臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度訴字第八九一號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬元及自民國九十年十一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣原告為購買土地、興建農舍之故，曾於民國九十年八月一日透過阡福不動產仲介公司與被告簽訂土地買賣契約書，向被告購買座落於新竹縣○○鄉○○○段三叉凸小段第八○之五地號（面積二三九一平方公尺），第八○之九地號（面積二八七○平方公尺），第一五七地號（面積七九五八平方公尺）三筆土地（下稱系爭土地），面積合計一萬三仟二佰一十九平方公尺，總計金額計新台幣（下同）壹仟壹佰萬元正，原告並於簽約當時即交付被告壹佰壹拾萬元正予被告。詎經原告多方訪查，竟發現被告出賣予原告之土地有如下之瑕疵，即被告隱匿系爭土地緊鄰高速鐵路旁之事實，以高價出賣予原告，系爭土地距離高速鐵路預定經過路線，僅約一百公尺，不符合原告購買土地之用途與目的，蓋原告以高價向被告購置系爭土地，目的之一係為興建農舍居住，被告對此亦知之甚詳，然其在雙方簽訂土地買賣契約時，卻故意隱瞞此項事實，甚且訛稱系爭土地價值匪淺，殊值購買云云，致原告遭受誤導，在不明究理之狀態下簽下該土地買賣契約，被告惡意隱匿系爭土地鄰近高速鐵路之事實，導致原告即便買下系爭土地，無法達到原先規劃興建農舍居住之目的，在在足以顯示系爭土地存有瑕疵，原告自得依民法第三百五十九條之規定主張解除契約。又原告於購買系爭土地時，確曾明確向被告表示其所欲購買之土地必須符合「土地周圍無墓地」及「高速鐵路未經過土地附近」二要件，被告當時亦信誓旦旦保証系爭土地完全符合原告之需求，原告不疑有他，因信任被告而與之簽立「土地買賣契約書」，然俟後再次至現場仔細查看時，竟發現系爭土地周遭竟有一「無主之墓地」，若非遭被告蒙蔽，原告豈可能花費鉅額去購買一周旁有墓地之不適宜建屋居住之土地？原告確係受被告欺蒙誤導，而購買系爭土地，原告起先之所以願購買系爭土地，係誤認系爭土地為一完整無瑕之農地，既可開發利用，又可興建農舍居住，豈料，其竟存有上開瑕疵，被告隱匿高速鐵路從系爭土地旁邊經過，致該土地價值所剩無幾之事實，更顯然有意誤導原告以高價購買系爭土地，致原告受有重大損害，原告爰依民法第八十八條之規定，撤銷購買土地之意思表示，原告並曾於九十年九月十三日以存證信函告知被告上述土地所存之瑕疵，並主張解除契約，要求被告返還原告所交付之壹佰壹拾萬元，詎被告均置之不理，原告爰再次以本件起訴狀之繕本送達於被告，做為解除契約之意思表示。若認為被告依約得沒收原告已付之定金，然因被告根本未受有任何損害，況原告確係在被告隱匿上開瑕疵之不知情之情形下，方才交付壹佰壹拾萬元之定金，如被告竟可因此而平白獲得壹佰壹拾萬元，此違約金額亦顯屬過高，而有不當得利之嫌，原告爰請准酌減違約金等語。並聲明：（一）被告應給付原告壹百壹拾萬元正及自起訴狀繕本送達之日起，按年利率百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂契約經仟福不動產仲介公司充分說明買賣標的內容，且訂約後，原告已帶親屬多人到本地採收綠竹筍、柚子、蓮花等，氣氛極為和樂，絕無隱匿事實。惟原告於應付第二期款期限屆滿日九十年八月二十五日表明訴外二合夥人無法按期支應資金，無法履約，被告遂寄出存證信函催告履約，並寬延至九十年九月五日，屆期原告仍未付款，依約原告給付之價金自由被告沒收，抵作違約金，被告並於九十年九月六日寄發存證信函為解除契約之意思表示。又高速鐵路為國家重大建設，該路線係在系爭土地之外山後通過，距離甚遠，最近點仍有一百一十一點六公尺，最遠點有二百四十九點六公尺，距高鐵之間小山丘約八十公尺高，站立在系爭土地上完全看不到高鐵，振動影響農作及興建農舍，原告所稱此點瑕疵實無道理，且買賣成交前，原告亦至現場了解現況，並無隱瞞情事，又原告所稱墓地實為有應公，且不在本件買賣之系爭土地範圍內，本件原告未依約給付價金，導致被告受害甚鉅，訂約後，土地上作物因未再施肥、灌溉而欠收，且影響收成至少五年，損失大於所沒收之訂金，且沒收價額僅合約總額十分之一，比例甚小，原告請求酌減違約金無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於九十年八月一日訂立系爭土地買賣契約，原告向被告購買系爭土地，原告並給付買賣價金一百一十萬元。
