臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度重訴字第二○一號
原 告 教育部法定代理人 戌○○複 代理人 丁○○被 告 天○○兼訴訟代理人 地○○○被 告 癸○
卯○○玄○○訴訟代理人 甲○○被 告 黃○○訴訟代理人 Ａ○○被 告 午○○○訴訟代理人 辰○○被 告 丙○○
子○○訴訟代理人 丑○○○訴訟代理人 林 盛被 告 庚○○
乙○○未○○○訴訟代理人 巳○○被 告 酉○○訴訟代理人 申○○被 告 宇○○訴訟代理人 宙○○被 告 亥○○訴訟代理人 戊○○被 告 壬○○
辛○○己○○寅○○右當事人間給付租金等事件，本院判決如左：
主 文
一、被告天○○、地○○○應給付原告新台幣陸拾伍萬捌仟肆佰捌拾元及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告天○○應給付原告新台幣叁萬叁仟壹佰貳拾元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告癸○、卯○○應給付原告新台幣叁萬捌仟伍佰元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
四、被告玄○○應給付原告新台幣貳萬伍仟叁佰元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
五、被告甲○○應給付原告新台幣壹拾陸萬貳仟貳佰伍拾元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
六、被告黃○○應給付原告新台幣壹佰壹拾柒萬陸仟壹佰伍拾元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
七、被告午○○○應給付原告新台幣壹拾貳萬壹仟元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
八、被告丙○○應給付原告新台幣陸拾玖萬陸仟柒佰貳拾伍元，及自民國九十年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
九、被告庚○○應給付原告新台幣壹拾柒萬捌仟零玖拾伍元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十、被告乙○○應給付原告新台幣陸拾肆萬叁仟陸佰伍拾元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十一、被告未○○○應給付原告新台幣陸拾叁萬零玖佰零伍元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十二、被告酉○○應給付原告新台幣陸拾柒萬貳仟捌佰玖拾元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十三、被告宇○○、宙○○應給付原告新台幣陸拾貳萬零玖佰零伍元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十四、被告亥○○應給付原告新台幣陸拾陸萬伍仟壹佰伍拾元，及自民國九十年九月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十五、被告壬○○應給付原告新台幣壹拾壹萬捌仟叁佰柒拾捌元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十六、被告辛○○應給付原告新台幣壹拾萬陸仟柒佰玖拾伍元，及自民國九十年九月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十七、被告己○○應給付原告新台幣陸拾捌萬肆仟柒佰捌拾伍元，及自民國九十年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十八、被告寅○○應給付原告新台幣壹拾肆萬壹仟零伍拾元，及自民國九十年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
十九、被告丑○○○、子○○應給付原告新台幣貳拾玖萬貳仟壹佰柒拾陸元，及自民國九十年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二十、原告其餘之訴駁回。
二十一、訴訟費用由被告各按如附表二所示比例負擔，由原告負擔百分之六十二。
二十二、本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬元為被告天○○、地○○○供擔保後，得假執行。
二十三、本判決第二項於原告以新台幣壹萬元為被告天○○供擔保後，得假執行。
二十四、本判決第三項於原告以新台幣壹萬貳仟元為被告癸○、卯○○供擔保後，得假執行。
二十五、本判決第四項於原告以新台幣捌仟元為被告玄○○供擔保後，得假執行。
二十六、本判決第五項於原告以新台幣伍萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
