臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第五七九號
原 告 新竹國際商業銀行股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 丁○○
辛○○甲○○被 告 乙○○被 告 己○○
丙○○右一人訴訟 戊○○代 理 人 己○○右當事人間請求確認租賃契約無效事件，本院判決如左：
主 文確認被告丙○○與被告己○○、乙○○之間，針對門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○○號六樓之房屋，所簽立之房屋租賃契約書（記載簽立日期為民國八十四年四月十三日），其房屋租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告訴之聲明：確認被告乙○○、己○○與被告丙○○間，針對門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○○號六樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），所簽立之房屋租賃契約書（記載簽立日期為民國八十四年四月十三日，租賃期間自八十四年五月一日起至一百零四年四月三十日止），其房屋租賃關係不存在；訴訟費用由被告負擔。
二、到場被告答辯之聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、到場兩造之陳述：
（一）原告主張：
１、緣被告乙○○、己○○於八十六年十月二日將系爭房屋設定本金最高限額抵押權新台幣（下同）三百九十萬元予原告，以擔保被告乙○○對原告，針對過去、現在及將來，依償還各項借款借據、貼現、透支、委任保證等，及其他依授信約據所生之一切債務，暨相關墊款等所負之一切債務，以本金最高限額三百九十萬元為限度之清償，而被告乙○○、己○○並於八十六年十月六日簽立切結書，切結保證其等提供系爭房屋為原告設定抵押權時，該房屋確無任何租賃關係存在。嗣被告乙○○依據上開之約定，於八十六年十月六日向原告借得二百八十萬元，借款雙方並約定借款人應按期於每月六日繳納本息一次，其後因被告乙○○自八十七年七月六日起未依約繳款，原告不得已乃對之依法取得執行名義，並聲請本院民事執行處進行強制執行中，詎料於執行期間，被告竟提出其等就系爭房屋所簽訂之房屋租賃契約（記載簽訂日期為八十四年四月十三日），主張其等之間就系爭房屋存有租賃關係，其中被告乙○○、己○○為出租人，被告丙○○為承租人，租賃期間自八十四年五月一日起至一百零四年四月三十日止，意圖阻撓原告進行強制執行程序以求償，致系爭房屋於進行執行拍賣時，因其拍賣公告上被註記有租賃關係存在，屢次流標無人應買，拍賣價格亦一再跌落，其中與系爭房屋同棟之不同樓層之房屋，其拍賣所定最低拍定價格為二百零一萬七千元，而系爭房屋之拍賣底價僅一百九十五萬三千元，卻仍乏人問津。
２、系爭房屋及其坐落之基地持分，經原告估價其市值約四百萬元，訪價時最高亦僅為四百三十萬元，然被告丙○○卻陳稱其依租約之約定，已繳交四百五十萬元予其餘被告作為押租保證金，業已超出系爭房屋及其基地之市價甚多，其所為已與常情相違。且被告丙○○自承其該份租約原本已因搬家而找不到，而依丙○○所提出，其主張作為交付所謂四百五十萬元押租金予其餘被告之匯款憑證資料，經核依該等匯款單所載，其中部分匯款單上之匯款名義人並非被告丙○○，則衡諸常情，被告丙○○焉有可能與其餘被告簽訂如此內容之房屋租賃契約書，致其自身權益毫無保障之理？由此可見上開房屋租賃契約並非真正，應係被告間通謀虛偽所訂立，且因被告係於倉促之間虛偽簽訂該書面租約，故於匆忙間有所疏漏，始會發生租約第十八條中記載有關「租金憑單扣繳」由何方負責向稅捐機關繳納之問題，由此，益見被告間虛偽簽立該房屋租賃契約之情。
