臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第三三○號
原 告 乙○○法定代理人 丙○○複 代理人 甲○○右當事人間給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁佰萬元，及其中新台幣貳佰萬元自民國八十八年一月一日起，其中新台幣壹佰萬元自民國九十年八月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）四百萬元，及其中二百萬元自民國（下同）八十八年一月一日起，其中二百萬元自準備書暨更正聲明狀送達被告之翌日即九十年八月十八日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣原告於八十八年一月一日向被告購買坐落新竹縣○○鎮○○○段「漢洋山莊哈佛特區」編號Ｊ５、Ｊ６之預售屋及坐落土地（下稱系爭房地），並簽訂預售房屋土地買賣契約書，原告亦已依約給付被告二百萬元房地價金。
（二）依據兩造前開簽訂之買賣契約書第八條第一、二款約定，被告出售之前開建物工程，應於八十八年三月一日之前開工，如逾三個月仍未開工，視同被告違約；又被告應自開工日起算七百個日曆天完成主體建築物、附屬建築物及使用執照，被告如逾期未完工，亦視同被告違約，雙方均同意依據契約第十八條違約處罰之約定辦理。又查被告縱於八十八年四月二十日向主管機關備查開工，惟被告就系爭建築工程根本未曾真正動工興建，至今未施作一磚一瓦，是其違約之事實顯非僅為逾期開工而已，亦即被告之建築工程實際已係遲延迄今仍未開工自明。又縱認被告已於八十八年四月二十日開工，則自該日起算，如今亦早已逾前開約定之完工期限，仍明顯違反買賣契約第八條第二款之約定，則原告自得依據民法第二百五十九條第一款規定及買賣契約第十八條第一款約定解除契約，是為求明確，原告爰再以準備書狀之送達被告為解除前開契約之意思表示，從而被告除應將原告已繳之房地價金二百萬元返還外，另依據民法第二百五十九條第二款規定，就此部分金額原告亦得請求附加自被告受領時即八十八年一月一日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之遲延利息。又依據前開買賣契約第十八條第一項約定，原告另得請求被告賠償按房地價款百分之二十計算之違約金，而查原告購買之戶數為二戶，總價款為二千四百萬元，從而百分之二十計算之違約金即為四百八十萬元，原告僅請求二百萬元，尚不足約定之二分之一，自無被告所稱過高情事，而此部分金額則以準備書狀繕本送達之翌日起計算法定遲延利息。被告雖另辯稱其公司財務困難云云；惟如有財務困難，何以被告會持續推出新建案，興建新工程，足見被告之所以未興建前開建物工程，乃係故意捨棄、犧牲此部分工程，而從事新的開發案。
（三）至被告雖辯稱其業已於八十八年四月二十日開工云云；惟查所謂「開工」，係指被告應就原告所訂購之建物開始進行工程，方符合兩造契約之約定，且依據建築法第五十四條第一項規定，起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工，並應於開工前會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址及證書字號及承造人之施工計劃書，申請該主管建築機關備查等語。查依據被告所提出之建造執照，其領照日期為八十七年十月二十一日，故顯然八十八年四月二十日係系爭工程法定之最後開工期限，從而被告所提出主管機關八十八年四月二十日之日期戳章，究係被告申請開工之備查日期，或是法定開工之最後期限，仍非無疑，又被告所提出相片，亦不能作為其業已開工之證明，是被告應就此部分事實負進一步之舉證責任；另查被告至本件訴訟仍未通知原告繳納開工款，亦足見被告並無任何開工之事實自明。至被告所提之建造執照，僅能證明業已依規定申請建築房屋，與其是否業已依約定開始興建及交屋無關；又整地、除草等本係被告在進行出售前所必須進行之工作，亦與是否依約開工無關。又縱被告確有於八十八年四月二十日向主管機關申請備查開工，惟事實上系爭建物之工程並未真正動工興建，至今未見建物之一磚一瓦，故顯然被告嚴重違約。
