臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年訴字第八三八號
原 告 丁○○訴訟代理人 任秀妍律師複 代理人 吳世敏律師被 告 乙○○訴訟代理人 王志陽律師右當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國九十二年十二月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告部分：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）七十五萬元正，及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告應返還原告所簽發如附表所示，面額各為十四萬元之支票五紙。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、請准原告供現金或等值之金融機構無記名可轉讓定期存單為擔保，宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告前於民國（下同）九十年十二月一日開始承租被告所有坐落新竹市○○路○○○號一樓之店面，約定租期三年，租金每月十五萬四千元，押金為三十萬元，訂約後原告即花費上百萬元之裝潢費經營服飾店。數月後原告發現該店面之租金明顯高於附近行情，乃與被告商量是否可降低租金，但被告初不置可否。延至九十一年四月初，訴外人即被告之妻古美英女士忽來店中向原告聲稱：既然原告嫌其租金較貴，不如請原告退租，其現已找到另一有意承租之人士，願以每月十六萬元之租金向其承租十年，若不租會賠償一百五十萬元，但該擬承租者要求房東出資百萬元以裝潢，故其願意以四十五萬元價購原告所有裝潢設備，請原告儘速搬遷。原告因考慮已花費之裝潢成本使用不及半年之效益，及另覓他址須重新裝潢之支出等，一時之間尚難決定是否解約退租，但古美英於九十一年四、五月間一再至原告店中催促解約，並稱某處有店面空出，須儘快去租云云，旋於六月間雙方達成協議提前於九十一年六月底終止租約，原告並於六月底前遷出另於新址營業。
二、原告確定與被告終止租約並轉讓店面之裝潢設備後即催促被告支付四十五萬元頂讓金，詎被告先是藉詞推託，後在原告遷出時竟不顧誠信，完全不承認雙方原先協議，不但拒不交付四十五萬之頂讓權利金，甚至揚言沒收押金另再加一個月之房租云云。原告至此方知被告夫妻設陷造成係原告提前解約之假象，以利其牟取原告押租金、百萬元裝潢及未到期之房租等不法利益。原告旋委請律師催告被告履行協議，惟被告委請律師回函悍然飾詞拒絕，甚至向原告請求付清所有未到期之租金。
三、查本件係出租人先要求承租人搬遷，雙方達成終止租約之協議，且承租人確已依約於九十一年六月三十日前搬遷，承租人並無給付任何賠償之義務。因原告於訂約時除交付三十萬元之押金支票，另已交付被告一年份之租金支票十二紙，每紙面額十四萬元，其中已兌現七紙，尚有五紙為被告持有，但因原告聲請假處分而未予兌現。查租賃契約終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，此為民法第四百五十四條所明定。本件兩造之租約已於九十一年六月三十日終止，則被告預收原告給付用以支付九十一年七月一日至十一月三十日之租金支票五紙如附表所示，即應返還。
四、另兩造租約第五條規定，押租金應於承租人遷空交還房屋後無息退還。茲原告已於九十一年六月底前遷空並委請律師發函促被告辦理點交事宜，被告拒絕點交，係其受領遲延，且故意以不作為之法阻止該條款之事由成就，應視為其返還押租金之條件成就，被告應依約返還三十萬元之押租金。再者，「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第一百五十三條定有明文。就原告所有店內裝潢設備之買賣價金（即俗稱店面頂讓權利金）部分，兩造曾有合意為四十五萬元，關於此部分，可傳訊被告之妻古美英證明之。是就此部分，原告得依據民法第三百六十七條規定，請求被告交付約定價金。
五、被告之律師函已明白表示被告不欲遵守雙方提前終止租約之協議，拒絕返還原告所簽發用以支付九十一年度七月至十一月租金之支票七十萬及三十萬押金，且拒絕給付四十五萬元之頂讓權利金，原告聲請調解，被告亦拒不出席，故原告不得已，惟有提起本訴，總計原告得向被告請求給付七十五萬元（四十五萬頂讓金加三十萬押金）及返還總額七十萬元之支票。
六、對被告抗辯之陳述，則以：
（一）由被告及其妻古美英與原告電話對談之錄音（被告已承認內容真正），應可確定本件租約早在九十一年五月間即經由雙方合意終止。又被告於答辯狀中聲稱原告「經營不善」及謂「ＩＲ００」總經理曾至系爭店面評估認為原告選錯地點、原告向其聲稱將另覓地點經營云云，俱屬不實。事實上於承租期間原告之營收尚稱不惡，原告固曾因與週鄰比較認為租金稍高而試探性要求房東調降房租，但絕未向房東表示若不降房租即欲他遷。因為原告已花下裝潢及向前手頂店之費用，又已預付一年之租金支票，若承租未滿半年即他遷，放棄裝潢及已付租金，無論如何不划算。但被告夫妻先是收他人訂金五萬元，擬以更高價格另租他人，後因該廠商放棄，被告夫妻看原告生意不錯，覺得服飾店好賺，彼二人遂起意要收回店面自行經營服飾店，乃一方面催促原告儘速他遷，另一方面與數間服飾店（包括法國娃娃服飾、斑馬線服飾、人體包裝等）洽詢設專櫃事宜，此為週鄰皆知之事情。