臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第三○○號
原 告 旭家名園第三期管理委員會法定代理人 己○○被 告 天○○
巳○○ 住午○○○ 住被 告 子○○ 住訴訟代理人 戌○○ 住被 告 寅○○ 住
丑○○ 住辛○○ 住未○○ 住辰○○ 住丁○○○○○○
住丙○○ 住戊○○○○○○
住亥○○ 住乙○○ 住甲○○ 住卯○○ 住申○○ 住壬○○ 住被 告 癸○○ 住訴訟代理人 庚○○ 住被 告 酉○○ 住右當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國九十三年二月五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應分別給付原告如附表積欠金額欄所示金額，及均自民國九十一年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以如附表應供擔保金額欄所示金額為被告供擔保後得假執行；但被告巳○○、午○○○、子○○、寅○○、丑○○、辛○○、未○○、辰○○、丙○○、戊○○○○○○、亥○○、吳秋月、甲○○、酉○○、癸○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以如附表積欠金額欄所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，並聲請以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、被告等人分別為旭家名園第三期社區之區分所有權人，依法自應按期繳納管理費用及應分擔之費用。惟被告等人分別積欠管理費用及應分擔額各如附表，迄未給付，迭經催討，亦均未獲置理。
二、查原告之管理組織業經主管機關同意報備核准在案。又系爭社區之區分所有權人共有一百六十八人，目前依照社區規約而按期繳納管理費用之區分所有權人共有九十七戶，足見系爭社區已有半數以上之區分所有權人承認原告之組織並同意所為之管理，故原告係一合法具代表權限之管理組織，灼然甚明。被告抗辯原告組織係不合法，顯無足採。
三、系爭社區於民國九十年十二月二十三日晚上八時三十分許所舉行之旭家名園第四次區分所有權人大會，因週休二日之假期關係致使出席並不踴躍，僅有十三人出席，然為顧及管理組織之順利運作及全體住戶之權益，乃經全體出席區分所有權人之同意而由彭春吉連任主任委員，並將決議結果，送請未克出席之其他區分所有權人追認，因此共有八十五名區分所有權人同意及追認會議內容，系爭社區之區分所有權人共一百六十八人，八十五人顯已達二分之一以上。縱認該次決議內容果因人數不足而存有瑕疵，亦因一百六十八人中已有八十五人同意及追認會議內容，更有九十七人已依規約向原告繳納管理費用而治癒、補正其瑕疵。再者，系爭社區並未有任何區分所有權人於法定期間內訴請法院撤銷上開決議，是該決議自屬有效，被告抗辯該決議內容應屬無效而否認彭春吉擔任原告之代表人資格，殊屬無據。
四、原告之管理組織原已運作多年，惟因住戶參與熱情不足，復因少數人之惡意抵制，致嚴重影響全體住戶之居住權益。目前因原告積極依法催討積欠之管理費用，而使系爭社區之管理逐漸趨於常軌。系爭社區已有八十五人即二分之一以上之區分所有權人同意會議內容，更有九十七人按期繳納管理費用，亦已默認原告組織之權限，則為避免系爭社區之管理有所窒礙，並參照公寓大廈管理條例之立法精神，原告之合法權限自不因少部分住戶之抵制而生影響。
叁、證據：提出建築改良物登記謄本、積欠管理費清冊、催繳書、戶籍謄本各二十八
份及收款資料清冊、旭家名園第四次區分所有權人大會會議紀錄及名冊、旭家名園第三期組織章程及管理規約、領取名冊、九十二年度臨時住戶大會會議記錄、新竹縣竹東鎮公所九十二年三月二十六日竹鎮建字第０九二０００五七一五號函各一份（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
壹、被告巳○○、午○○○、子○○、寅○○、丑○○、辛○○、未○○、辰○○、丙○○、戊○○○○○○、亥○○、吳秋月、甲○○及酉○○（下統稱被告巳○○等）均未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前到庭所為之聲明陳述略以：
一、聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告未依公寓大廈管理條例成立管理組織及訂定章程，故係未依法成立的組織，且原告假抽停車位之簽名向主管機關報備登記乃不合法之程序。
㈡被告未○○另補稱：其所有之不動產於九十一年八月二十八日出售予他人，現非該房屋之所有權人。
㈢被告午○○○部分：由於原告未將公共設施修繕，有漏水都沒修、牆壁被噴漆也