（四）又查本件係被告所屬之工地經理褚定義於九十年三月初以電話通知原告，表示原告所訂購之預售屋，該公司已決定暫緩開發興建，而要求解除契約；惟當時被告僅願意返還原告所支付之價金及利息；惟此違反兩造之約定，原告認為被告違約在先，又不願依契約之違約約定處理，因而有向被告公司之褚經理當場表示解除契約之意思表示，因被告就此仍有爭執，是為求明確，原告始再以準備書狀繕本之送達被告為解除前開契約之意思表示。次按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第二百五十五條定有明文；又按買賣契約當事人間，就出賣人一方交付貨物之履行期，有特別重要之意思表示者（即以履行期為契約之要素），如出賣人不按照時期履行，則買受人自得依同法第二百五十五條之規定，不經催告逕行解除契約（最高法院七十五年度台上字第二０二五號判決意旨參照）；查兩造簽訂之前開契約第八條第一款明確約定買賣標的房地之開工日期與完工所需工作日曆天數，並於第十八條第一款前段約定被告違反時原告得逕行解除契約，故就前開買賣之房地開工日期、完工期限顯為兩造買賣契約之重要約定，則依據前開說明，原告自得不經催告逕行解除契約。又查被告就原告購買之建物工程並未動工興建，至今未見一磚一瓦，原申請之建造執照早已失效，事實上被告之違約情形已非單純之給付遲延，實已屬給付不能，縱經期限催告，被告亦不可能履行，原告逕行主張解除契約，實屬有理由，從而被告自應將原告已繳之房地價金二百萬元返還。
（五）被告又以八十八年九月二十一日發生九二一大地震及八十八年迄今多起颱風肆虐，辯稱有前開契約第八條第一項第三款之天災、地震等人力不可抗力事由，影響施工云云；惟基於前述，被告就系爭建築工程根本未曾施工，則當八十八年九月二十一日發生九二一大地震時，既未施作系爭建築工程，何有所辯建築構造物是否有結構性破壞之疑應予停工之問題；又被告所提出之台北市建築投資商業同業公會之函，係向台北市政府工務局建請統一准予展延工期三個月，而查系爭建築工程係位於新竹縣，前開向台北市政府工務局建請延展工期之函文，與系爭建築工程自無關連；且上開函文僅係建議准予展延，台北市政府是否准予展延，亦未可知；又縱使准予展延，亦僅係三個月，而系爭建築工程之違約情事，並非逾期數月完工之問題，而係根本未施工，則縱使扣除三個月之工期，被告亦不可能依約完工；次查如以八十八年三月一日之約定開工日起算，計算七百個日曆天，其完工日期應約在九十年一月底，展延三個月，亦應於九十年四月底前完工；又縱以被告所辯之八十八年四月二十日起算，計算七百個日曆天，完工日期應約在九十年三月底，展延三個月，亦應在九十年六月底前完工，縱再將被告所稱之天災颱風因素扣除施工日十天，至遲系爭建築工程亦應於九十年七月間完工，而今系爭工程不論建物主體結構未興建，即連地基開挖亦無，建築基地上未見任何施作跡象，原告於九十一年一月間至系爭工地現場，就原告向被告所購買之前開建築基地，竟遭被告堆置貨櫃及雜物，其旁亦僅係泥土道路，根本無被告所稱之鋪設道路及開工之事，是被告辯稱其並未違約，何能認為有理由。
（六）綜上所述，被告之違約情形，至為明顯，原告主張解除契約，自屬有理由，從而原告依據民法第二百五十九條第一、二款規定及前開契約第十八條第一款後段約定，請求被告返還已給付價金二百萬元及附加自受領時起至清償日止按年息百分之五計算之利息，另請求被告給付違約金二百萬元及自準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，均屬有據。
三、證據：提出收據影本一紙、預定房屋土地買賣合約書影本二份、付款明細表二份、現場相片十一張、預售屋買賣契約書範本一份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴，及如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）查原告向被告所購買之系爭房地，其建照號碼為八七建都字第七九三號；雖依據前開買賣契約第八條第一款約定，被告應於八十八年三月一日以前開工，而自開工日起七百個日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，惟倘被告未能於八十八年三月一日以前開工時，其法律效果為何？依買賣契約第八條第二項之約定，被告如逾期三個月仍未開工或自開工日起逾七百日未能完工時，視同被告違約，雙方同意依契約第十八條約定處理。從而被告縱有延期開工，惟如逾期在三個月以內者，則每逾一日，僅應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息，逾期超過三個月以上開工者，始視為被告違約，而得由原告解除契約。
