臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第八九八號
原 告 乙○○訴訟代理人 成介之律師
甲○○複 代理人 丁○○被 告 北區房屋仲介股份有限公司法定代理人 戊○○被 告 己○○共 同訴訟代理人 丙○○被 告 辛○○兼訴訟代理人 庚○○右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年八月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：聲明：
㈠被告等應連帶應給付原告新台幣（下同）九十二萬七千元，及自民國八十九年十一月二十九日起至清償日止以年息百分之五計算之利息。
㈡被告北區房屋仲介股份有限公司（下稱北區房屋）應給付原告一百八十五萬四千元及自八十九年十一月二十九日起至清償日止以年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
陳述：
㈠被告北區房屋之仲介業務員被告己○○於八十九年十一月十日，前往原告所承租新
竹市○○○街○○號（下稱系爭房地）處，透露房東即屋主麥郭秀梅欲出賣系爭房地，並告知原告既為系爭房地承租人，享有優先其他購買者與屋主議價、買賣權限，因原告承租系爭房地開設洗衣店多年，已有固定客源，有意購買系爭房屋，遂先與麥郭秀梅洽談承買，惟麥郭秀梅謂其已委託被告北區房屋代為銷售，請原告直接與北區房屋聯繫。原告遂向被告北區房屋洽詢系爭房地仲介事宜，並由被告己○○承辦。八十九年十一月十一日被告己○○先告知麥郭秀梅願以一千八百萬元之價格出售系爭房地，後再以稱正確金額應為二千萬元，原告均表示願意承購，被告己○○知悉原告對系爭房地需求之迫切性後，即以無購買系爭房地真意之另組客戶即被告庚○○及辛○○亦想購買系爭房地開設餐廳為由，慫恿原告不斷加價，及至原告加價至二千零八十萬元後，方表示願代為向屋主斡旋，事後被告己○○告知原告麥郭秀梅於八十九年十一月二十四日將至新竹，當日會正式代原告與其議價，並與他組客戶競價。原告即於十一月二十四日至被告北區房屋北大店營業所，當場簽署議價委託書，委託議價金額為二千零八十萬元，並提出台灣土地銀行開立面額二百萬元之本行支票一紙，由北區房屋北大店經理唐仁楚單獨外出與麥郭秀梅洽談購屋事宜，後唐仁楚返回店內表示原告及另組客戶均未成交，但毋庸將銀行本行支票退回銀行，並謂：「三天後房東將再度南下至新竹洽談簽約事宜，屆時原告出價若比另組客戶高，即可排除競價」，迄十一月二十八日被告己○○又至原告店中要求原告再度加價，而原告因價格太高無力購買，向被告己○○表示將向法院主張優先承買權以尋求解決後始突然轉變態度，表示願以二千零九十萬元說服屋主，應可成交，並於同年十一月二十九日原告到北區房屋經國店要議價簽約時，出示出賣人為被告庚○○，內容已填載完畢僅待原告簽章之房地買賣契約書，告知系爭房地本已由被告庚○○購得，然經其努力協調表示原告亟需系爭房地繼續經營洗衣店，方說服被告庚○○放棄承購，轉由原告購買，並以原屋主出售價金為契約總價，原告一時不察，遂簽下買賣契約。及至原告向麥郭秀梅詢問細節，始知麥郭秀梅根本不知原告有出價，其於十一月二十四日至新竹簽約時，僅有庚○○一組承買人，成交價格僅為二千萬元，原告方知被告以低於原告所出價格先暗自將系爭房地作成不實之買賣契約出售與被告庚○○及辛○○，再迅速轉手與原告以賺取差價及二次仲介服務費，致原告多付出九十萬元之價金及六十二萬七千元之仲介服務費，故被告等共同以不法之手段侵害原告之財產權，致原告受有損害，應對原告負連帶賠償責任，又被告北區房屋為被告己○○之雇主，且依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項之規定，被告北區房屋與己○○應負連帶賠償責任，爰依民法第一百八十四條第一項前段及同法第一百八十五條、第一百八十八條第一項及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項之規定，請求被告等對原告連帶賠償損失共計九十二萬七千元。
