臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第三三一號
原 告 協明化工股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 葉秀美律師複 代理人 甲○○
己○○訴訟代理人 許佳雯律師
庚○○被 告 加源貿易有限公司法定代理人 丙○○被 告 詠三企業有限公司法定代理人 乙○○右二人共同訴訟代理人 魏早炳律師
陳恩民律師李克欣律師魏翠亭律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年十二月三十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告加源貿易有限公司應將坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上之同
段四三七之二、四三七之三建號、即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號之廠房遷讓返還原告。
被告詠三企業有限公司應將坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上之同
段四三七之一、四三七之四建號、即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號之廠房遷讓返還原告。
被告加源貿易有限公司應自民國九十年七月二十三日起至遷讓返還第一項所示廠房
之日止，按月給付原告新台幣叁萬元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。
被告詠三企業有限公司應自民國九十一年一月一日起至遷讓返還前揭廠房之日止，
按月給付原告新台幣伍萬肆仟元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告加源貿易有限公司負擔十分之六；被告詠三企業有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾伍萬捌仟元為被告加源貿易有限公司供擔保後，
得假執行。但被告加源貿易有限公司如以新臺幣壹佰玖拾柒萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾柒萬伍仟元為被告詠三企業有限公司供擔保後，
得假執行。但被告詠三企業有限公司如以新臺幣壹佰貳拾貳萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命被告加源貿易有限公司每月應給付之金額，於屆清償期時，原告
各以新臺幣壹萬元為被告加源貿易有限公司供擔保後，得假執行。但被告加源貿易有限公司如以新臺幣叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項所命被告詠三企業有限公司每月應給付之金額，於屆清償期時，原告
各以新臺幣壹萬捌仟元為被告詠三企業有限公司供擔保後，得假執行。但被告詠三企業有限公司如以新臺幣伍萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由程序方面：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款及同條第二項分別定有明文。
㈡查本件原告原起訴其中備位聲明請求：①被告等應自坐落新竹縣○○鄉○○段建興
小段七六地號土地上建物，即新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之一、四三七之
二、四三七之三、四三七之四建號，門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號，遷讓並交還原告。②被告加源貿易有限公司（下稱加源公司）應給付原告新台幣（下同）五十七萬四千元，及自民國九十年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。③被告等應自九十年七月二十七日起至遷讓新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之二、四三七之三建號廠房之日止，按月共同給付原告三萬元。④被告等應自八十八年十二月二十三日起至遷讓返還新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之一、四三七之四建號廠房之日止，按月共同給付原告五萬四千元。
㈢嗣於訴訟進行之原告本於同一基礎事礎多次變更備位聲明，最後備位聲明確定為：
①被告等應自坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上建物，即新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號，門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號，遷讓並交還原告。②加源公司應自九十年七月十一日起至遷讓返還前揭廠房之日止，按月給付原告三萬元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息。③被告詠三企業有限公司（下稱詠三公司）應自九十年十二月十八日起至遷讓返還前揭廠房之日止，按月給付原告五萬四千元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息。
㈣按原告變更上開訴之聲明，均基於同一基礎事實，且被告無異議而為言詞辯論，是其所為訴之變更經核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
原告主張：
㈠查新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上建物，即新竹縣○○鄉○○段建興
小段四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號，門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號，原為詠三公司所有，嗣因詠三公司債權人台灣省合作金庫新竹分行（下稱合作金庫）聲請強制執行，經本院公開拍賣，由原告得標買受，並於八十八年十二月二十三日領得不動產權利移轉證書。又查詠三公司公司法定代理人乙○○於八十八年三月二十三日，即系爭建物之拍賣期間，向本院執行處陳報，稱系爭廠房四棟業已出租與另一被告加源公司，租期自八十七年九月七日起，至一０二年七月三十一日止，每月租金八萬四千元，每月十日前繳納，租約並經法院公證云云，嗣因系爭廠房於八十七年一月十三日已完成查封程序，依法前開租約不得對抗詠三公司之債權人，系爭廠房於拍定後仍須點交。加源公司乃另於八十八年八月十九日再向本院執行處陳報，稱其與詠三公司間，就系爭建物中四三七之二、四三七之三建號二棟廠房有租約存在，租期自八十一年五月一日起至一０一年四月三十日止，每月租金三萬元，合先敘明。
㈡系爭四三七之一、之四號廠房部份：
⒈系爭四三七之一、之四建物，於八十七年一月十三日經本院執行處查封在案，被告
等於八十七年九月七日所訂定之租賃契約，因為作成於查封之後，對債權人不生效力，加源公司與詠三公司不得以八十七年九月七日租賃契約對抗原告。
⒉「詠三公司偽稱已向原告承租系爭四三七之一、之四建號廠房，主張雙方原本有要
合作，且雙方因租賃條件沒談成，沒簽約，但原告公司收受詠三公司『八十七年年租金八萬四千元』成立事實上租賃」云云，惟查：
⑴依原告委託估價師所為之鑑定保守估計，系爭四棟建物一個月租金十二萬五千元，
二棟建物月租金為六萬二千五百元，詠三公司偽稱「成立年租金八萬四千元租賃」，然系爭四棟建物及土地每年應繳之廠房稅及地價稅高達十四萬二千五百二十七元，且原告公司與詠三公司間復無合作關係存在，則此主張顯然與常情有違且與實情相去甚遠。
⑵詠三公司承認與原告系爭建物租賃契約沒簽成，是因租賃條件沒談成。而租賃條件
中尤以租金金額最為重要。租賃條件未談成後，原告公司焉有可能讓詠三公司無償使用？⑶而由原告公司股東會決議「茲因業務需要，本公司『擬』將坐落於新竹縣○○鄉○
