臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第八九六號
原 告 台灣電力股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 張玉琳律師上 一 人複 代理人 辰○○
彭火炎律師被 告 乙○○被 告 丁○○被 告 卯○○被 告 丑○○上 一 人訴訟代理人 戊○○被 告 庚○○被 告 辛○○被 告 己○○被 告 丙○○被 告 寅○○○即被 告 子○○即彭被 告 癸○○即彭被 告 壬○○ 即上列十人共同訴訟代理人 黃建隆律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國九十四年五月三日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告乙○○應將坐落新竹縣○○鎮○○○段軟橋小段第六五之四地號如附圖一Ｎ、Ｏ所示面積各為七平方公尺、十一平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
二、被告丁○○應將同小段第六五之四地號如附圖二Ｊ紅色部分所示面積九六平方公尺、第六五之一地號如附圖Ｊ黃色部分所示面積一四平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
三、被告卯○○及庚○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｇ所示面積二二平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
四、被告丑○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｈ所示面積二九平方公尺土地上建物拆除，並將第六五之一地號如附圖二Ｉ所示面積二一平方公尺土地及附圖二Ｋ所示面積一平方公尺土地返還予原告。
五、被告寅○○○、子○○、癸○○、壬○○應將同小段第六五之四地號如附圖二Ａ紅色部分所示面積三七平方公尺，第六五之一地號如附圖二Ａ黃色部分所示面積三二平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
六、被告辛○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｂ所示面積一四二平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
七、被告己○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｃ所示面積六一平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
八、被告丙○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｄ所示面積五三平方公尺及同地號如附圖二Ｅ所示面積一五平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
九、被告卯○○、丑○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○、庚○○、辛○○、己○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｆ所示土地面積六四平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
十、被告乙○○應給付原告新台幣壹仟伍佰玖拾柒元，及自民國九十年十二月二十八日起至返還之日止，按月給付原告新台幣貳拾捌元。
十一、被告丁○○應給付原告新台幣玖仟柒佰陸拾元，及自民國九十年十二月二十九日起至返還之日止，按月給付原告新台幣壹佰陸拾捌元。
十二、被告卯○○、庚○○應連帶給付原告新台幣壹仟玖佰伍拾參元，及民國九十年十二月二十八日起至返還之日止，按月連帶給付原告新台幣參拾肆元。
十三、被告丑○○應給付原告新台幣肆仟伍佰貳拾陸元，及民國九十年十二月二十九日起至返還之日止，按月給付原告新台幣柒拾捌元。
十四、被告寅○○○、子○○、癸○○、壬○○應給付原告新台幣陸仟壹佰貳拾貳元，及自民國九十年十二月二十九日起至返還之日止，按月給付原告新台幣壹佰零伍元。
十五、被告辛○○應給付原告新台幣壹萬貳仟陸佰元，及自民國九十年十二月二十九日起至返還之日止，按月給付原告新台幣貳佰壹拾捌元。
十六、被告己○○應給付原告新台幣伍仟肆佰壹拾參元，及自民國九十年十二月二十八日起至返還之日止，按月給付原告新台幣玖拾肆元。
十七、被告丙○○應給付原告新台幣陸仟零參拾肆元，及自民國九十年十二月二十八日起至返還之日止，按月給付原告新台幣壹佰零肆元。
十八、被告卯○○、丑○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○、庚○○、辛○○、己○○應連帶給付原告新台幣伍仟陸佰柒拾玖元，及自民國九十年十二月二十八日起至返還之日止，按月連帶給付原告新台幣玖拾捌元。
