臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度重訴字第一九九號
原 告 教育部法定代理人 戌○○訴訟代理人 魏早炳律師
陳恩民律師魏翠亭律師李克欣律師複 代理人 壬○○被 告 子○○○
丙○○甲○○右 一 人訴訟代理人 乙○○被 告 Ｅ○○
Ｂ○○Ａ○○Ｃ○○兼右四人共同訴訟代理人 Ｐ○○○被 告 Ｄ○○
午○○○右 一 人訴訟代理人 未○○被 告 Ｏ○○
Ｋ○○右 一 人訴訟代理人 Ｎ○○被 告 Ｌ○○兼右一人訴訟代理人 Ｍ○○被 告 丁○○
宙○○申○○○右 一 人訴訟代理人 酉○○被 告 Ｈ○○
Ｉ○○Ｇ○○右 三 人訴訟代理人 Ｊ○○被 告 巳○○○
辰○○被 告 Ｆ○○右 一 人訴訟代理人 己○○被 告 黃○○右 一 人訴訟代理人 宇○○複 代理人 亥○○被 告 辛○○右 一 人訴訟代理人 戊○○被 告 天○○○被 告 寅○○右 一 人訴訟代理人 庚○○被 告 卯○○被 告 丑○○○右 一 人訴訟代理人 癸 ○被 告 玄○○○右 一 人訴訟代理人 地○○右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：
主 文
一、被告子○○○應給付原告新台幣叁萬肆仟玖佰貳拾伍元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告丙○○應給付原告新台幣壹拾陸萬壹仟壹佰柒拾玖元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告甲○○應給付原告新台幣貳拾萬陸仟伍佰元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、被告Ｐ○○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ａ○○、Ｃ○○應給付原告新台幣壹拾玖萬柒仟柒佰叁拾伍元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、被告Ｄ○○應給付原告新台幣壹拾萬玖仟陸佰陸拾捌元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
六、被告午○○○應給付原告新台幣貳拾貳萬叁仟玖佰玖拾貳元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
七、被告Ｏ○○應給付原告新台幣肆拾萬陸仟壹佰陸拾玖元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
八、被告Ｋ○○應給付原告新台幣肆拾萬叁仟壹佰叁拾伍元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
九、被告Ｍ○○、Ｌ○○應給付原告新台幣伍萬陸仟肆佰玖拾陸元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十、被告丁○○應給付原告新台幣壹拾壹萬陸仟叁佰壹拾伍元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十一、被告宙○○應給付原告新台幣壹拾陸萬柒仟捌佰貳拾陸元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十二、被告申○○○應給付原告新台幣伍萬陸仟肆佰玖拾陸元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十三、被告Ｈ○○、Ｉ○○、Ｇ○○應給付原告新台幣叁拾柒萬柒仟玖佰伍拾捌元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十四、被告巳○○○應給付原告新台幣叁拾玖萬柒仟叁佰肆拾肆元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十五、被告辰○○應給付原告新台幣肆拾萬壹仟捌佰陸拾貳元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十六、被告Ｆ○○應給付原告新台幣叁拾柒萬肆仟伍佰捌拾叁元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十七、被告黃○○應給付原告新台幣叁拾肆萬肆仟貳佰伍拾元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十八、被告辛○○應給付原告新台幣陸拾捌萬捌仟玖佰陸拾元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十九、被告天○○○應給付原告新台幣叁拾伍萬零柒佰陸拾壹元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二十、被告寅○○應給付原告新台幣叁拾肆萬柒仟叁佰玖拾玖元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二十一、被告卯○○應給付原告新台幣叁拾捌萬柒仟陸佰壹拾壹元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二十二、被告丑○○○應給付原告新台幣叁拾玖萬肆仟壹佰元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二十三、被告玄○○○應給付原告新台幣肆拾柒萬零肆佰貳拾肆元，及自附表貳所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二十四、原告其餘之訴駁回。