㈡另本件被告北區房屋為提供服務之企業經營者，原告則為買受服務之消費者，係有
消費關係，而被告北區房屋故意以不法手段侵害消費者利益，導致消費者權益受損而提起訴訟，當為消費訴訟。被告北區房屋為一知名房屋仲介公司經營者，對其仲介之房地，至少應本於法令之要求，以誠信原則為委託者服務，然被告北區房屋卻違背重要交易事項隱匿不告知原告，致原告陷於錯誤近而以高於市價及原告預期之價格買受系爭房地並給付全部價金，造成嚴重損害，被告北區房屋之惡性不可謂不大。是以，本件原告對被告北區房屋等請求所受損害二倍之懲罰性賠償金，應屬合法有據。又依不動產經紀業管理條例第十九條規定：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬。．．．其以收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人。」故原告爰依前開法條及消費者保護法第五十一條之規定，求為判決被告加倍返還如聲明第二項所示金額。
證據：提出台灣土地銀行銀行本票乙紙、買賣議價委託書、被告庚○○與麥郭秀梅
不動產買賣契約書、原告與被告庚○○不動產買賣契約書、證明書（以上均為影本）各一份為證。
貳、被告方面：聲明：原告之訴駁回。
陳述：
㈠被告庚○○、辛○○部分：
被告庚○○及辛○○夫妻於新竹市○○街○○號租屋經營水電材料行多年，八十七年間即以口頭要求訴外人北區房屋員工陳施妤替被告夫妻代覓被告租屋附近之店面，八十九年十一月左右陳施妤告知被告夫妻系爭房地之屋主已委託北區房屋出售系爭房地，並向被告夫妻查詢是否有意購買，被告夫妻得知此訊息後由辛○○於八十九年十一月十日簽立買賣議價委託書欲以二千萬元購買系爭房地，嗣陳施妤通知被告系爭房地成交，惟因屋主出國乃另訂於八十九年十一月二十四日簽訂正式之不動產買賣契約書，並於當日交付簽約金新竹國際商業銀行二百萬元之支票，簽約後給付北區房屋服務費六十萬元，並於八十九年十二月二十八向新竹市地政事務所送件辦理過戶。因於簽訂前開買賣契約書後，北區房屋人員多次向被告夫妻表示原告強烈希望可購買系爭房地，若未購得系爭房屋恐將拒絕遷出該屋，被告夫妻審慎考慮後，乃於八十九年十一月二十八日簽立不動產專任委託銷售契約書委託北區房屋銷售系爭房地，委託售價為二千五百萬元，隔日與原告簽定不動產買賣契約書，成交總價為二千零九十萬元。被告夫妻與原屋主簽立買賣契約時不知有其他購屋者，事後係因北區房屋人員多次告知原告購買系爭房屋之意願，被告夫妻顧慮鄰居情誼及深恐原告拒絕遷讓房屋之情況下，始將系爭房屋出售原告，並無任何為違法侵害原告之行為，且原告於簽訂買賣契約時清楚知悉賣方為被告夫妻，且簽完約後多次與原告碰面並討論尾款給付方式，原告亦無針對此筆買賣有任何微詞。從而，原告之主張為無理由。
㈡被告北區房屋、己○○部分：
⒈系爭房地之屋主麥郭秀梅於八十九年十月三十一日簽立不動產專任銷售委託契約書
，以總價二千五百萬元委託被告北區房屋代為銷售系爭房地，嗣被告辛○○於八十九年十一月十日至被告北區房屋營業所簽立買賣議價委託書欲以總價二千萬元購買系爭房地，翌日，屋主同意以二千萬元價格出售系爭房地，惟因屋主將出國買賣雙方乃約定於八十九年十一月十四日至被告北區房屋新竹分公司簽定正式之不動產買賣契約書。
