臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第五七四號
原 告 戊○○訴訟代理人 丁○○律師
黃莉玲律師送達代收人 丁○○被 告 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求減少違約金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告於民國八十九年十月二十九日向被告二人分別買受竹北市縣治二期二九五之五地號、二九五之六地號等二筆土地（該地號屬暫編），有買賣契約書二份可佐，訂約時原告曾表示購買系爭土地係為了建屋自住，且因子女就學問題，故要求在九十年三月間一定要開始建造房屋，被告及北區房屋仲介股份有限公司（以下簡稱北區房屋公司）人員均承諾土地所有權狀最慢於九十年三月底前應可核發，原告不疑乃簽約買賣契約，並支付被告等二人各八十萬元價款，詎九十年三月底屆至後，被告二人並未取得土地權狀，原告屢催，被告二人及北區仲介公司人員均置之不理，原告乃未支付後續價款，嗣至九十年十月五日，被告二人突來函主張解除契約，且拒不返還原告已付之價金。被告既未依約於九十年三月底前交付土地所有權狀，已涉違約，無沒收買賣價金之權利，且退步言之，縱認原告有違約情事，惟系爭土地始終在被告管領中，原告從未占有、使用，亦未獲有利益等情，被告各沒收原告全部已繳價金八十萬元作為違約金顯有過高之情，是原告自得依民法第二百五十二條規定，請求法院酌減違約金，並依民法第一百七十九條規定，請求被告返還原告已繳價金等語。
（二）對被告抗辯之陳述：被告及證人蘇福來、陳施妤雖一再否認有承諾土地所有權狀核發日期，惟查，原告係出錢之買方，買土地之目的在於自行蓋屋，豈可能會不在意何時取得權狀，被告及證人之陳述顯然不符經驗法則。被告雖又主張原告係因地價下跌才反悔不買云云，然查原告向證人蘇福來表示不買後，證人蘇福來曾向原告表示可以將系爭土地另行委託該公司銷售，當時證人蘇福來建議委託銷售之價格為二千萬元，並訂有委託銷售契約書，足見當時系爭土地之價格反而上漲，並無所謂跌價情形。又兩造契約書之附註條款雖約定：「甲方（即原告）於未能過戶取得產權登記前，如欲提前動工興建房屋時，甲方得以乙方（即被告）之名義為起造人，申請建築執照，乙方須依甲方時間無條件配合」等文字，上開約定係簽約時，被告提出縣政府核發之「新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回土地使用同意書」，表示因地籍整理雖尚未完竣，但可供獲配土地人先行申請建築使用，嗣經原告向新竹縣政府查詢，承辦人員告以，以原地主名義起造，一切權利歸屬原地主所有，若原地主有其他負債，對買方甚為不利，原告至此才警覺其嚴重性，方未以地主名義起造，惟上述契約條文僅係關於建物起造之規定，與兩造約定土地所有權狀何時取得並無關係。
並聲明：
⑴被告乙○○應給付原告八十萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵被告甲○○應給付原告八十萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：緣原告於民國八十九年十月二十九日，經北區仲介公司人員蘇福來先生仲介，分別以每坪十六萬元之單價，向被告乙○○購買坐落新竹縣竹北市縣○○○段二九五之五地號之土地乙筆、面積一七二．五五平方公尺（約五二．一九坪），價金八百三十五萬四百元，向被告甲○○購買坐落同地段二九五之六地號之土地一筆、面積一七二．四三平方公尺（約五二．一六坪），總價八百三十四萬五千元，並簽訂土地買賣簽約在案，依前揭土地買賣契約書第三條第一及二款之規定，原告除於簽約時應分別支付被告八十萬元外，並應於新竹縣政府通知配地可移轉之公文送達被告之日起三日內，及被告取得出售土地之所有權狀之日起三日內，分別支付被告乙○○第二期款三百三十五萬四百元、第三期款一百七十萬元；支付被告甲○○第二期款三百三十四萬五千六百元、第三期款一百七十萬元。