臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第五○一號
原 告 甲○○
丁○○壬○○庚○○丑○○子○○癸○○戊○○己○○辛○○訴訟代理人 邱六郎律師被 告 乙○○訴訟代理人 林清漢律師複 代理人 韓曉玲右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁佰貳拾柒萬陸仟伍佰柒拾伍元，並自民國九十一年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零玖萬貳仟壹佰玖拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁佰貳拾柒萬陸仟伍佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）三百三十七萬六千五百七十五元，並自起訴狀繕本翌日起即九十一年八月二日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）請准提供擔保為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）緣坐落新竹縣○○鄉○○段○○號土地（重測○○○鄉○○○段竹高屋小段第七五之六地號，下簡稱系爭土地）為原告甲○○、何美媛、陳永福共有，其應有部分分別為八分之二、八分之二、二分之一。其中陳永福死亡後，其應有部份則由配偶丁○○及子女壬○○、庚○○、丑○○、子○○、癸○○、戊○○、己○○、辛○○繼承。系爭土地中之一千九百三十七點三一平方公尺（約五百八十六點零三坪）早為被告丙○及家族佔用，嗣經共有人何美媛、壬○○為全体共有人提起返還共有物之訴訟，本院於八十八年十二月十六日判決被告丙○等人敗訴，而需返還佔用之土地（八十八度訴字第二六號）。上開判決確定後，由共有人聲請對丙○實施強制執行時，丙○家族推由丙○之孫乙○○出面，以每坪二萬七千五百元向原告承購丙○家族目前使用中之土地面積三百一十坪之土地，實際面積以實測為準，並訂立有買賣契約書乙紙（以下簡稱系爭契約）。
（二）上開買賣契約訂立後進行實測結果，被告乙○○實佔面積為二百九十三點八三坪。乙○○以部份土地已成為湖口工業區之水溝，沒有使用之價值要求扣除。因此，原告與被告乙○○同意以二七七．三三坪為買賣面積，故本件買賣價金為七百六十二萬六千五百七十五元。被告乙○○已給付四百二十五萬元，故尚有尾款三百三十七萬六千五百七十五元。
（三）本件買賣契約第三條第四項約定由共有人按出賣面積算出應移轉登記予被告乙○○或其指定人之應有部分，並完成移轉登記手續後，被告乙○○即應給付尾款。嗣因原告丁○○等辦理繼承手續上，因原告辛○○旅居南美阿根廷聯絡不易，無法及時檢具所須証件，致尚未能辦妥繼承登記，故徵得共有人甲○○之同意，以其應有部份移轉登記予乙○○及其指定之人。經乙○○同意後，即指定登記予乙○○、林天堂、林天盛、丙○名下。甲○○應有部分為九百一十六點八平方公尺（合計二百七十七點三三坪），總價則應為七百六十二萬六千五百七十五元。原告早於九十一年四月八日完繳一百十二萬八千三百六十二元之增值稅，依其指示申請辦理所有權應有部分移轉登記時，因林天堂、林天盛、丙○在八十九年間取得系爭土地之部分所有權應有部分，必須由其提出所有權狀等，為合併登記，否則無法為移轉登記，經新湖地政事務所於九十一年五月二十二日通知補正資料。原告即於九十一年五月二十三日，委由訴訟代理人催請被告乙○○配合，惟被告乙○○置之不理。繼於九十一年五月廿九日，原告再行催請協助，被告乙○○仍拒不協助。九十一年六月五日，第三次催告請其於九十一年六月七日前，將所須之証件直接交付予地政事務所之主辦人鄭惠美小姐，被告乙○○亦不為所動。卻於九十一年六月二十四日將系爭土地原告甲○○應有部份，聲請本院實施予假扣押，致無法辦理所有權移轉登記。
