委託書二份、合夥草約一份、同意書、讓渡協議書、委託保管書各一
份、存證信函二份、新竹市政府函一份、認證函一份、付款簽收單八紙、財產目錄一份、惠民醫院建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書一份、新竹市政府工務局（八九）市工建字第二四二二五號函一份、新竹市建築物防火避難設施與設備安全檢（抽）查報告書一份，並聲請傳訊證人甲○○。
丙、本院依職權向台灣省土木技師公會函詢本件備忘錄所示項目之回復、拆除費用及工期。
理 由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：
一、按當事人、訴訟標的及應受判決事項之聲明，為訴之三要素，民事訴訟法第二百五十五條、第二百五十七條既以訴之變更或追加為規定，則當事人之變更或追加，自屬訴之變更或追加，此觀同法第二百五十五條第一項第五款之規定益明。請求之基礎事實同一者，依民事訴訟法第四百四十六條第一項及同法第二百五十五條第一項第二款之規定，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之（最高法院九十年度台抗字第二八七號裁定參照）。
二、本件原告起訴時，原訴之聲明第一項係請求被告應給付原告回復原狀之費用三百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；第三項係請求被告應將新竹市○○路○段二百九十四號、二百九十八號、三百號一至七樓（含地下室）全棟內之雜物、傢俱全部移除。嗣於訴訟中原告變更其請求為「被告應連帶給付原告四百萬一千五百八十四元（回復原狀之費用）、租金五百七十二萬七百一十八元及自訴狀繕本送達之翌日起算之利息，並自九十年九月一日起至本件房屋回復原狀完成之日止按月連帶給付原告九十五萬三千四百五十三元」，就回復原狀部分，核屬原告訴之聲明之擴張，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第第三款之規定，程序上應予准許。
三、至就原告請求自九十年三月起至同年八月止之租金五百七十二萬七百一十八元，及法定遲延利息；與自九十年九月一日起至回復原狀之日止按月給付九十五萬三千四百五十三元等部分，為原告起訴時所未請求，核屬訴之追加。惟上開追加請求部分與原訴之主要爭點，均涉及本件租賃關係何時終止，有其共同性。且原訴係請求租賃關係終止後回復原狀，追加之訴係請求租賃關係終止前未給付之租金，及因被告未回復原狀即未依債務本旨交還房屋之損害賠償請求權，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬關連之紛爭，且就原請求之證據資料（如租賃契約、台灣省土木技師公會鑑定報告等），得於後請求之審理予以利用，從而，參諸前揭最高法院裁定意旨，本院認上開追加部分與原訴請求之基礎事實同一，依上開民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，原告此部分追加之訴，應予准許，首應敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張兩造於七十八年八月十一日訂立租賃契約書，由原告將系爭房屋出租予被告，租期自七十八年九月一日起至九十年八月三十一日止，雖約定租賃期間承租人得提前終止租約，惟被告庚○○單獨一人於九十年二月八日以本院公證處認證函表示，其代表其他承租人丁○○、丙○○通知終止租約，因未附證明其為代表人之文件，依民法第二百五十八條第二項之規定，其終止租約不生效力。
