臺灣新竹地方法院民事判決 九十一年度訴字第九一二號
原 告 甲○○被 告 乙○○○○○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十二年九月二十二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地內，即如土地複丈成果圖編號２部分之本造一層平房，面積三一五點六三平方公尺，遷讓交還原告。
（二）被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地內，如土地複丈成果圖編號１部分之墳墓面積一七四點六五平方公尺，遷空回復土地原狀，返還基地予原告。
（三）被告應將坐落新竹市○○段○○○○號土地內，如土地複丈成果圖編號３、４、５、６、７部分之地上物拆除，返還基地予原告。
（四）被告應給付原告新台幣（下同）十四萬七千三百五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房屋及基地之日止，按月給付二千四百五十六元。
二、陳述：
（一）原告於民國六十一年五月十六日與壹善寺（後變更名稱為一善堂即被告）訂立買賣契約，買受原編新竹縣香山段一三五一之五地號（現為新竹市○○段○○○○號），面積一點一五九○公頃之土地暨地上本國式木造平房七十一坪（原編門牌新竹縣香山鄉朝山村九鄰頂寮一號稅籍第○一二二四號，現門牌號碼為新竹市○○路○巷○弄○號），及土造平房二二點三八坪（前編門牌同前號即稅籍第○一二二五號，現該房屋外並未掛有門牌），並以確定判決辦理所有權移轉登記完畢。出賣人並於出賣後，將上開房地點交予原告。
（二）惟被告之新管理人鄭江如花，事後卻藉詞興訟，提起返還所有權訴訟，歷經本院以七十六年度訴字第一一四六號、台灣高等法院七十七年度上字第六四○號、最高法院七十八年台上字第三四六號、台灣高等法院七十八年上更（一）字第八五號、最高法院七十九年台上字第一七六七號、台灣高等法院七十九年度上更（二）字第二五四號、最高法院七十九年度台上字第六六一號等判決，而判決被告敗訴確定。
（三）被告自提起本院七十六年度訴字第一一四六號訴訟起，即復行占有上開房屋，並於其夫即訴外人鄭紹棠亡故後，故意將訴外人鄭紹棠葬於上開土地內，以阻撓原告行使土地權利。而上開房屋及土地，既為原告所有，被告無權占有，自應遷讓房屋交還原告，並將訴外人鄭紹棠之填墓遷空回復土地原狀，交還該土地。
（四）又被告無權占有上開房屋及土地，自應賠償原告自無權占有之日起至返還房屋、交還基地之日止，相當於房屋及土地租金之損害金。查上開房屋計三一五點六三平方公尺，上開土地八十六年七月迄今申報地價為每平方公尺五百零四元，年租金依土地法第九十七條以土地及建築物申報總價年息百分之十計算，被告每月給付相當於租金之損害金為一千三百二十六元（
315.63x504x0.1/12=1326），爰僅追討起訴之日前五年內之租金，即七萬九千五百三十九元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還房屋之日止，相當於每月租金之損害金。
（五）至於被告以墳墓及前述編號３、４、５、６、７地上物無權占用基地部分，面積合計二六九點○九平方公尺，上開土地自八十六年七月迄今申報地價為每平方公尺五百零四元，年租金依土地法第九十七條以土地申報總價年息百分之十計算，被告每月應給付相當於租金之損害金為一千一百三十六元（269.09x504x0.1/12=1130），為免爭議，原告僅追討起訴之日前五年內之租金，即六萬七千八百十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還上開土地為止，相當於每月租金之損害金。
（六）對被告抗辯之陳述：⑴原告不知訴外人鄭紹棠有向本院提存，且縱其有提存，原告亦未領取該筆提存金。
⑵上開房地於買賣契約簽立後，依買賣契約第七條之約定，代表已經點交，
且六十一年間已經辦理契稅繳納，另外被告一善堂的寺廟登記證也在原告處，故已點交完畢。是在第二次簽約後，原告將尾款付清時，被告當時之管理人鄭紹棠就已經親自將上開房地點交給原告。
