臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度重訴字第二五九號
原 告 乙○○
丙○○丁○○甲○○訴訟代理人 陳景新律師複代理人 沈素華被 告 范春茂即范昌睦祭祀公業管理人訴訟代理人 范光柱律師複 代理人 朱渭陽律師右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文確認原告與被告間就如附表編號一、二所示之各筆土地全部（其各筆土地之面積及地目、所有權人、應有部分，均詳如附表所示），有耕地三七五租賃關係存在。
訴訟費用由原告負擔百分之三，餘由被告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）請求確認兩造間就如附表編號一、二所示之各筆土地全部之耕地租賃關係存在。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）按耕地三七五減租條例第一條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」、第十九條規定：「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。
二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農產經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰地地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人，出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會予以調處。」、第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願續訂租約者，應續訂租約。」；又土地法第一百零九條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」、第一百十四條規定：「依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄其耕作權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更使用時。五、違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六、違反第一百零八條之規定時。七、地租積欠達二年之總額時」。
民法第四百二十一條規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之」、第四百二十一條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用之狀態。」、第四百二十三條規定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」。
（二）系爭土地於日據時代即由原告先祖詹阿隆向當時之新竹製糖所承租耕作，並在現二四六之二地號土地上興建農舍（門牌：竹北鄉大眉村七鄰大眉四十二號），嗣地主改為被告，耕地則由原告先父詹新維及原告兄弟乙○○（長男）、丙○○（次男）、甲○○（三男）、丁○○（四男）繼續耕作，以上事實有土地賃貸借契約書、詹新維之除戶戶籍謄本、台灣省新竹縣竹北鄉耕地租約登記簿及竹北市○○段大眉小段二四六之二、二五三、二五三之一地號土地登記簿可稽。
（三）地主改為被告後，被告於每年農曆八月二十日祭祀時，由其管理人到原告住處即竹北市大眉村七鄰大眉四十二號收取。被告係先將原告應繳納之租穀折價，扣除原告代其張羅祭場、中餐等事宜之費用，再收取應得之租金。被告收取租金並未出具收據，唯皆記載於祭祀公業之公帳，兩造在調解及調處時，被告曾多次提及其收租金至民國五十八年，請被告提出祭祀公業之帳冊以供查證。
（四）五十八年間，被告將包含本案系爭土地在內之多筆土地擅自出租予明新工專（現已改制為明新科技大學），此有被告提出之土地租賃契約書、租賃土地分別使用明細圖可參。明新工專初以鐵絲圍籬阻攔原告入內耕作，嗣更築牆致原告完全無法入內耕作，在明新工專以鐵絲圍籬時，原告即向被告管理人反應，未獲理會，直至明新工專築牆致原告完全無法進入耕作時，原告始未再繳租。在被告未將系爭土地擅自出租予明新工專時，兩造間相處甚洽，故四十九年原租約期滿時，雙方皆未提及續訂租約而由原告繼續耕作，至此兩造間即存有不定期之耕地租賃關係，嗣因被告擅將土地出租予明新工專致原告無法入內耕作，在無法使用、收益租賃物之期間，依民法第四百二十三條之規定意旨，原告自得停止支付租金，被告亦不得藉此認原告未繳租金及停止耕作，而主張租賃關係不存在。
三、證據：土地賃貸借契約書、除戶戶籍謄本、台灣省廳竹縣竹北鄉耕地租約登記簿、土地登記簿謄本三份、地籍圖、土地租賃契約書及租賃土地分別使用明細圖、現場照片二十二張。並聲請本院履勘現場。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）本件係屬新竹縣政府耕地租佃委員會移送之租佃爭議案件，並非確認之訴事件。原告所請求者為依據耕地三七五減租條例所定之租佃關係之回復或繼續，屬於給付之訴範圍，若原告對租佃之存否，有所爭執，既依耕地三七五減租條例之規定聲請調解、調處，儘可依給付之訴請求續訂租約解決。按「前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限」民事訴訟法第二百四十七條第二項定有明文。本件租佃爭議之調解、調處其筆錄在在係給付之訴之性質，原告於案移本院後改為確認之訴，依據上開民事訴訟法第二百四十七條第二項之規定僅能提起給付之訴，竟提起確認之訴，為無理由。