（二）被告寄發存證信函催告原告給付未付價金，並向原告為解除契約之意思表示，經原告收受無誤。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，在於被告售予原告之系爭土地是否有因高鐵經過及旁有墓地而有無法興建農舍致無價值之瑕疵？及原告是否係受被告之欺蒙誤導而簽訂不動產買賣契約？本件買賣契約是否已合法解除？原告請求酌減違約金是否有理由？茲一一論述如下。
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第三百五十四條定有明文。原告主張系爭土地有因高鐵經過及旁有墓地而無法興建農舍致無價值之瑕疵之事實，雖據其提出地籍圖影本、照片為證，惟為被告所否認。經查，系爭土地後方雖有高速鐵路預定路線經過，然系爭土地及鄰近土地均為長滿樹木之山坡地，高速鐵路預定路線距離系爭土地之水平距離最近處約八十八公尺，最遠處約二百一十六公尺，且該最近處為系爭土地下方狹長處，在系爭土地與高速鐵路間尚有約六、七筆土地，該等土地之地形均為山丘，即系爭土地與高鐵預定路線間尚有山丘阻隔，有現場照片及地籍圖附卷可稽，依據一般經驗法則，在上開距離下，衡情應不致因鐵路經過之振動而影響農作、農業使用及興建農舍；又依獎勵民間參與交通建設比鄰地區禁限建辦法之規定，其中有關鐵路部分，山坡段水平淨距離六十公尺範圍內之建築開發行為始為限建範圍，即在六十公尺外之建築開發行為則不在限建範圍內，而系爭土地距離高速鐵路預定路線約八十八至二百一十六公尺，已如前述，應不在該辦法所定六十公尺之限建範圍內，原告主張系爭土地因旁有高速鐵路經過，致有無法興建農舍之瑕疵云云，自不足採。再者，農地上興建農舍亦有所限制，並非整筆農地均能興建農舍，依據農業用地興建農舍辦法第七條及實施區域計劃地區建築管理辦法第五條之規定，農舍之最大基層建築面積不得超過三百二十平方公尺，且農舍之興建係以便利耕作而設，並不以解決實際居住問題為目的（最高法院六十四年台上字第五七一號判例參照），而系爭土地距離高鐵施工處最遠處約二百一十六公尺，原告自亦得選擇距離高鐵較遠處為農舍之興建，即無原告所稱因高速鐵路預定路線經過致無法興建農舍之疑慮。此外，原告雖主張其購買系爭土地之目的係在興建農舍，然為被告所否認，原告亦無法舉證以實其說，且兩造系爭買賣契約並未約定系爭土地之買賣係專為興建農舍之用，而僅約定農地農用，此觀之兩造契約就系爭土地上池塘內之魚類之權利歸屬有所約定，並於契約第二條約定請領農業使用證明、第十四條約定農地農用等即明，有買賣契約書附卷可稽，是縱系爭土地確有因旁有高速鐵路預定路線經過致無法興建農舍之情事，亦非系爭買賣契約之瑕疵，被告並無擔保系爭土地具有能夠建屋之品質之責任，原告自不得據此主張解除契約，遑論高速鐵路並非位於系爭土地上，原告自不得執此為系爭土地具有瑕疵之理由。次查，原告主張系爭土地旁有墓地致有瑕疵一節，雖據其提出照片等為證，被告亦不否認有一墳地存在，僅稱該墳地為土地有應公，並非無主墳墓等語，然姑不論該墳地究為原告主張之無主墳墓或被告主張之有應公，該墳地並非位於系爭土地上，此為兩造所不爭執之事實，自難以鄰地上有墳地存在，即謂系爭土地具有瑕疵，且系爭土地之買賣係供農業使用，並非專以興建農舍為目的，業如前述，衡情自無因鄰地有墳地存在即無法為農業使用之瑕疵，至原告主張之無法興建農舍部分，原告自亦可選擇距離該墳地較遠處為農舍之興建，亦如前述。故原告據上開二點以解除契約，其主張自無理由。
（二）次按，當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院五十一年台上字第三三一一號判例參照）。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之（最高法院五十六年台上字第三三八０號判例參照）。查原告主張被告隱瞞系爭土地有因高鐵經過及旁有墓地之情形，致原告受被告欺蒙誤導而簽訂系爭買賣契約之事實，未據其舉證以實其說，並為被告所否認，且證人即阡福不動產營業員劉家霖於本院審理時證述：「．．原告看到報導，喜歡此土地，所以由我帶他到現場去看，看了蠻喜歡，後來經過議價過程，兩造價錢談攏就簽約，當時帶他看現場情形是有竹園、池塘、蓮花池、柚子園、還有一間工具間，當時都沒有談到高鐵的問題，簽約時也沒有看到墓地，後來原告的太太又自己到現場時才發現別的土地上有墓地，來問我，是不是墓地叫我去看，我去看，墓地是在別人的土地上，距離此筆土地目測約三、四十公尺，簽約後原告又說有高鐵，我有去看，距離現場因比較遠，無法目測得知，簽約前我們也不知道有高鐵經過，也不知被告是否知道。墓地是站在系爭土地上看不到，要走到別的土地上才看得到，．．