三、證據：提出買賣契約、人工土地登記簿、土地登記謄本、地價謄本各一件及房屋稅籍資料二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）兩造間就上開房地之買賣契約並未有效成立，因當時上開房地是屬於寺廟之財產，不是私人財產，依寺廟監督條例第八條之規定，寺廟之財產，非經信徒大會決議後呈請主管機關核准後，不得任意處分，故出賣房地之行為違反寺廟監督條例第八條之規定，故屬無效。且嗣後被告亦已該買賣契約不成立，將上開房地所受領之買賣價金之三倍金額向本院提存所提存在案，並以原告為提存物受取人。另買賣契約上亦未蓋有被告之廟印，故該買賣契約也是無效。況上開房地被告之前迄未點交給原告，此在原告對被告自訴竊佔刑事案件之確定刑事判決中已認定當時並未點交。
（二）上開木造房屋現由被告居住，土造房屋部分是訴外人官清明與周茂生居住，被告之前即同意渠等居住。
（三）另原告所提出之買賣契約係於六十一年五月十六日訂定，現亦已罹於十五年之消滅時效，況原告尚有三萬元之買賣價金尾款未付。
三、證據：提出台灣高等法院九十一年度抗字第五○二一號民事裁定、七十八年度上更（一）字第八五號民事判決、八十七年度抗字第二五三六號民事裁定、七十七年度上訴字第一八八四號刑事判決、九十一年度再字第二八號民事裁定、寺廟登記表、人工土地登記簿、本院六十一年度訴字第一七一七號民事判決、基隆地方法院八十六年度簡上字第四四號民事裁定、房屋及土地買賣契約書、新竹市地政事務所函文、本院七十六年度存字第四一九號提存書、寺廟變動登記表、本院民事執行處通知函文各一件為證。
丙、本院依職權向新竹市稅捐處調閱新竹市○○路○號、三號之原始稅籍資料及歷次變更稅籍資料暨課稅現值，及會同兩造履勘現場並囑託新竹市地政事務所派員測量後繪製複丈成果圖送院，並調閱本院七十六年度訴字第一一四六號、八十一年度訴字第二二號、八十二年度訴字第八四一號、八十七年度重訴字第一二○號、基隆地方法院八十六年度基簡字第一一七號民事卷宗及七十六年度存字第四一九號提存卷宗。
理 由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項分別定有明文。查本件原告起訴時，係基於物上請求權之法律關係，請求被告將坐落新竹市○○段○○○○號土地上門牌號碼新竹市○○路○巷○弄○號房屋及該土地內訴外人鄭紹棠之墳墓遷空回復土地原狀，返還基地予原告，並應給付原告相當於租金之損害金。
嗣於訴訟進行中，仍基於物上請求權之法律關係，另請求被告應將上開土地上如附圖（即九十二年四月十八日新竹市地政事務所土地複丈成果圖）所示編號
３、４、５、６、７部分之地上物拆除，返還基地予原告，並請求該部分相當於租金之損害金，核屬訴之追加，然被告對原告所為上開追加，並未表示異議，且進而為本案之言詞辯論，應視為其同意原告之追加，故原告此部分之追加，於法並無不合，應予准許。
貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張其於六十一年五月十六日與壹善寺即更名後之一善堂訂立買賣契約，買受原編新竹縣香山段一三五一之五地號（現為新竹市○○段○○○○號），面積一點一五九○公頃之土地暨地上本國式木造平房七十一坪（原編門牌新竹縣香山鄉朝山村九鄰頂寮一號稅籍第○一二二四號，現門牌號碼為新竹市○○路○巷○弄○號），及土造平房二二點三八坪（前編門牌同前號即稅籍第○一二二五號，現未掛有門牌），並以確定判決辦理所有權移轉登記完畢（上開房屋及土地以下簡稱系爭房地），且被告已將系爭房地交付予原告，詎被告自提起七十六年訴字第一一四六號訴訟起，即復行占有系爭房屋，且自行加蓋，並於其夫即訴外人鄭紹棠亡故後，故意將訴外人鄭紹棠葬於上開土地內，以阻撓原告行使土地權利。系爭房地既為原告所有，被告無權占有，自應遷讓房屋交還原告，並將訴外鄭紹棠之墳墓遷空回復土地原狀後交還。又被告無權占有上開房屋及土地，自應賠償原告自無權占有之日起至返還房屋、交還基地之日止，相當於房屋及土地租金之損害金。查系爭房屋計三一五點六三平方公尺，系爭土地八十六年七月迄今申報地價為每平方公尺五百零四元，年租金依土地法第九十七條以土地及建築物申報總價年息百分之十計算，被告每月給付相當於租金之損害金為一千三百二十六元，另被告以墳墓及前述自行加蓋地上物無權占用基地部分，面積合計二六九點○九平方公尺，系爭土地自八十六年七月迄今申報地價為每平方公尺五百零四元，則依土地法第九十七條計算，被告每月應給付相當於租金之損害金為一千一百三十元，原告就上開損害金均僅追討起訴之日前五年內之租金，分別為七萬九千五百三十九元及六萬七千八百十一元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至交還房屋及土地之日止，按月分別給付一千三百二十六元及一千一百三十元。為此，爰依物上請求權之法律關係，為如訴之聲明所示之請求。