因為被告將同址二樓租予美髮店，附近店家之老闆娘、店員都常至美髮店洗頭，古美英沒上班，在家閒著無事常會下樓與客人閒聊，並稱其學校畢業後就結婚、沒做過事，但其才幹不在眾人之下，若自己開店亦會經營得有聲有色，言談之間不時顯出「將有自己的事業」那種興奮之情。而古美英與斑馬線等服飾公司洽談時，被告不僅在場，且表示贊同，其事後諉稱不知或不同意，俱屬卸責之辭。證人吳儋培亦於臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第一九五四號債務人異議之訴事件，於九十二年六月二十五日言詞辯論證稱，伊係與被告夫妻二人共同洽談合作加盟事宜，被告因有意願經營，便拿取加盟合約、目錄等。由是足證當初有意終止租約者，非古美英一人之意思，乃係被告夫妻共同之意願，既然被告本人亦出面與服飾店廠商洽談合作，顯示被告本人亦已同意與原告終止租約，則事後諉稱此為其妻之意思，顯與事理相違。
（二）此期間古美英也曾對原告聲稱，有一皮鞋店擬以十六萬五千元之月租承租系爭店面，要租十年，租金比原告還高，所以請原告搬遷，但該承租人要求房東替他出裝潢費，所以其願價購原告之裝潢。該部分幾經討價還價，卒以「四十五萬元」成交。原告原捨不得損失原裝潢，且另遷他址又要支出一筆裝潢費及頂讓權利金；但因古美英答應以四十五萬元價購系爭店面之裝潢，原告遂同意另覓新店面。詎當原告覓妥新店面，開始裝潢後，一再催促被告夫妻交付四十五萬元時，二人卻推推託託，原告感覺有異，此時古美英方告知謂皮鞋店不租了，定金五萬元已被其沒收，又其公公不同意古美英自己開店，謂若其有本事開店，租金照算，孩子還要顧好云云。若原告早告知該情，原告仍可選擇不要搬遷，續租原址，但被告係遲至原告已簽妥新約且已開始進行裝潢後，始推翻先前之承諾，致原告騎虎難下。原告原擬好好商量，降低雙方損失，不料被告此時要求原告不得搬遷，否則要沒收全部押金三十萬元、加罰一個月租金等等，致原告深感受騙上當。
（三）因整個終止租約之過程係被告主動，原告認為被告無沒收押金之理，退萬步言，當初租約也已訂明，即使係原告主動提前終止租約，既經被告表示同意，原告亦只須賠償出租人一個月之房租；被告扣三個月之租金實在欺人太甚。為此，原告乃致電古美英，責問其何以變卦。由通話錄音譯文記錄當可證明原告前開陳述俱屬事實，雙方確為合意終止租約，且被告方面先提出終止之意，原告同意，故並無尚應給付之租金之問題。因兩造確實有終止租約之合意，原告遂依約定在九十一年六月卅日前搬遷，並委託律師通知被告辦理點交事宜。因被告置之不理，原告不得不聲請假處分，止付將到期之租金支票。迨同年八月上旬，被告致電原告訴訟代理人，謂擬終止租約，但要求原告給付七、八月二個月之租金及加罰一個月租金，原告無法同意，不得不一方面提供全額擔保，將剩下之五紙支票均聲請假處分止付，另一方面提起本件返還押租金及預付租金、給付頂讓金之訴訟。
（四）本案事實經由錄音帶內容之揭露應已趨明朗，係被告因收取他人定金，意欲與原告終止契約改租他人，遂要求原告搬遷且願以四十五萬元購買原告之裝潢作為補償。但該皮鞋業者事後違約、未來簽約承租，定金為被告沒收，被告不甘兩頭落空，乃對原告食言背信，要求原告繼續承租。但原告已與他人議妥另租他址營業，且已進行裝潢，亦不可能重新與被告繼續原約，遂衍生本件糾紛。按夫妻就日常事務，本即互為代理人。本件租約簽訂之初，係被告夫妻二人共同與原告洽談，古美英還幫原告說好話、壓低租金。承租期間，古美英常到樓下聊天，甚至幫原告充當店員，無人會懷疑其誠信或代理權有問題。而古美英既告知已收他人定金，催原告儘速搬遷，原告自不疑有他，攜同店員甲○○日日到附近尋找其他店面，況且古美英自行致電訴外人即伊洛服飾之經理丙○○，謂其要收回店面自營服飾店，要求伊洛服飾不要給原告代理，給古美英代理云云。在在顯示被告夫妻收回店面係雙方早已議妥之事。古美英以房東太太身分出面洽談之事，其實完全代表其夫即被告。縱使被告諉稱其本人未出面和原告洽談終止租約及頂讓裝潢之事，一切係古美英個人之意思，但依民法有關代理之規定，被告應負授權人本人之責任。即或不然，本件亦應有表見代理之適用。蓋由錄音通話內容可知，被告承認「四十五萬元之事他知道」，古美英不論在本院九十一年度訴字八九五號案或臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第一九五四案作證，亦均承認確實有議妥四十五萬元購買裝潢之事。若被告未同意終止租約，又豈會提到頂讓裝潢之事？古美英又怎會四處連絡服飾廠商比較加盟條件？
（五）古美英既已四處告知鄰居其要自己開店，除另案出庭之證人朱麗華聽到，尚有多名鄰居聽到。就此節，古美英於九十二年一月二日另案庭訊作證時亦不否認，僅辯稱「是原告一直慫恿我，我當然要向鄰居朋友問一問他們的意見」云云。但事實上古美英是很興奮地告知鄰居其要開店之事，絕非只有徵詢鄰居之意見而已。否則當原告向古美英說：「妳叫我趕快去找房子，我也聽你的話趕快去找房子，是你叫我搬：：」等語時，古美英怎會回答：「對呀？我現在也很無奈，所以我看到你我也很不好意思」？此種態度當然係其自知理虧才會心存歉意。古美英在另案二次出庭之陳述，明顯是說謊，極可能是在其夫家壓力下，不得不爾。古美英確實極明確先向原告表示要租給他人，後又稱其要自己做，原告在信任其承諾之情形下，始另找房子他遷。事後被告反悔，但未及早通知原告，其不利益之責任應由被告自負。茲本件從頭至尾原告皆為善意之第三人，依「誠信原則」，被告已與原告合意終止租約，原告既未另行同意續約，已合意終止之租約自無從再復活。