（四）按本件買賣契約第四條規定，價金尾款之給付附有完成應有部分移轉登記手續為條件，被告乙○○竟違背誠信原則，故意拒絕提供協助受領給付，並聲請實施假扣押，使原告無法移轉系爭土地應有部分，以達其拒付尾款之目的，依民法第一百零一條第一項之規定，自應視為條件己成就。原告於九十一年六月十七日催告被告乙○○於接催告函之翌日起一星期內給付尾款，被告乙○○亦未履行。為此，提起本件之訴，請求判決如訴之聲明第一項所載。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告乙○○在九十一年三月初，委由其代書李明香小姐傳來登記名義人計五人。在其傳真上註明：「本次乙○○等人共購得竹九段三地號土地面積九一六．七九㎡」等文字，該土地面積即係原告甲○○應有部分之面積。原告接獲上開傳真後，隨即於九十一年三月三十一日，向新湖地政事務所辦理所有權移轉登記手續，並於九十一年四月十一日完繳增值稅。惟前開所有權移轉登記手續，因被告拒不配合，致發生遲延，最後被告又將原告甲○○前揭應移轉登記予被告之土地應有部分查封。據上，如被告協同配合原告則應可在約定之一年內完成移轉登記。
（二）系爭契約第五條所謂應於一年內完成移轉登記時，應加倍賠償被告之約定，為解約條款。本條所為之約定，均屬本省買賣契約上不變之原則與習慣。即契約雙方之一方，有悔約不賣或不買，或有違反契約其他約定條款時，得在履行催告等法定程序後，主張解除契約請求賠償。被告刻意拒不協同辦理所有權移轉手續，始造成一年內未理移轉登記之事實，斷不可能要求原告加倍賠償，又要求原告繼續履行契約。
（三）縱原告未能在系爭契約第五條約定期間內完成登記，惟上開定期履行之約定僅係相對的定期行為，不因經過此給付期，而成為給付不能。亦無民法第二百五十五條非於一定期間為給付，不能達契約之目的。故縱使經過該期日，亦僅負履行遲延之責，苟被告未定相當期間為履行之催告，並因其於期限內未履行而行使解除權，則已成立之契約仍屬存在。被告自始未通知解除契約，遽而請求賠償八百五十萬元違約金，應屬無據。本件違約金之約定，應僅為損害賠償總額之預定，依據本件違約之情節及被告仍佔用系爭土地之情形，應認上開違約金顯然過高，請求酌減。
參、證據：提出土地登記謄本、本院八十八年度訴字第二六號判決、買賣契約書、新湖地政事務所新登補字第五九一號函影本、九十一年五月二十三日催告函、九十一年五月廿九日催告函、九十一年六月七日催告函、九十一年六月十七日催告函、增值稅完繳書、李明香代書致邱文奎代書之傳真影本、林清漢律師致原告代理人函及附件、所有權狀影本、各乙份（以上皆影本）。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利益之判決願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、本件買賣契約為九十年四月十五日訂定，依據兩造契約第五條規定，原告應於一年內完成移轉登記，如未於一年內完成移轉登記時，應按所收價金總額加倍賠償被告。本件土地買賣契約原告最遲應在九十一年四月十五日完成所有權之移轉登記，但至今均尚未完成，按上開契約第五條規定，原告已交付價金四百二十五萬元，因原告之違約，故應給付八百五十萬元之懲罰性違約金。且上開款項經被告以存證信函通知原告，抵銷被告應繳納之買賣價金尾款，原告自無由請求被告給付價金。
二、本件買賣契約訂立後，原告並未積極辦理土地移轉手續，直至被告於九十一年五月二十一日以存證信函催告原告履約，原告始發現違約，因而在九十一年五月二十三日、九十一年五月二十九日、九十一年六月七日、九十一年六月十七日分別催告辦理所有權移轉登記事項，被告亦才知悉欲以原告甲○○之應有部分辦理移轉登記。
三、系爭契約第五條之要件之一為「無法於一年內完成移轉登記」，唯一特別定之懲罰性違約金，並非解除條款。如認違約金為損害金額之預定，因買賣價款為被告向他人所借，必須償付利息，每百萬元每月必須付一千元之利息，系爭土地因為遲遲未過戶，使被告無法完全使用，原預定要搭蓋工廠，因產權不清楚所以不能將工廠遷移過去，造成被告精神上損害很大。
參、證據：提出中壢二十六支郵局第五七三、五七四號存證信函、交款備忘錄、新竹縣光明郵局第一三八號理 由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴之應受判決事項為請求被告給付三百十八萬三千九百六十七元，嗣擴張應受判決事項之聲明為三百三十七萬六千五百七十五元，依據上開規定，自得准許，合先敘明。
