臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第五八○號
原 告 庚○○訴訟代理人 丑○○
寅○○被 告 壬○○
癸○○訴訟代理人 陳由銓律師右當事人間請求交付停車位等事件，本院判決如左：
主 文被告應將位於新竹市○○○街○號至三十號地下層（即新竹市○○段二二四九建號）編號十二號平面停車位騰空交付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將位於新竹市○○○街○號至三十號一至七樓地下層編號十二號平面停車位騰空交付予原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）三十萬元。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）緣訴外辛○○於民國七十七年間向昌益建設公司（下稱昌益公司）購買名為「藝術名宮大樓」所預售之門牌號碼為新竹市○○○街○號三樓之建物（含新竹市○○段二二四九建號等共同使用部分）及坐落基地（下稱系爭房地）時，一併購得新竹市○○○街○號至三十號地下層（即同段二二四九建號）編號十二號平面停車位（下稱系爭停車位），嗣以新竹市地政事務所收件字號總字第二一二一號將系爭房地及一切共同附屬建物等共同使用部分移轉登記予訴外人己○○所有，該買賣標的包含系爭房地及系爭停車位在內。又因訴外人己○○以系爭房地及附屬建物（含系爭停車位、防空避難空間部分），向台新國際商業銀行（下稱台新銀行）辦理抵押借款，因屆期無法清償借款，遭台新銀行查封系爭房地、附屬建物及系爭停車位，並經本院民事執行處以八十九年度執字第六六○八號強制執行事件拍賣之，而由訴外人柳珍驊拍定取得系爭房地所有權及系爭停車位之應有部分，原告則於九十一年五月三日向訴外人柳珍驊買受系爭建地及系爭停車位，是原告現為系爭房地、系爭停車位之所有權人。
（二）依土地登記規則第七十五條規定：「區分所有建物之共同使用部分，應另編建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。二、區分所有建物共同使用部分僅建立標示部，及加附區分所有建物共同使用部分附表，其建號，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」。準此，區分所有建物之共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，此規定適用在公寓大廈之地下停車位，尤為顯著。蓋各區分所有人中買受停車位者，其登記同段二二四九建號共同使用部分地下層權利範圍為六七○○分之一二七，而未買受停車位者，其登記同段二二四九建號共同使用部分地下層權利範圍為六七○○分之六○，查本件訴外人己○○買受系爭房地時，因取得系爭房地及同段二二四九建號共同使用部分地下層權利範圍為六七○○分之一二七應有部分，顯已包含系爭停車位在內，且台新銀行查封拍賣範圍亦包含系爭房地及同段二二四九建號共同使用部分地下層權利範圍六七○○分之一二七應有部分，嗣原告買受而登記取得範圍亦同此範圍，可認系爭停車位之所有權均隨同主建物所有權移轉登記而移轉，是以原告確已取得系爭停車位之所有權。
（三）按司法院大法官會議第三四九號解釋略以：「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」。查系爭地下室停車空間雖為兩造與其他住戶共有，各住戶於當初向建設公司購買停車位時，均已約定有購買停車位者各自使用特定停車位，並編列車輛停放表，而未有購買停車位住戶並無異議，此點亦由當初建商成立之藝術名宮管理公約中第十條所規定：本大廈地下室停車位採產權買斷方式，依編號劃定車位後不得變更，或占用他人車位，未購車位者，不得使用汽車停車位。足認各共同人間就停車位已訂有共有專用之協議分管契約，而無爭執。