（六）原告原可息事寧人，就裝潢費部分之價格與被告再行商議，但被告竟指稱原告違約，要求沒收原告全部押金且要原告再賠償一個月租金，使原告無法接受。因本件分明是被告要求原告搬，本應由被告賠償原告；即或不然，縱係原告違約提前終止，依雙方租約第七條之規定，原告至多亦須給付一個月租金，何需賠償三個月！按履行契約，應依誠實信用之法，此為我民法中所定「誠信原則」。被告既推由其妻出面與原告洽談終止租約之事，並催促原告搬遷，自不能不顧誠信，事後諉稱其並未同意終止租約。再者，我民法重視「信賴利益」，保護善意第三人因信賴他方之行為有效所為之相對行為，而使此行為之效果得拘束雙方。今被告之妻與原告議妥終止租約之事，原告始決意搬遷。否則原告已給付三十萬元押金及全年份租金支票，並投入鉅款裝潢，何敢片面違約，遭致重大損失！被告利用其妻出面同意以四十五萬元價購此裝潢，甚至已收取他人五萬元定金，當然應係已確定與原告終止租約。若在未與原告終止租約之情形下，收取他人定金，豈非要對他人負違約賠償或詐欺之責任！故由常理推斷，即知二造早已合意終止租約。
（七）被告固迭辯稱：系爭租賃契約存在於其與原告之間，其配偶古美英既非出租人，其亦未曾授權古美英處理系爭店面之租賃事宜，故縱使古美英曾與原告談及頂讓店面一事，亦係古美英與原告間之關係，要與被告無涉，且本案亦無表見代理之情形，被告不同意提前終止租約云云。惟查：
１、「古美英是房東的太太，因為原告要加盟時，我們公司要看場地適不適合，我來新竹才認識古美英的。」、「曾先生沒有跟我們聯絡，一直是曾太太跟我們聯絡，我見過他二次。」、「（問：有無看過曾先生？）沒有印象。」等語，業據證人即ＩＲ００服飾公司經理丙○○於本件返還押租金訴訟中證稱確實在卷。
２、被告於九十二年十月十三日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第一九五四號民事案件審理兩造間因同一租賃糾紛衍生之債務人異議訴訟中開庭時，亦自承：「六月三十日我還叫我太太打電話給他（即原告），問他為何沒有來交房子。」云云。
３、另古美英於本件九十二年十一月十一日開庭時，亦證稱：「我七月份打電話給劉小姐（即證人丙○○），是因為原告的票跳票，我才打電話給劉小姐。」等語。惟此節並不實在，其打電話給丙○○確實係洽詢擔任ＩＲ００加盟店之事，亦即古美英自承其曾打電話向證人丙○○詢問原告所交付供作租金之用的支票為何跳票一節。
４、綜上可知，系爭租賃關係中，無論是帶房客看房子、租金之收取以及催促點交等細節，事實上均由被告之妻古美英出面為之，且其中不乏經由被告授意者，則本件古美英對於原告而言，顯然是立於出租人即被告之代理人的地位，其有權利決定系爭租賃契約是否提前與原告合意終止，要無疑義。
（八）次查，古美英並不否認曾於九十一年六月間以電話向原告告知：伊已收取某家廠商交付的五萬元租屋訂金，惟嗣因該廠商臨時「不要（承租系爭店面）了」、「跑了」，且「接下來很多廠商也不要（承租系爭店面）」，故無法向原告履行給付頂讓金四十五萬元之義務；且其更於本案九十二年十一月十一日審理時，當庭對於法官詢問：「對於被告律師今日所提出錄音帶譯文內容有何意見？」時自承：「我沒有意見。」、「我沒有預防，所以我的回答是最真實的。」等語，足徵卷附錄音譯文所彰顯者確為實情，古美英確曾因有意以四十五萬元頂讓原告承租之店面裝潢，以便自行經營服飾店，賺取更大的利潤，而代理被告與原告合意提前於九十一年六月三十日終止系爭租約。古美英固迭稱其『最後』並沒有同意頂店云云。惟按契約僅需雙方當事人對於主要事實之意思表示合致即已成立，倘嗣後因故無法履約，亦僅屬債務不履行之問題，要難以此主張契約並未成立。查古美英曾要求原告另覓他處以提前搬遷之事實，客觀上不僅有前述其於錄音帶內自承其已收受他人五萬元保證金一節可佐，另其曾先後與多家服飾業者洽談合作自營設櫃等事實，亦可證明古美英確有收回系爭店面（其前提必先終止與原告之原有租約）自營之意，是古美英與原告之間就以四十五萬元頂讓原店裝潢、以及原告應提前於九十一年六月三十日前搬遷、雙方提前終止租約等節，確已達成合意。縱該他人嗣後反悔不承租，古美英又找不到其他有意承租該店面之人，或其遭『家人反對』而『無法作主』，均無妨礙此一頂讓契約、及提前終止租約之合意已經合法成立並生效之事實。古美英在原告找到其他店面之前，又未曾明確告知其已改變心意或情況有變化，其無法履行原承諾等語，致原告已另租店面，就此，原告應有信賴原則之適用，被告不得請求原告負違約賠償責任。
（九）綜上，本件無論從「代理」或「表見代理」制度之觀點，兩造間之系爭租賃契約均已因原告與被告之代理人古美英合意提前於九十一年六月三十日終止，縱使被告不同意，惟其從未將其不同意之意思明白向原告表示，亦從未向原告表明古美英並無代其處理系爭租約之權利，原告自無義務再給付任何費用予被告，被告應返還原告已繳交的押金三十萬元，以及九十一年七月至十一月等未到期之支票，事所至明。
（十）退萬步言，縱本院仍認本件尚無「代理」或「表見代理」之適用，故原告欲提前終止本件租賃契約，仍應依系爭租賃契約第七條第四款之約定，得被告之同意後，始得為之。惟查：
１、一般租賃契約仍有民法上租賃規定之適用，實無待論。而吾國民法第四百五十三條允許當事人提前終止定期租約之情形，且並無限制須得他方當事人同意始能提前終止租約之要件，則依照吾國民法「優先保障承租人」之立法意旨，前揭租賃契約第七條第四款自應為相對解釋為「出租人提前終止租約者，應得承租人同意；承租人提前終止租約者，毋庸得出租人同意，惟應賠償出租人一個月租金。」，始為妥當，否則，承租人既已為社會地位中之弱勢者，倘租賃契約又強加規定承租人單方終止租約時，不僅應得出租人之同意始能為之，且還須加罰一個月租金，那麼，假設出租人甚為不講人情，故意不為同意，則此一租約所賦予承租人之單方終止租約權毋寧等同於虛設！是以，「單方終止租約須得對方同意」之約定，毋寧是用來保障承租人得免於隨時均有遭惡意的出租人行使單方終止租約權之危險而設，至於承租人行使單方終止租約權，因法律已明定須即時通知出租人，且本件租賃契約第七條第四款亦已加罰承租人一個月租金，顯已足夠保障出租人之損失。
