臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第三三四號
原 告 廣都百貨股份有限公司法定代理人 甲○○送達代收人 乙○○被 告 丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落新竹市○○段○○段四三、四三之一、四三之二地號土地上，如附圖所示紅線範圍內使用土地面積九二七點五九平方公尺，建號新竹市○○段○○段○○○號，門牌號碼新竹市○○路○○○號三樓之房屋全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣參佰肆拾柒萬貳仟柒佰肆拾元，及自民國九十年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國九十年五月十八日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣伍萬柒仟捌佰柒拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸佰陸拾貳萬零陸佰壹拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落新竹市○○段○○段四三、四三之一、四三之二地號土地上，如附圖所示紅線範圍內使用土地面積九二七點五九平方公尺，建號新竹市○○段○○段○○○號，門牌號碼新竹市○○路○○○號三樓之房屋（下稱系爭房屋）為原告所有，被告本係原告公司董事長，原居住於系爭房屋，十多年前卸下董事長職務後，應搬遷竟不搬遷，無權占有使用迄今。被告雖提出協議書證明其分配到系爭房屋，惟原告否認協議書之真正，協議書對原告法定代理人甲○○個人不生效力，且原告非協議書當事人，對原告更不生效力，且依協議書十二條約定，被告未歸還甲○○墊付款項，協議書已作廢，被告依據協議書主張有權占有無理由。又系爭房屋並未標售出去，被告無法提出決標資料，且未提出買賣契約，若被告得標，何以未辦理所有權移轉登記？被告所辯無理由。被告無權占有系爭房屋為無法律上原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告請求被告返還自起訴狀繕本送達日起往前推算五年之不當得利及利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月計算之不當得利等情。並聲明：（一）被告應將坐落新竹市○○段○○段四三、四三之一、四三之二地號土地上面積九二七點五九平方公尺，門牌號碼新竹市○○路○○○號三樓之房屋全部遷讓返還原告。
並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）七萬二千三百四十八元。（二）被告應給付原告四百三十四萬零八百九十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與原告之法定代理人甲○○曾於民國七十七年一月三日就原告公司之股權及資產分配事宜簽訂協議書，其中約定就原告公司所有系爭房屋分配由被告取得所有權，嗣因原告公司所增建之房屋業依協議書約定售出，被告並已依約履行，而由原告法定代理人提交概算表與被告結算，嗣雙方為使被告順利取得系爭房屋所有權，由原告公司以標售方式由被告得標取得所有權，同時負擔系爭房屋部分土地對銀行之債務計一千餘萬元，及應納增值稅一千餘萬元，即由被告繳付貸款、增值稅作價之方式，標得系爭房屋，被告於標購得系爭房屋後，因發覺原告法定代理人涉有虛偽設定抵押權情事，雙方紛爭久持不下，故迄未辦所有權移轉登記手續，被告並非無權占有系爭房屋，原告之請求顯無理由等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭之事實：系爭房屋現登記為原告所有，目前由被告占有使用中。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於被告是否具有使用系爭房屋之合法權源？
（一）查原告主張系爭房屋為其所有，現由被告無權占有使用之事實，業據其提出土地及建物登記簿謄本、全國財產總歸戶線上查詢表為證，並經本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可稽，被告雖辯稱：其與原告之法定代理人甲○○曾簽訂協議書，約定系爭房屋分配由被告取得所有權，並由被告得標取得，被告並非無權占有云云，惟此為原告所否認。經查：
１．觀諸被告所提出之協議書，乃訴外人甲○○與被告丙○○就原告公司之股權讓渡事宜為協議，有協議書一份附卷可稽，即協議書之兩造當事人為訴外人甲○○及被告，依據債權相對性之法理，該協議書之效力應僅及於甲○○及被告，訴外人甲○○雖為原告之法定代理人，惟仍屬不同之法人格，被告自不得執此協議書之相關約定拘束原告，是縱此協議書有效存在，被告亦不得據此對抗原告，被告辯稱其與甲○○簽訂協議書約定由其取得系爭房屋之所有權云云，於法自不足採。被告雖聲請訊問證人王塗城、鄭雲章以證明協議書內容之協議分配取得系爭房屋所有權事宜，惟上開協議書既對原告不生效力，自無再行傳訊證人之必要，併予敘明。
２．被告辯稱其已由投標方式取得系爭房屋所有權云云，雖據其提出原告公司臨時股東會議議事錄、原告公司標售公告、原告公司標售土地及建物投標須知等為證，惟為原告所否認；而被告所提出之上開股東會議事錄及標售公告、投標須知等資料，僅能證明原告公司確曾決議於八十一年二月一日下午二時三十分以二千萬元為底價，公開標售系爭房屋，屆期若無人競標，同意以二千萬元直接讓售於任何欲承購之股東，及相關之投標、競標、付款事宜等情，有各該議事錄、標售公告、投標須知等在卷可憑，此亦為原告所不否認，然尚無從證明被告已得標取得系爭房屋所有權；且上開標售公告上已載明付款辦法為得標後五日內正式簽訂買賣契約並給付總價百分之三十（包括押標金），簽訂買賣契約後三十日內辦理產權移轉登記手續之文件交付及用印，並申報增值稅契稅等，於接獲稅單後三日內給付百分之三十，產權過戶登記完竣後，三日內給付百分之四十等語，然被告於本院審理時自承：其未簽買賣契約，亦未辦理過戶，且得標後未付款，因得標金額為二千萬元，銀行貸款及增值稅約二千餘萬元均要其負責，故其不需付錢，押標金亦非其拿出者等情（見本院九十年十二月二十六日言詞辯論筆錄），足見被告並未支出押標金，亦未簽訂買賣契約並依約給付買賣價金，被告又無法提出證據證明其確已得標，被告空言辯稱其已得標取得系爭房屋所有權，並非無權占有，自難採信。