臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第四四○號
原 告 蔚華科技股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 金南昌建設有限公司法定代理人 甲○○右當事人間給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰貳拾萬元，及自民國九十年七月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾參萬元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰貳拾萬元或同額之合作金庫可轉讓定期存單為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）四百四十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）九十年七月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，另為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）兩造於八十九年十一月二十四日簽立「不動產租賃預約書」，約明被告同意將坐落於新竹縣竹北市縣○段○○○號土地上正興建之建號為新竹縣政府工務局建造執照（89）建字第０００四五０號之全棟建物，包括但不限於室內、外全部停車位及附連圍繞為使用建物所必須之土地範圍及其內、外週邊附屬設施於建蓋完成後出租予原告，原告亦同意承租上開標的物；而依前開預約書第六條約定，業約明再行出租及悔約之禁止條款，即被告於預約之有效期間及點交辦理前，不得將租賃標的物再予出租或以其他方式同意第三人使用，原告亦不得悔約不租；若任何一方違反前項約定即悔約不欲為「本約」之簽立履行並為「預約」解除表示，如係於八十九年十二月三十一日以前為上開表示，應給付他方相當於一個月租金額賠償始得解除之，若於其後期日為之，則應給付相當於兩個月租金額，此外不負任何損害賠償等語。
（二）查被告於上開租賃標的物興建完成，領得使用執照後，雖有通知原告辦理簽立本約手續，惟因依兩造前開預約書之約定，被告應於簽立租賃本約同時點交租賃標的物，原告隨即覆函被告提醒應依兩造約定於簽立本約時將前述租賃標的物於簽約同時點交，並為同意依被告通知於九十年五月九日在租賃標的物所在現場辦理簽立本約事宜。嗣被告因不欲簽約，遂發函原告表示不欲出租，並約原告於九十年五月二十三日下午至本院公證處辦理終止租賃預約，領取兩個月租金額，而原告依函備妥被告所要求公證之相關文件並按時前往本院公證處，始知除需攜帶公司執照、公司營利事業登記證及公司印鑑章外，負責人如未親自到場者，尚須檢附公司最近三個月之經濟部變更登記事項卡抄本，雙方因上開文件欠缺，未能完成認證手續。惟因此原係被告堅持至本院公證處辦理解除契約之認證，故原告返回後隨即為經濟部變更登記事項卡抄本申領，並函請被告於九十年六月四日下午二時攜帶相關證件資料印章等，至本院公證處辦理解約認證同時給付四百四十萬元之違約金。惟原告按時前往本院公證處久候未果，只得再次函請被告依約給付違約金，並請被告於收到書函後五日內給付，逾期依法追償，然被告卻置之不理，迄今均未再與原告連繫。從而本件租賃預約，因被告悔約不欲簽立本約，則依約即應給付原告四百四十萬元之解約金，且其亦具函允諾給付，惟嗣後反悔置之不理，爰據兩造系爭預約書第六條第二項約定及被告九十年五月十五日以竹北郵局第一九四號存證信函所為之承諾等，而為如聲明之請求。
（三）次查被告雖於九十年五月二日通知原告簽訂不動產租賃契約，惟原告係於同年月四日始收悉，且原告於收迄被告前開使用執照取得通知後，即依據前開預約書第二條約定，即被告應於通知後五日內正式簽立租賃契約書面（即本約）並同時將租賃標的點交之意旨，以存證信函覆知被告，並通知被告於九十年五月九日在租賃標的物所在現場簽立本約並為點交全部租賃標的物之手續。而原告之所以於上開信函再重申於簽立本約同時應辦理全部租賃標的點交之重要性，乃係維前開預約書第四條約定之承租期間自使用執照核發起四十五天正式起算之期間利益，蓋該期間利益存在目的乃在原告得於點交後有相當期間進行大樓裝潢及人員遷址進駐，亦為被告簽約時同意之條款。惟原告於九十年五月九日指派人員至租賃標的物現場，被告公司代表人甲○○竟當場對原告前開寄發之存證信函告知意旨表達強烈不滿，並明確表示不願再予出租云云，隨即信步離去，甚至於九十年五月十日又以存證信函再度指稱原告所稱四十五天期限利益係為可恥云云，並通牒原告於函到五日內拒簽立本約即視為棄權，以違反預約論云云。嗣又於九十年五月十五日發函表示對原告誠信有所疑慮，不欲再予出租，並訂明九十年五月二十三日要原告會同至本院公證處辦理終止租賃預約，並領取二個月租金。而就兩造於九十年五月九日點交時之系爭租賃標的物狀態，原告曾於點交前數次前往查看，於九十年四月二十六日，發現被告就地面及天花板均未完成，牆面亦未粉刷，窗戶未裝，貨梯開關未裝，石材外牆未完成（鷹架仍未拆除）；嗣於九十年四月三十日查看，發現管道間維修孔及週圍牆面均未完成，地板未完工，電源開關均未裝設，分戶隔間未裝設；九十年五月三日前往查看時，地下室供電區仍在施作等情；而上開各項工程之完工均非數日可達成，且事實上被告尚有其他未為完成之項目甚多，而此均非不得於其使用執照取得前完工，亦即與使用執照取得間並無任何扞挌。又就建材說明表內所載未為完工事項，如天花板尚未蓋板，辦公區之地板未貼，貨梯之開關尚未按裝，空調之風管未裝，燈具完全未裝設，地下室之電箱仍未施工完成等。又查供電雖係於使用執照取得後始得申請辦理，然電力公司一般於接到申請後至遲一、二星期內即可接通電力，而依前開預約書第二條第一項約定，被告於取得使用執照後五日內通知原告，並於通知後五日內正式簽立租賃契約書面並同時將租賃標的物點交予原告，則被告於兩造簽立本約點交前完成供電，亦非無可能。
（四）因原告就本件請求依據之一乃為前開預約書第六條第二項之約定，則應審究者即為被告有無悔約不欲出租之事實。按「˙˙˙˙在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負不履行責任，即債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未舉證證明，自不能免責（參照最高法院二十九年度上字第一一九號判例意旨）˙˙˙˙」（最高法院八十二年度台上字第二六七號判例意旨參照）。查被告悔約不為出租（債務不履行）係為事實，倘被告抗辯有非可歸責之事由，自應由被告負舉證之責任。又被告雖曾於九十年五月十日以存證信函催告原告五日內出面簽立本約，然被告於九十年五月九日在租賃標的現場，已向原告表示不再出租之意，則原告本件請求權之條件業已成就；且被告前開信函原告係於九十年五月十一日收到，則五日期限應至九十年五月十六日始屆滿，惟被告卻於九十年五月十五日又以存證信函表示不欲出租，則被告於催告期限屆滿前既已明確表明不願出租，自屬違約至明，更何況被告亦已自承允為相當於兩個月租金額之給付。又兩造雖未依被告函旨辦理完成公證終止租賃預約，惟此亦不影響原告之請求，蓋依前述，原告本件請求權係以被告為不予出租之意思表示時即已成就，本無待雙方為任何公證手續，且被告信函內所指要求原告攜同辦理之文件亦僅有公司負責人印章、公司章、印鑑證明、統一發票等文件，而原告亦已備齊且於指定時間至本院公證處會同，僅因本院公證人認尚缺原告公司變更登記事項卡（為確認原告提出之印鑑證明為最新者），始未克辦理，其後原告補齊文件後再函知被告辦理認證手續時，被告亦未按時到場以致未能完成，顯非可歸責原告。