○路○○號，土地面積一七二九平方公尺，廠房四棟之土地與建物，出租予詠三企業有限公司」，僅能證明原告公司「擬」出租，並非「已」出租。況且，該租賃條件係「四棟建物」，並非「系爭之一及之四共二棟建物」。
⑷綜上，原告公司與被告詠三公司之間，並無所謂「年租金八萬四千元租賃」存在，
被告詠三公司提出之傳票，原告公司僅承認簽名之真正，傳票上其他文字記載俱為被告詠三公司事後偽填者。
⒊被告等互相勾結、製造虛偽八十七年九月七日租賃契約，藉以阻撓強制執行點交，
及阻撓原告公司使用標得之系爭廠房：詠三公司法代乙○○及家人，自始即住在系爭四三七之一建號廠房，則系爭四三七之一建號廠房明明是乙○○之住家，加源公司法代丙○○還將之承租下來，每個月尚須負擔水電費，丙○○之作為顯與常理不符。設丙○○於八十七年九月七日簽約時，目的要將系爭四三七之一、之四廠房當倉庫使用，惟乙○○自八十七年至九十三年都居住在系爭四三七之一建號廠房，丙○○未令其遷出，丙○○之「承租」一說，實難令人輕信。
⒋又縱被認為原告與詠三公司間有成立所謂「年租金八萬四千元」之租賃契約，因該
租賃契約並無書面，依民法第四百二十二條後段「未以字據訂立者，視為不定期限租賃」，及第四百五十條第二項「未定期限者，各當事人得隨時終止契約」等規定，原告公司亦已於九十年十二月十八日、同年十二月二十五日一再表明終止契約，且於本件訴訟進行中原告訴訟代理人亦於九十一年十月言詞辯論狀第十一頁載明「終止契約」意旨。
⒌由於被告先是主張系爭四三七之一、之四建物由加源公司向詠三公司承租而占有使
用，後又稱為詠三公司占有使用，前後矛盾，為周全保障原告公司權益，爰請求被告等應共同返還系爭四三七之一、之四建號建物，並給付相當於租金損害之不當得利。
㈢系爭四三七之二、之三建號建物部份：
⒈系爭四三七之二、之三建號建物，於八十七年一月十三日被本院執行處查封，被告
等於八十七年九月七日所訂定之租賃契約，因為作成於查封之後，對債權人不生效力，原告公司自得請求加源公司、詠三公司遷離系爭廠房。
⒉加源公司無實際占有系爭四三七之二、之三號建物，詠三公司亦未將系爭建物「交
付」予加源公司，依司法院三十五年院解字第三０七三解釋要旨，及民法第四百二十五條規定，原告均不須承受該租賃契約：
⑴按司法院三十五年院解字第三○七三解釋要旨「民法第四百二十五條，係基於承租
人受交付後，必占有租賃物之普通情形而為規定。若出租人於承租人中止租賃物之占有後，將其所有權讓與第三人，則第三人無從知有租賃契約之存在，絕無使其租賃契約對於受讓人繼續存在之理」。詠三公司法代乙○○告訴原告公司法代，表示系爭建物上的租賃都是假的，希望原告來承買系爭建物。原告見加源公司確實使用系爭建物，或就系爭建物有任何管理，於是信以為真，前往本院承買系爭廠房。加源公司法代丙○○復於九十三年四月十二日言詞辯論期日當庭自承，自八十一年起，的確沒有占有系爭建物，沒有派人在當地管理。而系爭四三七之二、之三建物仍在詠三公司之實際占有使用下，詠三公司長期在系爭建物中生產熟瓜子，與聯華公司交易，此有詠三公司與聯華食品公司簽立之委託代工生產堅果類承攬合約書可稽。
⑵綜上，詠三公司並未將系爭建物「交付」予加源公司，並未符合民法第四百二十五
條「出租人於租賃物交付後」之要件，加源公司亦未實際占有系爭建物，依前開法律解釋，原告公司自得主張不承受被告間租賃契約。
⒊被告間並無所謂借款債權債務關係存在，系爭四三七之二、四三七之三建號之建物
，渠等主張基此借款債權債務關係而簽訂之八十一年四月三十日租賃契約云云，係屬臨訟編串不足採信：
⑴被告等就借款債權債務關係之陳述，前後矛盾：
①被告等原主張：於七十五年間，詠三公司與加源公司有購買原料之業務往來，於此
期間詠三公司並向加源公司借款，至八十年十一月一日止，詠三公司共計向加源公司借款一千四百三十萬元，除詠三公司先前已清償及以貨款抵銷共計八百十萬元部分外，尚有六百二十萬元未清償，詠三公司仍無法依「債務清償協議書」約定清償借款，而加源公司又有承租倉庫放置貨品需求，因此詠三公司將其所有建號四三七之二、四三七之三之廠房出租於加源公司，以該租金抵扣前開尚未清償之借款云云，並提出匯款申請書代收入傳票十五紙，及債務清償協議書為憑。
②被告等於本件訴訟繫屬之後，又另主張詠三公司向加源公司之一千四百三十萬元借
款，係詠三公司法代乙○○與訴外人戊○○間之合夥關係，由詠三公司乙○○向加源公司之丙○○商借資金，丙○○考慮此一資金之出借，將來是否有回收之可能，遂要求須由其公司之一人參與此一合夥關係，以便於掌握所出借之資金能確實運用於合夥之使用上，遂由加源公司之經理辛○○出面監督。
⑵而所謂「匯款申請書代收入傳票」，不足以證明「詠三公司」向「加源公司」借款
。按「匯款申請書代收入傳票」，只能看出是丙○○匯錢給乙○○，乙○○所使用之帳戶為「第一銀行新竹分行，帳號117847號」。依據傳票內容，只能看出是「丙○○」與「乙○○」間「個人金錢往來」，無法證明是「詠三公司」向「加源公司」「借款」。況且，當時被告詠三公司之負責人為「林鍾水枝」，如係公司借款，為何不是「林鍾水枝」出面商借，反而是非負責人之乙○○以個人名義借？⑶又所謂「匯款申請書代收入傳票」，應係丙○○、乙○○與訴外人戊○○間「合夥資金」：
①乙○○於台灣板橋地方法院檢察署八十九年偵續字第五五號案件中，自承伊使用「
第一銀行新竹分行，帳號117847號」，接受戊○○等人之合夥資金匯款（詳該不起訴處分書）。
②據證人戊○○於九十三年四月十二日，就本件言詞辯論庭中所為之證述：「（你於
七十八年間與乙○○、丙○○、辛○○等人合夥？）有，但詳細時間不記得」、「（當時合夥關係如何？）我還有丙○○、乙○○三人合夥，合夥比例我忘記了，應該是丙○○比較多」、「（如再買的話是否再集資？）就由加源公司匯錢給乙○○。資金以此方式來循環運作」、「（最後有無做結帳？）有，在加源公司有結算」、「（當時合夥資金，辛○○有無出資？）沒有，是我與乙○○及丙○○三人出資」、「（資金如何集結？）因為錢是匯到乙○○戶頭，所以他直接戶頭裡付」。由此可見，丙○○、乙○○及戊○○等人間有合夥關係，丙○○匯給乙○○十五筆匯款乃是「合夥資金」，非被告公司所稱之「公司借款」。
③按所謂借款，必是有借有還。如係合夥金，則資金未必有來有往。被告等自承「詠
三公司共計向加源公司借款一千四百三十萬元，除詠三公司先前已清償及以貨款抵銷共計八百十萬元」。請被告等證明「還款八百十萬元」之事實。倘無法證明還款事實，則丙○○匯給乙○○之一千多萬元，顯然是合夥金，而非借款。
⑷借款以付利息為常態，「詠三公司」聲稱與「加源公司」借款均不計利息，並不合
理。單就乙○○所稱詠三公司截至八十一年四月三十日尚積欠加源公司六百二十萬元之事實，則詠三公司與加源公司間之借貸依一般情形而言利息非區區之數，是加源公司未收取利息，顯係不能收取，因為該款項非借款。
⑸詠三公司雖提出與加源公司之「債務清償協議書」，約明有六百二十萬元債務，惟
查，此協議書屬共同被告基於共同利益下所自行製作，可信度極低。況且，還款事實未能舉證證明。
⑹按公司不得為合夥事業之合夥人，公司法第十三條定有明文。則加源公司不得為合
夥事業之合夥人，且被告等提出之匯款單十五紙上之匯款人，及受款人均為自然人，而非公司，則該合夥事業係由由乙○○、戊○○、及丙○○等三位自然人所組成，而合夥資金亦僅存在三位自然人間，與詠三公司及加源公司無涉。
⑺證人辛○○與詠三公司法代乙○○所言矛盾，不足採信：
①乙○○於台灣板橋地方法院檢察署八十九年偵續字第五五號案件中，自承「戊○○
係與辛○○合夥經營農產品，伊則僅是代為整理、篩選、包裝、運送農產品，故由伊在第一銀行新竹分行開立一一七八四七帳戶帳戶，以作為戊○○與辛○○資金往來」。然而，在本院時，事實又翻轉為「伊才是合夥人，資金是向丙○○商借來的」。
②證人辛○○於台灣板橋地方法院檢察署八十九年偵續字第五五號案件中，自承「伊
與戊○○合夥經營農產品買賣，合夥方式是每欲購買一批貨物即由雙方匯錢給乙○○，伊是透過丙○○匯款」，其意為「金錢是他的，實際合夥人也是他，只是借用丙○○帳戶匯款」。然而，在本院時，事實又翻轉為「伊非合夥人，資金是丙○○的」。
③辛○○稱伊是由丙○○派去監督戊○○與乙○○合夥買賣，看錢如何用。但乙○○
卻稱「辛○○是他的人頭」，他會發工錢給他（本院九十三年四月十二日言詞辯論筆錄）。
④辛○○稱伊是由丙○○派去監督戊○○與乙○○合夥買賣，看錢如何用，但卻連乙
○○及戊○○，「合夥有沒有成立公司」都不清楚（本院九十三年四月十二日言詞辯論筆錄）。
