臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度簡上字第五三號
上 訴 人 乙○○被上訴人 竹風房屋仲介有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○
黃安忠右當事人間給付服務費事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十五日本院新竹簡易庭九十年度竹簡字第六０七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決命上訴人給付超過新台幣壹拾伍萬貳仟肆佰元及自民國九十年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分暨該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人答辯聲明：
（一）請駁回上訴。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造之陳述：
（一）被上訴人主張：緣上訴人於民國九十年四月十八日將其所有坐落新竹市○○段第六二二地號建、面積０．四０三三公頃，所有權應有部分十萬分之六四六之土地，及其上建號四三二三號、建物門牌新竹市○○街○○○號第一層所有權應有部分一八六分之一，建號四二七二號、門牌新竹市○○街三五七之一七號四樓房屋（以下簡稱系爭房地），委託被上訴人公司銷售，兩造並於是日訂立委託銷售契約書，約定委託售價新台幣（下同）五百八十萬元，委託期間自九十年四月十八日起至九十年四月二十五日止，服務費為成交價百分之四，嗣兩造為使房屋早日出售，乃於九十年四月二十三日將房地售價變更為五百零八萬元，因被上訴人公司人員積極奔跑媒介之結果，乃覓得買主即訴外人陳麗名，願以五百零八萬元之價格承買，在被上訴人仲介下，買賣雙方乃於九十年四月二十三日訂立房地買賣契約，依該買賣契約，買方陳麗名應於九十年四月二十三日即簽約是日給付五十萬元，由於買方當時僅有現金五萬元，故而另開立面額四十五萬元之本票一紙，交由被上訴人暫時保管。雙方約明次日買方即提現金或以銀行為發票人之支票前來被上訴人公司以換回上述本票。為此，買方陳麗名遂於翌（二十四）日至中國信託商業銀行新竹分行開立面額各二十一萬八千元及二十三萬二千元之該行即期支票二紙，準備至被上訴人公司給付該四十五萬元並取回四十五萬元本票，然因買方途中轉至系爭房地查看時，發現上訴人於簽立契約後，仍委託信義房屋及太平洋房屋仲介公司人員銷售該房地，買方為免上訴人一屋二賣，衍生無謂糾葛，為求慎重，乃要求該四十五萬元務必由上訴人出面親收，惟上訴人經買方及被上訴人公司再三口頭通知，均未應買方之要求出面受領價款，買方即訴外人陳麗名不得已乃先後於九十年五月十二日以新竹郵局第八三五號存證信函及九十年五月十五日以新竹英明街郵局第六五八號存證信函通知上訴人應於九十年五月十八日上午十時至新竹市○○路○○○號中央代書事務所辦理交付四十五萬元手續，及到被上訴人公司受領價金，惟上訴人仍置之不理。因是之故，買方陳麗名始於九十年五月十九日以新竹郵局第九０一號存證信函向賣方即上訴人解除不動產買賣契約。而系爭房地買賣經由被上訴人之媒介，促使買賣雙方以五百零八萬元成交，且買方已支付第一期款，依兩造所訂立之委託銷售契約書第七條之約定，賣方即上訴人於買賣雙方簽訂不動產買賣契約時，即應一次付清服務費二十萬三千二百元予被上訴人，如因不可歸責於被上訴人公司之事由致買賣契約無效、被撤銷或解除時，上訴人不得拒絕給付服務報酬。