⒉另八十九年十一月中旬，被告己○○至原告開立於系爭房地之洗衣店送洗衣物，原
告向被告己○○打聽系爭房地是否已委託被告出售，被告己○○不確定但同意稍晚替原告求證，約二、三日後被告己○○至原告店內取衣物時，告知原告系爭房地確由被告北區房屋代售中，但已於內部停止帶看（指此物件已不得再行銷售），當時原告雖曾表明有意購買系爭房地，但未表明購屋金額，直至八十九年十一月二十四日得知屋主與被告庚○○將於該日簽約，始主動要求簽立買賣議價委託書，但被告己○○向原告說明系爭房地已成交，將只有在庚○○與屋主因突發事故取消簽約時，才會為原告向屋主議價成交此筆買賣，原告仍簽立買賣議價協議書欲以總金額二千零八十萬元委託被告北區房屋代其議價購買系爭房地，協調金額為二百萬元，被告亦特於前開買賣議價委託書中記載：「雙方知悉本協調為第二順位，如溝通不成原金退還」，嗣當日庚○○與屋主簽訂正式不動產買賣契約書，被告即將前開買賣議價委託書作廢並將協調金退還原告。因原告仍表示要購買系爭房地，否則將拒絕自系爭房屋遷出，被告北區房屋多次告知庚○○，而庚○○因顧慮鄰居情誼及深恐原告拒絕遷讓房屋而無法順利進住系爭房地，終於八十九年十一月二十八日簽立不動產專任委託銷售契約書欲以二千五百萬元出售系爭房地，八十九年十一月二十九日庚○○同意以二千零九十萬元出售系爭房地後，被告北區房屋隨即通知原告，由原告簽立承買確認書確認以二千零九十萬元購買系爭房屋，並同意支付六十二萬七千元之服務費與被告，同日原告與庚○○簽訂正式不動產買賣契約書。
⒊本件原告稱以二千零九十萬元購得系爭房地，係因被告等人故意侵害原告財產權，
造成原告之損失云云，然本件原告購屋事實，全係由原告主導及堅持，且買賣之事實皆有書面資料可證，原告卻稱被告以欺騙隱瞞重要事實等引人錯誤之方法欺騙原告，實與事實不符。況而原告初出價乃二千零八十萬元，最後雖以二千零九十萬元成交多出十萬元，然終能如願購得房屋而保住多年之客戶，保得之利益不可計數，綜上諸情，原告實無損失可言，被告北區房屋及己○○並無侵害原告權利。
證據：提出麥郭秀梅八十九年十月三十一日不動產專任委託銷售契約書、被告辛○
○八十九年十一月十日買賣議價委託書、被告庚○○與麥郭秀梅不動產買賣契約書、原告八十九年十一月二十四日買賣議價委託書、被告庚○○不動產專任委託銷售契約書、原告承買確認書、原告與被告庚○○不動產買賣契約書、證明書、確認書各一份為證。
叁、本院依職權調閱向新竹國際商業銀行查詢該行００五六之五帳戶之戶名及支票號
碼ＡＡ0000000至ＡＡ0000000支票係由何人兌領，並調閱本院九十一年度自字第六五號刑事卷全卷（下簡稱本院刑事卷）及臺灣新竹地方法院檢察署九十二年度偵續字第四一號偵查卷（下簡稱偵查卷），另向新竹市地政事務所調取麥郭秀梅與被告庚○○系爭房地移轉登記資料。
理 由本件原告主張：被告北區房屋仲介股份有限公司之仲介業務員被告己○○於八十九
年十一月十日，前往原告所承租系爭房地告知屋主麥郭秀梅欲出賣系爭房地，原告經考慮後於八十九年十一月十一日委由被告己○○告知願以二千萬元購買，詎被告己○○知悉原告對系爭房地需求之迫切性後，竟以無購買系爭房地真意之另組客戶被告庚○○及辛○○作為競價對象，慫恿原告不斷加價，及至原告加價至二千零八十萬元後方表示願代為向屋主斡旋，嗣後並藉故使原告誤信提高買價達二千零九十萬元，惟原告於同年十一月二十九日至被告北區房屋經國店議價簽約時，卻出示出賣人為被告庚○○內容已填載完畢僅待原告簽章之房地買賣契約書，原告一時不察，遂簽下買賣契約，及至原告向麥郭秀梅詢問細節，始知麥郭秀梅根本不知原告有出價，被告北區房屋係以低於原告所出價格先暗自將系爭房地作成不實之買賣契約出售與被告庚○○及辛○○，再迅速轉手與原告以賺取差價及二次仲介服務費，致原告多付出九十萬元之價金及六十二萬七千元之仲介服務費。