（二）次查系爭建築工程係屬大型山坡地開發個案，舉凡開發計劃、許可、建照請領、工程發包以及興建等過程，皆需耗費相當人力與物力，加上整個社區面積廣達二十二公頃，總投資金額高達五、六十億，開發初期因受限於資金以及預售之狀況而稍有延遲，惟被告克服萬難，陸續開工，就原告前開所購買建物所處之區段（即八七建都字第七九三號建造執照之建築基地），被告亦予以整地、舖路等開工行為，並經主管機關核准開工日為八十八年四月二十日，從而被告公司雖遲於八十八年四月二十日開工，惟並未逾期三個月以上，依據兩造之前開買賣契約第八條第二項約定，被告並未違約，充其量原告至多僅能請求依已繳房地價款萬分之五計算八十八年三月一日起至八十八年四月二十日之遲延利息，乃原告竟主張返還全部已收價款以及違約金云云，顯於法無據。又查兩造並未對前開「開工」明確約定其定義，而被告因就原告所購系爭預售屋坐落土地之區段業進行整地及鋪路等開工行為，並舉行開工典禮，復經新竹縣政府核可開工，從而原告主張被告並未開工云云，顯與事實不符。又原告主張被告未向原告收取開工款，足見並未開工云云；惟查被告是否向原告收取開工款，此乃為被告之權利，被告未行使此權利，不能即謂被告未依約開工。
（三）次查系爭建築工程開工後，八十八年九月二十一日即發生規模七點三級之強震，造成多起大樓傾塌及生命財產鉅大損失，且經常有五級以上之餘震發生，政府機關三令五申要求營建業者特別加強監造及承造之責任，確實做好水土保持、補強結構等防範措施，並調查檢測是否有結構性破壞，妥為因應處理，被告為客戶權益，自八十八年九月二十一日發生地震起至同年十二月間停工三個月，要求大地技師及建築師就前開興建社區之土地及房屋結構全面依新標準檢測、補強，以免遺憾發生。況自八十八年迄今，多起颱風肆虐，災情不斷，而影響施工達十天，皆屬前開買賣契約第八條第一項第三款因天災地震等人力之不可抗力事由，而被告因恪遵法令，致延誤完工，原告罔顧事實，一味指摘被告，亦有欠公允。又查原告從未以被告「逾期完工」為由為解約之意思表示，是原告於本件訴訟程序中再以此為由主張解除契約，顯為訴之變更，被告亦不同意。
（四）又前開買賣契約第十八條約定，如被告違反同契約第八條第二款及第十七條第
一、二款約定者，原告得解除買賣契約；解除時，被告除應將原告已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應賠償房地總價款百方之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，原告、被告雙方當事人除依前述方式之請求外，不得另行請求損害賠償等語，足認兩造係約定以房地總價款百分之二十為損害賠償總額預定之違約金自明。而按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；至於是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院七十九年度台上字第一九一五號判例意旨參照）。衡諸年來經濟不景氣，建築業更是首當其衝，經數年苦撐，財務吃緊，已無任何利潤，此觀營建業上市上櫃公司之市值逐漸萎縮，股價已跌至票面以下，甚至倒閉歇業時有可聞，此乃眾所周知之事實，被告公司亦遭逢經營上之重大危機，加上銀行緊縮銀根，入不敷出，捉襟見肘，確有實際之困難，而原告除損失已繳價款之利息以外，並無其他損失，則在原告給付價金後之短短期間，竟向被告要求違約金二百萬元，係原告支付價金之一倍，以目前一般銀行定存利率約百分之三計算，二百萬元存款一年僅有六萬元，原告竟主張違約金為二百萬元，即連民間放款，亦無如此高之獲利，是前開違約金之約定自屬過高，故縱本件原告解除契約合法，亦請審酌兩造受害情形，酌減違約金至原告已繳價款之十分之一即二十萬元，以維被告之權益。
（五）綜上，被告並無違約情事，即原告無任何解約事由，是原告之訴自無理由。