３、又租賃契約中，租金之約定為契約成立之重要條件，然被告間所簽訂之上開契約，其中約定租金數額竟為零元，雖依民法第四百二十一條第二項之規定，租金得以金錢或租賃物之孳息充之，然仍以租賃雙方有明確之租金之約定為前提，惟本件被告間並無租金之約定，且依該契約所載，所謂租賃之期間長達二十年之久，惟被告竟未經任何公證之程序，亦與一般長期租賃之訂立過程之情節不合。再者，從被告己○○與丙○○針對簽訂租約之過程，其中有關在場人員、簽訂過程，以及租金部分有無提及乙節，經法官隔離訊問結果，被告己○○與丙○○所述有重大不符之情形，且被告己○○就系爭房屋究竟有無出租，租約有無經過公證等節，前後所述不一，益可見被告所辯其等間就系爭房屋因簽訂有房屋租賃契約，故存有租賃關係乙節，亦非事實。被告上開所述之押租金四百五十萬元，應係被告丙○○與另二被告間針對系爭房屋及基地所為買賣之價金。
４、是本件因被告主張其等之間就系爭房屋存有租賃關係，此點業已影響到系爭房屋之拍賣價格，對原告債權之受償實有關係，是被告丙○○與另二被告之間，就系爭房屋是否存有租賃關係，對原告而言顯有法律上之確認利益，原告爰提起本件確認之訴，並請求判決如訴之聲明所示等語。
５、至於被告己○○雖辯稱當時以系爭房屋辦理抵押權設定登記予原告之事宜時，因原告給其很多書面資料，其沒有仔細查看，即在前述之切結書上簽名，事實上系爭房屋於設定抵押予原告之前，即已出租予被告丙○○云云，原告予以否認，惟被告就此未能進一步予以舉證，是其辯稱係因不知切結書之內容，即率爾在切結書上簽名表示系爭房屋之前未出租云云，與事實不符。
（二）被告丙○○則以：
１、前述之切結書係另二被告與原告間之事情，與伊無關，又伊與另二被告之間，在另二被告簽立切結書之前，就系爭房屋確已存有租賃關係，租期約定為二十年，係從八十四年五月一日起至一百零四年四月三十日止，並約定以伊交付予另二被告之押租保證金四百五十萬元之利息，作為租金數額，房子先前主要係伊母親在住，假日伊家人亦會到該處居住。當時伊因母親喜歡系爭房屋，本來欲以四百五十萬元向另二被告買受系爭房屋及其基地，惟因乙○○當時經濟狀況尚佳，不願意出賣，被告間始改為用租賃之方式。而伊確有承租系爭房屋，並支付前述之四百五十萬元押租金予另二被告之情，有房屋租賃契約書及伊及伊太太、友人羅仕發名義匯款至被告乙○○帳戶之匯款資料，以及證人證述伊家人業已遷入系爭房屋居住等情形，可資證明。且伊給付款項之方式，大部分是以匯款為之，部分係直接交付現金，而交予被告乙○○。至於會用伊友人羅仕發之名義匯款予被告乙○○，係因伊不想讓被告乙○○知道其較有資金。又因於八十四年間伊已查明系爭房屋之樓下五樓，其買受價格為五百萬元，是伊就樓上之系爭房屋，以四百五十萬元之價格向另二被告押租，並無不妥，原告竟無端謂被告間就系爭房屋之租賃契約係虛偽簽立云云，顯有誣構伊之情形。況系爭房屋之上下之其他樓層之房屋，亦有原屬被告乙○○及己○○所有者，且亦同遭原告聲請法院查封拍賣，則倘被告係欲故意阻撓原告聲請法院查封拍賣房屋之動作，而就系爭房屋虛偽簽立租賃契約，何以被告不就其他房屋亦一併虛偽設定租賃關係，尤其就價值較高之較低樓層部分？