十九、原告其餘之訴駁回。
二十、訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
二十一、本判決原告勝訴部分，於原告提供新台幣肆拾參萬元或等值之聯邦商業銀行新竹分行可轉讓定期存款單為擔保，得假執行。但被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○各以如附表二所示之金額為原告預供擔保，得免為假執行。
二十二、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、程序方面原告原法定代理人為席時濟，其後變更為林清吉，並由林清吉承受訴訟；又被告彭木才於起訴後91年3月21日死亡，由寅○○○、子○○、癸○○、壬○○承受訴訟，合先敘明。
乙、實體方面
一、原告主張：
（一）查新竹縣○○鎮○○○段軟橋小段第六五之一號、六五、四號土地，乃原告於民國四十六年間買受取得之土地，有土地登記簿謄本二紙可稽，詎被告等無正當權源，竟分別在上開土地建築房屋使用（位置及面積如聲明所示），無權占用原告之上開土地，業經本院現場勘驗並經命新竹縣竹東地政事務所複丈測量如附圖一、二所示，為此依民法第七百六十七條之規定，訴請被告拆屋還地。
（二）又被告無正當權源占用原告之土地，依社會通常之觀念，將可獲得相當租金之利益，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例可參，是被告無權占有他人土地，致原告受有損害，原告自得依不當得利或侵權行為等法律關係請求返還相當租金之利益。又按城市地方房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第一百零五條、第九十七條分別定有明文。為此請求被告等應給付起訴前五年按申報地價年息百分之十計算之占用利益，及自起訴狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付申報地價年息百分之十之占用利益。
（三）對被告抗辯之陳述：⑴被告乙○○、丁○○部分：
查被告乙○○、丁○○確有占用原告土地，業經新竹縣竹東地政事務所測量屬實，被告二人未提出證據證明其占用土地之合法權源，雖被告丁○○主張彭氏員妹取得系爭房屋後讓與其姊妹彭細妹、彭細妹歿後再由其子丁○○取得房屋云云，惟並無提出讓渡證據以作證明，被告乙○○亦自認沒有租用或借用，該二名被告自應拆除建物返還土地。
⑵被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○部分：
①被告卯○○等十人雖答辯主張本件房屋及基地係蘇溫
氏雪所有，蘇溫氏雪將房屋租予彭萬城、彭氏員妹後，復將土地賣給新竹電燈株式會社，蘇溫氏雪死亡後，其孫蘇維昌取得房屋所有權，又將房屋賣給彭萬城、彭氏員妹二人，被告丑○○、卯○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○、庚○○為彭萬城之繼承人，被告辛○○、丙○○、己○○為彭氏員妹之繼承人，概括承受權利義務云云，但查：
１、卷內並無資料足證蘇溫氏雪為坐落軟橋第六六番地房屋所有權人之證據，被告所呈建物賣渡證書上記載之賣主為蘇維昌，並非蘇溫氏雪；被告亦無提出資料證實蘇溫氏雪將房屋出租於彭萬城、彭氏員妹二人之事實，更無提出軟橋第六六番地建物坐落基地為本件土地之確切證據，新竹縣竹東戶政事務所九十二年五月二十一日竹縣東戶字第０九二００一二八八號函，更稱日據時代番地與民國後之地址並無關連性，故本案是否為相同地號，本所無從證明；況查被告所呈資料僅呈員崠子段軟橋小段第六五之一地號資料供辦惟該土地登記簿上亦無軟橋小段第六五之一地號即軟橋第六六番地之記載，而關於本件同小段第六五之四地號部分則更無證據資料足明權源。被告就占用土地之權源未有確實憑證，參照最高法院十八年上字第一六七九號判例意旨，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為主張之被告不利益之判斷。
２、再查，縱認本件蘇溫氏雪為坐落軟橋第六六番地房屋所有權人，且軟橋第六六番地即系爭六五之一號土地，被告等人亦無繼續使用原告土地之權源。按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，僅推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，查純土造房屋耐用年數為十八年，有新竹縣稅捐處制作之新竹縣各類房屋折舊標準表可參，依此而論，被告所稱之土造平房應已破舊不堪使用；又被告丙○○、己○○亦已坦承所住部分為三合院倒塌後重建之磚造建物，原三合院已然倒塌不堪使用益明，參以本院勘驗時所攝現場照片所示，被告房屋主體幾均已改建為磚造構造，房屋土造土塊多已傾頹倒塌、覆蓋瓦葺已然踰穿不足遮雨，土造正廳業已 換蓋石棉瓦屋頂，土造左廂房亦已全換蓋鋼板屋頂，則本件土塊造瓦葺房屋自顯已達不堪使用狀態無疑，房屋所有權人使用基地之權限因房屋不堪使用而消滅。
