臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第二七一號
原告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 龔正文律師被告即反訴原告 乙○○兼訴訟代理人 丙○○右當事人間請求塗銷登記等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○應塗銷坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號土地( 權利範圍三二五０分之一０六 )及其上建物同段四０六建號( 門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號四樓，權利範圍全部 )，於民國八十九年十一月二日辦理最高限額新臺幣肆拾萬元之抵押權登記( 收件字號：新湖字第一一七二四０號 )。
被告丙○○應自前項建物遷讓返還予原告。
被告丙○○應給付原告新臺幣叁萬捌仟捌佰貳拾玖元，及自民國九十一年四月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應自九十一年三月二十日起至返還第一項建物止，按月給付原告新臺幣柒仟玖佰肆拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳萬元供擔保後，得假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣陸萬伍仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告丙○○新臺幣叁仟陸佰肆拾肆元，及自民國九十一年五月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔百分之九十九，餘由反訴被告負擔。
本判決第十一項反訴原告丙○○以新臺幣貳仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參仟陸佰肆拾肆元為反訴原告丙○○供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
(一)被告乙○○應就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號土地( 權利範圍三二五０分之一０六 )及其上建物同段四０六建號( 門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號四樓，權利範圍全部 )，於民國八十九年十一月二日辦理最高限額新臺幣( 下同 )四十萬元抵押權登記( 收件字號：新湖字第一一七二四０號 )應予塗銷。
(二 )被告丙○○應自前項建物騰空遷讓後返還予原告。
(三)被告丙○○應給付原告六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
(四)被告丙○○應自九十一年三月二十日起至返還第一項建物止，按月給付原告一萬五千元。
(五)訴訟費用由被告負擔。
(六)第二項至第五項聲明，請准供擔保宣告假執行。
二、反訴部分：
(一)反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
(二)訴訟費用由反訴原告負擔。
(三)如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
(一)緣原告甲○○( 原名林秀真 )於八十九年十月二十五日與被告乙○○簽立不動產買賣契約書，約定將原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○號土地( 權利範圍三二五０分之一０六 )及其上建物同段四０六建號( 門牌號碼：新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號四樓，權利範圍全部，下稱：系爭房地 )出售與被告乙○○，總價三百九十萬元，簽約時交付訂金四十萬元，並於系爭房地設定最高限額四十萬元抵押權予被告乙○○擔保已付訂金，餘款三百五十萬元則於訂約日起一年內付清。詎被告乙○○迄今就餘款均未清償分文，經原告委請律師發函限期於五日內付清，逾期買賣契約解除，不另通知，嗣再以起訴狀繕本送達為解除契約之表示，是原告即得依兩造合約第十條約定，將被告乙○○已付價款全部沒收抵作違約金，並得請求被告乙○○將系爭房地所設定之抵押權登記予以塗銷。再因本件買賣付款期限甚長，兩造為使被告乙○○之胞兄即被告丙○○於付清款項前得為房屋使用，原告乃另與被告丙○○就系爭房地簽立租賃契約書，租賃期限自八十九年十一月二十日起至九十年十一月十九日止，租金每月一萬五千元，然被告丙○○竟積欠九十年十一月間租金未付，則自上開租期屆滿後迄至九十一年三月二十日原告起訴前，被告丙○○即受有相當於租金額之利益，且致原告受有損害共計六萬元，原告自得依據租賃契約、民法第一百七十九條不當得利返還請求權、同法第一百八十四條侵權行為損害賠償請求權，請求被告丙○○給付原告六萬元，及自九十一年三月二十日起至返還第一項建物止，按月給付原告一萬五千元之損害賠償。
(二)依兩造所不爭執之不動產買賣契約( 下稱：系爭買賣契約 )及房屋租賃契約(下稱：系爭租賃契約 )而言，系爭買賣契約約當事人存在於原告與被告乙○○間，而系爭租賃契約約當事人則存在於原告與被告丙○○間，合先陳明。且查：
１、「按債權債務之主體，應以締結契約之當事人為準，故買賣約據所載明之
買受人，不問其果為實際買受之人與否，就該契約所生之權利而涉訟，除有特別情事外，總須以其名義上之買受人起訴，而後有訴權存在之可言。」，最高法院四十年臺上字第一二四一號著有判例可按。是被告姜炎和主張：其與原告簽立不動產買賣契約，而乙○○僅為名義人，．．