二十五、訴訟費用由被告各按如附表貳所載之比例負擔，餘由原告負擔。
二十六、本判決第一項於原告以新台幣壹萬貳仟元為被告子○○○供擔保後，得假執行。
二十七、本判決第二項於原告以新台幣伍萬伍仟元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
二十八、本判決第三項於原告以新台幣柒萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
二十九、本判決第四項於原告以新台幣柒萬元為被告Ｐ○○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ａ○○、Ｃ○○供擔保後，得假執行。
三十、本判決第五項於原告以新台幣肆萬元為被告Ｄ○○供擔保後，得假執行。
三十一、本判決第六項於原告以新台幣柒萬伍仟元為被告午○○○供擔保後，得假執行。
三十二、本判決第七項於原告以新台幣壹拾肆萬元為被告Ｏ○○供擔保後，得假執行。
三十三、本判決第八項於原告以新台幣壹拾叁萬伍仟元為被告Ｋ○○供擔保後，得假執行。
三十四、本判決第九項於原告以新台幣貳萬元為被告Ｍ○○、Ｌ○○供擔保後，得假執行。
三十五、本判決第十項於原告以新台幣肆萬元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
三十六、本判決第十一項於原告以新台幣陸萬元為被告宙○○供擔保後，得假執行。
三十七、本判決第十二項於原告以新台幣貳萬元為被告申○○○供擔保後，得假執行。
三十八、本判決第十三項於原告以新台幣壹拾叁萬元為被告Ｈ○○、Ｉ○○、Ｇ○○供擔保後，得假執行。
三十九、本判決第十四項於原告以新台幣壹拾叁萬伍仟元為被告巳○○○供擔保後，得假執行。
四十、本判決第十五項於原告以新台幣壹拾叁萬伍仟元為被告辰○○供擔保後，得假執行。
四十一、本判決第十六項於原告以新台幣壹拾貳萬伍仟元為被告Ｆ○○供擔保後，得假執行。
四十二、本判決第十七項於原告以新台幣壹拾壹萬伍仟元為被告黃○○供擔保後，得假執行。
四十三、本判決第十八項於原告以新台幣貳拾叁萬元為被告辛○○供擔保後，得假執行。
四十四、本判決第十九項於原告以新台幣壹拾貳萬元為被告天○○○供擔保後，得假執行。
四十五、本判決第二十項於原告以新台幣壹拾貳萬元為被告寅○○供擔保後，得假執行。
四十六、本判決第二十一項於原告以新台幣壹拾叁萬元為被告卯○○供擔保後，得假執行。
四十七、本判決第二十二項於原告以新台幣壹拾叁萬伍仟元為被告丑○○○供擔保後，得假執行。
四十八、本判決第二十三項於原告以新台幣壹拾陸萬元為被告玄○○○供擔保後，得假執行。
四十九、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告子○○○應給付原告新台幣（下同）三萬四千九百二十五元，被告丙○○應給付原告三十五萬七千六百九十一元，被告甲○○應給付原告二十萬六千五百元，被告Ｐ○○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ａ○○、Ｃ○○應共同給付原告四十三萬八千八百一十六元，被告Ｄ○○應給付原告二十四萬三千三百七十五元，被告午○○○應給付原告四十三萬六千八百三十三元，被告Ｏ○○應給付原告八十九萬六千七百六十元，被告Ｋ○○應給付原告八十九萬零二百八十二元，被告Ｍ○○、Ｌ○○應共同給付原告一十三萬八千六百三十五元，被告丁○○應給付原告二十九萬一千七百三十六元，被告宙○○應給付原告三十七萬二千四百四十一元，被告申○○○應給付原告一十三萬八千六百三十五元，被告Ｈ○○、Ｉ○○、Ｇ○○應共同給付原告九十五萬二千一百四十五元，被告巳○○○應給付原告一百零三萬二千七百七十五元，被告辰○○應給付原告一百零四萬四千八百九十一元，被告Ｆ○○應給付原告九十七萬二千六百二十八元，被告黃○○應給付原告八十五萬七千一百九十元，被告辛○○應給付原告七十九萬九千四百三十二元，被告天○○○應給付原告九十一萬七千八百四十二元，被告寅○○應給付原告九十萬四千三百八十二元，被告卯○○應給付原告一百零一萬一千二百三十八元，被告丑○○○應給付原告一百零二萬二千五百八十五元，被告玄○○○應給付原告一百二十二萬四千六百六十七元，及各自附表壹所示之起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、查，本件被告等所使用如附表壹所示地號土地，原係台灣省政府所有之學產地，由台灣省政府教育廳管理，並交由新竹縣政府代管，嗣於民國八十七年間台灣省政府功能業務與組織調整後，上開土地由中華民國接管，並交由原告教育部管理，有土地登記謄本可稽。
二、次查，被告（除被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○等五人外）等人前分別與系爭土地之前代管人新竹縣政府簽訂基地租賃契約書，承租新竹縣政府所代管之系爭土地，建造房屋居住使用，各被告承租使用之地號、占有面積及租賃或使用期間均詳如附表壹所載。