故被告等共同以不法之手段侵害原告之財產權，致原告受有損害，依民法第一百八十四條第一項前段及同法第一百八十五條、第一百八十八條第一項，應對原告負連帶賠償責任，又被告北區房屋為被告己○○之雇主，依不動產經紀業管理條例第二十六條第二項之規定，亦應與被告己○○負連帶賠償如訴之聲明第一項所示之金額。又被告北區房屋為提供服務之企業經營者，竟故意以不法手段侵害消費者利益，導致原告權益受損，應依不動產經紀業管理條例第十九條、消費者保護法第五十一條之規定，賠償原告如訴之聲明第二項所示金額等語。
被告庚○○、辛○○抗辯稱：被告夫妻於新竹市○○街○○號租屋經營水電材料行
多年，八十九年十一月左右由被告北區房屋公司員工陳施妤告知麥郭秀梅委託出售隔鄰之系爭房地，被告辛○○乃於八十九年十一月十日簽立買賣議價委託書欲以二千萬元購買系爭房地，嗣陳施妤通知被告系爭房地成交，惟因屋主出國乃另訂於八十九年十一月二十四日簽訂正式之不動產買賣契約書，並於八十九年十二月二十八向新竹市地政事務所送件辦理過戶，惟因簽訂前開買賣契約書後，被告北區房屋人員多次向被告夫妻表示原告強烈希望可購買系爭房地，若未購得系爭房屋恐將拒絕遷出該屋，被告夫妻審慎考慮後，乃於八十九年十一月二十八日簽立不動產專任委託銷售契約書委託北區房屋銷售系爭房地，委託售價為二千五百萬元，隔日與原告簽定不動產買賣契約書，成交總價為二千零九十萬元，被告夫妻與麥郭秀梅簽立買賣契約時不知有其他購屋者，僅因顧慮鄰居情誼及深恐原告拒絕遷讓房屋之情況下，始將系爭房屋出售原告，並無任何為違法侵害原告之行為等語。被告北區房屋、己○○則以：系爭房地之屋主麥郭秀梅於八十九年十月三十一日簽立不動產專任銷售委託契約書，以總價二千五百萬元委託被告北區房屋代為銷售系爭房地，嗣被告辛○○於八十九年十一月十日至被告北區房屋營業所簽立買賣議價委託書欲以總價二千萬元購買系爭房地，翌日麥郭秀梅即同意以二千萬元價格出售系爭房地，惟因屋主將出國買賣雙方乃約定於八十九年十一月十四日至被告北區房屋新竹分公司簽定正式之不動產買賣契約書。而原告直至八十九年十一月二十四日得知麥郭秀梅與被告庚○○將於該日簽約，始主動要求簽立買賣議價委託書，但被告己○○向原告說明系爭房地已成交，將只有在庚○○與屋主因突發事故取消簽約時，才會代為向屋主議價，原告明知而仍願簽立買賣議價協議書以總金額二千零八十萬元委託議價，庚○○因顧慮鄰居情誼及深恐原告拒絕遷讓房屋而無法順利進住系爭房地，終於八十九年十一月二十八日簽立不動產專任委託銷售契約書欲以二千五百萬元出售系爭房地，並於八十九年十一月二十九日庚○○同意以二千零九十萬元出售系爭房地後，由原告簽立承買確認書確認以二千零九十萬元購買系爭房屋及簽訂正式不動產買賣契約書。故原告買受系爭房屋全係因原告之主導及堅持，其並無以欺騙隱瞞重要事實等引人錯誤之方法欺騙原告等語，資為抗辯。
下列事實為兩造所不爭執，並有麥郭秀梅八十九年十月三十一日不動產專任委託銷
售契約書、被告辛○○八十九年十一月十日買賣議價委託書、被告庚○○與麥郭秀梅不動產買賣契約書、原告八十九年十一月二十四日買賣議價委託書、被告庚○○不動產專任委託銷售契約書、原告承買確認書、原告與被告庚○○不動產買賣契約書各一份在卷可稽，自堪信為真實：
㈠訴外人麥郭秀梅於八十九年十月三十一日簽署不動產專任銷售委託契約書，委託被告北區房屋公司仲介銷售系爭房地。
㈡被告辛○○簽立之買賣議價委託書委託議價金額為二千萬元，被告庚○○並於八十