二十七、本判決第六項於原告以新台幣叁拾玖萬元為被告黃○○供擔保後，得假執行。
二十八、本判決第七項於原告以新台幣肆萬元為被告午○○○供擔保後，得假執行。
二十九、本判決第八項於原告以新台幣貳拾叁萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
三十、本判決第九項於原告以新台幣伍萬元為被告庚○○供擔保後，得假執行。
三十一、本判決第十項於原告以新台幣貳拾壹萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
三十二、本判決第十一項於原告以新台幣貳拾壹萬元為被告未○○○供擔保後，得假執行。
三十二、本判決第十二項於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告酉○○供擔保後，得假執行。
三十三、本判決第十三項於原告以新台幣貳拾萬元為被告宇○○、宙○○供擔保後，得假執行。
三十四、本判決第十四項於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告亥○○供擔保後，得假執行。
三十五、本判決第十五項於原告以新台幣叁萬陸仟元為被告壬○○供擔保後，得假執行。
三十六、本判決第十六項於原告以新台幣叁萬叁仟元為被告辛○○供擔保後，得假執行。
三十七、本判決第十七項於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告己○○供擔保後，得假執行。
三十八、本判決第十八項於原告以新台幣肆萬陸仟元為被告寅○○供擔保後，得假執行。
三十九、本判決第十九項於原告以新台幣玖萬陸仟元為被告丑○○○、子○○供擔保後，得假執行。
四十、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、查本件被告等所使用之土地原係台灣省政府所有之學產地，由台灣省政府教育廳管理，並交由新竹縣政府代管，嗣於民國八十七年間台灣省政府功能業務與組織調整後，由中華民國接管，並交由原告教育部管理。
二、次查，被告等（被告壬○○除外）前分別與土地之前代管人新竹縣政府簽訂基地租賃契約書，承租新竹縣政府所代管之土地，各被告承租使用之地號、面積及租賃期間詳如附表所載。於租賃契約第四條約定「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人願照調整之租金金額自調整之月份起計算。每半年收租一次，以一、七月為收租期間，承租人應依出租機關所開繳納通知書規定期限，自動向指定繳款處所繳納，逾期不繳以違約論。逾期繳納在三個月以上者，一律照欠額加收百分之十之違約金」。於租賃契約第十二條約定「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」。此有附呈基地租賃契約可稽。
三、按本件土地之租金，原係按土地申報地價年息百分之三計算，惟自八十年七月一日起，經當時之所有權人台灣省政府修訂調整為商業區按土地申報地價年息百分之七．五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算，嗣於八十二年七月一日起，又經台灣省政府修訂調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算。依租賃契約第四條之約定及最高法院六十四年台上字第一五七九號判例意旨所示，被告自負有依上開租率繳納租金之義務。且租期屆滿後，被告既未經辦妥換約續租之手續，而仍為租賃物之使用，依租賃契約第十二條之約定，亦負有依照台灣省政府所訂之租率繳納使用補償金之義務。另依民法第一百七十九條之規定，亦負有返還依原訂租金計算之不當利得予原告之義務。
四、詎被告等自八十年七月一日起因租率經台灣省政府調整提高後，竟拒絕繳納租金，嗣於租期屆滿後，亦拒絕繳納使用補償金暨違約金，亦不返還不當利得。又被告壬○○及其餘被告等無權占有如附表三所示無權占用地號及面積欄所載之土地使用，致原告無法管理使用上開土地，顯已受有相當於租金之不當得利且使原告遭受損害，依民法第一百七十九條之規定自應返還相當於租金之不當利得予原告。
五、對於被告提出五年短期時效抗辯乙節，原告不爭執。
六、查原告為政府機關，顯非以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，依消費者保護法第二條第二款就企業經營者所為定義，本件應無適用消費者保護法之餘地；次按私法自治乃為民法上基本原則，非得任意以公權力進行干涉，兩造所為上開約定，純屬私法自治範疇，且為合理約定，被告抽象指稱對其等顯失公平，自難採信。況且，本件原告請求被告給付按年息百分之五計算之租金，顯低於依土地法第九十七條及第一百零五條所規定之年息百分之十。而市價租金之計算，遠超過上開法定最低租金，更是眾人皆知之事實，是本件租金之約定，並無任何顯失公平之處，被告所辯，顯無足採。