被告終止租約既不生效力，兩造間之租賃契約，應自九十年八月三十一日租期屆滿時終止。被告於九十年二月八日擅自終止租約後，雖於同年月二十八日遷出系爭房屋，惟仍留有如鑑定書所載大量之傢俱、醫療設備等並未移除，且逕自改裝系爭房屋之設施，如鑑定書所載應復原之部分尚未回復，上開回復原狀所需之費用，經鑑定結果為四百萬一千五百八十四元，經迭次以存證信函催告被告等限期回復原狀，均未獲置理，為此依上開契約書第七條、第九條、民法第四百三十八條第一項之規定，請求被告給付回復原狀之費用四百萬一千五百八十四元。又上開租約既至九十年八月三十一日始因租期屆滿而終止，被告僅給付至九十年二月之租金，尚有九十年三月至八月之租金，共計五百七十二萬七百一十八元未付，為此依租賃之法律關係請求被告給付上開積欠之租金。另被告未依債務本旨，將系爭房屋回復原狀後交還原告，致原告受有相當於租金之損害，被告按月給付之租金為九十五萬三千四百五十三元，爰請求被告應自九十年九月一日起至回復原狀止，按月給付租金損害九十五萬三千四百五十三元等語。
二、被告則以：對於本件租賃契約及約定內容均不爭執，惟系爭租賃物，經新竹市政府工務局公共安全檢查，認為有違反建築法第七十三條、第七十七條之規定不得繼續使用，經被告通知原告改善均未獲置理，始於九十年二月六日發函終止租約，並於同月二十八日搬離系爭房屋，被告既已依法終止租約，原告請求給付九十年二月至八月之租金，應屬無理。又原告起訴請求回復原狀，惟對於「原狀」為何，並未舉證證明，僅提出系爭建物甫興建完成之平面圖為證，然被告所承租者，係使用多年之建築物，上開平面圖自不得據為系爭建物「原狀」之依據，又本件雖經台灣省土木技師公會鑑定，鑑定報告中所謂之「移除項目」及「復原項目」，均係依原告片面主張之「原狀」（即上開平面圖）而為之鑑定，然系爭建物於出租予被告之前，本作為醫院使用多年，土木技師公會持該建物原始建築設計圖為依據，依原告主張，未經舉證證明之移除及復原項目為鑑定，其結果自有偏頗，不足採信。原告依租賃契約第七條、第九條主張損害賠償，惟該約定均係以未經原告同意自行改裝致損害原有建築物為前提，被告否認有未經原告同意自行改裝之事實，亦否認有損害原有建築物，原告又未舉證以實其說，其訴自無理由。況縱認被告有何傢俱或雜物仍置放於租賃標的物內未搬離，然依兩造所訂立之租賃契約第十一條約定，僅係任憑原告視作廢棄物處理，原告請求回復原狀或金錢賠償均無理由。再依兩造所簽訂之備忘錄所載，被告等只負於租賃關係消滅後回復原狀之義務，如未回復，經原告限期三日仍未發包施工，則聽由原告自行發包施工，該工程款應由被告全額負擔而已，原告未踐行上開程序，憑空要求巨額賠償，顯依約不合等語，資為抗辯。
三、原告主張原告於七十八年八月十一日與被告簽立店屋租賃契約書，約定由被告向原告承租門牌號碼為新竹市○○路○段二百九十四號、第二百九十八號、第三百號一至七樓（含地下室）全棟（中華路二百九十四號、第二百九十八號之住家部分除外），租期自七十八年九月一日起至九十年八月三十一日，租金按約定第十二年（即八十九年九月一日至九十年八月三十一日）每月租金為九十五萬三千四百五十三元，付款方式為每三個月開立支票一張給付，被告於九十年二月五日以經本院認證之函文通知原告終止租約，原告已於九十年二月六日收受該函，被告於九十年二月二十八日遷出上開租賃標的物等情，既為兩造所不爭，且提出房屋租賃契約書、認證書各一件為證，自堪信為真實。
四、原告另主張被告於九十年二月五日所寄終止租約之通知，雖係於同年月六日收受該通知書，惟係以被告庚○○一人名義所為之意思表示，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，不生終止之效力，故本件租約係於租賃期限屆滿，即九十年八月三十一日始終止，被告僅支付租金至九十年二月，尚欠九十年三月至八月之租金五百七十二萬七百一十八元（即該年度每月租金九萬五千三百五十三元，六個月之租金）等情，被告對於上開事實均不爭執，惟抗辯稱：系爭租賃物因新竹市政府工務局執行八十九年度建築物公共安全檢查結果，認使用執照之用途不得作為醫院使用，命被告限期改善，經請求原告改善未獲置理，被告為恐遭勒令停業，故始由被告丁○○、丙○○授權被告庚○○發函通知原告自九十年二月二十八日起終止租約，原告所提供之系爭租賃物不得作為醫院使用，亦即未依租賃契約之本旨，提供合於約定使用之房屋，被告終止租約自有所據，兩造租約於九十年二月二十八日業已終止，自無須支付上開租金等語。茲所應審究者，為被告庚○○一人代表被告丁○○、丙○○所為終止租約之意思表示，是否合於法律之規定？兩造之租約究係於何時終止？
