臺灣新竹地方法院民事判決 九十年訴字第八○五號
原 告 甲○○被 告 新竹縣政府法定代理人 鄭永金右當事人間減少買賣價金事件，本院裁定如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新台幣壹佰肆拾萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。
(三)訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
(一)緣原告於民國九十年五月十日經由公開標售，以總價款新台幣（下同）二千三百四十萬元，向被告標買坐落新竹市○○段○○段○○○○號，面積一九七平方公尺，地目為建之土地乙筆（以下簡稱系爭土地），原告業已依規定繳納全部價款，並取得系爭土地所有權。查本件被告係以每坪高達三十九萬元之建地價格標買系爭土地，依民法第三百五十四條規定，被告自應擔保系爭土地具有建地，得興建房屋之通常效用及價值。惟查原告嗣委請建築師規劃興建房屋時，始經建築師告知系爭土地因面臨現有巷道，依新竹市建築管理自治條例規定，須退縮三公尺為建築線致系爭土地中三三．一八平方公尺(約十坪)，必須作為「道路地」使用，而不得建築房屋，則不惟系爭土地通常效用有所減少，抑且減低其經濟上之價值，茲以道路用地徵收價值計算式，即公告現值加四成計算，上開十坪道路退縮地之價值約為二百五十萬元，以之與原告支付之買賣價金三百九十萬元相較（即10坪*390,000元），爰依民法第三百五十四條及第三百五十九條規定，請求被告減少價金一百四十萬元，並返還予原告。
(二)按「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵」（最高法院八十五年台上字第一三０六號判例參照）。又出賣時登記之地目為建築用地，但在交付時屬於碼頭用地，自屬物有瑕疵（最高法院四十九年台上字第三七六號判例）。次按「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，民法第七百六十五條規定甚明。可知使用權係所有權三大權能（使用、收益、處分）之首，所有權若喪失通常自由使用權能，空具所有權形式，即無法達其功能，是以買賣之土地若缺少自由使用權能，其所有權即已不完整，而構成瑕疵。又「投標須知上故意不載明系爭土地上有既成道路存在之瑕疵，自應負瑕疵擔保責任。（台灣高等法院重上更一字第二十六號判決參照）查土地使用面積攸關土地買受人對於土地實際使用之支配，本件被告既係以「建地」之地目標售系爭土地，自應擔保系爭土地均具有通常建地得以興建房屋之效用及價值，然被告對於系爭土地面臨現有巷道必須留設三米為道路，則隻字未提，顯有故意不告知瑕疵情事，縱使被告於標售公告載明現狀標售，仍無卸於出賣人瑕疵擔保責任。原告嗣委請建築師規劃興建房屋時，始經建築師告知系爭土地因面臨現有巷道，依新竹市建築管理自治條例規定，須退縮三公尺為建築線，致系爭土地中三三．一八平方公尺（約十坪），必須作為「道路地」使用，非但不得建築房屋，日後更有被徵收之虞，致原告實際得以「建地」性質使用支配之面積短少三三．一八平方公尺，占系爭土地買賣面積一九七平方公尺達百分之十七，原告雖仍為上開三三．一八平方公尺土地之所有權人，且系爭土地仍得為買賣交易之客體，惟使用上業受限制僅得供作公眾通行之用，而不得再為私用。於今社會寸土寸金，原告以買賣總價金高達二千三百四十萬元買受系爭一九七平方公尺之「建地」，折合每坪高達三十九萬元，惟實際得以「建地」性質使用支配之面積卻僅餘一六三．八二平方公尺，且面寬由十一公尺遽減為八公尺，價值相差甚鉅，依通常交易觀念，系爭土地通常效用自有減少，且亦已減低其經濟上之價值。
