臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年訴字第一二號
原 告 乙○○法定代理人 甲○○右當事人間給付租金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣肆拾貳萬元，及自民國九十一年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾肆萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百一十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同）九十一年一月二十九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，另為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣原告乙○○前於九十年一月十日，就其所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段第一五四之四、一五四之二十地號土地（即苗栗縣政府建設局使用執照栗建管竹外字第○○七○、○○七一號建築地）及其上建物（即門牌號碼苗栗縣竹南鎮公義里六鄰大坪九之五及九之六號）與被告長宏人力仲介有限公司新竹分公司簽訂租賃契約，雙方約明租賃期限八年，自九十年四月一日起至九十八年三月三十一日止，租金每個月七萬元，被告於訂約時交付二十一萬元予原告作為押租保證金，雙方於租賃契約第二條後段約明如因故提前解約，須在三個月前以書面通知。
（二）惟被告於系爭租賃契約簽約時給付原告二十一萬元押租保證金後，迄今均未依約給付租金分文。自九十年四月一日起至同年十二月三十一日止有九個月租金每月七萬元，計六十三萬元租金未付，扣除上揭押租保證金二十一萬元，尚有四十二萬元之租金拒不給付，且被告竟於九十年十月四日以新竹英明街郵局存證信函第一四五五號通知原告因其個人所謂之『營業計劃改變』而片面終止系爭租賃契約，惟被告於承租本件租賃物時，即鳩工變更租賃建物整體設施，且恣意更易系爭租賃標的之原狀，詎今竟片面終止系爭租約，經原告於九十年十月九日以新竹英明街郵局存證信函第一四九五號，通知被告給付欠租四十二萬元及請求其將裝修整建之租賃標的之修繕工程完成，詎被告於接獲上揭存證信函後並不予置理，經原告再於九十年十二月十三日以律師函通知其給付欠租及相關回復原狀費用，被告迄今依然置之不理！
（三）原告雖曾同意對被告延緩收取租金六個月，惟必須以被告將系爭租賃標的之防颱措施做好及租賃標的之門窗裝設妥適為前提，惟被告迄今並未將門窗裝設妥適，仍有切割後所餘之空洞達十四處缺口及側門缺口與正門出口處之大門，均未裝設門窗及為適切之整修，致租賃標的之現場猶如廢墟，據此被告自不能免除本件租金給付之義務，顯已灼然。
（四）又依系爭租約第六條明文：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，故而原告主張本件被告應給付原告以每月租金七萬元五倍計算之違約金，共二個月為七十萬元違約金（即5×7=35,35×2=70）。
（五）再查，違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為賠償性違約金（見最高法院八十六年度台上字第一六二○號判例），惟徵諸右揭系爭租約第六條之明文，足稽該條約定係兩造另行所約訂，被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，原告得向被告請求按照租金五倍之違約金，揆其性質自屬懲罰性質之違約金，即被告除應給付違約金外，仍應擔負不履行之損害賠償。
（六）末查，本件被告於九十年十月四日片面終止系爭租約，且未踐行系爭租約第二條後段所約定，若因故提前解約，須在三個月前書面通知之約定，即遽以其片面所謂之「公司營運計劃改變，系爭房屋已無續租之必要」片面終止系爭租賃契約，據此其終止權之行使，顯不合法，亦違雙方之約定，自不生終止之效力，故而被告依法自應給付本件約定之租金及違約金。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本一份、地籍圖謄本影本一份、存證信函影本二份、律師函影本一份、估價單正本二紙、現場照片六幀，並聲請現場履勘。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查被告係從事國內外籍勞工的仲介及管理業務，原擬配合廠商在竹南廠區興建宿舍，供所引進的外籍勞工居住，而原告所有房地因鄰近竹南廠區，極適合被告所需宿舍的地點，被告乃與原告洽商承租伊房地等事宜，並於九十年元月十日簽訂租賃契約書。惟因原告原有房舍僅為鐵皮屋所搭建，不論空間及設備均極為簡陋，尚需進行改建裝修，始適於外勞居住使用，而因裝修及改建需費相當時日，所以，兩造乃約定以九十年四月一日起算租金。