沒有清理，伊請人來修共支出四千二百元，故主張此部份應從管理費中扣除，而扣除後其他部分則願意繳納，另主委沒有經過法定程序選舉產生，沒有公信力。
三、證據：提出九十年五月七日竹東郵局第一四三號存證信函、證人證明書、買賣契約及估價單各一份為證。
貳、被告癸○○部分：
一、聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：原告主任委員之選任程序不合法。
三、證據：未提出任何證據。
叁、被告天○○、申○○、壬○○、丁○○○○○○、卯○○部分未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何聲明、陳述。
丙、本院依職權向新竹縣竹東鎮公所調閱旭家名園第三期管理委員會自成立迄今所有相關文件。
理 由
壹、程序部分：本件被告天○○、申○○、壬○○、丁○○○○○○、卯○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、本件原告主張：原告為旭家名園第三期（下稱系爭社區）之管理組織，業經主管機關同意報備核准在案，係一合法具代表權限之管理組織，系爭社區於九十年十二月二十三日晚上八時三十分許舉行之旭家名園第四次區分所有權人大會，會後共有八十五人同意及追認會議內容，而系爭社區之區分所有權人共一百六十八人，八十五人顯已達二分之一以上，系爭社區並未有任何區分所有權人於法定期間內訴請法院撤銷上開決議，是該決議自屬有效；又社區於九十二年三月六日召開該年度臨時住戶大會，程序上亦符合法律規定，並已向鎮公所報備取得同意備查，故原告係具有合法權限，得請求未按期繳納管理費之被告等人給付如附表所示之管理費及自九十一年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告巳○○、午○○○、子○○、寅○○、丑○○、辛○○、未○○、辰○○、丙○○、戊○○○○○○、亥○○、吳秋月、甲○○及酉○○抗辯以：原告未依公寓大廈管理條例成立管理組織及訂定章程，故係未依法成立的組織，且原告假抽停車位之簽名向主管機關報備登記乃不合法之程序等語；被告未○○另補稱：伊之區分所有建物已於九十一年八月二十八日出售予他人，現非區分所有權人云云，被告午○○○則另以：由於原告未將公共設施修繕，有漏水都沒修、牆壁被噴漆也沒有清理，伊請人來修共支出四千二百元，故主張此部份應從管理費中扣除，而扣除後其他部分則願意繳納，且原告主任委員沒有經過法定程序選舉產生，沒有公信力等語，資為抗辯。被告癸○○則抗辯稱：原告主任委員彭春吉之選任程序不合法云云。被告天○○、申○○、壬○○、丁○○○○○○、卯○○部分未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何聲明、陳述。
三、按當事人能力係訴訟成立要件之一，此要件於訴訟繫屬中必須繼續存在，不論訴訟程度為何，法院應依職權隨時調查；而訴訟程序中，法院如發現任一方不具當事人能力者，除得補正之情形外，應依法駁回原告之訴。又公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備；而公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人；公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；另規約之訂定或變更應由區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之；又公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第二十六條第一項、第二十七條第一、二項、第三十一條第一項第一款、第三十五條分別定有明文。系爭社區之區分所有權人計有一百六十八人，出席八十八年四月二十二日第二次區分所有權人會議者，共有一百一十九人，據此計算該次會議出席區分所有權人已超過三分之二以上，而當次會議中並決議成立管理組織及通過住戶規約，嗣於八十八年四月三十日由該管理委員會之主任委員林明清向主管機關新竹縣竹東鎮公所申請報備已成立原告管理委員會，亦經主管機關准予報備在案，並核發公寓大廈管理組織報備證明等情，業據本院依職權向新竹縣竹東鎮公所調取申請報備資料，並有新竹縣竹東鎮公所八十八年五月四日准予備查函、原告申請報備資料及公寓大廈管理組織報備證明各一份附卷可稽（見本院卷㈠第二二一至二二八頁）。被告巳○○等雖稱：原告假抽停車位之簽名向主管機關報備登記云云，然所提出之證人證明書（見本院卷㈡第四八頁至四九頁）難認有證據能力，且原告法定代理人己○○陳稱：「（問：對於被告抗辯管理委員會係用抽停車位之簽名向主管機關報備有何意見？）不可能，因為抽停車位不需要簽名，只有開住戶大會才需要簽名，我從八十四年進入原告旭家名園三期居住，也有參與最早的管理委員會成立，成立過程都合法。」等語，是被告上開抗辯已難採信，則原告管理委員會為合法成立之情，應堪認定，且原告應具有當事人能力。