．其與原告另立租約自不能視為單純租賃糾紛，此部分為不動產買賣契約之延續，自不能否定云云，惟依其文義觀之，似認為其方為系爭買賣契約之買受人，惟如前揭最高法院判決所揭示之旨趣觀之，顯於法不合，毋庸置疑。
２、況被告乙○○是由被告丙○○為代理人以其本人名義為買受人與原告簽立系爭買賣契約，此觀該契約中之買受人欄署名乙○○，並由丙○○代為簽名、用印自明。故原告依契約第十四條第四項之約定，將所有之買賣契約標的物即系爭房地設定抵押權予被告乙○○，而非被告丙○○，是同條第四項後段所謂之「另需訂立租賃契約，其期限至完稅時」，僅拘束系爭契約當事人即被告乙○○與本訴原告間，與被告丙○○無涉。
３、再者，本院九十一年五月一日言詞辯論筆錄中被告乙○○陳稱：「買賣契約不是我簽的，是丙○○經過我同意，用我的名義所簽，承認此契約存在」，據此顯見被告乙○○已自認系爭買賣契約是其同意丙○○用其名義代簽，故其承認且追認契約之效力，核與契約末頁之簽名載明(代)字亦相符合，依民法第一○三條之規定，所代理之買賣行為效力及於被告乙○○。
故被告乙○○確為系爭買賣契約之買受人，洵屬明確。被告丙○○一再企圖誤導實情，顛倒是非，一再執詞狡辯，自不足取。
(三)又兩造所簽立系爭買賣契約第二條第(二)、(三)項約定：第二次付款：付新台幣伍拾萬元正。第尾次付款：於訂約日起一年內付新台幣三百萬元。再依第十條約定：本約簽訂後倘甲方不買或不按約定日付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，扺作違約金，並解除契約。．．．。並無條件塗銷扺押權給予乙方。準此，被告本應依約給付買賣價金第二、三次款項，詎其至今仍未依約履行，則原告即可依契約約定解除本約，並已於起訴狀內為解除契約之意思表示，經繕本送達被告收受而生解除效力。
(四)按定金，乃契約當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。故定金之交付為契約行為，因以擔保主契約之履行為目的，故為從契約、要物契約。而定金依其作用之目的，通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、猶豫定金等。依系爭買賣契約第二條(一)約定：本約簽訂時，甲方應付乙方價款之一部分計新台幣四十萬元正(含定金)乙方亦即日親收足訖。可知兩造間就此定金之性質核屬成約訂金性質且視為價金之一部分，故受領定金之原告方為債權人而非債務人。換言之，於系爭買賣契約簽立及交付定金之同時，被告即負有支付價金之義務，而原告則有受領價金(含定金)之權利。次按扺押權之成立以債權已存在為前提，債權若不存在，扺押權亦不成立，扺押權全為債權之存在而成立，是為扺押權發生上(成立上)之從屬性，亦為擔保物權之本質所在。縱因近代擔保物權之發展與社會經濟進步之需求，此種從屬性已有緩和之趨勢，認為抵押權既係在擔保債權之清償，則只須將來實行扺押權時，有被擔保之債權存在為已足，至於扺押權成立時，有無債權之存在則非所問，惟不論如何，仍不能與擔保物權之從屬性有所相背離。換言之，仍須有被擔保之債權存在，方能成立扺押權，否則扺押權即失所附麗。而依系爭契約第十四條(四)約定：「本買賣於訂約起一年內付清尾款，因甲方已付定金新臺幣四十萬元，故需設定扺押權給予甲方」乙節，惟如前所述，原告受領定金，本質上即為買賣契約價金之一部分，是原告即為受領價金之債權人，而非債務人。換言之，被告於簽約時並無所謂之「定金債權」存在，則揆諸前揭說明，既無債權存在，則何來之扺押權，故原告訴請塗銷扺押權登記，自有理由。再按，最高限額扺押契約定有存續期間者，其期間雖未屆滿，然若其擔保之債權所由生之契約已合法終止、解除或因其他事由而消滅，且無既存之債權，而將來亦確定不再發生債權，其原擔保之存續期間內所可發生之債權，已確定不存在，依扺押權之從屬性，應許扺押人請求扺押權人塗銷扺押權登記，最高法院八十三年臺上字第一○五五號著有判例可稽。又扺押權為不動產物權，扺押權人僅能依設定登記內容行使權利，系爭扺押權所擔保之債權既不存在，且其存續期限已屆滿，扺押權所擔保之債權嗣後亦不致再行發生。被上訴人請求上訴人塗銷系爭扺押權設定登記，洵屬正當，亦有最高法院八十二年臺上字第一七八二號裁判參照。從而，揆諸前揭判例所示，系爭最高限額扺押權所擔保之債權( 註：並非定金債權，已如前述 )所由生之契約既已因解除而消滅，且無既存之債權存在( 指系爭買賣契約相對人乙○○ )，基於扺押權之從屬性，扺押人即原告自得請求塗銷扺押權登記。況依系爭土地登記謄本載明存續期間於九十年十月二十四日屆滿，復查無擔保債權存在，且嗣後亦不致再發生，原告當然有理由請求塗銷系爭扺押權之設定登記，至屬明確。
(五)再依民法第四百五十條第一項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，是原告與被告丙○○間之租賃契約，已於九十年十一月十九日屆滿，依法租賃契約即已消滅，被告丙○○佔有系爭房屋之合法正當權源已不復存在。詎被告丙○○至今仍強佔拒不搬遷，原告據此依據民法第七百六十七條所有物返還請求權及民法第四百五十五租賃物返還請求權等規範基礎，請求被告丙○○自系爭建物騰空遷讓，當應准許。而因被告丙○○自九十年十一月間起即未付租金，且於租期屆滿後仍拒為遷讓房屋，致原告受有相當於租金額之損害，原告自得請求被告丙○○給付自九十年十一月二十日起至九十一年三月十九日止共四個月所積欠之租金及不當得利額共計六萬元，並自九十一年三月二十日起至返還租賃物日止，依民法第一百七十九條不當得利請求權之規範基礎，請求被告丙○○按月給付原告一萬五千元，均屬於法有據，自應准許。
二、反訴部分：
