臺灣新竹地方法院民事判決 90年度訴字第703號原 告 豪泰洋傘有限公司法定代理人 甲○○○訴訟代理人 陳由銓律師複代理人 丙○○訴訟代理人 莊文傑被 告 美豪企業有限公司兼法定代理人 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國94年12月12日辯論終結，判決如下：
主 文被告美豪企業有限公司應將如附表一所示之建物遷讓返還予原告。
被告美豪企業有限公司應給付原告新台幣肆拾捌萬玖仟元及自
民國九十年八月二十五日起至將如附表一所示之建物遷讓返還予原告之日止，每月給付原告新台幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告美豪企業有限公司負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告各以新台幣壹拾萬伍仟元、新台
幣壹拾陸萬叁仟元為被告美豪企業有限公司供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由原告主張：
㈠緣原告法定代理人莊李恆紫之夫莊文傑與被告兼法定代理人乙
○○二人係屬好友，原告公司因已遷廠至大陸廣東，無需使用到門牌號碼為新竹縣○○鄉○○村○○路3鄰271巷49號及51號之房屋（以下簡稱系爭房屋），且系爭房屋又位處鄉下，管理不便，職是之故，原告早期乃將系爭房屋無償提供被告使用，雙方並於民國82年5月12日在鍾富海代書事務所訂立之「房屋租賃契約書」及85年5月11日訂立「最新房屋租賃契約書」內載系爭房屋供被告無償居住使用。
㈡迨86年5月12日，原告就系爭房屋改以租賃之方式出租予被告
，租賃期限自86年5月12日起至88年5月11日止，每月租金新台幣（下同）10,000元，每次應支付六個月份租金，有兩造所訂立之房屋租賃契約書可稽。惟被告訂約後未依約一次付給六個月之租金，且於上開租賃期間內僅付給原告定金15,000元，及一個月之租金10,000元，而兩造約定之租期於88年5月11日屆至，惟租期屆滿時，因原告未為終止租約之意思表示，被告仍繼續使用系爭房屋，以致兩造間就系爭房屋成立不定期租賃關係。由於被告承租系爭房屋，未按期給付租金，已達二期以上，為此，原告乃於90年8月9日以新竹英明街郵局第1145號存證信函催告被告應於文到十日內將以往所積欠之租金全部一次償清。詎料，被告收受上開催告通知後仍未如期給付，甚至否認與原告間就系爭房屋有租賃關係存在。原告遂於90年8月22日以新竹英明街郵局第1219號存證信函通知被告終止兩造間之租賃契約，並請被告於函達七日內將系爭房屋騰空，返還原告，並清償積欠之租金。惟被告迄今仍未搬遷且仍未償付所積欠之租金。原告迫於無奈，始提起本件訴訟。
㈢按自86年5月12日租賃期間開始之日起，迄至90年8月24日租賃
契約終止之日止，被告應付給原告之租金共計為514,000 元（共51個月又12日）。經扣抵被告前所付給之訂金15,000 元及一個月之租金10,000元後，被告所積欠之租金為489, 000元。
㈣又依兩造所訂立之房屋租金契約書第6條所載：「乙方（被告
）於租期屆滿時‧‧‧應即日將租賃房屋，誠心按照原狀遷空交還甲方（原告）‧‧‧如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」。茲兩造間之系爭房屋租賃契約至90年8月24日被告收受原告終止租賃契約之通知時起，即告終止，被告於終止租賃契約後，迄未搬遷，從而被告依上揭契約之約定，即應自90年8 月25日起至遷讓交還房屋予原告之日止，每月應給付相當於租金五倍即50,000元之違約金予原告。
㈤對被告抗辯之陳述：
⒈被告陳稱其於73年間已向原告購買系爭建物，則其究竟向何人
承買？買賣契約何在？價金若干？給付價金之證據為何？何以系爭房地權狀仍在原告執有之中？又何以系爭房地之房屋稅、地價稅迄今仍由原告繳付？又何以被告尚分別於82年5月12 日及85年5月11日與原告訂立記載「無償居住」及約定「乙方（被告）自行建築部分於終止租約時負責拆除，如不拆除不得要求甲方補償任由甲方處理，乙方不得異議」之房屋租賃契約？而如被告已承買系爭房屋，然何以系爭房地上新竹國際商業銀行所設定之高額抵押權1,420,000元，被告迄今未要求原告協助塗銷？實有違反一般買賣習慣，顯見被告之辯詞，全係臨訟編造，不足採信。
⒉按系爭房屋確係原告前租借予被告使用，且原告所提出之兩本