（二）被告於簽訂系爭租約後旋即僱工進行改建裝修，所投入的資金達五百餘萬元，並於九十年三月間已大底完成，惟因系爭房屋係屬違建，以致被告的配合廠商迭有意見，對於被告能否以系爭房地作為管理外勞的宿舍質疑，且因受景氣蕭條的影響，廠商引進外勞的計劃變更，被告頓時進退兩難，乃提出減租等多項方案與原告進行協商，幾經折衝，終達成延緩收取租金的協議，即「原告同意予被告六個月的緩衝期間，此六個月期間，原告不向被告收取租金，俟六個月緩衝期間屆至，倘被告已克服廠商的疑慮且引進外勞，則被告繼續向原告承租，若仍無結果，則系爭租約終止，被告必須將已改建裝修的房舍交付予原告，所加裝的各項設備及建物亦歸原告所有，被告不得對原告請求改建裝修所支出的任何費用」。雖然，於此期間內被告多次與廠商協商，惟並無結果，被告遂於九十年十月四日正式去函通知原告終止系爭租約。
（三）前開兩造間協商的經過及原告同意被告於六個月期間內無需繳交租金的協議，業經代表被告公司與原告協議的證人梁正和到庭證述：「（被告公司有無向原告租房子？）有。是我負責談的，訂約時約定租金一個月為七萬元，從九十年四月一日開始承租付租金，三月時因為不景氣廠商變更計劃，以致本公司無法向原告繼續承租，原告答應給我六個月時間招商，如招商不到可退租，地上物送給原告，地上物曾做變更，將高度拉高，當時未全部完工，約三月底即停工，當初有要求原告減租等多項方案，最後協議六個月不收租金。」、「（原告答應六個月不收租金有何條件？有無要求窗戶、門要做好？門窗實際上裝好了沒有？）無條件。原告沒有要求窗戶、門要做好。工程是發包給別人，所以我不清楚門窗實際上裝好了沒，包商跟我說颱風來了也不會有問題。」等語屬實（見九十一年五月三十日言詞辯論筆錄）；而原告亦到庭自承：「（是否曾與被告約定九十年四月到十月不收租金？）被告公司在九十年四月二日停工，並要求減房租為五萬元，我要求防颱措施要做好，及門窗切割的部分要封好的話，我願意延緩六個月的房租。但被告只有叫一個師傅來一天把側門的門窗封好，其餘都沒有做，所以我認為當初的協議不生效力。」（見九十一年二月七日言詞辯論筆錄）、「四月份減租為證人太太和我商談，最後一次協商由證人和我商談，我有跟證人說可以延緩六個月，但窗、門要裝好，實際上卻沒有裝好」等語（見九十一年五月三十日言詞辯論筆錄），可見兩造確曾就起算系爭租金之時期進行協商，並變更原租賃契約給付租金的期間，達成四至九月共六個月期間不收租金的協議，至為灼然。
（四）雖然，原告辯稱伊雖有同意延緩收取租金六個月，惟必須以被告將防颱措施做好及門窗裝好為條件云云，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。而法律行為之意思表示，以未附有條件者為常態，附有條件為變態，其主張意思表示附有條件者，依舉證責任分配之法則，自應就此有利於己之事實負舉證責任。查原告迄未舉證證明伊於同意延緩收取租金時有另附加防颱措施做好及門窗裝好等解除條件，空言主張，已難盡信；況如所周知，國內的颱風季節多集中於八、九月間，而兩造係在三月底達成前開緩收租金的協議，何需做好所謂防颱措施？且系爭房屋係由被告承租改建裝修，室內設備亦屬被告所有，原告所在意者，應係何時能收取租金，門窗裝好與否，與原告何干，又何勞原告費神？是原告前開附加條件之辯解，不僅與事實不符，更與常情有違，顯係臨訟編撰之詞，不足採信。
（五）又兩造所簽訂之租賃契約書第二條固特別加註「若因故提前解約，須在三個月前書面通知」等字樣，即不論原告或被告，倘欲提前終止租約，應於三個月前通知他造；惟承前所述，兩造於九十年三月間曾達成「原告同意予被告六個月的緩衝期間，此六個月期間，原告不向被告收取租金，俟六個月緩衝期間屆至，倘被告已克服廠商的疑慮且引進外勞，則被告繼續向原告承租，若仍無結果，則系爭租約終止，被告必須將已改建裝修的房舍交付予原告，所加裝的各項設備及建物亦歸原告所有，被告不得對原告請求改建裝修所支出的任何費用」之協議，即除延緩起算收取租金之期間外，並已變更原契約所訂必須提前三個月通知終止的約定，而被告於六個月期限屆至即依約於九十年十月四日函知原告終止兩造間之租賃契約，是在契約終止後，被告自無需再行繳交租金，從而，原告請求終止租約後之十月、十一月及十二月之租金部分，恐有誤會。退步以言，縱認兩造間並未變更前開必須提前三個月終止租金之約定，原告仍得請求十月、十一月及十二月共三個月租金四十二萬元，惟扣除原告已受領的押租金二十一萬元，被告亦僅須再給付二十一萬元而已，原告逾此數額之請求，顯屬無據。