(一)反訴原告乙○○於簽訂買賣契約時並不在場，反訴被告從未告知其本人或代理人，系爭不動產買賣契約係包括兩個停車位，前揭反訴原告乙○○主張之事實，反訴被告全然予以否認。按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疪累，亦應駁回原告之請求。」，最高法院十七年上字第九一七號判例亦明揭其旨趣。據此，反訴原告乙○○既未能舉證證明反訴被告確有告知其此事，亦未能提出任何證據方法供本院調查，渠所陳述純係片面之詞，何足憑信。退步言之，若反訴原告乙○○主張其購屋之際誤認為系爭房屋標的含兩個停車位，方成立買賣契約，則顯然當初買賣合意於標的物部分欠缺合意，該契約則未成立生效，其依據系爭契約主張權利，顯欠缺權利請求權基礎，依法自依應予以駁回。再者，觀諸系爭買賣契約全文，均未曾就停車位數目加以明定。按一般房屋買賣慣例，多將停車位買賣另行以條文明定之，並註明車位位置及價款。然本件買賣契約內容並未就此有所約定，是基本上該系爭買賣契約是否涵蓋停車位之買賣，已不無疑問。雖反訴被告就此部分並不爭執，惟堅決否認系爭買賣契約涵蓋兩個停車位並當面導引告知，反訴原告乙○○應舉證證明，已如上述。且現今停車位價格居高不下，果真系爭買賣契約包括兩個停車位，買賣總價豈只有雙方約定之三百九十萬元，故反訴原告乙○○所主張之事實，不僅與契約約定不合而無所憑據，更與社會經驗法則有違，殊不足取。是反訴原告乙○○主張請求返還訂金及加倍償還所收價款同額之損害金，係依據系爭買賣契約第十條，該條規定：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，應將已收價款如數退還甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金予甲方後，本約方得解除，各無異議。」，按本條規定乃違約金之約定，依條文所示，其性質乃賠償額預定性之違約金，必須約定之原因事實發生時方獨立存在，是依條文規定，須乙方即反訴被告有不賣或不照約履行應盡義務時，該違約金債權方獨立存在。經查，反訴原告乙○○指稱反訴被告不履行賣方應盡之義務，無非係指稱停車位事實上只有一個而非兩個云云，惟所謂之義務者乃法律上賦予特定人作為或不作為之拘束，若義務人不履行義務時，即應負債務不履行責任。以買賣而言，出賣人所負的義務為使標的物交付予買受人並使其取得該物所有權之義務，而本件反訴被告在契約依法解除前並未有不賣之表示，而停車位之爭執，反訴原告乙○○並未能舉證其實，則約定之原因事實既未能證明確已發生，該損害賠償預定性之違約金債權請求權即未存在，反訴原告訴請即無法依據，依法亦應予駁回。
(二)又反訴原告丙○○與反訴被告間乃系爭租賃契約之當事人，有關房屋修繕及租金等爭執，自應就系爭租賃契約為判斷基準，合先陳明。按「私文書應由舉證人證其真正」，為民事訴訟法第三百五十七條所明定。查反訴原告丙○○所提出之房屋修繕估價影本，反訴被告否認其形式上及實質上之真正，反訴原告丙○○應負舉證其真正之責( 參照最高法院四十七年臺上字第一七八四號判例、四十一年臺上字第九七一號判例 )。況依民法四百三十條規定「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。」，而「出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕範圍。」( 參照六十三年臺上字第九九號判例意旨 )。基此，細觀渠所修繕之物乃為氣密窗，應屬於增設物之種類，自不在出租人之修繕範圍內。且反訴原告丙○○亦未能舉證證明其有定相當之期限催告反訴被告修繕，綜此，揆諸前揭法條及實務見解，反訴原告丙○○請求反訴被告給付房屋修繕工程款十萬五千元，顯於法無據，彰彰明甚。
(三)再「公文書應提出其原本」為民事訴訟法第三百五十二條第一項所明定，反訴原告丙○○所提之房屋稅單影本，在未提示原本前，反訴被告否認其真正。縱其出示原本，惟該房屋稅單充其量只能證明其執有之狀態，未必能證明其確有支墊房屋稅款之事實，是此部分待證事實自應由其負舉證之責。
(四)末按，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，既為民法第一百七十九條所明定。是依不當得利法則，請求返還所受領之利益，以無法律上之原因或雖有法律上之原因，而該契約嗣後已不存在者為要件，查反訴被告收取租金係基於兩造間均未爭執之租賃契約而來，自有法律上之原因，而該契約嗣亦未有無效或撤銷之情形存在，則反訴被告自有收取租金之權利，至於租金之高低若有不合理情形，在租賃物為不動產時，固得聲請法院增減其租金，惟若定有期限者，仍應受到契約約定之拘束，不得任意增減。查系爭租約約定每個月租金為一萬五千元，反訴被告受領租金，自有正當且合法權源且受到期間之保障，自不發生不當得利問題，反訴原告丙○○所為不當得利之主張，殊難謂為有據，應予駁回其訴。
叁、證據：提出不動產買賣契約書、房屋租賃契約書、新竹英明街郵局第三六六號存
證信函及回執、新竹民主路郵局第二一三號存證信函、新竹縣稅捐稽徵處竹北總處八十九年度房屋稅繳款書、車位買賣位置示意圖各一件( 均影本 )及土地登記謄本、建物登記謄本為證，並聲請傳訊證人丁長周。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：求為判決駁回原告之訴。
二、反訴部分：
(一)反訴被告應給付反訴原告乙○○八十萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
(二)反訴被告應給付反訴原告丙○○十九萬二千六百四十四元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
(三)請准供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