（五）又被告雖辯稱就前開約定之違約金應予酌減云云；惟查兩造此部分之約定係屬解約金之性質，蓋違約金係指當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的；至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則係以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異；而查兩造前開約定，係謂「若任何一方違反前項約定即悔約不欲為『本約』簽立履行並為『預約』解除表示，若於八十九年十二月三十一日以為上開表示，應給付他方相當於一個月租金額賠償始得解除之，若於其後期日為之，則應給付相當於兩個月租金額，此外不負任何損害賠償」等語，則就上開金額給付之約定，自屬解約金之性質，而無違約金酌減規定之適用（最高法院八十六年度台上字第一四七號判決、八十六年度台上字第二七九八號判決及六十八年台上字第三八八七號判例意旨參照）。又查解除契約之解約金，雖與原告所為終止預約，於形式上之法律效果有所差異，惟目的均在消滅契約關係，並使違約方以支付消滅契約代價之解約權（終止權）取得，二者約定性質及目的均屬同一，自與一般違約金約定目的在確保債務履行不同，被告以原告表示被告不為出租之損害賠償狀況而認雙方真意係為違約金云云，自不足採。且查被告於前開存證信函既已明確表示願如數給付兩個月租金額，則被告亦應受該承諾意思表示之拘束。
（六）又縱認前開預約書第六條第二項係屬於違約金之約定，惟查原告承租系爭租賃標的物，乃為管理整合提高營運效率，並使企業形象提昇，以為更高營業利潤之創造；再者被告於兩造甫為本約簽立之時，始因意氣之爭，率性任意表示不欲出租，然原告承租系爭大樓面積達近七千平方公尺（尚未併計週邊附連土地），業已投入相當人力進行遷址籌劃，並已委聘設計工程師進行規劃（業支付首期設計費），期間為應各部門遷址達有效利用，已為無數次會議召開協商，投入人力、時間難以估算，尤以兩造於預約簽立後，隨時日愈近簽立本約日，兩造投入為承租系爭租賃標的物之準備工程愈增，是以約定八十九年十二月三十一日前表示不租之一方，應為相當一個月租金額給付，其後則為二個月租金額給付，即屬有據，且以原告公司之規模、系爭租賃標的物面積之寬廣及遷址計劃之浩大，原告為本件請求之數額，應無過高之慮；亦即縱認本件係為違約金約定，然違約金應否酌減之審酌標準為債權人之損害程度，債務人尚難以其亦受有損害以為酌減之請求，況本件係因被告自為不願出租表示，非因原告違約之故，是縱被告有所損失，亦屬其自我選擇結果，自無從要求無責之原告代受。
（七）被告雖另辯稱其興建系爭大樓時，應原告之要求進行多項追加變更工程，總金額高達一千餘萬元，而以此金額為抵銷主張云云；惟原告否認該等追加變更工程均係應原告要求而為，縱或有部分工程變更係應原告委請之設計師建議進行更改，惟並無任何強制性，僅係純就美觀及功能上之建議（甚至有些建議乃係為被告節省費用之考量而為），被告願為接受乃係共蒙其利之故，是以被告初亦未要求原告償付費用，則其事後強為要求原告為該等更改設計負擔，亦無理由。且被告所加裝物件均仍現屬被告所有，被告亦難謂有損害；至於被告所稱委請他人製成大樓之透視圖等物件，該等物件雖係應原告要求提供，惟其乃係被告自願免費交付之舉，被告初始並無請求該等物件須由原告為費用之負擔，從而被告所為抵銷之抗辯亦不足採。
（八）又按兩造間就前開預約書，於審約期間被告即對契約條文有甚多意見，經過雙方書面多次往返增刪修定終為契約底定，而權利義務之議定適洽與否，業經被告經相當時間考量，其今始稱兩造簽訂之前開預約書有諸多不合理及不當云云，自屬無稽；且如被告考量時間不夠，原告亦無法強制其立即簽署。又被告負責人縱學歷不高，惟其從事建築行業數十載，曾擔任地方民意代表，且目前亦有其他建物出租，非為初次簽立契約書面，應認有相當經驗，且如其認自我能力不足，亦可委請法律專業人士辦理，其此部分所為辯解亦係卸責之詞。又私法自治乃為契約約定之原則，兩造約定既無違反強制禁止規定，亦無悖公序良俗，即為有效約定，雙方自應依循契約約定履行。且原告之資本額達七億五千萬元，員工有上百人，為跨國性企業，承租系爭標的物擬為全球指揮營運中心之位址，遷址計劃工程浩大，且須事前擬定週詳，俾將影響營運狀況減至最低，則系爭租賃物何時可完成，何時可進駐，以及被告意願反覆可能，均須納入考量，此乃兩造為租賃標的承租預約擬定之故，俾利原告掌控時程進度，要非恣意課予被告不合理義務。
（九）另依前開預約書第二條約定，被告應於取得使用執照後通知原告正式簽立租賃契約書面並同時將租賃標的物點交予乙方，而所謂租賃標的物，依前開預約書第一條約定，係為坐落新竹縣竹北市縣○段○○號土地上正在依建字第０００四五０號建築執照興建中之全棟建物，包括但不限於室內、外，全部停車位，附連圍繞為使用建物必須之土地範圍，及其內、外週邊附屬設施。又依前開預約書附表二附屬設施，係記載天花板、地板、電梯、空調、燈具、供電錶燈、發電機及隔熱磚等設施，上開設施並非限於使用執照取得始得安裝，被告以此抗辯其事實上無可能為所有租賃標的交付云云，亦不足採。倘被告認上開設施依正常施工進度無可能於使用執照取得前設置完成，則應於簽約前反應，而系爭租賃大樓及設施興建均由被告所為，進度為何乃其自為度衡之事，要無事後無法完成而為契約不合理主張。復按意思表示之內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失為限，民法第八十八條第一項定有明文；又倘被告主張其初為意思表示錯誤，應就該事實負舉證之責，蓋其亦非無可能因事後無法按期完成故而為曲解之情事。又如前述，兩造於前開預約書第二條約明簽立本約書面同時將租賃標的物點交予原告，而所謂租賃標的物，於第一條約定即有明確記載範圍，則被告自為想當然耳之推認，亦屬其自己之過失，從而被告亦不能為意思表示之撤銷。