②被告卯○○等十人雖另主張系爭房屋係彭萬城、彭氏
員妹之全體子孫公同共有，被告等十人僅係一部分之公同共有人而已，原告誤指系爭房屋係被告等人所有而訴請拆除，尚非適法云云。惟依本院勘驗筆錄勘驗現場可知，己○○、辛○○、彭木才（寅○○○、彭明勳、癸○○、壬○○之被繼承人）、庚○○、劉沐清、丑○○既各自分別管理使用所列之部分房屋，正廳部分又歸彭沐清、丑○○、彭木才、庚○○、彭沐琛、己○○六人共同使用，渠等自已分割遺產而對於各別所使用部分之房屋已分別各有事實上處分權，本件起訴自屬適法。
並聲明：
㈠被告乙○○應將坐落新竹縣○○鎮○○○段軟橋小段第
六五之四地號如附圖一Ｎ、Ｏ所示面積各為七平方公尺、十一平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈡被告丁○○應將同小段第六五之四地號如附圖二Ｊ紅色
部分所示面積九六平方公尺、第六五之一地號如附圖Ｊ黃色部分所示面積一四平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈢被告卯○○及庚○○應將同小段第六五之一地號如附圖
二Ｇ所示面積二二平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈣被告丑○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｈ所示
面積二九平方公尺土地上建物拆除，並將第六五之一地號如附圖二Ｉ所示面積二一平方公尺土地及附圖二Ｋ所示面積一平方公尺土地返還予原告。
㈤被告寅○○○、子○○、癸○○、壬○○應將同小段第
六五之四地號如附圖二Ａ紅色部分所示面積三七平方公尺，第六五之一地號如附圖二Ａ黃色部分所示面積三二平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈥被告辛○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｂ所示
面積一四二平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈦被告己○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｃ所示
面積六一平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈧被告丙○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｄ所示
面積五三平方公尺及同地號如附圖二Ｅ所示面積一五平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈨被告卯○○、丑○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬
○○、庚○○、辛○○、己○○應將同小段第六五之一地號如附圖二Ｆ所示土地面積六四平方公尺土地上建物拆除，將土地返還予原告。
㈩被告乙○○應給付原告（下同）三千四百四十二元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告八十三元。
被告丁○○應給付原告二萬一千零二十二元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告五百零六元。
被告卯○○、庚○○應連帶給付原告四千二百零六元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月連帶給付原告一百零一元。
被告丑○○應給付原告九千七百五十一元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告二百三十五元。
被告寅○○○、子○○、癸○○、壬○○應給付原告一
萬三千一百九十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告三百一十八元。
被告辛○○應給付原告二萬七千一百五十元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告六百五十三元。
被告己○○應給付原告一萬一千六百六十三元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告二百八十一元。
被告丙○○應給付原告一萬三千零二元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至返還之日止，按月給付原告三百一十三元。
被告卯○○、丑○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬
○○、庚○○、辛○○、己○○應連帶給付原告一萬二千二百三十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月連帶給付原告二百九十五元。
訴訟費用由被告等負擔。