(一)被告丙○○因借用被告乙○○名義與原告簽立系爭不動產買賣契約，買賣契約雖立，中間尚有約定一年後過戶，於此空檔乃由被告丙○○與原告簽立租賃契約，是以買賣與租賃互為因果，並約定被告於簽約日同時簽立租約至完稅日。而因原告於簽立系爭買賣契約時有告知被告丙○○成交之標的物係包含二個車位，並於被告丙○○看屋時引導被告丙○○至地下停車場查看車位，並告知原告車子所停車位為原告擁有，詎被告嗣後住進系爭房地後，始查覺原告所指稱擁有之車位係原告強佔而得，實原告僅有一個車位，經被告多方確認後，告知原告，原告先以車位係原地主私下簽同意使用承諾書，包括管理員、主任委員、住戶皆不知情為由，表示過戶完成必將車位使用同意承諾書交付被告，後經被告舉證駁斥，並以存證信函知會原告後，原告旋改稱當初沒有交付被告所主張之車位，並稱管理員處有車位標示圖可考，且經管理員、主任委員向被告明示位置等語，顯係其杜撰之詞，且將賣方應盡告知義務推給管理員、主任委員，迨至本案進行中始向法院提出車位買賣位置示意圖，顯有推卸之舉。而原告諉稱其係借停地主溫招達所擁有之車位，是借用而非占用車位，並稱其他住戶亦然，顯不足採，益證原告確有強佔地主溫招達之車位甚明。又原告陳稱其與其他住戶占有地主之車位，係因建商與住戶有糾紛，尚欠住戶數百萬元云云，然若此部分屬實，足見產權確有爭議，且與建商與住戶間原約定：未出售之停車位使用權歸建商所有乙節不符，是原告並無該車位使用權，甚為明確。參以系爭標的物地下一樓之建物，係屬買賣標的之一部，且為八十二年興建，屬舊建築法所規範，即附屬主建物須同時移轉，何須另行於契約加以約定。況被告所提之車位示意圖黑白影印部分係建商與其他買方契約原本所影印，而原告所提出之車位示意圖卻係臨訟所提出，顯難採信。另雙方雖約定系爭房地買賣價款三百九十萬元，惟原告於系爭房地已設定最高限額抵押權三百六十萬元予銀行，是依系爭買賣契約第七條約定：乙方( 指原告 )保證產權清楚，如有他人主張權利，應由賣方於尾款付清以前速予理清，．．．。是以系爭房地總價扣除已付四十萬元價款及抵押權，剩餘即不足部分五十萬元甚或可能侵害買方權益，賣方即應依契約第七條約定履行義務，買方始須交付尾款。從而，原告未盡賣方義務，且無法排除他人使用車位，被告未給付本件買賣價金，自屬有理。
(二)按最高限額抵押權係指將來發生之債權可先設定抵押權，已發生債權與否在所不問，而雙方簽立系爭買賣契約書買方先付現金四十萬元，惟約定一年後辦理過戶，期間若發生不能買賣事由，如賣方一屋二賣、天災、賣方財務問題等，始須由賣方設定抵押權予買方。是買方付現金四十萬元予賣方，賣方即有義務履行合約應盡義務，然賣方不履行責任違反約定，即應負賠償責任。從而，原告不能將車位排除他人占用，被告自得於抵押權清償日期即九十年十月二十五日向原告行使抵押權及其他賠償，原告請求塗銷該抵押權，要屬無據。
(三)又原告稱被告丙○○積欠九十年十一月間租金未付顯非事實，被告丙○○已將該月租金於原告親登住處時親交現金予原告，是原告請求被告丙○○給付積欠九十年十一月間之租金，顯無理由。再因兩造買賣契約第十四條約定另須訂立租賃契約，其期限至完稅時，且原告明知買方為被告丙○○，亦知悉被告乙○○為買方名義人，並寄發存證信函與被告丙○○交涉，足見原告與被告丙○○所立之系爭租賃契約，並不能視為單純租賃糾紛，而應係不動產買賣契約之延續。遑論賣方與買方簽訂契約，再將標的物租予第三人，是原告起訴請求被告丙○○遷讓房屋既不合理，亦不合法。況原告請求被告給付租約到期後每月一萬五千元之不當得利，自是於法無據。
二、反訴部分：
(一)反訴被告不履行賣方應盡義務，將交付予反訴原告之車位排除他人使用，即單方解除系爭買賣契約，自應依雙方買賣契約第十條約定：「如乙方( 指反訴被告 )不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方( 指反訴原告 )外，另加位賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」，將訂金四十萬元返還外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與反訴原告乙○○，是反訴原告乙○○自得請求反訴被告給付八十萬元。
(二)又因雙方約定系爭房地於一年後過戶，反訴被告乃告知反訴原告丙○○因其銀行利息負擔過重，要求反訴原告丙○○以高出行情八千元之價格承租，藉以補貼其於此期間繳付銀行之利息，是反訴被告以欺騙方式使反訴原告丙○○多支付每月七千元之租金前後長達十二個月，且系爭買賣契約不能履行既可歸責於反訴被告，是反訴原告丙○○自得請求反訴被告返還上開不當得利共計八萬四千元。且反訴原告丙○○既係承租人，即無須自費修繕，而應由反訴被告負擔修繕費用，又反訴原告丙○○住進系爭房地後得反訴被告同意進行房屋修繕，支付工程款十萬五千元，反訴被告否認被通知及同意進行修繕事，即由承租人即反訴原告進行修繕，更與社會經驗法則有違，且反訴被告所稱未被通知及同意修繕裝置氣密窗，既未被告知，怎知修繕項目為裝置氣密窗，顯違常情。另反訴原告丙○○並代墊系爭房屋九十年度房屋稅三千六百四十四元，均應由反訴被告依不當得利之法律關係，負責返還。是反訴被告自應給付反訴原告丙○○不當得利金額共計十九萬二千六百四十四元。
叁、證據：提出新豐山崎郵局第八六號、第二二○號存證信函及回執、車位買賣位置
示意圖、房屋位置示意圖、房屋預定買賣契約書各一件( 均影本 )及房屋修繕估價單、新竹縣稅捐稽徵處竹北總處九十年度房屋稅繳款書各一件為證，並聲請傳訊證人許光榮、溫招達。
理 由
壹、本訴部分：
甲、程序方面：本件原告起訴時，原訴之聲明第三項係請求被告丙○○應給付原告十萬五千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於訴訟中原告變更其請求為如主文第三項所示之金額，核屬原告訴之聲明之減縮，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，程序上應予准許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張原告甲○○( 原名林秀真 )於八十九年十月二十五日與被告乙○○簽立不動產買賣契約書，約定將原告所有坐落系爭新竹縣○○鄉○○段○○○號土地( 權利範圍三二五０分之一０六 )及其上建物同段四０六建號( 門牌號碼：