（一）按契約當事人一方有數人者，終止契約之意思表示，應由其全體或向其全體為之；另按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第二百六十三條準用第二百五十八條第二項、第一百零三條第一項分別定有明文。查本件被告庚○○於九十年二月五日所寄發予原告二人之終止租賃契約函，其上載有「為特代表全體承租人庚○○、丁○○、丙○○等三人函知台端吾等依契約第六條規定於九十年二月二十八日終止租約」等字樣，有該函文在卷可憑（本院卷第十五頁），上開函文已對原告二人為終止租賃契約之意思表示，雖其函文用語為「代表」，惟被告庚○○受被告丁○○、丙○○委託處理其等與原告間租賃契約之終止事宜一節，業據被告提出委託書二份在卷可參（本院卷第四三、四四頁），且被告丁○○、丙○○亦明白表示確有委託被告庚○○處理其等與原告間就系爭租賃標的物終止租賃契約之事宜，堪認庚○○確有代理被告丁○○、丙○○之權，從而，被告庚○○於代理之權限內代理被告丁○○、丙○○，以承租人全體名義向原告即出租人全體為終止租約之意思表示，自符合上開民法第二百六十三條之規定。原告雖主張上揭函文係用「代表」之字樣，且上開授權書僅記載「處理惠民醫院院址：新竹市○○路○段○○○號與房東戊○○先生簽立之房屋租賃契約解約事宜」等字樣，顯屬無效云云，惟查被告庚○○並非法律之專業人員，豈能明瞭「代表」及「代理」之區別？揆其真意應係「代理丁○○、丙○○」為終止租約之意思表示，顯不得拘泥於上開函文所用之詞句；且上開委託書雖未將系爭租賃標的物之全部載明，亦漏載另一出租人己○○○，惟被告庚○○確有權代理被告丁○○、丙○○處理終止本件租賃契約之相關事宜，已如前述，授權書雖未記載全部房屋及另一出租人己○○○，然被告承租本件租賃房屋全部之目的係為經營惠民醫院之用，當無僅終止部分房屋租賃契約之可能，揆其授權之真意應包括終止全部租賃契約，要屬無疑，原告上開主張，顯難成立。
（二）被告雖抗辯，其於八十九年十二月二十六日因收受新竹市政府工務局函文（本院卷第五七頁），以系爭租賃物不得作為醫院使用，要求限期改善，經通知原告改善而未獲置理，原告提供之租賃物既不符合約定使用收益之狀況，被告自得終止租約云云。惟查，證人即被告所僱請之惠民醫院總務人員甲○○證稱：八十五年間本件租賃物即曾因無使用執照，而經新竹市政府工務局檢查不合格，曾經跟原告提過要使用執照，但沒有向原告要求具體改善之方法，八十九年十二月這次因與之前相同，而未告知原告，該次檢查，工務局有准予備查，但有缺失，有請相關廠商辦理，八十九年這次沒有積極處理，院長知情後並未指示如何處理等語（本院卷三八八至三九二頁）。是依上開證人甲○○所言，八十九年十二月二十六日被告收受上開函文後，並未通知原告提出使用執照，或限期改善，則原告所提出之系爭租賃物，縱有未合於約定使用之狀態，原告僅有負責除去之義務，原告既否認知悉上開瑕疵，被告又未通知原告改善、除去上開瑕疵，從而，被告主張因系爭租賃物不合於使用、收益之狀態，其已通知原告改善而未改善始終止租約云云，顯難以成立。