並聲明：（一）被告天○○、地○○○等二人應共同給付原告新台幣（下同）一百四十二萬八千八百六十八元，被告天○○應給付原告七萬一千七百六十元，被告癸○、卯○○等二人應共同給付原告八萬三千六百五十元，被告玄○○應給付原告一十萬五千八百元，被告甲○○應給付原告三十五萬二千五百二十五元，被告黃○○應給付原告二百五十五萬三千八百六十一元，被告午○○○應給付原告二十一萬零一百元，被告丙○○應給付原告一百五十一萬零四百四十八元，被告庚○○應給付原告八十七萬二千六百五十元，被告乙○○應給付原告一百三十九萬六千八百零五元，被告未○○○應給付原告一百三十六萬九千零三十六元，被告酉○○應給付原告一百四十六萬零四百二十三元，被告宇○○、宙○○等二人應共同給付原告一百三十四萬七千二百四十九元，被告亥○○應給付原告一百四十四萬三千五百五十五元，被告壬○○應給付原告六十三萬三千二百三十二元，被告辛○○應給付原告五十六萬八千六百八十六元，被告己○○應給付原告一百四十七萬五千六百零七元，被告寅○○應給付原告三十萬二千七百零五元，被告丑○○○、子○○等二人應共同給付原告二十九萬二千一百八十元，並均自本訴狀繕本送達被告之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告等負擔。（三）請准予提供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：原告依據契約第四條之約定，未經法院判決或雙方協議即自行任意調漲租金不公平，且歷年來調漲幅度高，與民間租金不成比例，當地其餘由市公所承租之土地，仍比照八十年租金計收，並未調高，被告等人所承租之同一地點卻要調高，並不合理，住家地區以商業區收租亦不合理。原告為政府單位，無視承租人之負擔及市場價格，執意以高於市價數十倍之幅度調高租金，顯不合理。且原告所訂立之租約違反消費者保護法、公平交易法，顯失公平。又承租地點在數十年前雖屬繁華商業區，但現已屬沒落之商業區，原告之租金收取應考量此點。且原告請求之租金亦已超過五年時效，應不得再請求等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
參、程序方面：本件被告庚○○、乙○○、己○○、寅○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
肆、兩造不爭執之事實：
一、本件被告等人所使用之土地原係台灣省政府所有之學產地，由台灣省政府教育廳管理，並交由新竹縣政府代管，嗣於八十七年間台灣省政府功能業務與組織調整後，所有權人改由中華民國所有，並交由原告管理。
二、被告等人（被告壬○○除外）前分別與土地之前代管人新竹縣政府簽訂基地租賃契約書，承租新竹縣政府所代管之土地，各被告承租使用之地號、面積及租賃期間詳如附表三所載。
三、本件土地之租金，原係按土地申報地價年息百分之三計算，惟自八十年七月一日起，經當時之所有權人台灣省政府修訂調整為商業區按土地申報地價年息百分之
七．五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算，嗣於八十二年七月一日起，又經台灣省政府修訂調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算。
四、各被告使用之土地面積及坐落位置，分別經本院於八十六年五月十日、八十六年七月二十一日、九十一年六月二十七日囑託竹北地政事務所派員至現場測量並製有土地複丈成果圖六份（即附圖）。
伍、得心證之理由：本件兩造爭執之處應在於原告是否得依租賃契約約定調整租金？租金之請求是否已罹五年時效？租賃期間是否已屆滿？原告是否得對被告等人請求相當於租金之不當得利？茲詳述如下：
一、按不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議（最高法院六十四年台上自第一五七九號判例參照）。
（一）查原告主張其依約調整租金，被告負有依約定租率繳納租金義務之事實，業據其提出台灣省新竹縣省有學產基地租賃契約書二十份為證，被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○、丑○○○、子○○等人對於確有簽訂上開租約亦不爭執，惟辯稱：原告依據契約第四條之約定，未經法院判決或雙方協議即自行任意調漲租金不公平，該租約並有違反消費者保護法、公平交易法之嫌云云。經查，被告等人（被告壬○○除外）前分別與土地之前代管人新竹縣政府所簽訂之基地租賃契約第四條約定：「應繳租金依出租機關按法令規定所訂計算方式每年分期繳納，其依規定調整租率時，承租人願照調整之租金金額自調整之月份起計算。每半年收租一次，以一、七月為收租期間，承租人應依出租機關所開繳納通知書規定期限，自動向指定繳款處所繳納，逾期不繳以違約論」等語，有該基地租賃契約書在卷可憑，即約定租金係由原告按法令規定所訂之計算方式計付，並約定原告依規定調整租率時，被告等承租人願照調整之租金金額計算，而本件土地之租金，原告均係依規定以土地申報地價之一定比例為計算標準，自六十六年一月起係按土地申報地價年息百分之四計算，自七十六年七月起係按土地申報地價年息百分之三計算租金額後六折計收，自七十八年一月起係按土地申報地價年息百分之三計算租金額後八折計收，自七十九年一月起係按土地申報地價年息百分之三計算，自八十年七月一日起，經當時之所有權人台灣省政府修訂「台灣省省有學產基地租金率計收標準」而調整為商業區按土地申報地價年息百分之七．