２、伊業已分多次給付另二被告押金四百五十萬元，並以該金額每月之利息，作為支付另二被告系爭房屋租金之方式，此種租金之給付方式，在民間親朋好友之間乃常有之事，亦屬符合民法第四百二十一條第二項之規定。且因被告間就系爭房屋所簽訂之書面租約，為市售之內政部版之制式租賃契約，即會有「租金憑單扣繳」部分之條文約定內容，伊因不察，未針對本件被告間所約定租金之支付方式，而予以劃除該部分條文之約定內容，固有未週，惟究不得憑此即謂被告間就系爭租約之簽立，係通謀虛偽意思表示。再者，就系爭書面租約之簽立，係先由伊與被告乙○○談妥簽名後，再交由被告己○○簽名，且為慎重其事，被告雙方乃再共同至七樓做最後之確認和用印，由此，可認伊與被告己○○就租約之簽訂過程，所述並無不符之處，原告竟謂被告所述不符，進而推認被告虛偽簽訂云云，不足採認等語置辯。
（三）被告己○○則以：伊雖於辦理設定抵押權予原告時，有在切結書上簽名，惟當時因文件資料很多，伊沒有仔細看內容，即在切結書上簽名，並不表示當時伊有保證系爭房屋沒有出租他人之情事。且事實上在就系爭房屋設定抵押予原告之前，伊及被告乙○○已在八十四年間將系爭房屋出租予另一被告丙○○，雙方並簽立有房屋租賃契約，約定租期為二十年，自八十四年五月一日起至一百零四年四月三十日止，被告丙○○並多次交付共四百五十萬元，由另一被告乙○○收受，作為系爭房屋租賃之押租保證金，並以收受之該四百五十萬元金額之每月利息，抵繳房屋之租金。而被告丙○○於八十四年當時，本欲以四百五十萬元向伊及被告乙○○購買系爭房屋及基地，惟乙○○欲以五百五十萬元之價格出售，雙方買賣沒有談成，始改為用租賃之方式。且當時被告丙○○交付之上開四百五十萬元押租金，係付予被告乙○○，大部分係以匯款方式，部分係直接交付現金。至於被告間簽立上開租賃契約之方式，主要係由被告乙○○與丙○○洽談簽立後，乙○○再拿給伊簽立，伊事後亦有再向丙○○確認。而伊於八十九年間在原告聲請本院民事執行處查封系爭房屋時在場，一開始並向執行處人員陳稱系爭房屋沒有租賃關係存在，惟當時係因伊非習法人員，不知租賃關係為何，始為上開之表示，事後因伊父親得知此事，乃於翌日前去法院表明有出租之情事。至於鑑價人員於九十一年四月間受本院執行處之委託，前至系爭房屋鑑價時，固然在其作成之鑑價報告中，提及其透過門鈴問八樓之住戶，該住戶表示係系爭房屋屋主之親戚，且表示系爭房屋有出租，租約有經過公證云云，惟查因系爭房屋該棟大樓，其四樓與八樓之門鈴係併排，故鑑價人員可能係按錯四樓之門鈴，致四樓之屋主（非伊之親戚）告知有關該租約經過公證之錯誤訊息。縱使認為鑑價人員當時透過門鈴交談之對象確實為伊，惟伊可能因當時系爭房屋拍賣中，有許多外人前來詢問房屋狀況，伊誤認鑑價人員為詢問屋況之人，乃隨意予以告知。況該鑑價報告中亦提及系爭房屋屋主之親戚，有告知鑑價人員有關系爭房屋存有租約，租期二十年，並出租予一女子之情形，亦與系爭房屋於九十一年間係由被告丙○○之姪女住於該處之情形相符，是原告主張被告間係通謀虛偽簽立該租約云云，顯非事實，則原告進而訴請確認被告間針對系爭房屋所訂之前述租約，其租賃關係不存在乙節，亦屬於法無據，應予以駁回等語，以資置辯。
四、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
五、本院之判斷：
（一）程序方面：本件被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）實體部分：