２、經查原告已經多次通知被告夫妻其租賃契約將提前於九十一年六月三十日終止，此一事實，另有原告提出與古美英間之電話錄音帶之錄音譯文載明「古美英：你們三十號要拆，二十九號要拆吧！對不對？：：丁○○：我要怎麼跟他（即被告）談？他就講要把我的押金全部沒收，然後租金要叫我賠一個月，可是我覺得我很無辜，是你們叫我搬，而且你們叫我趕快找房子，你還記得嗎？還問我找到了嗎，要趕快找！還提醒我說新竹房子不好租：：古美英：可是我那時候想說妳遲早會搬哪！我是想說：：丁○○：什麼我遲早會搬，：：我也是配合妳，我答應妳，我做得到的，我六月三十號我配合妳，可是妳沒有做到妳對我的承諾：：」云云，顯然被告夫妻二人均知悉原告已定於九十一年六月三十日搬遷，然被告告知將沒收押金，並需賠償一個月租金，共計原告應給付其四十五萬四千元，方同意其搬遷。
３、依前論述，縱使本件確係原告片面提前終止租約，從保障承租人之立法目的解釋之觀點而言，亦毋庸獲得被告之同意，只要原告曾經提前將終止租約一事通知被告，並賠償被告一個月租金即可。查原告早已交付被告三十萬元押金，則原告主張以該押金債權（三十萬元）與前述提前終止租約之賠償金債務（十五萬四千元）互相抵銷，被告尚應返還原告十四萬六千元、及九十一年七月至十一月等未到期之支票。
叁、證據：提出公證書、房屋租賃契約書、碩彥法律事務所函、王志陽律師事務所回覆函、本院九十一年度裁全字第一二○六、一六０五、八二一七、八八一二號假處分裁定、錄音帶譯文、臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十二年度北簡字第一九五四號債務人異議之訴事件，九十二年六月二十五日、九十二年十月十三日言詞辯論筆錄各一件（以上均為影本）、照片三幀為證，並聲請本院傳訊證人甲○○、丙○○。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、緣被告於九十年十一月九日將所有座落新竹市○○路○○號一樓店面出租予原告供經營百貨服飾之用，租賃期限約定為三年，即自九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止，每月租金十五萬四千元，押租保證金三十萬元，雙方訂有房屋租賃契約。詎自九十一年一月間起，原告就開始抱怨說生意不好，承租店面方向的人潮不夠多，其營業額沒有達到標準云云，同年三月間，原告即開口要求降低租金，並稱「ＩＲ００」總公司經理有來看過，還怪原告地點評估錯誤，鼓勵原告搬遷等等為詞，表示原告將另覓地點經營，並要被告有所心理準備，雖經被告與之懇談希望慰留，惟原告仍去意甚堅，並稱其與「ＩＲ００」總公司經理為至友，對方允諾若其搬離則願意支付新店面之裝潢費用，原告已洽談多家店面，每一家都比被告的店面要好，租金便宜，人潮又多，只要店面頂讓金額談妥，原告將立即搬離，絕不戀棧等語，完全無視於前開契約條款之約定。甚者，原告為脫免其契約責任，竟一再委託律師來函，不僅內容諸多向壁虛構，並惡言誣蔑、詆毀被告夫妻，甚以對被告夫妻提起刑事訴追、舉發竊佔國有地及違建等為恫嚇手段，要脅被告須同意與之終止契約，退還租金支票及保證金，以及購買其留於店內之裝潢設備，經被告委請律師代為函覆原告，並重申被告並不同意終止雙方租賃契約，亦無價購其店內任何裝潢之意願，請原告確依雙方所訂租賃契約之內容履行契約。詎原告不僅不予理會，甚以聲請假扣押強制執行之方式，引領法院人員前往查封被告夫妻所居住之新竹市○○路○○號房屋，刻意造成被告一家之不安與困擾，以圖遂其目的，合先陳明。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又主張法律關係存在者，就該法律關係發生所須具備特別要件，負主張及舉證之責任；主張法律關係變更或消滅之當事人，就該法律關係變更或消滅所須具備之特別要件負主張及舉證之責任。本件原告主張於九十年十一月九日向被告承租所有座落新竹市○○路○○號一樓店面供經營百貨服飾之用，租賃期限約定為三年即自九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止，每月租金十五萬四千元，押租保證金三十萬元，另於訂約時已交付被告一年份之租金支票十二紙，每紙面額十四萬元，其中已兌現七紙，尚有五紙為被告持有等情，有房屋租賃契約書可憑，並為兩造所不爭執，應堪信實。至於原告主張兩造業於九十一年六月間達成協議提前於同年六月底終止租約，被告並同意以四十五萬元價購原告店內之裝潢設備云云，則非事實，被告予以否認。揆諸前揭說明意旨，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證證明之責任。
三、有關原告主張被告同意提前終止租約，並同意以四十五萬元購買原告裝潢部分：
（一）查原告於九十年十一月九日向被告承租系爭房屋供經營百貨服飾之用，租期約定為三年即自九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止，每月租金十五萬四千元。詎自九十一年一月間起，原告就開始抱怨說生意不好，承租店面方向的人潮不夠多，其營業額沒有達到標準云云，同年三月間，原告即開口要求降低租金，並稱公司經理曾經有來看過，還怪原告地點評估錯誤，鼓勵原告搬遷，裝潢費用公司願意幫原告負擔，原告先告知，要被告有所心理準備等情，已如前述。