（四）再按民法第八百十八條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；同法第八百二十一條第一項規定：回復共有物之請求，僅得為共有人之全體之利益為之。惟同法第八百二十條第一項明定：共有物除契約，另有訂定外，由共有人共同管理之。所謂管理，旨在使用收益，足見上開第八百十八條及第八百二十一條但書規定係指共有物未經共有人為分管約定時始有適用。倘共有人就共有物已為分管之停車位，自得就買受停車位單獨使用其使用收益權，被告未購買該停車位卻占用原告所分管之系爭車位，顯然違反住戶間分管契約，為此爰依分管契約請求如訴之聲明第一項所示。
（五）末查無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第一百七十九條定有明文。茲原告於九十一年五月三日取得所有權，惟因該車位遭被告占用而無法使用，受有類似租金損害，參酌土地法第九十七條規定，原告受有三十萬元之損害，為此請求如訴之聲明第二項所示。
三、證據：提出土地及建物所有權狀、建物登記謄本、照片四幀、車輛位置停放表、、停車位平面圖、建物所有權總登記資料、買賣所有權移轉契約書等件為證。並聲請訊問證人哈億平、丁○○。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
（一）按以往建設公司為求額外收入，亦即多賺一些，乃於售賣大廈房、地時，通常均將房屋與停車位分別售賣，如客戶買房屋又欲有停車位時，則除須支付房屋價金外，另須再付款承買停車位。如客戶祇買房屋而不買停車位者，則縱有地下室建物之共有權，亦無停車位。換言之，車位之有無，與大廈各該住戶就地下室建物登記簿上之分別共有權多寡，毫無相關。本件藝術名宮大廈亦然。要非如原告所稱該大廈住戶就光華段二二四九建號，地下室持有分別共有權六七○○分之一二七者，即有停車位，而僅持有分別共有權六七○○分之六○者，即無停車位云云。且從下列事實，亦足以證明原告藉地下室建物分別共有權多寡，以作為大廈住戶有無停車位之辨認方法，不符實情，且無根據。蓋：𨛯
１、就光華段二二四九建號地下室持有六七○○之一二七分別共有權而無停車位之大樓住戶，目前已知者，即有邱淑芬、新竹市第一信用合作社。
２、就光華段二二四九建號地下室，僅持有六七○○分之六○分別共有權之大樓住戶，而有停車位者，不乏其人。目前已知者計有被告壬○○、癸○○及羅美燕、陳瑞政等人。
３、就藝術名宮大樓僅有一坪土地，而就光華段二二四九建號地下室，無任何分別共有權，卻有車位者，目前已知有黃棕煇（車位編號二十九號）。
４、就光華段二二四九建號地下室持有六七○○分之一九四分別共有權而有二個停車位之住戶，目前已知者有洪英傑（車位編號三十及三一號）。
５、查藝術名宮大樓就二二四九建號地下室建物，依新竹市政府工務局使用執照所載，法定停車位僅有十九位，而持有分別共有權六七○○分之一二七之住戶，計有三十七戶，且該地下室實際上所劃分之停車位，則多達四十位。自上述事實，在在可見原告所稱持有六七○○分之一二七分別共有權者，即有停車位之說，並無根據。
（二）藝術名宮大樓車位之取得，買賣及車位使用權利之證明，皆以訂立藝術名宮管理公約書後附地下樓停車場平面所載為準據，與大樓住戶地下室共有權多寡無關。此業據大樓管理委員會主任委員丙○○供證綦詳。原告房屋之前手己○○無上開管理公約及車位附圖，顯然並無車位。
（三）藝術名宮大樓地下室之產權與車位係分別出售，凡有購買房屋者，均搭配有地下室之公共設施持分，原始購屋者即第一手，其地下室公共設施持分均由戊○○移轉登記予各承購戶，而地下室車位則另由子○○出名，與購買車位者訂立藝術名宮管理公約並附填具車位號碼之圖說，以為取得車位之證明。此詳見「地下樓停車場平面圖」有關車位之買賣取得，均由子○○與購買車位者訂立即明（按大樓全部停車位買賣，皆由子○○出名訂立）。茲由地下室公共設施持分之出賣人與地下室車位之出賣人各不相同乙節，益徵藝術名宮大樓以往車位係另行出賣，有地下室共有權者，如未承買車位，即無車位。否則當無須另由子○○出名，與住戶訂立車位之買賣合約。
（四）茲被告覓得建商當年出售藝術名宮大樓之房屋價目表，自該價目表中所載僅有房屋之總價，而並無包括停車位在內，益見藝術名宮大樓房屋與停車位二者係分開出售，無論地下室共有權多寡，未買停車位者即不具有停車位。