⑤辛○○無法解釋伊在台灣板橋地方法院檢察署八十九年偵續字第五五號案件的筆錄
內容，為何會與本件作證內容歧異甚大，乃承認「我沒有辦法解釋筆錄的內容」（本院九十三年四月十二日言詞辯論筆錄）。
⑥更有甚者，詠三公司法代乙○○，於台灣新竹地方法院檢察署九十二年他字第六一
五號九十三年六月十一日偵查庭中，竟陳述，「系爭十五筆匯款係伊個人向丙○○所借，因為伊個人還不起，所以詠三公司要代他償還給丙○○，所以才定租約」。
⑻綜上，被告等就欲捏造借貸關係之存在，已屬先後主張不一，而自行矛盾。
⒋退萬步而言，縱本院認被告等間有債權債務關係存在，被告等亦無以證明租賃關係之存在：
⑴本件系爭廠房於八十七年一月十三日就本院八十六年度民執全字第一三四八號假扣
押執行事件時，於該案假扣押筆錄上並無租賃關係之記載，且該案之第一次拍賣公告上，亦無第三人占有之登載，參諸八十五年「辦理強制執行事件應注意事項」第四十一及四十一之一項之「關於第七十七條部份」及「關於七十七條之一部分」之規定，被告等所稱自八十一年起即有租賃關係存在，係不實之陳述，被告未於查封後立即陳報租賃關係，亦未於收受第一次拍賣公告時陳報，卻遲至八十八年八月始陳報，距離查封日有一年半之遙，顯見上開租約係查封後，詠三公司法定代理人乙○○見無法達成阻止系爭廠房拍定之意圖，乃再與加源公司法定代理人丙○○通謀虛為意思表示，所成立之租約，並倒填簽約日期為八十一年四月三十日。
⑵又查，合作金庫於本院九十一年度訴字三三一號遷讓廠房事件中提出陳報，說明案
外人詠三公司，於八十一年間以新竹縣○○鄉○○路○○號房地抵押向該行借款時，曾於八十一年十月二十九日，及八十四年二月十六日分別簽訂切結書，表明「絕無出租或被第三人占有之情事」。被告雖抗辯詠三公司於向合作金庫貸款時，實際上雖曾告知系爭房地有出租之情形，原先合作金庫未要求詠三公司出立任何切結書，係於八十一年十月二十九日要求詠三公司為符合貸款之規定必須補簽切結書云云，惟被告前揭抗辯，依經驗法則，已違反銀行業貸款程序，亦遭合作金庫於該書狀中鄭重否認。
⑶另據詠三公司法定代理人乙○○之配偶林解碧霞，於本案保全證據程序中之陳述，
依其證詞似指系爭四棟廠房均由加源公司占有使用，詠三公司沒有在現場經營，惟查目前詠三公司仍於系爭房地從事瓜子加工事業，有其與聯華食品股份有限公司簽訂之承攬合約書，足見加源公司並未承租使用系爭房地，詠三公司始為該廠房之實際使用者。
⒌退步言，縱認系爭租賃契約為真，加源公司仍須按月給付租金予原告公司。按八十
八年四月二十一日修正前民法第四二五條所謂「對受讓人繼續存在之租賃契約」，係指同法第四二一條第一項「一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金」定義下之租賃契約。即使承租人加源公司對前出租人詠三公司有債權，詠三公司同意加源公司以其所欠債權扣抵租金者，此屬「以借款債權扣抵租金」與「民法第四二一條第一項租賃契約」所聯立之無名契約。受讓租賃物而繼為出租人之原告僅繼受「民法第四二一條第一項之租賃契約」，提供租賃物給加源公司，加源公司每月付租金給原告。加源公司不得以其對於詠三公司之債權，向原告主張扣抵租金。倘加源公司支付租金有遲延，原告公司得依民法第四四０條第一項規定終止租賃契約。此有最高法院七十七年台上字第一五六七號判決、七十三年台上字第四五二四號判決、四十九年台上字第五００號判決可資參照。換言之，如係主張借款債權抵付租金者，因債之關係僅存在於承租人與前出租人間，債之關係存在之一日，始有「以債抵租」之情形，不論是按月扣抵或預付，均與一般租賃契約所為租金預付，得以對抗受讓人之情形不同。本件原告從未有債務承擔之情事。
⒍被告間租賃契約確實是約定「以加源公司對詠三公司之租金債務，對詠三公司對加源公司之借款債務，按月抵銷」。
⑴按民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，原先是為了救濟屬弱勢之承租人
，惟查，前揭立法美意在實務上已一再被濫用，故於八十八年間民法第四百二十五條乃增訂「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」。又查，拍賣為公法上買賣，拍賣公告內容即為應買人公法買賣契約之買賣條件，系爭廠房於八十七年一月十三日查封完畢。而系爭廠房最後拍賣公告內容關於租賃契約部份，載明「第三人加源貿易公司陳報自八十一年五月一日起至一０一年四月三十日止，承租乙標部份四三七建號棟次二、棟次三廠房，每月租金三萬元之租約」。設被告間八十一年四月三十日之租賃契約縱使存在，被告等所謂之「二十年租金已全部預付」之租賃條件，既未記載於前揭拍賣公告上，復未記載於前揭租賃契約，原告當然不受其拘束。
⑵由被告等間之租賃契約第三條及第四條約定，依照被告等所自承之『以借款扣抵租
金』判斷，被告等係約定以加源公司之租金債務，『按月扣抵』被告詠三公司之借款債務，如係「一次租金預付（扣抵二十年租金）」，根本不須約定「乙方不得藉任何理由拖延或拒納」、「每月十日以前繳納」等字句。
⑶系爭租賃契約第十七條，由於被告等並未達成合意，該第十七條約定不發生效力。
①按訴訟代理人事實上陳述之效力低於當事人，此可參民事訴訟法第七十二條，當事人之撤銷及更正權自明。
②依據民法第九十八條規定，探求當事人真意不能拘泥於書面文字，經查，被告等對
於租賃契約第十七條，根本未達成合意，縱使書面租賃契約有此條文，該第十七條亦因雙方未達成合意而不發生效力。被告訴訟代理人以該條作為「租金預付」之依據，顯然不足採信，此可由本院九十三年四月十二日言詞辯論期日加源公司法代丙○○及詠三公司乙○○就該條意思之陳述不一可證，被告等既對於租賃契約第十七條，未達成合意，該條約定不生效力。是以，被告訴訟代理人一再以租賃契約第十七條作為「租金預付」之依據，顯然代理人對事實陳述的部份，已抵觸當事人之事實陳述，洵不足採。
⑷若認租賃契約第十七條經被告等合意，已發生效力，由丙○○及乙○○之陳述，與前揭租賃契約第十七條約定來判斷，被告等確實是約定「按月扣抵」。
①按所謂按月扣抵意指「按月抵銷」，即以加源公司每個月之租金債務，與詠三公司
之借款債務，按月抵銷之意。而租金預付，係指加源公司預先以所有未到期之租金債務，與詠三公司借款債務相互抵銷，其相互間債之關係，溯及於最初得為抵銷時，按抵銷數額而消滅。換言之，倘被告間有「租金預付」之抵銷意思表示，在簽訂該租賃契約後，被告等債之關係立即消滅，不再生詠三公司償還借款情事。
②租賃契約第十七條約定「加源貿易公司提供新台幣六百萬元或等值之貨，供詠三企
業有限公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金」。由詠三公司法代與加源公司法代於九十三年四月十二日言詞辯論期日之陳述，或可以歸納事實為，被告等在簽訂租賃契約時已考慮到「詠三公司（乙○○）可能還錢」，所以根本不可能會約定「將加源公司所有租金債務與詠三公司借款債務一次作抵銷，當成一次預付二十年租金」。苟一開始被告間就約定「一次預付二十年租金」，則加源公司之借款債權、詠三公司之借款債務，早已在訂立租賃契約時已消滅，詠三公司為何還要還錢？故被告等在第十七條之約定，其意義實係：「倘詠三公司在租賃期間內返還借款，加源公司對於當月之租金，得以『代物清償方式』給付，亦即以『貨物』來『代物清償租金金錢』，上限是『相當於六百萬元貨物』，詠三公司可以不收金錢的租金。」此始為被告等之真意，被告訴訟代理人既未舉出任何證據證明「租金預付」，復又抵觸當事人對於事實之陳述，被告訴代之主張「租金預付」實不足採。
⑸由系爭租賃契約第三條、第四條約定「給付日：每個月十日」、「每月租金：三萬
元」、「禁止乙方（即加源公司）藉任何理由拖欠繳納」，及丙○○、乙○○前揭陳述，復依最高法院七十七年台上字第一五六七號判決「租賃契約載明租金應於每月何日以前繳納，可以認定是以每月債務抵銷，非一次預付」，足以認定被告間係約定，以加源公司對詠三公司之租金債務，與詠三公司對加源公司之借款債務，按月互相抵銷，洵屬無誤。
⑹據上論結，加源公司不得以其對於詠三公司之借款債權，向原告主張抵扣租金而拒
絕給付。原告已於九十年七月十日以板橋郵局一八一六號存證信函催告加源公司給付租金，因加源公司拒絕給付，原告復於九十年七月二十三日板橋郵局二０四五號存證信函終止租約，加源公司亦於同年月二十六日收到前開終止租約之存證信函原告公司既已於九十年七月二十六日終止租賃契約，加源公司與詠三公司無權占用系爭之二、之三建號廠房，即無法律上之理由，原告請求被告等遷讓系爭廠房，並請求相當於租金之損害自屬有理。
