臺灣新竹地方法院簡易庭小額民事判決 九十二年度竹小字第一○二號
原 告 友立房屋仲介有限公司法定代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 鍾兆馨律師
丙○○ 住嘉義右當事人間請求給付報酬事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣玖佰肆拾玖元由原告負擔
事實及理由
一、原告訴之聲明：被告應給付原告新台幣六萬七千元及自支付命令裁定送達之翌日即九十二年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、事實摘要：
（一）原告主張被告設定承購房屋之條件委託原告代為向賣方斡旋，被告並在九十一年十月二十四日簽立買方給付仲介服務費同意書，同意原告完成仲介，雙方簽訂不動產買賣契約書之時，被告應給付按成交總價百分之二之服務報酬，如成交後因被告違約不買，以致無法完成簽訂不動產買賣契約時，被告仍應給付上開報酬。嗣經原告斡旋結果出賣人同意依被告所提之條件出售不動產，經原告協調約定雙方於九十一年十月二十七日上午十一時在原告營業處簽訂買賣契約，惟被告卻無正當理由不願簽訂不動產買賣契約，經原告於九十一年十月二十八日以存證信函催告被告，仍未獲回應，爰依前開被告簽訂之買方給付仲介服務費同意書，請求給付服務報酬即成交總價三百三十五萬元之百分之二即六萬七千元及法定利息等語。並提出買方給付仲介服務費同意書、力霸房屋契約內容變更合意書、力霸房屋要約書各乙紙為證。
（二）被告則以被告雖不爭執簽訂買方給付仲介服務費同意書，但該同意書記載被告委託原告居間仲介購買房地，原告同意於被告仲介完成，買、賣雙方簽訂不動產買賣契約書之同時，以現金一次給付原告按成交總價百分之二計算之服務報酬，若成交後，被告違約不買，以致無法完成簽訂不動產買賣契約時，被告仍同意給付原告上述服務報酬。依上開約定，原告得以取得報酬之情況有二，一為買、賣雙方簽訂不動產買賣契約書，或二被告違約不買，致無法簽訂不動產買賣契約書時。而被告簽有預約要約書乙份交付原告，用以讓出賣人同意出售時簽名其上為承諾之意思表示，以成立預約。被告是否負有給付居間報酬之義務，其爭點應在於預約是否成立？茍預約成立，被告負有簽訂買賣契約本約之義務，如違約不買被告始依給付仲介服務費同意書之約定而負給付報酬之責。而原告所出具之要約書書第三條載明，要約書需經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切。賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，需再經買方承諾並送達賣方時，成立生效。本要約書須併同其附件送達之等文字。而要約書簽名欄，其中賣方簽章處亦載明賣方：（簽章）年月日時同意本要約書內容並簽章。仲介公司於賣方承諾要約送達至買方時，應同時於空白處簽名並附註。依上所述之內容可知，被告出具之要約書規範雙方預約之成立須出賣人載明承諾時間、簽名並將要約書再送達予買方，仲介公司簽名表示完成。而原告提出之要約書並無出賣人之承諾時間、出賣人之簽名亦無將要約書送達被告。故本件預約未成立，不動產交易並無成交，原告無違約不買之情形存在。從而，原告請求被告給付居間報酬為無理由，請求駁回原告之訴等語資為抗辯。
三、法院之判斷：
（一）本件原告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）原告主張被告委託原告購買不動產，被告並簽訂買方給付仲介服務費同意書，同意原告完成仲介，雙方簽訂不動產買賣契約書之時或成交後因被告違約不買，以致無法完成簽訂不動產契約時，被告仍應給付上開報酬。嗣經原告斡旋成交被告卻無正當理由不願簽訂不動產契約依被告簽具之買方給付仲介服務費同意書之約定，請求給付服務報酬之事實雖提出買方給付仲介服務費同意書、力霸房屋契約內容變更合意書、力霸房屋要約書各乙紙為證。然查：
１、本件被告簽訂買方給付仲介費同意書時，同時簽具預約要約書乙份供原告於出賣人同意依被告設定之條件出售不動產時簽名其上而為承諾，成立買賣預約，為兩造所不爭執，並有力霸房屋要約書乙紙為證。本件不動產仲介成交與否，為原告得否向被告請求服務報酬之要件，兩造不爭執，亦有被告簽訂之買方仲介服務費同意書在卷為證。買方給付仲介服務費同意書與預約要約書既係同時簽訂交付原告，顯見，被告之委託為其所設定條件之預約要約書被有效承諾，原告如完成被告所託，使預約要約書被有效承諾，即可認定為不動產買賣成交。
２、按被告出具之預約要約書中第三條載明該要約書需經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，契約始成立生效，雙方應履行簽立本約之一切。賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，需再經買方承諾並送達賣方時，成立生效。本要約書須併同其附件送達之等文字。又該要約書最下方之簽名欄，其中賣方簽章處亦載明「賣方：（簽章）年月日時同意本要約書內容並簽章（仲介公司於賣方承諾要約送達至買方時，應同時於空白處簽名並附註）」等文字。依據上開要約書內容，可推認買賣雙方預約之成立須出賣人載明承諾時間、簽名並將要約書再送達予買方，並經仲介公司簽名表示完成。而原告提出之要約書並無出賣人之簽名亦無註記時間且無將要約書送達被告，有該要約書在卷可稽。原告顯未使買受人簽章於被告出具之預約要約書，並未使被告之預約要約被有效承諾。原告雖提出訴外人姚淑芳簽具之契約內容變更合意書為證，主張已撮合被告與訴外人之買賣而成交云云。然該契約內容變更合約書係訴外人向原告表示變更委託出售之價格，並非承諾被告提出買賣預約要約，且訴外人亦未在被告出具之預約要約書上簽名表示承諾，故難認訴外人已承諾被告之要約。被告之要約既未被有效承諾，亦無法認定原告已促成本件不動產買賣之成交。故被告抗辯稱，原告未使出賣人在要約書上為承諾，並未撮合本件之不動產買賣之成交等語，應為可採。而原告另主張其曾協調雙方在九十一年十月二十七日在其營業所內簽訂買賣不動產契約云云，然此部份原告亦未舉出證據證明，尚難為原告有利之認定。
３、綜上，被告所委託之要約 亦未被有效承諾，買賣預約並未成立，不動產交易並無成交，原告主張不動產交易已成交，因被告違約不買而依據被告簽訂之買方給付仲介費同意書請求被告給付仲介報酬，即難謂有理，不能准許，應予以駁回。
執行。
四、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十三、第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第四百三十六條之十九條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 九 日
臺灣新竹地方法院新竹簡易庭~B法 官 黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴。
~B書 記 官 彭連喜中 華 民 國 九十二 年 五 月 十二 日