（五）訴外人辛○○原為藝術名宮大廈起造人之一，並擁有系爭停車位。嗣辛○○將系爭停車位讓渡予被告。而將其所有坐落新竹市○○○街○號三樓建物出賣予訴外人己○○，後因己○○積欠銀行借款未還，導致上述房地遭法院拍賣，由第三人柳珍驊拍得，然後再轉賣予原告。按己○○向辛○○買房子時，本即無停車位，再者，法院拍賣己○○上述房屋時，亦未一併拍賣系爭停車位。此業據辛○○到案供證甚詳。另據原告所買之房屋之前手己○○亦證稱：伊所有新竹市○○○街○號三樓房屋並無附屬停車位，且法院拍賣其房屋時，在拍賣公告上亦無載明有停車位，且事後法院亦未曾點交所謂之停車位。因此，原告房屋自不可能取得停車位。至於被告壬○○所有之系爭編號第十二號停車位，係被告壬○○向訴外人辛○○購得，而辛○○係向藝術名宮承買，此有藝術名宮管理公約所附地下樓停車場平面圖所載及辛○○到院之證述為證。顯見系爭停車位與原告無關。
（六）依民法第八百十八條規定：「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權」。又同法第八百二十一條第一項規定：「回復共有物之請求，僅得為共有人之全體之利益為之」。被告癸○○（被告壬○○之女）就光華段第二二四九建號地下室停車場具有六七○○分之六○之分別共有權，依上揭法條之所示，被告就系爭停車場本即具有使用收益之權利。何況被告就系爭第十二號車位，復係向具有正當權源之辛○○買得，從而並非原告所指之無權占有或不當得利。再者，系爭車位係光華段二二四九號建物之一部分，係屬大樓全體住戶所共有。縱設原告對被告有所請求，亦不得僅請求被告逕將系爭停車位交付予原告一人。而應交付予藝術名宮大廈全體共有人，方為適法。
（七）又光華段二二四九建號建物即地下停車場，係屬全體住戶之共有物，從來未經共有人全體為分管之約定。原告指稱系爭地下室，曾經共有人全體達成分管之約定乙節，全然不實，並未由原告舉證以實其說。
（八）綜上所述，在在足以證明原告雖有地下室共有權，但並無車位，原告指系爭車位應屬其所有，並對被告請求損害賠償或不當得利，顯無理由。
三、證據：提出建物謄本、使用執照、藝術名宮管理公約及所附地下樓停車場平面圖、使用執照起造人名冊附表、房屋價目表等件為證。並聲請訊問證人己○○、辛○○、邱淑芬、黃棕煇、洪英傑新竹市第一信用合作社、羅美燕、陳瑞政、丙○○、子○○、戊○○、甲○○。
丙、本院依職權調取本院民事執行處八十九年度執字第六六○八號卷宗；暨向新竹市地政事務所調取新竹市○○段二二○五、二二四九建號等三筆建物登記謄本、異動索引及該所七十八年收件總字第二一二一號等四件土地登記申請資料等。並訊問證人乙○○。
理 由
一、原告主張：訴外辛○○於七十七年間向昌益公司購買系爭房地及系爭停車位後，出售予訴外人己○○所有，嗣遭台新銀行查封拍賣，由訴外人柳珍驊拍定取得系爭房地及系爭停車位之所有權，原告則於九十一年五月三日向訴外人柳珍驊買受系爭房地及系爭停車位，是原告現為系爭房地、系爭停車位之所有權人。惟因被告無權占有系爭停車位致原告無從使用該停車位，被告顯已違反住戶間分管契約，爰依分管契約請求如訴之聲明第一項所示；又原告於九十一年五月三日取得停車位所有權，惟因該車位遭被告占用而無法使用，原告受有類似租金損害，參酌土地法第九十七條規定，依民法第一百七十九條規定，請求如訴之聲明第二項所示等語。
二、被告則以：藝術名宮大樓車位之取得，買賣及車位使用權利之證明，皆以訂立藝術名宮管理公約書後附地下樓停車場平面所載為準據，此與大樓住戶地下室共有權多寡無關，原告房屋之前手己○○無上開管理公約及車位附圖，顯然並無車位，是以原告並未取得系爭停車位之所有權。又訴外人辛○○原為藝術名宮大廈起造人之一，並擁有系爭停車位，其將系爭停車位讓渡予被告，另將系爭房地出賣予訴外人己○○，是以己○○向辛○○買房子時，本無包含系爭停車位，法院拍賣己○○系爭房地時，在拍賣公告上亦無載明有停車位，且事後法院亦未曾點交所謂之停車位，因此，原告並未取得系爭停車位所有權。至於被告向系爭停車位之所有權人即訴外人辛○○購得系爭停車位，顯認被告並非無權占有系爭停車位。再者，光華段二二四九建號建物即地下停車場，係屬全體住戶之共有物，從來未經共有人全體為分管之約定，原告指稱系爭地下室，曾經共有人全體達成分管之約定乙節，全然不實，亦未舉證以實其說。