二、得心證之理由：
（一）原告主張兩造就系爭土地，於九十年四月十五日，以每坪二萬七千五百元由被告乙○○向原告承購乙○○祖父丙○家族目前占有使用中之土地，再以佔用面積核算應有部分，登記予被告及其指定之人，上開買賣契約訂立後被告乙○○已給付四百二十五萬元之事實，業據原告提出買賣契約書乙件為證，並為兩造所不爭執，堪信為真。
（二）原告主張系爭契約訂立後，因共有人丁○○之子壬○○長年居住國外聯絡不易，無法如期辦理繼承登記手續，原預定按共有人比例移轉予被告或其指定之人之應有部分，兩造合意乃改以共有人甲○○之應有部分，以面積九百十六點七九平方公尺，合計二百七十七點三三坪，計算價金，移轉此部分予被告及其指定之人以履行契約之事實，業據原告提出被告所委任之李明香代書傳真予原告所委任之代書之傳真紙及九十一年四月十一日原告甲○○繳納土地增值稅繳款書各乙紙為證，堪信其主張為真。被告雖抗辯稱，原告是在被告九十一年五月二十一日以存證信函通知原告違約，原告才告知以原告甲○○之應有部分，面積九百一十六點七九平方公尺，二百七十七點三三坪為移轉云云。然查：被告亦不爭執其委任之代書李明香曾通知原告所委任之代書，辦理土地面積九百十六點七九平方公尺之土地予林天盛面積九十七點七平方公尺，應有部分四千三百二十分之五十三；丙○面積七十四點四十七平方公尺，應有部分為四千三百二十分之四十五；林天堂面積一百六十三點八三平方公尺，應有部分為四千三百二十分之九十九；林天助二百九十二點九一平方公尺，應有部分為四千三百二十分之一百七十七；乙○○面積二百九十七點八八平方公尺，應有部分為四千三百二十分之一百八十之事實，並有原告提出兩造委任代書之傳真資料乙紙在卷可稽。又原告在九十一年四月十一日即以原告甲○○之名義繳納土地增值稅，面積九百十六點八平方公尺（應為九百十六點七九進位為九百十六點八）有增值稅繳納書乙紙在卷可參。再參以辦理移轉土地必須繳納增值稅之完稅證明，在原告九十一年四月十一日繳納增值稅時，被告如尚未同意或知悉以甲○○應有部分面積九百十六點七九平方公尺，合計二百七十七點三三坪為本件買賣契約之移轉標的，原告斷不可能以面積九百十六點七九平方公尺為計算基準繳納增值稅。故原告主張本件買賣契約履行期屆滿（九十一年四月十五日）前，兩造即合意以原告甲○○應有部分面積九百十六點七九平方公尺移轉原告及其指定之人，堪信為真。被告抗辯稱其在九十一年五月二十一日始知悉原告將移轉原告甲○○應有部分予被告及其指定之人云云，尚難採信。
（三）原告另主張其在九十一年四月十五日前即已備妥文件辦理土地移轉登記，但因被告指定之受讓人林天堂、林燈、林天盛就系爭土地已取得部分應有部分之所有權，如辦理本件土地移轉登記，必須將其原有之所有權狀一併送件，合併應有部分登載在一份權狀之上，但經催告被告配合，被告均未提出權狀，至今尚未辦理移轉登記手續，並不可歸責於原告，不能認為原告違約，且本件尾款之給付以完成移轉登記手續為條件，但被告故意不配合，使尾款給付之條件無法成就，應視為條件成就，被告應給付尾款等語，並提出增值稅繳納證明書及土地移轉登記契約各乙份為證。被告則以原告係在九十一年五月二十一日後始送件辦理登記，其辦理登記時已逾契約約定之辦理期限，原告有違約之情事等語。經查：
１、增值稅繳納、土地移轉契約製作均為辦理土地移轉登記之前置作業，此僅能證明，原告有進行土地移轉登記之程序，但尚不能證明原告在契約約定之期限內已進行至最後階段而通知被告辦理補正文件之事實。原告主張其在九十一年四月十五日前業已通知被告補正林天堂等人之文件部分，並無證據可資證明，並為被告所否認，尚難認其主張為真。而依據原告所提出之新湖地政事務所九十一年五月二十二日新登補字第五九一號函（命原告補正登記文件）所載，原告之送件日期為九十一年五月二十一日，有上開函文在卷可參。故被告抗辯稱，原告送件地政事務所辦理移轉登記時早已逾契約約定之移轉期限，而有違反契約之情，應為可採。