（三）按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者，其終止租約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」；「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，民法第四百五十三條、第四百五十條第三項定有明文。上開民法第四百五十條第三項之規定，係列舉規定，故不動產之租金支付期限，超過一個月者，並不類推適用上開條項之規定（最高法院六十七年台上字第二二九三號判例參照），此際仍應依習慣定之，其通知期間不得少於一個月。又上開法律規定須先期通知，目的在使出租人得從容準備出租與他人，以免遭受不測之損害，則祇須終止契約之效果，於通知後經過必要之期間後發生，即足達保護出租人之目的，並無重行定期通知之必要，故通知所定契約終止期不相當者，應解為經過法律所定之相當期間後，發生終止效果。查本件租賃契約第六條約定：契約期間內乙方（即被告）若擬遷移他處時，得通知甲方終止本契約一節，有租賃契約書在卷可參，且為兩造所不爭，則被告依約本得於租賃期滿前終止租賃契約。又被告於九十年二月五日以經本院所認證之函文通知原告終止租約，上開函文已於同年月六日送達於原告之事實，除有上開函文可佐外（本院卷第十五頁），又為原告所自認（本院卷第三百五十頁），堪信為真實。又依租賃契約第四條第二項約定，本件租金支付期限為每三個月支付一次，故依上舉判例及說明意旨，其通知期限應依習慣定之，且不得少於一個月，本件原告並未舉證上開通知期限有何習慣，本院審酌租賃標的物之用途、範圍等認應以一個月為適當。從而，被告應於一個月前為終止租約之意思表示，且應以曆定一個月之末日為契約終止期，其終止租約之意思表示於九十年二月六日到達原告，迄今已經過一個月，自應發生終止租約之效力，且於九十年三月三十一日為本件租約之終止期，堪以認定。
（四）綜上可知，本件租約之終止期為九十年三月三十一日，原告主張被告僅給付九十年二月間之租金，尚欠九十年三月間之租金未付，自有理由。其另主張被告應給付自九十年四月至同年八月間之租金云云，因本件租約已於九十年三月三十一日終止，被告已無支付租金之義務，原告此部分主張，自乏所據。又九十年三月間之租金依兩造租賃契約之約定為九十五萬三千四百五十三元，惟兩造亦約定被告給付租金時先扣除代繳之租金所得稅百分之十，有租賃契約書、被告為預付九十年三月至五月之租金交付原告如附表編號一至四所示之支票可憑，且為兩造所不爭執，從而，原告得請求九十年三月份之租金為八十五萬八千一百零八元。【計算式：953000-（000000x10/100）=858108】。
五、原告主張被告等擅自遷離系爭租賃物後，尚留有大量之雜物、傢俱，且被告於七十九年四月間即擅自將房屋改裝，經被告等出具備忘錄表明願回復原狀及賠償損害，被告於九十年二月二十八日擅自遷離後改裝設施者處處皆是，經原告於九十年二月十九日、同年三月五日、同年三月二十六日以存證信函催告被告回復原狀，均未獲置理，經提出系爭建物原始設計圖聲請本院委由台灣省土木技師公會鑑定，依鑑定書所載移除部分之總工程費為一百七十三萬九千三百零四元、復原部分之總工程費為二百二十六萬二千二百八十元，共計四百萬一千五百八十四元，依上開租賃契約書第七條、第九條約定及備忘錄之記載，自得請求被告給付等語。被告則以，除上開備忘錄所記載者外，否認有未經原告同意自行改裝之事實，亦否認有損害原有建築，又被告承租系爭建物時，本作為醫院使用多年，上開鑑定係以原始建築設計圖為據，顯不足採，又依兩造租賃契約第十一條約定，原告可將上開雜物、傢俱視作廢棄物處理。經查：
