臺灣新竹地方法院民事判決 九十年度重訴字第五號
原 告 彭錦燈即祭祀公業彭協春管理人原 告 彭紹達即祭祀公業彭協春管理人
住新竹縣原 告 彭紹賢即祭祀公業彭協春管理人
住台北縣樹林市○○街○○○號共 同訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師被 告 丙○○ 住被 告 乙○○ 住被 告 丁○○ 住被 告 戊○○ 住被 告 甲○○ 住右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三八之三地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積五五四平方公尺之鐵皮屋，及Ｂ部分面積七九平方公尺之花園，暨Ｃ部分面積二八一平方公尺之老舊房屋拆除，並將如附圖所示Ａ部分面積五五四平方公尺、Ｂ部分面積七九平方公尺、Ｃ部分面積二八一平方公尺、Ｄ部分面積一四九平方公尺及Ｅ部分面積九三平方公尺之土地返還原告，並應自民國九十年一月一日起至返還前述土地之日止，按年連帶給付原告新臺幣肆拾柒萬元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣捌佰捌拾萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳仟陸佰肆拾壹萬捌仟零陸拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，暨願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三八之三地號土地乃祭祀公業彭協春所有，原係被告之被繼承人戴幸一之曾祖父於七十餘年前所承租，嗣輾轉由戴幸一繼受承租，於戴幸一死亡後再由被告繼受承租。
二、系爭土地原係出租予被告先祖作磚瓦廠房之用，被告竟將該土地劃分為數十個停車位出租他人停放汽車，依據土地法第一百零三條第三款規定，租用建築房屋之基地承租人轉租基地於他人時，出租人得終止租約收回土地，被告既將前述土地轉租與他人，原告自得終止兩造間之租賃契約，而原告先前於台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第四六號事件中，即以答辯狀繕本之送達為終止租約之意思表示，本件租約既經原告依法終止，被告自負有將租賃物回復原狀並交還原告之義務，再者，兩造租約既已終止，被告等繼續占用系爭土地即屬無權占有，原告自得基於於租賃物返還請求權或所有物返還請求權等法律關係，請求被告拆除地上物並返還土地。添
三、兩造租約終止後，被告等繼續占用系爭土地即屬無權占有，而無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，兩造就系爭土地先前租金為每年新台幣（下同）四十七萬元，終止租約之後，被告僅繳交至八十九年底之損害賠償金，爰依共同侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告連帶給付自九十年一月一日起至返還土地之日止，相當於租金數額之損害。
四、對被告抗辯所為之陳述：被告雖於嗣後託人轉交原告九十四萬元，然該筆款項係被告於原告表示終止租約後及原告去函請求被告給付八十八年一月一日起至終止租約之日止積欠之租金與相當於租金之損害賠償金後，始行給付，該筆款項之性質應屬賠償金，而非租賃關係之租金。況依兩造往昔租賃關係存在時之情形，租金係於次年度年底支付，亦即八十六年度之租金應於八十七年年底付清，依此推算，八十九年度之租金應於九十年年底付清，從而被告於八十九年間接獲原告請求賠償信函後所提出之給付並非八十九年度之租金。
參、證據：提出土地登記謄本一件、答辯狀影本二件、照片影本十一幀、台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第四六號影本一件、戶籍謄本影本一件、存證信函影本二件暨回執十紙。
乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，據其於言詞辯論終結前提出準備書狀所為之聲明及陳述略以：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，暨願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、原告彭紹達於八十九年間曾到被告甲○○家中，遞交一張名片給被告甲○○，告知甲○○其為祭祀公業彭協春之新任管理人，被告向祭祀公業彭協春承租坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三八之三地號土地之租金以後由其收取等語，被告甲○○在八十九年十一月底即根據名片上之電話號碼與彭紹達聯絡，並告以要給付八十八、八十九年度之租金一事，彭紹達則稱會委託訴外人彭清德代理收受，被告甲○○即依指示，於八十九年十二月一日，將彰化商業銀行竹東分行簽發，受款人為祭祀公業彭協春，發票日期為八十九年十二月一日，面額為九十四萬之支票交付予原告之代理人彭清德收受，然因彭清德未攜帶原告出具之收據，致協議改期交付，而延至八十九年十二月四日，彭清德乃將原告出具之收租證明交付予被告甲○○。