詎原告因見系爭土地之地價下跌，不願繼續履行支付價金，被告二人於九十年九月三日取得新竹縣政府核發之系爭土地所有權狀後，於九十一年九月十三日，以新竹關東橋郵局第二一○號存證信函，通知原告履約付款，否則將予解除契約。惟原告卻仍置若罔聞，被告二人迫不得已乃於九十年十月五日以新竹關東橋郵局第二二六號存證信函解除與原告間之買賣契約，並依契約書第十條第一款之約定沒收原告所繳價金各八十萬元。查原告訂約後未依約履行，被告乙○○、甲○○仍為此分別支付北區仲介公司仲介費用三十三萬四千零一十六元，及三十三萬三千八百二十四元，且系爭土地雖於九十一年三月間再出賣予訴外人田炳民、許英才二人，惟因土地價格下跌，僅以每坪十二萬元賣出，致被告等損失不貲，被告等將原告已繳價金沒收充作違約金，僅占買賣總價百分之九，原告主張違約金過高，請求酌減，並無理由等語置辯。
並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實
（一）原告於八十九年十月二十九日分別與被告乙○○、甲○○訂立買賣契約，購買新竹縣竹北市縣治二期二九五之五、二九五之六地號（暫編）。
（二）依照買賣契約約定，原告應於新竹縣政府通知配地可移轉之公文送達被告之日起三日內，支付第二期款，被告取得土地所有權狀之日起三日內，支付第三期款。
（三）被告二人係於九十年九月三日取得系爭土地土地所有權狀。
（四）原告僅支付被告二人第一期款各八十萬元。
（五）被告曾於九十年九月十三日以存證信函催告原告繳付第二、三期款。嗣於九十年十月五日通知原告解除買賣契約，原告均收受上開通知。
四、得心證之理由本件兩造間之爭點為：原告未繳第二、三期價款，是否構成違約（即被告有無承諾九十年三月底前可核發土地所有權狀，事後卻未於上開期限取得土地所有權狀）？及被告請求之違約金是否過高？
（一）按民事訴訟法第二百七十七條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限」。原告雖主張，被告及北區仲介公司仲介公司人員於簽訂買賣契約時均承諾：最慢可於九十年三月底前，可取得系爭土地之土地所有權狀，原告始簽訂買賣契約，嗣後被告竟未於上開期限取得土地所有權狀，經原告屢催，被告二人及北區房屋人員均置之不理，原告乃未支付後續價款云云，惟為被告所否認，並辯稱：簽約時因無法掌握新竹縣政府之作業時程，無法確定何時可取得土地所有權狀，故不可能承諾原告九十年三月底之前可取得土地所有權狀，並在契約附註條款約定：「甲方（即原告）於未能過戶取得產權登記前，如欲提前動工興建房屋時，甲方得以乙方（即被告）之名義為起造人，申請建築執照，乙方須依甲方時間無條件配合」等文字，就是約定原告如在土地過戶前如欲建築房屋，被告應配合原告辦理建築執照申請手續，以資補救並維雙方權益等語。原告應就被告曾承諾九十年三月底前可取得土地所有權狀之積極事實，負舉證責任，如不能證明，自難認為其未依約支付後續價款，有正當理由。
（二）經查，本件買賣契約原告方面係由其夫楊志強與北區房屋公司人員蘇福來洽談買賣條件，被告方面則由證人丙○○（被告之兄弟）與北區房屋公司人員陳施妤連繫買賣事宜，嗣兩造於八十九年十月二十九日至北區房屋公司訂立買賣契約，為兩造所不爭執。證人楊志強雖證稱：「（問：本件買賣是否你洽談？）是。訂約的時候，我有表示最晚九十年三月要可以蓋房子及拿到權狀，仲介公司人員有將地主帶到另外一個房間去談，後來再把地主帶出來和我們簽約，並說我們談的條件地主都可以接受，後來簽約時，我又再提一次最慢九十年三月要蓋房子，因為小孩九月要入學，地主也在場沒有表示反對，我是買土地自己蓋房子，簽約時被告及仲介人員均稱用口頭講的就可以，不用訂入買賣契約，我也有表示如果九十年三月無法取得土地所有權，我就不要買。