㈣本件被告等之訴訟代理人雖當庭主張「詠三公司使用系爭四三七之一、之四號廠房
，加源公司使用系爭四三七之二、之三廠房」，惟查，被告與原告不僅利害關係相反，且所謂「占有事實」仍須依證據來作判斷，否則將發生實施強制執行時，無法確切執行原告就該勝訴判決所欲達成之效果，造成須反覆興訟，無法達成紛爭解決一次性，減少訟源之目的。按：
⒈詠三公司為系爭四三七之二、之三號廠房之間接占有人，或至少為占有輔助人。其
訴訟代理人稱「僅加源公司使用系爭四三七之二、之三廠房」。實則，加源公司法代丙○○自承，系爭四三七之二、之三廠房借予詠三公司使用，在不妨礙伊之使用下，伊完全不會去干涉，因此，詠三公司乃利用系爭廠房和其內之機器加工瓜子營利」，此有丙○○於本院法院九十二年度竹簡字第二四七號民事案件，九十二年六月十七日言詞辯論筆錄可證。基此，設加源公司有自行利用系爭四三七之二、之三廠房，詠三公司亦為民法第九百四十條、第九百四十一條所稱之「間接占有人」，或至少為「占有輔助人」，為落實民事訴訟法第四百零一條判決主觀既判力能及於「間接占有人」及「占有輔助人」，使「遷讓房屋」判決之效力亦及於詠三公司，原告公司有將詠三公司列為「遷讓系爭四三七之二、之三廠房」之共同被告之必要。
⒉加源公司為系爭四三七之一、之四廠房之間接占有人。加源公司法代丙○○於九十
三年四月十二日當庭陳述「有支付租金」，且加源公司於本院九十一年度訴字第十號民事事件中陳述，訴外人辛○○曾委託加源公司保管機器，散置在系爭四三七之
一、之二、之三至之四四棟廠房內（詳本院九十一年度訴字第十號判決書第五、十、二十六、二十七頁）。換言之，加源公司仍占有系爭四三七之一、之四廠房，應論為間接占有人。
⒊綜上，被告訴訟代理人當庭陳述「僅詠三公司使用系爭四三七之一、之四號房屋，
僅加源公司使用系爭四三七之二、之三廠房」不實，有誤導本院之嫌，更有造成將來原告無法確實真正「取回」系爭廠房，依所有權人權能「使用」系爭廠房之可能。
㈤又使用他人廠房及土地，依通常情形可受相當於租金之利益，對於廠房土地所有權
人而言，依通常情形亦受有相當於租金之損害。再按，城市地方廠房之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，相當於租金之損害得依土地法第九十七條第一項計算之，最高法院六十七年台上字第三六二二號判例可資參照。經查：
⒈原告請求之相當於租金之損害金額為每月八萬四千元整（含系爭四三七之一至之四
廠房），該金額係詠三公司與加源公司所謂合意之租金金額（依據被告間自稱，系爭四三七之一、之四廠房，每月五萬四千元租金，系爭四三七之二、之三廠房，每月三萬元租金），顯然該「相當於租金之損害額」已有客觀價額。
⒉系爭四三七之一至之四之廠房核定現值共計三百一十三萬六千一百元整，系爭廠房
坐落之土地公告土地公告現值為一千五百五十六萬一千元。依土地法第九十七條第一項規定計算，相當於租金之損害每月可請求金額為十五萬五千八百零九元(3,136,100 + 15,56 1,000)x 10 %÷12 = 155,809）。原告請求每月八萬四千元相當於租金之損害賠償（即就系爭四三七之一、之四廠房，請求每月五萬四千元，就系爭四三七之二、之三廠房，請求每月三萬元），遠低於依土地法第九十七條第一項之計算結果，應認原告之請求為適當。
㈥先位請求部分：加源公司與詠三公司於八十一年四月三十日所成立之租賃契約因屬
通謀虛偽所簽訂，另原告亦未與詠三公司簽訂租賃契約，被告等既無合法權源占有系爭廠房，卻共同占有系爭房地，自屬無權占有，爰先位聲明：⑴被告等應自坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上建物，即新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號，門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號，遷讓並交還原告，並應自八十八年十二月二十三日起，至遷讓返還前開廠房之日止，按月共同給付原告八萬四千元；⑵並願供擔保，請准宣告假執行。
㈦備位請求部分：設本院認原告先位之訴無理由，而就備位之訴為審理時，由於加源
公司與詠三公司均拒不繳納租金，經原告分別終止租約，系爭四三七之二、之三廠房部份，原告於九十年七月十日繕發存證信函予加源公司，告知如不付租金，將終止租約，加源公司於九十年七月十日收受在案，並明確表示拒絕給付，是以，加源公司應自九十年七月十一日起給付原告每月三萬元相當於租金之損害；系爭四三七之一、之四廠房部份原告於九十年十二月十八日繕發存證信函予詠三公司，表明終止租約，遲至九十一年十月則以言詞辯論意旨狀第十一頁重申終止契約意旨，詠三公司均置之不理，是以，詠三公司應自九十年十二月十九日起給付原告每月五萬四千元相當於租金之損害，爰備位聲明：⑴被告等應自坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上建物，即新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之一、四三七之
二、四三七之三、四三七之四建號，門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號，遷讓並交還原告；⑵加源公司應自九十年七月十一日起至遷讓返還前揭廠房之日止，按月給付原告三萬元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息；⑶詠三公司應自九十年十二月十八日起至遷讓返還前揭廠房之日止，按月給付原告五萬四千元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息；⑷願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：
㈠新竹縣○○鄉○○段建興小段第四三七之二、四三七之三建號二棟廠房部分，依據
原告起訴狀所附之九十年七月十日板橋郵局第一八一六號存證信函，其已自承與加源公司間有租賃契約存在，並催告加源公司給付租金。另關於新竹縣○○鄉○○段建興小段第四三七之一、四三七之四建號二棟廠房部分，原告亦與詠三公司於八十九年另訂有租賃契約，此有前呈原告公司八十九年五月二日之股東會議紀錄，及該公司於九十年十二月十八日所寄之板橋郵局第三八六五號存證信函催告詠三公司給付租金等證據為憑。因此就原告先位聲明主張被告等無權占有系爭房地，依據民法第七百六十七條規定請求被告遷讓房地及不當得利之請求，顯無理由，應請駁回其訴。
㈡新竹縣○○鄉○○段建興小段第四三七之二、四三七之三建號二棟廠房部分，詠三
公司於八十一年四月三十日與加源公司所訂立之租賃契約，租期自八十一年五月一日起至一０一年四月三十日止，共計二十年，每月租金三萬元。
⒈此部分租約乃由於詠三公司自七十五年間即向加源公司有購買原料之業務往來，於
此期間詠三公司並向加源公司借款，至八十年十一月一日為止詠三公司共計向加源公司借款一千四百三十萬元，除詠三公司先前已清償及以貨款抵銷部分外，尚有六百二十萬元未清償，雙方原約定最遲於八十一年四月三十日前，詠三公司並必須清償全部之借款，惟由於至八十一年四月三十日到期時詠三公司仍無力清償，而加源公司又有承租倉庫放置貨品之需求，因此雙方乃協議由詠三公司將原其所有之四三七之二、四三七之三二部分之廠房出租於加源公司，以該租金抵扣前開之借款，因此於前開租約第十七條乃約定，由加源貿易有限公司提供六百萬元或等值之貨供詠三公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金。而原告空言主張此一租約係被告二公司間之通謀虛偽意思表示，租約並不存在‧‧云云，自為無理。
⒉另原告公司雖主張詠三公司於八十一年十月十九日暨八十四年二月十六日提供系爭
建物設定抵押於合作金庫貸款時，曾出具切結書表示絕無出租或被第三人佔用之情事，證明前開契約為虛偽。惟查：
⑴詠三公司於向合作金庫貸款時，實際上雖曾告知系爭房地有出租之情形，惟原先合