（二）九十一年四月中旬某晚，被告與妻古美英外出返家，經過一樓店面，原告藉機找古美英到店裡聊天，被告則逕自上樓回到住處。原告在與古美英閒聊當中，向古美英提到原告離婚之事，並稱：女人一定要有自己的經濟能力，不能一切都靠老公，看你（指訴外人古美英）還這麼年輕，要知道為自己打算，以免日後老公不要你的時候，養不起自己，無謀生能力，像伊（原告）雖然離了婚，但是房子也有，錢也有，就沒什麼好怕的。接著又說：這家店伊不想做了，如果古美英願意的話，可以把這家店頂下來自己經營，伊還可以教古美英怎樣作生意，問古美英願不願意？還特別提醒古美英先不要跟老公（指原告）講，否則，老公一定會反對。古美英一時不知該如何回應，只好推說手頭上沒有錢，要回去考慮看看再說。之後，原告還教古美英可以先去隔壁商家問問看服飾店的抽成及獲利狀況好不好，再決定要不要作。由於古美英自學校畢業後不久，即與被告結婚生子，擔任家庭主婦，社會經驗不足，禁不起原告之言詞慫恿，一時興起考慮自己開店之念頭，但在私下詢問過二、三家廠商後，發現並不如原告所說的好，甚且有商家以當前景氣不佳，勸古美英最好還是不要自己開店。當時古美英亦曾為此試圖與被告商量讓其自己開店之事，不料，卻遭被告之極力反對，甚至連古美英之公公（即原告之父）聞訊後，亦大發雷霆，古美英從此不得不打消自己開店的念頭，因此並沒有正式答覆原告有關頂讓店面之事。其間，原告曾一再打電話找古美英，追問古美英頂讓店面之事到底考慮得怎麼樣？古美英一再推稱其沒有錢可以頂讓店面，但原告並不因此死心，除主動將頂讓店面之價格降低為四十五萬元外，還教古美英可以去借，也可以先開支票給原告，但古美英一再婉拒，並未予正面回應。九十一年五月間，原告曾最後一次打電話告訴古美英說：「明天是最後期限，你趕快拿四十五萬元來跟我打契約。」，古美英則答以：「明天我如果沒有錢，我就沒有辦法跟你打契約，也沒有辦法跟你買（店面），請你不要再打電話來。」，原告聽到古美英這樣子回答，就沒講話了，二人從此亦不再聯絡有關頂讓店面事。
（三）時至九十一年六月二十日，原告向被告隔壁商家之房東頂下新竹市○○街的男裝店面，當天就打電話到被告家裡說原告要退租，電話是古美英接的，原告就叫古美英要跟被告講，古美英答以被告現在人不在家，下午再請被告回電話給原告。被告在當天晚上九點左右打電話給原告，並告知原告如果要違約搬遷的話，就要依照契約約定，罰一個月的租金，而且還要沒收押租金。原告回以：「我把頭給你。」，被告則說：「我不要你的頭，我要你的錢。」。當天晚上大約在十點多、接近十一點左右，原告又再打一通電話來跟被告說原告不搬了，然後就把電話掛斷。
（四）同年六月二十五日晚上九時許，原告又再打電話到被告家裡，並私下竊錄其與被告及古美英電話交談之錄音帶譯文，以為本件兩造合意終止、被告同意用四十五萬元頂讓原告裝潢之證明，然細譯該錄音帶譯文中有關原告與被告間之對話內容，明顯可知被告從未同意與原告終止本件租約，亦未曾同意以四十五萬元頂讓原告裝潢。再就錄音帶譯文內容觀之，本件事實已極為明確，係原告因其服飾店之營業狀況不善，遂歸咎於向被告承租之店面位置不佳，先是要求降低租金不成，又考慮租金成本過高，租期長達三年，為恐日後持續虧損，亟欲另覓地點搬遷，乃藉詞慫恿古美英頂讓其店面自己經營，二人言談中，雖曾提及以四十五萬元頂讓店面之事，但由於古美英一直處於考慮狀態，無法作決定，雖原告多次追問，惟古美英並未確定回答原告，且因遭到被告及其家人之極力反對，致使二人頂讓店面之事，最後並未達成雙方意思之合致亦未成立任何形式之契約。而且，原告確定未與被告談過任何有關頂讓店面之事，被告亦從未答應要以四十五萬元頂讓原告之店面，遑論合意終止兩造租約，事證已臻明確。從而，原告主張兩造業於九十一年六月間達成協議提前於同年六月底終止租約，被告並同意用四十五萬元頂讓原告裝潢云云，核屬無稽，並不足採。
（五）按「夫妻於日常家務，互為代理人。夫妻之一方濫用前項代理權時，他方得限制之。但不得對抗善意第三人。」，民法第一千零零三條固定有明文，惟查本件租屋事宜非屬日常家務，即難據此資為主張。何況被告之妻從未以被告代理人之身份與原告洽談任何有關終止租約及價購原告店內裝潢之事，且被告本人亦未曾與原告洽談任何有關終止租約及價購原告店內裝潢之事，自無所謂「依民法有關代理之規定，被告應負授權人本人之責任」之情事，原告主張其為善意第三人，依「誠信原則」，被告已與原告合意終止租約云云，委不足取。
四、又原告主張：本件縱係原告違約提前終止，依雙方租約第七條之規定，原告至多亦須給付一個月租金，何需賠償三個月。惟查，依據兩造所訂並經本院公證處予以公證之公證書附房屋租賃契約第七條第四款「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方之同意。但乙方應賠償一個月租金，乙方決無異議」之約定，顯然原告未得被告之同意，並不得片面提前終止租約，是原告主張縱係違約提前終止，至多亦須給付一個月租金云云，顯有誤會。