82年及85年所訂立之房屋租賃契約書上之乙○○印章確實為被告乙○○所有，且為乙○○親手所蓋。另86年所訂之租賃契約書上之乙○○三字及指印，亦為被告乙○○所親簽及親捺。
⒊另自本院所蒐得之前開資料中，經比對結果，足證系爭租約書上之乙○○簽名及印章確係被告所親簽及所親蓋：
⑴被告74年8月14日致新竹縣政府建設局之切結書，其內負責人
欄項下之乙○○，其中「鄭振」二字，附件㈠，與兩造86年5月12日租約乙方乙○○之「鄭振」附件㈡，二字相似。
⑵前開切結書上乙○○之印章，附件㈠，與兩造85年5月11日租約上乙方乙○○之印章附件㈢，相似。
⑶被告乙○○之長庚紀念醫院牙科一般病史表姓名欄上之「乙○
○」附件㈣，及牙科治療圖解表姓名欄上之「乙○○」附件㈤，與兩造86年5月12日租約尾端上乙方「乙○○」附件㈡，三字相似，尤其「榮」字更酷似。
⑷被告乙○○蓋於呈卷之照片十、十一、十二邊之印章，附件㈥
，與被告蓋於85年5月11日房屋租賃契約書上之乙○○印章，附件㈢，二者相似。
⒋被告於94年4月15日聲請狀第二項所載之支票及本票，均為被
告向原告調借錢款所交付之借款票據，而絕非如被告所謂之支付系爭房屋土地價金之錢款。此可由兩造互簽付支票，及原告貸款支票到期日在前，而被告借款支票到期日在後，及票面金額有者，經加減利息後相當，有者相等之情形可知。倘若被告係用該等支票及本票償付房屋及土地價金，則原告何須相對地交付支票予被告先行領款？茲將被告所交付之借款支票及原告所交付之貸款支票，比對如次：
⑴被告交付AND0000000號，金額150,000元，73年12月15日到期
借款支票→原告交付新竹區中小企業銀行新埔分行，票號46625號，73年10月15日到期，金額150,000元貸款支票（被告借款二個用，無利息）。
⑵被告交付票號AND0000000號，金額150,000元，73年12月27日
到期借款支票→原告交付同分行票號46653號，金額150,000元，73年10月27日到期貸款支票（借款二個月，無利息）。
⑶被告交付票號AND0000000號，金額新台幣104,200元，74年8月
12日到期借款支票→原告交付同分行票號0000000號，金額100,000 元，74年6月12日到期貸款支票（借款二個月，每萬元月息210元）。
⑷被告交付同分行，票號AND0000000號，金額300,000元，77年5
月2日到期借款支票→原告交付同分行票號0000000號，金額287,400元，77年3月2日到期貸款支票。（借款二個月，每萬元利息210元。300,000元，二個月利息為16,200元）。
⑸除前開所列兩造因借貸往來所互付之支票外，更有以往因被告
借款，而由原告交付予被告之貸款支票，僅因原告搬遷工廠，且時隔將近十年，有關之簿冊資料大部分散軼，而一時未能查出原告因被告借款而所付給被告之支票。然從被告所付給原告之支票，金額零碎不一，且日期呈不規則等情觀之，顯然被告所簽付原告之上述支票，皆係基於借款關係，而絕非以之償付所謂系爭房地價金。
⒌至於被告另辯稱：原告所付給伊之前開支票，係原告委託伊修
建房屋所付給伊之款項云云，按原告不曾收受任何被告所謂之系爭房地價金。果如被告所稱：伊曾付給原告七十多萬元房地價金，則依一般情理，原告殊無可能於祇收被告七十多萬元之房地價金之情況下，願付出較所收價金更多之修建費予被告。更何況被告不曾付給任何房地價金予原告。由此益徵被告所提出之前開支票，皆為被告以往向原告借款而交付之票據，要非系爭房地價金支票。
㈥綜上，爰聲明：
⒈被告應自如附表一所示建物遷讓，並將上開建物返還原告。
⒉被告應給付原告489,000元，並應自90年8月25日起至遷讓之日止，每月給付原告違約金50,000元。
⒊第一、二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
被告則以：
㈠其於73年間分別向李恒紫及原告豪泰公司購買系爭49號及51
號房屋，房屋價款兩戶共1,600,000元，係以分期付款方式繳納，但於被告發現系爭房屋為海砂屋後，被告要求減少價金，原告不肯，故所餘款項未繳清，系爭房屋亦未辦理過戶，原告也未將已繳價款返還給被告，其係基於買賣關係佔有使用系爭房屋。
㈡原告主張被告74年間向新竹縣政府申請工廠登記之切結書上負
責人欄位「乙○○」與印章，及長庚牙科病史和治療圖解表等，其病患姓名欄上之「乙○○」為被告所親簽親蓋，經比對結果足證系爭租約上之「乙○○」簽名及印章確係被告所親簽親蓋，違背事實。