（一）本件租賃契約第六條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）同意後始得自行裝設，但不得損害原有建築物。第九條約定：甲乙雙方若有違約情事依雙方損失賠償之。又依被告所書立之備忘錄記載：乙方（即被告）因業務需要，徵得甲方（即原告）同意改修：①拆除中庭落地鋁門及鋁窗四片及門框。②一樓向中華路之門面改修如附圖所示。③改修三樓洗腎室與三○二病房間之牆壁打洞以安裝玻璃窗及洗腎室，乙方保證租約期滿及不租時，應予回復原狀，將房屋交還甲方，如未回復，經甲方限期三日仍未發包施工，則聽由甲方自行發包施工，乙方對於該項發包施工款項不得異議，應予全額負擔等字樣，有備忘錄在卷可憑（本院卷第十六至二十三頁），復為兩造所不爭執，且原告已於九十年二月十九日、三月五日、三月二十六日以存證信函催告被告限期回復原狀，至今未予回復一節，除有存證信函一份可憑外（本院卷第七九頁）亦為兩造所不爭執。則原告就上開備忘錄所載應回復原狀之內容，依備忘錄請求被告給付回復所須之工程款，自有理由。另原告主張被告擅自改裝系爭租賃物部分（即備忘錄所未記載之部分），認被告未經其同意即逕自改裝，違反上開租賃契約第六條之約定，依租賃契約第九條約定，乙方應負損害賠償責任，自屬有據。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第四百五十五條定有明文。本件租賃契約第十一條約定：租賃期滿遷出時，乙方（即被告）所有任何傢俱，雜物或裝璜設施，於屆滿後三個月內若有留置不搬者，應視作廢棄物處理，任憑甲方（即原告）處理，乙方決無異議等字樣，是依上開民法第四百五十五條規定意旨觀之，承租人於租賃關係終止後返還租賃物時，本負有將租賃物內之承租人所有之傢俱、雜物等無益於出租人之物清空之義務，且本件租賃契約第十一條之約定「應視作廢棄物處理，任憑甲方（即原告）處理」等字樣，揆諸兩造訂約時之真意，僅係被告拋棄其傢俱、雜物、裝璜之意思表示，原告尚無將上開物品清除之義務，該約定顯非上開民法第四百五十五條之特別約定，被告抗辯上開約定係兩造之特別約定而無其他法律規定之適用云云，要難成立。從而，依上開民法第四百五十五條規定意旨，原告處理上開物品之費用自應由被告等負擔。
（二）復原部分：原告主張被告承租其所有之系爭房屋，有改裝之項目如其所提出之系爭房屋各樓層平面圖應復原部分（本院卷第一四三頁），固據其提出備忘錄二份、原始設計圖一份，並據台灣省土木技師公會鑑定費用總計為二百二十六萬二千二百八十元在案（鑑定書第三冊第四百二十六頁），製有鑑定書三本可憑。被告固不否認上開備忘錄之內容，惟對於其他應復原之項目則均否認。經查：
１、系爭租賃物，原即由原告自己經營醫院使用，嗣於七十六年六月間由原告戊○○與被告庚○○訂約合夥經營醫院，再於七十八年八月十一日，原告戊○○之合夥股份讓與被告丁○○、丙○○二人，並於同日兩造簽訂本件租賃契約等情，有合夥草約、同意書、讓渡協議書在卷可佐（本院卷第四五至五四頁），且為兩造所不爭執，是本件原告得請求被告回復之原狀，自應係七十八年八月十一日將系爭租賃物出租予被告時之原狀甚明。原告提出之原始設計圖係房屋興建時之原狀，且房屋興建後原告尚自行經營醫院，及與被告庚○○合夥經營醫院，其主張復原部分，例如地下室之冷氣出口，依理於設立醫院時即須設置，且原告戊○○亦自承：七十六年間庚○○與伊合夥時冷氣系統一半以上重新改裝成中央空調系統等語（本院卷第四○二頁），是上開冷氣出口即係七十六年間所挖洞，並非被告於七十八年承租後所為，被告於本件租約終止後自不負回復原狀之義務，是上開建築物原始設計圖，自不得作為出租予被告時房屋原狀之證明。
２、原告另提出照片以證明出租時之原狀，惟為被告所否認，而上開原告所提出之照片（本院卷第二六八至二八六頁）上並無拍攝之日期，亦不得依此即認定此照片即為原告出租房屋予被告時之原狀。
３、再參酌，被告就系爭租賃物於改裝一樓門面、中庭落地鋁門、三樓洗腎室與三○二病房時，均徵得原告同意後始修繕，並均立下備忘錄，已如前述，且原告之住處即在上開租賃物之後方，則被告於改裝其他設施時原告理應知悉，何以從未異議，亦未要求被告立下備忘錄，此亦顯與常理不符。