後來我請人家整地，請建築師畫藍圖，在九十年農曆年前後到新竹縣政府建設局請教承辦人員如何申請建築執照，承辦人員告知該土地仍屬於縣政府所有，被告還沒有取得所有權，不能蓋房子，要我自己去和被告處理，後來我等到三月，被告還是沒有拿到土地所有權狀，我有和仲介公司的人溝通，但他們沒有把握何時可以拿到權狀」；「（問：簽約時是哪一個仲介人員和你談？）證人陳施妤經理，蘇福來也有講」；「（問：後來有無正式催告被告履行或解約？）九十年三月間我有和被告之兄弟丙○○表示我不買了，他應該有告知被告，但是沒有正式發公文給被告」；「（問：如果被告承諾九十年三月就可以拿到土地權狀，為何還要約定附註的條款？）是因為北區房屋的人員承諾我九十年一月就可以拿到權狀，最慢三月就可以拿到權狀，所以我一月就準備要蓋房子，他們是說萬一一月還沒拿到權狀的時候，就依照附註的條款由被告當起造人，當時簽買賣契約是將買方及賣方分別帶到二個房間談，我們這邊有陳施妤、蘇福來，還有二名副總經理、及一名協理、另一個主管，他們輪流講，我不知道是由何人口中說出來一月可以拿到土地權狀的話，後來買賣雙方簽約時只有談如何付款，沒有再談其他的買賣條件，但是我在賣方在場時，有再問一次我提的條件包含三月一定要拿到權狀賣方是不是都知道，當時被告二人有無注意聽我就不知道」。證人楊松明（原告之公公）證稱：「（問：兩造簽訂契約時，你有無在場？）有」；「（問：兩造有無提及買方何時可以拿到土地權狀？證人陳施妤說九十年一月可以幫我們拿到權狀，被告也都在場聽見，所以訂立買賣契約之後，我們才會作整地，並請人賣掉原有的房屋」。惟證人蘇福來則證稱：「（問：簽約時有無答應原告九十年三月可以拿到權狀？）簽約之前有問過縣政府，縣政府的人員沒有辦法確定何時可以發給權狀，所以契約是約定以縣政府通知可移轉公文函到三日內就要付第二期款。後來簽約之後有再去問縣政府，縣政府是說九十年年底之前應該可以拿到權狀，但我沒有將九十年年底的期限告訴楊志強」。證人陳施妤則證稱：「（問：兩造磋商土地買賣過程中，有無提及賣方何時可以拿到土地權狀？）當時無法確定縣政府何時會發權狀，但我有聽其他仲介同業人員說可能九十年二、三月間會下來，但是無法確定」；「（問：有無承諾買方九十年三月之前權狀會下來？）沒有」；「（問：兩造簽訂買賣契約時，你有無在場？買方有無提出要求九十年三月一定要拿到土地權狀及可以在土地上建造房屋，否則就不買？）我有在場，楊志強有表示希望能儘快蓋房子，我有和賣方說因為不知道何時能拿到權狀，所以如果買方要蓋房子，賣方要配合擔任房屋起造人，楊志強沒有講九十年三月沒拿到土地權狀就不買，他如果有這樣表示，我們也不敢跟他簽約」。證人丙○○證稱：「（問：你有無參與本件買賣的過程？）有。因為被告都住台北，不方便常常下來，所以是我和北區仲介人員聯繫」；（問：過程中有無提到九十年三月拿到權狀的事？）沒有，我們不清楚縣政府作業的過程，沒有辦法確定何時會拿到權狀，不可能答應原告九十年三月要拿到權狀」；「（問：楊志強有無表示因為沒有拿到權狀不能蓋房子要解除契約？）沒有，但他有表示他是作營造，景氣不好要到大陸去投資，但沒有表示土地不買了」（以上證人之證言見九十一年十一月七日、十二月十九日言詞辯論筆錄）。查原告向被告購買之土地係新竹縣政府縣治二期區段徵收先行配回之土地，兩造訂約時，土地暫編為竹北市縣治二期二九五之五、二九五之六地號，尚未編定正式之地號，亦未核發正式之土地所有權狀，僅發給臨時地籍圖及土地使用同意書，供地主申辦建築執照使用，有被告提出之新竹縣政府八十九年四月十五日八九府地測字第三七三五○號函文及新竹縣政府使用同意書各一份在卷可稽，證人楊志強雖辯稱其未看過上開公文，惟查，由兩造買賣契約附註條款約定，買方如在取得土地所有權狀前欲興建房屋時，賣方同意以無條件配合以賣方名義申請建築執照等情觀之，原告對於系爭土地尚未取得所有權狀，無法辦理移轉登記，且無法以原告名義申請建築執照之事實，應有清楚之認知，為解決原告在取得土地所有權狀之前，欲先在系爭土地興建房屋之問題，兩造始在附註條款中約定，被告同意以其名義為起造人，申請建築執照，則衡之常情，原告如認為上開約定僅為暫時性之解決方案，而要求被告必須在九十年三月底前使原告取得土地所有權，否則即不繼續履行買賣契約，此涉及契約存續之重要事項，應會在買賣契約中明文約定，以便雙方之權利義務關係更加明確，並杜絕爭議，豈會僅就暫時性之解決方案加以明文約定，而更具重要性之土地所有權取得期限，則付之厥如，僅以口頭約定？