二、原告既已受領被告所給付八十八、八十九年度之租金，則兩造間確有租賃關係存在，被告使用系爭土地當有合法權源，被告否認原告所提租約業已終止之主張。
參、證據：提出收租證明影本一件、名片影本一件、支票影本一紙
丙、本院依職權履勘現場，並囑託新竹市地政事務所派員實施測量製作土地複丈成果圖附卷；暨調閱本院八十六年度重訴字第二五號事件全卷卷宗。
理 由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張：坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三八之三地號土地乃祭祀公業彭協春所有，原係被告之被繼承人戴幸一之曾祖父所承租，嗣由戴幸一繼受承租，於戴幸一死亡後再由被告繼受承租。系爭土地原係出租予被告先祖作磚瓦廠房之用，被告竟將該土地劃分為數十個停車位出租他人停放汽車，原告自得依據土地法相關規定終止租賃契約，而原告已於另案中以答辯狀繕本之送達為終止租約之意思表示，被告等繼續占用系爭土地即屬無權占有，原告當得基於租賃物返還請求權或所有物返還請求權之法律關係請求被告返還土地及回復原狀，並得依據共同侵權行為、不當得利等法律關係，請求被告連帶給付相當於租金之損害賠償，為此訴請被告應將前述土地上如附圖所示Ａ部分面積五五四平方公尺之鐵皮屋，及Ｂ部分面積七九平方公尺之花園，暨Ｃ部分面積二八一平方公尺之老舊房屋拆除，並將如附圖所示Ａ部分面積五五四平方公尺、Ｂ部分面積七九平方公尺、Ｃ部分面積二八一平方公尺、Ｄ部分面積一四九平方公尺及Ｅ部分面積九三平方公尺之土地返還原告，並應自九十年一月一日起至返還前述土地之日止，按年連帶給付原告四十七萬元等情。
二、被告則以：原告已受領被告所給付八十八、八十九年度之租金，兩造間確有租賃關係存在，被告使用系爭土地當有合法權源，兩造間租賃契約並未終止等語，作為抗辯。
參、關於兩造間是否仍存有租賃關係之認定：
一、經查，被告之被繼承人戴幸一之曾祖父於七十餘年前，即承租祭祀公業彭協春所有之系爭土地，並在該土地上興建建物，嗣被告之被繼承人戴幸一之曾祖父死亡後，即由被告之被繼承人戴幸一繼續承租，至戴幸一死亡，再由被告共同繼承，並繼續承租系爭土地，而存在不定期限租地建屋關係之事實，為兩造所不爭，並有戶口名簿影本、日據時代戶籍謄本影本、土地登記謄本、租金收據影本等件附於本院八十六年度重訴字第二五號請求出具土地使用權同意書事件卷宗內可資參照，應堪信原告此部分之主張為真實。
二、原告又主張前述不定期限租地建屋契約已經原告所終止等情，然為被告所否認，經查：
（一）原告主張於台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第四六號事件審理期間內，系爭土地有部分經劃為車位出租之事實，有現場照片七幀、車位出租廣告附於該事件卷內可證（見高院更一審卷宗第四十七至第五十二頁、第九十二頁），應堪信為真實。
（二）被告於該事件中雖主張其係將地上房屋出租給訴外人曾毓乾，約定租金為每月六萬元，期間自八十七年九月二日至八十九年八月三十一日止，詎曾毓乾違反約定，擅自將其中一部分作為車位出租，其不知情，並提出房屋租賃契約書、支票、存摺影本等件為證，及聲請訊問證人曾毓乾。證人曾毓乾於該事件證稱：「是向丙○○他們租房屋作畚箕加工場所，因景氣不好，所以有在土地上劃格子出租作停車使用，租約是去年寫的，今年六、七月有付租金，以前因為景氣不好，所以有拖欠租金，出租人有同意我六、七月以前的租金暫時讓我欠著，我有開票給他，也付不出來，票是去年九月簽的。．．．波浪板不是我搭蓋的，我租房子的時候就有了，．．．是甲○○搭蓋來停車子用的，甲○○有沒有出租給別人停車使用我不知道，現在房子是我在使用沒有錯，我是從八十八年三月開始劃格子給別人停車使用，總共有十八個車位，一個車位二千五百元，除了我自己、女兒、女婿停車外，尚有十三個車位，可是也有人停車拖欠租金。」曾毓乾既稱景氣不好，竟承租坐落系爭土地上每月租金高達六萬元之房屋，且由原告於該事件中所提出前述現場照片可知系爭土地上之房屋均十分老舊，系爭土地上絕大部分均係以波浪板及金屬製品搭建單純遮蔽風雨之棚子（見高院更一審卷宗第三十三頁），僅有一小部分之鐵皮建築係予以隔間使用並裝有窗戶（見高院更一審卷宗第五十頁下方），則倘曾毓乾僅單純承租前述老舊房屋，在景氣不佳之狀態，每月租金仍高達六萬元，已有違於常情，且依曾毓乾所述，被告等於八十七年九月間將房屋出租給曾毓乾，竟僅收取八十八年六、七月之租金，任由曾毓乾積欠其餘租金，且曾毓乾又稱自八十八年三月間起將系爭土地劃分車位出租，每月均有租金收入而不付租金，被告又未催告曾毓乾給付租金，亦難採信，至於被告於該事件曾提出之支票及存摺亦僅得證明曾毓乾曾簽發一紙支票予被告且未兌現之事實，然交付支票之原因事實容有多種可能，尚難逕以認定為係承租房屋之租金。是以，曾毓乾在該事件中證詞之真實性即屬可疑，被告於該事件所提房屋租賃契約書內容是否屬實，亦有疑問，從而，被告於該事件中主張係將系爭土地上之房屋出租給曾毓乾等語，即無足採。