（六）末按「民法第二百五十二條規定，約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減」；又「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人得享受之一切利益為衡量之標準」；且「違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前為預約，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際所受損失為標準，予以酌減。」至於是否相當，「仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額」，最高法院分別著有七十九年台上字第一六一二號判例、五十一年台上字第十九號判例、十九年上字第一五五四號判例暨四十九年台上字第八Ｏ七號判例意旨可資參照。查兩造間之契約第六條固有違約金之約定，即「乙方（被告）於租期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，：：：如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日止：：：」，惟被告從未遷入使用系爭房屋，自無遷出交還的問題，且於九十年十月四日被告所寄發予原告的存證信函中，被告即已明白向原告表示請原告會同點交房屋，惟原告則仍堅持被告必須將各項增添的設施改裝完成至堪用的程度，迄起訴時原告始要求被告回復原狀，惟承前所述，被告裝修改建系爭房屋已花費五百餘萬元，其價值較諸改建裝修之房屋原狀何止數倍，原告豈有不知之理，此所以被告於訴訟中表明欲回復原狀後，原告旋即撤回此項請求，其故在此，是被告既無違約拒不遷讓之情事，原告據此請求給付違約金，實屬牽強；且被告投入鉅資為原告改建裝修房屋，而一日未曾使用，反觀原告除已向被告收取押租金抵扣房租外，不到半年期間，於未支出分文之情形下即坐享房屋因改建裝修所增值的利益，兩相權衡，原告請求之違約金是否過高，不辯自明。
三、證據：提出被告公司明細分類帳表一份、存證信函影本一份，並聲請訊問證人梁正和。
理 由
一、原告主張兩造於九十年一月十日，就原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段第一五四之四、一五四之二十地號土地及其上建物（門牌號碼苗栗縣竹南鎮公義里六鄰大坪九之五及九之六號，下稱系爭房屋）訂立租賃契約，租期自九十年四月一日起至九十八年三月三十一日止，租金每月七萬元，詎被告於訂約後租金分文未付，且於九十年十月四日擅自以存證信函片面終止租約，因與租賃契約第二條後段約定有違，自不生終止效力，計自九十年四月一日起至同年十二月三十一日止，被告共積欠九個月六十三萬元租金，扣除被告於訂約時交付之二十一萬元押租金，尚有四十二萬元租金未付，又被告因違反租賃契約第六條，另應給付原告以每月租金七萬元五倍計算之違約金共二個月計七十萬元。為此起訴請求被告應給付一百一十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年一月二十九日起至清償日止之法定遲延利息。被告則以：其與原告簽訂系爭租約後旋僱工進行改建裝修，所投入之資金達五百餘萬元，惟因受景氣蕭條及廠商引進外勞計劃變更之影響，被告乃提出減租等多項方案與原告進行協商，後經原告同意予被告六個月之緩衝期間不收租金，俟六個月緩衝期屆至，倘被告已克服廠商之疑慮且引進外勞，則被告繼續向原告承租，若仍無結果，則系爭租約終止，被告必須將已改建裝修之房舍交予原告，所加裝之各項設備及建物亦歸原告所有。嗣被告多次與廠商協商並無結果，被告遂於九十年十月四日正式去函原告終止系爭租約，是於契約終止後，被告自無需再行繳交租金。又被告從未遷入使用系爭房屋，自無遷出交還之問題，且於九十年十月四日被告所寄交原告之存證信函，已明白表示請原告會同點交房屋，惟原告則仍堅持被告必須將各項增添設施改裝完成至堪用程度，查被告裝修改建系爭房屋已花費五百餘萬元，其價值較諸改建裝修之房屋原狀何止數倍，被告既無違約拒不遷讓之情事，原告據此請求給付違約金，實屬牽強；且被告投入鉅資為原告改建裝修房屋，而一日未曾使用，反觀原告除已向被告收取押租金抵扣房租外，不到半年期間，於未支出分文之情形下即坐享房屋因改建裝修所增值的利益，兩相權衡，原告請求之違約金顯屬過高，自應予酌減等語置辯。
二、本件被告於九十年一月十日向原告承租系爭房屋，租期自九十年四月一日起至九十八年三月三十一日止，租金每月七萬元，於訂約時交付原告二十一萬元押租金，依系爭租約第二條後段約定，若因故提前解約，須在三個月前書面通知，嗣被告於九十年十月四日以存證信函通知原告自九十年十月一日終止租賃契約，租金均未給付等情，業據原告提出房屋租賃契約書影本一份、存證信函影本二份、律師函影本一份為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此部分之主張為真正。本件兩造所爭執之點在於：⑴系爭租約是否因原告之存證信函通知而終止？及兩造是否曾就系爭租約，達成延緩六個月收取租金之合意？⑵原告得否請求違約金及本件違約金約定是否過高？茲審酌如下：