１、兩造間不爭執之事項：⑴被告間確有簽立前述之房屋租賃契約書，且被告己○○亦有於就系爭房屋設定
抵押權予原告時，在切結書上簽名，而該切結書之內容，其中之一乃切結人對原告聲明系爭房屋於設定抵押權予原告時，其上無任何租賃關係存在。再者，系爭房屋目前係由原告聲請本院民事執行處進行查封拍賣程序中，於拍賣公告之附記欄中，並記載「．．．債務人即被告己○○在現場查封時，在場稱系爭房屋出租予丙○○，租期自八十四年五月一日起至一０四年四月三十日止．．
．」等情，且系爭房屋已進行第三次拍賣，目前尚未拍定等情。
⑵被告丙○○有於八十五年一月十五日，同年二月三日，先後匯款十萬元、五十
萬元予被告乙○○，另於八十五年四月十七日當天，有以被告丙○○之妻謝秀玉之名義，匯款一百萬元予乙○○；再者，於八十六年八月四日、同年九月七日、十二月十三日，有以訴外人羅仕發之名義，先後匯款五十萬元、三十萬元、五十萬元予乙○○之情形。且前述之房屋租賃契約書上，係約定被告丙○○應給付另二被告四百五十萬元作為押租保證金，而租金數額為零。
２、兩造間爭執之事項：本件到場兩造間所爭執，而應予以審究者，在於：前述之房屋租賃契約書，是否係被告間通謀虛偽所簽立？被告間就系爭房屋是否存有房屋租賃關係？而以被告丙○○及其妻謝秀玉、友人羅仕發之名義，所匯予被告乙○○之前述款項，是否係被告丙○○為支付前述租賃契約書上所載之四百五十萬元押租金予另二被告所為？經查：
⑴到場被告辯稱其等就系爭房屋存有前述之房屋租賃關係乙節，固據其等提出該
份房屋租賃契約書影本為據，惟原告陳稱該份契約書係被告等通謀虛偽所簽立，目的係為阻止系爭房屋之順利拍賣點交等語。而按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金得以金錢或租賃物之孳息充之」，民法第四百二十一條定有明文，另按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，同法第八十七條第一項本文亦有規定，而上開條文所指之通謀虛偽表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言。查，就本件而言，依被告間所簽立之該份房屋租賃契約書，其記載「租金每個月新台幣零元」，並無租金數額之約定。雖被告辯稱其等當時係約定以租約中所載丙○○應交付予另二被告之「押租金」四百五十萬元之利息，作為租金等語，惟查，經本院隔離訊問到場之被告丙○○、己○○，請其等分別就簽訂上開房屋租賃契約時，有關租金約定之情形、簽約之經過情形，以及何以交付所謂之押租金四百五十萬元之緣由等情形予以說明，其中被告己○○陳稱：「（問：當時你們簽訂房屋租約的時候，是在哪裡簽立的，時間在何時、現場有那些人，當時為何承租人要租這個房子？）當時是乙○○、丙○○二人先洽商契約內容，他們簽好之後乙○○再拿給我簽名。」、「（問：房子是你的為何是乙○○、丙○○二人先洽商？）因為乙○○是土地所有權人，所以他有比較大的決定權。乙○○拿給我簽名的時候，丙○○不在場。他租這個房子是丙○○的母親喜歡這個地方要住家用，本來他們跟我們接洽時是要買，但是乙○○不願意賣，他們開價四百伍拾萬，乙○○認為太低，所以才改為用租的。我在租約上簽好名之後，就有在出租的房子內跟丙○○確認租約的簽立，是我主動去找丙○○確認的，是在簽約後沒有幾天我去確認，當時有我及丙○○及他太太在場，當時是白天。」、「（問：為何會談到不用付租金？）