二、被告則以兩造間就系爭房地之買賣契約並未有效成立，因系爭房地是屬於寺廟之財產，不是私人財產，依寺廟監督條例第八條之規定，寺廟之財產，非經信徒大會決議後呈請主管機關核准後，不得任意處分，故出賣房地之行為違反寺廟監督條例第八條之規定，應屬無效。另系爭房地之買賣契約上亦未蓋有被告之廟印，故該買賣契約也是無效。且系爭房地被告迄未點交給原告，此在原告對被告自訴竊佔刑事案件之刑事判決中已經認定當時並未點交等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地如附圖所示１部分面積計一四七點六五平方公尺為訴外人鄭紹堂之墳墓，該墳墓現由被告管理。
（二）系爭土地如附圖所示２、３、４、５、６、７部分等木造、加強磚造及鐵皮造之建物，為被告占有使用中。
四、按訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中經裁判者，當事人之一造以該確定判決之結果為基礎，於新訴訟用作攻擊防禦方法時，他造應受其既判力之拘束，不得以該確定判決言詞辯論終結前，所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法為與該確定判決意旨相反之主張；所謂既判力不僅關於其言詞辯論終結前所提出之攻擊防禦方法有之，即其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法亦有之；為訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決中已經裁判者，就該法律關係有既判力，當事人不得以該確定判決事件終結前所提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法，於新訴訟為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為反於該確定判決意旨之裁判。最高法院四十二年台上字第一三○六號判例、五十一年台上字第六六五號判例、七十二年判字第三三六號判例可資參照。查原告前於六十一年間依買賣之法律關係訴請被告辦理系爭房地之所有權移轉登記，業經本院以六十一年度訴字第一七一七號民事判決原告勝訴確定，有該民事判決一份在卷可稽，而上開判決業已認定系爭房地之買賣關係有效存在，並判命辦理移轉登記，現被告於本案中雖以上開買賣契約未蓋有被告之寺廟印信，且上開房地為寺廟之財產，訴外人鄭紹棠出賣系爭房地，亦有違反寺廟監督管理條例第八條不得任意處分廟產之規定，故上開買賣契約應屬無效置辯，然被告所提出之上開辯解，顯均屬於前開本院六十一年度訴字第一七一七號民事確定判決言詞辯論終結前得提出而未提出之防禦方法，則揆諸前開判例意旨，被告自應受該確定判決既判力之拘束，不得為相反之主張，本院亦不得為不同之認定，是被告此部分之抗辯，自不足採。兩造間系爭房地之買賣契約應認係有效存在。
五、次按被上訴人依買賣契約雖應履行出賣人義務而交付房屋，但並不因出賣房屋而成為無權占有，況被上訴人尚主張價款未經收清暫不交屋為對抗，則上訴人認被上訴人無權占有，而本於物上請求權訴求被上訴人交付房屋，即非有據；物之出賣人依民法第三百四十八條第一項規定，雖負有交付其物於買受人之義務，然在未交付前之繼續占有買賣標的物，究難指為無權占有，不因移轉登記之已完成而異。被上訴人在未交付系爭房屋於上訴人前，其繼續占有所出賣之該房屋，並非無正當權源。上訴人依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人遷讓交還，自非正當；不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第三百七十三條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異；最高法院亦著有七十年台上字第二一二號、八十一年台上字第二六七三號、八十四年台上字第三○○一號判決可稽。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件原告主張系爭房地業已點交，然為被告所否認，並以上開情詞置辯，則原告就系爭房地業已點交之有利於己之事實，自應負舉證之責任。經查：