五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算，嗣於八十二年七月一日起，又經台灣省政府核定比照「台灣省省有基地租金率調整方案」辦理而調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算，此為兩造所不爭，易言之，本件租賃契約之租金已約定由原告按法令規定之計算方式（即土地申報地價）計算，並約定原告依規定調整租率時，被告等承租人願照調整之租金金額計算，即兩造對於增減租金之方式已有所約定，原告依規定調整租率時，即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方之另行協議，被告等人辯稱：原告未經法院判決或雙方協議即自行調漲租金並不公平云云，於法尚不足採，此由原告依規定調降租金率時，被告等承租人並未為反對之意思表示而仍繼續繳納租金等情亦可得知。
（二）再者，被告雖辯稱：上開租賃契約違反消費者保護法、公平交易法，顯失公平云云，惟查，兩造間上開租賃契約之約定，並非以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務，即非所謂消費性契約條款，與消費者保護法所欲規範之消費關係不同，且原告為政府機關，雖將其所管理之學產基地出租與被告等人使用，然其並非以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，依消費者保護法第二條第二款就企業經營者所為定義，原告應非所謂企業經營者，且被告等承租人亦非以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，應非消費者保護法所涵蓋之消費者，本件應無適用消費者保護法之問題；且原告雖為政府機關，系爭土地亦屬國家所有，而由原告管理，然上開租賃契約係原告以出租人之身分與被告等承租人訂立者，屬私經濟行為，並非以公權力之行使干預該租賃契約之訂立，上開契約之訂立均屬兩造自由意思表示合致之結果，亦無何違反公平交易之處，遑論兩造間租賃關係亦非公平交易法所欲規範之交易關係；再觀之兩造租賃契約之內容，亦無何違反誠信原則及其他顯失公平之處，就調整租金約定之方式，事實上係以該基地申報地價之一定比例為調整基準，亦與其他民間基地租賃所採取租金調整方式相同，無何違反誠信原則而顯失公平之處，被告僅以原告為政府機關即空言指稱該契約對其等顯失公平，自難採信。
（三）又被告辯稱：租金調漲幅度過高云云，惟原告係按規定依土地申報地價之一定比例為租金計算標準，業如前述，且基礎之土地申報地價係因地價之波動而由地政機關依法調整，並非原告所得掌控，而該申報地價之比例雖依規定而有調整，惟自八十年七月調高為商業區按土地申報地價年息百分之七．五計算，住宅區及其他土地按土地申報地價年息百分之五計算後，自八十二年七月一日起，即又調降為一律按土地申報地價年息百分之五計算，並非一再調漲租金率，是被告等人辯稱：租金調漲幅度過高云云，亦不足採。至部分被告辯稱：住家以商業區收租不合理云云，因自八十二年七月一日起，已調整為一律按土地申報地價年息百分之五計算，並未區分住家或商業區，且於自用住宅一百平方公尺以下部份以六折計收，是被告此部份抗辯亦不足採。又被告辯稱：當地其餘由市公所承租之土地仍比照八十年租金，並未調高云云，並未舉證以實其說，縱若屬實，亦與本件租金之計收無涉，尚難以他租賃契約租金之計算執為本件租金計算之依據。是被告所辯均不足採，被告等人應依約按照調整之租率給付租金。
二、次按，民法第四百五十一條所訂出租人於租期屆滿後需即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿絕不續租或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五十五年台上字第二七六號判例參照）。查原告主張被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○、丑○○○、子○○等人所簽訂之上開租約，租賃期間均已屆滿之事實，亦據其提出上開租約為證，被告等人對於上開租約之租期已屆滿，且未另行訂立租約一節亦不否認，僅稱：租約違反消費者保護法云云。經查，兩造租賃契約第十二條約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。．．並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」等語，此有基地租賃契約書在卷可稽，即兩造於訂約之際即言明期滿續租應另訂契約，而被告等人之租賃期間均早已屆滿，又未於租賃期間屆滿後與原告另訂契約，此為兩造所不爭，依上開說明，被告等人自不得主張民法第四百五十一條之適用，被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○、丑○○○、子○○等人與原告間之租賃關係自因租賃期間屆滿而消滅，被告等人辯稱契約約定違反消費者保護法云云，自無理由。