⒈按被告74年間向新竹縣政府申請工廠登記，乃委託代理人所辦理，並非被告本人所親簽親蓋。
⒉又原告所稱竹北東元醫院及林口長庚醫院之就診病歷上，患者
名稱及其內容字跡與系爭房屋租約簽名相似，經查上開切結書及醫院病歷均非被告所親簽。蓋因70年代起各醫院普遍已經電腦化，又病歷乃醫師治療及用藥之重要文件，屬醫院之私有文書，無論初診或複診患者，僅需出示身份證及建保卡或掛號卡，由掛號人員輸入電腦，其於診療過程中之文書皆由醫院內部之醫護人員辦理，故上開切結書及醫院病歷有關乙○○之簽名，並非被告所親簽。
㈢又兩造間未曾有任何借款契約，原告主張被告所交付之房地買
賣價金，係被告向原告借款而簽付於原告之票據，並非事實。經查，兩造間僅就買賣價金、房屋工程款、房屋稅、地價稅等金錢往來。
⒈原告為洋傘生產廠商，被告乃竹木、鋼鋁傢俱生產廠商，雙方
並無業務資金往來，又法有明訂，公司資金非相關業務需要，不得借貸他人，原告亦非核准有案之金融機構，焉能將公司資金、資產貸予他人，收取利息？⒉另原告自購得系爭標的時，即向新竹國際商銀全額貸款，豈有
閒錢可貸予他人。又法有明訂，借貸利率不得高於年利率20﹪，而原告所辯稱之借貸利息為每萬元月息是210元，其年利率高達百分之25以上，與法不合。另原告對被告所簽發給付房屋買賣價金之另七張支票亦無法提出借貸證明，足證原告所辯不足採信。
㈣關於原告指稱被告申請工廠登記之切結書上負責人印章及被告
91年2月4日所呈本院之照片第10、11、12旁之印章，與系爭85年5月11日租約乙方之印章相似。經被告查明其工廠申請之切結書及所呈本院照片10、11、12旁印章與原告指稱85年5月11日系爭租約乙方乙○○印章，其大小不同、字型亦不同，且非被告所有所蓋。又早期刻印乃由人工寫稿於章面上，後再以雕刻刀用人工刻出印章字體，其真實性較高，近年來電腦科技已普遍為各行業所廣泛使用，現今印章雕刻業乃普遍採用電腦刻印，其自行、字體大小、刻印多以統一軟體作業，要一次或多次刻出相同印章乃不足為奇之事。由於現今偽造情況氾濫，若有心人士只需取得原蓋印章之文件，經電腦掃瞄後，要刻出相同之印章實不為難事。原告僅憑一只相似之印章，實難推其為真正。
㈤按原告所呈之82年5月12日房屋租約、85年5月11日無償居住房
屋租約及86年5月12日房屋租約等，全然毫無事實根據。㈥另原告90年7月10日所寄發之新埔郵局第66號存證信函，該函
責請「被告因租約於88年5月屆滿，被告已經搬走，尚有部分機器及其他物品尚未搬遷，敬告於函到日起一個月內搬離」：⒈若該租約屬實，為何原告未於租期屆滿時即要求搬遷，又未請
求被告給付租金，而於所謂租約期滿之26個月後始以該函通知被告搬遷，明顯悖離常情。嗣又於起訴狀中改稱原告簽約時僅支付押金15,000元及一個月房租，而請求裁判給付積欠租金489,000元。
⒉經查上開租約明定租金「每月新台幣壹萬元整」，每次支付六
個月為一期。若原告只收取押金15,000元及租金10,000元，原告當可拒絕交付出租標的，返還押金、租金，解除契約。又為何於簽約50個月後始以上開存證信函催告搬遷。
⒊原告辯稱系爭房屋出租予被告，未交付任何租賃標的物，也未
提出租金證明，所提出之租約又非被告所簽立，足證原告所言全然編造，前後證詞不一，臨訟任意杜撰，編造租約，初由無償居住改為每月租金12,000元，又改為每月租金10,000元，日期由80年至81年改為86年至88年，毫無事實根據，不足採信。
㈦按法律規定，有使用文字之必要者，得不由本人親寫，但必須
親自簽名。如有用印章代替簽名者，其蓋章與簽名生同等效力。原告所提出之三份房屋租約，其承租人為被告美豪企業，經查明契約書承租人欄簽名蓋章處之被告公司名稱字跡均非被告親簽，另其法定代理人名稱「乙○○」三字亦非被告所親簽，也未蓋有被告依法登錄之公司印章及代表董事之印章，明顯違反法律規定。
㈧綜上，爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠如附表一所示建物為原告所有。
㈡如附表一所示建物現係由被告美豪公司占有使用中，其中如附
表一編號2所示建物之所有權人甲○○○出具房屋及土地同意書予被告美豪公司，同意提供如附表一編號2所示建物供被告美豪公司作為廠房使用，嗣被告美豪公司據此向新竹縣政府申請准許為工廠登記。
㈢原告於90年8月9日寄發新竹英明街郵局第1145號存證信函予被