新竹縣○○鄉○○街○○巷○○號四樓，權利範圍全部 )出售與被告乙○○，總價三百九十萬元，簽約時交付訂金四十萬元，並於系爭房地設定最高限額四十萬元抵押權予被告乙○○擔保已付訂金，餘款三百五十萬元則於訂約日起一年內付清。詎被告乙○○迄今就餘款均未清償分文，經原告委請律師發函限期於五日內付清，逾期買賣契約解除，不另通知，嗣再以起訴狀繕本送達為解除契約之表示，是原告即得依兩造合約第十條約定，將被告乙○○已付價款全部沒收抵作違約金，且因上開所設定最高限額扺押權所擔保之債權所由生之契約既已因解除而消滅，且無既存之債權存在，存續期間亦於九十年十月二十四日屆滿，復查無擔保債權存在，且嗣後亦不致再發生，原告自得請求被告乙○○將系爭房地所設定之抵押權登記予以塗銷。又原告從未告知被告乙○○或其代理人丙○○，系爭不動產買賣契約係包括兩個停車位。再因本件買賣付款期限甚長，兩造為使被告乙○○之胞兄即被告丙○○於付清款項前得為房屋使用，原告乃另與被告丙○○就系爭房地簽立租賃契約書，租賃期限自八十九年十一月二十日起至九十年十一月十九日止，租金每月一萬五千元，然被告丙○○竟未繳付九十年十一月間之租金，則自上開租期屆滿後迄至九十二年三月二十日原告起訴前，被告丙○○即受有相當於租金額之利益，且致原告受有損害共計六萬元，原告自得請求被告丙○○遷讓房屋，並給付原告六萬元，及自九十一年三月二十日起至返還系爭建物止，按月給付原告一萬五千元之損害賠償。
二、被告則以：被告丙○○因借用被告乙○○名義與原告簽立系爭不動產買賣契約，買賣契約雖立，中間尚有約定一年後過戶，於此空檔乃由被告丙○○與原告簽立租賃契約，是以買賣與租賃互為因果，並約定被告於簽約日同時簽立租約至完稅日。而因原告於簽立系爭買賣契約時有告知被告丙○○成交之標的物係包含二個車位，並於被告丙○○看屋時引導被告丙○○至地下停車場查看車位，並告知原告車子所停車位為原告擁有，詎被告嗣後住進系爭房地後，始查覺原告所指稱擁有之車位係原告強佔地主溫招達之車位而得，實原告僅有一個車位，經被告多方確認後告知原告，原告均無法排除他人使用車位，是原告未盡賣方義務在先，被告未給付本件買賣價金，自屬有理。從而，被告既已先付現金四十萬元予原告，原告即有義務履行合約應盡義務，然原告不履行責任違反約定，即應負賠償責任。故原告不能將車位排除他人占用，被告自得於抵押權清償日期即九十年十月二十五日向原告行使抵押權及其他賠償，原告請求塗銷該抵押權，要屬無據。另被告丙○○並未積欠原告九十年十一月間租金未付，且因兩造買賣契約第十四條約定另須訂立租賃契約，其期限至完稅時，且原告明知買方為被告丙○○，亦知悉被告乙○○為買方名義人，並寄發存證信函與被告丙○○交涉，足見原告與被告丙○○所立之系爭租賃契約，並不能視為單純租賃糾紛，而應係不動產買賣契約之延續，是原告請求被告丙○○遷讓房屋顯不合理。遑論原告請求被告給付租約到期後每月一萬五千元之不當得利，自是於法無據等語，資為抗辯。
三、原告主張原告於八十九年十月二十五日與被告乙○○簽立不動產買賣契約書，約定將原告所有系爭房地出售與被告乙○○，總價三百九十萬元，簽約時交付訂金四十萬元，並於系爭房地設定最高限額四十萬元抵押權予被告乙○○擔保已付訂金，餘款三百五十萬元則於訂約日起一年內付清，且因本件買賣付款期限甚長，兩造為使被告乙○○之胞兄即被告丙○○於付清款項前得為房屋使用，原告乃另與被告丙○○就系爭房地簽立租賃契約書，租賃期限自八十九年十一月二十日起至九十年十一月十九日止，租金每月一萬五千元，而被告乙○○迄今尚未給付餘款等情，既為兩造所不爭，且提出不動產買賣契約書、房屋租賃契約書各一件為證，自堪信為真實。至原告主張被告姜怡未依約給付價款，原告自得依兩造所簽立系爭買賣契約書第十條之約定：「本約簽訂後倘甲方不買或不按約定日付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，扺作違約金，並解除契約。．．．。並無條件塗銷扺押權給予乙方。」，解除系爭買賣契約，並沒收被告乙○○所繳付之定金，請求被告乙○○塗銷抵押權。且因被告丙○○積欠九十年十一月間租金未付，則自上開租期屆滿後迄至九十二年三月二十日原告起訴前，被告丙○○即受有相當於租金額之利益，且致原告受有損害共計六萬元，原告自得請求被告丙○○遷讓房屋，並給付原告六萬元，及自九十一年三月二十日起至返還系爭建物止，按月給付原告一萬五千元之損害賠償，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是以本件所應審究者厥係被告乙○○是否須依買賣契約約定日期給付價款？買賣契約與租賃契約是否具有不可分離之關係？原告得否於租賃期間屆至後，請求被告丙○○返還系爭房地、給付積欠之租金及相當於租金之不當得利？茲分述如下：
(一)按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。又代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫或明知其事情，或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。民法第一百零三條、第一百零五條前段分別定有明文。查原告主張其所有系爭房地出售予被告乙○○時，雖係由被告乙○○胞兄即被告丙○○出面與原告洽談買賣事宜，惟被告丙○○係代理被告乙○○為之，嗣並以被告乙○○名義與原告簽立系爭買賣契約等情，既有不動產買賣契約書可考，且觀之系爭買賣契約書上立契約書人買主處既有書立乙○○姓名，並寫有「代」字後蓋用乙○○印章，且於契約末端簽署有被告丙○○姓名等情，足見原告主張被告丙○○代理被告乙○○簽訂系爭買賣契約乙節，要非無據。參以被告乙○○於本院審理時到庭陳稱：買賣契約不是其簽的，是丙○○經過其同意，用其名義所簽，承認此契約存在等語( 詳本院九十一年五月一日言詞辯論筆錄 )，且被告於系爭房地買賣契約簽訂時，因給付原告價款四十萬元，乃由原告提供系爭房地設定最高限額抵押權四十萬元予被告乙○○擔保已付價款，既為兩造所不爭，復有土地及建物登記簿謄本附卷可佐，是系爭買賣契約雖由被告丙○○代理被告乙○○與原告簽訂，惟該買受系爭房地之意思表示既直接對被告乙○○發生效力，而由被告乙○○成為系爭房地之買受人，是被告丙○○主張被告乙○○僅係系爭房地買賣契約之買方名義人，實際買受人應係被告丙○○云云，顯違上開法律規定之代理效果，要無足採。