（一）原告主張系爭房地業已交付，固據提出買賣契約書、寺廟登記證及繳納契稅之資料為證，然不動產之交付乃不動產占有移轉之行為，依原告所提出之六十一年五月十六日之土地及房屋買賣契約書第七條之約定：「本約成立同時交付乙方（即被告）訂金新台幣伍萬元正，付清尾款時乙方應將買賣標的物全部移交甲方（即原告）掌管、使用、收益。」，故上開買賣契約雖有就該房地訂有交付之期限，惟該約定僅係就買方何時有請求移轉標的物占有之權利，賣方何時即負有移轉標的物占有之義務，為權利義務關係時點之劃分，至於是否於該期限屆至時賣方即有為移轉標的物占有之行為，仍應就客觀上之事實加以認定之，非買賣契約有上開約定，即得認於約定移轉占有之時點，出賣人即已完成交付不動產之行為。另原告雖提出被告寺廟登記及繳納契稅證明文件，然寺廟登記證之持有，與事實上是否移轉不動產標的物占有，尚屬無關；而契稅繳納義務，乃依契稅條例而生，依契稅條例第四條之規定，買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅，故原告即系爭房地之買受人依該規定繳納買賣契約之契稅，本屬事理之常，尚難認其有繳納契稅，即謂被告已有將上開房地交付予原告之事實。故原告主張得證明就系爭房地被告已交付之事證，均難為有利於原告之認定。
（二）再原告於七十六年間曾對被告鄭江如花及訴外人鄭紹棠無權占用系爭房地而對其等提起竊佔罪之自訴，該竊佔案件亦經本院以七十六年度自字第一三八號判決訴外人鄭紹棠及被告鄭江如花無罪在案，並經台灣高等法院七十七年度上訴字第一八八四號判決駁回原告之上訴而告確定，雖上開刑事案件卷宗已因逾保存年限而銷燬，惟於上開刑事案件於一審及二審之判決理由中均載明，原告之夫郇金銓於該案一審時到庭陳稱：「契約內訂五年內需將神像佛桌搬遷，但一直未搬走，我們又無法強制執行。」等語；該案證人李林梅春、李雲輝在該案一審時亦到庭證稱：「一善寺之神像，供桌於六十一年由鄭紹棠將房地賣予自訴人（即原告）迄今均未曾搬走。」，另該案一審之承審法官履勘現場時，一善寺所供奉之神像，供奉於房屋之中間，兩旁供桌則有鄭氏祖先牌位，而一善寺左側之土造房屋，亦仍由李林梅春及李雲龍居住，足證原告買受房地，並未完成點交，該一善寺仍為被告等占有中，而難謂此占有為竊佔等情，此觀附於台灣高等法院七十七年度上字第六四○民事卷第五十五頁之本院七十六度自字第一三八號刑事判決及卷附台灣高等法院七十七年上訴字第一八八四號刑事判決即明。又證人即李林梅春於被告訴請原告塗銷上開房地所有權登記之案件中，亦到庭證稱：「我認識甲○○，甲○○有在一善寺旁買一塊土地，常常來玩，鄭紹棠是一善堂的管理人，我現在住的房子及一善堂的房子，是我小時候和我媽媽林王高麗蓋的，甲○○的父親曾拿三萬元給我，說是買這土地、房子的錢，我不要，因為我沒有賣房子，鄭紹棠偷賣了以後才拿那麼一點錢要我在字據上簽名蓋章，我不同意．．．．。」等語（見台灣高等法院七十八年度上更一字第八五號民事卷第一○五頁反面），益見證人李林梅春確實於原告買受系爭房地前即居住在系爭房屋，且原告買受系爭房地後，亦未搬遷。參以原告於本院審理時亦自承依系爭房地之買賣契約當時已將房地點交，之後即未再請求被告點交房地等語（見本院九十二年九月二十二日言詞辯論筆錄），惟原告所稱依系爭房地買賣契約尚無法證明系爭房地業已點交，已如前述，此外，其復未再提出其他事證足資證明系爭房地已交付原告占有之事實，自難認原告之主張為真，被告抗辯系爭房地並未點交一節，尚屬可採。
六、末按所有人對於無權占有或奪其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段固定有明文。本件原告買受系爭房地後既尚未點交，如前所述，則被告即出賣人繼續占有該房地，自難認係屬無權占有，是原告依物上請求權之法律關係，訴請被告遷讓系爭房屋及將訴外人鄭紹棠之墳墓遷空，交還如附圖所示編號１部分之土地交還，暨被告應將其所增建如附圖所示編號３、４、５、６、７部分之地上物拆除，返還基地予原告，及請求被告給付無權占用上開系爭房地之相當於租金之損害金，即乏所據，不應准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及提出未經援用之舉證，經本院審酌後，核與判決之結果無影響，爰不一一加以論駁，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 十 月 十三 日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法 官 王鳳儀右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 王恬如中 華 民 國 九十二 年 十 月 十六 日