四、又被告癸○○、巳○○等抗辯：系爭社區於九十年十二月二十三日所舉行之旭家名園第四次區分所有權人大會選任主任委員彭春吉之程序不合法，該次管理委員會之組織沒有公信云云，為原告所否認。按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員會互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第二十七條第二項定有明文，即謂經由管理委員會所選任之主任委員，其對外當然代表管理委員會而為其法定代理人，縱然該次管理委員會合法成立與否不明確，亦不影響主任委員係由該團體選出，對外代表團體之合法性。故原告於九十年十二月二十三日晚間八時三十分既已召開旭家名園第四次區分所有權人大會，有會議記錄及名冊一份附卷可考（見本院卷㈠第二五八頁至二七五頁），則該次區分所有權人會議所選任之主任委員彭春吉仍應得對外代表管理委員會。次按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第五十六條第一項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。查依原告所陳：九十年十二月二十三日晚上八時三十分許所舉行之旭家名園第四次區分所有權人大會，因週休二日之假期關係致使出席並不踴躍，僅有十三人出席，為顧及管理組織之順利運作及全體住戶之權益，乃經全體出席區分所有權人之同意而由彭春吉連任主任委員，並將決議結果送請未克出席之其他區分所有權人追認，共有八十五名區分所有權人同意及追認會議內容等語，並提出會議記錄及簽名簿一份附卷為憑，惟就未達法定出席人數所為之區分所有權人會議，公寓大廈管理條例既設有第三十條第一項之程序得以救濟，得否以事後個別追認之方式補正其瑕疵，固屬可議，然既無區分所有權人於上述法定期間內撤銷上開決議，則該次由彭春吉擔任主委所成立之管理委員會，自難認為不合法。況系爭社區業於九十二年三月六日召開九十二年度臨時住戶大會，選任第八屆管理委員，並向新竹縣竹東鎮公所報備取得同意備查，有會議記錄及新竹縣竹東鎮公所九十二年三月二十六日竹鎮建字第０九二０００五七一五號函暨所附報備證明書各一份附卷可稽（見本院卷㈢第一五四頁至一五六頁），被告等對於本次管理委員會之組成既未爭執，且亦無人於法定期間內訴請撤銷該決議，則前開程序瑕疵應認已治癒。故被告等首揭抗辯，亦難採取。
五、被告午○○○稱：由於原告未將公共設施修繕，有漏水都沒修、牆壁被噴漆也沒有清理，伊請人來修共支出四千二百元，應予扣除等語，業據提出估價單據一紙在卷足憑，且為原告所不爭執，惟原告業已同意自被告所欠繳之管理費中扣除，並減縮其訴之聲明，則被告就扣抵後所餘之七千八百元自仍應繳付。另被告未○○以：其所有之系爭社區內區分所有建物已於九十一年八月二十八日出售予他人，現非該房屋之所有權人云云為其抗辯，然本件原告係請求被告未○○給付自八十五年八月至九十一年四月間所積欠之管理費，故被告未○○自不得以現非區分所有權人為據，解免前開期間已發生之管理費債務。
六、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。又公寓大廈應設置公共基金，由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第十條第二項、第十八條第一項第二款、第二十一條定有明文。查原告主張：被告分別為原告社區之區分所有權人，尚積欠如附表所示之管理費用及應分擔之費用之情，為被告癸○○、巳○○等所不爭執，且被告寅○○、未○○、亥○○及酉○○俱到庭陳明對於附表所示欠繳費用無意見，並有各該建物登記謄本附卷可稽，而被告天○○、申○○、壬○○、丁○○○○○○、卯○○均未於言詞辯論期日到庭或以書狀為任何聲明、陳述供本院審酌，自堪信原告上開主張為真實。從而，本件被告等既均為原告所屬系爭社區之區分所有權人，無正當理由未依規定繳納管理費，且至遲於九十一年五月二十四日前俱已收受原告給付之請求，堪認經原告定期催告仍未為給付。從而，原告依上開規定，求為命被告等給付如主文第一項所示之管理費及自九十一年五月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。
七、原告及被告癸○○、巳○○等陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額諭知如主文第三項所示。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第一百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 鄭子俊右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 林美足中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十 日~F0~T40附表：