請准原告提供現金或等值之聯邦商業銀行新竹分行可轉讓定期存款單為擔保宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）被告乙○○辯稱：房子已蓋了好幾十年，房屋坐落之土地是老闆蔡廷棟的，如有部分占用到原告之土地，願意向原告購買等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○辯稱：
⑴本件房屋及基地在日據時期明治年間皆係訴外人蘇溫氏
雪所有，並由蘇溫氏雪將房屋出租予彭萬城、彭氏員妹住居使用，基地之地號為竹東員崠子軟橋六五之一地號，房屋之門牌「軟橋第六六番地」。嗣所有人蘇溫氏雪於大正八年（民國八年）間將房屋之基地賣給原告之前身即「新竹電燈株式會社」（「新竹電燈株式會社」於昭和七年（民國二十三年）合併於「台灣電燈株式會社」，「台灣電燈株式會社」又於昭和十六年（民國三十年）更名為「台灣電力株式會社」，迨台灣光復後，乃又更名為「台灣電力股份有限公司」）。嗣本件房屋由蘇溫氏雪之孫蘇維昌取得，並於大正十三年（民國十三年）將房屋賣給原住戶彭萬城、彭氏員妹，此有「建物賣渡證書」、「第六六番所在」、「建物圖面」、「領收據」等書證可稽。
⑵按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋之性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事可解釋當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。又修正後民法第四百二十五條之一規定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅時房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」。本件情形，房屋與基地在日據時期皆屬蘇溫氏雪所有，厥後，蘇溫氏雪將基地賣給「新竹電燈株式會社」，將房屋讓與其孫蘇維昌，蘇維昌再將房屋賣給彭萬城、彭氏員妹，按諸前揭最高法院判例暨修正後民法第四百二十五條之一規定，應推斷基地承買人默許房屋承買人繼續使用基地。且不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有權人或房屋所有權之承受人，均繼續其原來之法律關係（最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議參照）。
⑶系爭房屋為土塊造平房，其建築物之主體結構及形狀均
未改變，僅因年代久遠，有一部分屋頂及牆垣損壞，被告將之修繕而已（例如一部分屋頂翻修成石棉瓦或鋼板，一部分圍牆修繕為磚造）。建築物之主要結構依舊安在，故其同一性並未改變，使用之建材已因附合而為系爭房屋之重要成分，目前仍由被告等人住居使用中，原告指稱系爭房屋已不堪使用云云，顯與事實不符，尚不足採。原告所提新竹縣稅捐處制作之「新竹縣各類房屋折舊標準」規定純土造房屋耐用年數十八年，該標準只是作為認定建築物評定現值之參考而已，與房屋在現實上是否能使用尚不相干。
⑷系爭房屋係彭萬城、彭氏員妹之全體子孫公同共有，被
告等人僅係一部分之公同共有人而已，此有繼承系統表暨相關戶籍謄本可稽，原告誤指系爭房屋係被告等人所有而訴請拆除云云，尚非適法。
並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
（三）被告丁○○抗辯：系爭房屋係彭氏員妹購得後，將其中一部分讓與其妹即被告丁○○之母彭細妹，彭細妹過世後，即由其取得，其從小就住在系爭房屋內。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實
（一）新竹縣○○鎮○○○段軟橋小段第六五之一、六五之四地號（下稱六五之一、六五之四地號土地）為原告所有。
（二）被告乙○○所有門牌號碼新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰三六號房屋，及被告丁○○所有門牌號碼新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰三九號房屋、被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○管理使用之門牌號碼新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰四○號房屋，分別占用原告所有上開地號，位置及面積如原告訴之聲明所示。
四、法院之判斷本件兩造之爭點為：被告等人之房屋有無使用系爭土地之合法權源？被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○對於新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰四○號房屋有無處分權？原告對於無權占有土地之被告等，得請求占用利益之金額為何？茲分述如下：
（一）被告等人之房屋有無使用系爭土地之合法權源？⑴被告乙○○部分：