４、綜上可知，原告對於上開租賃物之原狀為何之舉證尚有未足，本院認除備忘錄所載之項目外，其餘項目原告均不能舉證以實其說，其請求尚乏所據。至就備忘錄所記載之上開各項之復原費用，拆除中庭落地鋁門及鋁窗四片及門框部分之復原費用為一十二萬一千八百七十元，工期七天；一樓向中華路門面之改修部分之復原費用為二十一萬六千八百元，工期為十二天；洗腎室部分之復原費用為二十八萬六千二百八十七元，工期為十六天，有台灣省土木技師公會九十二年十月二十四日（九二）省土技字第四○八三號函在卷可憑（本院卷第五一三頁），故備忘錄所載項目之復原費用總計為六十二萬四千九百五十七元，工期為三十五天。據上可知，原告主張復原部分之費用在六十二萬四千九百五十七元範圍內為有理由，逾此範圍之請求，即乏所據。
（三）移除部分：如前所述，原告戊○○於七十八年八月十一日將就惠民醫院之出資額及基於該出資額所擁有之全部有體及無體財產均讓售予被告丁○○、丙○○，有讓渡協議書及附件資產負債表可參（本院卷第四七頁、一○二至一○三頁），則原告就惠民醫院內之所有有體財產均已無所有權，被告主張有部分傢俱係原告所有，即難成立。且本院經履勘現場，本件租賃標的物內之物品均標示為惠民醫院所有，有履勘筆錄可憑（本院卷第一○六至一一二頁），益證租賃標的物內所有之物品均為被告所有，從而，原告主張就鑑定書所載之移除部分，應由被告負責移除，其移除之費用如鑑定書所載為一百七十三萬九千三百零四元（鑑定書第三冊第四二六頁），自有理由，應予准許。
六、原告另主張其於九十年二月十九日、同年三月五日、三月二十六日分別以存證信函催告被告回復原狀，被告至今未予回復，被告未依債之本旨交還系爭房屋，自受有損害，請求被告自九十年九月一日租約終止之日起至回復原狀之日止按月給付九十五萬三千四百五十三元等語。查被告所簽立之備忘錄記載：租約期滿或終止時，應予回復原狀，將房屋交還甲方（即原告），如未回復，經甲方限期五日，仍未發包施工，則聽由甲方自行發包施工，乙方（即被告）對於該項發包工程額不得異議，應予全額負擔外，就施工期間所致甲方之房租損失，並應由乙方予以賠償等字樣，是就上述復原部分之施工期間所致原告房租之損失，原告依備忘錄請求被告賠償，自屬有據。至移除部分施工期間兩造雖未約定得請求損害賠償，惟上開移除項目之施工期間所造成原告之損害，既係可歸責於被告之事由，致債務不履行，原告請求賠償亦屬有據。而前揭復原部分之施工期間經土木技師公會技師鑑定為三十五天，已如前述。移除部分之工期為三十天，有鑑定書可憑（第一冊第十頁），總計為六十五天，而依兩造所簽定之租賃契約第四條第一款約定：第十二年（即八十九年至九十年）之月租金為九十五萬三千四百五十三元，是原告依此主張上開施工期間，被告應按月給付伊九十五萬三千四百五十三元租金之損害，尚屬相當。從而，原告主張於上開回復原狀之施工期間六十五天，應給付原告二百零六萬五千八百一十五元【計算式為：（000000x2）+（ 000000x5/30）=0000 000（小數點以下四捨五入）】，核屬有據，應予准許，至逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
七、按「上訴人所交被上訴人之三萬元係押租金，而押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租人主張抵付租金，但不得謂出租人有收取押租金者，即可延長租期。」（最高法院六十五年台上字第二七一四號判例參照）。又「押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。」（最高法院八十七年度台上字第一六三一號判決參照）。經查：