(三)被告自始至終明知系爭土地因面臨現有巷道，於建築使用時部分面積必受道路退縮地使用之限制，不得建築房屋，日後更有被徵收之虞，該部分土地之交易價值自難等同於一般建地之價值，惟被告非但未於招標公告內標明上開事項，猶仍以每坪高達三十九萬元之建地價格標售系爭土地之全部，是被告顯屬故意不告知標買人上開瑕疵之存在，則依民法第三百五十五條第二項但書規定，被告自應負瑕疵擔保責任無疑。
(四)本件被告辯稱：原告買價比新竹縣政府之底價高，被告本身亦有過失；建地本身就需留法定空地，系爭退縮的空地可當法定空地使用，對原告並沒有影響等云云，惟查：
⑴新竹縣政府於標售系爭土地時曾訂有底價，投標者必須超過底價才能標得，
故原告標得價金高於底價乃當然之事，被告辯稱原告買價高於底價，具有過失，顯有誤解。
⑵該三三．一八平方公尺之土地，雖可供作法定空地，但仍與一般法定空地不
同，一般法定空地，除不得建築外，得作為停車空間、園藝造景等私人使用，但本件道路退縮地，必須提供供大眾通行使用，其效用、功能及價值顯然均不可與一般法定空地等同觀之。
⑶再者，系爭土地原本面寬有十一米，如今左側因須退縮三米供作公眾通行之道路，面寬僅剩八米，該土地之價值顯有減損，不言可喻。
⑷復被告為建築法之主管機關（建築法第二條），其於標售系爭土地，當已明
知該地左側應留設三米供作公共道路使用，竟故意不於標單上公告，仍以市價出售，顯不符誠信。蓋被告於出售時係以市價賣出，但爾後徵收公共設施保留地時，卻以公告現值加四成徵收，如何令百姓甘服？⑸又土地使用面積攸關土地買受人對於土地實際使用之支配，本件被告既係以
「建地」之地目標售系爭土地，自應擔保系爭土地均具有通常建地得以興建房屋之效用及價值。惟系爭土地卻因面臨現有巷道，依過去及現行法令規定其中三三．一八平方公尺之土地必須作為道路退縮地使用，非但不得建築房屋，日後更有被徵收之虞，致原告實際得以「建地」性質使用支配之面積短少三三．一八平方公尺，占系爭土地買賣面積一九七平方公尺達百分之十七，原告雖仍為上開三三．一八平方公尺土地之所有權人，且系爭土地仍得為買賣交易之客體，惟使用上業受限制，僅得供作公眾通行道路之用，而不得再為私用。於今社會寸土寸金，原告以買賣總價金高達二千三百四十萬元買受系爭一九七平方公尺之「建地」折合每坪高達三十九萬元，惟實際得以「建地」性質使用支配之面積卻僅餘一六三．八二平方公尺，且面寬由十一公尺遽減為八公尺，價值相差甚鉅，依通常交易觀念，系爭土地通常效用自有減少，且亦已減低其經濟上之價值。
⑹末查，被告自始至終明知系爭土地因面臨現有巷道，於建築使用時部分面積
必受道路退縮地使用之限制，不得建築房屋，日後更有被徵收之虞，該部分土地之交易價值自難等同於一般建地之價值，惟被告非但未於招標公告內標明上開事項，猶仍以每坪高達三十九萬元之建地價格標售系爭土地之全部，是被告顯屬故意不告知標買人上開瑕疵之存在，則依民法第三百五十五條第二項但書規定，被告自應負瑕疵擔保責任無疑。
三、證據：提出土地標示單、投標單、支票各、匯款單、土地謄本、新竹市建築管理自治條例、規畫圖等件為証。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
(一)被告之法定代理人原為乙○○，因選舉結果改由鄭永金為法定代理人，爰依法聲明承受訴訟。
(二)本件原告所購買之系爭土地，係被告於九十年五月十日公開標售之眾多土地之一，標售前曾公告並於備註欄載明現狀標售，原告亦可閱覽相關資料，被告出售予原告之土地係「建」地、面積為一九七平方公尺，與土地所有權狀所示完全相符，並無任何瑕疵。雖原告欲興建房屋時，依新竹市建築管理自治條例規定，因面臨現有巷道，須退縮三公尺為建築線，惟此乃就房屋興建所訂定之建築規範，原告於購地之前原可查知建築線所在，卻疏未查知，不應要求被告減少並返還價金。況該土地仍可建屋，僅係建築線內縮，並非不能建屋，且該內縮之土地可列為法定空地，對其效用及價值並無減少。