告美豪公司，催告被告美豪公司應於文到10日內，將以往所積欠之租金全部一次償清等語，該存證信函於90年8月10日送達被告美豪公司。
㈣被告美豪公司收受上開第1145號存證信函後，於90年8月21日
寄發第156號存證信函予原告，否認與原告簽立租賃契約及積欠租金等語。
㈤原告於90年8月22日寄發新竹英明街郵局第1219號存證信函予
被告美豪公司，稱：被告美豪公司未於前揭第1145號存證信函所定10日之期限償付積欠之租金，爰終止雙方間之本件租賃契約等語，該存證信函於90年8月24日送達被告美豪公司。㈥以上事實，為兩造所不爭執，並有上開第1145、156、1219號
存證信函、掛號回執、經濟部工廠登記證、土地及建物登記謄本附卷可稽。
本件爭點及本院之判斷：
㈠兩造間就如附表所示建物有無買賣關係存在？⒈被告抗辯：當初是向李恒紫購買49號、向豪泰公司購買51號之
房地，一戶800,000元，後來發現房屋是海砂屋，被告要求減少價金，原告不肯，結果沒有辦過戶，而被告也將房屋整修、改建、搭建過了。被告是在73年左右向原告購買，也分期繳交價款，付了快100萬元但並沒有繳清，被告係簽發如附表二所示之支票支付買賣價金云云。原告固不否認有收受如附表二所示之支票，惟否認兩造間有買賣關係存在，主張其不曾向被告收取任何房地之買賣價金，被告所提出之支票均為其以往向原告調借款項所簽付予原告之票據等語，經查：
⑴被告抗辯：向原告購買系爭房屋一戶800,000元，價金約定分
10期，每期150,000元，尾款再付100,000元云云（見本院94年11月21日言詞辯論筆錄），然依被告所提係以如附表二所示支票支付價金之情形觀之，除其中編號1至3係150,000元外，其餘分別為50,000元、102,400元、104,200元、300,000元，此顯與被告所稱每期為150,000元不符。且依被告所稱購買之系爭房屋尚有未完工及瑕疵云云，則在原告未將系爭房地所有權移轉登記予被告之情況下，被告竟仍於77年5月2日再行給付原告300,000元之價金，此顯與常情不符。
⑵又被告陳稱系爭房屋交屋時尚有粉刷牆壁、地板、水電、後面
廠房的鐵皮屋等未完工，被告請人來做，原告法定代理人之夫莊文傑說他會付款給被告，所以被告雇工完成向莊文傑請款，再由莊文傑開票支付云云，惟徵諸交易常情，在房屋買賣時，倘出賣之房屋有未完成之部分而須出賣人負責之情形，如有買受人雇工將未完成之部分予以完成之情形，通常僅須交易雙方交互計算即可，即該部分出賣人應負責之工程款自買受人應行給付之買賣價金中扣除，買受人僅須支付扣除工程款後之餘額即可，尚無由買受人繼續給付價金，另由出賣人支付工程款予買受人之理？是被告前揭抗辯顯與交易常情不符。
⑶再者，原告主張被告前曾向原告借款而由原告交付如附表三所
示之支票予被告等語，並提出如附表三所示之支票為證，雖被告抗辯：伊承認有收過原告之支票，但張數及金額，無法確認云云，經本院向新竹國際商業銀行新埔分行函查之結果，該行覆稱如附表三所示之八紙支票提示人均為乙○○等情，有該行
94 年12月9日竹商銀新埔字第09400197號函可稽。準此，原告主張兩造間有金錢往來等情，非屬全然無據。
⒉綜上，被告前揭抗辯既有如前所述之瑕疵，且兩造間亦有金錢
往來，從而，尚無從以原告收受被告交付之如附表二所示支票作為認定兩造間有買賣關係存在之依據，則被告抗辯兩造間有買賣關係存在云云，尚屬無據。
㈡兩造就如附表所示建物是否定有租賃契約？⒈原告主張其與被告美豪公司於86年5月12日簽訂租賃契約，約
定將如附表一所示建物出租予被告美豪公司，租賃期間自86年
5 月12日起至88年5月11日止，每月租金10,000元，每次應繳6個月等情，業據原告提出房屋租賃契約書一件為證，惟被告否認該租賃契約書之真正，抗辯：該契約書上立契約人欄之「乙○○」非被告乙○○所簽云云。據此，本件首須審究原告所提之前揭租賃契約書是否真正？經查：
⑴證人即原告法定代理人之夫，亦為原告公司總經理莊文傑到庭
證稱：伊代表原告於86年5月12日與被告簽訂租賃契約，出租之決定是伊決定，而租約之內容及用印是由伊太太或小姨子所寫或蓋章，但被告乙○○的指印是他自己蓋上去的，名字也是他自己親自簽的等語（見本院92年10月3日言詞辯論筆錄）。