三、依上開基地租賃契約書第四條之約定：「應繳納租金依出租機關按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人並願照調整之租金金額自調整之月份起計算。每半年收租一次，以一、七月為收租期間，承租人應依出租機關所開繳納通知書規定期限，自動向指定繳款處所繳納，逾期不繳以違約論。逾期繳納在三個月以上者，一律照欠額加收百分之十之違約金」；第十二條之約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」。又被告（除被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○等五人外）等人承租、無權使用之土地租金，原係按土地申報地價年息百分之三計算。惟自民國八十年七月一日起，經當時之所有權人台灣省政府修訂調整為商業區按土地申報地價年息百分之七點五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算。嗣自八十二年七月一日起，經台灣省政府修訂調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算，此有台灣省政府函二件可稽。是依租賃契約第四條之約定及最高法院六十四年台上字第一五七九號判例意旨所示，被告自負有依上開租率繳納租金之義務。且因租期屆滿後，被告既未經辦妥換約續租之手續，而仍為租賃物之使用，依租賃契約第十二條之約定，亦負有依照台灣省政府所訂之租率繳納使用補償金之義務。再依民法第一百七十九條之規定，被告亦負有返還依原訂租金計算之不當得利予原告之義務。
四、詎被告等自八十年七月一日起因台灣省政府調高租率後，竟拒絕繳納租金，嗣於租期屆滿後，亦拒絕繳納使用補償金，亦不返還相當於租金之不當得利，經原告依前台灣省政府所訂定之租率核算之結果，各被告所積欠之租金及使用補償金或不當得利之數額，各詳如附表壹所載金額。
五、另查，被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○自始無權占有如附表壹所示地號土地、面積，在其上建造房屋居住使用，致原告無法管理使用上開土地，顯已受有相當於租金之不當得利且使原告遭受損害，依民法第一百七十九條之規定，被告自應返還相當於租金之不當得利予原告，其不當得利之數額亦詳各詳如附表壹所載金額。
叁、對被告答辯所為陳述：
如自用住宅面積低於一百平方公尺，且經被告提出相關證明文件申請後，始有原訂租金六成計算之優惠。惟依調整方案中第三條規定：無權占有者，無法享受此優惠。
肆、證據：提出省有基地歷年租金計算標準、台灣省政府函影本二件、民事判例、被告積欠租金等清冊、基地租賃契約十八份、土地登記謄本一冊、地價謄本一冊、被告住家附近地段照片四幀等件為證。
乙、被告方面（除子○○○外）：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、被告丙○○：原告請求給付租金合計三五七六九一元，被告曾經以原租金清償提存過，因為原告未受領，所以法院又通知被告領回提存金。並自認自八十年七月到八十九年十二月未繳交租金、使用補償金，且自八十二年一月起未與原告續訂租約，仍繼續使用承租土地迄今。被告認為原告主張之租金過高，原告未與被告等人聯繫即逕行調漲租金，被告認為調幅太高，且以百分之五計算之租金亦過高，致被告無法負擔。被告認為租金應回歸七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理，被告目前薪資每月約一萬八千元左右。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。提出繳款書一份為證。
二、被告甲○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其前曾到庭陳述稱：原告請求之租金、使用補償金過高，致被告無法負擔。
三、被告Ｐ○○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ａ○○、Ｃ○○：被告自認其自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、補償金，且自八十二年一月起未續訂租約，其使用土地迄今。原告未通知被告等人即直接調漲租金，被告無法負擔給付。被告認為租金應回歸七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理，因為土地位於巷弄內無法作商業用途，該土地價值不高，又被告Ｐ○○○目前並無工作收入，其餘被告係在工廠工作，月薪僅一、二萬元。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
四、被告Ｄ○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納補償金，且未與原告訂立任何契約，被告居住巷底，使用面積約十多坪地，被告無法負擔原告所主張之相當於租金計算之使用補償金。被告認為租金應回歸七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理。被告目前從事自助餐店打工，每月薪資約一萬二千元。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
五、被告午○○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且自八十二年一月起未與原告續約。被告認為原告租金調漲太高，被告無法負擔。被告認為租金應依據七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算才合理，現今經濟不景氣，原告應隨同銀行調降利率。被告及其配偶目前均無工作收入，房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。提出繳款書五份、明細表一份、函文一份為證。