(二)又原告主張被告乙○○未依系爭買賣契約約定於兩造訂約起一年內付清餘款，經原告委請律師寄發存證信函催告其於文到五日內付清，惟迄未給付等情，既提出新竹英明街郵局第三六六號存證信函及回執為據，且為被告所不爭，雖被告主張原告於簽立系爭買賣契約時有告知被告丙○○成交之標的物係包含二個車位，惟嗣被告查覺原告所指稱擁有之車位係原告強佔地主溫招達之車位而得，實原告僅有一個車位等語，惟為原告所否認，則被告即應就此有利於己之事實舉證以實其說，且查：
１、原告所有系爭房地之地下室停車位於原告原先向京壁建設有限公司( 下稱：京壁公司 )買受時，已於房屋預定買賣契約書中約定：購買該停車位使用權者，擁有該車位使用權，他戶不得侵佔及其他主張，未出售之停車位使用權歸京壁公司所有乙節，且將車位買賣位置示意圖作為房屋預定買賣契約書之附件，既據被告提出與系爭房地同大廈他住戶與京壁公司簽立之房屋預定買賣契約書及車位買賣位置示意圖為憑，足見各住戶當初向京壁公司購買停車位時，均已約定各自使用特定停車位，堪認各住戶間就系爭房地之地下室停車位使用權已訂有共有專用之協議分管契約，各住戶僅得就分管之特定停車位占有使用，此亦經原告提出蓋有豐園逸境公寓大廈管理委員會印章之車位買賣位置示意圖上載明原告地下室停車位置係編號第二十八號之車位，是原告確有系爭房地地下室一處停車位之使用權，要屬無疑。
２、而經本院詢問被告丙○○當初兩造締立買賣契約時，原告所指稱地下室二處車位之位置，則據被告丙○○陳稱：原告當時帶其到停車場，告訴其編號三十二之二號之車位，其覺得很寬敞，可以停兩部車，所以沒有去注意另外一個車位在那裡等語( 詳本院九十二年三月三十一日言詞辯論筆錄 )，足見被告丙○○既已至系爭房地地下室，應無不明瞭地下室停車位已由住戶使用特定位置，衡之常情，其對於購屋後將使用原告所擁有二處車位之位置，應無不加注意之理，是被告丙○○陳稱其未注意原告另外一處車位位置，顯違常理，故被告丙○○主張原告於簽立系爭買賣契約時有告知成交之標的物係包含二個車位等語，尚非無疑。
３、參以系爭房地地下室之特定車位，僅有購買停車位之人始得使用，且每一住戶僅有一個停車位，每戶的停車位在購買時即已固定等情，既據證人即系爭房地當初起造時之地主溫招達到庭結證明確( 詳本院九十一年六月十日言詞辯論筆錄 )，足見被告乙○○嗣後受讓原告所擁有地下室停車位之使用權應僅有一處。再被告既主張其係因原告於簽立系爭買賣契約時告知成交之標的物包含二個車位，始與原告訂立契約等語，則原告擁有該二處地下室停車位既係被告願與原告訂立契約之要件，是被告於系爭買賣契約訂立時應無不確保二處車位使用權無虞之理，惟觀之兩造所簽立不動產買賣契約書既未書立地下室停車位車位之數目及所在位置，則原告如有多讓與被告乙○○另一處地下室停車位使用權之特別約定，被告乙○○應無不就此重要事項於系爭買賣契約書中加以註明，俾以保障自己權益之理，應堪認定。
４、至證人許光榮雖到庭結證：其曾載被告丙○○去看房子，其在樓下等他沒有上去，後來其有一起到地下室去看車位，原告有說樓梯旁邊的車位是他的，還有遠方有一個車位是他的，被告丙○○問為何原告有兩個車位，其他因時間過太久，不記得了等語，惟證人許光榮如有與被告姜炎和共同聽聞原告所稱其擁有二處地下室停車位之使用權，則被告丙○○嗣後應無不能告知本件原告所出售另一處地下室停車位大概所在位置之理，且證人許光榮亦未能明確證述原告所告知車位之所在位置，猶與買受人於購買房地時併會前往停車位置查看車位可得使用之面積、有無進出障礙等情有悖，是證人許光榮之證詞，顯係迴護被告所言，要難採信。又證人溫招達雖證稱：被告丙○○現係停於其所擁有之地下室停車位等語，惟證人溫招達既未能證明兩造於簽立系爭買賣契約時，原告有告知被告成交之標的物係包含二個車位等語，即難執此採為不利於原告之認定。且經本院詢問被告丙○○原告所擁有之地下室停車位係何人使用，既據被告丙○○陳稱其不知道等語，然原告所擁有之地下室停車位係可以使用乙節，既據證人溫招達證述明確，則原告所擁有之地下室停車位既可使用，即難認原告有何不依系爭買賣契約履行義務情事。況觀之系爭買賣契約第八條既約定：甲乙雙方應於「尾款付清日」以現場點交方式與甲方乙節，則被告乙○○現既未繳付尾款，即難認原告有交付系爭房地及停車位予被告乙○○使用之義務，是原告未將其所擁有之地下室停車位使用權交予被告乙○○使用，亦無違反契約約定情事，應堪認定。
從而，被告主張原告於簽立系爭買賣契約時有告知被告丙○○成交之標的物係包含二個車位乙節，既難採信，則原告於被告乙○○迄未給付買賣價款時，主張依系爭買賣契約第十條約定：本約簽訂後倘甲方( 指被告 )不買或不按約定日付款，經乙方( 指原告 )定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，扺作違約金，並解除契約，且無條件塗銷扺押權給予乙方乙節，解除兩造所簽立之系爭買賣契約，並以起訴狀再為解除契約之意思表示，經繕本送達被告乙○○收受而生解除效力，要非無據。是原告依兩造合約第十條約定，將被告乙○○已付價款全部沒收抵作違約金，且因上開所設定最高限額扺押權所擔保之債權所由生之契約既已因解除而消滅，且無既存之債權存在，該抵押權存續期間亦於九十年十月二十四日屆滿，復查無擔保債權存在，且嗣後亦不致再發生，故原告請求被告乙○○塗銷系爭房地所設定最高限額四十萬元之抵押權，應予准許。