從而，原告指系爭車位應屬其所有，並對被告請求損害賠償或不當得利，顯無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：訴外辛○○向昌益公司系爭房地、系爭停車位，嗣將系爭房地、地下層（含同段二二四九建號）應有部分移轉登記予訴外人己○○所有，嗣遭台新銀行查封、法院拍賣，訴外人柳珍驊拍定取得系爭房地所有權、共同使用部分應有部分，原告則於九十一年五月三日向訴外人柳珍驊買受系爭房地所有權、共同使用部分應有部分。
四、本件應審酌者：（一）系爭停車位之所有權歸屬？原告是否為系爭停車位所有權人？（二）兩造就地下層（即二二四九建號）是否存有分管之約定？（三）被告是否為無權占有？（四）原告得否向被告主張相當於租金之不當得利？茲分別論述如下：
（一）系爭停車位之所有權歸屬：
１、原告主張訴外辛○○向昌益公司系爭房地、系爭停車位，嗣將系爭房地、地下層（即同段二二四九建號）應有部分移轉登記予訴外人己○○所有，其中包含系爭房地及系爭停車位之情，此為被告所否認，並以訴外人辛○○僅出賣系爭房地予訴外人己○○，並未包含系爭停車位云云置辯。經查：
⑴原告主張之上情，業據證人甲○○到庭提出訴外人辛○○、己○○簽立之
讓渡契約書附卷為佐，其上已載明：「不動產標的：昌益藝術名宮第一期Ｆ棟三樓一戶。讓渡總金額：新台幣陸佰零拾零萬元整（包括車位＃12）」等語，並為證人辛○○、己○○不否認曾簽立讓渡契約書及其上印文之真正（見本院九十二年六月三日言詞辯論筆錄），參以證人甲○○係建造藝術名宮大廈之建設公司所委託辦理土地登記事宜之代書乙○○之女，其與本件爭訟並無直接利害關係，且上開證人係提出代書事務所內留存之讓渡契約書供本院參酌，是認證人甲○○所提出之讓渡契約書，應堪採信。
⑵質之本院依職權調取新竹市○○段二二○五、二二四九建號等三筆建物登
記謄本、異動索引等資料，查核訴外人己○○為第一次保存登記時，即登記為地下層應有部分六七○○分之一二七之情屬實，而證人即藝術名宮大廈之建設公司所委託辦理土地登記事宜之代書乙○○到庭證述：「（指地下室所有權移轉）因為與住戶有無購買車位有關，沒有購買車位的住戶是應有部分六七○○分之六十。有買車位的住戶應有部分是六七○○分之一二七或一八七，如買二個停車位的就登記六七○○分之二五四，我完全是依據建商提供的房地買賣合約書、地下室合約書依照地下室的停車位多寡而算定個人應有部分，再辦理登記」、「（問：民國七十八年時，停車位是否一定要登記為住戶？）當時地下停車位是沒有編號，所以一定是要住戶才可購買停車位，有無停車位都是由建商決定，我只是依據建商之指示辦理登記。在當時沒有其他資料，可揭示住戶有無購買停車位。唯一只能調閱謄本，視地下室應有部分的多寡認定該住戶有無購買停車位」等語（見本院九十二年四月十八日言詞辯論筆錄），是以訴外人己○○在簽立前開讓渡契約書後，隨後為第一次保存登記時，即已登記為有買停車位者所應分擔之地下層六七○○分之一二七應有部分。
⑶又證人即自八十八年迄今之藝術名宮管理委員會主任委員丙○○到庭結證
稱：「我接任主任委員時曾調查、登記、列表（指原告提出之車輛位置停放表），並無爭議，之後，如有任何租出、買賣，如向管理委員會報備，我們就會更改，如無我們就不知情。我沒有看表也不知道車位的所有權人為何，我們有總幹事專人負責管理」、「每一住戶如有購買停車位，手上都會有一份管理公約其上附有停車位並蓋上私章，如住戶向警衛報備車位變動，並拿出管理公約停車位證明就可以更改停放表。或者，出租人報備使用人資料，我們也會更改」、「此表是根據使用權人作管理，並不涉及產權認定，是管委員授權給警衛為變更登記」等語（見本院九十二年三月二十五日言詞辯論筆錄），兩造亦不爭執上開證人之證詞，應足憑信。參以本院依職權當庭勘驗原告提出之車輛位置停放表正本，在日光燈下由反面觀看，可看出系爭停車位更改前之姓名確實為己○○等情，此經本院記明筆錄在卷可佐（見九十二年一月十四日言詞辯論筆錄），是認在藝術名宮管理委員管理方面，系爭停車位表格變更為被告名義前，原係登記使用人為訴外人己○○，可認證人辛○○、己○○前曾提出相當之釋明，致使管理委員會登載系爭車位之使用人為證人己○○，益徵證人辛○○業將系爭停車位交付予證人己○○占有、使用。