（十）又縱如被告所稱兩造上開約定乃事實上履行不可能，從而其無於簽立本約同時交付租賃標的物之義務，惟如前所述，被告於九十年五月十日以存證信函限期五日催請原告簽立本約後，在五日期限尚未屆至，被告即又來函為不願出租表示，則依前開預約書第六條第二項之約定，原告之違約金給付請求條件即已成就，從而預約書第二條約定之合理性與否已非本件重點。被告雖另辯稱本件係原告無履約誠意，而糾紛之發生，原告應負大部分責任云云；惟查原告於九十年五月七日即已通知被告於同年五月九日至租賃標的所在現場簽立本約並為點交全部租賃標的之意旨，被告指摘原告無意簽訂本約云云，已屬無稽；又租賃目的乃在一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之對價關係形成，是以租賃標的物之按期交付與否，誠乃租賃關係中重要履行義務，從而原告通知函表示點交標的物之重要性，乃在重申雙方之約定事項，被告以此指陳原告無履約誠意，亦屬臆測之詞。又國人常有對契約約定輕忽之習，且以情感交情等因素作為履約誠信之判斷標準，被告所以主觀性認為原告不友善，容係因認原告執契約條款以為要求，與其慣習之交易模式不同之故，致其忽接來函而生不悅之感，然原告乃為相當規模之國際性公司，往來交易對象多為外國法人，而契約訂立目的乃在作為當事人事後憑為履約基礎，非關情感交情等，且被告一再指稱原告刻意刁難及違反誠信云云，益見雙方於契約觀念上認知落差，以致雙方交易無法達成並為訴訟衍生，原告亦感遺憾，然非得以此咎責予原告。且查被告果認原告無履約誠意，亦應依違約條款辦理，然其捨此不為，逕以來函表示不願出租並同意給付本件約定之二個月租金額，亦已成就兩造契約約定之第六條第二項之給付條件，則被告任憑其負責人情感因素支配交易過程，容係造成雙方無法達成交易完成之主要因由。又兩造於九十年五月九日至租賃物現場時，被告負責人已因原告所發信函而心存芥蒂，非但拒卻原告公司人員進場並表示不悅，隨即一再重申不願出租，雙方因無法達成共識，隨即被告負責人憤而離場，並於翌日來函中指稱原告可恥云云，則原告依約行使權利，被告卻指稱原告刻意刁難，亦屬無辜。
三、證據：提出不動產租賃契約書影本一份、新竹縣政府工務局建造執照影本一份、起造人名冊影本一份、土地登記謄本一份、地籍圖謄本一份、原告致被告存證信函（含回執）影本三份、被告致原告存證信函影本一份、經濟部公司執照影本一份、支付設計費統一發票一紙、相片八張、錄影帶一捲、錄音譯文一份等為證，並聲請勘驗錄影帶。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴；如受不利之判決，請准以現金或等值之合作金庫可轉讓定期存單供擔保，宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按使用執照核准時，只代表建物之興建符合建築圖說之規劃設計，至於送水送電及其他內外週邊附屬設施（如屋內之牆壁、地板尚需細部整理，屋外牆壁應原告請求還要重貼大理石，法定空地上亦需整地並鋪設瀝青等等），則尚必須於使用執照取得後才可能進行，而且絕不可能於使用執照核發後五日內即可完成並點交與原告，可見前開預約書第二條後段約定：「˙˙˙˙並同時將租賃標的點交予乙方」，絕非被告當初之真意。事實上簽約之初，被告明明記得雙方談妥之條件，係使用執照核發後五日內先簽本約，被告同時將建物主體部分點交與原告，並給予雙方四十五天期間辦理裝潢及其他附屬設施之點交事宜，且從四十五天屆滿後開始起算租金，可是，當原告於九十年五月七日發函要求被告應於簽訂本約之同時點交包括內、外週邊附屬設施等全部租賃標的物給原告，並強調若未點交全部租賃標的物即不簽本約，則租期將無從起算云云，被告之負責人才會激動地認為原告玩弄文字遊戲，而違背雙方當初之約定，進而引發本件糾葛。因若依原告此一解釋，則原告主張之所謂四十五天期限利益不但可以變相地無限期延長，且被告之租金請求權亦不知何年何月才能開始起算，其對被告不公平自明。足見被告於簽訂前開預約書時其意思表示應有錯誤，為此被告自得以答辯（二）狀繕本之送達撤銷前開於預約中所為之意思表示，故原告自亦無依前開預約書約定，請求被告給付違約金。
（二）次查預約書附表二之附屬設施中「天花板」部分，因原告保留設置與否之權利，所以於使用執照核下時尚未施作完成，而地板、電梯、冷卻水塔、冰水機、發電機及頂樓隔熱磚在當時均已完工，關於送風機及燈具則正在按裝中，絕對可以在四十五天內完成，至於供電部分則因必須取得使用執照方可進行，所以根本不可能於取得使用執照時即完成，足見前開預約書第二條所約定被告應在簽訂本約時將包括上開附屬設施交付之約定，事實上不可能完全達成，亦足見前開預約書中所定被告應於簽訂本約之同時將附屬設施一併點交原告之約定，明顯係出於被告之意思表示錯誤所造成。又預約書附表二「竹北大樓建材說明」之「供電部分」清楚載明係「供電」、「送電」、「２００馬力契約戶」及「台電」等用語，依此約定很明顯係被告必須於簽訂本約前完成供電程度，而非僅提供錶燈而已，而原告在知悉供電必須取得使用執照才可進行，乃為自圓而改稱被告只要完成錶燈提供不必送電云云，此益證被告所辯前開預約書第二條所謂被告應在簽訂本約時將包括附屬設施交付之約定，事實上不可能完全達成，故被告絕不可能同意將附屬設施一併點交等語，確屬可採，非任意指摘，因此被告之意思表示應有錯誤自明。
（三）又依前開預約書附表二「竹北大樓建材說明」之「供電部分」，被告顯然必須於簽訂本約前達到供電之程度才不致於違約，惟依一般申請台電公司供電之程序，根本不可能達成，原告明知上情，先主張僅係要求被告提供電錶設備，並非要求已達供電之程度，嗣又主張被告若於取得使用執照後五日內通知原告，雙方並於通知後五日內正式簽立租賃契約書並同時將租賃標的點交與原告，被告於兩造簽約點交前完成供電，非無可能云云；可知原告前後主張已明顯矛盾，且原告以此不可能達成之事項要求被告，並據以作為拒絕簽訂本約之理由，亦顯不足採；且由此更足見被告所辯當初兩造約定之真意，係以取得使用執照後通知原告五日內先簽訂本約，再給予雙方各四十五天辦理裝潢及其他附屬設施之點交事宜等情為可採。
（四）按依前開預約書第二條第一項約定：「甲方（即被告）應於租賃標的取得使用執照後五日內通知乙方（即原告），雙方並應於通知後五日內正式簽立租賃契約書面並同時將租賃標的點交予乙方」；故被告於九十年五月二日取得系爭租賃標的物之使用執照後，立即於同日將此事實通知原告，並請原告出面與被告訂立本約與辦理公證手續。詎原告毫無履約之誠意，非但未立即出面與被告簽立本約並辦理系爭租賃物點交之手續，反而遲至同年五月七日始發函謂「恭禧」被告，並玩弄文字遊戲，主張被告應於簽訂本約之同時點交包括內、外週邊附屬設施等全部租賃標的物給原告，若未點交全部租賃標的物，原告即不簽本約，租期將無從起算云云，則如依原告上開說法，其主張之四十五天期限利益不但可以變相地無限期延長，且被告之租金請求權亦不知何年何月始為起算，自令被告深感驚訝與不恥；而由於原告與被告簽訂前開預約書時，不但未付任何定金或費用，而且於預約書中還課予被告諸多不合理之義務，如第二條第三項約定若被告未於九十年五月三十一日前取得使用執照，被告即應計罰違約金並賠償原告損失，原告另可片面選擇終止預約或另議承租條件，又第四條第一項則約定承租期間係自使用執照核發日起四十五天正式起算，而押租金亦係遲至簽訂本約之後才交付等，均足見原告在分文未付下，卻可取得處處拘束、處罰被告之權利，甚至連簽訂本約後仍享有使用系爭租賃物一個多月之「期限利益」，其契約之不公平與原告解釋契約條文之不當自明；被告自無法苟同原告此項主張，為此被告乃於九十年五月十日再發函要求原告必須於文到五日內立即出面簽立本約，否則即視為原告棄權及違反預約論，屆期原告果未出面與被告簽訂本約，故原告已構成前開預約書第六條第二項之違約責任，兩造間之預約關係解釋上於被告表示不租時即應已視同解除，從而原告再以前開預約書第六條第二款之規定提起本件請求，亦屬無據。