（三）綜上所述，系爭土地於台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第四六號事件審理期間內，既有部分經劃為車位出租，本院又不予採信證人曾毓乾之證詞及被告於該事件中所提房屋租賃契約書等證物，因被告為系爭土地之承租人及占有人，於斯時對於該筆土地享有使用權，應可認定原告主張被告係自行將系爭土地劃分車位轉租他人，應屬真實。被告出租車位供他人使用，目的在使各車位之承租人得使用各該車位所占用之土地，雖該土地上搭建有波浪板，但主要目的僅為遮避風雨及日晒，而與一般有一定設備之房屋不同，各該車位承租人所使用者，係該車位範圍之土地，而非該波浪板違章建築之整體，被告之行為應屬將基地轉租多數車位承租人。按租地建築房屋之基地，於承租人轉租基地於他人時，出租人得終止租約，收回基地，土地法第一百零三條第三款定有明文。而所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租，亦得就全部租賃關係予以終止（最高法院五十二年度台上字第六八○號判例參照）。原告主張在台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第四六號事件八十八年六月二十一一日準備程序期日中，祭祀公業彭協春之管理人已提出書狀，聲明依前述土地法之規定終止兩造租約，並以該書狀送達被告，為意思表示之通知，業經本院依職權調閱該事件卷宗（見高院更一審卷宗第三十九頁），查明屬實，則兩造間之租賃契約即已合法終止，原告此部分之主張亦應屬實，而台灣高等法院八十八年度重上更（一）字第四六號民事判決對於兩造間租賃契約已合法終止之事項亦為相同之認定，有原告所提判決影本附卷可資參照。
（四）被告雖辯稱原告已受領被告所給付八十八、八十九年度之租金，兩造間確有租賃關係存在等語，但查，原告曾委託彭火炎律師於八十九年十一月二十八日以存證信函要求被告給付自八十八年一月一日起至終止租約之日即八十八年六月二十一日止之租金二十二萬三千二百五十元，及終止租約後相當於租金數額之利益，有存證信函暨回執影本在卷可按，被告雖提出原告代理人彭清德於八十九年十二月四日開立載有「茲證明收到民國八十八年、八十九年二年度租用竹東段竹東小段三八之三地號土地面積金額新台幣九十四萬元無訛」之收租證明影本一件，然原告既然以存證信函明白表示要求被告給付終止租約前之租金及終止租約後相當於租金數額之利益，尚難僅憑前述收租證明載有「租用」二字，即推論原告就系爭土地有與被告重新訂定租約之意思，況且九十四萬元中一部分為終止契約前之租金，一部分為終止租約後被告無權使用所應給付原告相當於租金之損害賠償或利益，前數字句亦無不當之處，是以，被告此部分之辯詞亦無足採。
（五）兩造間就系爭土地先前存在不定期限之租賃契約既已經原告合法終止，被告自欠缺占有之正當權源。
肆、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第四百五十五條定有明文。又於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其權利存續間，房屋與基地固歸屬各別之所有人，但其權利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然有回復原狀，交還基地之義務。最高法院十八年度上字第二九五七號著有判例可資參照。本件兩造間之租約原為不定期限租地建屋契約，出租人僅提供基地予承租人建築房屋，因兩造間之契約既已合法終止，依照前述說明，承租人即負有回復原狀並返還基地之義務。從而，原告依據終止租賃契約後之法律關係，訴請被告應將坐落新竹縣○○鎮○○段竹東小段三八之三地號土地上，如附圖所示Ａ部分面積五五四平方公尺之鐵皮屋，及Ｂ部分面積七九平方公尺之花園，暨Ｃ部分面積二八一平方公尺之老舊房屋拆除，並將如附圖所示Ａ部分面積五五四平方公尺、Ｂ部分面積七九平方公尺、Ｃ部分面積二八一平方公尺、Ｄ部分面積一四九平方公尺及Ｅ部分面積九三平方公尺之土地返還原告，即屬有據，應予准許。
伍、兩造就系爭土地之租金先前為每年四十七萬元，為兩造所不爭，應堪信為真實，而被告就系爭土地之使用，僅給付至八十九年底之損害金等情，已如前述，因被告於原告終止契約後繼續無權占有系爭土地，致祭祀公業彭協春無法對系爭土地為使用收益，祭祀公業彭協春自受有相當於租金之損害，是以，原告依據民法關於共同侵權行為規定，訴請被告應自九十年一月一日起至返還前述土地之日止，按年連帶給付原告四十七萬元，亦屬有據，自應准許。
陸、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
柒、本案判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
捌、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十六 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 雷雅雯右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 洪儷容中 華 民 國 九十 年 三 月 十六 日