三、再按，租金之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。經查，原告主張被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○、丑○○○、子○○等人租金未付，被告等人則辯稱：租金已超過五年請求權時效等語，原告對於被告所提出之五年短期時效抗辯亦不爭執（見原告九十一年十一月六日所提辯論意旨狀），則被告等人所為租金請求權已逾五年時效之抗辯，自有理由。而本件原告與被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○、丑○○○、子○○等人所簽訂之上開租約，租賃期間均已屆滿，業如前述，且其中除被告丑○○○、子○○之租賃期間係在八十七年十二月三十一日屆滿外，餘被告之租賃期間屆滿時間均為八十一年十二月三十一日，而本件原告係於九十年九月十日提起本件訴訟，則均已超過租金請求權之五年短期時效，是原告自不得再依據租賃之法律關係對被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○等人請求租金之給付。而被告丑○○○、子○○部分，因其租賃期間係於八十七年十二月三十一日始屆滿，尚未逾五年時效，是原告自得依據租賃契約之法律關係對被告丑○○○、子○○請求積欠之租金計十二萬五千九百三十八元（計算方式：自八十五年九月十日起至八十七年十二月三十一日止，因租金約定每半年收租一次，以一、七月為收租期間，而七五四地號土地申報地價為四萬零三百元，承租面積二十五平方公尺，40300x25x5%x2.5=125938）。至被告壬○○部分，因其並未與原告訂有租約，自亦無依據租賃關係請求給付租金之情事，附此敘明。
四、次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文；又無權占有他人之土地，可得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而依土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十一年臺上字第一六九五號、四十六年臺上字第八五五號、六十八年臺上字第三０七一號判例參照）；又租金之定期給付債權，其各期給付請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文，又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則請求返還（最高法院四十九年臺上字第一七三０號判例參照）。查本件原告主張被告天○○、地○○○、癸○、卯○○、玄○○、甲○○、黃○○、午○○○、丙○○、庚○○、乙○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、亥○○、辛○○、己○○、寅○○、丑○○○、子○○等人於租期屆滿後繼續使用上開土地，被告丙○○、庚○○、未○○○、酉○○、宇○○、宙○○、黃○○、己○○、丑○○○、子○○等人並無權占用原告所有土地使用，被告壬○○則自始無權原告所有土地使用（租期屆滿者與自始無權占用者之詳細使用地號、面積等均詳如附表及附圖所示），致其受有相當於租金額之損害，而該等被告受有不當得利，請求給付不當得利乙節，業據其提出土地登記簿謄本、地價謄本等為證，並經本院至現場履勘測量屬實，且經本院調閱八十六年度竹北調字第九七號、八十六年度竹北調字第一五五號案卷查核屬實，被告等人對於使用上開土地之事實亦不爭執，是揆諸前開說明，堪認原告主張其因前開被告之無權占用土地而受有損害，被告並因而受有利益乙節為真實，則原告請求上開被告等人，給付其自起訴請求前五年起（即自八十五年九月十日起）相當於租金之不當得利，自屬有據。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；且上開規定於租用基地建築房屋時，亦準用之，同法第一百零五條亦定有明文，已如前述。本件系爭土地，係位於竹北市○○街、中山路、博愛街，附近有市場、早餐店、藥局、服飾店等商店，並鄰近竹北火車站，交通便利，被告等人所有之房屋或供住家使用，或供營業使用之情，有勘驗筆錄在卷可憑，並經本院調閱八十六年度竹北調字第九七號、八十六年度竹北調字第一五五號案卷查核屬實。被告等人雖稱：系爭地點已為商業沒落地區，租金應考量此點等語，然查，系爭地點位於竹北火車站前之竹北市場附近商店區，早期屬竹北之商業繁榮地區，現雖因新竹縣政府設於竹北市，加以縣治區之開發，使竹北市之商業繁榮地區移至新竹縣政府附近，而使系爭地點成為竹北之舊市區，進而影響其商業繁榮程度，且竹北火車站之利用程度亦因公車站遷移而非如其餘地區之車站般頻繁，然系爭地點仍屬竹北市區，且有市場設於該處，附近又屬住商混合區，並非偏僻之鄉下或市郊，是本院綜合審酌該地之位置、工商業繁榮情形及被告利用土地情形、被告等所有之房屋並非新建等情，並考量其他繁榮、偏僻地區相當於租金不當得利計算比率之衡平原則，認以申報地價之年息百分之五計算為當，原告請求依據申報地價年息百分之五計算相當於租金之不當得利，尚屬合理，被告等人請求依據較申報地價年息百分之五為低之標準計算租金，已屬一般計算鄉下、偏僻、使用程度低地區之基地租金之標準，尚與系爭土地之利用程度等情形不符，遑論以申報地價計算基地租金與市價已有所差異。