（二）原告請求確認就系爭坐落新竹縣竹北市○○段大眉小段二四六之二、二五三及二五三之一地號土地之耕地租佃關係存在。係以伊自五十八年起喪失系爭土地之占有而未再耕作起因於被告將地出租與明新工專，明新工專築牆致伊無法入內工作，但伊對系爭土地有不定期限之租賃關係等為理由。參照「按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約，又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第四百五十條第一項，第四百五十一條及耕地三七五減租條例第二十條之規定自明，是以耕地租約於租期屆滿時必有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅」（最高法院八十四年度台上二二五二號判決參照），原告於五十八年起即未再使用收益系爭租賃物，且於租約屆滿時未請求繼續承租，即應認租期屆滿而消滅。兩造間之租賃關係既已消滅，原告請求確認租賃關係存在即無民事訴訟法第二百四十七條第一項所定「原告有即受確認判決之法律上利益」而不得提起之。
（三）再參照「房屋之租賃，一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房屋，應受法律之限制。非可任意終止租約。故縱令某甲與某乙間之租約已合法成立，某甲並負有交付租賃物之義務，但此項義務之履行，既在某甲將房屋另租他人移轉占有之後，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙包括於給付不能觀念之中，原判決以給付不能為理由，駁回某乙請求交屋之訴，尚無不當」（最高法院三十七年度上字第八一四號判例），系爭土地自民國五十八年起出租第三人明新工專建校使用，在該校廢校之前不可能收回，此項法律上之障礙構成給付不能，兩造間就系爭土地不可能再成立租賃，則原告依民法第二百四十七條第一項之規定其確認之訴，無即受確認判決之法律上利益而無理由。
（四）原告關於系爭土地被圍，無法入內耕作等等之其餘理由均不實在。若如其言，原告亦應依民法第九百六十二條「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物」之規定於民國五十八年間當時即應行使其權利卻無隻字片語異議，俱見其早已因當時系爭土地欠水等等原因棄耕。
三、證據：未提出證據。
參、本院依職權向新竹縣竹北市公市調閱本件三七五耕地租約之全部耕地三七五租約（含標示租賃土地位置之附圖）及登記資料。
理 由
甲、程序方面：原告起訴時，原主張確認兩造間就坐落如附表編號一、二所示土地，及坐落新竹縣竹北市○○段大眉小段二四六之二地號土地，面積四七五平方公尺，應有部分二分之一，有耕地三七五租約關係存在。嗣於訴訟進行中，減縮聲明請求確認兩造間就坐落如附表編號一、二所示之土地，有耕地三七五租約關係存在，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，原告所為該訴之聲明之減縮，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：原告先祖詹阿隆於日據時期即向當時之新竹製糖所承租本件土地耕作，地主改為被告後，由原告四人與被告訂立三七五租約，租賃期間原為三十八年一月一日至四十三年十二月三十一日，到期後申請續訂自四十四年一月一日起至四十九年十二月三十一日止，並經新竹縣竹北鄉以大眉字第一三○號登記在案。四十九年租約屆滿後，雙方均未提及續訂租約，而由原告繼續耕作，兩造間已存有不定期之租賃關係，嗣被告於五十八年間擅將系爭土地全部出租予明新工專（現改制為明新科技大學），致原告無法入內耕作，在無法使用、收益之情況下，原告自得依法停止支付租金。詎料新竹縣竹北鄉公所竟以耕地三七五租約清理要點第十一點第五款，已無租佃事實為理由逕為租約註銷登記，經原告於收受該通知後十日內提出異議，原告乃依耕地三七五減租條例第二十六條向新竹縣竹北市公所耕地租佃委員會申請調解，請求辦理續訂租約，經調解不成立後，復又依同法條由新竹縣政府耕地租佃委員會進行調處，經新竹縣政府租佃委員會調處亦不成立，該事件乃移送至本院，原告爰依法訴請如訴之聲明所示等語。
二、被告則以兩造確有訂立耕地租約，原告於五十八年起即未再使用收益系爭租賃物，且於租約屆滿時未請求繼續承租，即應認租期屆滿而消滅。本件租賃關係既已消滅、原告請求確認租賃關係存在即無理由。況系爭土地自五十八年起出租第三人明新工專建校使用，在該校廢校之前不可能收回，此項法律上之障礙構成給付不能，兩造間就系爭土地不可能再成立租賃，則原告依民法第二百四十七條第一項之規定其確認之訴，無即受確認判決之法律上利益而無理由，原告自無由請求確認租佃關係存在及請求原告為續定租佃契約之登記等語，以資置辯。
三、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查系爭土地，兩造於三十八年至四十九年十二月三十一日間訂有耕地租賃契約，而新竹縣竹北市公所於九十年十二月二十二日以兩造間之耕地租約有耕地三七五租約清理要點第十一點第五款之情形，通知原告於收受通知書後十日內提出異議，否則即逕為租約註銷登記，有台灣省新竹縣竹北鄉耕地租約登記簿、新竹縣竹北市公所公告、租約註銷登記通知書在卷可佐（本院卷第四四頁、三五頁、三六頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。而原告主張本件租賃契約存在，則為被告所否認，且據竹北市公所通知原告將依職權註銷租約登記，如不訴請確認則原告主張之權利是否存在無法明確，揆之首開說明，原告提起本件確認之訴，以排除被告行使所有權之危險，自難謂無即受確認判決之法律上利益，被告抗辯認原告無即受確認判決之法律上利益云云，顯乏所據，合先敘明。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於三十八年一月一日訂立耕地租約，租期至四十三年十二月三十一日止，嗣又申請續訂租約自四十四年一月一日起至四十九年十二月三十一日止，且有台灣省新竹縣竹北鄉（現已改為市）耕地租約登記簿在卷可憑（本院卷第四四頁）。