詎料，上訴人與買方簽訂不動產買賣契約書及買方支付第一期款後，上訴人卻反悔不賣，並擬由信義房屋仲介公司以較高之價位出售，以致造成買方解除契約之情形，由於買方之解除契約係可歸責於上訴人之事由所致，從而本件買賣事後雖被買方解除，但上訴人依約仍應支付系爭服務費，為此爰依兩造所簽訂之上開委託銷售契約書第七條之規定，請求上訴人給付按房地成交價百分之四計算之服務報酬二十萬三千二百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。至於上訴人辯稱其已撤銷兩造間之委託銷售契約，不須再給付報酬，且陳稱因被上訴人未替其處理過戶、交屋等事宜，要求以房地成交價之百分之四計算報額，顯屬過高，請求予以酌減，暨被上訴人請求上訴人支付者，實具有違約金之性質，本院應得以酌減云云。就此，被上訴人認為上訴人所行使之撤銷兩造間之委託銷售契約之行為並不合法，且依兩造間契約之約定，被上訴人祇須負責居間媒介讓買賣雙方簽訂好買賣契約，契約義務即已完成，上訴人即負有依約支付報酬之義務，此屬報酬債務，並非違約金，無本院得以酌減之問題。至於有關房地之過戶、點交事宜，縱使於買賣順利時被上訴人方面之人員會協助處理，惟因有關產權過戶、房地點交的代書費用係買方要負擔，故此部分被上訴人之參與係為買方服務，與出賣方即上訴人無關，故上訴人不得以被上訴人因無提供辦理過戶、點交事宜之服務，而主張減少其服務報酬。
（二）上訴人固不爭執其有與被上訴人就系爭房地之銷售事宜簽訂委託銷契約書，及被上訴人已為其覓得買主即訴外人陳麗名，買賣雙方並已於九十年四月二十三日就系爭房地訂立房地買賣契約乙節，惟辯稱：於訴外人陳麗名與其簽訂買賣契約後，被上訴人並未依其與上訴人簽訂之銷售合約之約定，收取買方應交付之現金價金即簽約款五十萬元，僅代收取現金五萬元，餘款四十五萬元則收取商業本票，並將該商業本票占為己有，自行向本院聲請本票執行，是上訴人對被上訴人之上開受託處理事務行徑「若知其情事即不為意思表示」，顯係因錯誤而與被上訴人簽訂上開委託銷售契約，已於九十年五月十日以新竹經國路郵局第一一七號存證信函寄予被上訴人，以撤銷兩造間之委託銷售契約，則該契約既經撤銷而消滅，被上訴人自不得依該契約請求上訴人給付報酬。況縱使依被上訴人公司人員之居間仲介，上訴人因而與訴外人陳麗名簽訂前述之買賣契約，惟因被上訴人並未依委託銷售契約收取價金交予上訴人，買賣雙方嗣後亦未繼續履約，即與委託銷售契約中所指須仲介買賣雙方「成交」，始得請領報酬之要件不符。再者，被上訴人在仲介契約中，除了須仲介買賣雙方簽訂買賣契約之外，尚須為賣方進行後續之協調處理、房地產權過戶、跑件及房地點交等事宜，此均為被上訴人依契約所須對上訴人負責之契約義務，本件因於買賣雙方簽訂契約後，後續之事宜被上訴人並未處理，是依民法第五百七十二條本文所為「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」之規定，上訴人亦得請求本院減少應給付予被上訴人之報酬數額等語，以資置辯。
三、本院之判斷：
（一）查兩造曾於九十年四月十八日簽訂委託銷售契約書，約定將上訴人所有之系爭房地委由被上訴人以五百八十萬元出售，期間為九十年四月十八日起至同年月二十五日止，嗣於同年月二十三日上訴人同意將委託被上訴人銷售之金額變更為五百零八萬元，期間為同年月二十三日起至同年月二十五日止，又上開銷售契約書第七條有關服務報酬之規定為：「本房地買賣成交，乙方（即被上訴人）收取之服務報酬為成交價之５％，其中賣方（甲方即上訴人）同意給付乙方成交價４％之服務報酬，並同意乙方向買方收取成交價額１％之服務報酬，如買賣成交金額低於貳佰伍拾萬元時，賣方（甲方）同意給付乙方成交價４％之服務報酬。並同意乙方向買方收取成交價額２％之服務報酬，又若甲方支付之報酬低於４％時同意不足部分得向買方收取。前項服務報酬甲方應於簽訂『不動產買賣契約書』時，一次付清。如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬。」之事實，有兩造所不爭之委託銷售契約書、契約內容變更合意書各一件附卷可稽，堪信真正。