至被告雖稱銀行貸款及增值稅約二千餘萬元均由其負責，故其不需付錢云云，惟上開標售公告及投標須知已載明：於得標股東在接獲增值稅稅單之日前洽妥臺灣銀行同意就得標之樓層部分之抵押借款債務由得標股東承擔，並變更借款債務人名義，且取得臺灣銀行之同意書者，得抵充買賣價金百分之三十、百分之四十之給付，但抵充後如仍有差額時，於產權或登記完竣後三日內互為補足，土地增值稅以八十年七月公佈之公告現值申報之，買方股東應負擔契稅，公司負擔增值稅、監證費、印花稅、代書手續費、規費及其他臨時或附加稅捐，若臺灣銀行不同意分層辦理塗銷抵押權時，承買股東仍需自負責任等語，故被告所辯銀行貸款及增值稅約二千餘萬元均要其負責，故其不需付錢云云，自不足採；且有關臺灣銀行之貸款債務，乃系爭房屋標售前即已存在且早由被告負責繳納者（被告前為原告公司法定代理人），此經被告於本院審理時自承：台灣銀行貸款係其於約七十年間，以原告公司及另二家公司向銀行申請者，自七十年間貸款後，均係其負責繳納，在房屋標售前即係其負責繳納等情（見本院九十年十二月二十六日言詞辯論筆錄），是被告雖提出其繳納該貸款之存摺影本、收據等為證，仍難證明被告因此取得系爭房屋所有權，故被告所為由其同意繳付貸款、增值稅作價之方式，標得系爭房屋之抗辯，並不足採。又被告雖聲請訊問證人王瑤芬以證系爭房屋標售事宜，惟系爭房屋標售之相關事宜已有上開標售公告、投標須知等資料可據，被告就其得標取得系爭房屋並無法舉出實證，尚難單憑證人之證詞即為被告是否已得標取得系爭房屋所有權之認定，故尚無傳訊必要。此外，被告均無法提出其他證據證明其確已得標或以其他方式取得系爭房屋所有權，其占有系爭房屋，自屬無權占有。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。本件原告既為系爭房屋之所有權人，而被告無權占用系爭房屋，已如前述，則原告本於民法第七百六十七條所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋全部遷讓返還原告，核屬於法有據，應予准許。
（三）次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文；又無權占有他人之房屋，可得相當於租金之利益，並侵害房屋所有人之所有權，致其受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，而依土地法第九十七條所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十一年臺上字第一六九五號、四十六年臺上字第八五五號、六十八年臺上字第三０七一號判例參照）。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。查原告主張被告無權占有系爭房屋，不法侵害原告之所有權，使其遭受相當於租金之損害，被告獲有相當於租金之利益之事實，業據其提出土地及建物登記簿謄本、地價證明書等為證，並經本院勘驗屬實，被告既無權占有系爭房屋，使原告受有無法使用收益該房屋之損害，揆諸上開說明，原告請求被告給付自起訴請求前五年（即自八十五年五月十六日起）相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起（即自九十年五月十八日起）至遷讓房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即有理由。至該相當於租金之不當得利，其計算方式，因系爭房屋坐落之土地之申報地價自八十三年起至八十九年止均為每平方公尺三萬六千一百三十四元四角，有地價證明書附卷可稽，系爭房屋之房屋現值則為三百零九萬元，亦有全國財產總歸戶線上查詢表在卷可憑，並為被告所不爭，且系爭房屋係地上六層地下二層鋼筋混凝土造建築物之第三層，主要用途為百貨商場、辦公室，位於新竹市○○路與武昌街口處，交通便利，三分鐘車程即可達火車站及中興百貨，該大樓一樓為撞球場，系爭房屋現則為夜總會卡拉ＯＫ，附近有ＰＵＢ、便利商店、麵店、藥局、檳榔攤、診所等，屬商業繁榮之住商合一地區，業經本院至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄在卷，且為兩造所不爭執，是本院斟酌系爭房屋之位置、被告對該房屋之用益情形及該房屋已達充份利用與目前社會經濟狀況等情狀，認應以該土地及房屋申報總價額年息百分之八計算相當於租金之損害，始為適當，原告請求依法定最高限額租金計算，尚屬過高，是原告請求被告起付起訴前五年計三百四十七萬二千七百四十元，及自九十年五月十八日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付五萬七千八百七十九元相當於租金之不當得利《計算方式為：
36134.4 （元）x154.75（平方公尺）（土地應有部分面積之合計）+309000（元）X8％ 12 =57879（元／月），57879（元）x12x5=0000000》（元以下四捨五入），洵屬正當，逾此範圍之請求即無理由。
（四）綜上所述，原告為系爭房屋所有人，被告既無權占有系爭房屋，從而，原告基於物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告三百四十七萬二千七百四十元及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年五月十八日起）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日即九十年五月十八日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告五萬七千八百七十九元，即屬有據，應予准許，至原告請求被告給付逾越上開範圍之金額，即屬無據，應予駁回。
（五）本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部份，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
（六）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 林南薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日