因為當時乙○○開公司希望募集資金，所以才用四百五十萬元的利息來當作租金，等到二十年之後沒有問題，我們出租人就要將保證金還給承租人，雙方有這樣口頭的合意，在上開確認的時候我也有就租金這樣的給付方式向丙○○確認。」、「（問：丙○○是在簽約前多久就搬進去住？）丙○○是在簽約前二個多月前，就搬東西放到系爭房屋裡面，人是在簽約之後才搬進去的，但是他們是假日才會去住，平日他及他媽媽都是住在台北。丙○○跟我們是比較遠的親戚關係。當時四百五十萬元是匯到乙○○的戶頭裡，是分很多次匯，部分是用現金交付的，現金交付的比較少，交付的次數我不清楚，是在簽約後一年多內，他把四百伍拾萬全部都交付給乙○○。他們租了之後一直住到現在，之前都是只有假日才來，從半年前房子承租人是將房子給他的姪女住，所以他就偶而過來看，但是他姪女最近也搬走了，所以他就偶而假日過來住。」、「（問：當時要談買房子的時候丙○○有跟你談？）他沒有跟我談，他都是跟乙○○談的，但是乙○○會跟我講。當時乙○○是希望賣五百伍拾萬，但是丙○○只願意出四百五十萬元。我當時住八樓，乙○○住在北埔。我現在還是住在同棟的八樓。」等語；而被告丙○○則陳稱：「（問：當時租賃契約書簽約的情形為何？）是我跟被告葉及乙○○三人一起簽的，我們當時是在七樓的房子內簽的。」、「（問：當時租金部分怎麼談？）當時我是以四百伍拾萬當作押金付給他們，完全沒有談到租金的部分。」、「（問：房子是租來何用？）當作住家用，假日的時候我會回來，當時我媽媽平日都住在那裡。我媽媽從幾年前後就沒有住在那裡，搬回台北住。最近是我姪女在住，上個月她搬回園區的宿舍，我現在只有假日偶而去住。被告葉住在同棟的八樓。」、「（問：當時簽約的時候主要跟誰談？）我和被告葉及乙○○二人都有談，他們二人並沒有區分誰是主要負責洽談的。」、「（問：後來四百五十萬元有交給他們嗎？）有給他們，有的用匯的，有的交現金，都是付給乙○○。我已經付完了，付完的時間我還要再查。」、「（問：房子是被告葉的，為何錢匯給乙○○？）是乙○○叫我這麼做的，他說他會轉給葉，因為長久以來葉也沒有跟我反應有問題，所以我也沒有跟葉再談到這方面的事。」、「（問：你何時搬到系爭房子內去住？）在八十三年就開始搬東西進去，人正式是在八十四年簽約後進住，只是之前偶而經過也會在那裡住一下。」、「（問：為何沒有付租金？）我本來希望買這房子，因為我媽很喜歡，結果乙○○當時事業做的不錯，他不願意賣。他說如果要賣，他出價四百五十萬元，我當時也願意買，但是他不願意賣。當時談買賣主要是我跟乙○○談的，只是被告葉有時也有在場。」等語（以上見本院九十一年十月十七日言詞辯論筆錄）。而經核簽立上開房屋租賃契約書之其中二人即到場之被告，就其等有關簽訂上開租約時之經過情形，在場人員為何人，租金約定之有無，有無約定以押租金之利息抵充租金，何以會約定押租金為四百五十萬元及簽立該租賃契約之緣由，以及丙○○搬至該房屋之時間點等節，所述已有不一，倘被告間當時真有就系爭房屋，有效成立租賃契約之意思表示及合致，並因而簽訂該租賃書面契約，何以致此？故原告主張被告間雖簽訂有該份書面租約，惟簽立當時是否係基於有效成立租約之意思所為，雙方間之意思表示是否有合致，已非無疑乙節，尚非全然無據。
⑵就被告辯稱針對系爭租約中所指之押租金四百五十萬元，其中之大部分，承租