且系爭土地所有權狀須待新竹縣政府核發後，被告始能辦理所有權移轉登記手續，而土地所有權狀何時可核發，事屬新竹縣政府行政之權責，非被告所能掌控，被告及證人蘇福來、陳施妤、丙○○所陳述因無法確定行政機關作業時程，故簽訂買賣契約時未允諾九十年三月底前必可取得土地所有權狀等語，亦合於一般常情，縱使兩造在議約過程中，仲介人員曾向新竹縣政府或同業探聽，或提及土地所有權狀有可能在九十年一月或三月間取得，惟兩造如未正式約定以該時間為取得所有權之期限，則該敘述僅屬於契約訂立前，賣方就買賣相關事項所提供之一般說明，為原告決定是否締約之背景資料，尚不能以被告未於九十年三月底前取得土地所有權狀，而認為被告有違約事由，本院認為被告所辯其未承諾最慢可於九十年三月底前取得系爭土地之土地所有權狀等語，應堪採信，原告之主張，則不足採信。
（三）被告既無違約事由，原告未依支付第二、三期價款，經被告催告後仍不履行，被告自得依買賣契約第十條第一款：「本約簽訂後，倘甲方（即原告）不買或不按約定日期付款，經乙方（即被告）定期催告仍不給付，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解決本約」，將原告支付被告二人之第一期款各八十萬元沒收，充作違約金。原告雖主張違約金過高，依民法第二百五十條之規定，請求酌減。惟按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額」，最高法院四十九年台上字第八○七號、七十九年台上字第一九一五號判例可資參照。本院審酌：被告經北區房屋公司之仲介而與原告簽訂系爭土地買賣契約，雖原告未依約履行，被告乙○○、甲○○仍分別支付北區房屋公司仲介費用三十三萬四千零十六元、三十三萬三千八百二十四元，有被告提出之不動產專任銷售託契約書一份、統一發票二份在卷可稽，且系爭土地以每坪十六萬元出賣予原告，嗣與原告解除契約後，於九十一年三月二十三日以每坪售價約十二萬五千元再出賣予訴外人田炳民、許英才二人（縣治二期暫編二九五之五、二九五之六號土地，地籍整理後分別登記為竹北市○○段九九四、九九三地號），亦有原告提出之買賣契約一份在卷可稽，則以每坪減少三萬五千元計算，被告另行出賣訴外人即短少收益三百六十五萬餘元之價金及利息。另參酌內政部九十年七月十一日內政部台汵內中地字第九○八二三六二號公告頒行之「成屋買賣契約書範本」第十條第二項規定，買方如未按期付款，賣方解除契約後，得沒收已付價款充作違約金，該沒收之價款以房地總價款百分之十五為上限，而本件沒收之價款僅占總價款之百分之九，並未逾該契約範本之上限等情，認為被告所收取之違約金並無過高之情形，原告主張違約金過高云云，尚不足採。
（四）從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告返還違約金，為無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十二 年 一 月 三 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 彭洪英右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 吳美雲中 華 民 國 九十二 年 一 月 三 日