九年十一月二十四日以二千萬元之買價與麥郭秀梅簽訂正式之不動產買賣契約書。㈢原告於八十九年十一月二十四日下午一時二十分，在被告北區房屋北大店簽立出價
二千零八十萬元之買賣議價委託書，同時交付現金二百萬元之銀行商業本票一紙作為定金。又再於八十九年十一月二十八日出價二千零九十萬元，並於翌日即八十九年十一月二十九日下午一時許，與被告庚○○之代理人鄭美蓮簽立價金為二千零九十萬元之系爭房地買賣契約合約書，同時支付被告北區房屋公司服務費六十二萬七千元。
本件爭點及本院判斷：
㈠被告庚○○與辛○○是否有購買系爭房地之真意？
被告庚○○及辛○○抗辯：伊在系爭房地隔鄰經營水電材料行，欲尋覓較寬廣店面與置放材料空間，適被告北區房屋仲介業務員陳施妤於八十九年十一月初告知系爭房地屋主麥郭秀梅有委託出售，經評估後於八十九年十一月十日下午十八時許簽立買賣議價委託書予陳施妤，表明願意出價二千萬元購買系爭房地，並同時交付面額五十萬元支票為斡旋金，逾二日後陳施妤轉知屋主麥郭秀梅同意以二千萬元出售系爭房屋，惟需等待屋主返國後簽約，迄於八十九年十一月二十四日始由庚○○出面與麥郭秀梅簽立買賣契約合約書，並當場支付簽約款及第二期款，面額共計四百萬元之支票予麥郭秀梅，另給付仲介服務費六十萬元予北區房屋等情，業據提出八十九年十一月十日十八時與陳施妤簽立之買賣議價委託書、八十九年十一月二十四日簽立之買賣契約合約書附卷為憑，原告雖否認被告庚○○與辛○○有購買系爭房屋之真意。然查：
⒈觀之前開庚○○與麥郭秀梅簽署之買賣契約合約書付款明細表載明麥郭秀梅確已簽
收第一、二期款共四百萬元，包含面額九十萬元、九十萬元、九十萬元、八十萬元、五十萬元，支票號碼為ＡＡ0000000至ＡＡ0000000支票共五張，而上開五張支票確實為被告庚○○於新竹國際商業銀行之００五六之五帳戶所支付，有新竹國際商業銀行九十二年九月十九日竹商銀北新字第二七二之一號函暨所附歷史資料查詢表及支票影本在卷可稽，且麥郭秀梅於本院刑事庭訊問時亦證實：「上開五張支票，除將其中面額八十萬元支票轉交予北區房屋以支付買價價格百分之四服務費外，其餘支票均已兌現」等語（見本院刑事卷第三五七、三五八頁）。則被告庚○○、辛○○已因與麥郭秀梅達成買賣系爭房地之契約而交付部分價金之情，至堪採認。
⒉被告北區房屋公司員工吳澤貴於偵查中結證稱：「麥郭秀梅是我的客戶，她委託我
代為銷售她的房屋，當時有一個客戶出價二千萬元，但是哪一個客戶要買，我並不清楚，因為買方是由銷售部門負責，而賣方則由我開發部門負責，由於二千萬元剛好符合麥郭秀梅之價格，我就於八十九年十一月十一日上台北跟她談，問她何時來新竹簽買賣契約？因她隔天要出國，便說等她回國後再來新竹簽買賣契約，當天她就已經同意要賣給庚○○了，並簽下買賣契約書，但那時她還不知道買方是誰，連我也不知道，直到麥郭秀梅回國後，才於八十九年十一月二十四日與庚○○親自簽約，簽約時我有在場，．．．。」等語，與同為被告北區房屋公司員工之陳施妤於偵訊所陳：「我只是居間介紹庚○○向麥郭秀梅購買該屋，因為庚○○住在該屋隔壁，她早於八十六、七年間就委託我幫她找房子，等到北區房屋在八十九年十月底接到麥郭秀梅委託賣那棟房子時，我覺得適合庚○○，就於八十九年十一月十日前幾天介紹給她，她在八十九年十一月十日當天向我填寫出價單，並由她先生辛○○在出價單上簽名，且開了一張五十萬元的支票，約定如果價錢跟屋主談妥了，那五十萬元就轉為定金，當時我並不知道原告也想買那棟房子，因為我雖在北大分店工作，但原告是另找己○○仲介，此事我並不知情，也不知道他們出價多少，而麥郭秀梅則是委託師大分店開發部門吳澤貴代為銷售該屋，在我們收了廖秀鳳的出價單後，第二天即十一月十一日，吳澤貴就去台北跟麥郭秀梅談妥價格了，吳澤貴回來後跟我說麥郭秀梅已經同意以二千萬成交，我是一直到麥郭秀梅回國後在八十九年十一月二十四日簽約當時，才知道己○○那一組客人也喜歡那棟房子，但庚○○在公司裡仍算是第一順位優先成交之客戶」等語及於本院刑事庭訊問時所證：伊於八十九年十一月四日、五日許知悉系爭房屋出售情形即主動與被告庚○○夫妻聯繫，據彼等回覆稱很理想，並簽署買賣議價委託書出價二千萬元，之後一、二天伊聽開發部門吳澤貴說二千萬元成交沒問題，但屋主好像出國去等語（見本院刑事卷三九