(三)再按契約之聯立者，係數個契約( 典型或非典型 )具有相互結合之關係，其結合之主要情狀有二：一為單純外觀之結合，相互間不具依存關係，一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但設其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運( 司法院院字二二八七號解釋參照 )。查被告丙○○雖主張系爭房屋租賃契約係買賣契約之延續等語，惟系爭房屋買賣契約之買受人既係被告乙○○，已如上述，顯與系爭租賃契約之承租人即被告丙○○不同，且系爭租賃契約既已明定租賃期限自八十九年十一月二十日起至九十年十一月十九日止，而無於買賣契約或租賃契約訂有倘其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦同之約定，即難認系爭買賣契約及租賃契約，具有不可分離之關係，是被告即難以系爭買賣契約所生之抗辯事由，對抗系爭租賃契約之當事人，要屬無疑。是原告與被告丙○○約定之租賃期間既已屆至，原告請求被告丙○○遷讓房屋，為有理由。又原告主張被告丙○○積欠九十年十一月間租金一萬五千元未付之事實，雖為被告丙○○所否認，惟被告丙○○既未能提出已繳付當月租金之證明資料，是原告請求被告丙○○給付該月未付之租金一萬五千元，即應准許。
(四)末按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人之房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例亦著有明文。本件被告丙○○現既仍占有原告所有之系爭房地，是原告依民法一百七十九條、第一百八十四條第一項前段規定，請求被告丙○○給付原告自租期屆滿之日即九十年十一月二十日起迄今相當於租金之利益或損害金，揆諸前揭說明，自屬有據。又原告與被告丙○○於簽立系爭房屋租賃契約時，雖約定租金每個月一萬五千元，有房屋租賃契約書可佐，惟原告既自承其因向銀行貸款，乃向被告丙○○收取較高之租金補貼貸款利息之負擔等語( 詳本院九十一年五月二十九日言詞辯論筆錄 )，是原告請求按兩造約定每月之租金一萬五千元計算被告所獲得相當於租金之利益或損害金，顯屬過高，而應予核減。復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項定有明文。而土地法第九十七條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第二十五條所明定；又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，該條例第十六條規定甚明。至於土地公告現值則為同條例第四十六條所規定之地價。是本件系爭房屋坐落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號基地，該地號全部土地面積為一千九百九十平方公尺，原告權利範圍為三千二百五十分之一百零六，是系爭房屋坐落於系爭二三二地號基地面積為六十四點九零平方公尺( 1990x106÷3250=64.90 )，公告土地現值為每平方公尺一萬二千元，八十九年七月申報地價為每平方公尺四千一百六十元，惟本年度則未申報地價，是以公告地價之百分之八十為其申報地價，則系爭房屋占用該基地之土地價額為六十二萬三千零四十元( 64.90x12000x80÷100=623040)，此分別有原告提出之建物登記簿謄本、土地登記簿謄本各一件附卷可稽，又系爭房屋依新竹縣稅捐稽徵處竹北總處九十年度房屋稅繳款書上載課稅現值為三十三萬零一百元，是系爭房地之申報總價額為九十五萬三千一百四十元( 000000+330100=953140 )，是被告丙○○就系爭房地所受相當於租金之利益，按年以土地及其建築物申報總價額年息百分之十計算，則被告丙○○就系爭房屋所受每月相當於不當得利之租金，為每月七千九百四十三元(000000x10%÷12=7943，小數點四捨五入)。從而，原告依民法第一百七十九條、第一百八十四條，請求被告丙○○給付九十年十一月間之積欠租金一萬五千元，及自九十年十一月二十日起至起訴日前即九十一年三月二十日止以每月七千九百四十三元計算之不當得利合計三萬八千八百二十九元( 15000+7943x3=38829 )，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十一年四月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨請求被告丙○○自九十一年三月二十日起至返還系爭建物止，按月給付原告七千九百四十三元計算之損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核本判決第二項、第三項、第四項原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告乙○○主張反訴被告不履行賣方應盡義務，將交付予反訴原告乙○○之車位排除他人使用，即單方解除系爭買賣契約，自應依雙方買賣契約第十條約定：「如乙方( 指反訴被告 )不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方( 指反訴原告 )外，另加位賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議。」，將訂金四十萬元返還外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與反訴原告乙○○，是反訴原告乙○○自得請求反訴被告給付八十萬元。
又因雙方約定系爭房地於一年後過戶，反訴被告乃告知反訴原告丙○○因其銀行利息負擔過重，要求反訴原告丙○○以高出行情八千元之價格承租，藉以補貼其於此期間繳付銀行之利息，是反訴被告以欺騙方式使反訴原告丙○○多支付每月七千元之租金前後長達十二個月，且系爭買賣契約不能履行既可歸責於反訴被告，是反訴原告丙○○自得請求反訴被告返還上開不當得利共計八萬四千元。且反訴原告丙○○住進系爭房地後得反訴被告同意進行房屋修繕，支付工程款十萬五千元，又代墊系爭房屋九十年度房屋稅三千六百四十四元，均應由反訴被告負擔，是反訴被告自應給付反訴原告丙○○共計十九萬二千六百四十四元。