（一）本件兩造所簽訂之租賃契約第三條雖約定：「乙方（即被告）應于民國八十年八月三十一日交付甲方（即原告）新台幣貳佰萬元正作為押金，本合約期滿或終止時無息無條件全額退還乙方」等字樣，惟兩造所約定由被告給付予原告之押金二百萬元，其主要目的理應係擔保承租人即被告履行租賃債務，是探求上開約款兩造當事人之真意，於租約終止後，被告如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押金，發生當然抵充之效力，於抵充後猶有餘額，始生無條件返還押租金之問題，方屬合理。否則若就字義解釋，於契約終止時原告即應無條件返還上開押金，果爾，則與押金之性質相違背，本件即無給付押金之必要，此顯非兩造當事人立約時之真意，堪以認定。是被告主張原告於本件租賃契約終止後，即應無條件返還押金二百萬元，尚難成立，合先敘明。
（二）被告於與原告訂立系爭租賃契約後，已於八十年八月三十一日給付二百萬元押金予原告，現尚留存於原告處，業據兩造所簽立上開租賃契約書第三條約定所載明，且為兩造所不爭執，堪信為真。又本件兩造間之租賃契約於九十年三月三十一日終止，已如前述，原告依上開租賃契約第三條約定於該日即有返還押租金之義務。惟被告尚應給付原告九十年三月份之租金八十五萬八千一百零八元，請求回復原狀，移除部分一百七十三萬九千三百零四元，復原部分六十二萬四千九百五十七元，及未依債務本旨返還房屋之損害二百零六萬五千八百一十五元，合計五百二十八萬八千一百八十四元之租金及其他因債務不履行所生之損害賠償，已如前述。從而，依上揭判例及判決意旨，及民法第三百二十二條第二款之規定意旨，原告得請求被告應給付原告之租金及損害賠償，應抵充上開押金二百萬元，且應以被告獲益較多者即原告請求遲延利息部分之本金（即上開租金及回復原狀之費用）儘先抵充。
八、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第二百七十二條定有明文。本件兩造於簽訂租賃契約時，被告並未明示就其等對於原告所負之債務各負全部給付之責任，被告就本件對原告所負之債務，非屬連帶債務。又縱認被告三人係合夥經營惠民醫院，惟此乃被告三人間之內部關係，其等並非以惠民醫院或合夥人之名義與原告訂立租賃契約，本件被告對原告所負之上開債務，應非合夥債務甚明。是原告主張被告三人因合夥之財產已不足清償合夥債務，應連帶負損害賠償責任云云，於法無據。
九、綜上論述，原告請求被告給付九十年三月份之租金八十五萬八千一百零八元，請求回復原狀，移除部分一百七十三萬九千三百零四元，復原部分部分六十二萬四千九百五十七元，及未依債務本旨返還房屋之損害二百零六萬五千八百一十五元，合計五百二十八萬八千一百八十四元，經抵充押金二百萬元後，得請求三百二十八萬八千一百八十四元，及其中一百二十二萬二千三百六十九元（即不包括未依債務本旨返還房屋之損害二百零六萬五千八百一十五元，且請求遲延利息部分之本金應抵充押金二百萬元）自追加起訴狀繕本送達之翌日即九十一年三月二十二日起（追加起訴狀被告係於九十一年三月二十一日收受，本院卷第一七五頁）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
十、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核本判決第一項原告勝訴部分，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張兩造簽訂本契約後，反訴原告於八十年八月三十一日依約交付反訴被告押租金二百萬元，依契約第三條約定，本合約期滿或終止時無息無條件全額退還反訴原告。反訴原告既於九十年二月六日發函終止系爭租約，反訴被告依約自應無條件返還系爭押租金二百萬元，及自九十年三月一日（即九十年二月二十八日終止租約之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。