六、被告Ｏ○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且自八十二年一月起七九○地號就沒有再續約，而七九八地號部分未曾簽訂租約，原告調漲租金太高，被告負擔不起。被告認為租金應回歸七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理。被告已為七十餘歲，且無業，無法負擔原告所主張一年高達九萬元之租金。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。提出七九○、七九八地號土地使用分區證明書供參酌。
七、被告Ｋ○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且被告就七九二地號土地自八十二年起未續約，七九六地號土地部分未曾訂立租約。
因為原告租金太高，被告負擔不起。被告認為租金應依據七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理。該土地並非位於商業區，無法作為商業使用，其土地價值沒有那麼高。被告目前經營寵物美容店，係向他人租屋經營，需扶養一妻三子及父母共七人，生活困難，原告調漲應需合理。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）雖被告占有七九二、七九六地號土地使用，惟其中七九六地號只是一條水溝，原告仍請求被告繳納租金，並不合理。提出使用分區證明書供參酌。
八、被告Ｍ○○、Ｌ○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且自八十二年一月起未續約，仍使用土地迄今。原告應提出七十七年到八十年租金數額，以茲比較出原告租金漲幅過大，致被告負擔不起，被告認為租金應以年息百分之二為合理。依原告主張被告使用約十坪土地，每月租金約一千一百元，如被告向他人租用十坪大房、地，每月租金僅約二千元，故而原告主張租金過高。庭呈向監察院陳情有關原告租金過高之回函，供參酌。被告認為應等到行政院處理完陳情事件後，再處理司法案件。被告Ｍ○○本身從事廣告業，月收入約二、三萬，被告Ｌ○○則每月收入三萬餘元。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
九、被告丁○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且目前使用之八○七、八○八地號，亦均未與原告簽訂租約。被告認為相當於租金之使用補償金應該使人民能夠繳納始為合理，約公告地價年息百分之二為合理。被告目前無工作及收入。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。另提出繳款書六份。
十、被告宙○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且自八十二年一月起未與原告續約，因為原告租金太貴，被告無法繳納。被告認為租金應依據七十七年度時，以公告地價百分之三並打六折計算租金，被告始有能力繳納之，亦為合理。被告目前沒有工作、收入。房子為磚造水泥二層半房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
十一、被告申○○○：被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且未曾與原告簽訂租約。原告調漲租金應有一定準則依據，八十年前百分之三，但自八十一年以後就調漲到百分之七，完全未與被告溝通、協調，亦沒有附理由。被告認為應該在公告地價百分之三以下才合理，因為被告才負擔得起。被告與配偶目前均無業、亦無收入。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
十二、被告Ｈ○○、Ｉ○○、Ｇ○○：被告自認從八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且就八四○地號從未與原告訂立租約，而八四一地號土地自八十二年四月未續約，仍使用迄今，被告認為原告租金調漲過高，被告無法負擔。被告認為應依七十七年度，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理。因為每年公告地價都會調漲，維持不變的利率，隨公告地價調漲後之數額是合理的。被告三兄弟均居住該處，均為上班族，收入約二至四萬餘元。房子為一樓水泥磚造、二、三樓鐵皮屋共二層半，目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。另提出繳款書四份、函文三份、匯票三份。
十三、被告巳○○○：
（一）被告自認從八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八四五地號土地自八十二年起未續約使用迄今，因為原告調降利率太高，致被告一時無法負擔所以沒繳納。房子為磚造水泥二層半房屋。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八四六地號土地。