（五）又被告因未諳法律，忽略兩造間之預約已於原告經定期催告後仍拒簽本約時解除，而另於九十年五月十五日以竹北光明郵局第一九四號存證信函表示不租之意思，並與原告約定終止租賃預約之時間，從而該存證信函之意思表示因預約已解除而失所附麗，自屬無效。又即令兩造間之預約關係仍屬有效，惟原告因可歸責於自己之事由，未依照雙方約定終止之方式，檢據原告公司執照、公司大小章、公司變更登記事項卡、印鑑證明、統一發票等相關辦理終止預約認證之文件資料，致兩造無法依約定於九十年五月二十三日下午辦理終止預約之手續，故被告已依約終止兩造間之預約關係，原告之請求亦顯無理由。
（六）又縱令原告之請求有理由，惟查原告有額外要求被告進行多項追加變更工程，致被告因此增加成本高達一千零五十一萬三千六百零四元，其中就外牆部分，原係施作二丁掛磁磚牆，僅需費用二百零五十三萬零九十三元，惟應原告之要求變更為金屬玻璃幕牆，費用增為六百零九萬二千六百六十二元，相差四百零三萬九千五百六十九元；另冷氣空調部分，原為氣冷式，費用為九百八十三萬三千四百八十六元，嗣因原告要求改為水冷式，費用變為一千二百五十萬一千零七十元，相差二百六十六萬七千五百八十四元；電梯則應原告要求追加一台費用共計八十萬元；又透視圖部分，因原告強調與美國、日本、香港、大陸等之公司有所往來，故為原告公司作國際宣傳，被告也應其要求請畫家作成租賃大樓之透視圖及磁片，另花費六萬三千元；而外牆變更設計亦花費建築師費用七萬元；至鋁線梯部分，因原告要求追加，共花費二十一萬二千五百十四元；又為因應原告機器進場之需求，被告乃將二樓至八樓之大門改大，共計支出二十二萬八千二百五十一元；二至九樓冷氣冰水管部分，應原告要求追加按裝，共多支出二十六萬二千五百元；屋頂冷氣機座台，花費二萬元；冷氣吊車則花費八千元；廁所位置應原告要求共變更十四間，其變更所需費用共計一百九十二萬二千一百八十六元。而上開費用均係原告所要求額外施作，本非被告依預約關係所應負之義務，故就上開追加之工程兩造間應成立委任關係，依民法第五百四十六條第一項之規定，原告即負有支付被告上述一千零五十一萬三千六百零四元必要費用之義務，因此若認原告之請求有理由時，則被告就上述原告應給付被告之一千零五十一萬三千六百零四元範圍內主張抵銷之。
（四）又按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同；而關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院十九年度上字第一五五四號及四十九年度台上字第八０七號判例意旨參照）。故即令認本件兩造間之預約關係係於被告表示不租時始生解除之效果，惟因前開預約書之約定明顯對被告不公平，故被告顯係因原告故意以拖延方式拒簽本約之情形下迫於無奈而表示不租，被告不但因誠實履行契約並受原告之要求而多支出高達一千零五十一萬三千六百零四元之工程款，受有嚴重之損害，而且因迄今未自原告方面收受分毫之租金，亦無任何利益可言，相反地，原告方面不僅未因被告不租而遭受任何實質損害，而且其自始至終未支付分文，卻可因此不勞而獲高達四百四十萬元之賠償，其嚴重違反公平正義、悖離人民法感並造成權義失衡，因此兩造間就前開因不租而賠償二個月租金高達四百四十萬元之違約金明顯過高，請求能予全額減免，以維公義。又按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第二百五十二條規定，核減至相當之數額，此觀最高法院七十九年度台上字第一九一五號判例意旨亦明。本件被告雖曾表示願依約給予原告二個月租額作為違約金，惟此僅係重申原預約書之約定，既未為任意之給付，即仍有依前開說明予以核減之適用，原告主張被告應受此承諾之拘束而不得核減云云，亦有誤會。
（五）又按違約金與解約金之性質固然不同，惟當事人就一方不履行契約時應支付損害賠償之約定究係違約金或解約金，仍需探究當事人之真意，以為認定之標準。查前開預約書第六條第二項就一方悔約不簽立本約時應負損害賠償責任之約定，其性質應屬違約金之約定，蓋由該項之約定內容觀之，明顯係就一方悔約不履行簽訂本約之義務時，就他方損害賠償總額之預定，其性質上自屬違約金而非解約金；另原告起訴時即係請求被告給付違約金而非解約金，且由原告嗣後所一再主張強調者，均係其已投入相當之人力及時間，並委聘設計工程師進行規劃，花費設計費五十萬等，欲證明其請求之違約金並未過高云云，亦足證原告亦係認定該條款為違約金之約定；否則茍原告認該條款約定係解約金性質，即無就其是否過高一再提出說明之必要。而被告自始亦認定上開條款係屬違約金之約定，並認為其約定金額過高而請求依法予以減免，益證係屬違約金之性質，從而原告主張第六條第二項約定係屬解約金，而無前開酌減規定之適用云云，亦不足採。
（六）又依前開預約書第六條第一項約定：「甲方（指被告）於『預約』有效期間及點交辦理前，不得將租賃標的再予出租或以其他方式同意第三人使用之，致妨礙『本約』之履行，乙方（指原告）亦不得悔約不租」等語；亦足見依據上開約定，兩造均負有簽訂本約並確實履行之義務，不得任意悔約不出租或不承租，只是為避免任何一方悔約不履行此項義務，才會於同條第二項事先約定違約之一方必須賠償他方一個月或二個月之租金額作為損害之彌補，亦即此項約定顯係希望藉由違約金之處罰以強化當事人雙方對於履行簽訂本約義務之遵守，核其目的自係為了確保債務之履行而非作為解約權行使之代價，原告割裂上開條文之約定，將兩造違約金之約定曲解為解約金，亦不可採。又即令認為前開預約書第六條第二款約定係屬解約金性質，惟原告請求被告給付該解約金，亦須以被告依前開預約書第六條第二款之約定行使解約權為其前提條件，惟本件被告並未依上開約定主張解除系爭預約，而是發函主張「終止租賃預約」，同時被告對於該終止權之行使還附加原告必需檢具相關證件資料至本院公證處合意辦理終止租賃預約關係之條件，事後更因原告未依該條件辦理，故被告最後係主張原告「以棄權論，並自動終止租賃預約效力」，足見被告自始至終均未行使前開預約書第六條第二款之解約權，則原告基於該條款請求被告給付解約金，亦屬無據。
三、證據：提出簽約通知書影本一份、被告致原告存證信函影本一份、統一發票二十紙、變更追加工程明細表一份、工程估價單影本四份、工程合約書影本二份、買賣合約影本一份、承攬合約影本一份等為證，並聲請訊問證人張錦祥。
理 由
一、本件原告起訴主張兩造於八十九年十一月二十四日簽立前開預約書，約明被告同意將前開建物包括但不限於室內、外全部停車位及附連圍繞為使用建物所必須之土地範圍及其內、外週邊附屬設施於建蓋完成後出租予原告，原告亦同意承租，惟被告於上開租賃建物興建完成領得使用執照後，雖有通知原告辦理簽立本約手續，惟依兩造前開預約書之約定，被告應於簽立租賃本約時點交全部租賃標的物，原告乃覆函被告告知上情，嗣被告竟不欲簽約，發函原告表示不欲出租，並約原告於九十年五月二十三日下午至本院公證處辦理終止租賃預約，領取兩個月租金額，嗣因原告依約抵達始知負責人如未親自到場者，尚須檢附公司最近三個月之經濟部變更登記事項卡抄本，而因上開文件欠缺，未能完成認證手續。惟因被告堅持公證辦理解除契約之認證，故原告返回後隨即申請公司變更登記事項卡抄本，並函被告於九十年六月四日下午二時攜帶相關證件資料印章等，辦理解約認證同時給付四百四十萬元之違約金。惟被告屆時並未到場，原告只得依據前開預約書第六條約定，再次函請被告依約給付於收到書函後五日內給付，然被告置之不理，從而本件租賃預約，因被告悔約不欲簽立本約，則依約即應給付原告四百四十萬元之解約金，且被告亦具函允諾給付，則原告亦得依據被告所為之承諾為本件之請求。