２、又被告並不否認原告在九十一年五月、六月間向其索討移轉登記所需之所有權狀時，因其認如果交付文件讓原告辦理過戶，即視同原告之要求，無法追究原告違約之責任，並且亦自承在九十一年六月二十四日時聲請假扣押原告甲○○就系爭土地之應有部分之事實，有土地登記簿謄本及本院九十一年十二月四日言詞辯論筆錄各乙份在卷可參。本件系爭土地無法在九十一年五月二十一日後無法完成登記之原因，係因被告所指定之登記名義人未提出其先前取得之系爭土地之應有部分權狀，應認九十一年五月二十一日之後本件契約履行遲延不可歸責予原告。嗣於九十年六月二十四日被告即聲請系爭土地原告甲○○部分為假扣押，原告在九十一年七月十二日收受被告提供之林天堂、林天盛及丙○之所有權狀時，已無法為移轉登記，亦徵契約履行之遲延應非可歸責於原告。且依上所述，原告縱然遲延履行契約，但如非被告之阻擾，原告應可完成給付尾款之條件（即完成移轉登記手續），但兩造約定給付尾款之條件無法完成，應認條件之無法完成，係出於被告之阻擾。按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；又因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第九十九條第一項、第一百零一條第一項定有明文。依據上述，本件尾款給付之條件為完成所有權應有部分之移轉登記手續，上開手續既因被告不提供移轉登記所必須之文件及向法院為假扣押聲請而阻擾之，依據上開規定，自應認尾款給付之條件已成就。原告主張被告應給付尾款之情，應可採信。
（四）被告抗辯稱，兩造買賣契約之尾款，因原告違約而未在九十一年四月十五日前完成所有權移轉登記手續，原告應依系爭契約第五條給付被告違約金八百五十萬元（即已給付價款之二倍），且上開違約金為懲罰性違約金等語。經查：
１、系爭契約第五條約定如原告毀約不賣或無法於一年內完成移轉登記時，應按所收價額總額加倍賠償被告，為兩造所不爭執。但原告否認上開約定為懲罰性違約金之約定，且由條文之文義亦無法得知此為懲罰性違約金之約定，被告復未提出證據證明其抗辯，故被告此部分之抗辯亦難採信。原告雖另主張上開約定係解約條款之損害賠償，然依據該條文義觀之，並無以解除契約為請求損害賠償之要件，尚難認該條條文僅在雙方解除契約後始能請求，原告又未提出任何證據證明上開約定係以解除契約為前提要件，原告上開主張亦難採信。是系爭契約第五條違約之約定，應認為係損害賠償總額之預定。
２、原告主張系爭土地早為被告及其家族所佔用，且其至遲已在九十一年五月二十一日送件地政事務所，在可歸責於原告之遲延履行契約期間，被告並無損失可言，其後之遲延履行，係被告刻意阻擾，並不能歸責原告，故以所收之價款四百二十五萬元加倍為八百五十萬元之違約金，顯然過高等語。按違約金本應推定為損害賠償之預約，關於損害賠償之額數，在當事人雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數如果與實際所受損害顯相懸殊者，法院仍得以當事人實際上所受損失為標準酌予核減，最高法院四十四年台上字第四八四號住有判決可參。查九十一年五月二十一日之後原告無法履行移轉所有權登記手續之原因，係因被告未提供移轉登記文件及假扣押原告甲○○之應有部分，已如上述。而被告實際佔有使用系爭土地亦為被告所不爭執。被告則稱買賣借款是借貸所得，每百萬元每月必須給付一千元之利息，原告遲延履行契約使其不能如期將工廠遷移至系爭土地，造成精神上很大損失等語。本院審酌上開原告違約期間之長短、違約原因、被告佔有使用系爭土地之狀況及被告因原告之違約所受之損失，認本件被告抗辯抵銷之違約金八百五十萬元顯然過高，應核減至十萬元為適當。
（五）綜上，本件買賣契約尾款三百三十七萬六千五百七十五元，扣除被告提出抵銷抗辯之違約金十萬元，為三百二十七萬六千五百七十五元。原告以買賣契約法律關係起訴請求被告給付買賣契約尾款三百二十七萬六千五百七十五元及自起訴狀繕本翌日起即九十一年八月二日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予以准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
三、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 十四 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 彭連喜中 華 民 國 九十二 年 二 月 十八 日