十四、被告辰○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八四七地號土地並未與原告訂約，而八四八地號土地自八十二年一月起未續約，被告繼續使用迄今。原告租金調漲太高，所以被告無法繳納。被告認為依據七十七年度時租金，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理。房子目前被告部分自住，門口有出租予他人擺攤作小生意，每月租金是由被告太太收取，所以租金部分被告不清楚，被告與被告太太並無其他收入。房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八四七地號土地。
十五、被告Ｆ○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且就八五二地號土地自八十二年起就未續約而繼續使用土地。土地坐落位置無法結市做生意，所以土地利用價值不高。原告調漲過高，所以被告無法繳納。被告認為依據七十七年度時租金，以公告地價百分之三以下才合理。被告住處附近，有向竹北市公所承租鄰近市場之國有土地，渠等所負擔之租金較低，被告認為應該比照辦理。被告目前從事農業，亦無其他工作收入。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八五一地號土地。
十六、被告黃○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八五三地號土地自八十二年一月起未再續約。被告認為原告租金調漲過高，所以被告無法負擔。被告認為依據七十七年度時之租金，以公告地價百分之三並打六折計算租金才合理，目前居住者係為老年人，單靠銀行存款利息或老人年金生活，既然銀行之存款利息調降，故而原告之租金應該隨之調降。被告無工作收入，被告之子原擔任水泥工作，亦因經濟不景氣而失業中。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八五四地號土地。
十七、被告辛○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，據其前曾到庭陳述稱：原告調漲租金過高，致被告無法負擔，且兩造無溝通管道協調之。
十八、被告天○○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八五七地號土地自八十二年一月起未續約。原告租金太高，致被告負擔不起，被告認為應依據七十七年度時繳納租金，以公告地價百分之三並打六折計算租金被告負擔得起才合理，被告目前無工作收入。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八五八地號土地。
十九、被告寅○○：
（一）被告與鄰居共同拒繳租金，即自八十年七月起至八十九年均未繳付。其中八六○地號土地有簽約但未繳納租金。被告認為原告請求租金百分之五計算的利率太高，被告無法接受，被告可以接受的是公告地價百分之三再打六折計算之租金。且因被告將土地供住宅使用，且此乃日本政府留存下來之土地，被告先建造房子使用，國民政府始表示為其所有土地，並要求被告繳納租金、使用補償金，被告認為應按照物價水平及被告收入所得來計算租金始合理。又依據原告所主張租金，每月租金約一萬元，被告認為過高，因為房子是被告自己出資搭建的，僅使用原告所有土地，以該地段而言，如向他人租房子月租才約一萬元，毋庸再花費搭蓋房子。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八五九地號土地。該地係為水溝。
二十、被告卯○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八六一地號土地自八十二年一月起就未續約，八六二地號土地未曾訂立租約。被告認為原告租金過高被告無法負擔。被告認為應依據七十七年度時繳納租金，以公告地價百分之三並打六折被告繳得起才合理。被告目前無工作收入。房子為磚造水泥二層半房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八六二地號土地。
二十一、被告丑○○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八六四地號土地自八十二年一月起就未續約而繼續使用土地迄今，八六三地號從未訂立租約也沒有繳納租金。公告地價會隨著年度提高，如年息租率亦予提高，則為雙重提高，造成租金一次提高過多，被告無法負擔。被告認為以公告地價百分之二計算租金才合理。被告目前無工作收入。被告之子媳每月薪資共約四、五萬元，另需撫養三名子女。房子為磚造水泥三層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。另提出基地租賃契約一份、繳款書四份為證。
（二）被告並未占有使用八六三地號土地。
二十二、被告玄○○○：
（一）被告自認自八十年七月到八十九年十二月份未繳納租金、使用補償金，且八六五地號土地自八十二年一月起就未續約而繼續使用土地迄今，八六六地號土地未曾訂立租約。原告租金調漲過高，致被告無法負擔。被告認為依據七十七年度時之租金，以公告地價百分之三並打六折計算租金才算合理，因為銀行利率調降所以年息租率也要調降，被告能夠負擔始為合理。被告目前無工作收入。
房子為磚造水泥二層房屋、目前為自用。並為五年短期消滅時效之抗辯。
（二）被告並未占有使用八六六地號土地。八六六地號土地為一條水溝，而原告竟要求被告繳使用補償金，且經地政事務所測量後，被告之房子並未占用八六六地號土地，原告不得要求被告繳付八六六地號土地之租金或使用補償金。提出繳款書及使用分區證明書供參酌。
丙、被告子○○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，復未提出書狀作何答辯。