又被告雖以原告收到其所發前開取得使用執照簽訂本約之通知後，所函覆之存證信函係存心挑剔、不願履約云云；惟原告此舉乃係維前開預約書第四條約定之承租期間自使用執照核發起四十五天正式起算之期間利益，蓋該期間利益存在目的乃在原告得於點交後有相當期間進行大樓裝潢及人員遷址進駐，亦係依預約之約定，且本件原告於九十年五月九日指派人員至租賃標的物現場，被告公司代表人甲○○竟當場對原告表達強烈不滿，並明確表示不願出租云云，隨後於九十年五月十日又以存證信函指責原告所稱四十五天期限利益係為可恥云云，並通牒原告於函到五日內拒簽立本約即視為棄權，以違反預約論云云；嗣又於同年五月十五日發函不欲出租，並約原告會同於九十年五月二十三日至本院公證處辦理終止租賃預約，並領取二個月租金等情；而原告亦曾於點交前數次前往查看，如九十年四月二十六日，發現被告就地面及天花板均未完成，牆面亦未粉刷，窗戶未裝，貨梯開關未裝，石材外牆未完成（鷹架仍未拆除）；嗣於九十年四月三十日發現管道間維修孔及週圍牆面均未完成，地板未完工，電源開關均未裝設，分戶隔間未裝設；九十年五月三日前往查看時，地下室供電區仍在施作，均非數日可完成，且其他未為完成之項目甚多，而此均非不得於使用執照取得前完工，至供電雖係於使用執照取得後始得申請，然一般於申請後至遲一、二星期內即可接通，則被告於兩造簽約點交前完成供電，亦非無可能。查被告悔約不為出租，原告自得向被告為本件之請求，被告雖辯稱就前開約定之違約金應予酌減云云；惟查兩造此部分之約定係屬解約金，自無違約金酌減規定之適用，且查被告於前開存證信函既已明確表示願如數給付兩個月租金額，則被告亦應受該承諾意思表示之拘束。又縱認前開約定係屬於違約金之約定，惟原告承租系爭租賃標的物，乃為更高營業利潤之創造，並已投入相當人力進行遷址籌劃，並已委聘設計工程師進行規劃，且以原告公司之規模、系爭租賃標的物面積之寬廣及遷址計劃之浩大，則前開約定之金額亦無過高之慮，亦即無庸酌減；被告雖另辯稱其興建系爭大樓時，應原告之要求進行多項追加變更工程，總金額達一千餘萬元，而以此金額為抵銷主張云云；惟原告否認該等追加變更工程係應原告要求而為，縱或有部分工程變更係應原告委請之設計師建議，惟亦無任何強制性，僅係純就美觀及功能上之建議，被告亦未要求原告償付費用，則其事後要求原告為該等更改設計負擔，亦無理由。又被告雖主張其係因意思表示錯誤而為前開預約意思表示云云，惟被告並未就有錯誤之事實舉證證明，且如前述，兩造於前開預約書第二條約明簽立本約書面同時將租賃標的物點交予原告，而所謂租賃標的物，於第一條約定即有明確記載範圍，則被告自為想當然耳之推認，亦屬其自己之過失，從而被告亦無為意思表示撤銷。又縱兩造前開預約書第二條約定乃事實上履行不可能，惟被告於九十年五月十日通知原告於五日內簽立本約後，在期限尚未屆至，即又來函為不願出租表示，則依前開預約書第六條第二項之約定，原告之違約金給付請求條件即已成就，從而預約書第二條約定之合理性與否亦無庸再探究。又原告於接獲被告通知後，於九十年五月七日即告知被告於同年五月九日簽立本約，雖原告有表示點交標的物之重要性，惟此係重申雙方之約定事項，並非無履約誠意，被告不能以此即謂原告刻意刁難及違反誠信等情。
二、被告則以取得使用執照僅係建物之興建符合建築圖說之規劃設計，至於水電及其他內外週邊附屬設施（如屋內之牆壁、地板之細部整理，屋外牆壁重貼大理石，法定空地上之整地並鋪設瀝青等），均須於使用執照取得後始可進行，亦不可能於使用執照核發後五日內即可完成並點交與原告，從而前開預約書第二條後段約定：「同時將租賃標的點交予乙方」云云，絕非被告之真意；而被告係認雙方簽約之真意，係使用執照核發後五日內先簽本約，被告同時將建物主體部分點交與原告，並給予雙方四十五天期間辦理裝潢及其他附屬設施之點交事宜，並於四十五天屆滿後開始起算租金，惟原告於九十年五月七日卻發函要求簽訂本約之同時應同時點交內、外週邊附屬設施等全部租賃標的物給原告，否則即不簽本約，而租期將無從起算云云，被告負責人始認為原告玩弄文字遊戲而違背雙方約定之真意，且如依原告之解釋，則所謂四十五天期限利益可變相無限期延長，自屬不公平，足見被告於簽訂前開預約書時意思表示應有錯誤，而得加以撤銷。次查附屬設施中「天花板」部分，因原告保留設置與否之權利，故使用執照核下時尚未施作完成，至送風機及燈具則正按裝中，亦可在四十五天內完成，至於供電部分因取得使用執照方可進行，故根本不可能於取得使用執照時完成，足見前開預約書第二條所約定應於簽訂本約時將包括上開附屬設施交付之約定，事實上不可能完全達成，亦足見該約定明顯係出於被告之意思表示錯誤。而本件被告於九十年五月二日取得使用執照後，即於同日將此事實通知原告並出面與被告訂立本約等事宜，詎原告毫無履約之誠意，遲至同年五月七日始發函並玩弄文字遊戲，主張被告應於簽訂本約之同時點交包括內、外週邊附屬設施等全部租賃標的給原告，否則即不簽本約，租期將無從起算云云，而原告與被告簽訂前開預約書時，不但未付任何定金或費用，且課予被告諸多不合理之義務，被告自無法苟同原告之主張，為此被告乃於九十年五月十日再發函要求原告必須於文到五日內立即出面簽立本約，否則即視為原告棄權及違反預約論，屆期原告果未出面簽訂本約，故原告已構成前開預約書第六條第二款之違約責任，兩造間之預約關係於被告表示不租時即應已視同解除。又被告雖另於九十年五月十五日以存證信函表示不租之意，並與原告約定辦理終止租賃預約之時間，惟因該預約在之前業已解除，從而該通知自屬無效；又即令兩造間之預約關係仍屬有效，惟原告因可歸責於自己之事由，未依照約定檢據相關資料，故仍應認被告業依約終止兩造間之預約關係。又縱原告之請求有理由，惟因原告有要求被告進行多項追加變更工程，致被告因此增加成本高達一千零五十一萬三千六百零四元，而上開費用均係原告要求額外施作，本非被告依預約關係所應負之義務，故就上開追加之工程兩造間應成立委任關係，依民法第五百四十六條第一項之規定，原告即負有支付被告上述一千零五十一萬三千六百零四元必要費用之義務，因此若認原告之請求有理由時，則被告亦得以前開對原告之一千零五十一萬三千六百零四元債權加以抵銷。又按前開預約書之約定明顯對被告不公平，而被告亦係因原告故意以拖延方式拒簽本約下迫於無奈而表示不租，被告不但為此多支出高達一千零五十一萬三千六百零四元之工程款，且迄今未自原告處收受分毫之租金，亦無任何利益，反之原告並未因被告不租而遭受任何實質損害，蓋其並未支付分文，卻可因此獲高達四百四十萬元之賠償，自嚴重違反公平正義、悖離人民法感並造成權義失衡，因此兩造間就前開因不租而賠償二個月租金高達四百四十萬元之違約金明顯過高，請求能予全額減免。又被告雖曾表示願依約給予原告二個月租額作為違約金，惟此僅係重申原預約書之約定，而被告既未為任意之給付，仍有依前開說明予以核減之適用。又查前開預約書第六條第二項之約定，由其內容觀之，明顯係就一方悔約不履行簽訂本約之義務時，就他方損害賠償總額之預定，其性質上自屬違約金而非解約金，從而原告主張該部分約定係屬解約金，亦不可採。又即令認係解約金，亦須以被告依前開預約書第六條第二款之約定行使解約權為其前提條件，惟本件被告並未依上開約定主張解除系爭預約，則原告亦無從基於該條款請求被告給付解約金等情置辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造有於八十九年十一月二十四日簽立「不動產租賃預約書」，約明在被告將坐落於新竹縣竹北市縣○段○○○號土地上之建物興建完成取得使用執照後，簽訂書面之租賃本約。即被告同意將前開興建完成之全棟建物（室內、外全部停車位及附連圍繞為使用建物所必須之土地範圍及其內、外週邊附屬設施）出租予原告，原告亦同意承租（被告就原告提出之不動產租賃契約書、新竹縣政府工務局建造執照、起造人名冊、土地登記謄本、地籍圖謄本等不爭執）。