作金庫並未要求詠三公司出立任何之切結書，係於將不動產抵押設定資料送件後，才又於八十一年十月二十九日要求詠三公司為符合貸款之規定必須補簽切結書，且合作金庫對於系爭房地上有出租之情形並無意見，此可由該行於聲請拍賣系爭房地時，對於詠三公司所提出租賃存在之事實，並未提出任何異議，及原告於標得系爭建物後，向該行申請貸款時，該行之審查回函中亦表示「‧‧二、該擔保品原由舊所有權人與加源貿易有限公司訂有租賃契約，‧‧」等語即明，殊不能僅以詠三公司曾出具未出租之切結書即推定系爭之租約不實。
⑵至於詠三公司與加源公司於八十七年九月七日所另訂之租賃契約，係加源公司擴大
向詠三公司承租另外二棟（四三七之一及四三七之四號）之建物，惟並未影響原訂租約之效力。嗣後又因為詠三公司與原告間協商承租四三七之一及四三七之四號二棟建物，雙方合意解除於八十七年九月七日所訂立之租約。
⑶雖然原告主張其於九十年七月十日以板橋郵局第一八一六號存證信函催告加源公司
給付租金，加源公司未給付後，其即於九十年七月廿三日以板橋郵局第二０四五號存證信函終止與被告加源公司間之租約．．．。惟查：加源公司所有應付之租金既已全部扣抵其對詠三公司之債權完畢，自無再給付任何租金於詠三公司之義務，此為其與詠三公司間八十一年四月三十日所訂租約第十七條中所明訂。而原告依民法第四百二十五條之規定於標得前開廠房後，自應承受詠三公司與加源公司間原租約之權利義務，加源公司自亦無再給付任何租金予原告之義務。其以前開存證信函主張加源公司未給付租金而終止與加源公司間之租約，並依民法第四百五十五條之規定請求遷讓返還系爭廠房，並依不當得利之規定請求相當於租金之不當得利，自非適法，應請駁回其訴。
㈢關於新竹縣○○鄉○○段建興小段第四三七之一、四三七之四建號二棟廠房部分：
此二部分之建物，於原告向本院執行處標得後，原擬與詠三公司合作進行瓜子生產，原本所商談之合作條件為此二棟廠房供詠三公司無償使用，做為其與詠三公司之合作條件，嗣因原告對此條件又生反悔，最後乃決定以每年租金八萬四千元出租予詠三公司，此除前開被證一有原告之股東會議紀錄，並有詠三公司所給付之八十九年度租金，原告公司法定代理人丁○○於八十九年七月七日簽收之現金支出傳票可稽，而對於此一傳票原告並不否認其真正，至於原告訴訟代理人雖辯稱上開簽收之傳票乃其法定代理人於未注意之情形下所簽，惟按其自已承認上開文書之真實性，該文書內容之效力即已獲得證實，如原告認有其餘與上開文書所載內容相反之事實，自應由其舉證證明。至於九十年度之租金，詠三公司已於九十年十二月二日以新竹市○○街郵局第一九０七號存證信函寄予原告，惟原告卻以九十年十二月二十五日板橋郵局第三九七六號存證信函將之退回，詠三公司已依法提存於臺灣板橋地方法院提存所，故原告與詠三公司就此部分之建物既有租賃關係存在，原告公司以詠三公司無權佔有為理由依據民法第七百六十七條之規定請求遷讓廠房，顯為無理。㈢且關於本件系爭租約是否存在，原告前曾向新竹地方法院檢察署對詠三公司及加源
公司之負責人提起偽造文書之告訴，及加源公司於本院九十一年訴字第十號對原告公司提出之第三人異議之訴中，亦均已認定系爭租約為真正，原告仍執陳詞為本件之請求，自無理由，應請駁回其訴。
㈣至於原告準備書狀之內容中，原告主張：詠三公司自七十八年三月四日起至七十八
年七月二十七日止，向加源公司借款一千四百三十萬元部分，係案外人辛○○與戊○○之合夥金額乙節，經查：
⒈此部份之合夥情形，實際上為詠三公司實際負責人乙○○與戊○○間之合夥關係，
而由於此一合夥關係須要資金，即由詠三公司之乙○○向加源公司之丙○○商借資金，惟因丙○○先生向乙○○先生提議：必須由其公司之一人參與此一合夥關係，以便於掌握所出借之資金能確實運用於合夥之使用上，因此最後乃決定形式上由加源公司之經理辛○○出面與戊○○擔任形式上之合夥人，其目的係代監控所出借之金額，實質上為詠三公司乙○○與戊○○間之合夥關係，至於加源公司之丙○○則純為出借資金之人。
⒉上開之借款事實，及實際上係由乙○○及戊○○間合夥，可由以下事實可茲為證：
⑴原告所引之不起訴處分書中，亦明確載明所有之款項均係由丙○○所匯，如非丙○
○所出借之資金，為何係由丙○○所匯？而如原告認為辛○○僅係借丙○○之帳戶匯出，則可請原告查證辛○○有無將款項存入丙○○先生之帳戶即明。況且當時丙○○為加源公司之負責人，辛○○僅係該公司之經理，更足證明辛○○僅係丙○○指派擔任形式上名義之合夥人。
⑵次查，由原告所引用之台灣板橋地方法院檢察署八十九年偵續字第五五號侵占案中
，亦載明：「其與戊○○合夥經營魚貨、農產品及南北雜貨買賣，並委託乙○○代為整理、篩選、包裝、運送農產品，故由乙○○在第一銀行新竹分行開立活期儲蓄存款帳戶．．」，可見實際上合夥事務之執行係由乙○○進行，資金亦係匯入乙○○之帳戶。如係辛○○為實際上之合夥人，為何不由辛○○開一帳戶匯入其戶頭內？⒊至於辛○○於該案中之證詞，乃係基於不願得罪雙方，丙○○之證詞，則係不願將
其於該合夥資金提供之角色曝光而已，只要查證整個合夥過程及資金流向即明，並無任何不符之處。
㈥綜上，爰聲明：原告之訴駁回；如受不利益之判決請准供擔保宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上之同段四三
七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號、即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號之建物（下稱系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號廠房），原為詠三公司所有，嗣經詠三公司債權人合作金庫向本院聲請強制執行經拍賣之結果，由原告得標買受，並於八十八年十二月二十三日發給不動產權利移轉證書，由原告取得系爭建物之所有權，有兩造所不爭執之本院不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀附卷可稽（見本院卷㈠第一三頁至第一九頁）。
得心證之理由：本件之爭點及本院之判斷：
㈠詠三公司及加源公司就系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房所訂定的租約是
否為真正？⒈詠三公司與加源公司於八十一年四月三十日簽訂廠房租賃契約，約定由詠三公司將
系爭四三七之二、四三七之三建號兩棟廠房出租予加源公司，租賃期間為二十年，自八十一年五月一日起至一百零一年四月三十日止，租金每月三萬元，並應於每月十日以前繳納；嗣詠三公司與加源公司於八十七年九月七日再簽訂廠房租賃契約，約定由詠三公司將系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號等四棟廠房出租予加源公司，租賃期間自八十七年九月七日起一百零二年七月三十一日止，每月租金八萬四千元，每月十日前繳納，保證金三十萬元，並經本院公證處公證在案等情，有廠房租賃契約書、本院公證書暨廠房租賃契約在卷可憑（見本院卷㈠第二三頁至第二六頁、第六六頁至六八頁）。
⒉次查，被告等抗辯：因詠三公司自七十五年間即向加源公司有購買原料之業務往來
，在此期間詠三公司並向加源公司借款，至八十年十一月一日為止，詠三公司共計向加源公司借款一千四百三十萬元，除詠三公司先前已清償及以貨款抵銷部分外，尚有六百二十萬元未清償，雙方原約定最遲於八十一年四月三十日前，詠三公司並必須清償全部之借款，惟由於至八十一年四月三十日到期時詠三公司仍無力清償，而加源公司又有承租倉庫放置貨品之需求，因此雙方乃協議由詠三公司將原其所有之系爭四三七之二、四三七之三建號廠房出租於加源公司，並以該租金抵扣前開之借款之事實，有其提出之匯款單十八件、債務清償協議書一件為證（見本院卷㈠第六九頁至第七五頁）。
⒊又查，系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四等四棟廠房之廠房