丁、本院依原告聲請履勘現場並製作勘驗筆錄、拍攝照片附卷。及依職權調取本院竹北簡易庭八十七年度竹北簡字一九三、一九四、二○一號全卷。
理 由
甲、程序部分：本件被告子○○○、甲○○、辛○○均經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：被告所使用如附件壹所載地號之土地為中華民國所有、交由原告教育部管理之土地，被告等（被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○等五人除外）前分別與系爭土地之前管理人新竹縣政府簽訂基地租賃契約書，租約期滿均未續約，惟仍繼續占有使用如附表壹所載地號、面積之土地迄今。又被告承租、無權使用之土地租金、使用補償金，原係按土地申報地價年息百分之三計算，嗣自八十年七月一日起，經當時之所有權人台灣省政府修訂調整為商業區按土地申報地價年息百分之七點五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算，再自八十二年七月一日起，經台灣省政府修訂調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算。另因被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○自始無權占有如附表壹所示地號、面積之土地，在其上建造房屋居住使用，致原告無法管理使用上開土地，顯已受有相當於租金之不當得利且使原告遭受損害。從而，原告依基地租賃契約書第四、十二條之約定及民法第一百七十九條之規定，訴請被告給付如訴之聲明第一項即附表壹所示之租金及相當於租金之不當得利等語。
二、被告辯以：（一）被告自認原告主張之租約期滿後不再續租、被告未繳付租金、或使用補償金及未返還相當於租金之不當得利，惟以：原告調漲租金之調幅過大，因租金過高，被告無法負擔，被告僅在系爭土地上建造磚造水泥房屋自用，原告不應收取如附表壹所示之高額租金及相當於租金之不當得利。（二）除被告子○○○、甲○○、辛○○外，其餘被告均抗辯原告之請求權已罹於五年之消滅時效。（三）被告巳○○○否認占有使用八四六地號土地；被告辰○○否認占有使用八四七地號土地；被告Ｆ○○否認占有使用八五一地號土地；被告黃○○否認占有使用八五四地號土地；被告天○○○否認占有使用八五八地號土地；被告寅○○否認占有使用八五九地號土地；被告卯○○否認占有使用八六二地號土地；被告丑○○○否認占有使用八六三地號土地；被告玄○○○否認占有使用八六六地號土地，原告其餘之主張，不予爭執等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）本件被告等人所使用之土地原係台灣省政府所有之學產地，由台灣省政府教育廳管理，並交由新竹縣政府代管，嗣於八十七年間台灣省政府功能業務與組織調整後，所有權人改由中華民國所有，並交由原告管理。
（二）被告（除被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○五人外）等人前分別與土地之前代管人新竹縣政府簽訂基地租賃契約書，承租新竹縣政府所代管之土地，承租人自八十二年一月起未再續約，仍繼續占有使用土地迄今。
（三）本件系爭土地之租金，自六十六年一月起係按土地申報地價年息百分之四計算，自七十六年七月起係按土地申報地價年息百分之三計算租金額後六折計收，自七十八年一月起係按土地申報地價年息百分之三計算租金額後八折計收，自七十九年一月起係按土地申報地價年息百分之三計算，自八十年七月一日起，調整為商業區按土地申報地價年息百分之七點五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算，嗣於八十二年七月一日起，又經台灣省政府核定比照「台灣省省有基地租金率調整方案」辦理而調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算。
（四）各被告使用之土地面積及坐落位置，援引本院竹北簡易庭八十七年度竹北簡字
一九三、一九四、二○一號卷附八十七年五月十二日、八十七年五月十五日竹北地政事務所土地複丈成果圖三份。
四、本件應審酌者，在於：⑴被告所占有使用土地之地號、面積為何？⑵原告是否得依租賃契約約定調整租金？⑶被告等人（被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○等五人除外）與原告所簽訂之上開租約，租賃期間是否已屆滿？⑷原告所主張租金請求權，是否已罹於五年之消滅時效？⑸原告得否對被告等人請求相當於租金之不當得利？⑹原告主張之相當於租金之不當得利之請求權，是否已罹於五年之消滅時效？茲分別論述如下：
（一）被告占有使用土地之地號、面積部分：原告主張被告占有使用土地之地號、面積均詳如附表壹所示，惟被告巳○○○、辰○○、Ｆ○○、黃○○、天○○○、寅○○、卯○○、丑○○○、玄○○○則以前詞置辯，亦即被告自認占有使用土地之地號、面積詳如附表貳所示。
經查：
１、依據兩造不爭執之本院竹北簡易庭八十七年度竹北簡字一九三、一九四、二○一號卷附八十七年五月十二日、八十七年五月十五日竹北地政事務所土地複丈成果圖三份所示，可知被告巳○○○並未占有使用八四六地號土地；被告辰○○並未占有使用八四七地號土地；被告Ｆ○○並未占有使用八五一地號土地；被告黃○○並未占有使用八五四地號土地；被告辛○○並未占有使用八五五地號土地；被告天○○○並未占有使用八五八地號土地；被告寅○○並未占有使用八五九地號土地；被告卯○○並未占有使用八六二地號土地；被告丑○○○並未占有使用八六三地號土地；被告玄○○○占有使用八六六地號土地等情，此外原告未舉證以證實其說，是認被告上開所辯，應認真實。