（二）被告於取得前開約定租賃物之使用執照後，有於五日內通知原告上情並辦理簽立本約。
（三）於九十年五月九日約定簽立租賃契約本約時，被告尚未就約定之附屬設施全部施作完畢，即尚有部分週邊設施尚待施作。
（四）被告有因原告之建議進行建物部分工程之變更或追加。
四、兩造爭執之事項：
（一）被告得否以簽訂前開預約書所為之意思表示係屬錯誤而加以撤銷。被告抗辯其係基於錯誤而為簽訂前開預約之意思表示，自得加以撤銷，惟原告否認之。
（二）前開預約書第二條第一項約定之真意，所稱簽立本約時應點交之標的物係屬於主建物或包括附屬設施在內之全部租賃物。
（三）前開預約書第六條第二項之約定之性質，究係違約金或解約金。
（四）又如前開預約書第六條第二項之約定係屬違約金，被告得否以該約定過高而請求酌減。
（五）被告得否以應原告建議進行部分追加變更工程增加之工程費用主張與原告請求之系爭款項加以抵銷。
五、本件兩造既不爭執有簽立前開預約書，且被告於使用執照核發後，有於五日內通知原告上情並辦理簽立本約事宜，而迄至九十年五月九日約定簽立本約時，被告尚有部分週邊工程及附屬設施尚未完工而無法就此部分進行點交等情；則本件首應探究者，即為預約書第二條第一項約定簽立本約時應點交之租賃物範圍究係僅為主建物，或係包括附屬設施在內之全部租賃標的物。查前開預約書第一條就租賃標的物係約定包含系爭租賃之全棟建物外，尚包括室內外全部停車位、附連圍繞為使用建物必須土地之範圍、內外週邊附屬設施等，而前開預約書第二條第一項則係約定：「甲方（即被告）應於租賃標的取得使用執照後五日內通知乙方（即原告），雙方並應於通知後五日內正式簽立租賃契約（下稱「本約」）書面並同時將租賃標的點交予乙方」等語，而此部分既明白約定簽立本約同時將租賃標的物點交予原告，而並未就建物主體或週邊附屬設施部分加以區分，則參諸預約書第一條就租賃標的物範圍之約定，原則於簽立本約時自應就前開第一條約定之全部租賃標的物點交予原告自明。被告雖辯稱前開預約書第二條第一項約定之真意，係簽立本約時僅將租賃之主建物交付，並給予雙方四十五天期間辦理裝潢及其他附屬設施之點交事宜云云；惟查前開預約書第二條第一項係約定於簽立本約之同時即交付租賃標的物，並未將租賃標的物區分為建物主體及相關附屬或週邊設施，亦未如被告所辯就附屬設施等之點交時點係於簽約後四十五日屆滿之前有所約定，從而被告此部分所辯已難謂為有據；且衡諸常情，茍系爭租賃標的物於簽立本約時係僅點交主建築物，尚應另點交相關附屬設施，即此屬於分批點交租賃物之約定，因關乎不同點交之時點及點交之租賃標的範圍，均應屬重要之事項，衡情即應於前開預約書中訂明，惟前開預約書就此亦未為任何約定，益證被告此部分所辯不足採。被告雖另辯稱就附屬設施中天花板部分，因原告保留設置與否之權利，故尚未施作完成，至供電部分亦須取得使用執照方可進行，所以不可能於前開簽立本約時即完成，從而前開預約書第二條第一項之約定，簽立本約時自非要交付全部之租賃物云云；惟查天花板部分，依約定既係由原告保留設置與否之權利，則於簽立本約時茍原告仍未為具體表示之前，自無庸同時交付（蓋原告如於簽立本約時尚未決定設置，則自非屬當時應同時點交之標的物），又縱原告已決定設置，惟如決定設置天花板之時間係已接近被告取得使用執照之時，則因係基於原告之因素以致被告未能於簽立本約時交付，則此時被告未予同時點交此部分設施，原告亦無從單以此為由拒絕簽立本約，惟查此係因兩造約定就此項附屬設施之處理方式使然，並非即謂前開簽立本約時應交付之租賃標的物僅為主體建物之證明；又前開供電部分，固於使用執照核發之後始能申請，惟如被告於使用執照核發後業已依約定立即向電力公司提出接電之申請，則茍至簽立本約時尚未接電完成，只要非屬歸責於被告之事由所致，原告亦無從以此即拒絕簽立本約，惟仍不能以此即謂前開預約書第二條第一項所稱點交之租賃物僅係主體建物，從而被告此部分所辯亦不足採。至被告另辯稱就原告主張送風機、燈具等設施，於九十年五月九日約定簽立本約之日正在進行按裝，可於四十五日內完成云云；惟基於前述，本件於簽立本約時既應將全部租賃物點交，則被告就簽立本約時未完成之附屬、週邊設施部分，縱可在四十五日內完成，亦無從謂被告業已符合簽立本約時之約定，是被告此部分所辯亦不足採。被告雖又辯稱取得使用執照，只代表建物之興建符合建築圖說之規劃設計，至於水電及其他內外週邊附屬設施（如屋內之牆壁、地板之細部整理，法定空地上整地並鋪設瀝清等），則須於使用執照取得後才可能進行，自無從於使用執照核發後五日內完成並點交與原告云云；查一般建築慣例，於取得使用執照之時，固往往尚須進行細部之修飾或週邊、附屬設施工程，惟查上開工程（除供電外）並非限於使用執照取得後始得安裝，亦據證人即就系爭租賃建築物協助規劃設計之張錦祥證明屬實（見本院九十年十一月十五日言詞辯論筆錄）；而兩造間既就簽立本約時業已約定應將全部租賃標的物交付，被告即應於申請使用執照之前完成前開附屬、週邊設施及細部工程（至少應於簽立本約之前完成），則被告自無從再以前開建築慣例，作為簽立本約時無庸將租賃標的範圍中之附屬、週邊設施交付之正當理由，是被告此部分所辯亦不足採。
六、被告復辯稱前開預約書第二條第一項約定，茍如原告主張應於簽訂本約同時點交包括內、外週邊附屬設施等全部租賃標的物給原告，否則原告即可不簽本約，則原告之四十五日期限利益可變相無限期延長，而被告之租金請求權亦不知何時才能開始起算云云。惟查被告既自認取得使用執照後，未完成之部分僅為細部裝飾及週邊附屬設施工程，且於四十五日內必可完成等情，則一旦被告完成上開工程，除非原告依約終止前開預約，否則即應簽立本約，則簽立本約後，原告之四十五日期限利益自業已開始起算，另租賃契約之生效期日亦得確定，亦即被告得於租賃契約生效之日後向原告請求給付租金，是並無被告前開所辯四十五日期限利益無限期延長或被告租金請求權不知何時確定之情形，是被告此部分所辯亦不足採。被告又辯稱本件於九十年五月二日取得使用執照後，立即於同日將此事實通知原告並辦理訂立本約事宜，詎原告毫無履約之誠意，竟於同年五月七日發函玩弄文字遊戲，主張被告應於簽訂本約之同時點交包括內、外週邊附屬設施等全部租賃標的給原告，若未點交即不簽本約，租期亦無從起算，從而原告此舉不僅未有任何履約之誠意，且違反誠信原則云云；查本件被告於取得前開約定租賃物之使用執照後，確立即依約通知原告上情並辦理簽立本約事宜，而原告收受被告前開通知後，竟於九十年五月七日以長達四頁之存證信函通知被告明告諸如「惟於雙方依約簽立本約時，應先提醒貴公司下列約定事項之真意：˙˙˙˙（二）其次，預約第二條復約定：『甲方（即貴公司）應於租賃標的取得使用執照五日內通知乙方，雙方並應於通知後五日內正式簽立租賃契約書面並同時將租賃標的點交予乙方』，因此貴公司應於簽立本約『同時』點交第一條所示全部租賃標的物。（三）最後，預約第四條所指承租期間自使用執照核發時起四十五天正式起算，其前提係：（１）貴公司已依前開第一、二條約定於使用執照取得五日內通知