(三) 新竹市建築管理自治條例，係新竹市政府依建築法第一百零一條所訂定，於
九十年七月十七日經內政部核定後，於九十年八月十三日公布施行，其施行係在本件土地買賣成立（九十年五月十日）後，而有關建築線之指定，在精省（台彎省政府）前即有台灣省建管理規則作為規範。原告標購時，已知系爭土地係建地且面臨現有巷道，則其對建線之指定應有所瞭解及評估，仍願標購，其所出標價應與其所認知效用價值相等，事後以此做為減少價金之要求並返還實無理由。
(四) 按建築界線（即建築線）於建築法第四章即有明文規定，本件系爭土地有一
邊面臨南大路，一邊面臨現有巷道，若欲興建房屋本就應指定建築線，被告於標售土地公告時已備註現狀標售，原告若於標購前至新竹市政府都市計劃課申請閱覽航測圖，即可知本件系爭土地面臨現有巷道含有建築線指定之問題，乃其卻以比標售底價二千二百六十五萬五千元，更高之二千三百四十萬元購買，足證其係經過評估後購買。若其並未申請閱覽航測圖，而認本件有瑕疵問題，依民法第三百五十五條之規定，被告並不負擔保責任。抑有進者路，土地興建房屋時均會有建蔽率及容積率之問題。原告所買土地因面臨現有巷道建屋必須退縮，但退縮之土地依新竹市建築管理自治條例第五條第一項第三點之規定可列入法定空地，扣抵建蔽率空地，並不減少其效用，應無瑕疵擔保問題。原告雖舉台灣高等法院重上更一字第廿六號判決以實其說，認被告明知有瑕疵而故意不告知應負擔保責任，惟該案係出賣人所出賣之土地標的，有部分係既成巷道，本案則所出賣均為被告所有之土地，並無既成巷道之存在，僅係所賣土地面臨現有巷道，兩者迴不相同，何能作為訴求依據。
(五)本件出賣之土地並無瑕疵：被告出售予原告之土地，其地目為「建」面積為一九七平方公尺，與標售公告所載相符，與原告所舉判例（決）為所出售地目為建築用地，交付時屬碼頭用地及所出售之土地上有既成道路存在之瑕疵迥不相同，並無任何瑕疵可言。系爭土地須退縮三公尺為建築線，被告亦不負瑕疵擔保責任，依民法第三百五十四條之規定，物之出賣人固應負瑕疵擔保責任。惟依同法第三百五十五條規定，若買受人於契約成立時，知其物有前條（指第三百五十四條）第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限。原告購地係為建屋，則依建築法之規定，本就應指定建築線，不論該建地是否面臨現有巷道均同，亦即縱非係面臨現有巷道之建地，亦應指定建築線。而相關建築線任何人均可向當地縣、市政府主管課申請閱覽航測圖即可知悉。是本件原告若已事先申請閱覽，則建築線所在應為其所明知，縱使未事先申請閱覽而不知，亦係其之重大過失，原告又未保證其無瑕疵，自不須負瑕疵擔保責任。
(六)又被告於標售公告已載明現狀標售，並註明標的物由投標人逕往現場自行查看，並無故意不告知之情事，亦不須負擔保責任。另原告雖主張必須退縮之土地係以市價標購，卻無法建屋，其效用已減少云云。惟查該退縮之土地可列法定空地，以之抵用建蔽率空地，其面積並無影響，雖其主張其店面寬度減少，但相對而言，其縱深則加長，何來損失。況且一般土地買賣均係以整筆買賣計算價金，並未見有就一買○○○區○○○○路與否而差異其每坪之價金，原告所主張此退縮之土地係依市價購買，將來被徵收只能取得按公告現值加四成之價金，惟此部分既可列為法定空地，且徵收與否屬未來不確定之事實，一般買賣又未有就同一筆買賣之土地，因其位罝之差異而差異其價格，其所述屬似是而非。
三、證據：提出新竹市建築管理自治條例、地籍圖、標售公告、投標相關資料等件為証。
理 由
一、本件被告法定代理人變更為鄭永金，爰由鄭永金承受訴訟，合先說明。
