臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度竹簡字第五七七號
原 告 七賢大樓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 甲○○右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾肆萬壹仟捌佰肆拾元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：求為判決如主文第一項所示。
二、事實摘要：
（一）原告主張被告係七賢大樓內即門牌號碼高雄市○○區○○街○號七樓之二十八、同號七樓之二十九建物之區分所有權人，原告則係七賢大樓社區依法設立之管理委員會，依公寓大廈管理條例第二十一條規定，區分所有權人積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。而查被告所有前開二建物，均自民國（下同）八十四年一月起迄至九十一年八月期間之管理費（含公共設施維護費），均未繳納。而依據七賢大樓社區區分所有權人會議通過之住戶管理規約規定，各區分所有權人每月應納之管理費，係以每坪新台幣（下同）四十元計算（建物坪數則以所有權狀為準並含公共設施部分），而被告所有之前開七樓之二十八建物坪數為十三點四四坪，七樓之二十九建物之坪數為十六點四三坪，以整數計算，即每月應分別繳納五百二十元及六百元，另八十四年一月至八十七年十二月之期間，每月尚應給付公共設施等之水費、電費各一百五十元，嗣原告管理委員會於八十七年十二月間經召開管理委員會議決議，就屬於空屋部分，前開公共設施水電費自八十八年元月起不再收取，從而被告所有前開二建物，於八十四年一月至八十七年十二月期間之每月管理費，因有含公共設施等水電費三百元，即分別為八百二十元及九百元，八十八年一月起每月應繳管理費則為五百二十元及六百元。另因進行公共設施維護，各區分所有權人應分攤之「一勞永逸」（消防、水管加裝特殊控制頭、天花板牆壁修補等工程）及電梯維修工程款分別為三千元及二千元，而原告因有二建物，此部分應分攤之金額合計為一萬元，亦即共計積欠十四萬一千八百四十元之管理費（含前開大樓維修各區分所有權人分擔之費用）未繳納，經原告多次定相當期間催告及寄發存證信函等，被告均置之不理，為此請求被告給付上開積欠之管理費（含公共設施維護費）十四萬一千八百四十元。至原告管理委員會雖係於九十年間才向主管機關為報備，惟實際上於八十四年以前，即經區分所有權人會議決議通過之住戶規約規定成立，各區分所有權人之管理費亦係自八十四年一月份即開始收取，故被告辯稱原告係於九十年一月二十日始成立云云，尚不足採。
（二）被告未於言詞辯論期日到庭，僅以書狀抗辯七賢大樓原係高雄市政府與民間營造公司合作設計起造之大樓，其中一至六樓原設計為百貨公司，七樓以上則設計為套房及飯店，惟建造過程一波三折，又延遲交屋，且交屋時與當時廣告設計使用不符，居住環境亦變樣。被告購買前開二建物後，因前述情形，要出租發生困難，出售亦不易，自交屋迄今，被告未曾出租，亦未曾居住使用過，造成被告甚大之損失；且原告係於九十年一月二十日始成立，亦無從向被告請求成立前之管理費；另因被告並未有使用系爭建物，故管理費應由實際使用者支付方是等情置辯。
三、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、本院之判斷：
（一）原告主張被告為七賢大樓內即門牌號碼高雄市○○區○○街○號七樓之二十八、同號七樓之二十九建物之區分所有權人，而原告管理委員會係於八十四年元月前即經區分所有權人會議通過依法設立，並向各區分所有權人收取管理費（含公共設備維護費）之事實，業據提出建物登記謄本二件、七賢大樓住戶管理規約、原告管理委員會八十四年一月五日公告、八十四年管理費一覽表各一份等為證，而被告就其係前開二建物之所有權人亦不爭執，至就原告設立之日期固有爭執，惟嗣經原告就被告此部分抗辯補提出相關資料以為證明，而本院即通知被告上情，並告以如有答辯可向本院聲請閱卷，惟被告接獲通知並未聲請閱卷，亦未到庭表示意見或以書狀再為任何爭執等情，參諸原告所提出之各項資料，自堪信原告此部分之主張為真實。按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；管理委員會之組織及選任應於規約中定之，公寓大廈管理條例第二十七條第一至三項定有明文；是由上開規定，公寓大廈管理委員會之組織、選任，只要依據住戶規約之規定，即屬依法成立。雖公寓大廈管理條例施行細則第十條規定，有關公寓大廈管理組織申請報備處理原則，由內政部定之；惟此僅係屬於行政管理之報備性質，並非管理委員會之設立許可要件，亦即只要依據住戶規約設置，縱令未經向主管機關報備，其組織仍屬合法成立，反之茍其組織、選任未符合住戶規約之規定，縱經主管機關准予報備，其仍非合法成立。查本件原告管理委員會雖於九十年一月二十日始取得高雄市鹽埕區公所核發之報備證明，惟此僅係為原告管理委員會經向主管機關高雄市鹽埕區公所報備取得准予備查之證明，並非原告管理委員會實際成立之日期，參諸前述，被告此部分所辯已有所誤會而不足採。次查七賢大樓社區業經區分所有權人會議通過「住戶管理規約」，原告管理委員會並自八十四年元月起即成立運作，已如前述，而被告又未舉證證明原告管理委員會之成立與該規約之規定不符，從而縱令原告管理委員會成立時未即向主管機關報備，亦係主管機關是否對之加以處罰之問題，尚無從以此即謂原告管理委員會就取得前開報備證明前之管理費不得向住戶（區分所有權人）收取，被告此部分所辯即不足採。