┌──────┬────────────────┬───────────┬─────────┐│ 姓 名 │ 積 欠 期 間 │ 積 欠 金 額 │ 應供擔保金額 ││ │ （年／月） │ （新台幣） │ （新台幣） │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 天○○ │ ８８‧０１～９１‧０４ │ ４００００元 │ １３３００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 巳○○ │ ８９‧０７～９１‧０４ │ ２２０００元 │ ７３００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 午○○○ │ ８７‧０５～９１‧０４ │ ７８００元 │ ２６００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 子○○ │ ８７‧０７～９１‧０４ │ ４００００元 │ １３３００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 寅○○ │ ８８‧０１～９１‧０４ │ ３６０００元 │ １２０００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 丑○○ │ ８８‧０９～９１‧０４ │ ２１０００元 │ ７０００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 辛○○ │ ８８‧０６～９１‧０４ │ ３１０００元 │ １００００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 未○○ │ ８５‧０８～９１‧０４ │ ３４５００元 │ １１５００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 辰○○ │ ８８‧０５～９１‧０４ │ ３００００元 │ １００００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 李祝君 │ ８７‧１２～９１‧０４ │ ４００００元 │ １３３００ ││即李祝子 │ │ │ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 丙○○ │ ８８‧０１～９１‧０４ │ ３７０００元 │ １２３００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 李祺瓔 │ ８８‧０４～９１‧０４ │ ２９０００元 │ ９６００ ││ 即李玉蓮 │ │ │ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 亥○○ │ ８７‧０６～９１‧０４ │ ２７０００元 │ ９０００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 乙○○ │ ８８‧０５～９１‧０４ │ ２４０００元 │ ８０００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 甲○○ │ ８７‧１２～９１‧０４ │ ４１０００元 │ １３６００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 卯○○ │ ８８‧０６～９１‧０４ │ ３００００元 │ １００００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 申○○ │ ８８‧０２～９１‧０４ │ ２１０００元 │ ７０００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 壬○○ │ ８８‧１１～９１‧０４ │ １８０００元 │ ６０００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 癸○○ │ ８８‧０６～９１‧０４ │ ２３０００元 │ ７６００ │├──────┼────────────────┼───────────┼─────────┤│ 鐘碧勳 │ ８８‧０１～９１‧０４ │ ３５０００元 │ １１６００ │└──────┴────────────────┴───────────┴─────────┘