七、三九八頁）互核相符，並有被告辛○○於八十九年十一月十日出具之買賣議價委託書一份附卷為憑。又證人麥郭秀梅於本院刑事庭證稱：「（問：出國之前有無同意用二千萬元價格賣房屋？）我說至少要二千萬元才願意賣。」、「（問：有無簽授權書給吳澤貴？）有。簽最低價錢二千萬元。」等語。足見麥郭秀梅於出國前即已與被告北區房屋約明只需二千萬元即得成交，且麥郭秀梅係於八十九年十一月十一日出國至同年月十八日返國，有出入境記錄附於刑事卷內可考（見本院刑事卷第三九一頁），核其所為證述與吳澤貴及陳施妤所陳亦大致相符。此外，並有麥郭秀梅八十九年十月三十一日之不動產專任委託銷售契約書、被告辛○○八十九年十一月十日之買賣議價委託書。以麥郭秀梅與兩造就本件紛爭並無利害關係，僅為單純之房屋出賣人，所為證述自值採信；至吳澤貴及陳施妤雖為被告北區房屋公司之員工，但所陳各節既屬一致且與麥郭秀梅所證相合，自不得僅以其為被告北區房屋之受僱人即否定其證言之真實性。從而，被告庚○○夫妻於至遲於八十九年十一月十日即明確表示願以二千萬元購買系爭房地，而麥郭秀梅於八十九年十一月十一日前則已向被告北區房屋承諾願意最低價二千萬元成交等情，均可認定。
⒊按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第二百四十八條
定有明文。次按被告辛○○所簽立之買賣議價委託書上載明：「…賣方同意以該價格出售時…該協調金視為定金之一部分…。」等語，而訴外人麥郭秀梅與「北區房屋」簽訂之卷附專任委託銷售契約書第十條亦約定：「甲方（麥郭秀梅）同意買賣契約於乙方（「北區房屋」）收受定金時成立生效」等語。查麥郭秀梅於八十九年十一月十一日前同意以二千萬元出售系爭房地時，被告辛○○及庚○○依買賣議價委託書第二點所支付之協調金五十萬元（支票號碼：ＡＡ0000000）即已轉成定金，依前開專任委託銷售契約書第十條約定，故被告庚○○夫妻與麥郭秀梅之買賣契約於八十九年十月十一日已然成立，僅因麥郭秀梅出國雙方始延至同年十二月二十四日簽訂正式之書面不動產買賣契約甚明。原告雖主張：麥郭秀梅於前開刑事庭證述時表明出國後才知道有人要購買系爭房地云云，然麥郭秀梅與被告北區房屋間既有如上約定，且上開約定僅以被告北區房屋所仲介之買方價格與被告麥郭秀梅委託之最低價格合致即得認契約成立，本不以麥郭秀梅知悉買方為何人及出價若干為必要，而被告北區房屋抗辯基於商業機密不可能告知麥郭秀梅買方詳細資料以免私下成交乙節亦與常情無違。矧麥郭秀梅亦證實於出國前吳澤貴確有與其洽談以確認售價之行為，則原告僅執麥郭秀梅此部分證述作為否認被告庚○○夫妻與麥郭秀梅於八十九年十一月十一日前即成立買賣契約之依據，自不足取。又原告另謂：被告辛○○所簽依買賣議價委託書可能為事後補作云云，然無非係臆測之詞，復未能舉證供本院審酌，要嫌無據。從而，被告庚○○夫妻與麥郭秀梅之買賣契約於八十九年十一月十一日前即已成立之事實，仍堪採認。
㈡被告等是否故意隱匿原告之出價以使原告陷於錯誤提高出價？⒈原告雖主張其業於八十九年十一月十一日即出價二千萬元委請被告己○○與屋主麥