（二）次查，被上訴人主張經由其之居間媒介，上訴人與訴外人陳麗名於九十年四月二十三日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人以總價五百零八萬元將系爭房地出賣予訴外人陳麗名，訴外人陳麗名並於是日交付現金五萬元及簽發面額四十五萬元、到期日為九十年四月二十六日之本票一紙，交予被上訴人作為支付第一期簽約款之用等情，已據其於原審提出上訴人與訴外人陳麗名所簽訂之不動產買賣契約書一紙為證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。且參酌兩造所簽訂之委託銷售契約，其中被上訴人所負契約之主要義務，在於媒介買賣雙方訂立買賣契約（此亦可參照民法第五百六十五條所定居間契約之內容），以及對照兩造簽訂之委託銷售契約中，其中第五條提及「若買賣【成交】，甲方（即上訴人）願意接受買方如下付款方式... 」，可認該委託銷售契約中所指之成交，即係指買賣雙方因被上訴人之仲介而簽訂買賣契約而言，非如上訴人所言須直至買方依約交付價金予賣方完畢，併該次買賣順利完成始為該當。是以，被上訴人既於前揭委託期間內，居間媒介上訴人與訴外人陳麗名就系爭房地成立買賣契約，則被上訴人依兩造所簽訂之上開銷售契約第七條之規定，向上訴人請求給付報酬，自非無據。
（三）雖上訴人抗辯：兩造簽約後於被上訴人居間將系爭房地出售予訴外人陳麗名，但被上訴人未依委託銷售契約之約定，收取現金價金即簽約款五十萬元，僅代收取現金五萬元交予上訴人，餘款四十五萬元則收取商業本票，並予以侵占為己有，向本院聲請本票執行，是其對被上訴人之受託處理事務行徑「若知其情事即不為意思表示」，乃因錯誤而與被上訴人簽訂上開委託銷售契約，其並已於九十年五月十日以新竹經國路郵局第一一七號存證信函表示撤銷該委託契約云云，並提出新竹經國路郵局第一一七號存證信函一紙為證，然查，訴外人陳麗名以現金五萬元及簽發面額四十五萬元之本票一紙作為支付第一期簽約款之用，已為上訴人所同意，此觀之上訴人與陳麗名所簽訂之系爭不動產買賣契約其中交款備忘錄收款人簽名欄內，係由上訴人親自簽名及按捺指印自明。再依兩造所簽訂之前揭委託銷售契約書第九條第二款之規定，被上訴人有代理上訴人收受買賣定金之權限，此亦為上訴人所是認。另訴外人陳麗名於簽約翌日至中國信託商業銀行新竹分行開立面額各二十一萬八千元及二十三萬二千元之該銀行即期支票二紙，準備至被上訴人公司給付該四十五萬元並取回系爭本票，然因途中轉至系爭房地查看時，發現上訴人尚另行委託信義房屋仲介公司人員銷售系爭房地，為免上訴人一屋二賣，衍生無謂糾葛，並力求慎重，訴外人陳麗名乃向被上訴人要求該四十五萬元必須由上訴人出面親收，惟遭被上訴人公司拒絕，陳麗名旋於九十年五月八日寄發新竹英明街郵局第六二一號存證信函予兩造，要求被上訴人須於函到三日內與上訴人釐清上開專任委託契約，逾期即依雙方買賣契約第八條第四款規定，追究被上訴人違約責任，及解除買賣契約，並於九十年五月十二日以新竹郵局第八三五號存證信函及九十年五月十五日以新竹英明街郵局第六五八號存證信函通知上訴人應於九十年五月十八日上午十時至新竹市○○路○○○號中央代書事務所辦理交付四十五萬元手續，及到被上訴人公司受領價金之事實，有各該存證信函可考，且據訴外人陳麗名於另案對被上訴人起訴請求確認本票債權不存在之訴到庭陳述明確，並經原審調閱九十年度竹簡字第二八一號陳麗名與竹風公司間確認本票債權不存在之案卷核閱無訛，而上訴人於該案中亦到庭證稱：「（你再跟原告（即訴外人陳麗名）簽訂買賣契約當時，也有另外的信義房屋的介紹的買主要接洽訂約事宜？）是有在仲介，但還沒有找到買主，．．．（你有無在四月二十三日跟原告（即訴外人陳麗名）簽約之後，告知信義房屋等其他銷售人員，終止繼續委任銷售的事情？）