（二）原告於四十九年十二月三十一日租期屆滿後，仍繼續耕作，並繳付租金予被告，至五十八年間止。
（三）被告於五十九年九月間將本件土地出租予財團法人私立明新工業專科學校（現為明新科技大學），有土地租賃契約書在卷可參（本院卷第四五至六八頁），原告於五十八年間即未再繼續耕作，亦未繳付租金至今。
五、按土地法第一百零九條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約」，是如耕地租約期滿後出租人雖受法律限制不得收回自耕，但承租人亦未請求出租人續訂書面租約而僅繼續耕作者，則不問出租人曾否表示反對續租，均視為不定期限繼續契約。另按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。又承租人於租期屆滿後祗須仍為租賃耕地之耕作收益，依耕地三七五減租條例第一條，適用民法第四百五十一條之規定，即應視為以不定期繼續耕地租賃契約（參見最高法院四十七年台上字第一五六八號判例）。查本件兩造原訂耕地租約於四十九年十二月三十一日租期屆滿後，原告即承租人仍為本件租賃耕地之耕作收益，且繼續繳納租金予被告，至五十八年間止，為兩造所不爭執。原告主張本件兩造就系爭土地所訂立之耕地租約，尚非因租期屆滿而當然消滅，且因原告於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作，自應視為以不定期繼續耕地租賃契約，揆諸首揭說明意旨，自屬有據。
六、按耕地三七五減租條例第六條第一項所載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法院五十一年台上字第二六二九號判例亦著有明文。兩造所訂之耕地租約於四十九年十二月三十一日屆滿後，原告有繼續耕作之事實，已如上述。且於八十四年被告改選管理人時，新竹縣竹北市公所尚依法逕為租約變更登記，並經公告，有該公告附卷可佐（本院卷第四三頁）。雖原告無法提出證據證明其有繼續與被告訂立書面租佃契約或已在契約屆滿之每六年進行登記，但依據上開判例所示，書面契約或為登記並非耕地租賃契約之生效要件，故並不影響本件租佃契約效力。又本件租佃契約至今仍未註銷，亦有新竹縣竹北市之租約登記簿在卷可參。是被告抗辯稱，租佃契約未以書面續定租約，租佃契約應在五十八年租期屆滿後消滅或因註銷而消滅云云，顯非可採。另被告雖主張原告於五十八年間，即因系爭土地欠水而廢耕云云，惟並未舉證以實其說，自亦不足，併此敘明。
七、被告雖抗辯稱本件耕地租約，於五十八年間因原告沒有繼續占有本件土地，且未繳納租金，租約自然消滅云云。惟按出租人應以合於使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於使用收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文，所謂保持其合於使用收益之狀態，即租賃物在租賃關係存續中，如有第三人妨害其使用時，出租人均應負責予以除去。且租賃物合於用益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人租金之支付義務立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。經查，本件土地於五十八年間因被告將之另出租予明新工專，並交付明新工專占有使用至今一節，為被告所自認，且為原告所不爭執，且有土地租賃契約書可憑，並經本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄（本院卷第二一八頁）及竹北地政事務所製有土地複丈成果圖可憑，則被告於五十八年間兩造租賃關係存續中，將本件土地均出租予明新工專，原告自無法繼續耕作，被告自未盡使租賃標的物之本件土地合於使用收益之狀態，原告因此拒絕租金之給付，自屬有理，從而，被告依此而主張兩造間之租賃關係當然消滅，顯乏所據。
八、本件原告僅係請求確認系爭耕地租約存在，並未請求交付本件耕地，縱認被告已將本件土地出租予明新工專，且已交付明新工專占有使用，亦無給付不能之問題，被告抗辯本件原告之請求已陷於給付不能，亦無理由。
九、綜前所述，可認原告訴請確認其就如附表編號一、二所示之新竹縣竹北市○○段大眉小段二五三、二五三之一地號各筆土地全部（其各筆土地之面積及地目、所有權人、應有部分，均詳如附表所示），與被告間均存有三七五租約關係，核屬有據，應予以准許。
十、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
十一、原告減縮請求坐落新竹縣竹北市○○段大眉小段二四六之二地號土地部分，依民事訴訟法第八十三條第一項規定，此部分訴訟費用應由原告負擔，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十三條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 滕治平右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 洪儷蓉中 華 民 國 九十二 年 六 月 二 日~F0~T48附表：
┌──┬────┬──┬────┬───────┬──────────┐│編號│地號 │地目│面 積│所 有 人 │應 有 部 分 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤│ │新竹縣竹│旱 │三萬三千│祭祀公業范昌睦│全部 ││一 │北市大眉│ │一百七十│ │ ││ │段大眉小│ │一平方公│ │ ││ │段二五三│ │尺 │ │ ││ │地號 │ │ │ │ │├──┼────┼──┼────┼───────┼──────────┤│ │新竹縣竹│旱 │六百七十│同右 │全部 ││二 │北市大眉│ │九平方公│ │ ││ │段大眉小│ │尺 │ │ ││ │段二五三│ │ │ │ ││ │之一地號│ │ │ │ │└──┴────┴──┴────┴───────┴──────────┘