⑷至證人辛○○、己○○雖到庭證述否認買賣系爭停車位云云，惟查：
①證人辛○○於第一次到庭證述：「民國七十幾年建物起造時，我是房屋
起造人，我分別向建商昌益買受房屋、系爭停車位。當時是以分管契約協議方式決定地下室停車位所屬，之後我出售房屋給我妹婿己○○，但是並未出售系爭停車位，我就把停車位暫時借給己○○使用。後來我把停車位以四十萬元賣給黃先生，是寫在管理委員公約內，證明有買受事實，我就將分管契約寫好更名後交給後手持有」等語；而證人己○○於第一次到庭證述：「當時房屋前後空地很多，隨時可停車，所以我並未買受該停車位」（均見本院九十二年二月二十六日言詞辯論筆錄）。
②嗣因證人甲○○提出前開讓渡契約書後，證人辛○○自行到庭為第二次
證稱：「（問：之前到庭證詞為何與讓渡書所載不同？）剛開始約民國
七十八、九年間，我將房地出賣給己○○時，我們曾言明買賣標的包含停車位，總價額約六百萬元，也告訴北門街附近一位不記得姓名代書辦理停車位、房屋過戶手續，我不記得當時房屋是否興建完畢。過了幾個月，己○○表明錢不夠，是否可不買停車位？他將小車停在附近路邊即可，我就扣掉約二十八、九萬元停車位價金。我不記得何時簽屬讓渡書，也不記得是否自己用印或將印章交由代書辦理，我不知為何己○○地址更正過」等語；證人己○○亦自行到庭為第二次證稱：「七十六、七十七年間，我要向辛○○購買房子，辛○○說有含車位，總共六百萬元，我交由辛○○處理，我有該枚印章，我也不記得是否將章交由代書辦理，應該不是我親手蓋的，我只知道我們兩人有簽合約書，形式上像所提示之讓渡契約書，但實質內容忘記了。後來因為貸款問題，約半年後我向其不購買停車位，他答應後，就少收約二十五萬元」等語（鈞見本院九十二年六月三日言詞辯論筆錄）。
③觀諸證人辛○○、己○○前後證述內容，二人就其有無買賣系爭停車位
之證述，究係二人始終均無買賣停車位之意？抑或因價金而改變買賣之意？證人各自所為證述前後不符，雖二人同次到庭之證詞內容互核相符，然因二人為系爭停車位之利害關係人，兩造就本件訴訟之勝敗，將牽動證人辛○○與被告間履行買賣停車位契約責任，參諸證人己○○為證人辛○○之妹婿，二人存有姻親關係，可認證人所述核與上開讓渡契約書不符之證詞，難予採信。
⑸由上可知，訴外人辛○○、己○○簽立前開讓渡契約書時，買賣標的部分
，未將訴外人辛○○向昌益建設所買受之系爭停車位排除，而買賣價金部分，明文記載包含系爭停車位在內；嗣訴外人己○○就地下層分擔之應有部分，亦登記為買受停車位者所應分擔之應有部分；且在訴外人辛○○將系爭車位出售予被告前，藝術名宮管理委員會管理、登錄訴外人己○○為系爭停車位之使用人等情，足認訴外人辛○○出售系爭房地予訴外人陳朝清時，亦包含系爭停車位在內。
２、原告復主張其為系爭車位之所有權人之情，亦為被告所否認，並以強制執行程序中未就系爭停車位鑑價等語為辯，經查：
⑴台新銀行聲請本院就訴外人己○○所有不動產強制執行，其聲請執行標的
，包含系爭房地及同段二二三六建號應有部分一三分之一、同段二二四九建號應有部分六七○○分之一二七等共同使用部分，並經本院民事執行處於拍賣公告上記載上開強制執行標的，嗣經訴外人柳珍驊於九十年九月十三日拍定而取得系爭房地所有權及同段第二二三六號建號應有部分一三分之一、同段第二二四九號建號應有部分六七○○分之一二七等共同使用部分等情，此為兩造所不爭，復經本院依職權調取本院民事執行處八十九年度執字第六六○八號卷宗查核相符屬實。又訴外人柳珍驊於九十一年五月三日將系爭房地所有權及上開共同使用出售予原告所有，並將所有權移轉登記予原告所有，業據原告提出建物、土地所有權狀各一份為證，亦為兩造所不爭，應認真實。
⑵縱上開強制執行程序中未鑑定系爭停車位之價格屬實，然因鑑價程序僅供
本院決定拍賣價格之參考所用，不得據此逕認定公告拍賣標的範圍，被告所辯自無足採。
⑶綜上所述，本院拍賣公告既已載明執行標的為系爭房地及已含系爭停車位