另證人即原告法定代理人之妹現擔任原告公司會計之李貴紫證述：「（有無看過86年5月12日租賃契約？）該份契約裡手寫的部分是我寫的。我當時在原告公司擔任會計。（這份契約是何人寫的？）當時我姐姐人在大陸，她要我寫這份契約書，當時是由我姐夫跟被告乙○○他們在場，這次是第二次續約，他跟我姐夫二人是好朋友，就請他過來敍敍舊，順便簽這份契約。（這份契約簽訂時，妳是否在場？）我不在場，我在我的座位，當時乙○○跟我姐夫在董事長辦公室裡面。簽好後，我姐夫才交給我。（簽約日期？）就是簽約的那一天。（簽訂這份契約後，被告有無給付租金？）租金部分不是我負責的，我不清楚。．．．（系爭契約開始承租人欄『「美豪企業有限公司」代表人乙○○』是否你寫的？）是我寫的，但最後簽名欄不是我寫的。」等語（見本院92年9月17日言詞辯論筆錄）。
⑵又本院調閱被告乙○○於財團法人長庚紀念醫院（下稱長庚醫
院）就醫之病歷資料與前揭租賃契約書送請公誠鑑定有限公司（下稱公誠公司）為筆跡之鑑定，經該公司以顯微放大鏡、VSC-1光譜影像比對儀等儀器，並採統計分析法、特徵比對法鑑定之結果，認：系爭筆跡即86年5月12日至88年5月11日房屋租賃契約書上立契約人乙方乙○○簽名與身分證號碼Z000000000所書字跡與參考筆跡即87年9月14日有關長庚醫院之牙科一般病史、病歷上所書乙○○三字及身分證號碼Z000000000等阿拉伯字跡以⑴統計分析法、⑵特徵比對法，並使用VCS-光譜影像比對儀、顯微放大鏡就起筆、運筆、落筆、穩定性、習慣性、特徵等比對鑑析結果認為係同一人書寫等情，有公誠公司94年
7 月7日誠字第940707號函暨檢附之鑑定報告書附卷可稽。本院審酌公誠公司前揭鑑定所採之儀器、方法及系爭筆跡與參考筆跡上乙○○簽名筆跡之書寫起筆、落筆、運筆之穩定性、習慣性、特徵，暨系爭筆跡與參考筆跡之署名時間相距約僅一年等情，認前揭鑑定之結果應屬可採。
⑶再者，被告乙○○固否認前揭參考筆跡即87年9月14日有關長
庚醫院之牙科一般病史、病歷上所書乙○○三字及身分證號碼Z000000000等阿拉伯字跡非伊之字跡云云，惟查，依前揭牙科一般病史之內容觀之，該內容係在調查就診病患先前之病史，當係由就診之病患本人或其親屬自行依該內容勾選，此觀該調查表之最末應由填表者（即病患本人或親屬）簽名自明。且勾選之內容及第10項所調查病患最近一次牙科看診日期、身分證號、電話，此均除病患即被告乙○○本人所知之甚詳外，他人尚無從得知而代為填寫；參以，被告乙○○該次係至牙科就診，衡諸常情，被告乙○○單獨前往看診之機會甚高，本院綜上各情，認前揭牙科一般病史之內容係被告乙○○所親自填寫一節，應為可採。
⑷綜上，前揭牙科一般病史之內容既係被告乙○○所親自填寫，
而其上所書乙○○三字及身分證號碼Z000000000等阿拉伯字跡與系爭筆跡即86年5月12日至88年5月11日房屋租賃契約書上立契約人乙方乙○○簽名與身分證號碼Z000000000所書字跡既係同一人所書寫，業如前述，則上開證人莊文傑所述系爭租賃契約上「乙○○」之簽名為被告乙○○所親簽一節，堪信為真正。
⒉按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者
係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上證據力，則因其為私文書或公文書而分別依民事訴訟法第357條、第358條或第355條規定決之（見最高法院83 年度台聲字第353號裁判可參）。又私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項亦定有明文。查原告提出之前揭86年5月12日簽訂之租賃契約，其上乙○○之簽名既為真正，已如前述，依前揭說明，該租賃契約自應推定係由被告乙○○代表被告美豪公司所作成，準此，系爭租賃契約書即屬有形式上證據力之文書，應堪認定。再者，基前所述，兩造間並無被告所稱之買賣關係存在，如附表一所示之建物又係原告交付被告美豪公司，亦為兩造所不爭執，而被告亦未能說明尚有何占有之權源，堪認系爭租賃契約書所載之內容亦屬真正，則原告主張其與被告美豪公司於86年5月12日簽訂租賃契約，約定將如附表一所示建物出租予被告美豪公司，租賃期間自86年5月12日起至88年5月11日止，每月租金10,000元，每次應繳6個月等情應為真正。
㈢原告與被告美豪公司所簽訂之系爭租賃契約既為真正，該租賃