三、證據：提出建造執照影本一份、照面影本二張、地震活動表一份、台北市建築投資商業同業公會函影本一份等為證。
理 由
一、本件原告起訴主張其於八十八年一月一日向被告購買系爭房地，並簽訂預售房屋土地買賣契約書，原告亦已依約給付被告二百萬元訂金，而依據前開買賣契約書第八條第一、二項約定，被告迄今均未開工，顯已逾前開約定之開工期日三個月，自應視同被告違約；又縱認被告有開工，則無論自約定之開工日或被告所辯之開工日起算，亦早已逾七百個日曆天而仍未完工，亦視同被告違約，則依據前開買賣契約第十八條約定，原告自得解除前開買賣契約，而原告於提起本件訴訟之前即曾以口頭解除兩造之契約，為求明確，原告再以準備書狀之送達被告為解除前開契約之意思表示，從而被告除應將原告已繳之房地價金二百萬元返還外，另就此部分金額原告亦得請求附加自被告受領時起即八十八年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息，此外原告另得請求被告賠償按房地價款百分之二十計算之違約金，惟如以原告購買之總價款二千四百萬元計算，百分之二十之違約金即為四百八十萬元，而原告就此僅請求二百萬元，自屬有據，而此部分亦得以準備書狀繕本送達之翌日起計算法定遲延利息。至被告雖辯稱其業已於八十八年四月二十日開工云云；惟查被告均未通知原告繳納開工款，且事實上系爭建物之工程並未真正動工，至今未見一磚一瓦，被告之工地經理褚定義亦於九十年三月初通知原告前開訂購之預售屋，被告公司已決定暫緩開發，亦可見被告根本未開工，是被告此部分所辯自不足採；至被告又以九二一大地震及八十八年迄今多起颱風肆虐為由，認幸爭工程有前開契約第八條第一項第三款之天災、地震等人力不可抗力事由，影響施工云云；惟查被告就系爭建築工程根本未曾施工，則當發生九二一大地震時，自無所辯建築構造物有無結構性破壞之疑而應予停工之問題；又縱依被告所提出台北市建築投資商業同業公會之函，亦僅係建請准予展延工期三個月，則縱扣除三個月之工期，被告亦不可能依約完工；又縱連同被告所稱之天災颱風因素得扣除施工日十天，至遲系爭建築工程亦應於九十年七月間完工，而今系爭工程連地基開挖均無，是被告辯稱其並未違約更屬不可採等情。被告則以其雖未能於八十八年三月一日前開工，惟查系爭建築工程因屬大型山坡地開發案，興建過程中需耗費相當人力、物力，以致開發初期稍有延遲，惟就原告所購買建物之區段，被告亦於八十八年四月二十日開工並進行整地、舖路等行為，是並未逾期三個月以上，充其量原告僅能請求依已繳房地價款萬分之五計算八十八年三月一日起至八十八年四月二十日之遲延利息；次查系爭建案開工後，即發生規模七點三級之九二一強震，被告為客戶權益，自八十八年九月二十一日發生地震起至同年十二月間停工三個月，全面依新標準檢測、補強，又自八十八年迄今，多起颱風肆虐，災情不斷，亦影響施工達十天，皆屬前開買賣契約第八條第一項第三款因天災地震等人力之不可抗力事由，而被告因恪遵法令，致延誤完工，亦無違約情事，原告亦不得解除前開買賣契約；且查原告從未以被告「逾期完工」為由為解約之意思表示，是原告於本件訴訟程序中再以此為由主張解除契約，顯為訴之變更，被告亦不同意；又衡諸年來經濟不景氣，建築業更是首當其衝，被告公司亦遭逢經營上之重大危機，加上銀行緊縮銀根，確有實際之困難，而原告除損失已繳價款之利息外，並無其他損失，從而前開約定違約金達二百萬元自屬過高，故縱本件原告解除契約合法，亦請審酌兩造受害情形，酌減違約金至原告已繳價款之十分之一即二十萬元，以維被告之權益等情置辯。
二、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文；查本件原告起訴時係基於兩造買賣契約第十八條第一款之約定（即包括逾期三個月仍未開工或逾約定工作日仍未完工）而解除契約並請求返還已繳之價金及違約金，雖其起訴時係主張被告自其八十八年一月一日購買迄今被告仍未開工等情，惟此之敘述本當然包括已逾期未完工（蓋未開工當然係未完工），故其後原告再敘明被告之上開行為亦係符合逾期未完工之約定，顯然僅係補充事實上之陳述，就請求之訴訟標的並未為任何變更、追加，從而被告辯稱原告另以逾期完工為由解除契約並請求返還價金及給付違約金，辯稱係屬追加不予同意云云，尚不足採。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造有簽訂前開房地預定買賣契約書，被告並於八十八年一月一日收受原告所交付之定金（含簽約金）二百萬元。