郭秀梅議價以購買系爭房地，係被告北區房屋及己○○刻意隱匿原告之出價云云。然查，原告係遲至同年十一月二十四日十三時二十分許，始與被告己○○簽訂買賣議價委託書之情，有議價委託書一紙附卷可稽。對此，原告雖稱：係被告己○○告以價格還可以談所以才遲延簽署議價委託書云云，不僅為被告北區房屋及己○○所否認，且衡諸常情，倘原告明知麥郭秀梅已委託被告北區房屋銷售系爭房地並有強烈之購買意願，豈會單憑被告己○○前述陳詞即遲不簽署影響其議價權利至鉅之議價委託書？況就房屋仲介公司之立場言，簽署買賣議價委託書與否，不僅切關買賣得否成立，更關乎業務員仲介報酬之收取，縱如原告所陳於八十九年十一月十一日即表示願以二千萬元購買系爭房地，其所為出價並無高於被告庚○○夫妻，被告北區房屋如有拉抬價格之意，本可以藉此促使於相近時期出價之兩方競價，被告己○○身為被告北區房屋之業務員，亦理應唯恐原告反悔而無推辭不使原告簽署議價委託書而坐待交易機會流失之可能。此外，原告即未能提出其他有利之證據供本院審酌，故其主張於八十九年十一月十一日曾為出價乙節，不足採信。
⒉次查，原告出具與被告北區房屋之買賣議價委託書上已載明：「雙方知悉本協調為
第二順位，如溝通不成原金退還」等語，有該買賣議價委託書一份在卷可據，足見原告於八十九年十一月二十四日簽署時早已知悉其簽約僅係候補之性質；又原告所出具予北區房屋之卷附服務費用證明書亦已明確記載：「本人知悉此物件為新購物件，尚未辦理所有權移轉登記，惟因本人為前開房地之長期租客有生意業務之需要，特委託北區房屋仲介股份有限公司協調購買前開房地．．．。」等語，以上開文字明確載明「新購物件」、「尚未辦理所有權移轉登記」，如原告主觀上認為僅係一般委託仲介之情形，實無需為上開載述並使用委託被告「協調」之用語。至原告雖主張上開文件係一時不察方簽署云云，然原告並非愚魯或毫無社會經驗，如認為就上開記載不實，要無不加質疑即輕率簽名之理。故原告主張係因被告之詐欺行為於簽約當天才知道屋主並非麥郭秀梅云云，並不可信。至原告又以：伊認為北區房屋隔絕了伊與屋主之間的溝通，如果伊和屋主直接溝通的話，麥郭秀梅應該會直接就買給伊，不會轉一手再賣給伊，伊找麥郭秀梅的時候，她稱要直接找被告北區房屋，但伊事後得知是被告北區房屋稱伊出價一千八百萬元，所以伊認為麥郭秀梅當初是誤認伊只出價一千八百萬元才不賣給伊等語，然麥郭秀梅於本院九十一年度自字第六五號刑事案件訊問時全未提及於與被告庚○○締結買賣契約前曾有其他買方與其接洽，且訴外人麥郭秀梅既早於八十九年十月三十一日即已將系爭不動產專任委託被告北區房屋公司銷售，有不動產專任銷售委託契約書一份在卷可考，依約本不得擅自再與他人締約，故麥郭秀梅對原告告稱需透過被告北區房屋洽談，亦係為符合專任委託銷售契約之旨，難認係被告北區房屋不法行為所致，故原告前開陳述亦不可取。
⒊參以訴外人麥郭秀梅早於八十九年十一月十一日與被告庚○○即成立買賣契約乙節
，既經認定，依麥郭秀梅於八十九年十月三十一日簽署之卷附不動產專任銷售委託契約書第十條之約定，其如欲違約轉而出售予原告，依約除應賠償被告庚○○定金五十萬元外，仍須支付北區房屋服務費八十萬元，合計前述違約賠償金額已高於原告所提出之溢價，故姑不論被告北區房屋是否於八十九年十一月十一日後有無不告知原告出價之行為，縱麥郭秀梅知悉上情，仍不至於與被告庚○○解約以轉售予原告。況倘麥郭秀梅如違約不出售予庚○○，除前述仍需支付之服務費外，被告北區房屋因原告之成交仍得依買賣議價委託書自原告處收取仲介報酬，並不因此而增加其獲利。從而，被告北區房屋亦難認有無隱匿原告出價之強烈動機。
㈢被告等是否有不當重複收取仲介報酬及賺取差價之行為？⒈查被告北區房屋協調被告庚○○、辛○○將系爭房地再出售原告，既僅有仲介費之