契約是否業經原告合法終止？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查原告與被告美豪公司於86年5月12日簽訂租賃契約，約定原告將如附表一所示建物出租予被告美豪公司，租賃期間自86年5月12日起至88年5月11日止，每月租金10,000元，每次應繳6個月等情，業如前述，嗣前揭租賃期限屆滿後，承租人即被告美豪公司仍繼續使用系爭房屋，而出租人即原告亦未表示反對之意思，則原告主張其與被告美豪公司就如附表一所示建物於88年5月11日租賃期限屆滿後，成立不定期限租賃契約，自屬可採。
⒉次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第44
0 條第1項、第2項定有明文。查被告美豪公司於86年5月12日簽訂前揭租賃契約後僅給付原告定金15,000元及一個月之租金10,000元等情，業據原告自認在案，而除前揭原告自認被告美豪公司所已付之租金外，被告美豪公司未舉證證明其有為任何之租金給付，則原告主張被告美豪公司遲付租金之總額，已達二個月以上之租額，堪信為真正。因此，被告美豪公司於90年8月10日收受原告定10日期間催告其應支付積欠租金之前揭第1145號存證信函後，未於期限內支付，原告復以上開第1219號存證信函為終止系爭租賃契約之意思表示，該存證信函並於90年8月24日送達被告美豪公司，揆諸前揭說明，堪認原告與被告美豪公司就如附表一所示建物所訂之租賃契約，業經原告於
90 年8月24日合法終止。㈣原告請求被告遷讓並返還如附表一所示建物是否有理由？⒈被告美豪公司部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃
物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。查被告美豪公司與原告就如附表一所示建物所訂之租賃契約，既已經原告合法終止，業如前述，則被告美豪公司於租賃關係終止後，依前揭規定，自負有返還租賃物即如附表一所示建物之義務，從而，原告請求被告美豪公司應自如附表一所示之建物遷讓，並將上開建物返還原告，自屬有據。
⒉被告乙○○部分：查系爭租賃契約之承租人為被告美豪公司，
而被告乙○○並非系爭租賃契約之承租人，為兩造所不爭執，因此，原告基於租賃關係消滅後之租賃物返還請求權，請求非系爭租賃契約承租人之被告乙○○返還租賃物即如附表一所示建物，自屬無據。
㈤原告請求被告給付積欠之租金是否有理由？⒈被告美豪公司部分：查被告美豪公司於系爭租賃契約期間，即
自86年5月12日起迄90年8月24日終止時止，共計51月又12日，以每月租金10,000元計算，被告美豪公司應支付之租金合計為514,000元（元以下四捨五入），扣除被告美豪公司已付之訂金15,000元及一個月租金10,000元，被告尚積欠489,000元，故而，原告本於租賃契約請求被告美豪公司給付積欠之租金489,000元，為有理由，應予准許。
⒉被告乙○○部分：查基前述，被告乙○○非系爭租賃契約之
當事人，則原告本於租賃關係請求被告乙○○給付積欠之租金，為無理由，應予駁回。
㈥原告請求被告給付違約金是否有理由？⒈被告美豪公司部分：按約定之違約金過高者，法院得減至相當
之數額，民法第252條定有明文。而有違約金約定者，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，如其金額過高，法院均得予以酌減，最高法院50年台抗字第55號判例意旨可供參考。經查：原告與被告美豪公司固於系爭租賃契約第六條中約定乙方（即指被告美豪公司）於租期屆滿時，除經甲方（即指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方。不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止乙節，惟本院斟酌當事人所受之損害情形、被告美豪公司猶繼續居住屋內之占有使用狀態，被告美豪公司如能如期遷讓房屋時原告可得享受之利益及前開房屋為加強磚造之建築材料等一切情狀，認每月按照租金五倍計算之違約金，顯屬過高，應以自90年8月25日起至遷讓日止按月以10,000元計算之違約金始為允當，原告就此範圍內之請求為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無依據，應予駁回。
⒉被告乙○○部分：查基前述，被告乙○○非系爭租賃契約之
當事人，則原告本於租賃契約第6條之約定請求被告乙○○給付違約金，洵屬無據。
㈦綜上所述，原告基於租賃關係請求被告美豪公司給付積欠之租