五、又原告主張：其已於九十一年六月底前遷空，並於九十一年六月二十四日及七月三十一日，兩度委請律師發函催告被告點交房屋，被告拒絕點交，係其受領遲延，原告實際未再占有管領使用系爭標的物，被告無權請求租約終止後之租金。甚至被告應將其持有原告給付之押租金及五個月租金返還原告。且就原告遷出以後被告未能使用收益系爭店面之損失，自應由被告自負其責云云。然觀之原告分別於九十一年六月二十四日、九十一年七月三十一日委請律師寄發之律師函謂：「爰依敝當事人委任意代為函告，敬請 台端於本年六月二十八日前『備妥頂讓權利金四十五萬元，押租金三十萬元，並返還五紙未到之租金支票』，雙方於六月三十日前辦理點交手續。如有任何其他方案，請逕洽本所協商，逾期未承賜理，即提出告訴，恕不寬貸。」，「尚祈規勸 貴當事人本於誠信，儘速與本所『協商辦理終止租約』之事宜，雙方和解結案，以兩蒙其利。」等語，不難得知，原告當時係以提出刑事訴追及檢舉違建為手段，要脅被告與之終止租約，且須於九十一年六月二十八日前備妥頂讓權利金四十五萬元，押租金三十萬元，並返還五紙未到之租金支票。又原告所稱「兩造業於九十一年六月間達成協議提前於同年六月底終止租約」云云，根本是原告片面之詞，並非事實。又原告在兩造租賃契約有效期間，本有依約使用系爭房屋之一切權利，其在租賃契約經合法終止前，雖自行搬遷他處繼續營業，惟仍有給付租金之義務；況原告於系爭店面門口張貼公告上載「內有重要財物未遷移，非經許可請勿擅入，違者以竊盜、非法入侵提出告訴，君子請自重。」等文字，有現場照片為憑，並為原告所自承，致使被告根本無法收回房屋使用，是原告主張其已於九十一年六月底遷空，實際未再占有管領使用系爭標的物云云，自不足採。再者，被告因原告一再拒付租金，遂向本院訴請原告遷讓房屋（九十二年度竹簡字第三四二號），惟原告卻仍一再藉詞推拖，經該案承審法官當庭勸諭兩造依現況先行點交房屋，以免日後損害繼續發生，被告乃全權委託訴訟代理人與原告訴訟代理人聯絡協調有關點交房屋事宜，並已擬妥點交切結書，經兩造訴訟代理人確認無誤後，亦因原告之藉故推拖，不願辦理而作罷，遲至九十二年二月十二日，即該案原訂言詞辯論期日，承審法官當庭再度極力勸諭下，原告始同意於當天下午將系爭房屋點交返還被告，故原告諉稱被告受領遲延云云，並非事實。
六、據上可知，本件係原告因其服飾店之營業狀況不善，遂歸咎於向被告承租之店面位置不佳，要求降低租金不成，遂亟欲另覓地點搬遷，乃藉詞慫恿古美英頂讓其店面自己經營，二人言談中，雖曾提及以四十五萬元頂讓店面之事，但由於古美英一直處於考慮狀態，無法作成決定，雖原告多次追問，惟古美英並未確定回答原告，且因遭到被告及其家人之極力反對，致使二人頂讓店面之事，最後並未達成雙方意思之合致，亦未成立任何形式之契約。而且，原告確定未與被告談過任何有關頂讓店面之事，被告亦從未答應要以四十五萬元頂讓原告之店面，遑論合意終止兩造租約。然因原告已執意搬遷，而被告又要求必須依照違約規定辦理，處罰一個月租金及沒收押租金，原告乃委託律師寄發信函，藉口古美英原先願意以四十五萬元頂讓其店面為詞，並脅以刑事訴追及舉發違建之手段，硬拗被告必須退還全部預付之租金支票及押租金三十萬元，並給付四十五萬元之店面頂讓金，嗣由無名男子不時於夜間以電話騷擾古美英，再由原告以向法院聲請假扣押強制執行之方式，查封被告所有之住處，藉以造成被告一家之恐懼與不安，原告於搬遷時，並在系爭店面門口張貼公告，致使被告既無法收回房屋使用，又不能另出租於他人，租金收入頓失，日久必無以為繼，以上種種施壓於被告，無非係為逼迫被告就範，以遂其目的，惟其手段未免過份，致衍生本件及另案訴訟糾紛，全部事證已臻明確。是以，原告主張兩造之租約已於九十一年六月三十日終止，被告並同意以四十五萬元購買原告裝潢等情，既非可採，已如前述，從而，原告請求被告應給付七十五萬元（四十五萬元頂讓金加三十萬元押金）及返還原告所簽發用以支付九十一年七月一日至十一月三十日租金之面額各為十四萬元之支票五紙，即屬無據，應不予准許。
叁、證據：提出碩彥法律事務所函三件、王志陽律師事務所函二件、原告假扣押及強制執行聲請狀各一件、被告強制執行聲請狀、本院九十一年度裁全字第一三一三號民事裁定、存證信函、點交切結書各一件（以上均為影本）為證。
丙、本院依職權調閱本院九十二年度竹簡字第三四二號請求遷讓房屋等事件全卷。理 由
甲、程序方面：本件原告於訴訟進行中，原主張依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定，請求追加撤銷臺灣臺北地方法院九十一年度民執字第二五八二六號所為之強制執行程序之債務人異議之訴，惟嗣於九十二年十一月十一日當庭撤回前項請求，核屬原告訴之撤回，並經被告於前開期日到場，未為同意與否之表示，自該期日起，十日內未提出異議，依民事訴訟法第二百六十二條第四項之規定，視為同意撤回，合先說明。
乙、得心證之理由：
一、原告主張兩造於九十一年十一月九日簽訂租賃契約，約定由原告向被告承租坐落新竹市○○路○○○號一樓之店面，租賃期限自九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止共三年，每月租金十五萬四千元，押租金三十萬元。九十一年六月間，被告之妻古美英與原告達成協議提前於同年六月底終止租約，被告並同意以四十五萬元價購原告所有裝潢設備。原告已於同年六月三十日前搬遷，為此請求被告應給付原告押租金三十萬元及頂讓金四十五萬元，合計七十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又原告於訂約時交付被告一年份之租金支票十二紙，每紙面額十四萬元，其中已兌現七紙，尚有五紙為被告持有，因原告聲請假處分而未予兌現。兩造租約既於九十一年六月三十日合意終止，被告預收原告用以支付九十一年七月一日至十一月三十日之租金支票五紙如附表所示，即應返還等語。