原告當時沒有說要高鐵沒經過、不能有墓地，都沒有提過，是簽約之後才發現有這個問題，才跟我講，簽約時我也有在場」等語（見本院九十一年四月十日言詞辯論筆錄），證人即仟福不動產職員翁玉蟬於本院審理時亦證述「簽約前是由劉先生帶原告去看地，看地後原告有告訴我不能有墓地，我去看過沒有墓地，劉先生也跟我說沒有墓地，．．簽約後原告太太告訴我說旁邊有墓地，因為簽約後墓地旁雜樹砍掉才看到。簽約前高鐵還沒有動工，所以大家都不知道。我沒有問被告有無墓地這件事」等語（見本院九十一年四月十日言詞辯論筆錄），由上開二位證人之證述，足見兩造於簽約前均未提及墓地及高速鐵路之事，原告於簽約前亦未告知被告需無墓地及無高速鐵路經過始可，自無從認定被告有何故意隱瞞上開情事致欺蒙誤導原告之情，是原告空言主張被告故意隱瞞上開情事而欺蒙誤導原告訂立本件買賣契約云云，即難採信。此外，原告就此未能提出其他證據以實其說，則其稱購買系爭土地係遭被告欺蒙誤導云云，即難認為有理由。遑論依據上開說明，意思表示之動機有錯誤並非民法第八十八條所規定之錯誤得撤銷其意思表示之情形，是原告因是否有高鐵經過及墓地等因素之考量，為其是否簽訂買賣契約之動機，縱有錯誤亦非得撤銷其意思表示，而原告之意思表示內容與其表示行為又均無錯誤，則原告主張錯誤而撤銷其簽訂買賣契約之意思表示，於法自無理由。
（三）又按，解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十八條第一項、第二百五十四條定有明文。查，原告既未受被告欺蒙誤導而訂立買賣契約，且系爭土地亦無何原告所主張之瑕疵存在，已如前述，則其並無何撤銷意思表示之法律上原因，是原告主張撤銷購買系爭土地之意思表示，並主張解除買賣契約云云，即未可採。次查，被告主張原告未依約給付買賣價金，其分別於九十年八月二十七日、九十年九月六日、九十年九月二十七日通知原告依約履行給付價金之義務，否則即依約解除契約之事實，業經被告提出存證信函影本三份為證，原告對此復未爭執，自堪信為真實。復查，依兩造所立不動產買賣契約第十條約定「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。．．．。」等語，是原告既未依約履行給付分期價金之義務，又經被告依契約約定為解除契約之意思表示，則被告解除契約之意思表示，業已合法生效。
（四）再按，約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。另是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院著有四十九年台上字第八０七號判例、五十一年台上字第一九號判例可稽。查原告主張被告依約請求與已繳價款相同之違約金過高，應予酌減等情，為被告所否認。經查，依兩造不動產買賣契約第十條約定「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。．．．。」等語，即為違約金之約定，原告未履行契約之約定，自應依上開約定將已付價金作為違約金而為被告沒收；惟查。本件買賣契約總價金計一千一百萬元，原告已給付一百一十萬元，將已給付價款及總價金相比，其違約金為本件買賣總價金十分之一，再參酌系爭土地坐落於新竹縣寶山鄉地區，為一山坡地，其上有魚池、蓮花田、竹林、柚子園及可作為農舍之工具間等，可供休閒、農地使用，附近大都為田地與長滿樹木之旱地等情，而被告主張其因此受有農作物收成之損失計一期約為七十餘萬；再參酌社會整體經濟狀況，原告未能依約履行之原因等實際情形，本院認為被告請求之違約金應依上開規定酌減至一百萬元，以符兩造利益之平衡。
（五）綜上，原告依契約之法律關係，請求被告給付十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十年十一月二十九日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求，則無理由，應予駁回。
（六）兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
（七）本件判決基礎已臻明確，兩造餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不一一論述（又原告起訴時所主張有關面積不足、無農業使用之爭點均經原告於本院審理時捨棄，併予敘明）。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 林南薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日