二、原告起訴主張：原告於九十年五月十日經由公開標售，以總價款二千三百四十萬元，向被告標買系爭土地，原告業已依規定繳納全部價款，並取得系爭土地所有權。被告係以每坪高達三十九萬元之建地價格標賣系爭土地，依民法第三百五十四條規定，被告自應擔保系爭土地具有建地，得興建房屋之通常效用及價值。惟查原告嗣委請建築師規劃興建房屋時，始經建築師告知系爭土地因面臨現有巷道，依新竹市建築管理自治條例規定，須退縮三公尺為建築線，致系爭土地中三三．一八平方公尺（約十坪），必須作為「道路地」使用，而不得建築房屋，則不惟系爭土地通常效用有所減少，抑且減低其經濟上之價值，茲以道路用地徵收價值計算式，即公告現值加四成計算，上開十坪道路退縮地之價值約為二百五十萬元，以之與原告支付之買賣價金三百九十萬元相較，爰依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定請求被告減少價金一百四十萬元，並返還予原告。又土地使用面積攸關土地買受人對於土地實際使用之支配，被告既係以「建地」之地目標售系爭土地，自應擔保系爭土地均具有通常建地得以興建房屋之效用及價值，然被告對於系爭土地面臨現有巷道必須留設三米為道路，則隻字未提，顯有故意不告知瑕疵情事，縱使被告於標售公告載明現狀標售，仍無卸於出賣人瑕疵擔保責任。原告嗣委請建築師規劃興建房屋時，始經建築師告知系爭土地因面臨現有巷道，依新竹市建築管理自治條例規定，須退縮三公尺為建築線，致系爭土地中三
三．一八平方公尺，必須作為「道路地」使用，非但不得建築房屋，日後更有被徵收之虞，致原告實際得以「建地」性質使用支配之面積短少三三．一八平方公尺，占系爭土地買賣面積一九七平方公尺達百分之十七，原告雖仍為上開三三．一八平方公尺土地之所有權人，且系爭土地仍得為買賣交易之客體，惟使用上業受限制僅得供作公眾通行之用，而不得再為私用。於今社會寸土寸金，原告以買賣總價金高達二千三百四十萬元買受系爭一九七平方公尺之「建地」，折合每坪高達三十九萬元，惟實際得以「建地」性質使用支配之面積卻僅餘一六三．八二平方公尺，且面寬由十一公尺遽減為八公尺，價值相差甚鉅，依通常交易觀念，系爭土地通常效用自有減少，且亦已減低其經濟上之價值。且被告自始至終明知系爭土地因面臨現有巷道，於建築使用時部分面積必受道路退縮地使用之限制，不得建築房屋，日後更有被徵收之虞，該部分土地之交易價值自難等同於一般建地之價值，惟被告非但未於招標公告內標明上開事項，猶仍以每坪高達三十九萬元之建地價格標售系爭土地之全部，是被告顯屬故意不告知標買人上開瑕疵之存在，則依民法第三百五十五條第二項但書規定，被告自應負瑕疵擔保責任等語。
三、被告則以：系爭土地為被告於九十年五月十日公開標售之眾多土地之一，標售前曾公告並於備註欄載明現狀標售，原告亦可閱覽相關資料，被告出售予原告之土地係「建」地、面積為一九七平方公尺，與土地所有權狀所示完全相符，並無任何瑕疵。雖原告欲興建房屋時，依新竹市建築管理自治條例規定，因面臨現有巷道，須退縮三公尺為建築線，惟此乃就房屋興建所訂定之建築規範，原告於購地之前原可查知建築線所在，卻疏未查知，不應要求被告減少並返還價金。況該土地仍可建屋，僅係建築線內縮，並非不能建屋，且該內縮之土地可列為法定空地，對其效用及價值並無減少。按建築界線（即建築線）於建築法第四章即有明文規定，本件系爭土地有一邊面臨南大路，一邊面臨現有巷道，若欲興建房屋本就應指定建築線，被告於標售土地公告時已備註現狀標售，原告若於標購前至新竹市政府都市計劃課申請閱覽航測圖，即可知本件系爭土地面臨現有巷道含有建築線指定之問題，乃其卻以比標售底價二千二百六十五萬五千元，更高之二千三百四十萬元購買，足證其係經過評估後購買。若其並未申請閱覽航測圖，而認本件有瑕疵問題，依民法第三百五十五條之規定，被告並不負擔保責任。抑有進者路，土地興建房屋時均會有建蔽率及容積率之問題。原告所買土地因面臨現有巷道建屋必須退縮，但退縮之土地依新竹市建築管理自治條例第五條第一項第三點之規定可列入法定空地，扣抵建蔽率空地，並不減少其效用，應無瑕疵擔保問題。原告購地係為建屋，則依建築法之規定，本就應指定建築線，不論該建地是否面臨現有巷道均同，亦即縱非係面臨現有巷道之建地，亦應指定建築線。而相關建築線任何人均可向當地縣、市政府主管課申請閱覽航測圖即可知悉。是本件原告若已事先申請閱覽，則建築線所在應為其所明知，縱使未事先申請閱覽而不知，亦係其之重大過失，原告又未保證其無瑕疵，自不須負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
