臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第四三一號
原 告 北大觀住戶公寓大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 陳慶尚律師右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾參萬零柒佰元，及其中新台幣肆拾柒萬肆仟參佰肆拾元自民國八十九年七月二十日起，其中新台幣伍萬陸仟參佰陸拾元自民國九十年七月一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾柒萬元，為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾參萬零柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣被告為北大觀住戶公寓大廈之區分所有權人，依法有繳納公共基金及管理費之義務，且依八十七年度北大觀住戶管理規約第十條第五項規定，區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額，及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。查被告積欠自民國八十五年十一月至八十六年十月、八十七年二月至八十九年七月之管理費，其中八十五年十一月至八十六年十月，因每戶管理費為新台幣（下同）一千五百元，每層樓有六戶，而被告所有之地下室一樓整層相當於六戶，故被告每月管理費為九千元，八十七年二月至八十九年七月，因八十七年所有權人經決議變更管理費之計費方式，營業用住戶每戶以基本費八百元加上坪數乘以肆拾元，被告房屋坪數為二三二點一五坪，而其一層樓戶數為六戶，基本費用即為四千八百元，故被告每月管理費為一萬四千零九十元（個位數四捨五入），是被告共計欠管理費五十三萬零七百元（9000X12+14090X30）。又其中四十七萬四千三百四十元（及八十五年十一月至八十六年十月、八十七年二月至八十九年三月），經原告以新竹文雅郵局第一二八號存證信函催告限期被告於收受通知後三日內繳清，惟被告置之不理，是依前開規約第十條第五項規定，此部份之管理費，被告應給付自八十九年七月二十日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息。另其中五萬六千三百六十元（即八十九年四月至八十九年七月），被告應給付自九十年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息。
二、原告否認曾收受訴外人李信豐八十八年十一月二十三日所寄之存證信函。又原告亦未曾同意由訴外人李信豐承擔被告之系爭管理費債務。至於被告與訴外人李信豐於八十九年七月十七日進行之調解，主要內容為被告與訴外人李信豐間之租約問題，且被告與訴外人李信豐皆表明不繳納管理費，原告之代理人即行離去，再次接到調解委員會之通知，因已知被告及訴外人李信豐不會繳納管理費，故原告未再派人參加。原告於八十八年十月始知有訴外人李信豐之存在，亦始知訴外人李信豐為承租人後，便一直向被告及訴外人李信豐催討積欠之管理費，至於被告與訴外人李信豐間約定由何人繳納管理費，是其間之內部爭議，與原告無涉。北大觀住戶公寓大廈於八十五年九月開始收取管理費，被告亦繳納八十五年九月、八十五年十月之管理費，至「法櫃奇兵」餐廳八十六年十一月開始營業時，其亦繳納八十六年十一月至八十七年一月之管理費。依公寓大廈管理條例第二十一條之規定，區分所有權人及住戶均有繳納管理費之義務，故原告並不干涉由被告或其承租人繳納管理費，尚不能以住戶「法櫃奇兵」餐廳曾繳納管理費，即認原告同意債務承擔等情。並聲明：（一）被告應給付原告五十三萬零七百元，及其中四十七萬四千三百四十元自八十九年七月二十日起，其中五萬六千三百六十元自九十年七月一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人之承認，對債權人不生效力，民法第三百零一條定有明文。又按「第三人與債務人約明承擔其債務者，於通知債權人經其同意時，其債務移轉於該第三人，而債權人於受通知後逕向該第三人請求清償者，即應認為已有同意。」有最高法院十八年上字第六一號判例可參。查本件被告所有位於北大觀公寓大廈內之建物（下稱系爭建物），曾於八十六年十一月一日出租予訴外人李信豐經營「法櫃奇兵」餐廳，被告並與訴外人李信豐約定系爭建物之管理費用由訴外人李信豐負擔，並經公證在案，被告及訴外人李信豐均曾將前開事實告知原告，並請原告直接向訴外人李信豐收取管理費，原告亦同意此項債務承擔，原告並於八十七年一月十二日向訴外人李信豐收取八十六年十一月至八十七年一月之管理費，則依前開判例之意旨，系爭管理費債務應已移轉由訴外人李信豐承擔。另被告與訴外人李信豐因租賃糾紛，經新竹市東區調解委員會調解成立，令訴外人李信豐負擔租賃期間內之管理費及停車位費時，原告亦曾派人全程參與。另訴外人李信豐亦曾於八十八年十一月二十三日發函予原告，表示願意負擔所積欠之管理費及停車位費用。