二、被告則以：否認兩造合意於九十一年六月底終止租約，被告亦未曾同意以四十五萬元價購原告店內裝潢設備，應由原告舉證證明。本件係因原告服飾店營業狀況不善，要求降租不成，遂亟欲另覓地點搬遷，乃慫恿被告之妻古美英頂讓其店面，二人言談中，雖曾提及以四十五萬元頂讓店面事，但最後並未達成意思合致，亦未成立任何形式之契約。況租屋事宜非屬日常家務，被告之妻自不得代理被告。再者，被告之妻從未以被告代理人之身份與原告洽談終止租約及價購原告店內裝潢之事，被告本人亦未曾與原告談論此事，自無所謂被告應負授權人責任情事。又兩造房屋租賃契約第七條第四款約定，「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須得對方之同意。但乙方應賠償一個月租金，乙方決無異議」等情，是原告未得被告之同意，並不得片面提前終止租約等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於九十一年十一月九日簽訂租賃契約，約定由原告向被告承租坐落新竹市○○路○○○號一樓之店面，租賃期限自九十年十二月一日起至九十三年十一月三十日止共三年，每月租金十五萬四千元，原告於承租時已依約交付被告押租金三十萬元及一年份租金支票十二紙，每紙面額十四萬元，其中已兌現七紙，尚有五紙為被告持有，因原告已對該五紙支票向法院聲請假處分而未兌現等情，業據提出公證書、房屋租賃契約書、本院九十一年度裁全字第一二○六民事裁定等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真正。是以，本件應予審究者，在於（一）兩造是否已合意於九十一年六月月三十日終止系爭契約？（二）原告之妻古美英是否有權代理其夫處理系爭租賃事務及代理原告價購被告店內裝潢設備？原告是否須負授權人或表見代理責任？原告得否主張誠信原則之適用？（三）原告是否僅需賠償被告一個月之租金，即得片面終止系爭租約？（四）原告是否已於九十一年六月底前遷空，被告是否遲延未辦理系爭房屋點交事宜，從而認被告係受領遲延？茲分述於后：
（一）兩造是否已合意於九十一年六月三十日終止系爭契約？原告雖主張被告之妻古美英於九十一年六月間出面與原告達成協議提前於同年六月底終止租約，並同意以四十五萬元價購原告所有裝潢設備云云。惟為被告所否認，並以前詞置辯，自應由原告對此有利於己之事實負舉證之責。經查，兩造所提出於九十一年六月二十五日，原告與被告及訴外人古美英對談之電話錄音譯文略以：（以下原告簡稱謝、古美英簡稱古、被告簡稱曾）謝：可是我覺得妳也答應我用四十五萬跟我頂店，妳有沒有這樣跟我講？古：我知道，我原先是有，後來我老公說我講話都不算數，他說：「妳講什麼狗
屁話！」謝：什麼講什麼狗屁話？那這樣不就等於妳在欺騙我了嗎？我聽妳的話趕快去找
房子，妳要我快去找要不然會來不及，人家暑假就要搬進來，不快點會來不及，那我想妳要用四十五萬來頂，我才趕快去找別的地方。
古：可妳最後一次問我的時候我就沒辦法回答妳，因為我老公把我壓下來了，而且他叫我不准回答任何一句話。
：：：
古：可是在五月底跟我講的時候，我就不太能回答妳了。
：：：
謝：那時候是我請妳們支票開出來，我說那四十五萬的支票，妳把它開出來。
：：：
謝：我請妳開支票，就是這樣妳才開始躲我的。
：：：
謝：我不敢跟你老公談啦，因為你知道嗎：：：你們夫妻是一體的：：
：：：
曾：我不知道什麼狀況啊。我只知道妳要走而已啊。
：：：
謝：我不是自己要提早解約的耶，你老婆說她願意出四十五萬跟我頂讓，然後叫我趕快去找房子，然後六月三十號之前搬，是你們叫我搬，我才搬的耶。
曾：好啊，那妳繼續做啊。
：：：
曾：怎麼會是我們叫妳搬呢？妳講這樣不對吧？：：：
曾：當然是希望妳不要搬啊。
：：：
曾：四十五萬這件事情我知道，但我跟她講不行，我不要：：
：：：
細繹前開對談內容，可知古美英並未以被告代理人身份與原告洽談終止租約或頂店之事，被告亦未同意與原告提前於九十一年六月三十日終止租約或以四十五萬元頂讓原告店內裝潢設備，且從古美英嗣告知被告及其翁公頂店一事時遭二人嚴詞責難等情觀之，更可知被告對頂店或提前終止租約一事事前毫無所悉，自難認被告應負授權人責任。至證人即ＩＲＯＯ服飾公司業務開發經理丙○○雖到庭證稱：「原告有打電話告訴我，曾太太可能要自己經營，所以打算另外再承租店面。我們站在加盟店的立場，是不贊成原告如此做，有勸原告不要這樣做」、「曾太太有打電話給我，也有打電話給法國娃娃的李先生，說店面是他們自己的，她想自己做，說他與原告講好了，原告另外找店，我沒有同意，是因為新竹不能有二家代理商」、「（曾先生有無跟你們聯絡？）沒有，一直是曾太太跟我們聯絡，我見過他二次」等語，亦僅能證明古美英有意自己收回店面經營而已，核與被告無關，難認兩造已合意於九十一年六月三十日終止系爭契約。
（二）原告之妻古美英是否有權代理其夫處理系爭租賃事務及代理原告價購被告店內裝潢設備？原告是否須負授權人或表見代理責任？原告得否主張誠信原則之適用？
１、按夫妻於日常家務，互為代理人。夫妻之一方濫用前項代理權時，他方得限制之。但不得對抗善意第三人，民法第一千零三條固有明文。然就本系爭契約之簽定或終止等事宜，顯非屬夫妻日常家務代理之範圍，則原告縱與證人古美英就系爭契約之終止達成任何協議，其效力亦無法及於被告，亦無民法第一千零三條規定之適用，是原告主張其為善意第三人，被告應不得對抗等語，即不可採。