四、原告主張向被告以二千三百四十萬元購得系爭土地，並辦畢所有權移轉登記，嗣發現系爭土地因面臨現有巷道，依新竹市建築管理自治條例規定，須退縮三公尺為建築線，致系爭土地中三三．一八平方公尺，必須作為「道路地」使用，不得建築房屋之事實，業據提出土地標示單、投標單、支票各、匯款單、土地謄本、新竹市建築管理自治條例、規畫圖等件為証，被告對此亦不爭執，堪信原告之主張為真實。茲所應審究者，厥為系爭土地有無瑕疵，如有瑕疵，被告有無故意不告瑕疵之問題。查被告所交付之系爭土地全部均為建地，為原告所不爭，被告既已依買賣契約交付面積相符之建地，自無瑕疵可言。雖被告辯稱系爭土地因面臨現有巷道，依新竹市建築管理自治條例規定，須退縮三公尺為建築線，致系爭土地中三三．一八平方公尺，必須作為「道路地」使用，不得建築房屋而有瑕疵云云，惟按「所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵」（參照最高法院八十五年台上字第一三０六號判例意旨）。又建地因有建築法規之相關規定，例如建蔽率、容積率，或指定建築線等相關之限制，依通常交易觀念，建地必須部分做為法定空地，並無法全部興建建築物，例如系爭土地雖有一百九十七平方公尺，但因建築法規之限制，其中必有部分留做法定空地，不可能全部興建建築物，是系爭土地雖有部分土地，因建築法規之限制，必須退縮三公尺為建築線，而不得興建建築物，惟退縮之土地得以空地計算，此觀新竹市建築管理自治條例第五條第一項第三款之規定自明（本院卷第三十五頁正面），是該退縮地，猶可做為法定空地，並不減少其效用，依通常的交易觀念，自難認係瑕疵。至於原告援引之最高法院四十九年台上字第三七六號判例雖謂「又出賣時登記之地目為建築用地，但在交付時屬於碼頭用地，自屬物有瑕疵」，惟本案出賣與交付者均為建地，並無該判例所謂之瑕疵，自無從援引。是被告所辯系爭土地有瑕疵云云，應無可採。系爭土地既無瑕疵，被告自無故意不告知瑕疵之問題，況被告於投標須知第五條已載明「投標人應在投標前逕赴現場察看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料。」，並於標售標的之備註欄註記「現狀標售」等字（本院卷第一二二頁正面、一二四頁正面），原告對該文書之真正亦不爭執，被告亦無故意不告知瑕疵之情形，原告雖舉台灣高等法院重上更一字第二十六號判決，認被告明知有瑕疵而故意不告知應負擔保責任，惟該案係出賣人所出賣之土地，有部分係既成巷道，本件則所出賣均為被告所有之土地，並無既成巷道之存在，僅係所賣土地面臨現有巷道，兩者並不相同，尚從援引，併此敘明。綜上所述，系爭土地並無瑕疵，原告以系爭土地有瑕疵為由，請求減少價金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，爰一併駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉証，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 吳上晃右為正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀，（須按他造當事人之人數附繕本）中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日~B法院書記官 邱明智