（２）貴公司於通知後五日內與本公司簽立本約時已將第一條租賃標的全部交付。該四十五天係屬本公司之期限利益，倘貴公司不能於簽立本約『同時』交付全部租賃標的，本公司自得主張同時履行抗辯，拒絕簽立本約。本約若未合法簽立，租期自無從起算。三、希貴公司瞭解上開契約約定之真意，以免誤解˙˙˙˙」等語，有被告致原告之通知函及原告致被告之存證信函各一份在卷可按，亦為兩造所不爭執；而參諸前述，原告前開於存證信函所述，固多係強調預約約定之意旨，惟本件兩造既係經由磋商而簽訂前開預約，且契約之履行往往賴於雙方之信任基礎，則原告何以於收到被告之前開通知後，要刻意再為強調前開預約書之約定及其本身之同時履行抗辯權、期限利益等，甚至希望被告不要誤解預約書之約定，則由該存證信函之內容以觀，原告顯已表達其質疑被告對預約約定之誤解，甚至認為被告有未依約履行情事，則當兩造正進行相關契約履行事宜之際，原告此舉無疑使兩造間之彼此信任基礎有所動搖，而難謂適當；惟被告收悉原告前開存證信函後，茍認原告此舉有所不妥，亦應將其對預約約定之認知告知原告，以進一步求取最大之共識；且依據預約書第四條第一項約定：「本約租賃期間為五年，承租期間自使用執照核發日起四十五天正式起算，並應於起算日前完成訂立書面『本約』」，同條第三項亦約定：「甲方（即被告）同意於租賃標的壁面粉光地板舖設及消防檢查後，乙方（即原告）可進場開始為裝潢，甲方應為書面進場通知」等語，則因前開第四條第一項約定與第二條第一項約定未盡相符（即簽立本約之期限，前者為使用執照核發日起四十五日前完成，後者則為使用執照後五日內通知並於通知後五日內簽訂），被告即可以前開約定內容之不符，以求與原告為進一步之協商，或據前開第四條第一、三項約定之意旨，先書面通知原告進場裝潢，而被告亦可同時進行前開細部修飾及週邊、附屬設施，並於使用執照核發之日起四十五日前完成上開工程，並通知原告簽立本約，則被告即能在不違約之情形下進行前開未完成之工程。又被告如認其於簽立本約時確無法完全將全部租賃標的物交付，則亦可在不影響原告之權益下，雙方另達成協議，以先就大部分租賃標的完成點交，並就其餘未點交部分約定點交之時間及方式；又縱原告仍堅持依據前開預約第二條第一項原約定，因被告就租賃標的物僅有細部修飾及部分週邊、附屬設施尚未完成，衡情亦可儘速於短期間完成，以進而簽立本約；惟無論被告採取上開何種方式，茍原告仍刻意挑剔或無正當理由拒絕簽立本約，即可認原告有違反預約或至少業已違反誠信原則，則被告即得本於預約之約定及民法相關規定主張；惟被告並無從在未採取前開各項解決方式之前，即僅以原告前開較違反一般交易慣例之不妥行為，而拒絕簽立本約及將系爭租賃標的物出租給原告。且查原告雖寄發前開存證信函，惟於該函仍通知被告於九十年五月九日於租賃標的物所在現場簽立本約等情，亦有該存證信函在卷可考，亦難謂原告係以前開寄發存證信函作為達到其不欲履約之目的。又查九十年五月九日，原告有指派陳惠珠至租賃標的物現場，被告公司法定代理人甲○○雖亦有在現場，惟見到原告公司之陳惠珠，除先對原告寄發之前開存證信函表達不滿外，並明確數度表示不願再予出租原告之意，其後甚至直接離開現場等情，亦有錄音譯文及錄影帶一捲在案可考，復經本院勘驗錄影帶之內容屬實，足見被告確有違約不欲出租之行為自明。次查被告雖於九十年五月十日以存證信函通知原告於函到五日內拒簽立本約即視為棄權，以違反預約論等語；惟原告係於同年月十一日收到該信函，而被告嗣又於前開期限屆滿前即九十年五月十五日發函表示對原告誠信有所疑慮，不欲再予出租，並訂明九十年五月二十三日要原告會同至本院公證處辦理終止租賃預約等語，亦有存證信函在卷可按，復為被告所不爭執；則由前開過程以觀，本件係被告表示不願將系爭租賃標的物出租給原告，並無從證明原告有不欲簽立本約之情事，是被告此部分所辯亦不足採。
七、被告雖另辯稱前開第二條第一項約定之內容，與其認知明顯不同，從而其就前開預約書第二條第一項所為之意思表示顯係錯誤，自得加以撤銷云云。按意思表示之內容有錯誤，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失為限，民法第八十八條第一項固定有明文；惟基於前述，前開預約書第一條即已約定租賃標的物之範圍，則被告就租賃標的物在預約書之定義自應加以知悉，衡情並無錯誤之可能；且如被告主觀上認知簽立本約之時僅係點交建物主體部分，則就其餘租賃標的範圍應如何點交及點交之時點，即均應加以約定，惟前開預約書卻未就此為任何約定，反而係於第二條約定於簽立本約同時交付租賃標的物，而該條約定又係緊接第一條租賃標的物範圍之約定，益證被告並無錯誤之可能；又查系爭租賃標的物係由被告進行興建，於簽立本約時是否可為全部之交付，亦屬被告所能度衡之事，更無從認簽立預約時有錯誤意思表示情事。另縱認被告有意思表示錯誤情事，因前開預約書第二條第一項係明載簽立本約書面同時將租賃標的物點交予原告，而就「租賃標的物」，於第一條約定亦有明確約定其範圍，則被告亦能注意前開預約書第二條約定係何所指，而其當時未注意此部分約定，亦屬其自己之過失，從而依據前開說明，被告亦無以其意思表示錯誤而主張撤銷，是被告此部分所辯亦不足採。
八、復按如兩造間之任何一方違反預約書之約定即悔約不欲為本約簽立之履行並為預約解除表示，如係逾八十九年十二月三十一日後為前開表示，則應給付相當於兩個月租金額等情，此觀前開預約書第六條第二項之約定意旨意明。查本件基於前述，本件被告既於原告約定之簽立本約期日即九十年五月九日，尚有部分附屬、週邊設施及細部修飾工程尚未完成，則原告本得行使同時履行抗辯權而拒絕簽立本約，且被告法定代理人於九十年五月九日約定簽立本約日，在原告公司人員尚未表示簽立本約與否意見之際，即當場向原告公司人員數度表明不欲將系爭租賃物出租之意旨，且其間多係被告法定代理人之發言，原告公司人員幾乎未能有就簽立本約之實質內容表達意見之機會，有當日之錄影帶及錄音譯文在卷可按，亦據本院勘驗屬實（見本院九十一年一月十八日勘驗筆錄）；雖被告法定代理人當時係因接獲原告前開同年五月七日存證信函致情緒激動而為之表示；惟基於前述，被告並不能以原告之上開較與交易慣例不符之行為，即認得以拒絕簽立本約；另查被告於九十年五月十五日又再度以存證信函表示決定不欲出租之旨，亦有存證信函一份在卷可稽，自應認被告之行為業已符合前開預約書第六條第二項之悔約情事，從而原告主張得依據前開約定，請求被告給付相當於兩個月租金額等情，即非無據，從而本件次應探究者為前開第六條第二項之約定，究係指違約金或解約金之約定。按違約金係指當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，亦即違約金係屬因債務不履行負擔之新債務；至解約金則係以其支付作為解除契約之代價，即係以消滅契約為目的，解約金應於解除契約時交付，就債務人而言，履行債務係其原定給付，亦得以給付解約金代替之，無代替權之他方，則僅可請求債務人履行債務，從而兩者之性質不同。