２、除前項部分，就原告提出之計算租金清冊即附表壹所載地號、面積，核與前開複丈成果圖所載相符，原告此部分之主張，自應足採。
３、從而，本件被告占有使用土地之地號、面積應詳如附表貳所示，至原告逾此部分之主張，顯屬無據，應予駁回。
（二）原告是否得依租賃契約約定調整租金？是否調漲過高？
１、查被告（除被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○五人外）等人（下稱曾訂租約之被告）前分別與土地之前代管人新竹縣政府所簽訂之基地租賃契約第四條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人願照調整之租金金額自調整之月份起計算。每半年收租一次，以一、七月為收租期間，承租人應依出租機關所開繳納通知書規定期限，自動向指定繳款處所繳納，逾期不繳以違約論」等語，有該基地租賃契約書在卷可憑，即約定租金係由原告按法令規定所訂之計算方式計付，並約定原告依規定調整租率時，被告等承租人願照調整之租金金額計算，而本件土地之租金，原告均係依規定以土地申報地價之一定比例為計算標準，自六十六年一月起係按土地申報地價年息百分之四計算，自七十六年七月起係按土地申報地價年息百分之三計算租金額後六折計收，自七十八年一月起係按土地申報地價年息百分之三計算租金額後八折計收，自七十九年一月起係按土地申報地價年息百分之三計算，自八十年七月一日起，經當時之所有權人台灣省政府修訂「台灣省省有學產基地租金率計收標準」而調整為商業區按土地申報地價年息百分之七點五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算，嗣於八十二年七月一日起，又經台灣省政府核定比照「台灣省省有基地租金率調整方案」辦理而調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算，此為兩造所不爭，易言之，本件租賃契約之租金已約定由原告按法令規定之計算方式（即土地申報地價）計算，並約定原告依規定調整租率時，被告等承租人願照調整之租金金額計算，即兩造對於增減租金之方式已有所約定，原告依規定調整租率時，即得直接依該約定方法增減租金，殊無待兩造之另行協議，被告等人辯稱：原告自行調漲租金並不合理云云，尚不足採。
２、另被告辯稱：租金調漲幅度過高云云，惟原告係按規定依土地申報地價之一定比例為租金計算標準，業如前述，且基礎之土地申報地價係因地價之波動而由地政機關依法調整，並非原告所得掌控，而該申報地價之比例雖依規定而有調整，惟自八十年七月調高為商業區按土地申報地價年息百分之七點五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算後，自八十二年七月一日起，即又調降為一律按土地申報地價年息百分之五計算，並非一再調漲租金率，是被告等人辯稱：租金調漲幅度過高云云，亦不足採。另部分被告辯稱：當地其餘由市公所承租之土地仍比照八十年租金，並未調高云云，並未舉證以實其說，縱若屬實，亦與本件租金之計收無涉，尚難以他租賃契約租金之計算執為本件租金計算之依據。是被告所辯均不足採，被告等人應依約按照調整之租率給付租金。
（三）曾訂租約之被告與原告間所簽訂之基地租賃契約，租賃期間是否已屆滿？
１、按民法第四百五十一條所訂出租人於租期屆滿後需即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照）。
２、查原告主張曾訂租約之被告等人所簽訂之上開租約，租賃期間均已於八十一年十二月三十一日屆滿之事實，亦據其提出上開租約為證，被告等人對於上開租約之租期已屆滿，且未另行訂立租約一節亦不否認。按兩造租賃契約第十二條約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。：：並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」等語，此有基地租賃契約書在卷可稽，從而，上開曾訂租約之被告等人與原告間之租賃關係自因租賃期間屆滿而消滅。
（四）原告所主張租金請求權，是否已罹於五年之消滅時效？
１、查曾訂租約之被告等人與原告間訂有租約，兩造間之租賃關係已於八十一年十二月三十一日期滿日終止，已如前述，而曾訂租約之被告等人未依約給付自八十年七月一日起至八十一年十二月三十一日止租金之事實，亦為兩造所不爭，是原告爰依兩造不爭執之基地租賃契約第四條約定，請求曾訂租約之被告等人給付租金，自屬有據。
２、按租金之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。經查，雖原告得依約請求曾訂租約之被告等人給付上開租金，惟因曾訂租約之被告（除被告甲○○外）以原告之租金請求權罹於五年短期消滅時效為抗辯，而原告對於上開被告所提出之五年短期時效抗辯亦不爭執（見原告九十年十月二十二日、九十二年五月二十八日言詞辯論筆錄），是以曾訂租約之被告（除被告甲○○外）所為租金請求權已逾五年時效之抗辯，自有理由。
３、次查，原告係請求曾訂租約之被告等人給付自八十年七月一日起至八十一年十二月三十一日止之租金，然其迄至九十年九月十日提起本件訴訟，則均已超過租金請求權之五年短期時效，是原告自不得再依據租賃之法律關係對曾訂租約之被告（除被告甲○○外）等人請求租金之給付。而原告對於被告甲○○請求給付租金部分，核與卷附基地租賃契約第四條約定相符，洵屬有據，應予准許。