二、又依九十年度北大觀住戶管理規約第十條第七項規定：「每月管理費及停車位費應於次月月底前繳納，區分所有權人或住戶未於規定日期前繳納時，管理委員會得訴請法院命其繳納˙˙˙」，是依該規定，應負繳納管理費之責者，乃實際使用系爭公寓大廈並享受其各項設施及服務之住戶，因此本件應負繳納管理費之責者為實際使用該公寓大廈之住戶即訴外人李信豐。
三、又按「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善˙˙˙一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者˙˙˙三、其他違反法令或規約情節重大者」，公寓大廈管理條例第二十二條定有明文。是管理委員會依法有督促住戶繳納各項管理費用之職責，本件原告怠於履行其職責，非但未依法向住戶催繳管理費，甚且容任訴外人李信豐積欠管理費達四十七萬四千三百四十元後，始向不知情之被告請求，原告此等行為，顯已違反民法第一百四十八條第一項之規定，而構成權利濫用之行為。
四、另因原告與訴外人李信豐間，時常因北大觀公寓大廈之管理、收費、住戶權利等問題有爭執，致使訴外人李信豐於八十八年十二月一日發函予被告，請求被告促請原告改善管理上之缺失，被告亦於八十八年十二月六日委請原告改善，詎原告仍未改善，致使訴外人李信豐宣稱其因此無法經營餐廳生意，而不願再向被告承租系爭建物，並於八十九年七月提前與被告終止租約。依被告與訴外人李信豐間之租賃契約，被告係以每月一十四萬元之代價將系爭建物出租予訴外人李信豐至九十二年十月三十一日，今因原告管理上之缺失，造成訴外人李信豐提前與被告終止租約，致使被告受有自八十九年八月起至九十二年十月止之預期租金之損失，總計為五百四十六萬元，被告此部份之損失自應由原告負損害賠償責任。是若認本件管理費應由被告負繳納之責，則被告就前開原告應負之損害賠償債務，在原告請求之管理費同額範圍內主張抵銷等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、現行有效之北大觀住戶管理規約為八十七年度之規約。
二、北大觀住戶公寓大廈八十七年前之管理費，每戶每月為一千五百元，每層樓有六戶，而被告所有之地下室一樓整層相當於六戶，故八十七年以前被告每月管理費為九千元，八十七年起因所有權人決議變更管理費之計費方式，營業用住戶每戶以基本費八百元加上坪數乘以四十元，系爭建物坪數為二三二點一五坪，而其一層樓之戶數為六戶，基本費用即為四千八百元，故八十七年起被告每月管理費為一萬四千零九十元（個位數四捨五入）。
三、被告未繳納八十五年十一月至八十六年十月、八十七年二月至八十九年七月之管理費。
肆、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
伍、得心證之理由：
一、原告主張被告為北大觀住戶公寓大廈之區分所有權人，惟被告積欠自八十五年十一月至八十六年十月、八十七年二月至八十九年七月之管理費，其中八十五年十一月至八十六年十月，被告每月管理費為九千元，八十七年二月至八十九年七月，因八十七年所有權人經決議變更管理費之計費方式，故被告每月管理費為一萬四千零九十元，是被告共計欠管理費五十三萬零七百元。又其中四十七萬四千三百四十元（即八十五年十一月至八十六年十月、八十七年二月至八十九年三月），經原告以新竹文雅郵局第一二八號存證信函催告限期被告於收受通知後三日內繳清，惟被告置之不理，是依八十七年度北大觀住戶規約第十條第五項規定，此部份之管理費，被告應給付自八十九年七月二十日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息。另其中五萬六千三百六十元（即八十九年四月至八十九年七月），被告應給付自九十年七月一日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息等情，並提出建物登記謄本、存證信函影本各一份為證，核與所述相符，另據本院函查北大觀住戶公寓大廈八十七年一月十一日第一次區分所有權人會議議程、北大觀住戶管理規約等資料，查閱屬實，是堪信原告之主張為真實。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。次按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人，不生效力，民法第三百零一條亦定有明文。