金489,000元，及原告於合法終止系爭租賃契約後，依民法第455條之規定請求被告美豪公司遷讓返還如附表一所示建物，並依系爭租賃契約第6條之約定請求被告美豪公司應自90年8月25日起至遷讓返還如附表一所示建物止，每月給付原告違約金10,000 元，為有理由，應予准許，至逾上開範圍及對被告乙○○之請求部分，則均為無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於
法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 謝永昌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 12 月 30 日
書記官 蕭宛琴┌─────────────────────────────────────────────┐│附表一：建物 │├─┬──┬────┬────┬────┬───────────────┬──┬──────┤│編│建 │建物門牌│基地坐落│建築式樣│建物面積（單位：平方公尺） │權利│ ││號│號 │ │ │主要建築├───┬───┬───┬───┤範圍│備考 ││ │ │ │ │材 料 及│地面層│二 層│騎 樓│合 計│ │ ││ │ │ │ │房屋層數│ │ │ │ │ │ │├─┼──┼────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼──┼──────┤│1 │19 │新竹縣新│新竹縣新│住家用、│42.30 │55.58 │13.28 │111.16│全部│門牌號碼現編││ │ │豐鄉松柏│豐鄉坪頂│加強磚造│ │ │ │ │ │為新竹縣新豐││ │ │林12之14│段64地號│、二層 │ │ │ │ │ │鄉康路3鄰271││ │ │號 │ │ │ │ │ │ │ │巷51號 │├─┼──┼────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼──┼──────┤│2 │20 │新竹縣新│新竹縣新│住家用、│42.30 │55.58 │13.28 │111.16│全部│門牌號碼現編││ │ │豐鄉松柏│豐鄉坪頂│加強磚造│ │ │ │ │ │為新竹縣新豐││ │ │林12之13│段63地號│、二層 │ │ │ │ │ │鄉康路3鄰271││ │ │號 │ │ │ │ │ │ │ │巷49號 │└─┴──┴────┴────┴────┴───┴───┴───┴───┴──┴──────┘┌────────────────────────────────────┐│附表二：支票 │├─┬───┬───────┬─────┬─────┬──────┬───┤│編│發票人│付 款 人 │票面金額（│發票日 │票號 │帳號 ││號│ │ │新台幣） │ │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│1 │乙○○│新竹區中小企業│150,000元 │73年12月15│ANO.0000000 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│2 │乙○○│新竹區中小企業│150,000元 │73年12月27│ANO.0000000 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│3 │乙○○│新竹區中小企業│150,000元 │74年1月15 │ANO.0000000 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│4 │乙○○│新竹區中小企業│ 50,000元 │74年1月31 │ANO.426285 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│5 │乙○○│新竹區中小企業│102,400元 │74年5月12 │ANO.0000000 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│6 │乙○○│新竹區中小企業│104,200元 │74年8月12 │ANO.0000000 