４、至被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○五人，因其並未與原告訂有租約，自亦無依據租賃關係請求給付租金之情事，附此敘明。
（五）原告是否得對被告請求相當於租金之不當得利？
１、按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文；又無權占有他人之土地，可得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而依土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十一年台上字第一六九五號、四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三○七一號判例參照）。
２、查本件原告主張曾訂租約之被告等人在八十一年十二月三十一日租約期滿後，即自八十二年一月一日起無權占有使用原告所有土地，而被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○五人則自始無權占有使用原告所有土地，致其受有相當於租金額之損害，而該等被告受有不當得利，請求給付不當得利乙節，業據其提出土地登記簿謄本、地價謄本等為證，並經本院至現場履驗，並調閱八十七年度竹北簡字第一九三、一九四、二○一號案卷查核屬實，而被告對於使用上開土地之事實亦不爭執，是揆諸前開說明，堪認原告主張其因前開被告之無權占用土地而受有損害，被告並因而受有利益乙節為真實。
３、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；且上開規定於租用基地建築房屋時，亦準用之，同法第一百零五條亦定有明文，已如前述。本件系爭土地，係位於新竹縣竹北市○○街、仁愛街，附近有市場、花藝店、西服店等商店，並鄰近竹仁國小，交通便利，被告等人所有之房屋均供住家所用之情，有原告提出之照片四幀及本院於九十二年四月三日之勘驗筆錄、照片四幀在卷可憑，被告等人雖稱：原告係拍攝熱鬧大街，被告之巷道僅容一部汽車或機車通過，距離大街為二百公尺至五百公尺遠，租金應考量此點等語，然查，系爭地點仍屬竹北市區，且有市場設於該處，附近又屬住商混合區，並非偏僻之鄉下或市郊，是本院綜合審酌該地之位置、工商業繁榮情形及被告利用土地情形、被告等所有之房屋並非新建等情，並考量其他繁榮、偏僻地區相當於租金不當得利計算比率之衡平原則，認以申報地價之年息百分之五計算為當，原告請求依據申報地價年息百分之五計算相當於租金之不當得利，尚屬合理，被告等人請求依據較申報地價年息百分之五為低之標準計算租金，已屬一般計算鄉下、偏僻、使用程度低地區之基地租金之標準，尚與系爭土地之利用程度等情形不符，自難採酌。
４、綜上，原告依據不當得利之法律關係請求被告給付相當於以年息百分之五計算租金之不當得利，尚屬允當，即有理由。
（六）原告主張之相當於租金之不當得利之請求權，是否已罹於五年之消滅時效？
１、按租金之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則請求返還（最高法院四十九年台上字第一七三○號判例參照）。
２、查原告主張曾訂租約之被告等人自八十二年一月一日起無權占有使用原告所有土地迄今，而被告子○○○、Ｄ○○、丁○○、申○○○、辛○○五人則自始無權占有使用原告所有土地使用迄今，致其受有相當於以年息百分之五計算租金之不當得利等情，而被告（除被告子○○○、甲○○、辛○○外）等人則以原告之不當得利請求權罹於五年短期消滅時效為抗辯，原告對於上開被告所提出之五年短期時效抗辯亦不爭執，有如前述，是以被告（除被告子○○○、甲○○、辛○○外）等人所為不當得利請求權已逾五年時效之抗辯，自有理由。
３、從而，原告請求被告（除被告子○○○、甲○○、辛○○外）等人返還其自起訴請求前五年起（即自八十五年九月十日起）至八十九年十二月三十一日止，相當於租金之不當得利，及請求被告子○○○自八十一年一月一日無權占有之日起、被告甲○○自租約期滿後之八十二年一月一日無權占有之日起、被告辛○○自八十年七月一日無權占有之日起，均至八十九年十二月三十一日止，相當於租金之不當得利，均於法相合，應予准許。
五、綜上所述，在原告主張被告占有使用原告所有如附表貳所示地號、面積之土地，其基於租賃及不當得利之法律關係，請求被告甲○○給付自八十年七月一日起至八十一年十二月三十一日止之租金及返還自八十二年一月一日起至八十九年十二月三十一日止相當於租金之不當得利，即詳如附表貳編號３所示之金額；暨其基於不當得利之法律關係，請求被告子○○○返還自八十一年一月一日起至八十九年十二月三十一日止；被告辛○○返還自八十年七月一日起至八十九年十二月三十一日止；而其餘被告（除被告子○○○、甲○○、辛○○外）返還自八十五年九月十日起至八十九年十二月三十一日止，各如附表貳所示之不當得利金額範圍內，即有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
八、結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十八 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 黃美文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 洪木志中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十三 日