故原告依據不當得利之法律關係請求被告等人給付之數額，其中被告天○○、地○○○給付六十五萬八千四百八十元，被告天○○給付三萬三千一百二十元，被告癸○、卯○○給付三萬八千五百元，被告玄○○給付二萬五千三百元，被告甲○○給付十六萬二千二百五十元，被告黃○○給付一百一十七萬六千一百五十元，被告午○○○給付十二萬一千元，被告丙○○給付六十九萬六千七百二十五元，被告庚○○給付十七萬八千零九十五元，被告乙○○給付六十四萬三千六百五十元，被告未○○○給付六十三萬零九百零五元，被告酉○○給付六十七萬二千八百九十元，被告宇○○、宙○○給付六十二萬零九百零五元，被告亥○○給付六十六萬五千一百五十元，被告壬○○給付十一萬八千三百七十八元，被告辛○○給付十萬六千七百九十五元，被告己○○給付六十八萬四千七百八十五元，被告寅○○給付十四萬一千零五十元，被告丑○○○、子○○給付十六萬六千二百三十八元（詳細之計算公式及各被告占用之面積、積欠之年數等，均參見附表一）之範圍內，即有理由，逾此數額之請求，則無理由。
五、綜上，原告基於租賃及不當得利之法律關係，請求被告天○○、地○○○共同給付六十五萬八千四百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告天○○給付三萬三千一百二十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告癸○、卯○○共同給付三萬八千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告玄○○給付二萬五千三百元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告甲○○給付十六萬二千二百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告黃○○給付一百一十七萬六千一百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告午○○○給付十二萬一千元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告丙○○給付六十九萬六千七百二十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十五日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告庚○○給付十七萬八千零九十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告乙○○給付六十四萬三千六百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告未○○○給付六十三萬零九百零五元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告酉○○給付六十七萬二千八百九十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告宇○○、宙○○給付六十二萬零九百零五元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告亥○○給付六十六萬五千一百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月二十日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告壬○○給付十一萬八千三百七十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告辛○○給付十萬六千七百九十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十四日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告己○○給付六十八萬四千七百八十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十六日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告寅○○給付十四萬一千零五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十年九月十五日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，被告丑○○○、子○○共同給付二十九萬二千一百七十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即自九十年九月十五日）至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許，逾此金額之請求，即無理由，應予駁回。