被告乙○○所有之門牌號碼新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰三六號房屋，占用新竹縣○○鎮○○○段軟橋小段第六五之四地號如附圖一Ｎ、Ｏ部分所示面積各為七平方公尺、十一平方公尺，為被告所不爭執，並經本院囑託地政人員測量屬實，被告乙○○並自承對系爭土地無租用或借用關係（見本院卷㈠第三三頁），其雖表明願向原告價購之意願，惟原告已表示不同意，自屬無合法權源使用原告之土地。
⑵被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○部分：
①被告抗辯新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰四○號房屋及基地在日
據時期明治年間皆係訴外人蘇溫氏雪所有，並由蘇溫氏雪將房屋出租予彭萬城、彭氏員妹住居使用，基地之地號為竹東員崠子軟橋六五之一地號，房屋之門牌「軟橋第六六番地」。嗣所有人蘇溫氏雪於大正八年（民國八年）間將房屋之基地賣給原告之前身即「新竹電燈株式會社」（「新竹電燈株式會社」於昭和七年（即民國二十一年，被告誤為民國二十三年）合併於「台灣電燈株式會社」，「台灣電燈株式會社」又於昭和十六年（民國三十年）更名為「台灣電力株式會社」，迨台灣光復後，乃又更名為「台灣電力股份有限公司」）。嗣本件房屋由蘇溫氏雪之孫蘇維昌取得，並於大正十三年（民國十三年）由其母蘇曾氏作主將房屋出賣給原住戶彭萬城、彭氏員妹，而被告等十人均係彭萬城、彭氏員妹之繼承人等情，業據提出「建物賣渡證書」、「領收據」、「建物圖面」（見本院卷㈠第
一六三、一六四、一六六頁）、蘇溫氏雪、蘇維昌、彭萬城、彭氏員妹及繼承人之戶籍謄本、繼承系統表等資料（見本院卷㈠一七五至一七八頁、第一五八、一五九、二五五至二七九頁）為證。
②原告雖否認上開「建物賣渡證書」、「領收據」、「建物圖面」之真正，惟查：
１被告提出之「建物賣渡證書」、「領收據」原本紙張陳
舊泛黃，以目視應屬年代久遠之文件，且其上分別黏貼「十錢」及「三錢」之印花稅票，該印花稅票之圖樣及金額，確與日本昭和年代之印花稅票圖樣及印花稅法之相關規定相符，有被告提出之實例印花稅法及中華郵政儲金郵票匯兌印紙綜合目錄等資料可稽（見本院卷㈡第一五至三四頁），而其上代書人彭石松，係居住於員崠子軟橋一五一番地，為日據時期竹東地區執業代書，有被告提出彭石松之戶籍謄本及其子彭文法平出具之證明書一份在卷可稽（見本院卷㈡第八八至八九頁）。
２該建物賣渡書所載建物構造為瓦葺土塊造平房，與系爭
土地上房屋構造相符，另該賣渡書所附之建物圖面為一幢三合院建築，其形狀與現場之房屋舊有部分亦相符，另經本院履勘現場並實地丈量建物之長度及寬度（見本院卷㈡第七至九頁勘驗筆錄及附圖），其正廳寬度為九公尺，與建物圖面所載正廳寬度為四間九分三厘，換算現今之長度單位為八．九公尺，亦屬相符（被告提供日制度量衡與現今度量衡換算方式見本院卷㈡第二二六頁）。
３建物賣渡書所載建物坐落位置為「竹東庄員崠子字軟橋
第六六番地」，而彭萬城、彭氏員妹確係早在明治27年之前，即居住在該六六番地（彭氏員妹係大正十五年一月三十日始分戶，地址仍為六六番地），台灣光復後，彭氏員妹於民國三十五年向戶政機關申請編訂門牌，經戶政機關審核後，編訂為「軟橋里三鄰三○號」，並於居住本縣市年月日及原因欄登記為「世居」，嗣於三十九年十月二十五日因行政載調整而改編為「軟橋里三鄰軟橋四○號」，而依戶政事務所之解釋，「世居」係指設籍人世代居住該鄰里至初次設籍時仍繼續居住而言，亦有被告提出彭萬城、彭氏員妹日據時代戶籍謄本、光復後之戶籍登記申請書、戶籍謄本、竹東鎮戶政事務所九十二年六月十一日函文等件在卷可稽（見本院卷㈠第二○三至二一七頁）。
４本院基於以上１、２、３各情，認為被告提出之建物賣
渡書、領收證、建物圖面等應係真正，並非臨訟偽造，且該建物賣渡書買賣之標的「竹東庄員崠子字軟橋第六六番地」建物，即為現在系爭土地上之竹東鎮軟橋里三鄰軟橋四○號房屋。
③現編為門牌號碼竹東鎮軟橋里三鄰軟橋四○號舊有三合院
，主要係坐落○○○鎮○○○段軟橋小段六五之一地號上，而六五之一地號於明治四十一年間由蘇溫氏雪取得，嗣於大正八年蘇溫氏雪移轉予原告之前身新竹電燈株式會社（見本院卷㈠第九九至一○二頁土地登記簿謄本），嗣蘇溫氏雪於昭和二年死亡，由其孫蘇維昌取得上開房屋所有權（蘇溫氏雪與蘇維昌之關係，見本院卷㈠第九三頁日據時代戶籍謄本），並於大正十一年以一百九十五日圓出賣予彭萬城、彭氏員妹二人，領收證上並載明「批明前蘇溫氏雪限還字壹通又前家屋賣渡證書壹通共貳通交還買主等收回」，足見彭萬城、彭氏員妹在買受該建物之前，即與蘇溫氏雪訂有契約，而有合法占用該建物之權源，嗣於訂立建物賣渡書時，應將該契約返還，連同建物賣渡書，共二份契約交付予彭萬城、彭氏員妹二人，且就常理而言，在自己土地上建造房屋，係合乎社會上一般人使用土地之方式，故被告辯稱六五之一地號及其上竹東鎮軟橋里三鄰軟橋四○號房屋原均係蘇溫氏雪所有，嗣蘇溫氏雪將土地移轉予原告之前身新竹電燈株式會社，蘇溫氏雪死亡後，房屋由其孫蘇維昌取得，並移轉予彭萬城、彭氏員妹二人，堪信為真實。而被告等十人均係彭萬城、彭氏員妹之繼承人，有前開繼承系統表及戶籍謄本資料在卷可憑，已如前述，自得概括繼受彭萬城、彭氏員妹之權利。
④惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，其法律關係之性質應屬租賃；且其後不問再轉讓土地或房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，有民法第四百二十五條規定之適用，均繼續其原來之法律關係，業經最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例，及最高法院73年度第5次民事庭會議決議可憑。惟探求當事人之真意，應解釋為係租至房屋不堪使用時為準，否則土地所有人即永無收回自有土地之時，有違公平原則，此亦經八十八年四月二十一日修正民法債編時明訂於第四百二十五條之一第一項規定。
⑤被告等所有之竹東鎮軟橋里三鄰軟橋四○號房屋，於訂立
建物賣渡書時，係瓦葺土塊造平房，其後經被告等將部分建物牆面改為磚造並增建擴大其面積，其中被告丙○○及己○○使用部分，更係原來房屋倒塌後重建之磚造建物（見本院卷㈠第五一頁履勘筆錄），現在除附圖二所示之ＢＦＨ部分之牆壁仍為土造外，其餘均已改為磚造牆壁，且Ｆ部分（即祠堂）之屋頂已改為石棉瓦屋頂，Ｈ部分（即丑○○使用之一部分）之屋頂已改為鋼架屋頂（見本院卷㈠八九頁、卷㈡第一一八頁），如附圖二所示ＡＢＣＤＥＦＧＨＩＪＫ部分總面積為六二八平方公尺，土造面積僅有二三五平方公尺，尚不及總面積之四成，且土造部分除上開ＦＨ部分已更換屋頂，尚可居住使用外，Ｂ部分已傾頹無人使用（見本院卷㈡第一八○至一八一頁），堪認除去該改建及修建部分，原有土造房屋已達不堪使用之程度。依前開說明，應認系爭基地租約，已因房屋不堪使用而消滅，被告等即喪失使用系爭土地之合法權源。
⑶被告丁○○部分：
被告丁○○雖辯稱新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰三九、四○號房屋原為彭氏員妹所有，彭氏員妹將其中三九號部分讓與其姊妹即被告之母彭細妹，彭細妹過世後，即由其取得，其從小就住在系爭房屋內云云，惟查，其自承原有房屋因民國二十八年發生大地震，房子被震倒，所以重新建造現有房屋（見本院卷㈡第一七八頁反面），雖其使用原有木樑為建材，惟與原有之土造瓦房已非同一建物，自無從主張原有建物之基地租賃關係，其無使用土地之合法權，堪予認定。
⑷按民法第七百六十七條規定：「所有人對於無權占有或侵奪
其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」。被告等使用原告所有之六五之一、六五之四地號土地均無合法權源，原告本於物上請求權，請求被告等拆除如主文所示之房屋，將土地返還予原告，自屬正當。
（二）被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○對於新竹縣竹東鎮軟橋里三鄰四○號房屋有無處分權？被告卯○○等十人雖另辯稱系爭房屋係彭萬城、彭氏員妹之全體子孫公同共有，被告等十人僅係一部分之公同共有人而已，原告誤指系爭房屋係被告等人所有而訴請拆除，尚非適法云云。惟依本院勘驗現場可知，己○○、辛○○、彭木才（寅○○○、子○○、癸○○、壬○○之被繼承人）、庚○○、卯○○、丑○○既各自分別管理使用部分房屋，正廳部分又歸彭沐清、丑○○、彭木才、庚○○、辛○○、己○○六人共同使用，渠等自已分割遺產而對於各別所使用部分之房屋已分別各有事實上處分權，原告請求被告等拆除房屋，並無不合，被告所辯不足採信。
（三）原告對於無權占有土地之被告等，得請求占用利益之金額為何？⑴按民法第一百八十四條第一項規定：因故意或過失，不
法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。第一百八十五條第一項數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任﹔不能知其中孰為加害人者，亦同。民法第一百七十九條規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念屬可採（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照），被告無權占有原告之土地，致原告無法使用而受有損害，原告自得依不當得利或侵權行為等法律關係，請求被告返還起訴前五年之相當租金之利益。又按城市地方房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第一百零五條、第九十七條分別定有明文。本院審酌系爭土地編定使用分區為特定農業區甲種建築用地，位置亦屬偏遠，被告等之房屋屋齡老舊，且係供自住，所獲之利益不高等情，認為原告請求不當得利之數額以申報地價年息百分之五為適當，逾此部分則屬過高。
⑵依此計算被告等各應返還之不當得利金額如附表一所示