二、反訴被告則以：反訴被告從未告知反訴原告乙○○或其代理人丙○○，系爭不動產買賣契約係包括兩個停車位，又反訴原告丙○○於系爭房屋所修繕之物乃為氣密窗，應屬於增設物之種類，自不在出租人之修繕範圍內，且反訴原告丙○○亦未能舉證證明其有定相當之期限催告反訴被告修繕，是反訴原告丙○○請求反訴被告給付房屋修繕工程款十萬五千元，顯於法無據。再反訴被告向反訴原告丙○○收取租金係基於兩造間之租賃契約而來，自有法律上之原因，而該契約嗣亦未有無效或撤銷之情形存在，則反訴被告自有收取租金之權利，自無不當得利情形。況房屋稅單充其量只能證明其執有之狀態，未必能證明其確有支墊房屋稅款之事實，是反訴原告丙○○請求反訴被告返還房屋稅款三千六百四十四元，亦屬無據等語，資為抗辯。
三、經查：
(一)反訴原告乙○○主張反訴被告不履行賣方應盡義務，將交付予反訴原告乙○○之車位排除他人使用，即單方解除系爭買賣契約，自應依雙方買賣契約第十條約定加倍賠償所收價款同額之損害金八十萬元與反訴原告乙○○乙節，既為反訴被告所否認，且觀之系爭買賣契約第八條既約定：甲乙雙方應於「尾款付清日」以現場點交方式與甲方乙節，則被告乙○○現既未繳付尾款，即難認反訴被告有交付系爭房地及停車位予反訴原告乙○○使用之義務，是反訴被告未將其所擁有之地下室停車位使用權交予反訴原告乙○○使用，顯無違反系爭買賣契約之約定。又反訴原告乙○○主張反訴被告於簽立系爭買賣契約時有告知反訴原告丙○○成交之標的物係包含二個車位乙節，既難採信，已如上述，即難認反訴原告乙○○得依系爭買賣契約第十條之約定，請求反訴被告加倍賠償所收價款同額之損害金八十萬元予反訴原告乙○○，要屬無疑。
(二)按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第四百三十條既定有明文。且出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕範圍( 最高法院六十三年度臺上字第九九號判例意旨參照 )。查反訴原告丙○○雖主張其於系爭房地支付修繕費十萬五千元應由反訴被告負擔等語，並提出收款單一紙為據，惟為反訴被告否認反訴原告丙○○曾定相當之期限催告其修繕，而反訴原告丙○○就此既未能舉證以實其說，即難認反訴原告丙○○得請求反訴被告償還其僱工修繕之費用，是反訴原告丙○○請求反訴被告償還其修繕費用一萬五千元云云，尚屬無據，要難准許。
(三)再反訴原告丙○○與反訴被告簽立系爭租賃契約時，既約定租金每個月一萬五千元，有房屋租賃契約書可佐，是反訴被告向反訴原告丙○○收取租金既係基於兩造間所簽立之租賃契約，自有法律上之原因。且系爭租賃契約嗣亦未有無效或撤銷之情形存在，則反訴被告自有收取租金之權利，而無不當得利情形。況反訴原告丙○○亦自承其係因見系爭房地約定於訂約一年後過戶，始願支付較高之租金補貼反訴被告於該期間繳付銀行貸款利息之負擔等語，是反訴原告丙○○於訂立系爭租賃契約時，既知其以較高之價格向反訴被告承租系爭房地，惟仍願以每月租金一萬五千元之價格與反訴被告訂立契約，復自八十九年十一月二十日兩造訂約後按期繳付租金至九十年十月間止，則其嗣後又請求反訴被告返還其於租賃期間每月繳付七千元之租金，前後長達十二個月之不當得利共計八萬四千元，顯違誠實信用原則，要難准許。
(四)末查，反訴原告丙○○確有支付系爭房屋九十年度房屋稅三千六百四十四元乙節，業據反訴原告丙○○提出新竹縣稅捐稽徵處竹北總處九十年度房屋稅繳款書一紙為憑，而觀之反訴原告乙○○與反訴被告所簽立之系爭房屋買賣契約書第三條第一項約定：本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、房屋稅等費用，雙方約定於增值稅單核下前由乙方( 指反訴被告 )負責繳清，增值稅單核下後即歸甲方( 指反訴原告乙○○ )負擔乙節，則系爭房地既尚未經反訴被告辦理移轉過戶手續予反訴原告乙○○，顯無核發增值稅單之事，揆諸上開約定，即應由反訴被告負擔房屋稅捐，是反訴原告丙○○繳付上開房屋稅三千六百四十四元後，既使反訴被告免負擔繳納上開房屋稅，自足使反訴被告受有免繳付房屋稅捐三千六百四十四元之利益。又因反訴原告丙○○係於九十年五月三十一日繳付上開房屋稅，既有繳款書上所蓋用之新竹國際商業銀行新豐分行收稅印章可稽，是反訴原告丙○○繳付上開房屋稅時，既未經反訴被告解除系爭房屋買賣契約，足見反訴原告丙○○應係為其所代理系爭房地之買受人即反訴原告乙○○繳付系爭房屋稅捐之意，而非係為反訴被告管理事務，係反訴原告丙○○基於不當得利之法律關係，請求反訴被告返還上開房屋稅捐三千六百四十四元，洵屬有據，應予准許。
四、綜上所述，本件反訴原告丙○○請求反訴被告給付三千六百四十四元，及自反訴狀繕本送達翌日即九十一年五月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即屬有理由，應予准許；至逾該範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、反訴原告及反訴被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，經核本判決第九項反訴原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十三 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 王佳惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林淑瑜中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十三 日