收取，並無違反法規收取差價之情形，且縱因系爭房地之二度交易收取兩次仲介費之情形，然既為先後不同交易，仲介費支付之人亦不相同，要難指為不當重複收取仲介費用甚明。則原告主張被告北區房屋違反不動產經紀業管理條例第十九條之規定收取差價及二次仲介服務費，尚非可採。
⒉又原告於八十九年十一月二十四日簽立買賣議價委託書，即委託北區房屋以二千零
八十萬元議價，可認原告當時已有二千零八十萬元買受系爭房地之意，迨其於八十九年十一月二十九日以二千零九十萬元簽約買受系爭房地，縱有加價之事實，亦僅增加十萬元之價差，反觀訴外人麥郭秀梅簽收被告與庚○○之第一、二期款共四百萬元，包含面額九十萬元、九十萬元、九十萬元、八十萬元、五十萬元支票各一張既均有兌現，則被告庚○○、辛○○焉會僅因貪圖該十萬元之價差（甚或考量因此所得增加之全部價額九十萬元），而甘冒原告於簽約前改變心意不買之風險及詐欺罪之刑責，遽行支付四百萬元之鉅款以配合被告北區房屋及己○○？蓋如原告突表明不願再購買，被告庚○○、辛○○不僅無法收回已支付之四百萬元，更須負擔餘款一千六百萬元之給付義務，衡酌其犯罪所得之利益及負擔之風險，益見被告庚○○、辛○○否認有虛偽買賣乙節，應非子虛。另原告本為系爭房地之承租人，是被告庚○○、辛○○陳稱：在慮及鄰居情誼及深恐原告拒絕遷讓房屋而無法順利進住之情況下，始同意再將系爭房地轉賣予原告，但因已給麥郭秀梅二千萬元，又已付六十萬元仲介費，加上其他房屋稅、契稅、代書費及我解除定存之損失估計三十萬元等語，尚與常情相合，縱其出售價格與自原屋主處購買價格差距九十萬元，仍難謂係不合理之差價。從而，原告主張被告等以低於原告所出價格先暗自將系爭房地作成不實之買賣契約出售與被告庚○○及辛○○，再迅速轉手與原告以賺取差價及二次仲介服務費等語，皆非可採。至由本院依職權調取之麥郭秀梅與被告庚○○系爭房地移轉登記資料觀之，其送件辦理移轉登記之時間於原告與被告庚○○締結買賣契約之後，但被告庚○○所支付與麥郭秀梅之第一、二期價款，最後一筆既於八十九年十二月十一日始由麥郭秀梅兌領（支票號碼ＡＡ0000000，面額九十萬元，參見卷附新竹國際商業銀行九十二年九月十九日竹商銀北新字第二七二之一號函所附歷史資料查詢表），則依雙方買賣契約第五條第一項、第二項之約定，自於斯時起方得開始辦理所有權移轉登記，故被告庚○○於八十九年十二月二十八日始辦理所有權移轉登記之事實，不足據為有利原告之認定，併此敘明。
綜上所述，被告庚○○、辛○○確有買賣系爭房地之真意，並早於原告向麥郭秀梅
出價前即已與麥郭秀梅成立買賣契約；而原告主張被告北區房屋及己○○有隱匿原告之出價以誤使其提高出價乙節，並非可信，且被告北區房屋及庚○○、辛○○亦無不當重複收取仲介費或賺取差價之行為。從而，原告依民法第一百八十四條第一項前段及同法第一百八十五條、第一百八十八條第一項、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項及同條例第十九條、消費者保護法第五十一條之規定，求為命被告連帶給付如訴之聲明第一項、被告北區房屋給付如訴之聲明第二項所示之判決，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十一 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭
法 官 鄭子俊右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 林美足中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十一 日