五、假執行之宣告：本件原告及被告卯○○、丑○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、寅○○○、子○○、癸○○、壬○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 94 年 5 月 27 日
民事第二庭法 官 彭洪英以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
書記官 蔣淑君中 華 民 國 94 年 5 月 27 日附表一：原告請求相當於租金之不當得利金額┌──────────────────────────────────────────────┐│計算依據： ││65之1、65之4地號83年7月申報地價均為每平方公尺256元，86年7月申報地價均為每平方公尺368元（見本││院卷㈡第161-164頁）原告請求起訴前五年，即85年11月23日至90年11月22日止期間之不當得利，應分二 ││段計算，第一段期間自85年11月23日至86年6月30日為7個月，依每平方公尺256元計算，第二段期間自86 ││年7 月1日至90年11月22日為4年又5個月，依每平方公尺368元計算 │├──┬───────────────────────────────────────────┤│編號│被告姓名 占用面積 起訴前5年不當得利金額計算 按月給付金額 ││ │ （平方公尺） （新台幣，元以下四捨五入） （新台幣） ││1 │乙○○ 18 18×256×5％×7／12＝134 28 ││ │ 18×368×5％×（4＋5／12）＝1463 ││ │ 134＋1463=1597 ││ │ ││2 │丁00 000 000×256×5％×7／12＝821 ││ │ 110×368×5％×（4＋5／12）＝0000 000 ││ │ 821＋8939=9760 ││ │ ││3 │卯○○、庚○○ 22 22×256×5％×7／12＝165 ││ │ 22×368×5％×（4＋5／12）＝1788 34 ││ │ 165＋1788=1953 ││ │ ││4 │丑○○ 51 51×256×5％×7／12＝381 78 ││ │ 51×368×5％×（4＋5／12）＝4145 ││ │ 381＋4145=4526 ││ │ ││5 │寅○○○、子○○ 69 69×256×5％×7／12＝515 105 ││ │癸○○、壬○○ 69×368×5％×（4＋5／12）＝5607 ││ │ 515＋5607=6122 ││ │ ││6 │辛00 000 000×256×5％×7／12＝0000 000 ││ │ 142×368×5％×（4＋5／12）＝11540 ││ │ 1060＋11540=12600 ││ │ ││7 │己○○ 61 61×256×5％×7／12＝455 94 ││ │ 61×368×5％×（4＋5／12）＝4958 ││ │ 455＋4958=5413 ││ │ ││8 │丙○○ 68 68×256×5％×7／12＝508 ││ │ 68×368×5％×（4＋5／12）＝0000 000 ││ │ 508＋5526=6034 ││ │ ││9 │卯○○、丑○○、 64 64×256×5％×7／12＝478 98 ││ │寅○○○、子○○ 64×368×5％×（4＋5／12）＝5201 ││ │癸○○、壬○○、 478＋5201=5679 ││ │庚○○、辛○○、 ││ │己○○ │└──┴───────────────────────────────────────────┘附表二：被告供擔保免為假執行之金額┌─────────────────────────────────────────┐│免為假執行之內容 被告姓名 免為假執行之擔保金額 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十二項 卯○○、庚○○ 51,000元 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十三項 丑○○ 118,000元 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十四項 寅○○○、子○○、癸○○、壬○○ 159,000元 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十五項 辛○○ 327,000元 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十六項 己○○ 141,000元 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十七項 丙○○ 157,000元 │├─────────────────────────────────────────┤│主文第十八項 卯○○、丑○○、寅○○○、子○○、 148,000元 ││ 癸○○、壬○○、庚○○、辛○○、 ││ 己○○ │└─────────────────────────────────────────┘