另系爭租約第十二年起之租金為每月九十五萬三千四百五十三元，依約付款方式為每三個月開立支票一張，每二年為一期，於每期期初交付反訴被告，嗣因反訴被告之要求，將每三個月開立支票一張支付之方式，改開為四張，反訴原告即簽發附表編號一至八之支票交由反訴被告收受（其中編號一至四為九十年三至五月租金，扣除百分之十之租金所得稅之總和，附表編號五至八為九十年六月至八月之租金），因兩造間之租約於九十年二月二十八日終止，則同年三月至八月止六個月之反訴原告預開立支票予反訴被告收受與租金同額之支票，反訴被告即成為無法律上之原因而受利益，爰依不當得利之法律關係請求反訴被告返還。另兩造另約定增加之租金即原租金之百分之五，每三個月十三萬二千零十七元，由反訴原告簽發如附表編號九至十六之支票予反訴被告（其中編號九至十二號為補貼九十年三月至五月，編號十三至十六號為補貼九十年六月至八月者），因兩造租約已終止，反訴被告收受上開支票即無法律上之原因，爰依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還上開支票等語。
二、反訴被告則以：兩造間之租賃契約並未合法終止，反訴原告基於租賃關係終止之法律關係請求返還押租金及預付之支票，顯無理由。況反訴原告並未就系爭租賃標的物回復原狀，致反訴被告受有損害，爰依民法第二百三十五條、第二百六十四條規定為同時履行之抗辯等語，資為抗辯。
三、反訴原告所請求之押租金二百萬元，經與上開反訴被告得請求之租金及損害賠償金抵充後，並無餘額，依前述說明意旨，反訴原告此部分請求即屬無據，應予駁回。
四、按租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第四百五十四條定有明文。查本件反訴原告係依民法第四百五十三條規定終止租約，且本件租約係於九十年三月三十一日終止等情，已如前述，從而，依上開法條規定意旨，反訴原告主張反訴被告應返還其預先給付之九十年四月至八月之租金，應屬正當。而本件反訴原告係以三個月之租金，開立四張支票之方式預先交付予反訴被告，其中附表編號一至四為九十年三至五月之租金，附表編號五至八係九十年六月至八月之租金，附表編號九至十六則係兩造約定增加之三至八月之租金部分等情，為兩造所不爭執，應信為真。且本件租約係於九十年三月三十一日終止，反訴原告尚應給付反訴被告租金八十五萬八千一百零八元一節（反訴被告並未請求該月份嗣後增加部分之租金），已如前述，是反訴被告依民法第四百五十四條規定，應返還九十年四月至八月預收之租金，然上開支票並未依每月之應給付之租金金額開立，而就附表編號二、四所示之支票與上開租金金額相同，是上開二紙支票應可認係反訴原告給付予反訴被告九十年三月份之租金，反訴原告自不得主張返還。綜上可知，反訴原告主張反訴被告應返還附表編號一、三、五至十六所示之支票共計十四紙，洵屬正當，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，本件反訴原告請求反訴被告返還附表編號一、三、五至十六所示之支票十四紙，即屬有理由，應予准許；至逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、反訴原告及反訴被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核本判決第六項反訴原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十一 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 滕治平右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 劉宗源中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十五 日