原告（即訴外人陳麗名）有告訴信義房屋，他還有拿我們簽訂的買賣契約書影本給信義房屋，信義房屋知道後也有叫我們去談，信義房屋還故意騙說他們有找到更好的買主，信義房屋因為知道我已經跟原告（即陳麗名）簽約，所以他也沒有再找人去看，．．．當時我跟原告（即陳麗名）簽約之後我有跟信義房屋講，信義房屋的人還是不死心，後來他來找我講說他有找到更好的買主，而且說有帶買主去看，叫我跟力霸毀約。」等語（見本院九十年度竹簡字第二八一號九十年七月二日言詞辯論筆錄）。據此，上訴人經由被上訴人之居間媒介，而與訴外人陳麗名就系爭不動產成立買賣契約，且同意陳麗名以現金五萬元及面額四十五萬元之本票作為支付第一期之買賣價金而由被上訴人代為收受，則該買賣契約有效成立後，雖買賣雙方對其後價金支付有所爭執，致買受人即訴外人陳麗名遲延給付價金，然此為上訴人與陳麗名間之糾葛，上訴人是否得依買賣關係向陳麗名請求支付價金，固為另一問題，然其要無以此買受人嗣後不付款之事由，作為主張其先前係因錯誤而與被上訴人簽訂委託銷售契約之依據，更遑論買受人遲延給付價金之原因，可能係因上訴人一屋兩賣所造成，亦非屬可歸責於被上訴人方面之事由，因此，被告主張以此撤銷前揭銷售契約，要無足採。
（四）依上所述，被上訴人在與上訴人就系爭房地簽訂委託銷售契約書後，已依約將系爭房地以總價五百零八萬元覓得買受人陳麗名，且於九十年四月二十三日由被上訴人居間媒介上訴人與陳麗名簽訂不動產買賣契約書，已如前述，則上訴人依前揭銷售契約第七條之規定自有給付服務報酬予被上訴人之義務，且該義務既屬給付服務報酬之性質，自非屬違約金，是上訴人辯稱委託銷售契約已據其合法撤銷而不存在，其未對被上訴人負有給付報酬之義務，縱使負有給付義務，亦得主張係違約金而請求法院予以酌減云云，尚難成立。惟就上訴人辯稱因被上訴人依委託銷售契約，除負有居間仲介買賣雙方訂立買賣契約之義務外，尚需負責於後續辦理事務中，在買賣雙方間居間協調，並辦理委託房地過戶及協助點交房地等事宜，本件被上訴人之人員既未處理上開事宜，其請求依房地成交價之百分之四計算報酬，與其所已付出之勞務價值相較，顯屬過鉅而偏高，爰請求本院依民法第五百七十二條之規定予以酌減報酬乙節。查，就兩造間所簽立之前述委託銷售契約而言，倘本件買賣雙方能順利履約，則被上訴人所需為上訴人處理者，除了刊登廣告以為上訴人找到買主，並居間協調以仲介買賣雙方訂立買賣契約外，後續之事宜包括居間協調代書辦理房地之過戶、派員協同處理點交事務，以及買賣雙方在該筆買賣過程中相關問題之協調處理等情，此亦為被上訴人所不否認。且依一般業界之慣例，上開事宜通常亦為仲介業者依仲介契約對買賣雙方所需負之契約從給付或附隨義務。則被上訴人辯稱依銷售契約其對上訴人所負之義務，僅及於仲介買賣雙方達成買賣契約之簽訂，後續之事宜乃其為買方單方面所為，與賣方即上訴人無關，非委託銷售契約所負之義務云云，尚難以成立。惟因上開後續處理事宜，係屬兩造間之契約內，被上訴人所須負之從給付或附隨義務，尚非主給付義務，且與上訴人依委託銷售契約中所負之給付服務報酬之義務間，並非立於對待給付關係，而依上開之說明，被上訴人就該等從給付或附隨義務事項之未能履行，係因上訴人一方之事由造成買賣契約未能繼續進行所致，故上訴人固不得以被上訴人未處理上開後續事宜，而主張同時履行抗辯，用以拒絕自己服務報酬之給付予被上訴人。
（五）然查，按「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之」，民法第五百七十二條本文已有規定，而該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。且按「受當事人之委託而為居間者，其報酬之給付，仍有民法第五百七十二條規定之適用，又委託人依該條規定請求酌減，並未明定其方式，自得以起訴或抗辯方式為之。」（最高法院五十七年度台上字第二七四九號判決意旨參照）。