陸、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
柒、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十六 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 林南薰右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十六 日~F0~T48附表一：
┌─┬────────────┬───────────────┬───────────────────┐│編│地號 │ │ ││號│占用系爭土地之面積 │ 請求返還不當得利之計算期間 │請求返還不當得利之計算公式 │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│一│六０六地號 │自85.9.10~90.9.9日止 │12786X206X0.05X5=658480元 ││ │占用面積計二０六平方公尺│五年合計 │ ││ │（被告天○○、地○○○）│ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│二│六二０地號 │自85.9.10~90.9.9日止 │16560X8X0.05X5=33120元 ││ │占用面積計八平方公尺 │五年合計 │ ││ │（被告天○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│三│六二五地號 │自85.9.10~90.9.9日止 │11000X14X0.05X5=38500元 ││ │占用面積計十四平方公尺 │五年合計 │ ││ │（被告癸○、卯○○部分）│ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│四│六三九地號 │自85.9.10~90.9.9日止，扣除八十│11000X23X0.05X2=25300元 ││ │占用面積計二三平方公尺 │八年、八十九年、九十年第一期已│ ││ │（被告玄○○部分） │繳納者 │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│五│六五二地號 │自85.9.10~90.9.9日止 │11000X59X0.05X5=162250元 ││ │占用面積計五九平方公尺 │五年合計 │ ││ │（被告甲○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│六│六五三地號占用面積計九七│自85.9.10~90.9.9日止 │11000X97X0.05X5=266750元 ││ │平方公尺，六五四地號占用│五年合計 │11000x50x0.05x5=137500元 ││ │面積五十平方公尺，六六九│ │21949x137x0.05x5=751750元 ││ │地號占用面積一三七平方公│ │40300x2x0.05x5=20150元 ││ │尺，六七０地號占用面積二│ │ ││ │平方公尺（被告黃○○部分│ │ ││ │） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│七│六五六地號 │自85.9.10~90.9.9日止 │11000X44X0.05X5=121000元 ││ │占用面積計四四平方公尺 │五年合計 │ ││ │（被告午○○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│八│六五七地號占用面積計八六│自85.9.10~90.9.9日止 │31000X86X0.05X5=666500元 ││ │平方公尺，六五八地號占用│五年合計 │40300x3x0.05x5=30225元 ││ │面積三平方公尺（被告林南│ │ ││ │星部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│九│六五九地號占用面積計二平│自85.9.10~90.9.9日止，扣除八十│40300x2x0.05x1.5=6045元 ││ │方公尺，六六０地號占用面│六年、八十七年、八十八年下、八│31000X74X0.05X1.5=172050元 ││ │積計七四平方公尺 （被告 │十九年一、二期已繳納者 │ ││ │庚○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六六一地號占用面積計九四│自85.9.10~90.9.9日止 │26532X94X0.05X5=623500元 ││ │平方公尺，六六二地號占用│五年合計 │40300x2x0.05x5=20150元 ││ │面積計二平方公尺 （被告 │ │ ││ │乙○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六六三地號占用面積計二平│自85.9.10~90.9.9日止 │40300x2x0.05x5=20150元 ││一│方公尺，六六四地號占用面│五年合計 │26269X93X0.05X5=610755元 ││ │積計九三平方公尺 （被告 │ │ ││ │未○○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六六五地號占用面積計一０│自85.9.10~90.9.9日止 │25851X101X0.05X5=652740元 ││二│一平方公尺，六六六地號占│五年合計 │40300x2x0.05x5=20150元 ││ │用面積計二平方公尺 │ │ ││ │（被告酉○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六六七地號占用面積計二平│自85.9.10~90.9.9日止 │25839X93X0.05X5=600755元 ││三│方公尺，六六八地號占用面│五年合計 │40300x2x0.05x5=20150元 ││ │積九三平方公尺 （被告蔡 │ │ ││ │卓燕、宙○○部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六七一地號占用面積計二平│自85.9.10~90.9.9日止 │25800X100X0.05X5=645000元 ││四│方公尺，六七二地號占用面│五年合計 │40300x2x0.05x5=20150元 ││ │積一百平方公尺（被告葉萬│ │ ││ │壽部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六七三地號占用面積計七七│自85.9.10~90.9.9日止，扣除八十│29701X77X0.05X1=114348元 ││五│平方公尺，六七四地號占用│六、八十七、八十八年度者 │40300x2x0.05x1=4030元 ││ │面積二平方公尺（被告郭子│ │ ││ │明部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六七五地號占用面積計三平│自85.9.10~90.9.9日止，扣除八十│31000X65X0.05X1=100750元 ││六│方公尺，六七六地號占用面│六、八十七、八十八年度者 │40300x3x0.05x1=6045元 ││ │積六五平方公尺（被告郭子│ │ ││ │文部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│六七七地號占用面積計六六│自85.9.10~90.9.9日止 │37228X66X0.05X5=614260元 ││七│平方公尺，六七八地號占用│五年合計 │40300x7x0.05x5=70525元 ││ │面積七平方公尺（被告張寶│ │ ││ │妹部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│七四九地號占用面積計一二│自85.9.10~90.9.9日止 │40300X12X0.05X5=120900元 ││八│平方公尺，七五０地號占用│五年合計 │40300x2x0.05x5=20150元 ││ │面積二平方公尺（被告陳政│ │ ││ │英部分） │ │ │├─┼────────────┼───────────────┼───────────────────┤│十│七五一地號占用面積計四平│自85.9.10~90.9.9日止，扣除七五│40300X4X0.05X5=40300元 ││九│方公尺，七五四地號占用面│四地號應給付租金部分 │40300x25x0.05x2.5=125938元 ││ │積二五平方公尺（被告陳林│ │ ││ │蓮曲、子○○部分） │ │ │└─┴────────────┴───────────────┴───────────────────┘說明：
土地申報地價x面積x5x年數=不當得利總額（小數點以下四捨五入）附表二：
┌────┬───────────┬────┬──────────────┐│被告 │訴訟費用負擔之比例 │被告 │訴訟費用負擔之比例 │├────┼───────────┼────┼──────────────┤│天○○、│八組各百分之三 │癸○、陳│二組各百分之零點五 ││地○○○│ │素卿 │ ││丙○○ │ │玄○○ │ ││乙○○ │ │ │ ││未○○○│ │ │ ││酉○○ │ │ │ ││宇○○、│ │ │ ││宙○○ │ │ │ ││亥○○ │ │ │ ││己○○ │ │ │ │├────┼───────────┼────┼──────────────┤│甲○○ │七組各百分之一 │黃○○ │百分之六 ││午○○○│ │ │ ││庚○○ │ │ │ ││壬○○ │ │ │ ││辛○○ │ │ │ ││寅○○ │ │ │ ││丑○○○│ │ │ ││、子○○│ │ │ │└────┴───────────┴────┴──────────────┘