（二）被告並未依約於八十八年三月一日前完工，且目前就原告所購買之預售屋尚未完工。
（三）被告就原告所購買不動產之現狀即如九十一年一月八日言詞辯論期日提出之相片所示不爭執。
四、本件原告主張其向被告購買系爭房地後，就建物興建工程部分，依約定應於八十八年三月一日之前開工，惟被告迄今均未為任何開工等情，業據提出預定房屋土地買賣合約書二份、現場相片十一張等為證；被告就前開約定被告應於八十八年三月一日前開工乙節固不爭執，惟辯稱其業於八十八年四月二十日開工云云。查兩造間就「開工」之定義固無約定，惟參照前開買賣契約書第七條第三項約定：「本預售屋施工標準悉依新竹縣政府工務局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件（三）之建材設備表施工」等語；又依據前開買賣契約附件二之付款約定，第一期款為訂金二十四萬元，第二期為簽約金七十六萬元，第三期為開工款八十萬元，第四期為結構體完成款三十六萬元˙˙˙˙等以觀，除銀行貸款八百四十萬元外，其餘各期款項即以開工款八十萬元為最高，且係在簽約金七十六萬元之後給付，而支付開工款後，下期之結構體完成款亦僅為三十六萬元；從而兩造買賣契約第八條所謂之「開工」，至少應指被告業已依工程圖樣與說明書等進行施作，亦即在客觀上業已進行動工興建之事實自明。查依據被告所不爭執之現場相片所示，原告向被告購買之系爭土地，於九十一年一月間尚且堆置貨櫃及諸多模板、雜物，客觀上根本無法看出被告有進行任何動工興建之行為，從而被告辯稱其業於八十八年四月二十日開工云云，自不足採。被告雖提出主管機關即新竹縣政府工務局核准開工之證明一份為證，辯稱其業於八十八年四月二十日開工云云；惟查被告所提此部分文書雖有加蓋主管機關新竹縣政府工務局八十八年四月二十日之圓戳章，惟縱屬真實，至多亦僅能證明被告向主管機關申請開工而經准予備查之日期，仍無從據以證明被告是否確實有就被告購買之系爭土地為開工及實際開工之日期，是前開文書並不能證明被告已於八十八年四月二十日開工之事實。被告又提出相片二張，抗辯其確已進行開工行為云云，惟查被告所提此部分相片均為影本，是否即屬原告向被告所購買之系爭土地，已非無疑；又縱係原告所購買之系爭土地，由相片觀察，亦無從認定被告有進行開工行為，且亦不能證明被告確有於約定開工日三個月內即八十八年六月一日前進行開工行為，是前開相片亦不能作為被告有利之證明。且依前述，兩造就買賣契約之付款方式，其中第三期款即為開工款八十萬元，則茍被告確有在系爭土地進行開工行為，因被告自認其進行本件開發案，業有資金調度之困難之情形等情，而開工款即達八十萬元，衡情被告自會通知原告繳納此部分款項，以挹注資金週轉，何以二年餘來均未對原告通知繳納此部分之款項，益證被告此部分之所辯不足採。從而原告主張被告就系爭建物工程依約本應於八十八年三月一日前開工，但自約定開工日起，已逾三個月而未開工，且迄今仍無任何動工興建跡象等情，尚堪信以為真實。
五、又縱認被告所辯整地、除草等行為係屬於開工行為，且其業於八十八年四月二十日進行前開開工行為云云屬實；惟查原告主張其向被告購買之系爭建物（預售屋）部分迄今尚未完工，甚至未見一磚一瓦等情，為被告所不爭執，則無論係自八十八年三月一日約定開工日起算或自被告所辯八十八年四月二十日之實際開工日起算，迄至原告提起本件訴訟時（九十年四月三十日），均顯逾七百日自明。雖被告辯稱因八十八年九月二十一日發生九二一大地震及八十八年迄今多起颱風肆虐，而有前開買賣契約第八條第一項第三款之天災、地震等人力不可抗力事由，影響施工云云；惟查被告就系爭建築工程，縱如其所述，亦僅係進行整地、除草之行為，而迄至原告起訴多時即九十一年一月間，原告購買之系爭土地尚且遭被告堆置貨櫃及諸多模板、雜物，不但未見有任何建物之結構型式，其旁亦無被告所稱之道路舖設（僅為泥土路面），甚至連最基本之挖地基、打樁等均未進行，則何以會有被告所辯之須檢測建物結構性是否有受到破壞而須停工之情事，是被告此部分所辯自不足採。