２、原告雖主張縱認被告否認有授權古美英與原告洽談終止租約之情事，亦有表見代理之適用云云。惟按民法第一百六十九條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件，最高法院四十年度台上字第一二八一號著有判例可資參照。本件古美英未曾代理被告同意於九十一年六月三十日終止租約，且被告於知悉古美英與原告洽談價購裝潢設備時立即表示反對，揆諸前揭判例意旨所示，被告自無需負表見代理之授權人責任。
３、次按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第一百四十八條第二項定有明文。本件系爭租約之承租人為原告，出租人為被告，被告若欲提前終止租約，自應以契約相對人之被告為對象，惟據上開錄音對話內容觀之，原告顯有刻意迴避與被告洽談終止租約事，而一再與被告之妻接觸之嫌，被告不同意提前終止租約，係行使其契約上之正當權利，並無違反誠信原則之問題，縱原告因之受有損害，此不利益自不得歸由被告承擔甚明。從而，原告上開主張，自無可採。
（三）原告是否僅需賠償被告一個月之租金，即得片面終止系爭租約？原告雖主張縱認係原告片面提前終止租約，依系爭租約第七條第四款之約定，原告僅需給付被告一個月租金作為賠償，即得終止云云。惟按系爭房屋租賃契約第七條第四項規定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，需得對方之同意。但乙方（指原告）應賠償甲方（指被告）一個月租金，乙方絕無異議。」，是由該條文義觀之，兩造之一方若欲解除契約，應得他造之同意，且在原告要求終止租約時，除應得被告之同意外，尚應賠償被告一個月租金甚明。本件被告並未同意原告提前於九十一年六月三十日終止租約，已如前述，系爭租約亦不因原告給付一月租金賠償即得終止。原告此部分主張亦無足採。
（四）被告是否已於九十一年六月底前遷空，原告是否遲延未辦理系爭房屋點交事宜，從而認被告係受領遲延？原告又主張依兩造租約第五條約定，押租金應於承租人遷空交還房屋後無息退還。原告已於九十一年六月底前遷空並委請律師發函促被告辦理點交事宜，被告拒絕點交，係其受領遲延，且故意以不作為方法阻該條款之事由成就，應視為其返還押租金之條件成就，被告應依約返還三十萬元之押租金云云。惟查，本件兩造並未合意於九十一年六月三十日提前終止租約已如前述，系爭租約既然繼續存在，原告即有依約給付租金，被告依約提供系爭房屋之義務，則原告於九十一年六月底發函促被告辦理點交事宜，即屬無據，被告自不負受領遲延之責任。況被告辯稱原告雖於九十一年六月底遷出系爭房屋，但仍在系爭店面門口張貼公告，載有「內有重要財物未遷移，非經許可請勿擅入，違者以竊盜、非法入侵提出告訴，君子請自重。」等文字，致被告無法收回房屋使用，而在被告向本院訴請原告遷讓房屋之訴訟中（九十二年度竹簡字第三四二號），經承審法官當庭勸諭兩造協議依現況先行點交房屋，以免日後損害繼續發生，被告乃全權委託訴訟代理人與原告訴訟代理人聯絡協調有關點交房屋事宜，並已擬妥點交切結書，經兩造訴訟代理人確認無誤後，亦因原告推拖不願辦理而作罷，遲至九十二年二月十二日經該承審法官再度勸諭下，原告始同意於當日下午將系爭房屋點交被告等情，業據提出與其所述相符之照片、切結書為證，並經本院依職權調閱本院九十二年度竹簡字第三四二號請求遷讓房屋等事件全卷查核屬實，堪信為真，足認於九十二年二月十二日辦理完成點交房屋事宜前，系爭房屋仍在被告管領、占有之狀態。綜此，系爭房屋既因是否返還押租金之爭議，以致原告遲至九十二年二月十二日始同意與被告完成系爭房屋點交事宜，應認係可歸責於原告，被告即無受領遲延責任可言。是原告此部分主張，亦無可採。
四、綜上所述，兩造間並未合意於九十一年六月三十日終止系爭契約，被告仍得向原告請求自九十一年七月一日起至系爭租約終止之日止，按月以十五萬四千元計算之租金。又查原告自九十一年七月份起即未依約繳納租金，經被告定期催告無效後業向本院訴請原告遷讓房屋等事件，並主張以起訴狀繕本之送達日即九十一年十一月二十七日為向被告終止租約之意思表示，業據本院依職權調閱本院九十二年度竹簡字第三四二號請求遷讓房屋等事件查核無誤，是兩造租賃契約應於九十一年十一月二十七日始行終止。再者，本件原告以返還押租金作為拒絕返還系爭房屋之事由，遲至九十二年二月十二日始完成系爭房屋之點交事宜已如前述，被告於前開九十二年度竹簡字第三四二號訴訟中，亦向原告請求給付自租約終止日起（九十一年十一月二十八日）至九十二年二月十二日止，按相當於每月租金十五萬四千元計算之損害金，合計三十八萬五千元，亦非無理。查系爭如附表所示之支票五紙係原告用以支付九十一年七月至十一月份之租金支票，而押租金之目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件押租金於抵充前開損害賠償金及原告積欠之租金後，已無餘額。從而，原告起訴主張被告應給付原告七十五萬元（押租金三十萬元、頂讓金四十五萬元）及自起訴狀繕本送達翌日起至給付日止，按年息百分之五計算之利息，並返還原告所簽發如附表所示之支票五紙，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，亦應予以駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 一 月 二 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法 官 楊明箴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 許麗汝中 華 民 國 九十三 年 一 月 十九 日