（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第四百五十條第三項之規定，先期通知；又終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第四百五十三條、第四百五十條第三項定有明文。經查，系爭房屋租賃期限自九十年四月一日起至九十八年三月三十一日止，為定有期限之租賃契約，惟兩造於房屋租賃契約書第二條後段訂有「若因故提前解約，須在三個月前書面通知」明文，依此解釋，兩造於租賃期限屆滿前，固均得任意終止（解除）契約，惟須踐行三個月前以書面先期通知之要件始為合法。本件被告係於九十年十月四日以存證信函通知原告終止租賃契約，此為兩造所不爭執，惟觀其信函內容略謂「本公司營運計畫改變，上開房屋已無續租之必要，是以本公司謹依前揭租賃契約第二條但書約定，自九十年十月一日起終止與台端間之租賃契約」等語，顯見被告未履行期前三個月先以書面通知之要件甚明，從而被告前揭終止自不生效力。
（二）又被告雖抗辯原告曾同意予被告六個月之緩衝期間不收租金，俟六個月緩衝期屆至，若被告已克服廠商之疑慮且引進外勞，則被告繼續向原告承租，若仍無結果，則系爭租約終止云云。惟為原告所否認，並稱：「被告公司在九十年四月二日停工，並要求減房租為五萬元，我要求防颱措施要做好，及門窗切割的部分要封好的話，我願意延緩六個月的房租。但被告只有叫一個師傅來一天把側門的門窗口封好，其餘都沒有作，所以我認為當初的協議不生效力。」等語，是被告自應對此主張有利於己之事實，負舉證責任。查證人梁正和雖到庭證稱：「（被告公司有無向原告租房子？）有。是我負責談的，訂約時約定租金一個月為七萬元，從九十年四月一日開始承租付租金，三月時因為不景氣廠商變更計劃，以致本公司無法向原告繼續承租，原告答應給我六個月時間招商，如招商不到可退租，地上物送給原告，地上物曾做變更，將高度拉高，當時未全部完工，約三月底即停工，當初有要求原告減租等多項方案，最後協議六個月不收租金。」、「（原告答應六個月不收租金有何條件？有無要求窗戶、門要做好？門窗實際上裝好了沒有？）無條件。原告沒有要求窗戶、門要做好。工程是發包給別人，所以我不清楚門窗實際上裝好了沒，包商跟我說颱風來了也不會有問題。」等語，惟為原告所否認，而證人梁正和為被告公司總經理，所為證言非無偏頗被告之虞，自不能盡信。且徵諸常情，原告若於訂約之初即同意原告延緩六個月之期間不收租金，則以每月七萬元租金計算達四十二萬元，顯非少數，何以被告對此有利之事實未特別記明於租賃契約書內以杜爭議？又被告雖另以系爭房屋係由被告承租改建裝修，室內設備亦屬被告所有，原告所在意者，應係何時能收取租金，門窗裝好與否，與原告何干，認原告所陳與常情有違係臨訟編撰之詞云云。惟查兩造租賃契約書第六條約定，「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，：：」，是被告於租期屆滿即負有騰空交還原告房屋之義務，原告仍得就租賃物為使用收益，是其要求被告於租賃期間善盡義務以避風雨，當與常情無違。且查系爭房屋迄本院於九十一年七月三日履勘現場時止，左側仍留有一寬約二米半、高寬三米之缺口，冷氣孔亦有十四處未封閉，正門尚未裝設，此有勘驗筆錄及照片六幀在卷可資佐證，依此現狀，尚難以全蔽風雨，是原告主張防颱措施及門窗未封好，協議未生效力，非無理由，被告上開所辯亦不足採。
（三）又兩造租賃契約第六條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」，固認系爭租約於租期屆滿或期中合法終止時，被告有將系爭房屋按照原狀遷空交還原告之義務，惟如前所述，本件被告終止契約不生效力，而原告嗣於九十年十月九日、同年十二月十三日，係分別以存證信函及律師函通知被告給付欠租及完成租賃標的物之修繕或給付回復原狀費用，且迄本件言詞辯論終結前為止，均未為終止租約之意思表示，則兩造之租賃契約自仍有效存在，被告尚得為租賃物之使用收益，亦即並無將還系爭房屋之義務，從而原告主張被告應給付原告以每月租金七萬元五倍計算，共二個月為七十萬元違約金，即屬無據。
三、綜上所述，本件被告既未合法終止租賃契約，原告主張依據租賃關係，請求被告扣除押租金後給付自九十年四月一日起至同年十二月三十一日止之租金為可採，被告上開所辯，尚無足採。從而，原告本於租賃關係請求被告給付其所積欠自九十年四月一日起至同年十二月三十一日止共九個月租金，扣除押租金後所餘之四十二萬元租金（7x9﹣21=42），為有理由，應予准許，逾此部分請求之違約金，即無理由，應予駁回。
四、兩造其餘主張及所提證據經審酌後，認均與本院上開論斷無涉或無違，爰不予贅述。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告有理由部分，均尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 楊明箴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 楊靜芳中 華 民 國 九十一 年 九 月 十三 日