因詠三公司債權人合作金庫向本院聲請強制執行，於強制執行程序中，詠三公與加源公司提出上開租賃契約，經本院執行處調查後，認：系爭四三七之一、四三七之四部分因租賃關係係成立於查封後，不得對抗債權人，拍定後點交，另系爭四三七之二、四三七之三建號廠房所訂之租賃契約因本院執行處不作實體認定，拍定後不點交等情，債權人合作金庫對此並無異議，嗣於拍賣公告上載明：加源公司陳報自八十一年五月一日起至一百零一年四月三十日止承租乙標部分四三七建號棟次二、棟次三廠房，每月租金三萬元之租金，債務人詠三公司則陳報自八十七年九月七日至一百零二年七月三十一日止出租全部建物與加源公司，每月租金八萬元之公證租賃契約，本院不作實體認定，拍定後四三七建號棟次二、棟次三部分不點交，另棟次一、棟次四部分因租賃關係成立在查封之後，不得對抗債權人，拍定後點交；而經拍賣之結果，由原告得標買受，並於八十八年十二月二十三日發給不動產權利移轉證書，由原告取得系爭建物之所有權。嗣原告向本院執行處聲請點交，本院執行處以：系爭四三七之二、四三七之三建號廠房部分，因已於拍定條件載明不點交，故駁回此部分點交之聲請；另原告於拍定後已與詠三公司約定將系爭四三七之一至四三七之四建號之廠房出租予詠三公司，顯然原告於拍定取得系爭廠房後，以占有改定之方式受交付間接占有該四三七之一、四三七之四建號建物，原告因此取得該四三七之一、四三七之四建號建物之間接占有，其再聲請點交不應准許，而駁回此部分點交聲請之事實，業經本院調閱本院八十七年度執字第四二九二號執行卷宗查閱無訛。
⒋再查，原告聲請本院九十年度執全字第一一三九號假扣押強制執行事件，對詠三公
司之財產實施假扣押，而於系爭建物執行查封時，加源公司及訴外人辛○○對於系爭四三七之二、四三七之三建物內所查封之動產，向本院提起第三人異議之訴，經本院九十一年度訴字第一０號事件審理後，認所查封之動產分別屬加源公司及訴外人即加源公司辛○○所有，而判決本院九十年度執全字第一一三九號原告對詠三公司間假扣押強制執行事件，就加源公司及訴外人辛○○所有之物所為之查封程序應予撤銷之事實，亦經本院調閱本院九十一年度訴字第一０號卷宗查核無誤。再者，系爭廠房門口確有加源公司之字樣，且查封之瓜子、開心果等貨品包裝上，印有加源公司之字樣，有照片可參（本院九十一年度訴字第一０號卷第一九頁面）。
⒌綜上，加源公司與詠三公司於八十一年四月三十日就系爭四三七之二、四三七之三
廠房簽訂租賃契約，且於上開廠房內實施查封時，所查封之物中有印有加源公司字樣之瓜子、開心果等貨物，廠房外亦有加源公司之字樣，而詠三公司積欠加源公司之債務迄未清償，均如前述，自堪信加源與詠三公司就系爭四三七之二、四三七之三廠房所訂定之租賃契約為真正。參以，原告於標得系爭廠房後，亦分別以板橋郵局第一八一六、二０四五號存證信函定期催告加源公司繳納租金，有各該存證信函可憑，益證加源公司詠三公司所定之前揭租約為真正。
⒍雖原告主張：加源公司與詠三公司間之債權債務關係並不存在云云，然查，本件於
拍賣公告中已載明加源公司與詠三公司八十一年五月一日起至一百零一年四月三十日止承租系爭四三七之二、四三七之三建號廠房，每月租金三萬元，債權人合作金庫對此亦無異議，原告於標得後，亦多次請求加源公司依約給付租金等情，均如前述，已堪認系爭租約為真正，至加源公司與詠三公司是否果有債權債務關係存在，或僅生加源公司是否應給付詠三公司租金，及繼受之原告是否受拘束，惟並不影響系爭租約之有效成立，是原告上開主張，尚無從作為認定系爭租約不存在之依據。㈡如前所述，詠三公司及加源公司就系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房所訂
定的租約既為真正，原告受讓系爭二棟廠房後以加源公司未給付租金為由，終止系爭租約是否合法？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約
，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。且其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院二十三年上字第三０九二號、二十六年上字第三六五號判例可參）。另強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院四十七年台上字第一五二號及四十九年台抗字第八三號判例要旨參照）。查加源公司與詠三公司於八十一年四月三十日簽訂廠房租賃契約，約定由詠三公司將系爭四三七之二、四三七之三兩棟廠房出租予加源公司，租賃期間為二十年，自八十一年五月一日起至一百零一年四月三十日止，租金每月三萬元，並應於每月十日以前繳納等情，業如前述，原告既係經由本院民事執行處之拍賣而取得系爭建物，則其因繼受系爭四三七之二、四三七之三建物，於受讓之時與加源公司發生租賃關係，且原告既然繼承出租人地位，上開有關原租約所生之權利義務，當然亦在承受範圍之內，原告與加源公司自均應受上開約定之拘束。
⒉又加源公司抗辯：由於詠三公司自七十五年間即向加源公司有購買原料之業務往來
，於此期間詠三公司並向加源公司借款，至八十年十一月一日為止詠三公司共計向加源公司借款一千四百三十萬元，除詠三公司先前已清償及以貨款抵銷部分外，尚有六百二十萬元未清償，雙方原約定最遲於八十一年四月三十日前，詠三公司並必須清償全部之借款，惟由於至八十一年四月三十日到期時詠三公司仍無力清償，而加源公司又有承租倉庫放置貨品之需求，因此雙方乃協議由詠三公司將原其所有之四三七之二、四三七之三建物棟廠房出租於加源公司，以該租金抵扣前開之借款，因此於前開租約第十七條乃約定，由加源貿易有限公司提供六百萬元或等值之貨供詠三公司無息使用，詠三企業有限公司不再另收租金等語，是否可採，茲分述如下：
⑴按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業
主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院四十五年度台上字第五九０號判例可參）。又民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務（亦有最高法院六十五年度台上字第一五六號判例可考）。再者，若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債務按月扣抵租金屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金（亦有最高法院七十七年台上字第一五六七號判決要旨參照）。
⑵查加源公司與詠三公司所定之前揭租賃契約第十七條約定：由加源公司提供六百萬
元或等值之貨供詠三公司無息使用，詠三公司不再另收租金等情，有租賃契約書可憑（見本院卷㈠第六八頁）。另加源公司法定代理人丙○○到庭陳稱：系爭契約第十七條之約定，係指如果乙○○在租賃期間內能還我六百二十萬元，我就再提供六百二十萬元的貨供他無償使用，期滿後貨不用還我等語（見本院卷㈢第一七頁）；另詠三公司法定代理人乙○○亦稱：因為我與丙○○有一筆六百多萬元的債務，之
二、之三兩棟廠房以每月三萬元來抵，抵二十年，二十年期滿就不用還錢，租約第十七條之約定有兩個意思，可以用現金也可以用貨，可能一個想法，我可能還錢，但實際丙○○的想法，我也不知等語（見本院卷㈢第二一頁、第二二頁）。是由上開加源公司與詠三公司所述，前揭租賃契約第十七條之約定，應非屬租金之預付，而係出租人即詠三公司同意以其所欠承租人即加源公司之債務來按月扣抵，或由加源公司另提供等值之貨供詠三公司無息使用來按月扣抵，此屬別一契約。蓋如租賃契約第十七條之約定，其性質如係屬租金之預付，則詠三公司自無再行清償系爭六百二十萬元債務之可能，而加源公司亦無可能因詠三公司清償系爭六百二十萬元債務而須另行提供等值貨物之必要。因此，加源公司與詠三公司有關上開以另一六百二十萬元債務抵扣系爭租金因屬別一契約，而原告既未承擔詠三公司之該項債務，揆諸前揭說明，加源公司與詠三公司間此一以債抵租之契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之原告，並非繼續有效，加源公司無從以其對於前出租人之債權，按月扣抵應支付於原告之租金，從而，加源公司抗辯原告不得再向其收取租金云云，自非可採。
⒊再按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如