在內之共同使用部分，是以訴外人柳珍驊因拍定取得、本件原告向訴外人柳珍驊買受取得之標的，均包含系爭房地、系爭停車位及其他共同使用部分，堪予認定，從而，原告此部分之主張，應足採信。
（二）兩造就地下層（即二二四九建號）是否存有分管之約定？
１、按經登記之共有不動產，何人為共有人全以登記簿之記載為準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第八百十八條、第八百二十條第一項亦定有明文，地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院八十一年度台上字第一○六○號判決參照）。次按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例參照）。
２、查系爭房地所屬藝術名宮大廈之地下層登記為共有，且由共有人全體劃分停車位分別停車使用等情，此為兩造所不爭，核與本院調取新竹市○○段二二○五、二二四九建號等三筆建物登記資料所載相符，是徵諸上揭判決、判例說明，應可視為全體共有人就該地下層有分管之約定，且該分管約定對於受讓人即兩造仍繼續存在，是以兩造間就地下層存有分管之約定，應堪認定。
（三）被告是否為無權占有？
１、按區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款（應為修訂後之第八十條）規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院八十五年度台上字第五六九號、八十七年度台上字第二一九九號判決參照）。準此，訴外人辛○○出售系爭房地時，依法不得保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。
２、查系爭停車位之產權原登記在訴外人己○○持有之地下層（即二二四九建號）之應有部分六七○○分之一二七，此應有部分已由原告取得，已如前述，本件被告雖同為大樓之區分所有建物所有人，並已向訴外人辛○○單獨價購系爭停車位，惟此屬被告與辛○○間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗原告，是被告抗辯其向訴外人辛○○購買系爭停車位，非屬無權占有，即無足採取。
（四）原告得否向被告主張相當於租金之不當得利？
１、按民法第一百七十九條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在。從而因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題（最高法院八十九年度台上字第二八八號判決參照）。
２、本件基於前述，被告固無權占有、使用系爭停車位，惟因被告係以四十萬元向訴外人辛○○買受系爭停車位而為使用之情，業據被告提出訴外人辛○○移交之藝術名宮管理公約及所附地下樓停車場平面圖為證，並為兩造所不爭，且經證人辛○○到庭證述出賣系爭停車位之情相符，可認被告與訴外人辛○○間就系爭停車位訂有買賣關係存在，而被告係基於該有效成立之買賣契約而占有、使用系爭停車位，徵諸上揭判決說明，被告受有使用系爭停車位之利益，即具有法律上之原因，自不生不當得利問題自明。從而，原告請求被告返還不當得利，應屬無據，不應准許。
五、從而，原告本於系爭房地下層（即二二九四建號）之分管約定，訴請被告交付如訴之聲明第一項所示之系爭停車位，於法相合，應予准許。至原告本於不當得利之法律關係，訴請被告返還如訴之聲明第二項所示之不當得利，洵屬無據，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
七、結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條第一項但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 黃美文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 洪木志中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日