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼──────┼───┤│7 │乙○○│新竹區中小企業│300,000元 │77年5月2 │ANO.0000000 │874-5 ││ │ │銀行新埔分行 │ │日 │ │ │└─┴───┴───────┴─────┴─────┴──────┴───┘┌────────────────────────────────────┐│附表三：支票 │├─┬───┬───────┬─────┬─────┬────┬─────┤│編│發票人│付 款 人 │票面金額（│發票日 │票號 │備註 ││號│ │ │新台幣） │ │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│1 │豪泰洋│新竹區中小企業│150,000元 │73年10月15│0000000 │原告主張被││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │日 │ │告以如附表││ │公司 │ │ │ │ │二編號1所 ││ │ │ │ │ │ │示之支票款││ │ │ │ │ │ │還 │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│2 │豪泰洋│新竹區中小企業│150,000元 │73年10月27│0000000 │原告主張被││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │日 │ │告以如附表││ │公司 │ │ │ │ │二編號2所 ││ │ │ │ │ │ │示之支票款││ │ │ │ │ │ │還 │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│3 │豪泰洋│新竹區中小企業│100,000元 │74年6月12 │0000000 │原告主張被││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │日 │ │告以如附表││ │公司 │ │ │ │ │二編號6所 ││ │ │ │ │ │ │示之支票款││ │ │ │ │ │ │還 │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│4 │豪泰洋│新竹區中小企業│287,400元 │77年3月2 │0000000 │原告主張被││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │日 │ │告以如附表││ │公司 │ │ │ │ │二編號7所 ││ │ │ │ │ │ │示之支票款││ │ │ │ │ │ │還 │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│5 │豪泰洋│新竹區中小企業│70,000元 │73年4月16 │0000000 │ ││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │日 │ │ ││ │公司 │ │ │ │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│6 │豪泰洋│新竹區中小企業│70,000元 │73年7月5日│0000000 │ ││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │ │ │ ││ │公司 │ │ │ │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│7 │豪泰洋│新竹區中小企業│154,320元 │73年8月3日│0000000 │ ││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │ │ │ ││ │公司 │ │ │ │ │ │├─┼───┼───────┼─────┼─────┼────┼─────┤│8 │豪泰洋│新竹區中小企業│100,000元 │74年10月9 │0000000 │ ││ │傘有限│銀行新埔分行 │ │日 │ │ ││ │公司 │ │ │ │ │ │└─┴───┴───────┴─────┴─────┴────┴─────┘