承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第四百四十條第一項、第二項定有明文。查原告於八十九年一月七日取得系爭四三七之二、四三七之三建號廠房後，迄九十年九月止，加源公司未支付每月三萬元之租金予原告，為兩造所不爭執。次查，原告於九十年七月十日以板橋郵局第一八一六號存證信函定三日之期間，催告加源公司清償全部欠繳租金，惟加源公司逾期未繳，並以九十年七月十三日台北一一二支郵局覆原告謂原告無終止合約請求權，原告再於同年七月十八日以板橋郵局第二０四五號存證信函向加源公司為終止上開租賃契約之意思表示，並於同年月二十三日送達加源公司，加源公司於同年七月二十六日以台北一一二支郵局第一四九八號存證信函覆原告上開第二０四五號存證信函謂：原告無終止租賃契約之請求權及命令該公司限期搬遷之主張等情，為兩造所不爭，並有各該存證信函附卷可稽（見本院卷㈠第四０頁至第四三頁），準此，加源公司與詠三公司間上開以債抵租之契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出租人之原告，並非繼續有效，加源公司仍有繼續給付原告租金之義務，既如前述，而加源公司迄九十年九月止，遲延給付租金已達兩個月之租額，原告自得定相當期限催告加源公司支付租金，且加源公司經原告以上開第一八一六號存證信函定期催告後逾期仍未繳納積欠之租金，則原告再以上開第二０四五號存證信函為終止租賃契約之意思表示，即屬合法。
⒋綜上，加源公司與詠三公司就系爭四三七之二、四三七之三建號廠房所定之租賃契
約，原告雖因拍賣取得該廠房而繼承原租賃契約之出租人地位，惟加源公司遲延給付租金達二個月之租額，經原告定期催告加源公司給付，加源公司逾期未給付，再經原告以上開第二０四五號存證信函為終止租賃之意思表示，並於九十年七月二十三日送達加源公司，堪認系爭租約已經原告於九十年七月二十三日合法終止。
㈢原告與詠三公司是否就系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房訂有租賃契約？⒈查原告於八十九年五月二日召開股東會議，決議通過因業務需要，擬將坐落於新竹
縣○○鄉○○路○○號、土地面積一七二平方公尺，廠房四棟之土地與建物，出租予詠三公司等情，有原告股東會議記錄可憑（見本院卷㈠第六四頁）。又詠三公司於八十九年六月二日簽立同意書，載明：詠三公司向原告承租新竹縣○○鄉○○路○○號土地及廠房，如有非詠三公司股東人承租經營之事實，原告可收回租賃權，承租人詠三公司不得異議，有同意書可憑（見本院卷㈠第一三八頁）。另原告於八十九年七月七日收受詠三公司交付之租金八萬四千元，亦有原告法定代理人丁○○簽收之現金支出傳票可考（見本院卷㈠第七七頁）。再者，原告法定代理人丁○○於本院八十七年度執字第四二九二號執行事件到庭陳稱：「．．．（股東會議記錄如何解釋？）內容都實在，本來是債務人（即詠三公司）找我來投標，標到後，要跟我們公司租，並負責解決加源公司之租賃權，標到後，我們要向銀行貸款，銀行要求除去加源公司之租賃權，但債務人都沒有做到，但公司股東決議，是債務人教我們做的，並且自己草擬同意書，由我們打字後給債務人簽名，結果後來租債權也沒有簽，已經寫好，但債務人未簽章，契約最後立契約人資料是我們公司職員寫好的，要給債務人回去蓋章，但債務人沒有蓋章，本來拍定後雙方面都有講好，要再租給債務人，但事後債務人都沒按約履行，沒有把加源公司之租賃權除去，也沒有訂立書面契約及付租金。」等語（見本院八十七年度執字第四二九二號卷㈢第二二頁背面、第二三頁）。
⒉次查，原告於九十年十二月十八日以板橋郵局第三八六五號存證信函通知詠三公司
謂：台端租賃本公司坐落新竹縣○○鄉○○路○○號之土地暨廠房在案。自八十九年一月七日迄今已逾二十三個月，除了支付現金八萬四千元以外，已逾兩個月以上未支付租金，特函請文到三日內支付本公司一百八十四萬八千元暨違約金並請返還租賃物等語，有該存證信函可參（見本院卷㈠第六五頁）。且依原告上開存證信函所載內容觀之，原告請求詠三公司給付積欠之一百八十四萬八千元，其計算方式應係二十三個月按每月租金八萬四千計算，故合計為一百九十三萬二千元，扣除已給付之八萬四千元，尚應給付一百八十四萬八千元。
⒊綜上，原告於八十九年五月二日召開股東會決議將系爭四三七之一、四三七之二、
四三七之三、四三七之四建號四棟廠房及土地出租予詠三公司，詠三公司於同年六月二日出具同意向原告承租系爭土地及廠房，且如有非詠三公司股東人承租經營之事實，原告可收回租賃權，嗣原告再於同年七月七日收受詠三公司交付之租金八萬四千元等情，參以，前述詠三公司原將系爭四三七之二、四三七之三兩棟廠房，以每月租金三萬元出租予加源公司，嗣詠三公司將系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四等四棟廠房，即係以每月租金八萬四千元出租予加源公司等情，堪認原告於八十九年七月七日將系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號等四棟廠房以每月八萬四千元出租予詠三公司。
⒋雖詠三公司抗辯：其僅以每年八萬四千元之租金向原告承租系爭四三七之一、四三
七之四建號二棟廠房，不包括系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房在內云云，並提出八十九年七月七日現金支出傳票一件為證（本院卷㈠第七七頁），原告固不否認該支出傳票上「丁○○」之簽名為真正，惟亦主張：該八萬四千元非租金，而係支付貨款云云。經查：該支出傳票會計科目記載為「租金」，另摘要欄內載有「協明化工股份有限公司年元月至年月」等字，是由該摘要欄內之記載觀之，因其記載內容過於簡要，實難認定原告與詠三公司間之承租之租賃標的及租金約定之內容為何？佐以，原告以二千餘萬元之價格拍得系爭廠房，而加源公司前即以每月三萬元租金向詠三公司承租系爭四三七之二、四三七之三建號廠房，嗣再以每月五萬四千元之租金增加承租系爭四三七之一、四三七之四建號廠房等情，而詠三公司亦自認其與原告間並無任何合作關係存在等語，則衡諸交易常情，原告實無以僅以每年八萬四千元之價格而將系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房出租予詠三公司之理？且依詠三公司所提出之原告公司股東會記錄，亦載明出租之標的為系爭四棟廠房，因此，尚難僅憑前揭現金支出傳票即認詠三公司係以每年八萬四千元之租金向原告承租系爭四三七之一、四三七之四建號廠房，另原告否認八萬四千元為租金，亦顯與其所發之前揭存證信函所載內容不符，故而，詠三公司與原告前揭抗辯均不足採。
⒌末查，原告與詠三公司就系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四
建號四棟廠房訂有租賃契約，詠三公司已占有使用其中系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房，為兩造所不爭，則詠三公司自應依租約給付該部分之租金。至其餘之系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房因係加源公司占有使用，業如前述，原告無法依所訂之租賃契約將之交付予詠三公司使用，雖依原告所述詠三公司應協助其除去加源公司之租賃權，然此部分約定縱為真正，亦應為其等另一約定，而無解於原告應依所定租約將系爭四三七之二、四三七之三建號二廠房交付詠三公司使用之義務，是在原告將此部分廠房交付詠三公司使用前，詠三公司自得拒絕給付此部分之租金。從而，原告僅能就已交付詠三公司占有使用之系爭四三七之一、四三七之四建號二廠房請求詠三公司給付租金，故其得請求之每月租金應以四棟廠房之八萬四千元租金，扣除加源公司所承租之系爭四三七之二、四三七之三建號二廠房之租金三萬元，即詠三公司就所占有使用之系爭四三七之一、四三七之四建號二廠房每月應給付原告五萬四千元之租金。
㈣如前所述，原告與詠三公司就系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房有租約，
詠三公司每月應給付原告五萬四千元之租金，則原告以詠三公司未給付租金為由，終止系爭租約是否合法？⒈查詠三公司於八十九年七月七日承租系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房後