本件被告辯稱其於八十六年十一月一日將系爭建物出租予訴外人李信豐經營「法櫃奇兵」餐廳，與訴外人李信豐約定系爭建物之管理費用由訴外人李信豐負擔，並曾將前開事實告知原告，並請原告直接向訴外人李信豐收取管理費，原告亦同意此項債務承擔，原告並於八十七年一月十二日向訴外人李信豐收取八十六年十一月至八十七年一月之管理費。另被告與訴外人李信豐因租賃糾紛，經新竹市東區調解委員會調解成立，令訴外人李信豐負擔租賃期間內之管理費及停車位費時，原告亦曾派人全程參與。另訴外人李信豐亦曾於八十八年十一月二十三日發函予原告，表示願意負擔所積欠之管理費及停車位費用等語，為原告所否認。經查，原告雖曾於八十七年一月十二日向住戶「法櫃奇兵」收八十六年十一月至八十七年一月之管理費，惟按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額或利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文，由此觀之，區分所有權人及住戶均有繳納管理費之義務，是難以原告曾向住戶「法櫃奇兵」收取管理費一事遽認原告已同意由訴外人李信豐承擔系爭管理費債務。另縱使訴外人李信豐曾於八十八年十一月二十三日寄發存證信函予原告，並於八十九年七月十七日就系爭管理費問題聲請調解，惟此均係訴外人李信豐單方面之表示，故尚難以此即認原告曾同意由訴外人李信豐承擔系爭管理費債務。另訴外人李信豐證稱：「（問：有跟任何人說法櫃奇兵或者是你，就法櫃奇兵承租屋子管理費由你或法櫃奇兵負責支付？）答：沒有，他們都是跟法櫃奇兵收。」、「（問：有無跟出租人被告甲○○說法櫃奇兵管理費由你支付？）答：我不知道，我也沒有跟管理會說法櫃奇兵的管理費，由我支出。」等語（見本院九十年十一月一日言詞辯論筆錄），復參諸被告自承：「證人李信豐只是名義人，所以他不知道，他簽完約後，實際負責人是黃言真在處理，只是信託關係，不是由李信豐通知，是黃言真通知的。」等語（見本院九十年十一月一日言詞辯論筆錄），益證訴外人李信豐並未與原告就系爭管理費債務達成債務承擔之合意。是被告此部份所辯，並不足採。
三、被告另辯稱依九十年度北大觀住戶管理規約第十條第七項規定：「每月管理費及停車位費應於次月月底前繳納，區分所有權人或住戶未於規定日期前繳納時，管理委員會得訴請法院命其繳納˙˙˙」，是依該規定，應負繳納管理費之責者，乃實際使用系爭公寓大廈並享受其各項設施及服務之住戶即訴外人李信豐等語。惟被告已不爭執八十七年度北大觀住戶管理規約為現行有效規約，而依八十七年度管理規約第十條第一項規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項：
（一）公共基金。（二）管理費及停車位費如下。」，有該管理規約一份在卷可稽。故依該規約之意旨，區分所有權人應負繳納管理費之義務，並非僅由實際使用之住戶負繳納管理費之責，是被告此部份所辯，自不足採。
四、又被告辯稱原告怠於履行其職責，未依法向住戶催繳管理費，甚且容任訴外人李信豐積欠管理費達四十七萬四千三百四十元後，始向不知情之被告請求，顯已違反民法第一百四十八條第一項之規定，而構成權利濫用之行為等語。惟按權利濫用之行為，須以違反公共利益，或主觀上以損害他人為目的為要件，此觀民法第一百四十八條第一項規定自明。經查，八十七年度北大觀住戶管理規約為現行有效之規約，已如前述，而依該管理規約第十條第五項規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。」，是依該規定，原告訴請被告支付管理費及利息，乃為依規約行使其權利，且被告並未舉證證明原告行使其權利主觀上係以損害他人為目的，是被告此部份所辯，亦不足採。
五、又被告辯稱因原告與訴外人李信豐間，時常因北大觀公寓大廈之管理、收費、住戶權利等問題有爭執，致使訴外人李信豐不願再向被告承租系爭建物，並於八十九年七月提前與被告終止租約，造成被告受有自八十九年八月起至九十二年十月止之預期租金之損失，總計為五百四十六萬元，被告此部份之損失自應由原告負損害賠償責任，故就前開原告應負之損害賠償債務，在原告請求之管理費同額範圍內主張抵銷等語，惟被告並未就訴外人李信豐不願向被告承租系爭建物與原告之何行為有因果關係予以舉證，是被告此部份所辯，亦不足採。
六、綜上所述，原告請求被告給付管理費五十三萬零七百元，及其中四十七萬四千三百四十元自八十九年七月二十日起，其中五萬六千三百六十元自九十年七月一日起，均至清償日止，按年息百分之十計算之利息，洵屬有據，應予准許。
陸、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十 年 十一 月 三十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 許翠玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 鄭敏郎中 華 民 國 九十 年 十一 月 三十 日