原告主張前開第六條第二項之約定係屬解約金之約定，無非以該約定有記載「並為『預約』解除表示」云云；惟解釋意思表示應探究當事人之真意，不能拘泥於所用之詞句；查前開預約書第六條約定之始即係記載「再行出租及悔約之禁止」等語，足見兩造約定之真意，係禁止兩造任何一方有悔約之行為，此與解約金係賦予契約當事人得以給付解約金代替原定給付之目的顯不相符。再由第六條第二項約定之內容觀之，諸如「若任何一方違反前項約定即悔約不欲為『本約』簽立履行」、「應給付他方相當於一個月租金額賠償」、「應給付相當於兩個月租金額，此外不負任何損害賠償」等語，均足見係就一方悔約不履行簽訂本約之義務時，就他方得為損害賠償請求總額之預定，其性質上自屬違約金而非解約金亦明。又依前開預約書第六條第一項約定：「甲方（指被告）於『預約』有效期間及點交辦理前，不得將租賃標的再予出租或以其他方式同意第三人使用之，致妨礙『本約』之履行，乙方（指原告）亦不得悔約不租」等語；亦足見依據上開約定，兩造均負有簽訂本約並確實履行之義務，不得任意悔約不出租或不承租亦不得再予出租他人，益證前開約定均係避免任何一方悔約不履行，始於同條第二項事先約定違約之一方必須賠償他方一個月或二個月之租金額作為損害之彌補，亦即此項約定顯係希望藉由違約金之處罰以強化當事人雙方對於履行簽訂本約義務之遵守，益證前開約定之目的係為確保債務之履行而非作為解約權行使之代價；從而前開第六條第二項約定之性質，即應認係違約金。
九、復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同；而關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；又違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害以為酌定標準（最高法院十九年度上字第一五五四號及四十九年度台上字第八０七號判例意旨參照）。查前開預約書第六條第二項約定如任何一方違反約定即悔約不欲為「本約」簽立履行，如於八十九年十二月三十一日以前為前開表示，應給付他方相當於一個月租金額賠償，如於其後為之，則應給付相當於兩個月之租金額，此外不負任何損害賠償；又就租金額，依據前開預約書第五條第一項約定，前三年之每月租金為二百二十萬元等情，有前開預約書在卷可按；而本件基於前述，被告係於九十年五月九日約定簽立本約之當日表示不欲出租之意，則參諸前開約定，被告本應依約給付違約金即相當兩個月之租金額四百四十萬元。惟查本件兩造間僅係簽立預約，原告尚未進入系爭租賃標的物進行裝潢，僅有將冷氣主機基座安裝及將冷氣、日光燈等運至系爭租賃標的物現場，另亦未支付任何定金、租金等情，為兩造所不爭執；又查本件兩造簽立前開預約後，被告有應原告之建議而為部分之變更追加，且基於前述，本件被告亦依約定於期限內取得租賃標的物之使用執照，而於取得使用執照後又依約通知原告並辦理簽立本約事宜，是被告原本並無任何違約不欲出租之意；次查原告接獲被告前開通知後，雖係強調預約書相關約定本旨，惟其存證信函之全篇內容意旨，原告亦顯已表達其質疑被告對預約約定之誤解，甚至認為被告有未依約履行情事，因而使兩造間之彼此信任基礎有所動搖，亦有不適當之處，雖此不足以成為被告其後得以悔約不租之正當理由，惟就被告之違約情節經審酌尚非嚴重，本院參諸上情，另衡量本件約定租賃之標的物面積廣達近七千平方公尺，則在約定簽立本約之際，諒原告業已投入相當之時間與精力規劃，並已支付進行規劃之委聘設計工程師首期設計費五十萬元，另冷氣機座業已安裝完成，部分設備亦已進入系爭租賃標的物，此外考量目前經濟不景氣，租賃事宜屬於承租方市場（即承租方較易找到合適及優惠價格之租賃物），認原告請求被告給付與相當兩個月租金額之違約金即四百四十萬元，尚屬過高，應參照一般客觀事實、社會經濟狀況及原告實際所受損害等一切情狀，酌減至二百二十萬元為當。原告就此雖主張本件被告曾表示願依約給予原告二個月租金額作為違約金，自應受此承諾之拘束云云；惟按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第二百五十二條規定，核減至相當之數額（最高法院七十九年度台上字第一九一五號判例意旨參照）；查本件被告雖曾以存證信函通知願依約給予原告二個月租額作為違約金，惟此乃被告之主動發函通知，即係重申原預約書第六條第二項之前開約定，並非兩造間另有就違約事宜達成協議，亦非本於原告之要約而為承諾，而前開第六條第二項之約定本即係基於兩造間之約定，亦即就契約之任意性而言，被告本於預約中承諾如有悔約不欲出租情事，願給付相當兩個月之租金額，是前開以存證信函而為相同之表示，只要在被告為任意之給付前，本院如認約定之違約金過高者，自仍得依前開規定予以核減，從而原告此部分主張被告應受此承諾之拘束，而本院不得再依前開規定予以核減違約金云云，亦不足採。
十、被告雖另辯稱其興建系爭租賃標的物時，有應被告之要求進行多項追加變更工程，總金額高達一千零五十一萬三千六百零四元，被告自得基於委任關係就此部分支出金額為抵銷之主張云云；惟原告否認該等追加變更工程均係應原告要求而為，亦否認兩造間有就前開追加變更工程成立委任契約及因而增加工程費用等情；查證人張錦祥固證稱原告曾有就系爭租賃標的物之內部空間、建物外觀、機電設備建議加以調整，嗣被告法定代理人有指示其進行變更設計，其有在法令範圍內大部分符合原告公司之前開建議，然兩造間並未談及如前開變更設計有增加工程費用時應如何分擔，被告法定代理人雖有提及會增加其原本興建之成本，惟原告公司當時在場之人並無任何反應，另就營建成本而言，因有增刪，不能確定因前開變更之工程費用會增加或減少等情（見本院九十年十一月十五日言詞辯論筆錄）；則由證人張錦祥之證述，縱有部分工程係經由原告之建議而進行變更，惟仍係由被告為最後之決定，且此部分變更或追加工程是否確有增加工程費用，並無從確定；又縱如被告所辯有增加工程費用，惟兩造間並未約定由何人負擔，被告更未能進一步舉證證明兩造間就此有另成立委任契約；另被告所進行部分變更、追加工程亦係其自行決定接受，並未曾要求原告償付，從而被告自無從向原告請求前開因而增加之工程費用；又被告前開變更追加所加裝之設備亦屬被告所有，且係基於其本身之決定，亦難謂有何損害之處；另被告所辯有委請他人製成大樓之透視圖等物件，查該等物件雖係應原告要求提供，惟被告就此部分亦未舉證兩造間有成立委任契約，被告亦未證明有就進行此部分事宜所生費用約定由原告負擔，從而被告此部分所為抵銷之抗辯即不足採。
十一、綜上所述，原告請求被告給付在二百二十萬元之範圍及該部分金額自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，即屬有理由，應予准許，至逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
十二、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告有理由部分，均尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十四、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 七 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 吳玉蘭中 華 民 國 九十一 年 五 月 七 日