（二）次按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文；又公寓大廈管理委員會為執行共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，住戶共同事務，住戶違規情事之制止，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護，區分所有權人會議決議事項等事項，應設置公共基金以支應，而此公共基金之重要來源之一即為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之費用，此觀同條例第十八條、第三十四條之規定意旨亦明。是參諸前開規定，公寓大廈各區分所有權人均應依據區分所有權人會議之決議繳納前開各項費用。被告雖辯稱其並未有使用系爭建物，管理費應由實際使用者支付云云；惟依據七賢大樓住戶管理規約第玖條之三「本大樓管理費每坪四十元為單位【以所有權狀坪數為準含公共設施】視大樓情況可調整由管理委員會決定」、同條之四「管理費、公共設備維護費，每一個月繳交一次，各住戶將款項直接交由財務委員」、同條之六「本大樓之住戶均應按時繳納管理費用及管理委員會決議應繳款項」等規定，足見依據區分所有權人會議決議通過之住戶規約，業已就管理費之額度、公共設備維護費之收取等有所規範（決議），並未就有無實際使用建物為區分，是被告縱令未實際使用前開二建物，亦仍應依據前開住戶規約支付管理費（含公共設備維護費）；倘被告認前開住戶規約之規定不合理，亦應於區分所有權人會議等場合中提出議案，藉由議決方式變更管理費收費之規定，亦無從僅因其個人認為管理費收費標準不合理，而為拒絕繳納管理費之正當理由，是被告此部分所辯亦不足採。
（三）又查被告係七賢大樓內即門牌號碼高雄市○○區○○街○號七樓之二十八、同號七樓之二十九建物之區分所有權人，而前開七樓之二十八建物（含附屬建物）之面積為三十點九八平方公尺，另並共同使用鹽壽段一００四、一００七建號公共設施（應有部分分別為十萬分之一三六及十萬分之二二一三），以應有部分換算之面積則分別為十點二平方公尺、三點二四平方公尺，合計即為四十四點四二平方公尺，換算坪數即為十三點四四坪；至前開七樓之二十九建物（含附屬建物）之面積為三十七點八三平方公尺，另並共同使用鹽壽段一００四、一００七建號公共設施（應有部分分別為十萬分之一六七及十萬分之二七一四），以應有部分換算之面積則分別為十二點五二平方公尺、三點九八平方公尺，合計即為五十四點三三平方公尺，換算坪數即為十六點四三坪等情，亦有建物登記謄本二件在卷可按；而依前開住戶規約規定管理費以每坪四十元為基準，則原告主張被告每月應繳納之管理費應分別為五百二十元及六百元，尚低於前開規約所定之標準，自屬有據。次查七賢大樓公共設施等之水電費，均係由原告管理委員會統一支付，因此原告管理委員會依據前開規約規定，決議自八十四年元月起，每戶應繳水費、電費各一百五十元，迄至八十七年十二月十九日原告管理委員會第九屆第二次會議，有管理委員提議就空戶部分之管理費是否可給予折扣，嗣經會議決議自八十八年元月一日起，空戶僅收取管理費，至基本水電費則不繳納等情，亦有原告管理委員會公告、會議紀錄各一份在卷可按；從而原告主張被告自八十四年元月至八十七年十二月之期間，其二建物每月應繳納之管理費（含公共設施等水電費）為八百二十元及九百元，此部分合計積欠之金額即為八萬二千五百六十元（820x48+900x48＝82560）；又自八十八年元月至九十一年八月之期間，每月應繳納之管理費則分別為五百二十元及六百元，此部分合計積欠之金額即為四萬九千二百八十元（520x44+600x44=49280），亦即合計積欠十三萬一千八百四十元之管理費，亦屬有據。復查七賢大樓社區因消防系統損壞，為進行整修，另各住戶外自來水管須加裝特殊設計之控制頭，而因上開工程施工造成天花板、牆壁、地板破損，亦應進行修補，因而決議進行「一勞永逸」專案工程，所需工程款經計算後每戶應分攤三千元；另因電梯整修工程，亦決議每戶應分攤二千元等情，亦有原告管理委員會公告二份、會議紀錄二份在卷可考；又被告係有二建物，此二部分所應分攤之金額總數即為一萬元（｛2000+3000｝x2＝10000）。次查被告就前開管理費（含公共設施等水電費）、公共設備維護費用均未繳納，為被告所不爭執，從而原告主張被告迄至九十一年八月止共計積欠管理費、公共設備維護費用十四萬一千八百四十元等情，亦堪信以為真實。
（四）被告雖另辯稱其所有之前開建物，最初設計所起造之大樓，其中一至六樓為百貨公司，七樓以上則為套房及飯店，惟建造過程一波三折，又延遲交屋，且交屋時與當時廣告設計使用不符云云；然查被告既已於八十二年二月間即已成為前開二建物之所有權人（此觀前開建物登記謄本即明），且已辦理交屋，被告即應依前開公寓大廈管理條例等規定繳交管理費；且其此部分所辯縱屬真實，亦係被告是否得向出賣人另為主張之問題，尚無從作為拒絕給付前開管理費（含公共設施維護費）之正當理由，是被告此部分所辯亦不足採。
（五）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。查被告既為七賢大樓前開二建物之區分所有權人，而其未依規定繳納前開管理費及公共設施維護費，而原告亦經定期催告仍不給付，亦據提出存證信函、書函各二份為證，則原告依上開規定，請求被告給付積欠之管理費（含公共設備維護費）共計十四萬一千八百四十元，自屬有理由，應予准許。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 七 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 吳玉蘭中 華 民 國 九十一 年 十一 月 七 日