人即被告丙○○業已以自己名義、以其妻謝秀玉名義，及以友人羅仕發名義，用匯款方式匯予被告乙○○，其餘部分亦已以現金方式直接交付予乙○○之情，固據被告丙○○提出第一商業銀行匯款通知單影本五張、中國國際商業銀行國內匯款申請書影本一張為證，且據證人羅仕發到庭證述在卷。惟查，就被告丙○○係何時將所謂租約中之押租金全部匯款或付清予乙○○，被告己○○初則陳稱係於八十四年四月十三日左右那段期間（見本院九十一年九月二日言詞辯論筆錄），惟其後復改口稱係於簽約後一年多內（見本院九十一年十月十七日言詞辯論筆錄），前後所述已有不一，復與被告丙○○所稱其係於八十五、八十六年間始為匯款（見本院九十一年十一月二十八日言詞辯論筆錄）之情形亦有所不同。且依被告丙○○所提出之上開匯款資料，其中最早者係為八十五年一月十五日，匯款金額為十萬元，而當時距兩造簽訂契約之八十四年四月十三日已有一段期間，復與租約第五條所載明「乙方（即丙○○）應於訂約時，交於甲方（即被告己○○、乙○○）新台幣四百五十萬元作為押租保證金」之交付押租保證金之時點（即訂約時之八十四年四月十三日），有明顯之差距。又查，被告丙○○不爭執其就前述之租賃契約書原本，已於搬家過程中遺失，且依前開所述，丙○○所述其所為之匯款予乙○○，其中有多筆係以【他人】之名義為之，倘被告丙○○所述其有依據該租賃契約書，支付押租保證金予乙○○之情屬實，則被告丙○○所交付予乙○○之該多筆數額不小之金額，丙○○於日後如何能證明其業已交付予乙○○，並提出憑據而向其主張返還？就此，原告陳稱被告丙○○如此之匯款方式，顯無從確保其權益，核與一般常情有違，進而主張被告丙○○上開所述之匯款，是否係為履行所謂之押租保證金之交付云云，已非無疑一事，尚非無據。又查，證人羅仕發固到庭證稱：「（提示第一商銀匯款通知單，問：上面有羅仕發名義者，上面的字是你寫的嗎？）上面所載的名字不是我寫的，那是鐸的字，住址是當時公司的住址，電話是我的專線。」、「（問：這件事情，他有沒有跟你提過？）他有說要用我的名字匯款，但是，不是用我的帳戶，誰的帳戶我不知道，匯款的情形我也不清楚，乙○○我也不認識，我也不了解他會何要用我的名義匯款，當時我也沒有特別問他，因為既然不是我的錢，跟我的帳號也無關。」等語（見本院九十一年十一月二十八日言詞辯論筆錄），惟依證人羅仕發之證詞，縱然被告丙○○有借用證人羅仕發之名義匯款予被告乙○○，亦無從據以認定丙○○之該等匯款，係緣於租約中所指之四百五十萬元押租金而為。
⑶次查，依被告己○○所述，其針對系爭房屋租約之簽訂，已與被告丙○○有所
接洽、確認，並提及租賃雙方約定以乙○○收受之該四百五十萬元所孳生之利息，作為被告丙○○租金之給付，倘被告己○○上開所述之情屬實，則其於八十四年間當時，業已知悉系爭房屋已出租予被告丙○○，且依其所另自承自八十二年間起迄今，一直住在與系爭房屋同棟之八樓，期間並因一起搭電梯，而常常看到並知悉被告丙○○之母親及兩個兒子有住在系爭房屋等情（見本院九十二年一月十六日言詞辯論筆錄），亦可認定被告己○○之後應係一直能知悉其所有之系爭房屋業已出租予被告丙○○之情形，惟查，被告己○○卻又於本院九十一年十二月十二日庭訊時，自承於本院執行處人員在八十九年十一月間針對系爭房屋進行查封時，其一開始係向法院人員表示系爭房屋並未出租等語，是倘被告己○○、乙○○真於八十四年間，已將系爭房屋出租予被告丙○○，且租期有二十年，被告丙○○復仍繼續在承租中，何以被告己○○於八十九年間竟會向執行處人員表示系爭房屋上並無租賃關係之存在？亦與常情有違。依此，到場被告所辯其等之間就系爭房屋存有租賃關係乙節，是否屬實，實有疑義。
⑷復查，依前開所述民法第四百二十一條之規定，租金及其數額之約定，為租賃