，僅支付八萬四千元之租金，業如前述，雖其曾分別於九十年十二月七日、九十一年十二月九日向臺灣板橋地方法院提存所提存每年租金八萬四千元，有該院九十年度存字第五二一五號、九十一年度存字第四五五三號提存書（見本院卷㈠第七九頁、第一七六頁），惟因詠三公司係以每年八萬四千元之租金額提存，與前揭租約之約定不符，難認其所為提存合於債之本旨，自不生已清償系爭租金之效力。再者，原告於九十年十二月十八日以板橋郵局第三八六五號存證信函定三日之期間，催告詠三公司清償全部欠繳租金，該存證信函於九十年十二月二十一日送達詠三公司，惟詠三公司逾期未繳，原告再於同年十二月二十五日以板橋郵局第三九七六號存證信函向詠三公司再為其應依限期文到三日內清償全部欠繳租金，否則逕為終止租約之意思表示，該存證信函於九十年十二月二十六日送達詠三公司，惟詠三公司於收受後迄未清償等情，為兩造所不爭執，且有各該存證信函附卷可稽（見本院卷㈠第六五頁、第七八頁）。準此，詠三公司迄九十年十二月止，遲延給付租金已達兩個月之租額，原告自得定相當期限催告詠三公司支付租金，且詠三公司經原告以上開第三八六五、三九七六號存證信函定期催告後逾期仍未繳納積欠之租金，則原告以上開第三九七六號存證信函為所定三日期限屆滿逕為終止租賃契約之意思表示，即屬合法。
⒉綜上，原告與詠三公司就系爭四三七之一、四三七之四建號廠房所定之租賃契約，
詠三公司遲延給付租金達二個月之租額，經原告定期催告詠三公司給付，詠三公司逾期未給付，再經原告於九十年十二月二十五日以上開第三九七六號存證信函定三日之期間限詠三公司繳納，逾期即逕為終止租賃之意思表示，於同年月二十六日送達詠三公司，九十年十二月三十一日（因期限之末日九十年十二月二十九日為星期六，故順延至星期一即九十年十二月三十一日）期限屆至詠三公司仍未繳納，堪認系爭租約於期限屆至之翌日即九十一年一月一日合法終止。
㈤原告先位請求是否有理由？
查加源公司與詠三公司於八十一年四月三日就系爭四三七之二、四三七之三建號二廠房所成立之租賃契約，及原告與詠三公司於八十九年七月七日就系爭四三七之一、四三七之四建號二廠房所成立之租賃契約，如前所述，既均為真正，則原告主張加源公司與詠三公司上開契約為屬通謀虛偽所簽訂，原告未與詠三公司簽訂租約，自不足採，其請求被告等應自坐落新竹縣○○鄉○○段建興小段七六地號土地上建物，即新竹縣○○鄉○○段建興小段四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號，門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○○號，遷讓並交還原告，並應自八十八年十二月二十三日起，至遷讓返還前開廠房之日止，按月共同給付原告八萬四千元，即屬無據，應予駁回。
㈥原告備位請求是否有理由？⒈原告請求被告等共同遷讓系爭房地是否有理由？⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前
段定有明文。查本件基前所述，加源公司與詠三公司就系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房所訂之租賃契約，原告因受讓該標的而使該租約繼續對原告存在，惟原告於繼承出租人地位後，因加源公司未繳納租金而經原告合法終止；另原告與詠三公司就系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房所訂之租約，亦因詠三公司積欠租金而經原告合法終止，則上開租約既均經原告合法終止，加源公司占有系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房，詠三公司占有系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房，即均屬無權占有，原告請求其等分別遷讓返還占有之系爭廠房，為有理由，應予准許。
⑵原告另主張詠三公司為系爭四三七之二、之三號廠房之間接占有人，或至少為占有
輔助人，加源公司為系爭四三七之一、之四廠房之間接占有人，而請求詠三公司應遷讓返還系爭四三七之二、四三七之三建號廠房，加源公司應遷讓返還系爭四三七之一、四三七之四建號廠房等語。惟查，被告等自認：詠三公司使用系爭四三七之
一、四三七之四建號廠房，加源公司使用系爭四三七之二、四三七之三廠房等情。又原告主張詠三公司為系爭四三七之二、之三號廠房之間接占有人，或至少為占有輔助人，係以加源公司法定代理人丙○○自承：系爭四三七之二、四三七之三廠房借予詠三公司使用，在不妨礙伊之使用下，伊完全不會去干涉，因此，詠三公司乃利用系爭廠房和其內之機器加工瓜子營利等語，然此部分事實縱為真正，詠三公司之借用為一時之借用，尚不生對系爭四三七之二、四三七之三建號廠房有事實管領之力，難認其為該廠房之占有人。另原告主張加源公司為系爭四三七之一、之四廠房之間接占有人，係以：訴外人辛○○曾委託加源公司保管機器，散置在系爭四三七之一、之二、之三至之四四棟廠房內等情，惟加源公司將保管之機器借放於系爭四三七之一、四三七之四建號廠房內，此一時之借放亦不生其對該廠房有事實上管管領之力，亦難認其為該部分廠房之占有人。從而，原告請求加源公司應自系爭四三七之一、四三七之四建號廠房遷出並返還原告，詠三公司應自系爭四三七之二、四三七之四建號廠房遷出並返還原告，為無理由，應予駁回。
⑶綜上，上開租約經原告合法終止後，加源公司仍占有系爭四三七之二、四三七之三
建號二棟廠房，詠三公司占有系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房，自均屬無權占有，原告本於所有物返還請求權，請求其等分別遷讓返還占有之系爭廠房，為有理由，應予准許。至詠三公司因非系爭四三七之二、四三七之四建號二棟廠房之占有人，加源公司亦非系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房之占有人，原告請求其等分別遷讓返還，自屬無據，應予駁回。
⒉原告請求被告給付相當於租金之損害，是否有理由？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因
，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。是承租人於租期終止後，仍未履行將租賃物返還於出租人之義務，其可能獲得相當於租金之利益，致出租人因而受相當於租金額之損害，出租人自得請求承租人按照租值賠償相當於租金之損害（最高法院三十九年度台上字第四六七號、四十六年度台上字第一七八０號裁判要旨可資參照）。
⑵查加源公司承租系爭四三七之二、四三七之三建號二棟廠房每月租金為三萬元，詠
三公司承租系爭四三七之一、四三七之四建號二棟廠房每月租金為五萬四千元，業如前述，此核與詠三公司前將系爭四三七之一、四三七之二、四三七之三、四三七之四建號等四棟廠房及土地出租與加源公司，租金為每月八萬四千元相當。又原告前委託估價師就系爭四棟建物之租金為鑑定之結果認：系爭四棟建物一個月合理租金為十二萬五千元，有詠曜綠景不動產估價師事務所函、不動產估價師證書、高雄縣政府不動產估價師開業證書可憑（見本院卷㈡第二０四頁至第二０七頁），本院綜上各情，認原告主張其因詠三公司無權占有系爭四三七之一、四三七之四建號廠房，受有每月相當於租金之損害五萬四千元，因加源公司無權占有系爭四三七之二、四三七之三建號廠房，受有每月相當於租金之損害三萬元，應屬相當。
⑶綜上，原告於九十年七月二十三日終止其繼受與加源公司之租約，及於九十一年一
月一日終止與詠三公司之租約，加源公司、詠三公司於租約終止後，仍繼續占有系爭租賃物，而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利之法律關係請求：⑴加源公司自租約終止之日即九十年七月二十三日起，至遷讓返還系爭四三七之二、四三七之三建號二廠房之日止，按月給付原告三萬元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息；⑵詠三公司應自租約終止之日即九十一年一月一日起至遷讓返還系爭四三七之
一、四三七之四建號二廠房之日止，按月給付原告五萬四千元，並自每月應給付之金額屆清償期之翌日起，各至清償日止，按年利率百分之五計算利息，為有理由，至逾上開範圍之請求，尚乏所據，應予駁回。
兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律
規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 謝永昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 蕭宛琴中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日