至被告另辯稱九二一大地震後有要求大地技師及建築師同時就興建社區之土地（含系爭土地）結構全面依新標準檢測、補強云云；惟此為原告所否認，被告就此亦未舉證以實其說；且依系爭土地現場相片觀之，亦無法看出被告究有何進行任何檢測或補強之措施，足見被告此部分所辯亦不足採。被告雖提出台北市建築投資商業同業公會之函文，以證明其確有停工三個月云云，惟查被告所提出之前開函文，乃係台北市建築投資商業同業公會以台北市政府工務局要求在九二一大地震過後進行調查、檢測是否有結構性之破壞，因會影響施工工期，而建請統一准予展延工期三個月等情，惟查系爭建築工程係位於新竹縣竹東鎮，則前開向台北市政府工務局建請延展工期之函文，自無從作為系爭建築工程可予停工三個月之依據；且上開函文僅係建議准予展延，台北市政府是否准予展延，又系爭建築工程之主管機關即新竹縣政府是否亦有為相同之處理，均未見被告提出證據證明。次查被告亦自認並未發停工通知給被告等情，惟是否有天災地變之人力不可抗力事由而造成停工，關乎被告得否將此部分停工期間不算入完工期間，自屬兩造約定之重要之事項，且係有利於被告，從而被告茍確有因檢測、補強結構之必要而停工，衡清應會通知原告，何以均未為任何通知，更足見被告辯稱其就系爭建築工程有因九二一大地震停工三個月云云並不足採。又縱如被告所辯有因此停工三個月屬實，則自約定之八十八年三月一日之開工日起算，計算七百個日曆天，其完工日期應為九十年一月二十九日，展延三個月，亦應於九十年四月二十九日前完工；又如以被告所辯之八十八年四月二十日起算，計算約定完工期限七百個日曆天，完工日期應為九十年三月二十日，展延三個月，亦應在九十年六月二十日前完工，惟當原告另以準備書暨更正聲明狀繕本送達被告為解除契約之意思表示時（九十年八月十七日），因當時仍未完工，亦顯然已逾七百日。被告雖另辯稱自八十八年迄今，多起颱風肆虐，災情不斷，而影響施工達十天云云，惟查被告亦自認此部分造成之停工均未通知原告，另被告亦未說明前開發生之颱風，究竟有無造成對系爭建築工程之影響而無法繼續施工，則是否屬實，已非無疑；又縱令確有如其所述停工十日而應扣除不計入施工期間，則參諸前述，連同被告所辯之九二一大地震造成停工三個月合計均不計入，則無論係以約定之開工日期八十八年三月一日起算或係被告所辯實際開工日八十八年四月二十日起算，系爭建築工程均應分別於九十年五月九日及九十年六月三十日前完工，從而迄至原告再以前開準備書狀暨更正聲明狀繕本送達被告為解除契約之意思表示時（九十年八月十七日），均仍明顯逾七百個工作日，從而被告此部分所辯亦不足採，且縱屬真實，仍已明顯逾七百個日曆天自明。
六、按依據兩造前開簽訂之買賣契約第八條第一、二款約定，被告出售之前開建物工程，應於八十八年三月一日之前開工，如逾三個月仍未開工，視同被告違約；又被告應自開工日起算七百個日曆天完成主體建築物、附屬建築物及使用執照所定之必要設施，被告如逾期未完工，亦視同被告違約，雙方均同意依據契約第十八條違約處罰之約定辦理；又依買賣契約第十八條第一款約定，被告違反前開第八條第二款約定者（即逾期三個月開工或逾七百個日曆天完工），原告得解除契約，解除時被告除應將原告已繳之房地價款及遲延利息全部退還外，並應賠償原告房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等情，有前開買賣契約書一份在卷可按。又按民法第二百五十四條關於解除契約之規定，僅為法律所認解除權之一種，並非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定（最高法院四十六年度台上字第一六八五號判例意旨參照）；查兩造間就前開開工日期及完工期間既均有約定，而就完工最後期限又有約定多項不計入天數之約定（買賣契約第八條第一款各項），且就逾期開工三個月及逾最後期限仍未完工部分，賦與原告得逕予解除契約之權利，從而自應認兩造間就解除權另有特別約定，而無民法第二百五十四條須先定相當期限催告規定之適用。查本件基於前述，被告既已逾期三個月仍未開工，另縱認業已開工，且被告所辯之停工事由均存在，而將之不計入施工（完工）期間，亦顯已逾七百個日曆天之完工期間，從而原告自得依據前開買賣契約第十八條約定，不經催告逕行解除兩造之買賣契約。次查原告主張其於提起本件訴訟之前即先以口頭向被告為解除契約之意思表示，惟因被告就此有所爭執，原告乃又以準備書暨更正聲明狀繕本送達被告為解除契約之意思表示等情，亦有前開書狀在卷可按，另前開書狀亦已於九十年八月十七日送達被告，亦有送達回證在卷足憑，從而原告主張業已依法解除兩造之前開買賣契約等情，自屬有據。