就本件而言，於兩造間之委託銷售契約書第七條固然規定買賣成交時，賣方即上訴人即應按成交價之百分之四計算服務報酬支付予仲介人即被上訴人，且縱使嗣後買賣契約經合法撤銷而未能繼續履行，致未能完成該次買賣過戶、點交事宜，買方即上訴人仍應支付上開服務報酬予被上訴人，惟本院審酌目前之不動產仲介業，其仲介費用之數額，於買賣雙方成交後並順利履約完成交易之情形下，仲介業者向賣方收取之酬勞，通常係以成交價之百分之三至四為準，而本件因上訴人之事由，致買賣雙方未能繼續履行以完成買賣契約，被上訴人因此省卻本需處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用等情，認為以被上訴人先前為仲介買賣雙方成交並訂立買賣契約，其所進行之行銷及廣告刊登及企劃、帶看系爭房地、協調雙方議價等行為，及其後因買賣雙方為價金受領問題發生爭執所進行之協調行為，所已支出之相關成本及人事費用及所應加計之營業利潤，與前述委託銷售契約所約定按成交價五百零八萬元之百分之四計算之報酬即二十萬三千二百元比較結果，被上訴人為系爭買賣成交及簽訂所已付出之相關成本、人事費用等，考量其未能完成該委託銷售契約本所欲達成之買賣雙方完成交易之目的，故上開被上訴人所已任勞務等之價值，尚不及於約定之報酬數額二十萬三千二百元，是參酌上開民法第五百七十二條本文之規定，上訴人請求本院酌減該約定之報酬數額，尚屬有據。而本院斟酌被上訴人因系爭房地之買賣，為上訴人所已進行之前述廣告刊登及企劃、行銷及帶看系爭房地，磋商協調買賣雙方議定價金及進行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，被上訴人所已支出之成本及人事費用等，較之買賣契約簽訂後被上訴人原本應為上訴人進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用支出，參考兩造契約所定如順利完成買賣交易過戶、點交時，上訴人應支付之報酬為按成交價之百分之四計算等情，認為本件於被上訴人在買賣契約簽訂後，因上訴人一方之事由，致其公司人員未能就後續事宜處理以完成買賣交易之情形下，被上訴人所得向上訴人請求之服務報酬，應以按買賣成交價之百分之三計算即十五萬二千四百元（即0000000元乘以百分之三）為合理，是經上訴人為前述酌減報酬之抗辯後，本院爰予以酌減本件兩造間之服務報酬為按房地成交價之百分之三計算，即酌減為十五萬二千四百元。
（六）從而，被上訴人本於兩造所簽訂之前開委託銷售契約書第七條之約定，訴請上訴人給付其未付之服務報酬，在十五萬二千四百元及該金額自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，核屬正當，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。原審判命上訴人給付上開十五萬二千四百元及其利息予被上訴人之部分，並就該部分金額，依被上訴人聲請，酌定相當之擔保金准予宣告假執行，即無不合，上訴人指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，即屬無據，此部分之上訴應予駁回。另原判決因未及審酌上訴人所為酌減服務報酬之請求，因而判命上訴人給付超過上開十五萬二千四百元及其利息併超過部分之假執行宣告，容有未合，上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第四百六十三條、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B審判長法官 蔡孟芳~B法 官 李承訓~B法 官 鄭政宗本判決不得上訴。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十一 年 八 月 一 日