雙方有效成立租賃契約之重要要素，惟依被告丙○○前開所述，其等於八十四年四月十三日簽訂前述之租約時，完全沒有提到租金的部分，且依該書面租約所載，其租金為零，故被告間所簽訂之該份契約，是否在其間有效發生租賃關係，已有疑問。況縱依被告己○○所辯，當時被告間係約定以收受之四百五十萬元之押租金之利息作為租金，惟查，因被告丙○○支付款項予被告乙○○，係多次為之，則被告乙○○所收受丙○○交付之金額，隨著時間之不同已有變化，其利息之數額亦有不同，則此一租金數額會有多次變化之情形，衡情亦與一般租金之數額係有一定固定性之情形不符。
⑸末查，就被告丙○○辯稱其就系爭房屋，確已向另二被告承租並居住其內之情
，固據證人陳運裕到庭證稱其於八十四年間，曾幫被告丙○○自台北搬運廚房用具及國畫至系爭房屋內，當日並有看到丙○○之母親住於系爭房屋內等語（見本院九十一年十一月二十八日言詞辯論筆錄），縱認證人陳運裕上開部分所述屬實，惟此亦僅能證明被告丙○○或其家人有於當時住於系爭房屋內，然其等居住之原因，是否係本於被告丙○○與另二被告間之房屋租賃契約而來，依前開所述，亦仍有疑義。至於被告己○○雖另辯稱先前辦理系爭房屋設定抵押權予原告時，因原告提供之文件很多，故其未仔細看切結書之內容，即在其上簽名，伊當時並不知道切結書內已有記載擔保系爭房屋上無租賃關係存在情形乙節，惟查，原告否認被告己○○係在未查看切結書內容之情況下，簽署該文件，而被告己○○就此亦未能舉證證明，則參酌被告己○○、乙○○尚於八十六年十月間辦理抵押權設定登記予原告時，切結擔保系爭房屋上並無租賃關係之情事，堪認原告主張被告間就系爭房屋，針對被告提出之房屋租賃契約書上所示之房屋租賃關係，係屬不存在乙節，尚非無據。
（三）綜上所述，被告間就系爭房屋，是否已為有效之租金約定之合致，已有疑義。又縱認被告間針對系爭房屋已有租金之約定，並簽訂上開租賃契約書，惟核諸前開之說明，原告主張其等之間並無真正成立租賃契約之意思表示合致乙節，尚值以採信。而按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；前項租金得以金錢或租賃物之孳息充之」，民法第四百二十一條定有明文，另按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，同法第八十七條第一項本文亦有規定，而上開條文所指之通謀虛偽表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，亦已如前述。是本件既難認被告之間，就系爭房屋之使用，於被告丙○○與另二被告之間，已有有效之租金約定之合意，且縱認其等之間有租金約定之合意，亦可認其等之間並無真正成立租賃契約之意思，其等簽立該份租賃契約書，應係通謀虛偽而為之，是依前述之規定，被告之間就系爭房屋，並未有效成立租賃關係。且因此一租賃關係之有無，會影響到系爭房屋之拍賣情形，進而影響到原告所受拍賣受償之利益，是原告訴請確認被告丙○○與另二被告之間，就其等針對系爭房屋，所簽立之前述「房屋租賃契約書」，其等之間之租賃法律關係不存在乙節，已有確認之利益，並於法有據，應予以准許。
（四）本件判決之基礎已臻明確，到場兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 三十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 鄭政宗右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十二 年 二 月 七 日