七、復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。查原告就前開向被告購買之系爭房地，已於八十八年一月一日給付二百萬元之房地價金等情，業據提出收據一紙、付款明細表二份為證，亦為被告所不爭執；而本件原告既已依法解除兩造間之契約，則原告基於民法第二百五十九條第二款及前開買賣契約第十八條第一款約定，請求被告應將其已繳之房地價金二百萬元返還，及請求此部分金額自被告受領時即八十八年一月一日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之遲延利息等情，即屬有理由，應予准許。
八、又按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百六十條、第二百五十條分別定有明文。復依兩造前開簽訂之買賣契約第十八條第一款約定，原告解除契約時，被告除應將原告已繳之房地價款及遲延利息全部退還外，並應賠償原告房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等情，從而原告主張其得依前開約定請求被告給付債務不履行之違約金，亦屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；再按違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例意旨參照）。本院參酌兩造買賣契約第七條就遲延開工或完工業約定之遲延利息計算標準（每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算），被告迄今就系爭土地未真正動工興建，則此部分所投入興建之成本甚少，而違約情節則較為重大，另原告本期待購買前開房地以居住，因被告未依約履行必須另行籌資購買其他房地，又兩造約定之系爭房地買賣價金總計為二千四百萬元，原告則已給付二百萬元，被告收受原告交付該價金迄今所得享有之利益，另考量建築業近年來之不景氣等項，認原告請求被告給付與所支付價金相同金額之違約金二百萬元，尚屬過高，應參照一般客觀事實、社會經濟狀況等一切情狀，酌減至一百萬元為當。原告就此雖提出主管機關頒布之「預售屋買賣契約書範本」一份，主張依該範本第二十七條違約之處罰規定，其請求之違約金按已付價金計算應屬有理由等情；惟查前開「預售屋買賣契約書範本」，僅係由內政部研訂並由行政院消費者保護委員會通過以供預售屋出售者、消費者參考之依據，並無從當然作為原告得請求違約金之依據，且前開範本就賠償金額超過已繳價款者，係規定以已繳價款為限，亦即僅係以已繳之價款為上限，則實際得請求之違約金，仍應參照前開各項情形以認定，非可謂一律得請求按所繳價款計算之違約金，是原告此部分之主張尚不足採。從而原告另請求被告應給付之違約金在一百萬元範圍，及該部分金額自準備書暨更正聲明狀送達被告而為解除契約之翌日即九十年八月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，則屬有理由，應予准許；至逾上開範圍部分之請求，則屬無據，應予駁回。
九、綜上所述，原告請求被告給付在三百萬元範圍（即二百萬元之價金返還及一百萬元之違約金）及其中二百萬元（即價金返還部分）自八十八年一月一日起，其中一百萬元（即違約金部分）自九十年八月十八日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之遲延利息範圍部分，為有理由，應予准許；至逾上開範圍部分之請求，即屬無據，應予駁回。
十、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告等其餘假執行之聲請，則因訴之駁回，而失所依附，不應准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 吳玉蘭中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日